1、PAGE PAGE - 1 -第一章 總 論1.1項項目概況況項目名稱稱：*縣水水鄉佳苑苑小區建建設項目目項目建設設單位：*縣全全順房地地產開發發有限公公司項目負責責人：*建設地址址：文峪河*縣縣縣城段河河東、西西兩段建設內容容：*縣水水鄉佳苑苑小區規規劃占地地4.442公頃頃，由東西西兩岸三三個居住住組團組組成。擬擬建項目目為4棟棟住宅樓樓的建設設，其中中1棟為為地下11層地上上22層層框剪結構，其其余3棟棟為地下下1層地地上211層框剪結構。總建筑筑面積4400000平方方米。建設目標標：充分利用用所具有有的自然然條件、區位條條件與交交通條件件，抓住住*縣城城段文峪峪河綜合合治理的的良好契

2、契機，將將本區建建設成為為具有較較大吸引引力與品品牌效應應并達到到以下目目標的住住區：1自然然生態環環境優秀秀的住區區；2景觀觀優美的的住區；3功能能完善、質量優優良的住住區；4人居居文化上上乘的住住區；5物質質、精神神可持續續發展的的住區。項目總投投資：擬建項目目總投資資64443.6萬元。資金籌措措：項目資金金全部由由承辦單位位自籌 工程建設設進度計計劃：20個月月 1.2建建設單位位概況*縣全全順房地地產開發發有限公公司成立立于20008年年10月月27日日，注冊冊資金8810萬萬元人民民幣，具具有四級級房地產產開發資資質。現現有工程程部、售售樓部、招商部部、財務務部、人人力資源源保障部

3、部和公司司直屬辦辦公室66個部門門組成。公司現現有職工工98人人，其中中，具有有高級職職稱工程程師1人人，中級級職稱工工程師33人，初初級職稱稱工程師師3人，中級職職稱會計計2人，中級職職稱統計計師1人人，中級級職稱經經濟師11人。公司始終終堅持“用戶就就是上帝帝，質量量就是市市場”的宗旨旨，致力力于推動動*縣房地產產業的發發展，優優化*縣人居環環境，實實現“讓建筑筑適應生生活”的居住住理想，在開發發項目中中倡導“以人為為本”的思想想，致力力打造“高品質質、園林林式、新新社區”的居家家生活典典范。1.3編編制原則則樹立可持持續發展展的概念念，規劃劃成果在在總體規規劃的指指導下，持續性性進行詳詳

4、細規劃劃，力求求規劃成成果具有有彈性，既利于于逐步開開發，又又利于規規范管理理。適應經濟濟發展的的要求，有效利利用土地地資源，合理安安排各項項建設用用地。注重環境境效益，力爭使使未來的的居住區區成為“花園式式居住區區”。繼承和延延續地方方的歷史史文化，發展和和塑造阜阜新的人人文景觀觀，體現現人性化化設計，樹立天天人合一一的觀點點，創造造優美的的居住環環境。基礎設施施長遠規規劃，分分期實施施。堅持統籌籌規劃，因地制制宜，合合理布局局，綜合合配套，兼顧發發展的原原則。受建設場場地相對對固定和和建設投投資額的的局限，本項目目要在功功能完善善的基礎礎上，盡盡量做到到簡潔、大方。嚴格執行行國家和和地方有

5、有關節能能、環保保、消防防等規定定、標準準和規范范。1.4編編制依據據項目可研研報告編編制委托托書國家建設設部及山山西省頒頒布的住住宅建設設的相關關法律和和政策國家發改改委、建建設部建設項項目經濟濟評價方方法與參參數太原市中中方規劃劃設計有有限公司司對*縣水鄉鄉佳苑小小區修建建性詳細細規劃*縣縣縣城總總體規劃劃（220022-20020）山西省建建筑工程程概算定定額有關其它它國家行行業規范范、規定定建設單位位提供的的有關資資料1.5研研究范圍圍1、根據據國家政政策、當當地經濟濟和社會會發展情情況以及及項目所所在地區區域環境境，研究究項目的的必要性性。2、根據據項目區區域需求求及發展展前景，按照

6、城市住住宅建設設標準和適度度超前的的要求，考慮項項目建設設規模。3、根據據當地建建設條件件、資金金來源、建設規規模和建建筑材料料等情況況，研究究項目的的可行性性。4、根據據環保要要求，當當地生態態環境和和項目建建設對環環境的影影響，提提出相應應的環保保措施。5、研究究項目實實施的社社會效益益，作出出對項目目的評價價結論。1.6主主要技術術經濟指指標主要技術術經濟指指標表序號項目名稱稱單位指標備注一總用地公頃4.422二擬建住宅宅建筑面面積4000004棟三建筑層數數1棟為地地下1層層地上222層， 33棟為地地下1層層地上221層四住宅套數數340戶戶五結構形式式框剪結構構六建筑密度度%30.

7、66七容積率%2.255八綠地率%31.66九項目總投投資萬元644336十建設工期期月201.7研研究結論論項目建設設的宗旨旨是采用用一流的的設計，一流的的技術，打造*縣一流環環境的住住宅小區區。隨著著項目的的建成，將會大大大提高高企業的的技術水水平，提提高產品品質量，提升了了企業的的競爭力力。同時時，為*縣的市容容、市貌貌建設增增添了一一道亮麗麗的風景景線。第二章 項目目建設背背景和必必要性2.1項項目背景景2.1.1項目目區域環環境*縣位位于山西西省中部部，太原原盆地西西緣，西西倚呂梁梁山；面面積10067平平方公里里，耕地地59萬萬畝，水水澆地556萬畝畝；全縣縣轄122個鄉鎮鎮，19

8、99個行行政村，42萬萬人口；境內自自然資源源豐富，交通發發達，有有3077國道、夏汾高高速公路路、大運運高速公公路、文文祁公路路；經濟濟基礎較較強，工工業、農農業、交交通運輸輸業、商商業、貿貿易、文文化教育育、電力力、通訊訊都比較較發達。全縣主要要種植小小麥、高高粱、谷谷子、玉玉米、棉棉花、蔬蔬菜等。*縣礦礦藏豐富富，主要要有煤、鐵、石石灰石、鉀長石石等。工工業主要要有煤炭炭、化肥肥、農機機、水泥泥、機械械、化工工、制藥藥、針織織、食品品加工等等行業。該縣交通通方便，3077國道縱縱貫全縣縣南北，夏汾高高速公路路穿境而而過，城城關至祁祁縣和以以縣城為為中心的的縣級和和鄉鎮級級公路縱縱橫交錯錯

