1、：孫號： 資格號： 專業實踐總結土地評估行業是一個對理論和實踐要求較高的行業，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經驗，這一經驗需要在工作過程中進行積累，而不僅僅是通過估價師的那些實例題目，同時還需要對國家出臺的土地相關比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還要有經濟金融的相關知識及經驗。 本人于 年 月份在德州中信土地評估從事土地評估工作，并于 年通過土地估價師，本人在土地估價專業實踐過程中，嚴格按照土地估價行業自律規定要求自己，積極肯干、認真負責、虛心向請教，多學多看、努力提高自己的專業技能水平?，F將本人在該機構參加土地估價專業實踐的情況作一總結。在承接評估業務后，本人嚴格遵循土地

2、估價程序。一、 明確估價的基本項目首先，明確估價的基本項目；從委估人提供的相關資料中了解委地的類型、范圍、權利狀況、宗地條件等情況，通過詢問委估人了解宗地的交易時間、交易方式，確定本次估價目的和估價期日，對于一些復雜的估價業務還須要求委估人提供有關土地收益方面的相關財務報表或資料。二、 擬定估價作業計劃在明確估價的基本項目后，根據實踐公司的業務流該項目土地估價師的指導要求，草擬估價作業計劃。一般視項目大小和復雜程度，采用口頭或形式向土地估價師匯報，經土地估價師認可后立即進行資料收集與實地踏勘工作。三、收料由于土地估價資料的真實與否直接影響到估價數據的選取和估價結 果，所以這一步是估價的基礎，尤

3、其重要。在實踐中主要從六個方面收集資料：第一，登記資料。要求委估人提供土地使用權證、房屋所證、人居民等，了解土地及地上建筑物的狀況、所有者和使用者、取得 的方式和時間、 面積、宗地范圍和用途、所在街道、街坊、宗地號、地上建筑物狀況及相鄰地產狀況、他項權利登記等，根據當地城鎮土地基準地價圖查找出相應的基準地價和土地等級。第二，地籍圖。根據土地使用證上地籍圖號查詢當地 部門 的地籍圖資料，了解委 地的界址、地形、方位、坐標、宗地臨路狀況、臨街深度、四至等有關內容，掌握委 地的基本概況。第三，若委地上已存在建筑物還需要查閱房屋所證上的建筑平面位置圖，了解地上建筑物形狀、分布、各層次的構造、容積率、朝

4、向、建筑面積以及與周邊關系等，為運用剩余法估價從房地總價中剝離房價得到地價做準備工作。第四，地價、地租資料。由于已經了解前述一至三項資料的有關內容，則可根據宗地基本情況、周邊環境、經濟地理位置，初步判斷其收益水平范圍；當然這一部分資料主要在本估價機構已有資料庫和自己積累的數據中查找，也可以向機構；若遇大型復雜或疑難的項目則需要向當地土地管理行政機關申請查閱有關的地產交易資料和各估價機構向其備案的估價實例資料，這有助于彌補因自身能力限制無法收集到租資料的欠缺。價、地第五，市政圖件及資料情況。首先人，然后根據宗地的生熟程度、具體地理位置以及周邊物業發展狀況，初步判斷宗地是否具有市政及設施完備程度；

5、若宗地尚屬毛地或生地則需向當地城建部門了解其區域內城市規劃狀況來判斷是否已具備市政設施。第六，城鎮規劃圖。由于各地城市規劃部門一般都公開此圖，所以較容易收集。這里需要注意的是，要根據此圖核實委地是否符合所在區域的規劃限制，比如容積率、建筑物高度、覆蓋率、限制用途和利用限制等，以判明委地的。四、實地踏勘按照土地估價程序收集整理完土地估價資料后，為準確把握委地的直觀認識必須進行現場踏勘，即“看現場”。現場踏勘有兩個目的，一是查證委地情況。親臨實地詳細了解委地的實體狀況和權益狀況，包括宗地座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對于地上建筑物還需要注意查看其結構、建筑

6、面積、內外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛生間、門窗材質及完損、裝飾材料及檔次等。二是對委地所在地區的區域條件和個別條件勘查。親臨現場感受所在區域的環境景觀、周圍建筑物情況、道路通達程度、市政配套、商服繁華程度、產業、狀況、區域經濟發展規模和經濟收益水區域因素，以及了解對宗地形狀、臨街條件、進深、地質、地形條件等個別?！翱船F場”必須攜帶土地狀況現場登記表、狀況現場登記表和數碼相機，在現場踏勘過程中必須按照估價機構制定的土地、狀況現場表內容逐一詳細填寫，并對宗地全景、地上建筑物、周圍環境（包括相鄰地塊或相鄰建筑物等）進行現場拍攝，現場草繪委地位置示意圖，以留檔

