1、龍湖項(xiàng)目成本管理控制與招投標(biāo)、合同管理 主講：周世艾2012年5月21日講師介紹 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會(huì)。內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 問(wèn)題：成本是怎樣形成的成本是什么時(shí)候形成的房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)主要費(fèi)項(xiàng)：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)五、營(yíng)銷費(fèi)用六、管理費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)

2、項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)1開(kāi)發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)?前期費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi)等 3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套、道路小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 5園林景觀工程費(fèi)用軟硬景、水電、小品等6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程 7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)造價(jià)咨詢費(fèi) 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)其他銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等、稅金10管理費(fèi)用員工工資、福利等 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 第四章第24條明確 “開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)

3、費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。”成本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來(lái)源政策與市場(chǎng)環(huán)境影響房地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工龍湖成本管理的目的 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價(jià)值 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì) 。 價(jià)值工程數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存新項(xiàng)目可研規(guī)劃設(shè)計(jì)合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)步步跟蹤準(zhǔn)確測(cè)算

4、成本管理工作的重心提前準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算龍湖成本管理體系思路龍湖成本管理的目標(biāo)目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算”目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來(lái)的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新龍湖的成本管理成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價(jià)管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計(jì)變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法成本管理的管理體系龍湖成本管理體系 制度 流程

5、 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績(jī)效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評(píng)審指引責(zé)任成本月度評(píng)估表。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價(jià)咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫(kù)模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測(cè)算表成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制指引市場(chǎng)成本調(diào)研

6、表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本-盈利動(dòng)態(tài)測(cè)算表成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審分析表計(jì)量支付表單工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具以項(xiàng)目為管理對(duì)象項(xiàng)目的完全直接開(kāi)發(fā)成本測(cè)算分解項(xiàng)目期間成本測(cè)算分?jǐn)傹埡?xiàng)目成本管理的內(nèi)容集團(tuán)公司重慶公司成都公司北京公司項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目1項(xiàng)目N項(xiàng)目N項(xiàng)目NN公司項(xiàng)目N龍湖集團(tuán)組織形式龍湖項(xiàng)目管理組織形式營(yíng)銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總

7、經(jīng)理研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營(yíng)銷顧問(wèn)財(cái)務(wù)專員公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目N龍湖項(xiàng)目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測(cè)算和控制營(yíng)銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門職能公司土地競(jìng)拍、資金保障、人力資源部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識(shí)沉淀；集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員項(xiàng)目職能崗位項(xiàng)目成本管理職能設(shè)計(jì)研發(fā)1、產(chǎn)品定位 2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 3、設(shè)計(jì)任務(wù)書 4、 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 5、設(shè)計(jì)費(fèi)管理成本管理1、目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)偂?dòng)

8、態(tài)成本跟蹤控制 2、開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理 5、資金計(jì)劃匯總工程管理1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2、施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控營(yíng)銷1、市場(chǎng)定位 2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 3、銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3、總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測(cè)算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解目標(biāo)成本測(cè)算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指標(biāo)表、建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置） 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其

9、走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 測(cè)算成本正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)）測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本目標(biāo)成本測(cè)算的方法目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向，預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來(lái)成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線龍湖目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階

10、段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測(cè)算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測(cè)算通過(guò)滿足拿地成本要求未通過(guò)審定存檔投資分析模型總經(jīng)理重新給定成本值土地階段成本測(cè)算方法：成本經(jīng)驗(yàn)值估算法參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來(lái)完成土地投資論證階段成本測(cè)算成本費(fèi)項(xiàng)科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費(fèi)用90-115 （土地面積）普通樓盤160-205 （土地面積）高檔樓盤含精裝160-235 （土地面積）別墅樓盤基

11、礎(chǔ)設(shè)施205-225 （土地面積）容積率0.5-1.0225-250 （土地面積）容積率1.4左右250-400 （土地面積）容積率2.0以上環(huán)境工程160-200 （土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180 （土地面積）容積率1.4左右100-140 （土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積人防地下室2300-2500元/地下室面積會(huì)所3500-5000元/會(huì)所面積教育用房1500-1800元/教育用房面積底商1500-1800元/商業(yè)用房面積管理用房1500元/管理用房面積成本費(fèi)項(xiàng)科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項(xiàng)目220