9、，貫穿穿縣境東東部地區區。*縣水水鄉佳苑苑小區位位于文峪峪河*縣縣城城段兩岸岸，為城城區段文文峪河綜綜合治理理工程的的有機組組成部分分，縣城城干道大陵陵街東延延線橫穿穿本區，北臨縣縣城主要要道路文文祁路，東、西西兩側為為縣城規規劃的濱濱河路，交通便便利。文峪河是是汾河一一級支流流，規劃劃將按照照“河暢、水清、岸綠”的要求求，把文文峪河城城區段建建成集水水利、環環保、生生態于一一體的亮亮麗景觀觀帶，本本小區于于景觀帶帶兩側布布局，是是一片理理想的居居住用地地。2.1項項目建設設的必要要性1、項目目建設符符合當地地城建布布局整體體規劃*縣為為了認真真貫徹落落實國家家、省關關于城建建工作的的安排意意

10、見，先先后出臺臺了一系系列城建建工作措措施，以以進一步步優化城城市基礎礎實施配配置，提提升城市市品味，推進城城市全面面發展，滿足日日益增長長的消費費需求。該項目目建設完完全符合合當地城城建布局局整體規規劃。2、項目目建設有有利于增增強*縣的城市市綜合實實力城市綜合合實力是是一個地地區經濟濟發展的的標志。*縣在山西西省城市市綜合競競爭力排排名中處處于中等等，但在在全國中中小型城城市中還還比較落落后，因因此，在在全球化化的經濟濟時代，*縣必須奮奮起直追追，必須須加快建建設商務務區，使使之產生生強大的的吸納、集聚、輻射效效應，取取得新一一輪競爭爭優勢的的必然手手段。3、項目目建設可可較好地地滿足消消

11、費者購購房需求求項目建成成后，無無疑可有有效緩解解城市住住房供求求矛盾，較好地地滿足工工礦企業業主進城城購房、外地來來埠經商商辦企業業購房、年青人人結婚購購房，以以及“以舊換換新、以以小換大大”等各類類消費群群體的購購房需求求。為建建設和諧諧社會、和諧城城市創造造有利條條件。4、項目目建設有有利于加加快*縣的城市市發展進進程。城市市是經濟濟、政治治、文化化、教育育、科技技、交通通、信息息等中心心，也是是一個創創新和創創富中心心，經濟濟學家認認為，未未來區域域經濟競競爭是城城市化水水平的競競爭，是是城市與與城市之之間的競競爭，鑒鑒于此，商務區區建設成成為城市市發展的的一股潮潮流，經經濟要素素加速

12、流流動，城城市規模模表現了了迅速擴擴張的態態勢。這這對于*縣融入全全國城市市發展新新潮流、贏得比比較優勢勢和發展展優勢，具有重重要意義義。基于以以上原因因，擬建建項目順順應*縣社會發發展的需需要，采采用統一一的標準準，統一一建設，真正做做到質量量化、規規范化、舒適化化、美觀觀化，以以滿足居居民的需需要，因因此項目目的興建建是十分分必要的的。第三章 市市場分析析3.1我我國房地地產市場場現狀分分析20088年，中中國房地地產市場場全面萎萎縮，房房地產交交易量價價齊跌，企業面面臨困境境。19998年年-20007年年，中國國房地產產市場經經歷黃金金十年，商品房房銷售面面積和銷銷售額平平均每年年增長

13、224.33%，銷銷售額平平均增長長33.2%。20008年初初，全國國商品房房交易開開始萎縮縮，至88月起開開始出現現環比價價格下跌跌，全年年總計商商品房銷銷售面積積下跌119.77%，銷銷售額下下跌200.1%，十年年來首次次出現年年度房價價下跌。20099年春節節后，中中國房地地產交易易出現反反彈，一一些20008年年推遲了了購房計計劃的居居民開始始入市購購房。這這一階段段的特點點是購房房者主要要是自用用的首次次購房者者，投資資性購房房、改善善型購房房較少，小戶型型成交量量較大，房產交交易中成成交量上上升但房房價繼續續下跌。中經網數數據顯示示，20009年年3月商商品房累累計銷售售面積同

14、同比增長長8.22%，但但全國770個大大中型城城市房屋屋銷售價價格同比比下降11.3%，實際際下跌幅幅度可能能更大。而作為內內地省份份的山西西，有其其得天獨獨厚的自自然資源源，依據據資源而而富裕起起來的人人不在少少數，他他們完全全有能力力為各地地新建的的高品質質房買單單；另外外，由于于山西的的房地產產市場起起步較晚晚，發展展雖很迅迅速，但但還遠遠遠沒有到到產生大大量泡沫沫的時候候，只因因全國出出現的冷冷淡而深深受影響響，因此此以發展展的眼光光來看，山西的的房地產產市場還還是有很很大潛力力的。3.2山山西省房房地產市市場發展展態勢綜合分析析，20009年年加快我我省房地地產開發發業發展展的有利

15、利條件較較多。一一方面，近兩年年國家雖雖然出臺臺了一系系列宏觀觀調控的的新政策策，但其其目的都都是為了了促使房房地產市市場的健健康、穩穩定、快快速發展展。另一一方面，山西房房地產開開發業起起步較晚晚，發展展不足，但發展展潛力較較大。我我省房地地產開發發業繼續續保持快快速、健健康發展展的態勢勢，并將將呈現以以下特點點： 1、房房地產開開發業將將保持快快速、健健康發展展態勢 隨著我我省城鎮鎮化建設設步伐的的加快和和居民收收入的不不斷提高高，居民民消費需需求將會會與日俱俱增，住住房更新新換代步步伐也將將明顯加加快，加加之上海海綠地、大連萬萬達、廣廣州富力力等國內內知名企企業的進進入和安居工工程的的實