7、備查。在經過資料收集、實地踏勘后，由收集階段進入相關資料分析階段。在實踐工作中，本人是分別按照兩類資料進行分析：第一類，一般資料。這主要包括對經濟發展趨勢資料、國際國內經濟趨勢、地方上的經濟形勢、的影響、物價水平、利率的影響分析。首先，從總體上把握地價的發展趨勢，為選取相關估價方法中的參數奠定基礎；其次，作為判斷最佳用途、調整試算價格和決定最后估價額的基礎。第二類，特定資料。這主要包括對委地狀況、可比較的交易案例、租賃不動產狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，通過對這些資料分析可以推導判定特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經濟耐用年限以及年折舊率等數據，

8、以保證評估委要。五、估價分析和估價方法的選擇地價值的需經過前面四個環節的工作積累后進入評估中最關鍵的一步，即選擇適宜的估價方法、試算地價。在專業實踐中，本人遵守城鎮土地估價規程（ ）假設開發法。其計算公式為：土地價格#房屋的預期售價建筑總成本利潤利息。該估價方法主要適用于待開發土地及待拆遷改造的再開發房地產的估價或者僅將土地或整理成可供直接利用的土地或房地產的估價、現有新舊房地產中地價的單獨評估等。在實踐過程中應首先確定土地的最佳利用方式，包括最佳的土地用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。其次要明確待根據目前市場狀況估算的不動產總價，地開發完成后的利用方式及明估算方法及依據。最后對計算

9、中所采用的建筑費、專業費用明其確定的方法和依據及開發周期、利息、稅費、手續費和開發商利潤等的說明及依據和標準等。的要求，根據估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料情況，選用不少于兩種方法評 地地價。以下是對各種估價方法運用的一些心得：（ ）基準地價系數修。其計算基本公式為：基準地價系數修評估的宗地地價（基準地價設定開發程度下的宗地地價）A基準地價（ 1）1 1 1 開發程度修正幅度C1 （其中式中： 1 期日修正系數，1 容積率修正系數 ，1 其它 修正系數，1 土地使用年期修正系數，1影響地價區域 及個別 修正系數之和）。該估價方法主要適合在城市規劃范圍內的商業、住宅、工業、綜合土地的評估

10、。在實踐過程中，首先要收集當地 的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術 中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現場 表，主要包括區域和個別因素的 、區域地價水平的 ，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定 主要有：期日修正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定。（3）成本近法?；竟綖椋和恋貎r格=土地取得費+應納稅費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益。其中土地取得費要詳細說明各項組成項目及費用標準，并說明其確定的依據；對稅費、利息及投資回報率明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果；需明的是在利用土地出讓金代替土地增值收益計算地價時，一

11、定要分析當地的出讓金含義是否為單純的收益。該估價方法主要適用于新開發的土地、土地市場欠發育，交易實例少的地區及工業用地估價（城區或市區工業用地除外），還有非的學校、公園及公共建筑等土地的估價。（4）市場比較法。在實踐中其計算公式為：地價=比較案例地價易情況比較指數x區域其中比較案例的選擇一定要與待條件比較指數x 個別條件比較指數，地屬于同一供需圈、與待地用途用相同或相近，估價期日接近，交易案例為正常交易或能夠修正為正常交易。在實踐中選擇比較案例是比較系統和麻煩的工作，但正因為如此才要公正客觀的選擇與評估對象相似的案例，才能使評估的土地價格公正，同時降低土地評估過程中的風險。還明選擇的比較的原因

12、及未選擇的原因。市場比較法主要用于地產市場發達、用充足的具有替代性的土地交易案例的地區，從評估目的和評估結果的形式來看，市場比較法除可直接用于評估土地的價格和價值外，還可用于評估土地或房地產的。（5）收益還原法。其基本思路為將待估土地未來每年預期的純收益（正收益），以一定的土地還原率還原為估價期日土地估價價格的方法。常其基本計算公式為：凈收益=總收益總費用利潤；總地價=土地收益r11/（1r）n（式中，r 為土地還原率；n 為待地設定年期），面積地價=總地價總用地面積。應用此方法估價要依據規程規定程序進行，應具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時才用的收益額和相應的條件；總費用中涉及到的項目和

