1、青島項目發展部2009年1月項目報批報建工作流程8/25/20221前言 確立項目 合法性項目開發目標開發過程、開發產品經濟分析、規劃設計市場需求、企業要求 確立項目 合理性 保障項目 符合性8/25/20222前言報批報建主要有那些工作? 與政府相關部門包括土地房屋局、發改委、 建委、規劃局、消防局等的各種手續 監督與土地方協調工作及相關手續的辦理 負責準備各項手續所需文件及歸檔 貫徹項目始末保障規范開發165個日工作8/25/20223目 錄 項目立項階段 土地權證階段 規劃設計階段 建筑設計階段 施工準備階段 房屋預售階段 竣工驗收階段 報批報建流程8/25/20224項目開發流程項目獲

2、取階段 土地權證階段 項目立項階段 規劃設計階段 建筑設計階段 信息分析 經濟測算 集團立項 集團決策 施工準備階段 房屋預售階段 竣工驗收階段國有土地使用證 項目立項批復 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 建設工程施工許可證 商品房預售許可證 建設工程驗收備案證8/25/20225第一部分 項目立項階段 項目可行性研究報告編制 建設項目用地預審 環評審批 地形圖測繪 地質勘察 項目立項審批8/25/20226可行性研究報告編制8/25/20227建設項目用地預審8/25/20228環評審批8/25/20229地形圖測繪8/25/202210地質勘察8/25/202211項目立項審批8/

3、25/202212第二部分 土地權證階段 土地招拍掛 文件組織 提交申請 地籍調查 登記發證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。8/25/202213土地招拍掛掛牌程序國土局發布擬掛牌土地信息競買人繳納保證金參加競買競買人辦理相關手續招標程序擬訂招標方案發布招標公告報名 審核 投標簽定合同拍賣程序發布拍賣公告提交有關身份證明公開拍賣簽訂合同8/25/202214文件組織8/25/202215提交申請8/25/202216地籍調查8/25/202217登記發證8/25/202218第三部分 規劃設計階段 規劃選址 規劃設計條件 委托規劃設計 規劃方案審

4、查 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。 8/25/202219項目規劃選址8/25/202220項目規劃設計條件8/25/202221委托規劃設計8/25/202222規劃設計方案審查工作任務詳細規劃方案審查，獲取建設工程規劃方案審查意見審查部門規劃局協辦部門設計管理部工作周期20 工作日前置條件規劃設計條件/地形圖所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）選址意見書（含規劃設

5、計條件）及附圖（含控制線）3）相關部門審查意見4）進行專家評審、社會公示的項目，出具相應的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（參審方案提交文本各一套，推薦方案按第5條提交藍圖）5）規劃設計方案（設計說明書、規劃總平面、豎向設計各2份，管線綜合6份）6）重新修改送審的方案設計，須附原審查意見及附圖7）與送審文本及圖紙相符的電子文件 (三圖一書)8）申領建設用地規劃許可證的項目提供規劃選址實測成果圖2份（地形圖原則不小于用地界線外50米范圍）9）土地證明材料和計劃批復文件 備注：8/25/202223獲取建設用地規劃許可證8/25/202224第四部分 建筑設計階段 專家評審 社會公示 建筑方案

6、審查 專項工程審查 施工圖請照建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。 8/25/202225委托建筑設計8/25/202226建筑方案設計審查8/25/202227專項工程審查人防工程工作任務人防設計審查，獲取人防辦結建人防地下室設計方案審查意見書審查部門人防辦協辦部門設計管理部/人防設計院工作周期25工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）結建人防報建表2）人防行政許可/設計意見書3）人防設計委托4）人防請照圖

7、（建筑/消防）5）人防施工圖（結構/水電/通風）6）人防審核意見書備注：8/25/202228專項工程審查消防工程工作任務消防工程設計通過審查，獲取建筑消防設計防火審核意見書審查部門消防局建審科協辦部門設計管理部工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）消防審查申請表2）規劃、建筑施工圖（消防專篇）3）設計單位資質復印件4）規劃批復的總平面備注：8/25/202229專項工程審查防疫工程工作任務衛生工程設計通過審查，獲取建設項目施工設計衛生審核通知書審查部門衛生監督局建審科協辦部門設計管理部工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）衛生防疫申請書

