1、PAGE PAGE 25漕河涇田田州路項項目市場報告告及價格格建議一、漕河河涇開發發區簡介介開發區概概況上海漕河河涇新興興技術開開發區于于19888年經經國務院院批準為為國家經經濟技術術開發區區，19991年年經國務務院批準準為國家家高新技技術產業業開發區區，20000年年又成為為APEEC國際際科技工工業園區區。開發發區總規規劃面積積14.3平方方公里，目前已已形成微微電子、光電子子、計算算機機器器軟件和和新材料料等四大大產業，建成研研究開發發、網絡絡運行、金融數數據、技技術創新新四大中中心，及及“雙優優園區”、“數數字園區區”、“國際園園區”等等三大園園區。漕河涇新新興技術術開發區區是經中

2、中國國務務院批準準的第一一批以引引進外資資、引進進國外先先進技術術、發展展新興技技術為主主的國家家級經濟濟技術開開發區和和高新技技術開發發區。是是全國唯唯一同時時享受經經濟技術術開發區區和高新新技術開開發區優優惠政策策的開發發區。目目前,漕漕涇開發發區內微微電子、光電子子、計算算機及軟軟件、新新材料、航天航航空等高高新技術術產業巍巍然成群群，研究究開發、金融數數據、科科技創新新等四大大功能中中心；目目前開發發區匯聚聚中外高高科技企企業14400多多家，其其中外商商投資企企業近5500家家，世界界5000強跨國國高科技技企業660多家家。累計計投資總總額344.1億億美元，合同外外資122.4億

3、億美元。園區經濟濟情況漕河涇開開發區為為上海經經濟發展展創造了了超過33%GDDP總量量，為上上海對外外貿易創創造了77.5%的出口口，對上上海高新新技術產產業銷售售收入貢貢獻度高高達155%，其其中在電電子信息息產業方方面，漕漕河涇開開發區占占到上海海電子信信息產業業銷售總總額的117%。 20005年年，漕河河涇開發發區實現現銷售收收入9110億元元，實現現地區生生產總值值（GDDP）3330億億元，工工業總產產值8220億元元，實現現稅收220億元元，產品品出口達達到800億美元元。開發發區單位位面積經經濟效益益在全國國開發區區行列中中名列前前茅。 根據國國家商務務部中中國國家家級經濟濟

4、技術開開發區發發展報告告（20005），漕漕河涇開開發區在在全國國國家級經經濟技術術開發區區投資環環境總指指數排名名中居第第五位，并在綜綜合經濟濟實力、社會與與環境、技術創創新、發發展與效效率等方方面均列列前茅，其中“發展與與效率”名列第第一，技技術創新新名列第第二，出出口排名名第三。地理位置置情況 漕河涇涇開發區區位于上上海市區區西南部部的邊沿沿，毗鄰鄰徐家匯匯，周邊邊交通網網絡完善善，地下下鐵路、火車站站南站及及虹橋機場場均近在在咫尺。地點高架輕軌軌上?；疖囓嚹险句顚毬返氐罔F站徐家匯商商業中心心虹橋國際際機場人民廣場場上?；疖囓囌娟懠易旖鸾鹑谫Q易易區距離2公里4公里5公里7公里7公里11公

5、里里14公里里14公里里時間6分鐘15分鐘鐘8分鐘12分鐘鐘15分鐘鐘25分鐘鐘35分鐘鐘35分鐘鐘交通工具具汽車汽車汽車汽車汽車汽車、地地鐵汽車、地地鐵汽車、地地鐵開發區公公交線路路直接?？靠炕蚵方浗涗詈記軟荛_發區區有1522路（欽欽江路龍里路路）、889路（南浦大大橋合合川路）、1220路（上體館館萬源源路）、2055路（盧浦浦大橋靜安新新城）、2522路（北北區汽車車站開開發區）、8004路（華涇陳家橋橋）、8809路路（龍華華龍柏新新村）、9277路（上上海火車車站欽江路路）、992路（上體館館交大農農學院）、922B(上上體館九亭)、93路路（武定定路匯安路路）、5506路路（上海海

