1、廉租住房項目第一章 總 論一、項目名稱與籌辦單位1、項目名稱廉租住房建設項目2、項目建設單位人民政府3、項目法人代表：楊春鵬4、項目建設地點本項目擬建在。 5、項目可行性研究報告編制單位可研編制單位： 資格證書號：二、項目編制依據、內容及范圍 1、編制依據（1）國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知（國發【2005】26號）；（2）國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知（國發辦【2006】37號）；（3）國務院關于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見（國發【2007】24號）；（4）國家進展改革委關于印發中央預算內投資對中西部財政困難地區

2、新建廉租住房項目的支持方法的通知（發改投資【2007】3676號）；（5）國家進展改革委關于進展改革系統要接著加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設工作的通知（發改投資【2012】321號）；（6）中央預算內投資支持保障性安居工程直接相關的配套基礎設施建設實施方法（國家進展改革委、住房城鄉建設部【2012】）；（7）關于組織上報保障性安居工程直接相關配套基礎設施建設建議打算的通知（國家進展改革委、住房城鄉建設部【2012】）；（8）國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和治理的指導意見（國辦發【2011】45號）；（9）國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康進展的通知（國發20104號）

3、；（10）河南省人民政府關貫徹國發【2007】24號文件切實解決都市低收入家庭住房困難的實施意見（豫政200772號）；（11）人民政府關于加快推進我市住房保障工作的實施意見（新政【2009】 17號 ） （7）國民經濟和社會進展第十二個五年規劃綱要；（8）土地利用總體規劃（2006-2020年）；（9）廉租住房項目規劃總平面布置圖；（10）國家頒發的有關建筑、電氣、消防、給排水等各專業設計規程、規范和設計標準；（12）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（13）項目單位提供的其他基礎數據、技術資料等。2、編制內容與范圍 依照國家對建設項目可行性研究報告編制范圍和深度的要求，我院受人民政府托

4、付，組織有關技術人員對本項目有關的基礎數據與技術資料，對項目的必要性、市場預測、建設條件、建設內容及規模、建設方案、環境愛護、消防與安全、項目組織與定員、招投標、項目治理及實施打算、投資估算與資金籌措、效益評價等方面進行了綜合研究與分析。重點研究和論證項目建設的必要性、市場、環境、建設內容及建設方案、投資估算與資金籌措和效益評價，為項目決策和建設提供可靠依據。3、編制原則（1）貫徹落實政策，遵循相關技術標準；（2）節約資源、質量和安全第一，建設資源節約型、環境友好型社區；（3）選址因地制宜，結構布局科學；（4）建材節能降耗，物業治理規范。4、可行性研究的目的通過對該建設項目的必要性進行全面的調

5、查研究，結合項目的選址、設計、內部治理等，運用科學的分析手段，對項目的要緊社會效益進行全面研究，論證其各項技術經濟指標，據以推斷項目在經濟領域是否可行、對社會是否必要，即項目是否可行，進而為主管部門和建設單位提供具體、完善、科學的決策依據。三、項目概況1、概況南臨黃河，位于南端，古因張良刺秦聞名于世，今以原陽大米享譽華夏。全縣轄6鎮11個鄉，人口71.4萬，區域面積1329平方公里。區位優越，交通便利。地處中原都市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、107國道縱貫南北，鄭焦晉高速、310、311省道橫穿東西，自縣城3分鐘車程進入全國交通主干網，25分鐘車程抵達鄭東新區，40分鐘車

6、程抵達新鄭國際機場。歷史悠久，人文深厚。夏時為兗州，商為王畿地，西周為鄘、衛國土，春秋戰國分屬鄭、魏，秦時置陽武縣、卷縣，西漢置原武縣，1950年合陽武、原武兩縣為。原陽自古為黃河津渡、華夏要沖，歷代諸侯常在此會盟爭雄，東漢末年曹操在此以少勝多大敗袁紹取得官渡之戰的勝利，自西漢至唐宋先后涌現了周勃、陳平、婁師德等14位官抵宰相的聞名人物，留下了跪履三約、細柳囤兵、唾面自干等千古美談，被譽為“宰相之鄉”、“成語之鄉”。 原陽人文景觀眾多，張良刺秦遺址古博浪沙、明末清初夏家院、毛遂故里、陳平祠、張蒼墓、宋代玲瓏塔等歷史文化遺產保存完好。據史學家考證，一代偉人毛澤東的祖籍也在原陽。資源豐富，生態優美

7、。原陽資源豐富。全縣地下水儲量18億立方米。3座110KV變電站、12座35KV變電站，能提供安全可靠的雙回路供電。原陽是勞務輸出基地縣，擁有20萬人的高素養勞動力隊伍，所具備的知識和技能能夠滿足各行業用工需求。原陽擁有河南省面積最大的黃河濕地，有“水鄉”之稱。點綴在黃河灘上、自然形成的萬畝槐林，是都市人休閑度假的絕佳去處，被譽為“天然氧吧”。沿黃河大堤的百里綠色長廊，構筑起黃河大堤沿線一道亮麗的風景，成為橫跨中原都市群東西方向的生態涵養帶。農業穩固，基礎雄厚。域內為黃河沖積平原，地勢平坦，土層深厚，物產豐富，是國家商品糧生產基地縣和優質水稻種植示范園，2009年糧食總產74.6萬噸，要緊農產

