1、郟縣項目市場調(diào)研目錄-ContentPart1-調(diào)查說明Part2-區(qū)域樓盤分析Part3-項目目標(biāo)客群初步分析Part4-調(diào)查總結(jié)及初步建議調(diào)查說明調(diào)查目的：深入分析區(qū)域市場概況及競品情況，為本項目營銷推廣決策提供策略依據(jù)，奠定基礎(chǔ)。調(diào)查方式：踏街、征詢、網(wǎng)絡(luò)資料搜集。調(diào)查范圍：東起紫云路，南到南大街，西到西關(guān)新街路，北到S238。調(diào)查對象：置業(yè)顧問、路人隨機(jī)訪談。已經(jīng)二路為界，其以西部分是郟縣的中心城區(qū)。中心城區(qū)內(nèi)，城市基建配套設(shè)施完善、成熟，是縣城的商貿(mào)、科教、醫(yī)療聚集地。東坡大道沿街商業(yè)，縣一高、二高、實驗中學(xué)，第一人民醫(yī)院、中醫(yī)院、縣政府等分布于此。城東新區(qū)是以經(jīng)二路、文化路、復(fù)興路

2、和北環(huán)路所圍合的建成區(qū)為起步區(qū)，向東至東環(huán)路新辟的城市新區(qū)。從經(jīng)二路至東環(huán)路的行政路沿線，是郟縣的核心行政區(qū)：縣二院、糧食局、縣委、縣政協(xié)、國土局、農(nóng)業(yè)局、國稅局、財政局、物價局、建行、農(nóng)行、移動公司、縣法院等均聚合于此。Part3-區(qū)域樓盤分析尚城壹品福萬城盛達(dá)銘筑恒發(fā)財富廣場區(qū)域樓盤分布圖龍山文化古街華豐國際旭宏國際中央名郡匯景天下國都花園福萬城建筑設(shè)計及全程營銷 建筑設(shè)計：河南徐輝 全程營銷:住友顧問位置民生路與龍山大道交匯處向北200米 “三館”正北規(guī)模商業(yè)綜合體 總占地面積:：109畝 總建筑面積：300000 共由14棟高層組成 4棟18層 5棟24層 5棟26層 分為三期 一期為

3、現(xiàn)房 二期正在排號 三期未開始 有11棟下邊1、2層為底商 （共1820戶）景觀規(guī)劃容積率：4.1 綠化率：40%風(fēng)格歐式新古典建筑風(fēng)格戶型二梯二戶.二梯三戶、87.8996.74兩房；113.98-200三房 240大三房價格一期均價為2600-3200元/ 已售80%左右 二期正在排號（一百抵一萬）商鋪已售完推廣語懂豪宅 更懂生活配套園林、籃球場、羽毛球場、親子樂園、等社區(qū)服務(wù)。周邊大型酒店、洗浴中心、第三人民醫(yī)院、銀行、行政辦公大樓、博物館、城市會議中心等環(huán)繞。更有城市最大休閑中心文化廣場也近在咫尺。車位及物業(yè)1:0.7（78000RMB） 物業(yè)：1.15/開發(fā)商 郟縣福萬置業(yè)有限公司福

4、萬城項目主要賣點主要賣點：戶型舒適綠化環(huán)境社區(qū)配套活動政策 （一期活動政策：特推出特惠房，尾盤銷售。二期活動政策：100抵10000）福萬城綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：項目綠化環(huán)境較好，能夠有效改善區(qū)域居民居住生活條件，改變區(qū)域臟亂差的現(xiàn)狀； 二梯二戶，南北通透的三室戶型設(shè)計有較大的吸引力。 劣勢：項目在郟縣的東區(qū)，發(fā)展未成熟。雖然活動政策優(yōu)惠幅度比較大，但是房價在郟縣依然偏高。下面是底商的住宅，三層會因為底商的廣告牌而采光不好。國都花園位置文化路與復(fù)興路交叉口規(guī)模商業(yè)綜合體 5棟19層高層（350戶）2梯4戶 1.2層為底商 景觀規(guī)劃容積率：4.1 綠化率：30% 得房率80%周邊配套臨近三個學(xué)