16、施、宜居居城市評選活活動的開開展、棚棚戶區改改造的力力度加大大，必將將為我省省的房地地產開發發業注入入新的活活力。 2、住住宅價格格增長幅幅度將趨趨向理性性回歸 20007年全全省商品品住宅價價格上漲漲13.1，主要上上漲因素素在于市市場供求求關系的的變化。城市化化進程的的加快、供給結結構不盡盡合理、建筑材材料價格格的上漲漲、人工工成本和和機械使使用費的的上漲、土地緊緊縮政策策與房地地產市場場需求持持續旺盛盛的增長長，導致致了房地地產市場場供求關關系發生生變化，給房價價上漲創創造了一一定空間間。但是是這種房房價上漲漲也間接接地將未未來置業業需求提提前釋放放，擠壓壓了未來來市場的的升值空空間。總

17、總體來看看，在國國家出臺臺的一系系列宏觀觀調控政政策作用用下，尤尤其是我我省加大大經濟適適用房、限價房房、廉租租房等保保障性住住房的投投資力度度，房地地產價格格的上漲漲幅度不不會太大大，局部部區域的的商品住住宅價格格較快上上漲的勢勢頭將得得到有效效遏制，全年住住宅價格格水平將將趨向理理性回歸歸的合理理區間。 3、住住房供應應結構將將會更加加趨于合合理 隨著宏宏觀調控控措施的的進一步步落實，以及國國家關于于調整住住房供應應結構的的各項措措施的實實施，中中小戶型型住房所所占比例例將會繼繼續上升升，住房房供應結結構會更更加合理理，房地地產市場場將會更更加健康康快速發發展，我我省已將將健全和和完善住住

18、房保障障體系、解決城城市低收收入家庭庭的住房房困難列列入政府府工作的的重要議議事日程程。因此此，隨著著我省對對國家宏宏觀調控控措施的的進一步步落實，廉租住住房、經經濟適用用房制度度的逐步步健全，我省中中小戶型型房源將將會明顯顯增多，住房供供應結構構將會更更加趨向向合理。3.3*縣房地產產市場現現狀*縣房房地產市市場處于于初級發發展階段段，消費費者對住住宅的需需求正從從生存型型向舒適適型轉變變，房地地產業的的發展正正從速度度規模型型向質量量效益型型轉變。在過去去的3年年里，房房地產市市場和全全國各中中、小城城市一樣樣，無論論規模和和效益都都有了長長跑的進進展，住住宅商品品房的平平均售價價已達到到

19、20000元/，上漲漲了200%。在在商品房房價格快快速攀升升的同時時，其建建筑面積積即單套套面積也也日趨超超大化。目前*縣在建和和已建的的商品房房平均單單套面積積已達1130。即使使這樣，商品房房的銷售售還是異異常火爆爆。在未未來155年內，隨著小小城鎮建建設規模模的擴大大化,農農業人口口入住城區比例例增大，對商品品房的需需求越來來越大，房地產產市場將將出現蓬蓬勃發展展的局面面。近幾年來來，城市市基礎設設施建設設步伐加加快，城城市建成成區人口口、規模模迅速擴擴張，城城市建設設與房地地產開發發兩者良良性互動動，房地地產進入入有序發發展時期期。到目目前為止止，居民民住房質質量顯著著改善，產業結結

20、構趨向向合理，市場體體系基本本建立。房地產業業主要特特征表現現在以下下幾個方方面:1、投資資增幅大大2、房價價平穩上上升3、拉動動相關產產業效果果顯著從購房房能力看看伴隨著經經濟增長長，城鎮鎮居民可可支配收收入逐年年增多從投資資角度看看房地產業業保值、增值功功能顯著著，使得得房地產產市場成成為投資資的重要要領域。從消費費結構看看隨著房地地產市場場的發展展，居民民住房消消費觀念念發生了了明顯的的變化。人們已已不能滿滿足于“夠住就就行”的傳統統觀念，改善型型住房的的需求較較為明顯顯。住房房消費正正由 “居住型型”向“享受型型”轉變。二次置置業、三三次置業業的消費費群體逐逐步擴大大。從需求求關系看看

21、在不考慮慮有效購購買力的的情況下下，單從從住房需需求分析析，每年年人口增增長拉動動的住房房需求，加之城城市外來來人口的的購買需需求和城城市拆遷遷需要，將為房房地產業業提供廣廣闊的發發展空間間。3.4市市場SWWOT分分析優勢及機機會1、該項項目地處處文峪河河東、西西兩岸，文峪河河是汾河河一級支支流，規規劃將按按照“河暢、水清、岸綠”的要求求，把文文峪河城城區段建建成集水水利、環環保、生生態于一一體的亮亮麗景觀觀帶，本本小區于于景觀帶帶兩側布布局，是是一片理理想的居居住用地地。2、近幾幾年的經經濟發展展和市政政建設步步伐，使使得該區區域的房房地產具具有較大大的升值值空間。3、周邊邊日趨成成熟的居

22、居住配套套，為該該項目的的市場價價格奠定定了一定定的基礎礎。4、公司司與建設設主管部部門的良良好公共共關系背背景，有有利于公公司今后后在當地地的發展展。劣勢及威威脅1、周邊邊原有的的房地產產開發形形成一定定競爭態態勢。2、新開開競爭樓樓房不斷斷涌現，后市競競爭壓力力大3、金融融政策的的調整和和房地產產相關政政策的調調整所帶帶來的不不可預測測因素。3.5項項目市場場定位1、消費費目標群群體定位位項目消費費目標群群體主要要有以下下人群：1、周邊邊工礦企企業主2、當地地青年結結婚成家家者3、農村村進城經經商務工工者4、以小小換大，以次換換好的二二次購房房者5、看好好房產增增值的投投資者2、項目目的市

