1、08年上半年合肥房地產項目銷售分析第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！合肥市宏觀經濟運行分析全市房地產市場概況土地市場情況市場情況分析 市場供應情況分析 市場銷售情況分析 分區銷售情況分析報媒廣告投入量分析 結構框架第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！宏觀經濟運行分析第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！從增長速度看，06年和07年上半年的GDP增長很快，GPD增幅一直是在同步上升的，據預計合肥市08年上半年GDP將達到828億元。GDP的漲幅顯示出合肥的經濟正在進入高速發展的階段。07年合肥市GPD達到13342億元，同比增幅達18.1%。08年一季度同比增幅度達

2、17.4%，高于全國、全省6.8和3.9個百分點。持續高速的增幅揭示了合肥市經濟發展的高速穩定。GDP增長第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！全社會固定資產投資&房地產投資08年一季度全社會固定資產投資和房地產投資同比漲幅分別為69.9%和62.9%，基本延續07年4季度趨勢。從07年三季度開始，房地產投資持續平穩，所占比重也穩定變化。輝達觀點：08年2、3季度房地產投資所占比重有所下降，這是由全社會固定資產投資的高速增長和房地產投資的持續穩定變化所造成的。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！CPI及房價同比變化圖表中可以看出，合肥CPI的增長是平穩攀高，而房價同比卻是跳躍

3、性的彈升，到了今年，合肥新建住房價格同比上揚幅度就遠遠高于了CPI的漲幅。輝達觀點:目前的房屋投資盡管收益不高,但風險小,保值功能仍然相當明顯。擁有適當的房產不啻為一種戰勝越來越高企的CPI的途徑.第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！全市房地產市場概況第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！第一部分、土地市場情況07年上半年合肥市共有25塊土地成交，08年1-5月份合肥市共有19塊土地成交。08年的土地成交面積較之07年下跌明顯，但成交金額較之07年來說有較大的上漲，土地地價的提高和住宅商品房銷售狀況的不穩定性是08年土地成交面積減少的原因。從08年5月份開始合肥市土地部門出招

4、“切塊”招商取得明顯效果，土地成交量和成交價格都有幅度提升，土地成交方式的轉變已經標志了樓市開始朝著小量成交的方式轉變。08年5月份萬科成交了總面積為334.59畝的兩塊土地是今年成交最大的，12多億的成交金額也讓人瞠目的，折算得出其土地成交價格為5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商業用地影響，輝達預計萬科未來推出的精裝住宅銷售價格在8000元/平米左右。與去年相比較，08年的土地成交量中本地開發商投資減弱，外地開發商投資加劇，大量資金的引入帶動地價的上漲，很多本地開發商無力承擔地價漲幅，外地開發商掌控市場趨勢明顯。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！07年1-6月份08年1

5、-5月份面積（畝）2400.1091553.296面積（萬平方米）160.01103.55金額（萬元）322836.12412996.31第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！受讓人面積(畝)合肥一航萬科地產有限公司334.59安徽恒茂房地產開發有限公司287.16安徽高速公路房地產有限責任公司284.667淮北金方房地產開發有限公司、安徽省安福置業有限公司155.46侯其濤、趙世崇102.409合肥市光盛房地產開發有限公司89.51江蘇省建筑工程集團有限公司60合肥港榮投資管理有限公司40安徽富利置業有限公司32紀茗瀚30晨帝置業投資(合肥)有限公司25.67合肥市包河區房地產開發公

6、司23.23安徽置地投資有限公司19.22合肥新站建設投資有限公司18.01安徽千城置業有限責任公司12.95中國石油化工股份有限公司安徽合肥石油分公司10.6安徽省地稅局4.36合肥綠地置業有限公司3.46第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：土地開發朝著一方面是資金雄厚的開發商向大面積土地進軍、而另一方面是資金不足的開發商轉向投資于小面積低地價地塊，兩級分化的加劇拉動地塊價格的上漲，未來的區域價格相差的幅度加劇。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！第二部分、市場情況分析第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！一、市場供銷情況相比可以看出08年上半年的市場供

7、銷減衰，市場供應趨勢減弱，深圳等一線城市的銷售狀況對合肥樓市均造成觀念性的影響。供銷變化非常明顯，08年供應套數同比上漲21.67%，而供應面積同比下跌了1.84%；08年銷售套數同比上漲了30.64%，銷售面積同比上漲了26.85%。套數量在增大，面積量在減少，說明了小戶型的供應量和銷售量均有所提升。08年供應面積與套數較之07年而言小戶型供應量增加，小戶型理念更加深入。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！套數（套）面積（萬平方米）單間面積（面積/套數）07年1-6月份新增27047344.15127.24銷售27809314.68113.16供銷比97.26%109.36%08年