8、品有小麥、水稻、玉米、花生等。原陽大米被譽為“中國第一米”，先后通過了國家證明商標注冊、原產地域產品愛護審定和國家名牌產品認證，多次獲得國際和國家級金獎，是河南最早獲得綠色食品認證和出口創匯的原糧之一，產品暢銷全國，并出口加拿大、韓國等國家和地區。 2008年通過“太空育種”培育的“黃蕊一號”太空營養保健米，以高出日本大米的價格成功進入北京、廣州等地市場，風靡華夏大地。畜牧業集中在黃河灘區，以奶牛養殖規模最大，擁有標準化養殖小區40個，存欄2.8萬頭，為三元、蒙牛等乳制品企業的重要奶源基地。工業迅猛，勢頭強勁。全縣擁有限額以上企業120 家，初步形成了汽車零部件、農副產品加工、醫藥化工、高新技

9、術四大主導產業，浙江萬向、河南金龍、四川通威等國內500強企業先后蒞原投資興業，河南白鵝實業鵝絨裘皮加工項目等一批超億元項目相繼開工建設，縣域工業持續健康快速進展。都市建設，日新月異。城區總體規劃面積33平方公里。目前，建成區面積已達11平方公里，以黃河大道和農行大道交叉周圍區域為中心，圍繞中心廣場建設的行政辦公區和公共服務區差不多形成；鑫源花園、黃河左岸、錦繡華城等住宅小區，幽靜典雅，各具特色；都市綠化亮化日臻完善，居住環境不斷改善，不久的今后，那個地點將成為一個園林式的新興都市。經濟運行，態勢良好。按照市委、市政府的安排和部署，圍繞“一帶三基地”的產業布局，大力實施工業跨越工程、新型農村社

10、區、現代農業、文化產業310 、“3010”工程、民生保障提升工程“六項行動打算”，強力推進工業化、城鎮化、農業現代化，經濟社會進展接著保持平穩較快的良好態勢。2、項目概況本項目要緊解決低收入家庭住房困難，項目實施后可能可解決約400戶，1200余人的住房問題，關于提高居住條件、改善居住環境、加快都市建設將起到積極作用和產生較好的社會效益和經濟效益。本項目屬于居民住宅建筑，應選在交通和通訊方便的地段，并應避開產生粉塵、煤煙、散步有害物質的場所和儲存有易爆、易燃物品等地段。該項目所在區域水、電能源均有現成的管網，要緊建設條件基礎設施比較完善，建設條件良好。符合總體規劃，選址可行。承建單位為房管局

11、。4、建設內容與規模廉租住房項目建設規模20000平方米，共計400套。建設內容包括項目主體工程及項目直接配套的相關基礎設施。5、建設方案建議方案可遵循以人為本，統籌人與自然、統籌人與社會，建設和諧社會為指導思想，按照綠色、環保、節能的理念，本著美化鄉鎮、豐富鄉鎮元素，提升鄉鎮整體功能，改善人居條件的開發原則，在規劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區域自然地形條件，按照“以人為本，人與自然和諧相處”的規劃理念，建設“宜居”工程和都市亮點工程，項目建成后，將會進一步改善中低收入家庭的居住條件，促進整體社會和諧穩定進展將起到積極的作用。按照總體規劃“統一規劃，分期實施”的工程組織原則，可

12、將該項目分期分步實施，保證工程的建設品質，確保該項目成為精品工程。新建廉租住房套型建筑面積操縱在50平方米以內，集中建設。項目規劃按下列指標執行：A：綠地率：依照居住區規劃設計規范（GB50180-93）規定，綠地率不低于30%。B：車位配置：結合小區綠化，以配建地上停車位為主，經濟適用住房小區停車率最低標準為35%左右。C：公建配置：公建配置與人口規模相對應，按照居住區規劃設計規范執行。D：容積率：依照項目區位、用地面積、建筑層數等情況分不核定。E：廉租房套型建筑面積嚴格操縱在50平方米以下。6、環境愛護本項目為民用建筑，建設方案與周圍環境和諧統一。項目區周邊交通便利，視野比較開闊。建設和運

13、營中產生的垃圾全部外運處理，產生的污水經處理后均可達標排放。產生噪音由施工單位采取措施操縱，降低到國家同意的標準后，方可施工。7、項目實施進度此項目從建設方案編制到竣工交付使用，直至銷售完成回收投資，打算安排工期為一年，為縮短工期，各子項可交叉進行。8、廉租住房項目建設投資及資金籌措廉租住房項目總投資為 2226萬元；其中廉租住房主體工程總投資2000萬元，配套設施總投資300萬元,其他投資140萬元本項目所需資金來源：中央補助和地點配套。9、要緊技術經濟指標（如下表）要緊技術經濟指標序號指標名稱單 位數 量備 注1規劃凈用地平方米20畝2總建筑面積平方米200003總投資萬元22266居住戶

14、數戶4007建設年限月2012-2013 騰都社區廉租住房項目配套基礎設施建設情況一覽表序號保障房名稱名稱長度2騰都社區給排水供水管網（米）800污水管網（米）700雨水管網（米）250電纜/線路（米）1265道路（米）35010、工程治理承辦單位可選擇資質高的工程治理單位對項目進行治理，保證該項目在設計、采購、施工、安裝調試等各個環節順利進行，圍繞“安全、質量、工期、投資”操縱目標，做好項目集成治理、范圍治理、時刻治理、成本治理、質量治理、人力資源治理、溝通治理、風險治理、采購治理等方面的各項工作。11、項目保障措施承辦單位可建立健全組織機構，依照新一輪政府機構改革精神，適時設立經濟適用住房

15、和廉租住房保障與治理機構，建立健全治理制度，明確治理職能，負責日常治理工作。依照住房保障工作需要，配備與之相適應的專職治理人員。建立健全城鎮經濟適用住房和廉租住房制度。依照城鎮最低收入家庭廉租住治理方法（建設部令第120號），結合當地社會經濟進展情況，制定城鎮最低收入家庭廉租住房治理方法，建立健全經濟適用住房和廉租住房保障機制。12、結論與建議該項目深入貫徹落實科學進展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，以人為本，關注和改善把解決都市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以經濟適用房及廉租住房制度為重點、多渠道解決都市低收入家庭