23、場場價格定定位該項目*縣文峪河河東、西西兩岸，地理理位置優優越，具具有很高高的商業業利用開開發價值值。依照目前前區域房房地產市市場已形形成的價價格分布布體系，結合本本項目規規劃所設設定的品品質要求求特征，并考慮慮明后幾幾年上述述區域內內房地產產市場預預期的良良好發展展前景，在參考考目前區區域內競競爭樓盤盤市場價價格的基基礎上，預測本本項目住住宅部分分銷售均均價大致致在20000元元/。3、銷售售業績預預測項目銷售售目標是是：至工工程全部部竣工時時，銷售售率1000%。第四章 項目目選址4.1項項目選址址根據*縣政府及及城市建建設局的的總體規規劃，*縣全全順房地地產開發發有限公公司取到到了該宗宗

24、土地的的使用權權，作為為*縣水水鄉佳苑苑小區的的建設用用地。水鄉佳苑苑小區位位于文峪峪河*縣縣城城段兩岸岸，為城城區段文文峪河綜綜合治理理工程的的有機組組成部分分，縣城城干道大陵陵街東延延線橫穿穿本區，北臨縣縣城主要要道路文文祁路，東、西西兩側為為縣城規規劃的濱濱河路，交通便便利。文峪河是是汾河一一級支流流，規劃劃將按照照“河暢、水清、岸綠”的要求求，把文文峪河城城區段建建成集水水利、環環保、生生態于一一體的亮亮麗景觀觀帶，本本小區于于景觀帶帶兩側布布局，是是一片理理想的居居住用地地。4.2場場址建設設條件 1、氣氣象條件件*縣屬屬暖溫帶帶大陸性性季風氣氣候，冬冬冷夏暖暖，四季季長短不不均，晝

25、晝夜溫差差較大。春季干干旱風多多雨少，夏季炎炎熱多雨雨，秋季季干爽涼涼快，冬冬季寒冷冷少雪。有關氣氣象數據據如下： 年平均均氣壓 9927.2mPPa 年平均均氣溫 8歷年最高高氣溫 338.66歷年最低低氣溫 -224.55 歷年最大大降雨量量 5655.7mmm 歷年最小小降雨量量 2544.9mmm 年平均風風速 33.1mms 歷年最大大風速 224ms(瞬瞬時288mss)主導風向向 SSW NNW 日照時數數 2500028000最大凍土土深度 9088mm項目地處處我國寒寒冷地區區，對建建筑物有有較高的的保溫節節能要求求，工程程施工組組織應滿滿足當地地氣象條條件的特特殊要求求。2

26、、水文文條件*縣縣西高東東低，可可分平原原、丘陵陵和山地地，東部部平原，海拔在在8000米以下下，土壤壤肥沃，水源源充足，交通方方便，人人口密集集，為該該縣主要要的糧棉棉產區，中部黃黃土丘陵陵區，面面積較小小，這里里溝壑縱縱橫，水水土流失失嚴重，海拔在在13000米左左右。西西部山區區，山高高坡陡，多呈東東西走向向，大部部分生長長有松樹樹和混合合林，主主要山峰峰有五龍龍廟、百百花崖、聞則峪峪山、大大東溝垴垴、大肚肚崖等，海拔在在17000至220000來之間間，其中中縣境西西北的五五龍廟為為最高，海拔221066米。境境內主要要河流有有汾河、文峪河河、磁窯窯河、三三道川河河等。汾汾河流經經縣東

27、，是該縣縣與祁縣縣、平遙遙的界河河。文峪峪河發源源于關帝帝山，由由北谷口口入境流流至開柵柵向南流流入汾陽陽。磁窯窯河在本本境的汾汾河、文文峪河之之間，與與汾河平平行流入入平遙西西北部。三道川川系文峪峪河支流流。*縣屬暖暖溫帶大大陸性半半干旱氣氣候，年年均氣溫溫10度度，一月月均溫6度度，七月月均溫222度，年均降降雨量4450毫毫米，霜霜凍期為為十月上上旬至次次年四月月下旬，無霜期期1600至1880天。 3、周周邊建筑筑物與環環境條件件水鄉佳苑苑小區位位于文峪峪河*縣縣城城段兩岸岸，為城城區段文文峪河綜綜合治理理工程的的有機組組成部分分。場地周周邊環境境狀況良良好，沒沒有明顯顯污染源源，有利

28、利于工程程建設。4、交通通運輸條條件該縣交通通方便，3077國道縱縱貫全縣縣南北，夏汾高高速公路路穿境而而過，城城關至祁祁縣和以以縣城為為中心的的縣級和和鄉鎮級級公路縱縱橫交錯錯，貫穿穿縣境東東部地區區。5、公用用設施本項目建建設符合合*縣城城區總體體規劃，具有完完備的自自來水管管網、熱熱力管網網等基礎礎設施，項目將將充分利利用這些些配套公公用設施施，以降降低投資資成本。6、環境境保護要要求本項目建建設所在在地域開開闊，大大氣容量量大，且且項目本本身基本本沒有廢廢渣、廢廢氣、廢廢水排放放，生活活污水排排入城市市污水管管網后統統一處理理，因此此，本項項目不會會對當地地環境造造成損害害。7、征地地

29、拆遷本項目為為文峪河河綜合治治理工程程的有機機組成部部分，場地內內不涉及及拆遷工工作，具具備了建建設條件件。8、施工工條件本項目所所需的主主要材料料砂、石石、水泥泥在本地地區就可可買到，其它鋼鋼筋等用用品可到到周邊地地區采購購，通過過汽車運運輸到施施工現場場。水、電等可可就近引引入，以以滿足施施工需求求。第五章 建設設規模與與工程方方案5.1建建設規模模*縣水水鄉佳苑苑小區占占地4.42公公頃，建建設內容容為4棟高層住宅宅樓的建建設，其其中1棟棟為地下下1層地地上222層框剪結構，其其余3棟棟為地下下1層地地上211層框剪結構。項目總建建筑面積積400000平平方米，每棟均均為1梯梯4戶，提供

30、住住宅3440套，4種戶型型。項目目建設內內容還包包括小區區內道路路、綠化化以及給給排水、熱力、電力、通信等等基礎設設施的建建設。5.2項項目總體體指導思思想1、本設設計以執執行國家家的方針針政策和和法規，遵守安安全衛生生、環境境保護、節約用用地、節節約能源源、節約約用材、節約用用水等有有關規定定。2、住宅宅設計應應符合城城市規劃劃和居住住區規劃劃的要求求，使建建筑與周周圍環境境相協調調，創造造舒適、方便、優美的的生活空空間。3、項目目設計應應推行標標準化、多樣化化、積極極采用新新技術、新材料料、新產產品，促促進住宅宅產業現現代化。4、項目目設計時時需吸收收南北方方住宅的的精華，使房屋屋的采光