12、0-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通1600-1800建筑面積高檔小高層1600-1800建筑面積普通1800-2000建筑面積高檔高層2000-2200建筑面積普通2200-2400建筑面積高檔項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版）只是土地投資論證的一部分；把項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版）與項(xiàng)目其他預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型進(jìn)行指標(biāo)分析，為土地投資提供決策；審定的項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算（土地版）將作為項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型是什么 模型就是模擬項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，通過(guò)數(shù)據(jù)之間的邏輯運(yùn)算，得出

13、項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣 通過(guò)模型進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)時(shí)跟蹤，從而了解項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)變化情況。 模型的基本結(jié)構(gòu) 模型由以下幾個(gè)模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況、成本測(cè)算、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計(jì)劃、銷售及回款計(jì)劃、資金來(lái)源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流出表。 模型中基本財(cái)務(wù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。 內(nèi)部收益率 是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好。現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來(lái)的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是

14、衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù) 指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。 項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系 影響模型的主要因素有三個(gè)指標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù) 分別從三個(gè)主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣： 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益的角度； 項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度； 項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米 66,900 82,350

15、1,278 小高層平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫(kù)平米 35,843 35,448 - 幼兒園平米 500 500 - 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 1.5 1.5 內(nèi)部收益率16.87%22.15%凈現(xiàn)值元 2,166 3,439 *項(xiàng)目工期延后對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響單位按原工期延期1年內(nèi)部收益率24.37%19.10%凈現(xiàn)值元16,017 13,756 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購(gòu)部

16、項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、測(cè)算目標(biāo)成本、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算是對(duì)土地投資論證階段目標(biāo)成本測(cè)算的細(xì)化項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過(guò)土地版的收益指標(biāo)； 目的 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見(jiàn)和決策未來(lái)，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營(yíng)銷方案、實(shí)施計(jì)劃，成本控制，測(cè)算財(cái)務(wù) 指標(biāo)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)

17、志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)主要內(nèi)容（成果）項(xiàng)目定位項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)） 項(xiàng)目合約規(guī)劃投資分析模型（啟動(dòng)）設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算和分解工程部提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對(duì)比提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對(duì)比造價(jià)采購(gòu)部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算設(shè)計(jì)階段成本分解主要是方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算和分解方案設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本，目的是形成詳細(xì)、準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本案例： 方案設(shè)

18、計(jì)階段成本測(cè)算及分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購(gòu)計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)目標(biāo)成本分解：按合同計(jì)劃分解目的將各費(fèi)項(xiàng)成本對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)序號(hào)一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開(kāi)發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)劝l(fā)展部2前期費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi) 研發(fā)部 工程部三通一平費(fèi)等 工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購(gòu)部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 造價(jià)采購(gòu)部5園林景觀工程費(fèi)用軟硬景、水電、小品等造價(jià)采購(gòu)部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購(gòu)部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)

19、費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi) 造價(jià)采購(gòu)部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 營(yíng)銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購(gòu)部其他銷售費(fèi)用營(yíng)銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在工程招標(biāo)和簽訂合同時(shí)，與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng)；結(jié)

20、合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本的組成動(dòng)態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同估價(jià)已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)月度成本回顧在目標(biāo)成本中對(duì)已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整；對(duì)未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 成本管理異常事項(xiàng)披露 重大招

21、標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） 結(jié)算異常情況說(shuō)明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說(shuō)明） 成本目標(biāo)評(píng)審 成本研究及其它測(cè)算動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容序號(hào) 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)成本 (萬(wàn)元) 20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控 本月預(yù) 測(cè)金額 與目標(biāo)成本相比 與上月相比 已發(fā)生 合同額 變化說(shuō)明 一 土地成本 16,009.0016,009.00-15,200.00二 前期工程費(fèi) 1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安裝工程費(fèi) 36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1 總包工程 27,216.0026,956.00-259.00