16、住房困難的政策體系，讓寬敞人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實現了“居者有其屋，百姓安居樂業”，促進了區域經濟社會協調、可持續進展，促進了社會公平正義和諧社會建設。該項目能夠促進建立健全都市住房保障體系，解決低收入家庭住房困難，使符合條件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困難家庭住房條件，響應了中央關注民生，構建和諧社會的重要舉措，項目可行。建議在項目實施過程中應建立健全項目區各級項目治理機構，加強組織治理，在保證質量的前提下搶工期，爭取及早投入使用，盡快發揮項目應有的社會及經濟效益。第二章 項目建設背景和建設必要性一、項目建設的要緊政策背景按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社

17、會的目標要求，以人為本，關注和改善民生，解決都市低收入家庭住房困難成為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，也是各級政府公共服務的重要職責。近年來，國家加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系，讓寬敞人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實現“居者有其屋”、百姓安居樂業，促進區域經濟社會協調、可持續進展，促進社會公平和正義，促進和諧社會建設。2007年8月7日，國務院下發了關于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見。隨后國家幾部委聯合下發了經濟適用住房治理方法。及時提出了住宅建設應將視點對準大多數中、低收入社會群體的指導方針，要求搞好經濟適用住宅建設，提

18、高居住質量，滿足寬敞中、低收入居民的居住生活需要。廉租房成為我國住房市場的重要組成部分，肩負著保障百姓住房的重任，基地位無可取代。我國1998年實行房改停止了福利分房。使房改后參加工作有往常未取得福利房的職工，還有城鎮化后的擴大務工人員，未享受住房保障制度的待遇，現在政府開發微利商品房，并走市場化運作道路，無疑是英明之舉。首先，廉租房的定義是具有社會保障性質的政策性商品房。其次，開發商以微利出售給寬敞中低收入家庭。它具有經濟性和適用性的特點，廉租房作為社會保障性的產品以使居住者有其屋而存在意義重大。再者廉租房肩負重任，我國由打算經濟向市場經濟轉化，改革開放帶來的碩果世人皆知，國家以期如其他改革

19、政策一樣，將民生基礎住宅大業推向市場，最終完成其讓百姓安居樂業的使命。廉租房制度表現為以保證開發商“微利原則激活建設市場，達到住宅產品質與量的提高”；以其“經濟性和適用性擴大內需刺激消費”。可見廉租房作為我國住房供給體系中要緊構成部分，負有整體住房體系正常運行的重要責任。2007年4月30日，建設部等七部委聯合下發關于做好穩定住房價格工作的意見，在第一條“強化規劃調控，改善住房供應結構中強調，住房建設要以中低價位一般商品住房和經濟適用住房項目為主”，可見國家堅決執行并提高住房保障能力的決心。在各地區、各有關部門和相關領導共同努力下，全國保障性安居工程建設取得了重大進展和明顯成效。“十一五”期間

20、，全國開工建設保障性住房1600多萬套，至2010年底已解決了2200萬戶城鎮低收入家庭和部分中等家庭的住房困難問題。2011年，全國差不多開工各類保障性安居工程1000多萬套。2012年，為了解決我國保障性安居工程遇到的問題，同時加快推進保障性安居工程直接相關的配套基礎設施建設，完善項目治理程序，確保保障性住房盡快建成投用，依照國家進展改革委關于進展改革系統要接著加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設工作的通知（發改投資【2012】321號）精神和差不多建設程序，制定了中央預算內投資支持保障性安居工程直接相關的配套基礎設施建設實施方法。方法明確提出保障性安居工程直接相關的配套基礎設

21、施所包含的內容，即中央預算內投資的廉租住房、國有工礦棚戶區改造、國有林區（場）棚戶區（危舊房）改造和國有墾區危舊房改造項目直接配套的，與居民入住直接相關的供排水、供電、道路、燃氣、供熱等五類公共基礎設施，要緊包括小區內到居民樓下的道路、供排水管網、電網、燃氣管網、供熱管網及附屬設施（不含居民樓內到居民戶的相關配套設施）。二、項目建設必要性從法律角度看。我國憲法規定，社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地治理法第八條規定：“都市市區的土地屬于國家所有”。憲法第七條規定：國有經濟，即全民所有制經濟，是國有經濟的主導力量。我國的廉租房作為一塊屬于自己

22、的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費、人工費和必要的稅費。從這點上看，廉租房符合憲法規定。從和諧社會角度看。實現社會和諧、建設和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。縱觀中國歷史，以古代社會的孔、孟等提出的“和為貴”、“兼恩愛”、“大道之行也，天下為公”，到近代太平天國洪秀全提出的“務使天下共享”以及康有為在大同書里提出要建立一個“人人相親，人人平等”，天下為公的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了寬敞人民群眾對美好生活的向往。 從安居樂業角度看。安居樂業，是古老的成語，不滅的真理。作為對國民幸福富有終極責任的中央政府，把“居者有其屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措。事實上世界各

23、國政府都把百姓居住當作頭等大事，只是體制不同表現的形式不同。改革開放以來，我國經濟社會各個領域發生了天翻地覆變化，經濟進展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高和改善，各類基礎設施和社會公益設施也有相當大的改善。當前，我國正處于全面建設小康社會、加快推進現代化建設的關鍵時期，經濟和社會進展面臨許多重大而艱巨的任務，各級黨委政府都有加快進展經濟的巨大決心。然而，各地的經濟基礎和進展條件是不一樣的，居住生活的條件也有專門大差距。有些地點因為居住生活條件較差，從而阻礙了當地居民群眾的團結及社會、經濟的進展。保障性住房建設是政府以人為本，解決民生問題，維持社會長治久安的重要戰略措施。保障和改善民