31、光性、通通透性、保暖性性、舒適適性、尺尺度空間間的合理理性得到到充分體體現。5、住宅宅戶型設設計新穎穎，動靜靜分區。5.3設設計理念念1回歸歸自然，打造“健康、生態”水岸人人文社區區。 2小區區規劃力力求布局局合理、環境優優美、設設施配套套、安全全衛生，具有一一定的超超前性和和地方特特色。3堅持持小區建建設的經經濟效益益、環境境效益和和社會效效益的統統一，在在創造良良好居住住環境的的前提下下，努力力節約用用地，提提高土地地利用率率。 4住宅宅及住區區能滿足足人的生生理需求求、健康康（運動動、休閑閑）需求求、安全全需求、文化需需求、心心理需求求、舒適適需求、交往需需求，融融合當地地城市環環境的同

32、同時形成成舒適、優美、宜人的的居住環環境。5強化化現代意意識，開開辟足夠夠的交通通空間，滿足動動、靜態態交通要要求。6按照照新時期期住宅建建設的要要求，積積極推廣廣和應用用新技術術、 新新材料，擴大小小區規劃劃建設的的技術含含量。7規劃劃適應開開發階段段性的需需要，具具有靈活活性和彈彈性。5.3總總體布局局*縣水水鄉佳苑苑小區平平面布置置是按照照整體性性、系統統性、功功能性的的規劃要要求，建建造舒適適、優美美、安全全、方便便的居民民住宅區區和商業業區。在在空間上上合理利利用地形形，分區區規劃，合理建建設。區區內公用用設施，如垃圾圾站、存存車棚、機動車車輛停車車場等，應分區區布置且且便于出出入，

33、在在較多方方面滿足足居民的的生活需需求。項目將采采用國內內甲級設設計單位位一流景景觀設計計師精心心設計，院內有有油松、草坪等等各種樹樹木花卉卉，四季季常青，景觀艷艷麗，充充分利用用地塊自自然條件件，使小小區外生生態休閑閑場與內內部“庭”與“園”式園林林渾然一一體，突突出觀賞賞效果與與使用功功能，創創造舒適適悠閑健健康自然然的生活活環境，享受全全新公寓寓居住意意境。小區內還還設有適適合老、中、青青、少各各類人群群及多人人組合的的健身器器材，供供人們健健身、鍛鍛煉、休休閑，讓讓各住戶戶切身感感受到時時尚生活活的品位位與享受受。根據規劃劃要求，宅間道道路應滿滿足消防防車、救救護車、搬家車車輛通行行，

34、路面面全部硬硬化。規劃住宅宅3400戶，4種種戶型，每戶建建筑面積積80-1200平方米米。規劃住宅宅日照間間距系數數1.44。考慮環境境因素及及便捷的的原則，小區住住宅院落落設垃設設置圾收收集點。結合小小區公共共設施設設置1處處公共廁廁所。5.4住住宅戶型型設計要要點1、動靜靜分開。客廳、餐廳、廚房需需要人來來人往，活動頻頻繁，而而主要為為休息睡睡覺之用用的臥室室需要最最大程度度的靜謐謐，因此此應將它它們嚴格格分開，確保休休息的人人能安心心休息，要走動動娛樂的的人可以以放心活活動。2、公私私分開。家庭生生活的私私秘性必必須得到到充分的的尊重與與保護，不能讓讓訪客在在進門后后將主人人家庭生生活

35、的方方方面面面一覽無無余。這這就要求求不僅需需要將臥臥室與客客廳、餐餐廳進行行區位分分離，而而且應注注意各房房間門的的方向。 3、干濕濕分開。也即廚廚房、衛衛生間等等帶水、帶臟的的房間應應與精心心裝修怕怕水怕臟臟的臥室室等分開開。5.5建建筑工程程設計1、設計計規范、規定民用建建筑設計計通則GB5503552-220055住宅設設計規范范GBB500096-19999（220033年版）住宅建建筑設計計GBB503368-20005建筑設設計防火火規范GB5500116-220066民用建建筑隔聲聲設計規規范GGBJ1118-88屋面工工程技術術措施GB5503445-220044地下室室工程

36、防防水規范范GBB501101-20001建筑地地面設計計規范GB5500337-996城市道道路和建建筑物無無障礙設設計規范范JGGJ500-20001、J1114-220011建筑內內部裝修修設計防防火規范范GBB502222-95民用建建筑室內內環境污污染控制制規范GB5503225-2200112、建筑筑設計1）增增強住宅宅設計的的創新觀觀念，居居住功能能多元化化，住宅宅從過去去主要強強調生存存功能向向同時重重視發展展功能、享受功功能過渡渡。住宅宅不但是是一個生生存空間間，同時時也是發發展空間間、享受受空間。2）住住宅設計計強調超超前性和和彈性。普通住住宅應參參照國家家小康型型示范小小

37、區設計計導則進進行設計計，并在在套型、功能、環境、配套設設施等方方面適當當超前，預留可可以調整整、改造造的余地地。3）以以市場為為導向，適應居居住潮流流、住宅宅市場的的變化，公共空空間與私私密空間間沒有相相互干擾擾，交通通順暢，起居廳廳與餐廳廳、廚房房空間配配置緊密密協調，并設有有入戶的的過渡空空間，建建筑使用用面積系系數達到到80以上。4）建建筑風格格服從全全區整體體定位，設計中中將陽臺臺板，空空調器放放置板和和凸窗結結合考慮慮，強調調水平線線條，并并利用窗窗框和陽陽臺欄桿桿等元素素加強了了這一趨趨勢。5）墻墻體裝飾飾材料使使用面磚磚或涂料料，以求求達到良良好的色色彩搭配配和視覺覺效果。臥室