13、各項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標準；說明純收益的測算依據和方法以及還原利率的確定方法、依據和具體標準，說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格的確定。烈的感彩且用詞簡煉、標準，不堆砌、不生造；二句子簡潔、概括性強，搭配得當、邏輯嚴密；三防止錯別字和錯漏等。由于使用不同的估價方法通常會產生不同的試算價格，所以在撰寫估價 書前必須檢查整個估價過程，保證各種估價方法得出的試算價格準確且帷一。在實踐中，本人遵循以下五個步驟進行：一復審一用詞準確，語義鮮明，不含混不清或，用詞不帶有較強（ ）路線價法路線價法是依據路線價，再配合深度指數表和其他修正率表，用數學方法算出臨接同

14、一街道的其他宗地地價的方法。它適宜道路系統完整、且附設有路線價、深度修正系數表和條件修正系數表的地價評估。實踐中，由于條件限制較少采用此法，希望以后有機會嘗試運用路線價法評估地價。六、土地估價 的撰寫撰寫土地估價 書，并對整個估價工作進行總結整理，作為人和土地管理部門提交的主要成果。土地估價是一種指向性非常明確的專業性與職業性的文體，必須按照城鎮土地估價規程中附錄的格式進行撰寫。要求做到：首先是自查，檢查估價資料的準確性、廣泛性和代表性，仔細推敲所用資料和分析方法所依據的邏輯程序是否明確、妥善、實際，能否有效地推導出符合估價目的和用途的結論，對估價過程中的數字計算一并檢驗；其次是互檢，請同機構

15、的同事檢查；最后是請本項目二調整土地估價師。由于試算價格調整是估價程序的重要一環，所以在實踐操作中均對各試算價格進行衡量，充分運用專業知識和以往經驗，依據其重要性、可用程度及可靠性判定最后的估價額。三適宜性根據估價方法與其估價目的、用途相配合的原則，確定最后估價額中應以最適合估價目的、用途的估價方法的估價結果為主。四準確性在實踐中，重視自己對某種資料及其計算的準確程度高的估價方法結果。五確定最后估價額通過對估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合自己的實踐經驗和專業技能，對各試算價格進行調整。一般采用以下三種方法： 各試算結果相差不大，可用算術平均值法確定宗地地價；

16、若考慮到對各估價方法結果的重要程度不同，可以采用法確定地價；平均數 以一種估價方法計算出的價格為主，其他估價方法計算出的價格只供參考。為了保證土地估價的質量，規避可能產生的風險，在估價撰寫結束后量的高還要對估價。這是估價進行審核，確認估價結果的合理性、技術含編制過程中非常重要的一步。土地估價審核的內容主要有：估價資格，估價對象界定，估價所依據的資料的質量，估價假定前提和限制條件，市場分析，估價技術路線、方法選擇及運用，地價確定的理由，估價結果，附件，估價邏輯性等等。的估價經審核合格后，應由負責該估價項目的至少 名土地估價師簽名，并加蓋估價機構公章，以估價機構名義出具。土地估價報告完成簽名、蓋章

17、等手續后，及時交付給委托人；土地估價技術不提供給委托方，只送交土地管理部門、備案使用。管理是評估工作的重要組成部分，估價及評估資料是評估過評估成果的真實，也是檢驗評估機構工作的重要依據。由于估價及其資料涉及委托人的，所以做好管理工作。在項目結束后，就要進行項目歸檔工作。在評估過程中收集的估價對象的有關資料、委托方簽署的委托函件、在評估過程中選用的案例依據以及出具的土地估價結果、技術等等，都要提交管理進行九、估價資料歸檔和管理正式交付土地估價前應進行“三審”，經總審合格后才能交付委估人和土地管理部門備案。八、交付估價另外還有中位數法、眾數法，但實踐中較少運用。七、土地估價的審核歸檔。本人在專業實踐中，遵守土地估價師的職業道德，在土地估價業務活動中實事求是，執行國家有關地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則，自覺行業的信譽和利益，委估人的不合理要求，不為迎合委估人 而出具失實的估價，不以任何方式從委估人接受或人索取賄賂 和其他好處，不商業和估價內容，遇與委估人或相 關當事人有利害關系時主動并回避。 以上內容為本人實踐工作的學習收獲，實踐工作使我從理論基礎到實際從事土地估價業務有了一個質的飛躍。