24、生，是我黨全然宗旨的集中體現，是鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學進展觀的核心內容，是構建和諧社會的基礎，是擴大內需，轉變進展方式的持久動力。近幾年來，各級政府都把解決低收入人群住房問題作為解決民生的頭等大事來抓。住房是人類最差不多的生存條件之一。適合國情的住房模式是商品房、經濟適用房與廉租房三者并存。達到全社會有居所的均好準則。廉租房是作為對占絕大多數的寬敞中低收入者政策優惠。在“十二五”打算中，國家特不強調，促進國民經濟當前進展的同時，還要保持國民經濟的可持續進展。因此，必須把經濟進展的可持續性當成一個區域經濟進展的重要目標。通過本項目的建設，一方面能夠有效地刺激當地建筑行業的進展，為

25、社會制造大量的就業機會，另一方面還關注到了民生問題，滿足“夾心層”居民的住房需求，保持了住房供求總量的差不多平衡、結構的差不多合理、價格的差不多穩定，促進了住房建設和房地產業進展與經濟社會進展相協調，可充分發揮住房作為國民經濟基礎性配套設施的重要作用，實現經濟的可持續進展，項目建設實現了當地經濟可持續進展的需要。綜上所述，為了滿足解決低收入人群住房需求，該項目建設十分必要。第三章 市場預測與住房保障分析一、廉租房市場預測1、低收入住房困難家庭現狀居民以購買公有住房為主，占60%以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近40%的低收入家庭沒有產權房，而是通過租賃私房等方式解決住房問

26、題。2、廉租房市場需求預測按照住房保障政策規定的“雙困”線標準，項目建設所在地保障對象有數百戶。通過問卷調查，約有65%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經濟基礎較為薄弱等緣故，將通過領取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件，廉租房有專門大的市場需求空間。二、住房保障分析1、住房規劃保障制定解決都市低收入家庭住房困難的工作目標、進展規劃和年度打算，把廉租房和經濟適用房建設納入當地經濟社會進展規劃和住房建設規劃，并向社會公布。依據中長期規劃，確定難度打算。科學制定廉租住房保障的中長期規劃及年度建設打算。依照城鎮最低收入家庭住房需求及經濟進展水平，合理確定廉租住房保障范圍和

27、保障水平，科學測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房保障覆蓋面。依照都市住房保障進展規劃，編制廉租住房年度建設打算及用地打算，報市相關部門審批。廉租住房由縣人民政府組織，可由政府確定的實施廉租住房治理的非營利性機構直接組織建設，也可按照市場化運作的原則實行項目法人招標，參與招標的房地產開發企業必須具備相應資質、良好的開發業績和社會信譽。2、政府保障能力分析按照國務院關于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見文件精神，以都市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉租住房制度，規范深化經濟適用住房制度，大力推進舊城區改造，力爭到2012年，實現都市低收入家庭人均住房面積達到12平方米以

28、上，差不多擁有或租住一套建筑面積50平方米左右的成套住宅，鄉鎮低收入住房困難家庭全部享受住房保障。住房保障對象要緊是鄉鎮低收入住房困難家庭，低收入的界定標準將隨著鄉鎮經濟社會的進展而不斷變化。因此，編制方案時，以現行政策劃定的低收入群體為對象。3、承辦單位保障能力分析廉租住房和經濟適用住房建設用地實行行政劃拔方式供應。在土地供應打算中優先安排廉租住房和經濟適用住房建設用地，并在年度用地指標申報時單獨列出。第四章 建設條件一、項目選址廉租住房項目位于騰都社區內，占地20畝。二、項目建設條件1、自然條件場地地貌單元屬黃河沖積平原，地勢較為平坦，場地地面標高80.6981.37m之間。地質較好，地震

29、烈度8度設防。2、工程水文、氣象條件水文條件本場地穩定地下水水位深埋11.3米，據臨區水質分析資料，地下水對混凝土五腐蝕性。氣象條件屬于溫暖帶大陸性季風氣候。其特點是：四季分明、春季干旱、多風少雨，夏季高溫炎熱、降雨集中，秋季天高氣爽、氣候宜人，冬季嚴寒干燥、雨雪稀少。3、地震情況依照中國地震動參數區劃圖規定，本項目所在地抗震設防烈度為8度，設計差不多地震加速度為0.2g。建筑物均須按規定作地震安全評價。在建筑群體組合和總平面布置中，應嚴格執行有關防震間距及其它規定，并盡量均衡布置可作為避難疏散場地的開敞空間。4、周邊建筑物與環境條件選址區域周邊多位城郊村民住宅及部分農用耕地，無大型工礦企業。

30、項目城地內地勢開闊平坦。5、市規劃和區域規劃要求本項目為規劃建設用地，符合都市規劃和區域性規劃要求。6、交通條件南依省會鄭州，北接市府，西傍工業重鎮焦作，東與七朝古都開封隔河相望，居四市交匯之中心。與省會鄭州一河之隔、四橋相連，被譽為“鄭州后花園，南大門”。西靠京寬敞動脈，北依新荷新線。107國道、京珠高速公路，新原快速路縱跨博浪南北，焦（作）珠（海）高速連接線、國道106107連線，鄭滑公路橫貫原陽東西，鄭州黃河公路大橋、京珠高速公路黃河大橋和立即動工建設的中原黃河鐵（公）路大橋以及建設中的花園口黃河浮橋將鄭州市與博浪大地緊緊連在一起。國道、省道縱橫交錯，一派繁榮。前往省會鄭州的路程約30分

