1、物流地產市場總覽一宏觀環境二三區域市場分析目CONTENTS錄一、宏觀經濟2019中國經濟整體實現了6.1%的穩定增長2020第二季度國內經濟回升仍存在不確 定性， 主要取決于國內復 工復產情況以及國外疫情 是否得到控制。第一季度由于新冠疫情的蔓延，中國線下服務業、旅游業、交通運輸、 線下零售等多個產業的經濟活動受到沖擊，中國經濟發展增速 下滑，出口作為拉動經濟發展的三駕馬車之一，明顯動力不足。 我國倉儲物流行業受新冠疫情沖擊，大多城市倉儲租賃活動被 迫中斷，不少企業對于租倉落地更加謹慎，而不少園區為加大 招商力度，也提出了一系列優惠政策；不少中小型單一路線物 流企業，也因為缺少貨源，面臨資金

2、鏈斷裂甚至破產風險。-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%020000040000060000080000010000001200000GDP（億元）同比增速25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%450000400000350000300000250000200000150000100000500000社會消費品零售總額（億元）同比變化2007 年- 2 0 2 0 年Q1 國民生產總值（ G D P ）2007 年- 2020 年Q1 社會消費品零售總額數據來源：國家統計局，物聯云倉數

3、據研究院整理數據來源：國家統計局，物聯云倉數據研究院整理-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%050000100000150000200000250000300000350000進出口總額（億元）同比變化-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%同比變化2007 年- 2020 年Q1 貨物進出口貿易總額2007 年- 2020 年Q1 工業增加值數據來源：國家統計局，物聯云倉數據研究院整理數據來源：國家統計局，物聯云倉數據研究院整理二、宏觀政策地方層面： 一季度不少地區相繼推出了當地2020年土地空間規劃、建設用地供應計劃，為各大

4、地產建設，投 資機構指明了風向。國家層面：一季度政策主要囊括三個方面冷鏈物流倉儲建設標準提出，有助于引導冷鏈運輸物流企業整合資源，降低成本，提升物流效率。物流企業大宗商品倉儲用地減半征收城鎮土地使用稅，將進一步減輕相關物流倉儲企業負擔，促進 物流業健康發展。國家郵政局發布郵政強國建設行動綱要，標志著我國開始從郵政大國邁向郵政強國。010203時間政策內容概要2020年1月1日土地管理法開始實施縮小征地范圍，不得隨意侵占農民利益；充分保障村民實現戶有所居； 集體經營性土地全面入市。2020年3月1日冷藏、冷凍食品物流包裝、標志、運輸 和儲存（GB/T 24616-2019）該標準規定了冷藏、冷凍

5、食品在物流過程中的包裝、標志、運輸、儲 存和追溯要求，適用于冷藏、冷凍食品的物流作業與管理。2020年3月12日關于授權和委托用地審批權的決定將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。2020年3月25日財政部、國家稅務總局：物流企業大宗商 品倉儲用地減半征收城鎮土地使用稅自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有或承租的 大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征 城鎮土地使用稅。2020年3月27日國家郵政局郵政強國建設行動綱要綱要主體結構為“一個愿景、五項原則、兩個階段、三個前列、 三大體

6、系、十項任務、五個保障”。為郵政業進入了高質量發展階段， 國家從郵政大國向郵政強國發展提出了明確的方向和措施信息來源：網絡 物聯云倉數據研究院整理2020 年一季度物流地產相關政策匯總地區時間政策北京2020年2月14日北京市各分區國土空間規劃（2017年-2035年）發布2020年2月28日北京市2020年度建設用地供應計劃的通知發布上海2020年3月3日浦東新區國土空間總體規劃2020年3月6日上海市虹橋主城片區單元規劃蘇州2020年3月20日蘇州市區2020年度住宅用地供應計劃杭州2020年3月20日關于印發2020年度杭州市經營性用地出讓、收儲和做地計劃的通知廣州2020年3月11日廣

7、州市2020年建設用地供應計劃南京2020年3月2日六條舉措助力解決疫情期間企業拿地資金困難2020年3月11日多措并舉保障土地市場平穩發展2020年3月17日南京市局統籌劃定落實國土空間三條控制線佛山2020年3月19日佛山市2020年度國有建設用地供應計劃的通知重慶2020年3月27日2020年國有建設用地供地計劃哈爾濱2020年3月24日哈爾濱新區江北一體發展區環境影響評價制度改革實施意見2020年3月27日今年全市城區400萬平方米違建將被拆除信息來源：各地規劃與自然資源管理局， 物聯云倉數據研究院整理2020 年一季度重點城市物流地產相關政策匯總一、高標倉現有存量和新增供應據物聯云倉