6、火車站站靜安新新城）、5133路（漕漕河涇七寶）、7133路（虹虹橋鎮紫陽花花苑）、7355路（羅羅陽新村村華星路路）、7757路路（虹古古北路蓮花路路地鐵站站）、7752路路（凱旋旋路、宜宜山路靜安新新城）、7633路（靜靜安新城城莘莊地地鐵）、9533路（田田林新村村莘松新新村）、8677路（上上海南站站新華新新村）、1499路（平平吉新村村凱旋路路）及莘莘仙線（莘莊仙霞路路）。另外，開開發區還還開通區區內至虹虹梅路地地鐵站的的班車，同時也在在辦公樓樓宇處開設地地鐵一號號線、天天山地區區的專線線班車，使客戶戶出入辦辦公樓宇宇十分方方便快捷捷，并提供供最佳的的交通服服務。隨著上海海城區向向西

7、南區區域的不不斷延伸伸，政府對對開發區區周邊道道路投巨巨資進行行了改造造。目前前，新漕河河涇大廈廈等辦公公樓向東東可達漕漕溪路、滬閔路路高架直直至內環環線、徐徐家匯商商業區；向南可可達地鐵鐵一號線線、滬杭杭(松)高速公公路；向向西從虹虹梅路至至外環線線連接延延安路高高架直達達市中心心；向北北經虹許許路至虹虹橋開發發區、地地鐵二號號線,并并由延安安路高架架直達虹虹橋國際際機場。人文環境境開發區周周邊有數數十所高高等院校校：如交通通大學、華東化化工學院院、上海海師范大大學、上上海應用用技術學學院等理理工科高高校，以以及徐匯匯區附近近的華東師師范大學學、東華華大學、上海工工程技術術大學、上海大大學、

8、上上海醫科科大學、上海中中醫學院院等高校校。企業科研研單位云云集，各各類研究究所近百百個，其其中有：中科院院上海分分院、中中科院上上海生物物工程研研究中心心、中科科院上海海微電子子研究開開發基地地、華東東計算技技術研究究所軟件件分析、華東測測試技術術研究所所、工微微所、能能源所、激光所所、光電電所、航航天8003研究究所、航航天第八八設計部部、機械械部211所、核核工程研研究設計計院、廣廣播電視視研究所所等等。配套設施施為方便開開發區內內企業和和辦公樓樓宇內的的客戶，駐開發發區內的的政府、商務機機構如海海關、商商檢、外外稅、外外資審批批及項目目代理、銀行、郵局、航空票票務、國國內（國國際）快快

9、遞、貨貨運、保保稅倉庫庫等“一一站式服務機機構，都分布布于新漕漕河涇大大廈等辦辦公樓宇宇內。園區辦公公樓宇內內還設有有國際經經貿、信信息咨詢詢、人才才交流、人才培培訓、律律師事務務所、會會計事務務所、專專利商標標事務所所、高新新技術企企業認定定機構、開發區區企業協協會和因因特耐特特網絡公公司等支支撐服務務機構。入住園區區企業所所享受的的優惠政政策生產性外外商企業業，按115%稅稅率上繳繳企業所所得稅，其中，對經營營期在十十年以上上的企業業，從注注冊年度度起第一一年至第第三年免免征企業業所得稅稅，后兩兩年先減減按7.5%征征收企業業所得稅稅，后將將地方得得益部分分的800%獎勵勵給企業業；另外外

10、，被認認定為先先進技術術型的企企業可延延長三年年減按110%稅稅率征收收。經認定的的高新技技術內資資企業，享受115%的的企業所所得稅優優惠稅率率。同時時，入住住企業注注冊起11-5年年內，前前三年地地方得益益部分的的所得稅稅1000%獎勵勵企業，后兩年年獎勵990%,注冊第第6年獎獎勵500%。減免稅期期滿后，凡企業業出口產產品產值值達當年年總產值值70%以上的的，當年年度減按按10%稅率計計征企業業所得稅稅。凡入住本本園區的的企業，增值稅稅基本稅稅率為117%。從注冊冊起5年年內，前前二年地地方得益益部分的的80%獎勵給給企業，后三年年地方得得益部分分的600%獎勵勵給企業業。凡入住本本園

11、區的的企業，在注冊冊起5年年內所繳繳納的個個人所得得稅地方方部分按按50%比例獎獎勵給企企業。經認定的的高新技技術成果果轉化項項目和擁擁有自主主知識產產權的高高新技術術轉化項項目，其其稅收優優惠政策策依據上海市市促進高高新技術術成果轉轉化的若若干規定定執行行。二、項目目概況1、項目目地理位位置本項目選選址于上上海市漕漕河涇新新興技術術開發區區西區WW18-1地塊塊，基地地總面積積為2664955平方米米。而漕漕河涇新新興技術術開發區區位于上上海市的的西南部部，是以以微電子子產業為為主的國國家級新新興技術術開發區區，區域域規劃面面積6平平方公里里。本項項目基地地四周均均為漕河河涇開發發區用地地，