31、鐘，路程僅需20分鐘，原陽距鄭州新鄭國際機場僅需約40分鐘，形成四通八達、方便快捷的交通網路。7、公共設施條件本項目位于，地形地貌單一，地勢相對平坦，地面標高普遍海拔約70.673.3m之間。地耐力fk=120kpa，地震烈度8度設防，地下水層極硬水，對混凝土無腐蝕性。項目周圍道路寬敞，交通便利，水、電、氣和道路等基礎設施具全，能夠滿足項目建設需求。依照與廉租住房小區配套相關的市政基礎設施建設情況講明，廉租住房小區所處位置在都市規劃區范圍內，直接相關的配套基礎設施（供排水、供電、道路）均能與該區市政基礎設施總體建設相銜接。同時，由供水公司、規劃局、供電公司等出具的關于項目小區給排水、供電等相關

32、基礎設施的銜接意見可知，供排水、供電等公用設施條件能夠到達小區。8、征地拆遷條件建設區內無大型建筑物，土地權屬清晰。9、施工條件本地建筑業隊伍龐大，技術精湛，建筑材料貨源充足；項目擬建地區地勢平坦，可滿足本項目施工時臨時所需的水、電等要求，施工條件良好。該項目地面構筑物極少，附屬物正在清理，“三通一平”容易實現。土方：項目選址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點進行大量土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方差不多平衡。沙、石料：工程所需沙及石料等市場供應充足，可由周邊都市道路運輸到項目建設地點，滿足工程建設需要。要緊材料來源及供應：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當地建筑材

33、料市場供應，所需混凝土可采納商品混凝土。第五章 工程技術方案一、建筑設計1、設計依據（1）中華人民共和國都市規劃法；（2）都市規劃編制方法實施細則；（3）都市居住區規劃設計規范（GB50180-93）；（4）都市道路交通規劃設計規范（GB50220-95）；（5）住宅設計規范（GB50096-1999）（2003年版）；（6）都市道路和建筑無障礙設計規范（JGJ50-2001）；（7）民用建筑設計防火規范（GB50016-2006）（2006年版）；（8）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）；（9）民用建筑設計通則（GB50352-2005）；（10）各相關專業設計規范、

34、規定等；（11）其他有關的國家法律、法規、標準規范等。二、總體規劃1、項目內容與規模廉租住房項目，占地20畝，打算總投資2440萬元，其中主體工程打算總投資2000萬元，與主體相關的配套基礎設施打算投資300萬元；共400套，建筑面積為20000平方米。2、規劃指導思想、總體要求和差不多原則（1）指導思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學進展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決都市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決都市低收入家庭住

35、房困難的政策體系。完善住房保障體系，擴大住房保障范圍，豐富住房供應方式，調整住房供應結構，保證中小戶型、中低價住房的供應，切實穩定住房價格，滿足不同層次居民住房條件，強化居住空間與基礎設施和景觀環境的協調。優化住房空間布局、盤活土地資源、引導住房空間集約進展。（2）總體要求。以都市低收入家庭為對象，進一步建立健全都市廉租住房制度，改進和規范保障性用房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農民工等其他都市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。（3）差不多原則。解決低收入家庭住房困難，要堅持立足國情，滿足差不多住房需要；統籌規劃，分步解決；政府主導，社會參與；統一政策

36、，因地制宜；省級負總責，市縣抓落實。 1）整體構架的完整性及完美性的體現整個居住區建立道路、景觀和空間的整體構架，通過明確的空間序列，使身外任何一隅的居者，都能體驗到一個小社區的存在。2）方便居住者由于本小區均為多層住宅，因此在保證中央景觀綠地的同是，盡可能的在住宅前后提供多的綠地，制造宜人的環境。3）對各類空間的營造及有效利用通過要緊動態、靜態空間的營造，來定位整個居住小區的形象，提升居者的認同感、自豪感。由于小區適中，盡可能的使規劃中每個組團有各自的特點，增強各組團的可識不性。幸免設計概念空洞，造成居住區內外部空間的乏味和盡度極其夸張。4）“以人為本”的體現社區的親和力和歸屬感堅持“以人為

37、本”的理念，精心配置居住區環境的逐層肌里，通過組團整合，營造社區的親和力和歸屬感。以豐富小區文化生活，將溫馨怡人的家居情趣，滲透到小區各個角落。5）把握都市進展脈絡，保持都市經歷的連續性建筑設計不以空泛的概念為先，力求用現代建筑語言表達一種都市大眾階層可認同的情趣和品位，以及與其相共鳴的時代氣息。以當地原始建筑風貌為依托，既體現中原地區較厚重的文脈，又保持都市經歷的連續性。3、項目建設規劃方案隨著房地產市場的進展，眾對住房功能的要求越來越高，對樓盤的戶型環境功能、設計、朝向、景觀、規劃等都有要求，消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活居住環境的選擇。建設規劃適當超前，設計環境

38、優美、功能合理、經濟適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎。4、項目建筑形態和物業建設規劃方案所有項目物業形態以住宅為主，周圍配套商業服務設施。5、項目建設戶型規劃方案A：規劃原則遵循政策及有關法律法規與標準規范，注重整體功能和利用率等住房實際消費需求，操縱造價，滿足特定客戶消費承受能力要求。B：規劃標準廉租住房一般設計為一室一廳型或兩室一廳，套型建筑面積50平方米以內。依照不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比定們，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項目后期開發的可持續性和先進性。依靠優質的產品引導市場，特不注重以人為本，按照人與環境和諧共處，融入人景，滿足私密性與公共