8、在線倉庫數據顯示：一季度現有高標倉存量較多的區域為華東、西南地區， 存量均超800萬；受地理位置限制，現有存量較 少的區域為東北、西北地區，存量均低于300萬。一季度新增供應107萬倉源，主要集中在華東（73萬）、西南（18萬）、華南（15萬）。數據來源：物聯云倉現有存量（萬）新增供應（萬）西北區域247.630（陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆）2020 年一季度全國七大區域高標倉現有存量和新增供應情況華北區域587.790（北京市、天津市、山西省、河北省、內蒙古）東北區域296.280（黑龍江省、吉林省、遼寧省）華東區域2,022.2473.35（上海市、江蘇省、浙江省、 安徽

9、省、江西省、山東省、福 建省、臺灣省）華中區域476.580（河南省、湖北省、湖南省） 西南區域894.1118.29（重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏）華南區域556.12 15.86（廣東省、廣西壯族自治區、 海南省、香港、澳門）據物聯云倉在線倉庫數據顯示：2020年第一季度我國高標倉平均租金31.47元/月，環比上升0.06%；空置率為15.44%，環比下降4.06%。二、高標倉租金和空置率情況租金方面一季度北京、上海平均租金領跑全國， 均高于 45 元/ 月， 其中北京已超過60 元/ 月； 受倉儲 設施條件、地理位置等影響， 吉林、寧夏倉庫租金 水平較低，均低于25元/月。空置率

10、方面一季度倉庫空置率較高的省份為吉林、 寧夏，均高于40%；倉庫空置率最低的省份 為安徽、廣東、福建，均低于6%。45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%010203040506070山東 吉林 寧夏北京 上海 廣東 河南 天津 浙江 河北 江蘇 福建 四川 陜西 遼寧 湖南 湖北 貴州 重慶 安徽平均租金（元/月）空置率數據來源：物聯云倉2020 年一季度我國重點省市高標倉租金、空置率情況據30個城市資源與規劃管理局土地招拍掛公告統計， 一季度共1,026起土地出讓，土地出讓總面積達4,258.19 萬。 其中， 倉儲物流用地出讓共 29 起， 總面積達275.70 萬， 倉

11、儲物流用地出讓主要分布在哈爾濱（ 6起）、太原（4起）、重慶（4起）、沈陽（3起）、成都（ 2 起）、昆明（ 2 起）、上海（ 2 起）、西安（ 2 起）、長沙（2起）、寧波（1起）、青島（1起）。三、倉儲用地一手出讓情況倉儲物 流用地 出讓 昆明寧波成都長沙西安上海沈陽太原重慶哈爾濱青島出讓地塊集中區域出讓地塊集中區域晉源區 小店區出讓地塊集中區域渾南區 經開區出讓地塊集中區域香坊區 平房區出讓地塊集中區域寶山區出讓地塊集中區域寧南貿易物流區出讓地塊集中區域開福區 天心區出讓地塊集中區域九龍坡區出讓地塊集中區域陽宗海風景勝區水塘片區青白江區出讓地塊集中區域國際港務區哈爾濱出讓地塊集中區域 黃

12、島區沈陽西安昆明成都 重慶長沙寧波上海太原青島數據來源：各城市資源與規劃管理局2020 年一季度全國30 個城市倉儲物流用地出讓情況城市哈爾濱太原昆明西安沈陽上海重慶成都青島長沙寧波出讓面積（萬）2020 年一季度全國30 個城市倉儲物流用地出讓統計城市地塊名稱出讓面積（）土地用途出讓年限（年）容積率上海寶山區寶山工業園區BSPO-1801 單元62-02號地塊63,095.10工業用地（倉儲物流）暫無數據2.0寶山區羅涇港配套產業園5-02地 塊78,293.20工業用地（智能倉儲其他倉儲業）暫無數據2.0寧波寧南貿易物流區十五號地塊35,924.00倉儲用地501.0且2.0長沙開福區青竹

13、湖街道31,790.85物流倉儲（W2）500.2天心區先鋒街道新路村19,768.65物流倉儲（W1）402.4沈陽GN-HG-02-29-1東：22米規劃路西側道路紅線 南：22米規劃路北側道路紅線 西：規劃綠線北：用地界限35,638.33一類物流倉儲用地（W1）501.0GN-HG-02-04東：用地界限南：22米規劃路北側規劃綠線西：規劃綠線 北：用地界限29,637.06一類物流倉儲用地（W1）501.0渾河十八街-29東：渾河十八街規劃綠線南：用地界線西：渾河十九街規劃綠線 北：用地界線81,206.22一類物流倉儲用地（W1）500.8哈爾濱香坊區保稅南環路與保稅二路交 口西北