22、-26,956.003.2總包洽商變更及索賠 -1,194.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套費(fèi)用 6,508.006,508.00-五 維保費(fèi)用 0.090.08-17.00-0.041六一五項(xiàng)合計(jì) 61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00動(dòng)態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資料對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評(píng)估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購(gòu)部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)

23、務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等全部成本費(fèi)用。將項(xiàng)目竣工成本與項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說(shuō)明差異原因按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對(duì)比以費(fèi)項(xiàng)為跟本、對(duì)目標(biāo)成本和實(shí)際成本各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn)行對(duì)比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析三、分析說(shuō)明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解龍湖的歷史成

24、本數(shù)據(jù)庫(kù) 目標(biāo)成本編制的重要參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫(kù)主要內(nèi)容 包括：成本測(cè)算基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)成本匯總表總體分項(xiàng)工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo)如何參考?xì)v史成本測(cè)算新項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表、確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)） 確定總體各費(fèi)項(xiàng)成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格情況對(duì)主要材料、人 工費(fèi)、規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號(hào)項(xiàng)目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)0.50%-0.50%-0.10%0.10%基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測(cè)算數(shù)據(jù)見(jiàn)下表 參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 47

25、.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方 B類高層（主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方 當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時(shí)，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為1內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目成本控制的原則成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本測(cè)算過(guò)程的控制分為： 投資論證階段測(cè)算 設(shè)計(jì)階段控制 執(zhí)行過(guò)程的控制主要是施工階段控制 成本控制包括成本測(cè)算過(guò)程的控制和執(zhí)行過(guò)程的控制 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合市場(chǎng)需

26、求對(duì)不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測(cè)算控制土地成本結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況論 證項(xiàng)目投資可行性投資論證階段的控制（概念設(shè)計(jì)）方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)（產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品成本）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的控制投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段成本控制的效果約為75%80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段成本控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過(guò)對(duì)施工方案的比較，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)，控制

27、成本阻力較大，控制的成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)101方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對(duì)原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長(zhǎng)、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷102重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面

28、積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn)。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本案例：某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒(méi)有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤(rùn)貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個(gè)18層、4個(gè)33層總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%31.53%總建筑面積平方米150528.6

29、1）地上建筑面積平方米1149362）地下建筑面積平方米35592.6其中地下車庫(kù)面積平方米29403.4高層與高層、花園洋房的成本比較容積率密度單體 建造費(fèi)總成本銷售價(jià)格1832層高層不變小大優(yōu)、中、差中1218層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米 66,900 82,350 1,278 小高層平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫(kù)平米 35,843 35,448 - 幼兒園平米 500 500 -

30、 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 1.5 1.5 內(nèi)部收益率16.87%22.15%凈現(xiàn)值元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及建筑選材結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計(jì)電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開(kāi)啟方式及分隔設(shè)

31、計(jì)建筑設(shè)計(jì)方面根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。 產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配

32、筋計(jì)算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺(tái)數(shù)合理進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、

33、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項(xiàng)目骨干樹(shù)種、基調(diào)樹(shù)種電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析 公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 對(duì)公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價(jià)值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從

34、技術(shù)角度通過(guò)各公攤部位的相對(duì)位置的調(diào)整、對(duì)單個(gè)公攤部位的局部?jī)?yōu)化降低公攤。 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓高層公寓花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積 建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標(biāo)準(zhǔn)層4103506017%高層公寓32標(biāo)準(zhǔn)層6305399117%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層6035109318%高層公寓29標(biāo)準(zhǔn)層93874119727%高層公寓27標(biāo)準(zhǔn)層58647111520%高層公寓26標(biāo)準(zhǔn)層69057012021%高層公寓15標(biāo)準(zhǔn)層6265468015

35、%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5254537216%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層72061410517%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5294597015%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層78567810716%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層80169310816%建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標(biāo)準(zhǔn)層6525757613%小商鋪單元137012739712%小商鋪棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運(yùn)用價(jià)值工程控制投資 投資測(cè)算過(guò)程中設(shè)計(jì)階段測(cè)算，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 功能 F成本 C 1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值