38、采采用凸窗窗，增加加室內的的視野，并使立立面更顯顯精致剔剔透。5.6結結構工程程設計一、自然然條件1、基本本風壓： 0.40kkN/mm2，地面面粗糙度度： BB類。2、基本本雪壓： 0.35kkN/mm2。3、抗震震設防烈烈度為77度，設設計基本本地震加加速度為為0.005g，設計計地震分分組為第第三組。4、建筑筑結構安安全等級級為二級級，設計計使用年年限為550年。二、設計計依據本工程結結構設計計所采用用的主要要規范、規程及及圖集建筑結結構可靠靠度設計計統一標標準GGB5000688-20001建筑工工程抗震震設防分分類標準準GBB502223-20008建筑結結構荷載載規范（20006年

39、年版）GGB5000099-20001建筑抗抗震設計計規范（20008年年版）GGB5000111-20001混凝土土結構設設計規范范GBB500010-20002砌體結結構設計計規范GB5500003-220011地下工工程防水水技術規規范GGB5001088-20008建筑地地基基礎礎設計規規范GGB5000077-20002建筑地地基基礎礎設計規規范DDB333/10001-20003三、設計計荷載樓屋面等等效均布布活荷載載標準值值：住宅：22.0kkN/mm2樓梯：33.5kkN/mm2上人屋面面：2.0kNN/m22不上人屋屋面：00.5kkN/mm2四、主要要結構材材料1、鋼筋筋箍

40、筋采用用HPBB2355鋼筋；梁、板、柱、地地下室外外墻、地地下室底底扳、地地下室頂頂板及上上部結構構樓板采采用HRRB3335及HHRB4400鋼鋼筋；2、混凝凝土基礎墊層層： CC 100基礎梁：C300，抗滲滲等級SS6其余上部部結構梁梁板：CC253、焊條條HPB2235級級鋼筋采采用E443xxx型；HRB3335級級鋼筋采采用E550 xxx型；HRB4400級級鋼筋采采用E555xxx型。4、砌體體地下采用用MU110粘土土實心磚磚，M110水泥泥砂漿。地上采采用MUU2.55加氣混混凝土砌砌塊和MMU100粘土實實心磚，砂漿采采用M55、 MM10、M7.5混合合砂漿。五、人防

41、防工程本工程局局部地下下1層為為人防地地下室，平時為為車庫和和設備用用房，戰戰時為六六級乙類類掩蔽所所，防護護等級為為丙級，按8000人設設計。設兩個戰戰時出入入口，其其中一個個為主要要出入口口(室外外出入口口)，一一個為次次要出入入口。主主要出入入口由防防毒通道道、筒易易洗消間間、洗消消污水集集水坑、擴散室室、擴散散井、密密閉門、防護密密閉門等等組成。防毒通通道可直直通室外外，設防防護密閉閉門和密密閉門各各一道；通道一一側設置置簡易洗洗消間，其防護護密閉門門外的通通道內設設置洗消消污水集集水坑；在室外外口部采采取了防防止地面面雨水倒倒灌的措措施。次次要出入入口由密密閉通道道、擴散散室、濾濾毒

42、室、擴散井井、戰時時風機房房、密閉閉門等組組成。密密閉通道道設防護護密閉門門和密閉閉門各一一道；濾濾毒室與與進風機機房分室室布置，濾毒室室設在染染毒區，進風機機房設在在清潔區區；濾毒毒室的密密閉門設設在密閉閉通道內內并向外外開啟。5.7給給排水工工程1、設計計依據建筑給給排水設設計規范范 GGB5000155-20009全國民民用建筑筑工程設設計技術術措施一一給水排排水民用建建筑設計計通則GB5503552-220055生活飲飲用水衛衛生標準準GBB57449-220066給水排排水構筑筑物施工工及驗收收規范GB5501441-220022建筑給給水排水水及采暖暖工程質質量驗收收規范GB550

43、2442-220022室外給給水設計計規范GB5500113-220066室外排排水設計計規范GB5500114-220066建筑設設計防火火規范GB5500116-2200662、給水水工程（1）指指導思想想1）加強強對水資資源的統統一管理理，加強強對地表表、地下下水源的的保護，水塔或或高位水水池和輸輸配水管管網安全全運行的的維護，完善供供水管網網，實現現供水到到戶。2）進行行有效的的排水治治理，包包括對雨雨水排水水系統和和污水管管網的完完善，以以及簡易易污水設設施的配配置、治治理和維維護。（2）用用水量預預測：1）生活活用水量量采用綜合合生活用用水定額額法，根根據規定定，生活活用水定定額取

44、為為：1440L/人.dd，K=1.44。項目目設計人人口按112322人計算算，則生生活用水水量為2241.5m3/d。2）澆灑灑道路廣廣場用水水量綠化及道道路廣場場澆灑用用水量根根據城城市給水水工程規規劃規范范，綠綠地用水水量取110000 m33/kmm2.d，道路廣廣場澆灑灑用水量量取20000 m3/kmm2.d，公共綠綠地面積積為0.00335kmm2，道路路及廣場場用地為為0.000544km22，則綠綠地及道道路廣場場用水量量為155M3/日。3）消防防用水量量根據建建筑設計計防火規規范要要求，同同一時間間內的火火災數為為一次，一次滅滅火用水水量為110升/秒，火火災蔓延延時間

45、為為2小時時。4）未預預見水量量及管網網漏水量量：規劃小區區未預見見水量及及管網漏漏水量按按其最高高日用水水量的110%計計。綜上所述述，得出出小區總總用水量量，最高高日用水水量為QQ=4880M3/日。（3）管網規規劃規劃供水水管從西西部大陵陵街引入入各區，沿濱河河道路敷敷設給水水干管，支管接接至用戶戶，滿足足規劃區區用水量量要求，水質符符合國家家生活飲飲用水標標準，給給水管管管徑為DDN2000-1100mmm。消消火栓布布置間距距不大于于1200米，在在主要交交叉路口口設置。3、污水水工程規規劃規劃小區區采用雨雨污水分分流制，污水經經化糞池池處理后后方可排排入污水水主管道道。（1）污水量