5、校、生活廣場，交際娛樂，醫(yī)療養(yǎng)生，萬客來購物廣場，凱撒KTV會所，溫泉會所遍布周邊戶型90-130 三房 價格住宅均價2800/ 商鋪只租賃不出售 銷售進(jìn)度住宅80% 商鋪已租賃完工程進(jìn)度現(xiàn)房（今年六月交房）車位及物業(yè)車位 1:0.7 順建物業(yè)0.8元/開發(fā)商 平頂山順建置業(yè)有限公司優(yōu)惠政策2%國都花園綜合評析綜合評價： 優(yōu)勢：現(xiàn)房，即買即住。位置較好，周邊配套比較完善。劣勢：社區(qū)景觀綠化、配套少，沒有品質(zhì)感。通風(fēng)效果與采光不好 ；銷售樓部無單頁及戶型圖。置業(yè)顧問不專業(yè)，熱情度不高尚城壹品開發(fā)商河南鴻建置業(yè)有限公司位置郟縣迎賓大道與文化路交匯處東北角規(guī)模前兩期案名叫歐洲花園。后來因為開發(fā)商更換

6、，所以現(xiàn)在第三期叫尚城壹品。占地42000 建筑133140 共5棟高層，每一棟是19層。一層至三層為底商（9000/已售完）共800戶。景觀規(guī)劃容積率3.17，綠化率30% 風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格戶型二梯三戶 二梯五戶 123.98三房40%；107.42三房30% 107.57三房30% 價格均價2900/ 活動優(yōu)惠：按揭1000抵15000，一次性1000抵20000. 商鋪9000左右（已售完）車位有租有售銷售進(jìn)度三期主推5棟樓19層，2梯3戶，2梯5戶。約800余套房源，現(xiàn)已售有70%。 主要賣點地理位置及優(yōu)惠額度配套臨近三個學(xué)校、生活廣場，交際娛樂，醫(yī)療養(yǎng)生，萬客來購物廣場，凱撒KTV會

7、所，溫泉會所遍布周邊客戶以現(xiàn)居住文化路復(fù)興路需改善現(xiàn)居住環(huán)境和部分投資客戶及企事業(yè)單位職工為主工程進(jìn)度年前開盤。 現(xiàn)在已經(jīng)封頂，正通水電，年底交房。尚城壹品綜合評析綜合評價： 優(yōu)勢：價格優(yōu)惠幅度較大，地理位置也比較好，周圍的配套設(shè)施也挺全面。戶型都是全明設(shè)計劣勢：社區(qū)景觀綠化、配套少，沒有品質(zhì)感。售樓部包裝簡易，案場戶型圖不完整。通風(fēng)效果與采光不好 ；銷售員素質(zhì)偏低。匯景天下開發(fā)商河南省旭宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置龍山大道與與八一路交匯處北規(guī)模商業(yè)綜合體 6棟4層洋房 6棟小別墅 共12層 一梯兩戶 共100戶景觀規(guī)劃容積率0.8；綠化40% 85%風(fēng)格意大利風(fēng)格戶型113-240三房 113與

8、135的三房銷售較好價格住宅2700-3200 商業(yè)基本都是租賃，交一年半送一年半，每間12000左右。售價是8000/銷售進(jìn)度10%工程進(jìn)度現(xiàn)房 上半年開的盤配套毗鄰休閑廣場、青龍湖公園、德信泉購物廣場 客戶別墅的面積大，小區(qū)環(huán)境好，所以針對一些改善型客戶 車位及物業(yè)車位80個左右 物業(yè)費(fèi)1/ 優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)盤轉(zhuǎn)多少優(yōu)惠多少外加2%匯景天下綜合評析綜合評價： 優(yōu)勢：意大利風(fēng)格，外墻仿古瓷磚，獨(dú)特，別致，上檔次。獨(dú)有小別墅，居住舒適度高。綠化高。準(zhǔn)現(xiàn)房。劣勢：位置有點偏，商業(yè)氣氛不太高。商業(yè)市場培育期長.華豐國際開發(fā)商平頂山華豐園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置復(fù)興路與東坡大道交匯處西北角規(guī)模占地9523.

9、8方 建筑面積40000方 1棟11層2梯2戶 2棟30層 共240戶 樓間距40米景觀規(guī)劃容積率4.2 綠化率35% 得房率75%配套農(nóng)村信用社 廣天村銀行 出門就是紅寶石購物廣場戶型120-220三房 價格29803350/銷售進(jìn)度A.B棟基本售完，D棟剛開始銷售工程進(jìn)度2棟現(xiàn)房 一棟春節(jié)交房優(yōu)惠政策一次性兩個點按揭一個點 買D棟優(yōu)惠一萬車位及物業(yè)車位1:0.8 華豐園物業(yè)1/華豐國際綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：周邊項目配套齊全。位置較好。戶型多樣化，選擇面寬。板式住宅，南北通透。劣勢：尾盤、選擇面窄。房價較高。旭宏國際開發(fā)商旭宏地產(chǎn)位置龍山大道與八一路交匯處規(guī)模2棟27層 樓間距40米景觀規(guī)