12、其中中南側和和東側均均為開發發區內已已建成的的廠房，北側為為田州路路，西側側為蓮花花路。蓮蓮花路以以西為規規劃中的的科技綠綠洲工業業項目用用地。2、項目目基本數數據項目地址址：上海海漕河涇涇開發區區西區WW18-1地塊塊地塊總面面積：2264993平方方米總建筑面面積：5521110平方方米（其其中新建建地上建建筑總面面積4884500平方米米，地下下建筑面面積36660平平方米。）容積率：1.7799綠化率：31%建筑密度度：299.7%本案（綜綜合樓）基本數數據：建筑面積積：2449822平方米米外觀：圓圓弧形建建筑物展開面長長：約772米面寬：約約20米米樓高：558.55米層數：地地上

13、166層、地地下1層層層高：地地下一層層4.22米，地地上一層層4.55米，二二層以上上均為33.6米米。3、周邊邊配套設設施由于地塊塊所處新新興產技技術開發發區，為為純工業業型態的的園區，不屬于于傳統住住宅區范范疇，故故區內生生活配套套設施教教少。4、商業業田林商圈圈：距地塊約約2公里里，是徐徐匯區西西部發展展成熟的的大型生生活社區區，設施施齊全。已形成成了以小小型零售售業、中中小型餐餐飲業為為主的商商業一條條街。（好又多多大賣場場，餐飲飲有肯德德基、麥麥當勞等等）吳中路商商貿街：由于周邊邊居民區區密集，吳中路路路沿線線形成了了以汽配配，建材材為主的的商業一一條街，銀行、郵局等等生活設設施一

14、應應俱全，基本能能夠滿足足周邊居居民日常常生活所所需。（易初蓮蓮花大賣賣場、肯肯德基等等）三、個案案簡述興園科技技廣場 地址：桂桂平路4418號號 樓盤類型型：商務務樓層數：227層建筑面積積：4667855平方米米標準層面面積：113166平方米米標準層層層高：22.655米電梯數：4部客客梯1部部貨梯 車位：地地下約1170配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.6元元/天平方米米；物業管理理費：未未定創 新 大 樓 地址：宜宜山路110099號 樓盤類型型：商務務樓層數：221層建筑面積積：3335200.888平方米米標準層面面積：115522.177平方米米標準層層層高：33.

15、8米米電梯數：4部客客梯1部部貨梯 車位：有有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.3元元/天平方米米；物業管理理費：77.5元元/月平方米米鳳 凰 樓 地址：古古美路115155號 樓盤類型型：商務務樓 層數：224層建筑面積積：3771588平方米米標準層面面積：117000平方米米標準層層層高：44米電梯數：5部客客梯1部部貨梯 車位： 3000多配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.7元元/天平方米米；物業管理理費：77.5元元/月平方米米科技大樓樓C樓 地址：宜宜山路9900號號 樓盤類型型：商務務樓層數：225層建筑面積積：3113077.899平方米米標準層面面積

16、：113255.899平方米米標準層層層高：33.7米米電梯數：4部客客梯1部部貨梯 車位：有有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.5元元/天平方米米；物業管理理費：77.5元元/月平方米米新 漕 河 涇涇 大 廈 地址：漕漕寶路5509號號 樓盤類型型：商務務樓層數：220層建筑面積積：2224555平方米米標準層面面積：9976平平方米標準層層層高：33.8米米電梯數：3部客客梯1部部客貨兩兩用梯車位：2200配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.7元元/天平方米米；物業管理理費：220元/月平方米米新 銀 大 廈廈 地址：宜宜山路8888號號 樓盤類型型：涉外外商務樓樓

17、層數：222層建筑面積積：2445000平方米米標準層面面積：9900平平方米標準層層層高：2.665米電梯數：3部客客梯1部部貨梯車位：地地下及室室外車位位共800個配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統，上上海市信信息港工工程候選選樓盤之之一。租價：22.6元元/天平方米米；物業管理理費：220元/月平方米米新 業 大 樓樓 地址：田田林路3388號號 樓盤類型型：商務務樓層數：112層建筑面積積：2448266.744平方米米標準層面面積：222955.766平方米米標準層層層高：44.2米米電梯數：3部客客梯1部部貨梯車位： 有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：22.5元元/天平方米