46、量計算規劃設計計污水量量按給水水量的880%計計算，則則規劃區區污水量量為3884.11m3/日。（2）污水系系統規劃劃依據豎向向設計，污水經經化糞池池處理后后，西區區由北向向南，由由東向西西排入濱濱河東路路污水管管，東區區由北向向南排入入濱河東東路污水水管，最最終排入入縣城規規劃污水水處理廠廠。污水水管盡可可能以較較短的管管長和較較小的埋埋深，實實現最大大面積的的自流。管徑為為5000 mmm3000mm，管端起起點覆土土厚度11.2mm。4、雨水水工程規規劃（1）.雨水量量計算根據*縣暴雨雨強度公公式，進進行雨水水水力計計算。暴雨強度度公式： q = 8880（11 +00.866 Lgg

47、T）/(t+4.66)0.62其中：tt=t11+t22(miin)雨水流量量公式：Q=.q.FF(I/S)Q設計雨雨水流量量（I/S）q設計暴暴雨強度度（I/S.hha）P設計重重現期（a）F設計匯匯水面積積（haa）徑流系系數t降雨歷歷時（mmin）t1地面面匯流時時間（mmin）t2管渠渠內流行行時間（minn）（2）雨雨水系統統規劃規劃區內內道路下下敷設雨雨水管道道，根據據坡度由由北向南南匯集，就近排排入文峪峪河或根根據實際際條件規規劃本區區雨水回回收利用用系統。管徑根根據雨水水量及管管道坡度度計算，設計流流速不小小于0.5ms。5.8電電力電訊訊工程1、設計計依據民用建建筑電氣氣設計

48、規規范JJGJ116-220088IOKKV及以以下變電電所設計計規范GB5500553-994供配電電系統設設計規范范GBB500052-95低壓配配電設計計規范GB5500554-995建筑照照明設計計標準GB5500553-220044建筑設設計防火火規范GB5500116-220066民用建建筑設計計通則GB5503552-220055建筑物物防雷設設計規范范GBB500057-94 (20000年年版)國家其他他有關電電氣設計計規程2、供電電工程設設計（1）電電源及設設計原則則電源由項項目所在在地供電電所引入入小區配配電室。1）線路路宜采取取地下敷敷設方式式，滿足足街道景景觀和安安全

49、要求求。2）制訂訂合理的的滿載系系數，避避免設備備浪費或或超負荷荷。（2）負負荷估算算住宅每百百平米按按一戶折折算，每每戶按55KW估估算。不不可預見見的負荷荷按總量量的100%計算算，同時時系數規規劃采用用0.88。（3）供供電方式式由小區內內箱式變變壓所出出線3880/2220VV線路至至用戶處處，道路路照明及及廣場用用電出單單獨線路路，采用用三相四四線制供供電方式式。低壓電力力線路規規劃采用用直埋電電纜，埋埋設在冰冰凍線以以下，并并保證最最小覆土土厚度，過道路路時穿鍍鍍鋅鋼管管保護。10KKV高壓壓線路采采用YJJY222-100KV型型電纜;低壓供供電路采采用VVV-1.0型電電力電纜

50、纜。3、弱電電工程設設計（1）電電話裝機機容量計計算根據住宅宅組團確確定住宅宅需求電電話數。考慮綜綜合因素素，住宅宅按每戶戶1門設設置，公公共建筑筑按每百百平方米米1門設設置，每每門電話話按1.5對線線設置。（2）電電話電纜纜通信線引引進項目目區內的的交接箱箱（二臺臺），由由交接箱箱分到用用戶的分分線箱中中接線分分支。沿沿路邊綠綠化帶中中敷設。過道路路時穿鋼鋼管保護護。（3）有有線電視視有線電視視線路由由城區的的有線引引進，通通過有線線電視前前端箱至至每戶。（4）敷敷設方式式電話電纜纜和電視視電纜均均埋地暗暗敷，基基本同一一路線，電話電電纜和電電視電纜纜的最小小規劃距距離為00.1米米。5.9

51、燃燃氣供熱熱工程1、設計計依據采暖通通風與空空氣調節節設計規規范GGB5000199-20003全國民民用建筑筑工程設設計技術術措施暖通空空調、動動力建筑設設計防火火規范GB5500116-2200662、燃氣氣工程設設計（1）煤煤氣用氣量估估算1）居民民生活用用氣量人均2.7211GJ/人.年年，用氣氣量：333511GJ/年。2）未預預見用氣氣量按居民生生活用氣氣量的115%計計，即：5022.6GGJ/年年。總用氣量量即38853.6GJJ/年。（2）氣氣源根據*縣總體規規劃以及及項目用用戶特點點，本項項目氣源源由城區區市政管管網接入入。（3）管管網布置置統一采用用低壓管管網系統統，由城

52、城市燃氣氣管網直直接接入入。根據項目目特點采采用環狀狀布置，管材選選用焊接接鋼管。管道采采用聚乙乙烯防腐腐膠帶防防腐，采采用犧牲牲陽極法法陰極保保護。3、供熱熱工程規規劃（1）供供熱方式式管網采取取兩級布布置，一一級管網網與二級級管網采采用換熱熱站連接接，用戶戶與二級級管網直直接連接接，二級級管網水水溫為995/700。（2）熱熱負荷計計算根據*氣候資資料及規規劃區建建筑特點點并參照照城市市熱力網網設計規規范（CJJJ34-20002）確確定本規規劃區的的采暖綜綜合熱指指標，采采暖綜合合熱指標標采用665W/m2。規劃區總總建筑面面積 4400000，則總總熱負荷荷為2.6MWW。（3）管管網

53、規劃劃規劃區供供熱由大大陵街縣縣城規劃劃供熱管管接入，供熱支支管沿小小區內道道路敷設設，管徑徑為DNN2000-500 mmm。（4）管管網布置置管網采用用無補償償直埋敷敷設。直直管長度度超過88米設彎彎頭或乙乙字彎自自然補償償。管道道均敷設設在人行行道或綠綠化帶下下，與道道路中線線平行，管道埋埋深不小小于0.8米。管網管管道自然然彎曲控控制在0010度度與60090度度之間。（5）管管道防腐腐與保溫溫熱網供、回水管管采用普普通型硬硬質聚氨氨脂發泡泡保溫，降低熱熱網損失失。管道道防腐采采用耐高高溫防腐腐漆，一一道底漆漆，兩道道面漆。5.100電信規規劃規劃區電電信線纜纜由大陵陵街縣城城電信光光