10、劃容積率4.8 得房率75%配套下樓就是德信泉購物廣場 戶型100140三房 熱銷121三房價格2750-3200/銷售進(jìn)度90%工程進(jìn)度現(xiàn)房優(yōu)惠政策無優(yōu)惠車位及物業(yè)物業(yè)1/旭宏國際綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：底層商業(yè)是德信泉購物廣場，購物方便高層，現(xiàn)房位置好，配套齊全。開發(fā)商有實力劣勢：只剩沒幾套，選擇面窄。沒什么綠化龍山文化古街開發(fā)商河南省惠裕飯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置文化路與經(jīng)三路交匯處規(guī)模商業(yè)綜合體 2梯3戶 占地面積500畝，建筑面積50萬，一期50套共4棟 四層板式建筑 樓間距20米景觀規(guī)劃容積率0.8；綠化30% 得房率90%優(yōu)惠政策交一萬頂三萬戶型160270/ 一層，二層商業(yè)，三層

11、，四層復(fù)式住宅價格商鋪6400，住宅2600 總價：40萬70萬銷售進(jìn)度已售60%工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房 年底交房 車位及物業(yè)車位1:1.6 物業(yè)未定配套 客戶龍山文化古街綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：現(xiàn)稀少的價格相對適中。有較大升值空間劣勢：住宅只有復(fù)式，面積偏大。選擇面窄。商業(yè)市場混亂。金爵世家、2期開發(fā)商中金置業(yè)有限公司位置郟寶路口西路北規(guī)模建筑面積4萬平方 2棟32層共300戶 2梯5戶 樓間距45米景觀規(guī)劃容積率4.5，綠化率20% 得房率75%風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格戶型二梯五戶 76 -226 熱銷138價格2280/2850/ 商鋪整體整層招租，每年180萬，3000多平方銷售進(jìn)度95%主要賣點地理

12、位置好 升值空間大 配套周邊超市、銀行配套齊全優(yōu)惠政策特價房2280/ 一次性2/%工程進(jìn)度現(xiàn)房 金爵世家、2期綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：地理位置好升值空間大劣勢：售樓人員素質(zhì)低，進(jìn)去五分鐘無人搭理。尾盤銷售，選擇空間小。2梯5戶，戶型設(shè)計不合理盛達(dá)銘筑景觀樓王開發(fā)商盛達(dá)置業(yè)位置鳳翔大道與八一路交匯處 規(guī)模商業(yè)綜合體 2梯3戶 占地面積8671，建筑面積32000，2棟19層高層，1.2為底商，18.19為復(fù)式。總 戶 數(shù)：200戶 車位：1：1 樓間距45米景觀規(guī)劃容積率3.6；綠化30%風(fēng)格新古典主義簡歐風(fēng)格戶型126.78148.4 三室兩廳兩衛(wèi)價格住宅2600-2800/ 商鋪8000/

13、 一次性7900/ 銷售進(jìn)度已售60%工程進(jìn)度已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房。明年五月一日交房。推廣語盛達(dá)銘筑，景觀樓王配套盛達(dá)物業(yè) 自動升降車位 毗鄰休閑廣場、青龍湖公園、德信泉購物廣場 客戶針對一些剛需客戶 盛達(dá)銘筑項目戶型 兩梯三戶，戶型設(shè)計較為一般，東西戶達(dá)到南北通透。盛達(dá)銘筑綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：與60畝市政公園融為一體；全明戶型設(shè)計；自動升降車位 ; 車位比例達(dá)到1：1劣勢：樓盤體量較小，營推廣力度較小，無法有效引起目標(biāo)客群的注意；45米樓間距影響五層以下的采光；位置比較偏，在郟縣的北頭緊鄰鳳翔大道。中央名郡開發(fā)商平頂山富平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置龍山大道與紫云路交會東南角規(guī)模占地面積62畝 建筑