14、側100,017.44一類物流倉儲用地兼容一類工業用 地（一類物流倉儲用地）500.6香坊區保稅北環路與保稅二路交 口東南角159,188.37二類工業用地兼容二類物流倉儲用 地（二類工業用地）其他通用零部件制造（3589）500.7香坊區保稅大道-保稅二路-保稅 三路65,995.83二類工業用地兼容二類物流倉儲用 地500.7香坊區香坊東西街58與保稅一路 交口西北側105,761.08一類物流倉儲用地兼容一類工業用 地（一類物流倉儲用地）500.6香坊區香坊東西街58與保稅一路交口東北側183,304.96一類物流倉儲用地兼容一類工業用地（一類物流倉儲用地）500.6平房區祥云路、晨曦路

15、西北側42,623.60倉儲用地500.7成都青白江區成綿高速以東、青山路 以南53,083.68倉儲用地501.5且3.0青白江區同心大道以西、貨運大 道以北31,907.19倉儲用地201.5且3.0青島黃島區王臺鎮204國道以東、王臺 南四路以南67,531.00工業用地（智能物流與倉儲裝備研 發生產）501.5西安國際港務區保稅六路以南、紡渭路以東143,815.06物流倉儲用地502.3國際港務區秦漢大道以北、規劃 路以西105,816.77物流倉儲用地501.0且1.8太原晉源區姚村鎮棗元頭村，東至307 國道，南至規劃路237,989.14一類物流倉儲、工業502.0東至太汾路，

16、西至規劃路，北至 規劃路，南至規劃路216,273.82一類物流倉儲、工業502.0東至規劃路，西至規劃路，北至 規劃路，南至空地65,711.69一類物流倉儲、工業502.0東至太汾路，西至規劃路，北至規劃路，南至山西國新天江藥業 有限公司88,734.18一類物流倉儲、工業502.0昆明陽宗海風景勝區水塘片區280,192.51倉儲用地501.5陽宗海風景勝區水塘片區204,239.43倉儲用地501.5重慶渝北區空港組團U分區82,206.00一類物流倉儲用地暫無信息1.5墊江工業園區縣城組團內54,241.00倉儲物流用地50年0.7且1.5九龍坡區走馬功能區組團走馬功 能區分區21-

17、1/03號（部分2）宗 地49,552.00一類物流倉儲用地暫無信息1.5九龍坡區走馬功能區組團走馬功 能區分區20-1/03號（部分1）宗 地43,502.30一類物流倉儲用地暫無信息1.5信息來源：各城市資源與規劃管理局注：30個城市包括北京、上海、深圳、蘇州、杭州、寧波、廣州、東莞、南京、佛山、嘉興、長沙、天津、無錫、大連、長 春、重慶、武漢、沈陽、合肥、昆明、哈爾濱、成都、青島、西安、貴陽、太原、濟南、南昌、石家莊。一季度雖然受到疫情影響， 大多倉儲物流活動都被迫 中止， 但是縱觀一季度物流地產商活動軌跡， 其實熱情不 減， 除普洛斯杭州下沙自動化庫正式投入運營外， 易商紅 木ESR與

18、GIC出資5 億美元成立合資公司， 投資中國物流地 產；普洛斯也攜手惠州港打造國際物流中心。四、物流地產市場大事件2020 年一季度物流地產市場大事件2020.01.13易商紅木ESR與GIC出 資5億美元成立合資公 司，投資中國物流地產2020.02.25普洛斯冷鏈：杭州下沙 自動化庫正式投入運營2020.03.17萬科發布2019年年報：2019年末44城布局138個倉儲物流項目2020.03.17普洛斯攜手惠州港 打造國際物流中心圖片來源：物聯云倉數據研究院相較上年第四季度， 2020 年第一季度華東區域高標倉市場租金環 比下降0.29%，空置率環比下降4.41%。本季度，區域核心省市上

19、海市場穩定，倉庫租金、空置率波動不大。 浙江倉源供大于求，價格回歸理性，略有下降，樓庫一樓和單層平庫因 價格比高標倉便宜，需求旺盛。浙江部分第三方物流公司開倉運營業務 不景氣，開始實行戰略收縮調整，聚焦大型倉庫運營，減少倉庫布點； 相反，部分電商客戶也在大力擴倉，如嘉興菜鳥倉庫基本滿倉。一、華東區域臺灣福建江西江蘇安徽山東山東租金環比0.29%空置率環比4.41%2020 年一季度華東區域高標倉租金、空置率變化情況 34.2134.1139373533312927252019Q42020Q15.00%0.00%10.00%15.00%30.00%25.00% 20.00%2020Q12019Q