8、1-6月中旬新增32908337.82102.66銷售36331399.18109.87供銷比90.58%84.63%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：小戶型供應量和銷售量的增加說明了城市加速發展的同時，隨著市政府加強普通商品房的建設，加快經濟適用房和廉租房建設，限制大戶型的開發比例，提高中小戶型的開發比例等一系列宏觀調控措施的出臺落實、中小戶型為主的普通商品房將大量上市，購房者會面臨更多選擇，合肥房地產市場真正邁入以普通消費型為導向的開發趨勢。在滿足大部分人的普通消費需求的同時，一批滿足高質量消費需求的高端住宅也不斷推出，未來合肥市的住宅會出現小戶型和高端住宅共存的兩級

9、分化的局面。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！二、全市銷售情況市場銷售套數提升較大，但面積的提升相對套數較小。這說明受宏觀調控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴大對全市銷售格局的改變。受小戶型的影響，均價拉動明顯。小戶型的定位一般是選擇安逸舒適的生活理念，為了提高品牌效應，開發商提高宣傳手段刺激消費。同比銷售漲幅不高，部分地區的銷售已經開始萎縮。高層銷售所占比例不斷增加，均價受其影響也提升很大。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！套數（套）面積（萬平方米）金額（億元）均價（元/平方米）07年1-6月份27809314.68100.103181.0308年1-6月中旬3633

10、1399.18145.72輝達0.41第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！套數 （套）面積 （平方米）金額 （億元）均價 （元/平方米）07年1-6月份1月份448150.4716.723312.682月份315237.7410.592806.823月份355940.3813.003219.414月份438650.9315.252994.595月份682674.1824.343281.136月份540561.0020.203312.1408年1-6月份1月份870098.3834.193475.112月份373244.1314.373256.993月份681976.2927.1835

11、62.434月份646163.9224.453824.605月份775485.4533.373905.616月中旬286531.0312.163920.52第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！銷售量變化月同比增幅開始下跌月環比銷售基本延續去年同期趨勢，但變化量卻沒去年趨勢明顯第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！銷售均價變化第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：多層淡出市場趨勢明顯，高層將逐步取占銷售主體，新推出多層將是高品質住宅，低價多層住宅將退出舞臺。均價受銷售情勢及地價影響仍會不斷提升。下半年全市均價將突破4200元/平方米，扣除集資房類項目影響全市均

12、價將在4800元/平方米左右。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！三、分區銷售情況排除宏觀調控等因素影響，合肥房地產市場最大的特點就是強勢的政府主導意味。安徽省和合肥市歷任政府均將城市規劃最為重要的政績考評內容。回顧近年來合肥房地產市場的發展過程，不難發現歷任政府對規劃的強勢推行極大地帶動了合肥外圍區域房地產市場的發展，包括高新區、經濟區、政務新區以及目前正在大力推進的濱湖區和北部生態區。通過大量的資金投入和政策傾斜，合肥市政府和安徽省政府將新區的道路拓寬，將原城市中心的配套設施大量搬遷到規劃新區，如將重點學校（合肥一中、合肥四十六中）搬遷至濱湖區，并大量增建公共設施，如政務新區的文

13、化體育設施、醫療等等。同時與開發商合作進行住宅開發，然后以政府補貼的形式鼓勵公務員購房，或以抽簽的形式作為經濟適用房進行分配。政府的這一頗為急進的強勢做法并未產生抗性，而是得到了市民的廣泛認同，亦從側面反映了合肥房地產市場受政府主導因素的影響之大。輝達觀點：政策的影響推動區域房產的變化，帶動板塊地段的銷售量提升，銷售價格提升也受其影響，未來區域發展強勢地區以合肥市政府開發發展地段周邊銷售為主。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！城市規劃在新的時期，合肥迎來了重大發展機遇，國家“中部崛起”及安徽省“東向發展”戰略的實施，對合肥的發展提出了新的要求。為全面貫徹科學發展觀，落實市委、市政府