14、面積10萬方 4棟19層，2棟26層，一棟酒店，一棟會所 共8棟 （400戶）景觀規(guī)劃容積率2.4 綠化率35%戶型100-160三房 價格27803200/銷售進(jìn)度80% 124三室推銷的較好主要賣點超寬樓間距，通風(fēng)采光號。綠化高，居住舒適度高。配套一棟酒店，一棟會所施工進(jìn)展一期已封頂 年底交房代理商納德顧問中央名郡綜合評析綜合評價：優(yōu)勢：超寬樓間距，通風(fēng)采光號。綠化高，居住舒適度高。環(huán)境項目，配套各方面比較完善，后期居住舒適度高劣勢：位置有點偏。后期發(fā)展有些慢。恒發(fā)財富廣場純商業(yè)項目。開發(fā)商恒發(fā)置業(yè)有限公司 位置經(jīng)三路與彩云路交叉口 規(guī)模三層商業(yè) 框架結(jié)構(gòu) 占地面積20畝 建筑面積2958

15、5.76 （3133間）戶型沿街三層共291.6 內(nèi)街三層共324 價格沿街4800/ （1399680RMB) 內(nèi)街4000/ （1296000RMB）定金為20萬經(jīng)三路正在修路 如果經(jīng)三路西 半年內(nèi)沒有開通定金可退 如果開通價格會上漲銷售進(jìn)度已銷售20%工程進(jìn)度已封頂，正在做外立面。賣點位置較好 周圍是郟縣的商業(yè)街，人流聚集之地 恒發(fā)財富廣場綜合分析綜合分析優(yōu)勢：項目位置較好，離中心城區(qū)較近，周圍都是商業(yè)街，人流聚集之地。配套豐富，準(zhǔn)現(xiàn)房，價格便宜。置業(yè)顧問素質(zhì)較高。劣勢：項目體量較小，營銷推廣力度較小，無單頁，無法有效引起目標(biāo)客群的注意；售樓部也過于簡單，粗糙。區(qū)域樓盤分析規(guī)模分析 占地

16、面積（畝）地總占地對比分析尚城壹品區(qū)域樓盤分析規(guī)模分析 建筑面積（萬平方）地從區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)模上來看，大于100畝的大樓盤有2個、65萬方以下中等規(guī)模樓盤2個、20萬方以下的小盤3個。大規(guī)模樓盤為福萬城與龍山文化古街，占地109畝與500畝，總建面筑面積30萬方與50萬方，最小的是盛達(dá)銘筑，13畝。區(qū)域樓盤分析容積率、綠化率綜合來看，匯景天下、龍山文化廣場的建筑容積率相對較低，綠化率均為35%，大規(guī)模樓盤福萬城景觀規(guī)劃具有一定特色。 容積率 綠化率區(qū)域樓盤分析社區(qū)配套分析社區(qū)配套對比分析：從社區(qū)內(nèi)部資源來看，新推出樓盤，福萬城社區(qū)配套最為齊全，小區(qū)籃球場、親子樂園等滿足業(yè)主多方位需求。而從社區(qū)外

17、部資源來看福萬城離城東新區(qū)較近，基礎(chǔ)生活配套豐富。項目名稱福萬城尚城壹品盛達(dá)銘筑匯景天下內(nèi)部配套車位配比1：0.7。園林、籃球場、羽毛球場、親子樂園、等社區(qū)服務(wù)車位 盛達(dá)物業(yè) 自動升降車位 車位配比:1：1車位 物業(yè)外部資源周邊大型酒店、洗浴中心、第三人民醫(yī)院、銀行、行政辦公大樓、博物館、城市會議中心等環(huán)繞。更有城市最大休閑中心文化廣場也近在咫尺。臨近三個學(xué)校、生活廣場，交際娛樂，醫(yī)療養(yǎng)生，萬客來購物廣場，凱撒KTV會所，溫泉會所遍布周邊毗鄰休閑廣場、青龍湖公園、德信泉購物廣場位毗鄰休閑廣場、青龍湖公園、德信泉購物廣場區(qū)域樓盤分析銷售價格分析分析：福萬城1期尾盤單價為3200元/，區(qū)域內(nèi)樓盤價格范圍為2600-3350元/，華豐國際價格最高，均價3350元/。區(qū)域樓盤價格差異較大，主要取決于位置、樓盤品質(zhì)、配套等資源。 每平方單價（元）區(qū)域市場總結(jié)整體來講區(qū)域人口密度較小，區(qū)域形象較差，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，主要以城中村改造、舊廠改造項目為主。從銷售價格上來看，集中在2600-3300元/之間，價格差異不是很大。從推廣上來看，中高端項目多注重項目包裝，媒介投放渠道較為豐富。從社區(qū)規(guī)劃及品質(zhì)來看，新推出大規(guī)模樓盤較為注重戶型設(shè)計功能豐富性及亮點設(shè)置，注重社區(qū)