8、2）規劃、建筑施工圖備注：8/25/202230專項工程審查市政工程工作任務市政工程設計通過審查審查部門城建局協辦部門設計管理部/市政設計院工作周期10工作日前置條件規劃部門建筑方案通過所需文件/流程：1）市政管網設計備注：8/25/202231施工圖請照工作任務規劃請照圖審查通過審查部門規劃局主辦部門設計管理部工作周期15工作日前置條件專項工程審查通過所需文件/流程：1）申請書及項目基本情況說明2）計劃部門批復文件3）選址意見書（含規劃設計條件）及附圖（含控制線）4）土地權屬證明材料及確界圖5）批準的建筑方案審查意見及附圖6）工程勘察、設計合同鑒審通知書（建委設計管理處）7）相關部門審查意見

9、8）施工圖設計文件及圖紙建筑2套，外加總平面一張。9）環境設計圖二套 （可另行單獨申報，重要建筑含建筑亮化設計）10）外裝飾設計圖紙、材料樣品、色標及效果圖（可另行單獨申報）11）與報審文本及圖紙相符的電子文件12）重新修改送審的施工圖設計，須提交前一次審查意見備注：8/25/202232建設工程規劃許可證獲取8/25/202233第五部分 施工準備階段 施工圖審查開發經營權證 監理施工招標 開發系列規費繳交 質監備案 安監備案 建筑工程施工許可怔 外立面方案規劃審批 環境工程施工圖審批建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施

10、工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。8/25/202234施工圖審查8/25/202235開發經營權證8/25/202236監理施工招標工作任務監理公司 施工單位招投標審查部門建委招標辦協辦部門招標代理公司工作周期20工作日前置條件建設工程規劃許可證所需文件/流程：1）審驗材料原件2）招標網上公示（察看現場）3）編制發放招標邀請、招標文件4）招標公告、現場踏勘答疑5）開標、評標、定標6）中標備案通知書7）合同備案8）繳費備注：施工招標交易費 中標額的萬分之六8/25/202237開發系列費用繳交工作任務開發相關費用繳交審查部門建管局交易中心協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件施工

11、圖審查通過所需文件/流程：1）基礎配套費（按照建筑面積275元/平方米）2）水土保持（2元/平方米）3）白蟻預防工程（ 10層以下面積，2元/平方米）4）墻體節能費（10元/平方米）5）散裝水泥保證金（2元/平方米）6）結建人防易地建設費（2700元/平方米；）7）建筑企業養老保障金（2.6%）備注：8/25/202238質監備案工作任務開發相關費用繳交審查部門建管局質監站協辦部門項目部工作周期1工作日前置條件施工圖審查通過/繳費所需文件/流程：1）建設工程質量監督登記表2）施工/監理中標通知書3）施工圖審查合格書4）地質勘察報告原件5）全套施工圖1套備注：8/25/202239安監備案工作任

12、務開發相關費用繳交審查部門建管局交易中心協辦部門總包單位工作周期3工作日前置條件施工圖審查通過所需文件/流程：1）建設工程安全報監書2）安全文明措施費進帳單3）現場察看備注：安全文明措施費為中標價的3%3.5%8/25/202240建設工程施工許可證8/25/202241外立面方案規劃審批審查8/25/202242環境工程施工圖審查8/25/202243第六部分 房屋預售階段 房屋預測 外銷許可 報卷驗證 繳費發證 網上銷售 商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是青島市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和

13、核發證書。8/25/202244房屋預測工作任務獲取房屋測繪報告書審查部門房地產交易中心測繪處協辦部門房產測繪公司工作周期7工作日前置條件請照圖所需文件/流程：1）測繪申請2)開發單位營業執照3)規劃許可證2份4)門牌證明5)整套請照圖6)土地使用權證2份(如沒有新地號，請先到各區土地分局辦理)7)開發公司與物業辦協議（需公證處公證）8)人防工程說明9)共用部分分攤說明(圖紙圈界)10)電子檔案(設計院)11)土地出讓合同復印件備注：需測繪科出具，成果辦審核，測繪處見證。 測繪費住宅1.36元/平方米8/25/202245外銷許可8/25/202246報卷驗證工作任務提交證件，驗原件，拍照并進