18、米；物業管理理費：77.5元元/月平方米米田 林 大 樓樓 地址：田田林路3300號號 樓盤類型型：科研研、辦公公大樓層數：66層建筑面積積：76600平平方米標準層面面積：112500平方米米標準層層層高：33.1米米電梯數：2部客客梯車位：220個室室外車位位配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：11.8元元/天平方米米；物業管理理費：115元/月平方米米軟件大樓樓 地址：漕漕寶路4461號號 樓盤類型型：高級級涉外辦辦公樓層數：117層建筑面積積：3000600平方米米標準層面面積：115122平方米米標準層層層高：44.2米米電梯數：4部客客梯車位：2200個室室外車位位配置： IP

19、寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：11.8元元/天平方米米；物業管理理費：66元/月月平方米米新聯技貿貿中心 地址：宜宜山路8822號號 樓盤類型型：綜合合商務樓樓層數：55層建筑面積積：80000平平方米標準層面面積：114000平方米米標準層層層高：22。7米米電梯數：2部客客梯車位： 有配置： IP寬寬帶光纜纜通訊系系統租價：11.8元元/天平方米米；物業管理理費：115元/月平方米米四、項目目SWOOT分析析優勢點本案地處處漕河涇涇開發區區，地理理位置優優越本案入駐駐公司可可享受眾眾多開發發園區優優惠政策策本案周邊邊道路通通暢，商商務出行行交通方方便本案周邊邊多為園園區內廠廠房及綜綜合辦公公

20、區，為為同產業業公司以以及上下下游企業業提供溝溝通便利利本案所處處辦公區區內設中中央廣場場及集中中綠化提提升局部部辦公環環境劣勢點與園區內內其他辦辦公區相相比，本本案單幢幢出售，整體性性較弱本案的客客戶群體體局限于于含國內內資本的的企業，一定程程度上給給銷售帶帶來抗性性本案引進進的企業業必須是是無污染染的高新新、高科科技產業業，客戶戶群覆蓋蓋面相對對較小入駐企業業必須經經漕河涇涇開發區區相關部部門審批批，造成成相關手手續辦理理比較煩煩瑣，對對銷售產產生直接接影響建筑本身身存在一一些缺陷陷，如噴噴淋管線線及通風風管道安安裝位置置低，影影響層高高（凈高高約2.52.66米）、無中央央空調設設備等機

21、會點上海開發發開放的的深入，外商投投資的加加大以及及經濟持持續的良良性增長長成為政政策面的的利好支支持上海整體體寫字樓樓市場的的租售行行情在220066年將有有進一步步的增長長并已經經逐步顯顯現區域市場場對本案案類型寫寫字樓的的需求穩穩定漕河涇開開發區經經過多年年開發日日漸成熟熟，在同同類園區區中具有有品牌優優勢及實實際的優優惠政策策支持本案的多多層廠房房已全部部售完，部分已已購公司司對本地地辦公樓樓的需求求直接有有助于本本案去化化威脅點漕河涇開開發園區區內同期期有新辦辦公樓入入市，區區域內競競爭不可可避免產品本身身存在一一定缺陷陷可能對對動銷有有一定負負面影響響產權性質質的不確確定性以以及操

22、作作上的復復雜性會會影響銷銷售去化化土地使用用年限預預計較短短政策變化化的不可可預知性性五、銷售售價格探探討假定租租賃價格格的獲得得通過對周周邊個案案的了解解，目前前漕河涇涇地區的的寫字樓樓基本保保持較高高的出租租率，不不少已經經滿租，優惠的的園區政政策以及及與上下下游企業業便利的的溝通使使本地區區的寫字字樓的確確供不應應求，我我們對目目前比較較有代表表性的有有租賃價價格的寫寫字樓個個案就產產品本身身特性與與本案共共同進行行加權比比較，期期望得到到本案的的假定基基本租賃賃價格，為推導導本案最最終的建建議銷售售價格做做基礎鋪鋪墊，如如下：租賃價格格權重分分析表比較項目目權重評定分值值新漕河涇涇大廈新銀大廈廈新業大樓樓本案地段交通0.1551099880.555周邊配套套0.155109897地理因素素0.1109998周邊規劃劃0.155108888產品園區景觀觀0.11088890.455規模0.055109998市場形象象0.055109888自身配套套0.1109998物業0.033109999建筑形態態0.055109988立面設計計0.022108878租售條件件0.055109998合計12.72.62.52.466804412