14、面向未來的“141”城市空間發展布局，緊扣“大環境、大建設、大發展”的主題，充分發揮省會城市和全國科教基地的優勢，促進合肥奮力率先崛起，合肥市城市總體規劃（2006-2020）提出把合肥建設成為先進制造業基地、高新技術產業基地、現代服務業基地和獨具魅力的現代化濱湖城市。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！一、中遠期規劃中合肥的區域劃分根據合肥市建設規劃(20062020年），可以看到規劃將中心城區劃分為老城區、東區、北區、西區、南區、經開區、高新區和濱湖新區八個城市分區。1老城區 環城馬路以內地區，建設用地面積約5.28平方公里，人口控制在12萬左右。2東區 瑤海區行政區域內，即板橋

15、河、南淝河左岸地區，包括瑤海經濟開發區和磨店職教基地，建設用地面積約81.44平方公里，人口控制在88萬左右。3北區 除老城區以外的廬陽區行政區域，板橋河右岸和南淝河左岸地區，包括廬陽工業園區，建設用地面積約31.53平方公里，人口控制在38萬左右。4西區 蜀山行政區域的一部分，東以金寨路、環城西路為界，西到二環西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國道為界，包含政務文化新區，建設用地面積約35.05平方公里，人口控制在48萬左右。5南區 包河行政區域的一部分，西以金寨路為界，北到環城南路，東到南淝河，南以312國道為界。建設用地面積約35.67平方公里，人口47萬左右。第一管理資源網（），提

16、供海量管理資料免費下載！6經開區 312國道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區，建設用地面積約60.59平方公里，人口控制在36萬左右。7高新區 東以二環西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，包括高新技術開發區、科技創新示范基地、蜀山經濟開發區，建設用地面積約63.03平方公里，人口控制在35萬左右。8濱湖新區 312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區，包括濱湖新區和包河工業園區，建設用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬左右。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！此外，今年還將重點做好城市生態公園片區控規、清溪路二環

17、西路長江西路合九鐵路片區控規。開展“三點四線”城市設計，“三點”指的是潛山路與長江西路交口、金寨路與望江路交口、二環西路與長江西路交叉口等城市節點地區的設計；“四線”指合巢路、臨泉路、四里河路街景風貌設計和四里河岸線景觀設計。二、近期關于道路問題的規劃省城道路不暢、交通堵塞問題由來已久，今年編制城市綜合交通規劃將為徹底改善交通狀況做好前期準備。老城區綜合發展規劃也是一部“重頭戲”，重點研究市四大班子辦公樓搬遷后土地如何置換問題。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！城鎮空間組織結構：“一核一圈五軸”。形成以合肥中心城區為核心，周邊城鎮密集區為重點發展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西

18、南、東南輻射的五條拓展軸。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！近期城市發展方向近期重點向南、向西發展，建設濱湖新區、科技創新示范基地，適度向北部、東部和西南部發展。近期城市重點發展地區近期重點建設濱湖新區、科技創新示范基地（包括高新技術開發區、蜀山經濟開發區）、經濟技術開發區、磨店地區、新站北地區、黃山公園地區、森林公園地區等6個地區。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！各區供應量分析高新、經開、政務三開發區供應量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價同比上漲明顯，三區銷售目前是一個緩沖期，舒適的生活環境仍會帶動銷售提升，但短期內不會出現太大提升。蜀山、包河繼續強勁上市。地段

19、優勢的明顯，片區化的銷售集中性是兩區銷售持續的原因。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！新增套數新增面積08年07年同比08年07年同比蜀山區4880361335.07%52.2246.9611.19%廬陽區42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區97114274127.21%107.753.48101.38%瑤海區2813235919.25%28.4127.373.79%高新區11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經開區33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政務區16412119-22.56%17.37

20、29.38-40.88%新站區4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區125418.88第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：下半年全市銷售片區集中化明顯，片區銷售差異明顯，望江路沿線區域和合作化路沿線區域銷售會出現明顯上漲變化，區域地理位置優勢、交通便利和周邊配套設施齊全等影響將推動銷售量和均價的提升。高新區、政務區銷售會出現短期低迷，但隨著新盤的不斷推出，其區域優勢逐步體現，在低迷期過后會仍有上升空間。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！分區銷售情況分析區屬銷售差異化已開始非常明顯，包河區的銷售量大幅度提升，逐步占據市場主體；而高新區、政