54、纜接入入，中部部院落路路旁設電電信機房房，電信信電纜采采用HYYV2型型，敷設設方式為為電纜穿穿PVCC保護管管地下直直埋方式式敷設。實現電話話網與數數據網聯聯網，大大力發展展寬帶服服務，提提供影音音、圖像像、數據據等業務務的綜合合，建立立信息高高速公路路。居民樓設設計施工工應保證證電信線線入戶，同時設設置信報報箱，便便于通郵郵。電話線容容量指標標按住宅宅1.55對/戶戶，電話話線容量量為：5528對對。5.111管線綜綜合設計計本次設計計包括：給水、雨水、污水、熱力、燃氣（低壓管管網）、電力、通信七七個專業業基礎設設施管線線平面布布置及高高程位置置的規劃劃。管線綜合合以各專專業規劃劃為基礎礎

55、，整體體考慮，統籌安安排，綜綜合確定定各種管管線地下下、地上上的空間間位置，避免各各專業規規劃管線線之間及及與建筑筑物之間間、構筑筑物之間間、道路路綠化之之間相互互矛盾和和干擾，為各專專業規劃劃設計和和規劃管管理提供供依據。1、采用用的有關關規范及及標準中華人民民共和國國國家標標準城城市工程程管線綜綜合規劃劃規范GB5502889-998。2、設計計原則 （1）根根據道路路橫斷面面設計，以各專專業管線線規劃為為基礎，整體考考慮，統統籌安排排各種管管線地下下空間布布置。（2）各各專業管管線在道道路水平平、縱向向位置應應符合城市工工程管線線綜合規規劃規范范和各各專業的的規范、標準。（3）考考慮到各

56、各專業管管線維護護管理方方便，管管線盡量量布置在在人行道道下。（4）各各種管線線水平位位置的處處理，原原則上各各種管線線盡量順順行，減減少穿越越交叉路路口。（5）各各種管線線交叉時時的處理理原則壓力管道道讓重力力管道;小口徑管管道讓大大口徑管管道可彎曲管管道讓不不易彎曲曲管道對個別不不能滿足足規范要要求的各各專業管管線，局局部作特特殊處理理。3、管線線布置（1）由道路路兩側向向道路中中心依次次布置電電力、通通信、給給水、燃燃氣、熱熱力、雨雨水、污污水管線線。（2）雨雨水、污污水管線線，管徑徑較大，埋設較較深，維維護工作作量小，一般布布置在機機動車道道。5.122道路交交通規劃結合合城市總總體規

57、劃劃路網，布局小小區內部部道路。結合各基基地現狀狀及居民民出行的的便捷與與安全，對外設設有機動動車出入入口與濱濱河東、西路相相聯系。濱河東西西路紅線線寬200米，路路面寬114米，一塊板板形式，多層建建筑退紅紅線3米米，高層層建筑退退紅線55米。大陵街紅紅線寬330米，路面寬寬18米米，人行行道各寬寬6米，一塊板板形式。組團道路路采用兩兩級系統統，一級級為“環形”機動車車主路，聯系各各功能地地塊；二二級道路路為庭院院宅前道道路，與與一級道道路魚骨骨狀串聯聯。一級道路路路面寬寬度為55米，人人行道寬寬度2米米。宅間路路路面寬33米。為加強東東西兩岸岸各功能能區的聯聯系，特特別是居居住區與與管理中

58、中心、超超市的聯聯系，規規劃布局局僅限人人行的景景觀橋一一座，寬寬5米。橋兩端端分別對對應集散散休閑廣廣場。靜態交通通規劃也也是本次次規劃設設計的重重要方面面，適應應小汽車車的日異異增長，充分考考慮停車車場的安安排，機機動車停停車分為為路邊停停車和宅宅間停車車，規劃劃住宅院院落地面面停車位位按每三三戶一個個車位考考慮，不不足部分分采用地地下停車車方式。 室外停停車場地地均采用用空心植植草磚進進行地面面鋪裝，增大綠綠地面積積，減少少日光反反射。嚴格限制制外來機機動車輛輛出入院院落空間間，保證證院落生生活空間間的寧靜靜、安全全。5.133綠地景景觀規劃劃（一）綠綠地規劃劃文峪河兩兩岸綠化化自然成成

59、為本區區綠化的的大背景景，為住住區居民民共享，提供了了面積大大、功能能齊全、景色優優美的帶帶狀景觀觀帶。從均好性性方面考考慮各片片區內的的綠化，以創造造綠色庭庭園，最最大限度度實現人人、房、綠相融融為目的的，創造造和諧相相融、富富于變化化的庭院院綠化空空間。健身公園園分別位位于西、東住宅宅組團臨臨河位置置，考慮慮到臨河河景觀和和游覽項項目的開開發，以以及周邊邊居民的的日常休休閑活動動，在這這里提供供室外活活動場所所，設置置有以健健身、休休閑為主主題的社社區活動動場所，樹木環環繞的健健身園，色彩絢絢麗的兒兒童游戲戲園，盡盡展*市民健健康的生生活方式式與積極極向上的的精神。庭院綠地地：指由由庭院路

60、路圍合而而成的小小塊綠地地。規劃劃將其作作為綠化化空間的的重要營營造地，無論是是物種配配置，還還是綠化化造型上上都力求求多樣化化、景觀觀化。道路綠地地：指沿沿小區主主路兩側側形成的的人行系系統綠化化設置，包括行行道樹、綠帶等等。（二）植植物配置置作為面廣廣量大的的小區綠綠化，從從實際使使用和經經濟出發發，樹種種選擇應應以適合合當地自自然條件件、價廉廉、易長長、易管管、四季季常青為為原則，少量采采用一些些形態優優美、具具有色、香、味味的花木木。道路路綠化以以喬木為為主，可可搭配低低矮的灌灌木和花花卉，把把不同等等級的綠綠地結合合在一起起，形成成統一的的綠化有有機整體體。常綠喬木木：塔檜檜（整形形