39、生活便利性要求，提高住宅各功能區的利用率，確保住宅及其各功能區的功能系數和價值系數能滿足市場需求。應盡量多設計單身公寓、一室一廳戶型，以操縱總價，滿足有效需求。6、項目使用功能建設規劃方案A：生態環保、康樂生活：利用項目得天獨厚的自然景觀和人文景觀，推崇以人為本、親近自然、生態環保、康樂運動的高品質生活方式。B：一站式居家、休閑娛樂生活：社區配套完善的購物中心、診所、菜市場、超市、會所等，彰顯滿意、休閑的居家氛圍。7、項目建成后價格規劃方案A：規劃原則考慮當低收入居民收入水平和住房消費承受能力，以及住房保障政策；分區域、分物業形態、分建筑形態、分檔次品位、分組團并按照功能系數與價值系數大小定價

40、；B：價格規劃廉租房租金：由物價部門依照有關政策，結合當地物價水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實行“收支兩條線”治理。C：規劃理由保障性住房屬于社會保障范疇，屬公益事業，政策性強、原則性強，價格規劃定位應依據國家現行政策及有關規定。8、項目目標客戶低收入家庭住房困難戶。9、項目小區配套功能建設規劃方案該項目可規劃制造個性化樓盤，在設計中突出以下幾個方面特色：居家品位：經濟適用、住宅分區功能科學、健全，環境獨特、格調高雅、舒適溫馨的居家空間。服務品位：優質、專業化、標準化的人性化服務，以人為本的科學治理。生活品位：講究住宅風水和室內設計理念（如少裝修、多裝飾），居家配備齊全的

41、高品質生活。社區品位：公用設施和休閑娛樂設施功能齊全，小區中庭的綠化美化，營造人在景中、景在家中的自然環境氛圍，盡管是廉租住房建設但也讓入住的居民能夠享受到高品位的生活環境，融入其中，充分享受自然景觀的樂趣。文化品位：在小區建設各種文化活動設施，開展多姿多彩的業主文化娛樂活動，增強小區居民的親和力和凝聚力，豐富社區文化內涵，提升小區文化品位。三、建筑方案建筑方案可遵循以人為本，統籌人與自然。統籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環保、節能的理念，本著美化都市、豐富都市元素，提升都市整體功能，改善人居條件的開發原則，在規劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區域自然

42、地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規劃理念，建設“宜居”工程和都市亮點。 為保證建設高標準，高質量的標志性工程，在建筑設計、景觀設計可聘請知名設計單位，精心做好規劃和建筑設計及景觀設計。各項目居住區域差不多上能夠滿足低收入消費群體的住房功能要求。為豐富小區的高品質內涵，每個板塊內可規劃建設景觀水面。開放的小區空間與半圍合的空間組合，保持空間的開放性和通透性，使住戶有較好的朝向，擁有良好的自然景觀。 相關于外部的有序和通透，內街應富有親和力，利用過街穿廊、廣場綠地、水面、噴泉和花園平臺，組織功能、開放或半開放的休閑空間，建立新型都市公共空間。1、設計內容廉租住房項目主體工程。2、要緊

43、建筑設計講明（1）住宅戶型平面布置特點依照國家及地點有關廉租住房的政策規定，成套住房套型建筑面積嚴格操縱為50平方米以下。本項目規劃廉租住房共400套，每戶面積均為50平方米。為滿足鄉鎮中低收入家庭的需要，力求在經濟合理的結構形式、有限的面積下獲得最大化的適用面積。（2）建筑單體設計本項目為3棟六層住宅樓，均為磚混結構建筑。建筑布局依據北方氣候特點和居民居住適應，所有的建筑都有充足的日照，南北間距充足，建筑將綠化、休閑廣場圍合成開放空間，方便使用。外墻建筑材料，盡量采納新型材料或是涂料。色彩上以輕松明快的色調為主，其顏色為明快、獨特為原則，讓人看了有眼睛一亮的感受。（3）建筑剖面設計廉租住房室

44、內外高差600mm，層高2.8米。3、要緊建筑的建筑用料做法項目建筑風格可融合簡約明快的新中式風格，融合古樸與現代的文化品位。（1）屋面：采納保溫、隔熱、防水材料平屋面。（2）樓面:先做毛地面預留，交工前與住戶協商后施工完成。（3）內墻面: 衛生間、廚房墻面采納瓷磚貼面。住宅采納888涂料，先做毛墻面預留，交工前與住戶協商后施工完成。（4）頂棚:均同內墻面。（5）外裝修:住宅采納外墻涂料也可考慮采納外墻面磚、色調在設計時再商定。（6）門窗: 外門窗采納中空隔熱玻璃塑鋼門窗，內門為木門。4、建筑消防和內部設施廉租住房屬多層住宅，住宅防火等級按二級。四、結構設計1、建筑結構安全等級和設計年限（1）

45、結構的安全等級：二級（2）設計使用年限：50年（3）抗震設防類不：丙類（4）地基基礎設計等級：丙類（多層住宅）2、自然條件差不多風壓：WO=0.45 KN/m2地面粗糙度：B類差不多雪壓：SO=0.30 KN/ m2抗震設防有關參數：1）抗震設防烈度：8度2）設計差不多地震加速度值：0.2g3）設計地震分組：第一組4）場地特征周期值：0.45S5）建筑場地類不：類地基基礎方案依照建設場地附近建筑的地質情況，初步確定該場地地基承載力能夠滿足建筑物對強度和變形的要求，能夠直接采納天然地基，宜采納墻下條形基礎。3、要緊設計依據和資料（1）有關規范及規程1）建筑結構荷載規范GB50009-2001（2