21、務區已有逐步退出市場的形勢出現。包河區銷售非常強勁。包河區的高銷售量主要是受到濱湖區建設影響，產品的升值吸引大量購房者。還有回遷房等房屋集中備案對其銷售也有一定影響。政務區的銷售同比下跌非常明顯，傳統看重升值空間非常大的思想已經淡出購房者理念。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！套數（套）均價（元/平方米）08年上半年07年上半年同比08年上半年07年上半年同比蜀山區5379463016.18%39673388.317.08%廬陽區4145344020.49%37453164.9318.33%包河區102413974157.70%33853736.55-9.41%瑤海區2738261

22、34.78%40083087.4529.82%高新區1558134915.49%44463880.6414.56%經開區34464261-19.13%32372503.3729.32%政務區14162547-44.41%42793174.7334.77%新站區6403500028.06%36612985.4622.61%濱湖區18353539第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！同比銷售變化情況圖第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！輝達觀點：開發商加速洗牌 盡管合肥市房地產開發商整體上還在死守高價、維持高利潤，但開發企業優勝劣汰加劇，行業集中度提高，產業生存方式正在轉變。“國

23、十五條”之后，銀根、地根進一步緊縮，土地與資金這兩種資源的配置狀況在發生改變：一方面，大批中小企業資金鏈日益繃緊、斷裂，生存空間縮小，開始賣地求生；另一方面，出讓土地正在向少數大企業集中。大企業或通過引進海外投資基金，或定向增發，乘機儲地擴張，并購中小型房地產公司。2007、2008年合肥市新出讓土地很多被部分大企業所壟斷，行業集中度不斷提高。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！蜀山區銷售情況銷售不斷上漲，目前均價持續在4000元/平米，從供應的建筑類型上看，高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則持續下降，別墅的面積占比也在不斷減少。 蜀山行政區由于價格適中，區域內已經形成諸多成熟

24、的生活住區，交通及生活條件便利，受消費者青睞，加上自然環境資源優勢明顯，消費者購買欲望強烈。輝達觀點：蜀山區下半年銷售持續上升，優勢地段和品牌項目帶動區間銷售的上漲第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！08年1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數12724559968561333421環比-64.23%118.90%-14.06%55.72%均價3762.713885.063989.534233.234012.253980.00環比3.25%2.69%6.11%-5.22%-0.80%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！廬陽區銷售情況廬陽內樓盤多分布在一環沿線和一二環之間

25、，與合肥市的主商業中心距離很近，交通便利，同時該區域內的住宅價格在合肥市屬于中等水平；因此雖然北區不屬城市發展的重點方向，但是價格適中、生活和消費的便利性還是讓不少消費者選擇廬陽區作為自己買房的首選區域。 銷售量有小幅度攀升均價增長速度快，主要受區域銷售影響較大。廬陽區在售的新建商品住宅比較集中的區域有亳州路一帶和蒙城北路沿線；區域內樓盤銷售集中，高層和小高層為在售新建商品住宅的主要建筑類型。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數995249538878936535環比-74.97%116.06%63.20%6.61%均價3297.903528

26、.823813.633647.003938.974438.49環比7.00%8.07%-4.37%8.01%12.68%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！包河區銷售情況高層建筑為銷售主體，提升帶動包河區均價。包河區位處合肥市東南上風口，城市中心南移的發展趨勢已經家喻戶曉，濱湖新區建設毫無疑問如同政務新區一樣為其周邊的房產帶來大的發展空間，諸多利好使得消費者對包河區的信心和購買積極性增強。輝達觀點：包河區地域廣闊，銷售區域集中，馬鞍山路沿線仍是下半年銷售重點地段。銷售量漲勢將停，但銷售量不會大幅度下跌。均價受望湖城“桂香居”、濱湖春天等一些集資房類項目影響大，隨著時間的發展，預計均價

27、仍將不斷上漲。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數26231588180512672186728環比-39.46%13.66%-29.81%72.53%均價3303.622709.823332.663737.863813.423402.93環比-29.15%22.98%12.16%2.02%-10.76%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！瑤海區銷售情況銷售已無上漲趨勢，隨著淡季的來臨銷售量不會有所提升。小戶型的推出及購房者的心態影響，均價節節攀升。新增供應量增加，小戶型數量有明顯增加。區內周邊地區帶動銷售，本區銷售沒有太大的競爭影