20、4 12.76% 4.41% 8.36%數據來源：物聯云倉相較上年第四季度，2020 年第一季度華北區域高標倉市場租金環 比上漲2.02%，空置率環比下降0.61%。本季度，北京、天津倉庫租賃需求較多，山西、河北、內蒙古需求 相對較少。受疫情影響，本季度華北區域未有新增倉儲項目，預計近期 華北區域倉儲項目交付高峰會在六、七月份。2020 年華北區域倉儲供 應將主要集中在天津，因為北京目前仍在實施非首都功能疏解且物流地 產開發商拿地困難，相較之下天津拿地相對容易、區位優勢明顯，是華 北區域物流地產開發商關注城市。二、華北區域內蒙古北京天津河 山 西 北租金環比2.02%空置率環比0.61%202

21、0 年一季度華北區域高標倉租金、空置率變化情況數據來源：物聯云倉39.33 38.5539.0037.0035.0033.0031.0029.0027.0025.002019Q42020Q112.13%15.00%10.00%5.00%0.00%30.00%25.00% 20.00%2019Q42020Q112.74% 0.61%相較上年第四季度， 2020 年第一季度華中區域高標倉市場租金環比上漲0.80%，空置率環比下降4.44%。本季度，區域核心省市湖北倉庫租金有小幅下降，空置率有所上升， 受疫情影響當地租倉活動無法進行，同是多數已租倉客戶都在縮減倉儲 面積，導致當地空倉較多，預計二季度

22、客戶減倉現象仍將持續。本季度， 湖南地區市場相對穩定，租倉需求主要以高標倉、平庫、小面積倉庫較 多。三、華中區域河南湖北湖南租金環比0.80%空置率環比4.44%2020 年一季度華中區域高標倉租金、空置率變化情況數據來源：物聯云倉28.9028.6739.0037.0035.0033.0031.0029.0027.0025.002019Q42020Q111.16%15.00%10.00%5.00%0.00%25.00% 20.00%15.60%30.00%2020Q12019Q4 4.44%相較上年第四季度， 2020 年第一季度華南區域高標倉市場租金環 比上漲3.67%，空置率環比下降15

23、.68%。本季度區域核心省市廣西倉庫租賃需求有所下降，廣東相較之下， 倉庫需求明顯增長，主要集中在電商類需求。本季度租倉首選區域主要 集中在深圳、南寧地區，租倉客戶傾向于單一層平庫。本季度廣州寶灣 物流園（ 9.85 萬）、廣州番鴻物流園（ 6.01 萬） 正式交付倉儲項 目，廣州富力空港物流園下半年也將有大面積倉儲項目交付，當前富力 空港物流園正處于大量人員招募中。四、華南區域海南廣西廣東租金環比3.67%空置率環比15.68%2020 年一季度華南區域高標倉租金、空置率變化情況數據來源：物聯云倉36.7635.4639.0037.0035.0033.0031.0029.0027.0025.

24、002019Q42020Q16.19%21.87%10.00%5.00%0.00%25.00%30.00%2020Q12019Q4 20.00% 15.68%15.00%相較上年第四季度，2020 年第一季度西南區域高標倉市場租金環 比上漲1.81%，空置率環比下降3.02%。本季度區域核心省市成都受新冠肺炎疫情影響，多數客戶租倉項目 取消或延后，使得該城市倉儲市場空置率加大，倉庫租金下降。一季度 重慶南岸區（14.18萬）、昆明官渡區（4.11萬）有新建倉儲項目 交付，二季度上海瀚溥地產昆明空港物流園（4.10萬）將在4月建成， 深國際昆明七甸物流園（ 11.20萬） 將在6 月建成。一季度西南區域 物流地產開發商重點關注成都青白江區，單個項目用地體量一般在200 畝。一季度電商開發項目聚焦成都青白江區域，單個項目用地體量一般 在400畝；重慶巴南區，單個項目用地體量一般在600畝。五、西南區域西藏四川云南貴州重慶租金環比1.81%空置率環比3.02%2020 年一季度西南區域高標倉租金、空置率變化情況數據來源：物聯云倉27.6027.1129.0027.0025.0039.0037.0035.0033.0031.002019Q42020Q128.56%30.00%25.54%25.00% 20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2019Q42020Q1 3.0