46、006年版）2）混凝土結構設計規范GB50010-20023）建筑抗震設計規范GB50011-2001（2008年版）4）建筑地基基礎設計規范GB50007-20025）砌體結構設計規范GB50003-20016）建筑結構可靠度設計統一標準GB50068-20017）建筑抗震設防分類標準GB50223-20088）建筑地基處理技術規范（JGJ79-2002）9）國家現行的其它有關技術規范規程。（2）活荷載標準值1）臥房、客廳、餐廳、樓梯：2.0 KN/ m22）衛生間、廚房、生活陽臺：2.5 KN/ m23）消防疏散樓梯：3.5 KN/ m24）上人屋面：2.0 KN/ m25）不上人屋面：0

47、.5 KN/ m2其余按荷載規范采納。4、結構選型（1）地基基礎多層采納天然地基條形基礎（2）抗側力體系多層住宅采納磚混結構（3）樓蓋體系采納一般現澆樓蓋結構.5、結構材料1）砼：強度等級C25至C30；砌體：承重墻0.00以下采納燒結頁巖實心磚，M10水泥砂漿；0.00以上彩燒結頁巖多孔磚，M75水泥砂漿。其他墻：0.00以下采納燒結頁巖實心磚，M10水泥砂漿；0.00以上彩用燒結頁巖多孔磚，M5混合砂漿，廚衛可改用M5水泥砂漿。2）混凝土耐久性分類 基礎、水池等和土壤直接接觸的構件以及室外外露構件為二b類，衛生間為二a類，其它室內正常環境為一類。3）鋼筋級不梁、柱縱筋：HRB400梁、柱箍

48、筋：HPB235、HRB400板筋：HPB235、HRB4004）焊條HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列HRB335鋼筋焊接：E50系列HRB400鋼筋焊接：E55系列6、地基處理須經地質勘察部門進行詳細勘察后提出建議，今后的初步設計或施工圖設計時再進行地基處理。7、抗震設防要求抗震設防裂度為8度，抗震設防按國家標準“建筑抗震設計規范”的規定執行。8、建筑消防依照建筑設計防火規范，建筑物耐火等級均為二級，二級耐火等級建筑物防火分區最大同意建筑面積2500m2。建筑物各層面積均不超出上述規范規定的面積范圍，可按一個防火分區設置。第六章 公用工程廉租住房項目直接相關的配套基礎設施專項工

49、程包括：（1）室外給排水；（2）電力系統；（3）室外道路。一、給排水及消防設施1.設計依據（1）建筑專業提供的設計資料；（2）甲方提供的室外市政綜合管線資料；（3）建筑給水排水設計規范（GB500152009）（4）住宅設計規范GB50096-1999（2003年版）（5）住宅建筑規范GB50368-2005（6）建筑中水設計規范GB50336-2002（7）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97（8）建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范（GB50242-2002）；（9）河南省地點標準用水定額DB41T385-2009；（10）建筑給水聚丙烯管道工程技術規范（GB50349

50、-2005）；（11建筑排水用硬聚氯乙烯內螺旋管管道工程技術規程（CECS 94:2002）；（12）建筑滅火器配置設計規范（GB50140-2005）；（13）建筑設計防火規范（GB50016-2006）；（14）室外給水設計規范（GB50013-2006）（15）室外排水設計規范（GB50014-2006）（2011年版）（16）建設方提供的托付設計任務書。（17）其他國家和當地有關規范標準及有關部門的各項要求。2、給水系統（1）水源：本項目給水水源為市政自來水。從市政給水干管上引入兩根DN200的自來水給水管道，并在院區形成DN200、DN150至ND65的環狀給水管網，提供本項目生活用

51、水要求。（2）供水方式：本工程均為多層建筑，市政管網壓力能滿足供水要求，生活用水全部由市政供水。（3）計量方式：多層建筑每戶水表均安裝在室外水表井內。（4）用水量：住戶定額用水量 130L/( 人.日) ，K=2.5，使用時刻24小時；道路澆灑用水：2L/m2.d，綠化澆灑用水：2.0L/ m2.d 廉租住房項目用水量表項目平均時用水量（m3/h）最大時用水量（m3/h）最大日用水量（m3/h）最高日排水量（m3/h）備注住戶生活用水6.5119.53156162.29按1200人計算道路用水0.1430.433.44按1721.23m2計算綠化用水0.1870.564.488按2244m2計

52、算漏失水量和未預見水量0.7522.25718.03平均總用水量7.5222.57180.32備注：小區內管網漏失水量和未預見水量之和按最高日用水量的10計。（5）管徑確定管段的給水設計秒流量（L/s）計算公式：-計算管段的給水設計秒流量；-計算管段的衛生器具給水當量總數； - 依照建筑物用途而定的系數，本次計算取1.02，K取0.0045。給水管徑計算公式： D- 管道的計算內徑（單位：米） V秒- 通過管道的流量（單位：米3/秒） - 常數：3.14 W- 通過管道的流體速度（單位：米/秒） 干管、立管取0.81.0m/s，支管流速取0.60.8m/s。3、排水系統（1）排水方式本項目所在

53、的地區排水體制為雨、污分流，在周圍市政道路上敷設有完善的市政雨、污水排水管道，雨水管道系統就近向附近市政道路上排放，污水管道系統向張蒼路排放，能夠確保雨污水管道排放到附近市政道路旁邊雨水管網。本項目設計排水體制為雨、污分流制，生活污、廢水排水體制為污廢合流制。本項目生活糞便污水經化糞池處理后與生活廢水一起排至市政污水管網。雨水部分可由雨水口收集后經院區雨水管道排至市政雨水管網。（2）雨水排水量計算雨水量計算采納暴雨強度公式：式中 q暴雨強度（LS.10m2）； P計算的重現期（年），取P1年； t1地面集水時刻（分鐘），取t1=5分鐘； t2雨水管內流行時刻（分鐘）； m延緩系數，小區雨水排放

54、采納暗管，故取m=2。（3）生活排水量計算生活污廢水排水量約為生活給水量的90%，小區高日生活排水量為162 m2/d，最大時生活排水量為20 m2/h。4、消防給水系統（1）依照建筑設計防火規范（GB50016-2006）規定，本小區建筑內僅配置滅火器，室外設消火栓。供水方式：室外消防用水量為10L/S，用水由室外給水管網供給。居住小區的室外生活、消防合用給水管道水壓，不得低于 0.1MPa。室外消火栓的室外給水管道，管徑為100mm。（2）要緊工程量及施工材料用量A給水管材 給水管道采納球墨鑄鐵給水管道，公稱壓力1.0MPa。 B排水管材 排水管采納PE平壁管，耐壓性能（0.1MPA-4.