28、響，新站區和龍崗開發區對其銷售的影響較大。輝達觀點：瑤海區下半年銷售將會朝交通繁華地段靠近，緊靠新站區的地段是銷售重點區域。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數678209479631612131環比-69.17%129.19%31.73%-3.01%均價3824.893956.843995.254022.624169.874175.99環比3.45%0.97%0.69%3.66%0.15%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！高新區銷售情況新增供應減衰，新開發項目很少，受品牌項目影響大。高新區新建商品住宅整體價格不斷上漲，只要是受其

29、高新區內高檔樓盤林立、自然環境優美，成其享受型住宅的影響。高新區的新增量較少，土地成交量也萎縮，高新區的高品質住宅的主題內容已經讓很多購房者采取敬畏的觀看態度，較高的價格也難讓一部分人承受。輝達觀點：政府目前以開發高新區高新產業為主，高新區銷售量受其影響短期無大變化，但地理優勢仍推動均價繼續上漲。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數388116362334311145環比-70.10%212.07%-7.73%-6.89%均價3844.294208.084266.27 4574.154874.804281.68環比3.45%0.97%0.69

30、%3.66%0.15%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！經開區銷售情況銷售受到高架橋等道路設施的影響，銷售量有緩慢上漲趨勢。均價開始攀升，品牌項目銷售增多從去年與政務區、高新區相通的道路建設的不斷完成，隨著道路的優化，經開區的一些優勢逐步體現了出來，比較舒適的環境氛圍，房屋價格也不是很高等等吸引了越來越多的人群關注，買房者開始逐步關注經開區的房屋。尤其是在高架橋的開通后，可以從數據的銷售中看出經開區的銷售量開始出現了緩慢的提升，雖然提升量不是很大，但是可以看出，經開區已經在購房人群中占到了一定的比例，其占購房者心理上的地位也在逐步的提升。輝達觀點：經開區銷售將穩步上漲，均價也會小幅

31、提升，下半年均價會提升到4100元/平米。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數702303746630686384環比-56.84%146.20%-15.55%8.89%均價3460.863238.062735.543167.123317.173798.14環比-6.44%-15.52%15.78%4.74%14.50%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！政務區銷售情況銷售量持續低迷，新增供應減少，地段優勢轉移均價近期漲幅較大隨著消費者對政務文化新區認識程度的加深，消費者對政務區的購買熱情明顯回落；隨著經濟區整體價格的提升，部分低價

32、樓盤相對偏遠且生活配套上的劣勢明顯，使得消費者對政務區的選擇比例也有明顯下降；蜀山行政區的選擇比例明顯上升。輝達觀點：下半年消費者購房以未來升值空間大 、看重中長期價值的投資型心理為主，銷售量不會有太大提升，但地段優勢仍影響均價上漲，預計均價將會上漲至5000元/平米。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數248110272269361147環比-55.65%147.27%-1.10%34.20%均價3819.794156.444077.314188.544590.544924.64環比8.81%-1.90%2.73%9.60%7.28%第一管

33、理資源網（），提供海量管理資料免費下載！新站區銷售情況新站區作為合肥市重點發展的商貿和物流區域，內有多個大型市場，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區域內。由此帶來的龐大的生意人和相關從業人員這促進了新站區板塊房地產快速發展。銷售量下跌趨勢明顯，均價上漲趨勢緩慢新站區經過十幾年的發展，原先規劃面積已不能其快速發展的需要，房地產的開發也受到一定的制約。但是近年來站后板塊開始不斷活躍，供應體量不斷增加在一定程度上緩和了這一矛盾。此外站后板塊又坐擁生態公園和瑤海公園兩大良好景觀環境，也越來越受到消費者的關注。輝達觀點：新站區銷售仍會以靠近兩大公園區域為主，站后板塊占銷售主導地位。第一管理資源網（）

34、，提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套數2048696105112551058303環比-66.02%51.01%19.41%-15.70%均價3536.843644.093643.123779.343726.043860.74環比3.03%-0.03%3.74%-1.41%3.62%第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！濱湖區銷售情況只有濱湖明珠和濱湖品閣2個項目備案均價不斷提升，地段優勢有所體現輝達觀點：濱湖區雖然有較大的升值空間，但是整區的規劃實施周期很長，配套設施都還沒齊全，雖然有部分樓盤開始定位于濱湖區，但是下半年濱湖區銷售量還是不會出現很大的波動。但受關注程度影響，投資量將會向濱湖區方向集中。第一管理資源網（），提供海量管理資料免費下載！1月份2月份3月份4月份5月份6月