14、行審核審查部門房地產交易中心市場處協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件建設投入達到25%所需文件/流程：1）營業執照（副本，復印件）2 ）法定代表人身份證（復印件）3 ）房地產開發企業資質證書（副本，復印件）4. ）委托書（原件）及代理人身份證（復印件）5 ）商品房預售行政許可申請書（原件）6 ）國有土地使用權證（原件、復印件）7 ）國有土地出讓合同（原件、復印件）8 ）建設用地規劃許可證（原件、復印件）9 ）建設工程規劃許可證（原件、復印件）10 ）建設工程施工許可證（原件、復印件）11 ）項目開發經營許可證（原件、復印件）12 ）施工合同（原件、復印件）13 ）已投入開發建設資金超過總

15、投資（不含地價）的25%以上的驗資證明（銀行或注冊會計審計事務所出具）（原件）14 ）請照配置圖（紅線框出所申請樓座）（原件、復印件）15 ）物業用房文件（原件、復印件）16 ）兩書（商品住宅質量保證書、商品住宅使用說明書）（原件）17 ）預測成果報告書（原件）18 ）公安部門出具的門牌證明（原件、復印件）19 ）需辦理外銷許可證的，提供涉外建審辦出具的國家安全事項審查意見書（原件）20 ）預售方案（原件）21 ）若辦理抵押，需抵押權人出具同意辦理預售的證明（原件）22 ）投入開發建設資金占工程建設總投資25%以上比例證明；23）白蟻預防工程證明（原件）備注：8/25/202247繳費發證8/

16、25/202248網上銷售8/25/202249第七部分 竣工驗收階段 驗收入住流程 規劃管理驗收 建設工程竣工規劃驗收合格證 建設工程竣工驗收備案證 房屋產權辦理 物業使用許可 常態年檢工作8/25/202250驗收入住流程規劃單體測量規劃單體驗收環保檢測節能檢測消防驗收人防驗收單體功能驗收單體質監驗收竣前檢查竣工驗收市政工程驗收公安技防驗收防雷辦驗收竣工檔案移交規劃管理竣工測量規劃管理竣工驗收項目綜合驗收物業管理用房移交物業主管部門驗收物業入住許可證物業公司接管衛生防疫驗收8/25/202251規劃管理驗收工作任務申請規劃管理驗收審查部門規劃局協辦部門項目部工作周期15工作日前置條件竣工驗

17、收完畢所需文件/流程：1）申請書及規劃報建申請表2） 建設工程規劃許可證及附圖總平面3）建設工程環境設計審查意見書及附圖4）單體驗收意見書5）相關部門驗收意見（消防等部門）6）綜合竣工測量文件兩份7）重新申請規劃管理驗收，須提交前一次審查意見備注：8/25/202252獲取規劃管理驗收合格證工作任務獲取建設工程竣工規劃驗收合格證審查部門規劃局協辦部門項目部工作周期10工作日前置條件規劃管理驗收所需文件/流程：1）規劃管理驗收意見2）核發建設工程竣工規劃驗收合格證備注：8/25/202253獲取竣工驗收備案證8/25/202254房屋產權辦理8/25/202255物業使用許可8/25/20225

18、6項目公司工商注冊/年檢8/25/202257項目公司開發資質辦理/年檢8/25/202258第八部分 報批報建流程 市內七區開發項目建設報批報建流程 郊區五市開發項目建設報批報建流程8/25/202259市內七區開發項目建設報批報建流程土地/項目可研報告計劃任務書及批復項目立項規劃選址地形圖道路紅線定界批準用地國有土地使用權證規劃方案建筑方案建設用地規劃許可證消防審查防疫審查人防審查施工請照圖建設工程規劃許可證施工圖審查費用繳交建設工程施工許可證施工/竣工規劃管理驗收商品房預售許可證房屋產權證規劃竣工驗收合格證物業入住許可證預測成果消防驗收人防驗收質監委托竣工測量預售方案工程招標開發經營許可證8/25/202260郊區五市開發項目建設報批報建流程 選 址（20個工作日） 提出規劃條件建設用地規劃許可證（5個工作日）規劃及建筑設計方案勘查報告審查（5個工作日）施工圖設計文件審查（5-15個工作日）基礎設施配套費建設工程規劃許可證（5-15個工作日）工程交易開發經營許可證安全監督（7個工作日）質量監督（3個工作日）建設工程稅收管理證明單規劃放、驗線（5個工作日）勞保證、施