1、.PAGE ：.；上海松江地中海Shopping-mall工程招商定位一、商業區分類本工程屬于地域性商業區：主要分布在城市的副中心地帶，目前主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。在40-50年代的美國，城市的外圍地域及大城市邊緣地域，大型地域性購物工程以新的零售開元地中海的方式出現，這些零售工程在特征上反復中心地域零售設備的方式，并能提供充分的停車位，而且間隔 客戶的住所更近。鄰里商業區：以滿足片區和社區需求為目的，是目前正在興起的一種新的商業物業形狀，它是立體化的商業步行街，運營業種主要以餐飲、文娛和休閑為主。特點：自然或人為地鄰街滿足人們以街為市的心思規模適中為社區或片區效力可變性開間、

2、層高富于變換人性化更有人情味，充分表達包容、寬容、謙和開放性景觀、空間組織、動線組織循環貫穿、內外富于溝通和交流休閑性以餐飲文娛休閑購物為主要效力功能有凝聚力圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流而且，據研討，街區式商業物業的人流速度最慢，人情味最濃。目前具有代表性的鄰里商業中心有羅馬假日廣場、玉林生活廣場，東方時代 ，藍色加勒比以及學苑風情港。鄰里型街區商業中心是國際流行的商業形狀，也是最適宜社區和片區的一種商業形狀。在興隆國家，幾乎每一個社區都有一個鄰里中心。據調查，有85%的人群會選擇就近的場所進展休閑文娛，70%的人群會選擇居家附近就餐。 二、商業形狀中心旗艦店：主要商業形狀是大型

3、百貨公司，它們以群的方式相連。普通都在地價、租金最高的區域，沿中心商業區分布。商業步行街：一個城市的中心商業區都至少應有一條商業步行街，它普通與影劇院、銀行、廣場相銜接。其特點是既有底商“以街為市的特點，又有新的方式和功能，并能夠帶來更多的人流量。專業購物街：由于歷史和地理交通條件等緣由構成的專業購物街。專業購物街有向中心區外圍轉移和向專業零售商場轉化的趨勢。專門零售商場：是百貨商場的一個分支。如專門的藝術品店、副食品低租零售業：可以為低收入人群提供效力，也使低利潤零售業在城市中心區得以生存。如書店、飾品店等。低租金零售提供的產品和效力的豐富性必需應該維持，由于它添加了中心商業區整體的吸引力。

4、三、招商管理現代開元地中海管理運營的精華就是要把松散的運營單位和多樣的消費形狀，一致到一個一致的運營主題和信息平臺之上。一致運營的管理方式特別適用于中國，歷史閱歷教訓闡明，不能一致運營管理的開元地中海，會逐漸從“商業管理蛻變成“物業管理，直至最終完全喪失本人的商業中心競爭力。這種情況在國內曾經屢見不鮮。結合工程實踐，詳細操作如下：第一：要維護開元地中海的一致主題籠統、一致品牌籠統。 開元地中海是一種多業態組合的商業組織方式，但它決不是一個無序的大雜燴，開元地中海必需是一個擁有明確運營主題和宏大發明力的品牌籠統企業。招商要一直留意維護和管理好已確定的運營主題和品牌籠統。第二：要維護開元地中海的產

5、業運營黃金比例。 我方比較認同零售、餐飲、文娛52：18：30的這個開元地中海產業運營黃金比例；此比例特別適用于超大型綜合性的開元地中海Shopping Mall。招商要留意維護和管理好這個運營比例。這個比例當然不是絕對的。第三：開元地中海的招商目的要可以在功能和方式上同業差別、異業互補。 在此我們列出一個普通意義上的招商目的分布列表，供參考： 零售設備：中心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店； 配套輔助店：不同地域商品特征店； 文化文娛設備：中心主力店：動感影院、科技展覽等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術攝影、游覽社、網吧等； 餐

6、飲設備：中心主力店：西餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等； 輔助主力店：快餐類、風味小吃類等； 配套效力設備：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。 第四：開元地中海運營方式的選擇原那么。 開元地中海的運營方式根本有三種選擇：自營、聯營和租賃。我方以為，開元地中海畢竟是一個以零售為主的商業組織方式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強運營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，中心主力零售店必需引入知名度高的大商家，故中心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，呵斥中心主力零售店的提成或租金收入偏低。 所以我們建議，開元地中海的開展商以前不論是房地產商抑或是零售商，在條件

7、允許的情況下，中心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強運營控制力度，有利于開元地中海長期運營，其次可加強其他商戶與之協作的自信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以加強開展商對開元地中海的整體控制力度。 第五：招商順序。 中心主力店先行，輔助店隨后的原那么；零售購物工程優先，輔助工程配套的原那么。 第六：中心主力店招商規劃。中心主力店的招商對整個開元地中海的運營成敗，開元地中海輔助和配套店的引進都有艱苦的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，經常能帶動整個開元地中海的順利招商與管理。另外中心主力店對于人流也起著關鍵的作用

8、，其規劃直接影響到開元地中海的形狀。 開元地中海的中心主力店適宜放在運營軸線或線性步行街的端點，不宜集中放置在中間，這樣才干到達組織人流的效果。 開元地中海有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就可以承諾對顧客與商戶提供信息技術支持效力，最終為顧客與商戶都可以提供便利。 在開元地中海興隆的國家和地域，開展商對開元地中海的信息系統建立都非常注重；但國內開元地中海在建立一致的信息平臺方面還做的遠遠不夠。開元地中海作為一個以零售為主的商業組織方式，更需求精細化管理，當然餐飲、文娛運營也需求精細化管理；而精細化管理需求數字說話；一致的信息系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字數據為顧客與商戶效力。 建立一致的信息平臺，進展精細化的管理，不但可以為顧客提供一致收銀、消費一卡通等便利的效力；還能為寬廣簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的運營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等；更能為開元地中海本身提供規劃疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等運營信息，便于開元地中海分析后對運營場地稀缺資源進展無限再分