55、0MPA），可承受-30-60的溫度，螺母擠壓密封圈接口，熱熔連接。 排水橫支管采納擠出成型的排水PE管，排水橫支管能夠采納以上管材不易生銹，差不多無二次水質污染情況，且不易滲水漏水。車行道上的排水檢查井采納重型鑄鐵井蓋及蓋座，人行道上的排水檢查井采納輕型鑄鐵井蓋及蓋座，草地上的檢查井采納鋼筋混凝土井蓋及蓋座。二、供電1、設計依據（1）供配電系統設計規范（GB50052-2009）；（2）民用建筑電氣設計規范（JGJ16-2008）；（3）低壓配電設計規范（GB50054-2011）；（4）建筑物防雷設計規范（GB50057-2010）；（5）建筑設計防火規范（GB50016-2010）；（6

56、）都市道路照明設計標準（CJJ45-2006）；（7）全國民用建筑工程設計技術措施（2009版）；（8）國家電網公司業擴工程技術導則；（9）河南省都市中低壓配電網改造技術導則（DLT599-2005）；（10）新建住宅項目配電設施建設維護治理暫行方法。2、用電負荷、負荷等級和供電參數（1）用電負荷：居民每戶安裝功率按50W/m2計算，需要系數取0.45。設備用房小區照明等公共設施安裝負荷按居民負荷的1%計算，需要系數取0.8。廉租房小區用電負荷情況見下表。 廉租住房項目用電負荷表序號保障性安居工程住宅建筑面積(m2)居民總負荷(kW)居民計算負荷(kW)公共設施總負荷(kW)公共設施計算負荷(

57、kW)總計算負荷(kW)廉租住房項目2000010004504.53.6453.6（2）負荷等級本項目負荷等級為三級負荷。（3）供電電源及電壓等級本工程采納一路10kV電源環網供電方式。從電業局上級變電站引一路10kV電力電纜，穿管埋地引入。（4）變配電本工程變配電設箱式配電站，設在小區室外。每個箱式變分為高壓室、變壓器室、低壓室三部分，變壓器室安裝變壓器，低壓室配備低壓配電柜、電容補償、自動投切。（5）配電系統a、關于住區內各建筑容量較大的負荷或生要負荷采納放射式配電；對一般設備采納放射式與樹干式相結合的混合方式配電；b、對消防設備采納耐火型電纜，采納雙電源供電并在末端進行切換。c、室內配電

58、系統采納低壓配電系統，帶電導體系統的型式采納三相四線制。線路均采納銅芯電力電纜或銅芯導線，配電干線沿橋架敷設，支線穿硬質陰燃塑料管愛護。d、小區內所有供電電源及道路照明采納電纜直接埋地敷設。e、電氣計量：高壓測設供電部門專用計量柜。低壓總進線柜及各出線回路裝設有功電度表。住宅樓各住戶按戶裝設電度表。f、單元表箱設于一層樓梯入口處。（6）照明系統路燈采納節能型光源，照度按現行國家標準都市道路照明設計標準（CJJ45-2006）執行。路面平均照度7.5Lx，最小照度1.5Lx，燈具采納高壓鈉燈或小功率金屬鹵素燈；安裝高度不宜低于3m，不應把裸燈設置在視平線上，在居住窗戶上產生的垂直照度不得超過1.

59、5Lx，采納地下電纜線路供電。道路照明配電系統的接地形式宜采納TN-S系統或TT系統，金屬燈桿及構件、燈具外殼、配電及操縱箱屏等的外露應進行愛護接地。道路照明應依照所在地區的地理位置和季節變化合理確定開關燈時刻，并應依照天空亮度變化進行必要修正。宜采納光控和時控相結合的操縱方式。（7）計量高壓集中計量10kV電源進線處設置專用計量裝置，小區內部設置計量低壓套表。住宅用電采納低壓分戶集中計量。（8）功率因數補償采納低壓集中自動補償方式，在變配電裝置低壓側設功率因數自動補償裝置，要求補償后的變壓器側功率因數在0.90以上。3、照明本項目在室外合適位置設室箱式變壓器。負責本工程所有用電設備的供電。高

60、壓電纜采納YJV22-8.7/10kV交聯聚氯乙烯絕緣護套銅芯電力電纜；低壓電纜采納YJV-0.6/1kV交聯聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護套銅芯（阻燃）電力電纜；室外直埋敷設時采納鎧裝電纜YJV22-0.6/1kV；動力、照明配電導線采納RVB/BVR/RVV。箱式配電站抬高0.5m落地安裝，表箱、戶箱墻內安裝，底邊距地1.5米；10kV電源采納環網供電方式。線纜直埋敷設。4、防雷和接地（1）本工程按第三類防雷措施設防，電氣設備接地及建筑物防雷接地共用接地極。（2）箱式變臺架采納雙接地，箱式變設備外殼和低壓側中心點匯合后通過兩根接地線接地，接地電阻小4歐姆。（3）為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端