1、.：.；琨莎中心工程謀劃方案目錄第一部分 工程簡介第二部分 市場定位第三部分 整合宣傳方案第五部分 市場推行前期預備第八部分 銷售渠道第六部分 開盤活動方案第七部分 價錢戰略第一部分工程簡介一、琨莎中心概略：琨莎中心屬于世方豪庭工程的二期工程，是一座現代化高檔綜合性建筑。工程總建筑面積89066平方米，占地面積2.257公頃，建筑覆蓋率30%，容積率4.2%，綠化率31%。由一棟塔式樓與一棟板式樓組成，中間以裙房相連。塔樓共24層，建筑高度85.2米；板樓為915層；裙房為3層，裙房部分設置為商業區。由塔樓與板樓半圍合成內院,內院地下共3層，設置為車庫。商務籠統：奢華大堂、采用11部博林特電梯

2、、意大利克萊門特中央空調系統、樓宇自控系統、消防系統、24小時保安系統、衛星電視系統。 商業旺鋪：將底部規劃為10000平方米商業區，可投為餐飲、超市、健身中心、銀行等，同時結合一期已有的設備，將構成燕莎商圈內號召力強勁的商業旺鋪。1、外事機構：加拿大大使館、美國大使館、韓國大使館等；2、國際酒店：希爾頓酒店、凱賓斯基飯店、昆侖飯店、長城飯店等；3、銀 行：光大銀行、建立銀行、中信實業銀行、工商銀行 二、工程特征 本工程不僅擁有優越的區域優勢，而且本身的特點，更使得本工程具其有獨特的特征，顯現出了其與眾不同的氣質。 1.建筑造形：為到達更好的通風、采光效果，本工程樓型呈半圍合狀，整座大廈參差有

3、致，極具現代感。2.獨立性：本工程共有三個相互獨立的大堂,并配備多部獨立電梯,且可根據實踐需求分割成三個獨立的子樓。 3.挑空大堂：本工程設有三個挑空大堂，大堂內的地面和墻面均鋪砌高檔石材，并設計有藝術天花吊頂及奢華燈飾。 4.空間格局：本工程采用了框架剪力墻構造，柱網構造布置，每層均可以恣意組合、自在分割，使得辦公格局在設計和分隔上可以有很大的發揚空間。 5.彈性功能：由于思索到客戶層面的不同，客戶的用途也不盡一樣。本工程度身定造的幾種戶型可供不同客戶階層選擇，不同的戶型面積可同時滿足投資或自用。 6.商業區：鑒于區域內消費市場潛力較大，周邊文娛設備較多，而并未構成有知名度的商業區，本工程首

4、層及二層規劃為10000平方米商業區，可設為餐飲、超市、健身中心、銀行等，同時結合一期已有的設備，力爭在燕莎商圈打造具有競爭力的商業區。 7.步行街：在首層由東向西設有半開敞式商業步行街，采用騎樓設計手法，雅致店鋪外面以連廊相接，不僅可聚集大廈的人氣，亦是本工程在此區域的一大特點，且該騎樓設計手法在該區域現有樓盤中是獨一采用的。 8.中心花園：工程圍合部分有約7000平方米的透天中庭花園，由國際知名的園景設計師精心設計。寬大廣場般的面積，垂直綠化與中庭建筑小品共同組成具有人性化的辦公空間。 9.停車位：本工程選用了地下車庫設計，采用了先進的停車場管理系統，并設有電梯可直達地下車庫，大廈設有多個

5、車輛出入口，并為大廈業主提供了充足的停車位，車庫設有機動車車位合計623個，另外地上還有部分暫時停車位。第二部分 市場定位一、 工程稱號 琨莎中心二、 工程定位 生長型企業、駐京辦事處，以出賣為主，租賃為輔的銷售戰略三、工程SWOT綜合分析得出詳細結論展開營銷：四、寫字樓招商針對行業1、 廣告傳媒2、 建筑裝飾3、 咨詢效力4、 貿易5、 駐京辦6、投資客五、 價錢定位 先期低價入市，以樹立品牌，聚集人氣為根本目的，后期價錢自然提升。詳細價錢及價錢戰略另附六、 賣點定位主題語： 質量賣點： 廣告賣點：概念賣點配套賣點會所賣點景觀賣點物管賣點價錢賣點品牌賣點第三部分 整合宣傳方案廣告媒體網絡、戶

6、外為主，DM直投、短信輔助傳播工具利用媒體記者軟文新聞通告的方式擴展知名度與影響力公關活動，與企業行業論壇會組委會協作推行工程建立客戶溝通檔案定期舉行座談會、茶歇等第四部分 市場推行前期預備一、開盤前預備1銷售中心及工地現場包裝. 2.籠統樓書、產品樓書. 3VCD、光盤工程演示電子樓書. 4.宣傳折頁5.宣傳單頁DM.6.網站建立. 7.客戶通訊. 8.平面廣告.9.禮品二、推行預熱工程在整個推行過程中各主題應相輔相成，有機銜接，階段性劃分重點，主要節點如下：1、樣板房推出前市場預熱期及客戶積累期：主要經過新聞炒作的方式2、熱銷期： 經過對上一周期市場反映的跟蹤報道及新聞傳送，進而推出“贏取

7、琨莎，成就企業您的最正確選擇琨莎中心，以及結合樣板房推出主打中小企業開展等概念。3、強銷期：充分利用工程本身優勢獨特的地理位置和完善的商務設備配套，成熟的商業環境的特點，發掘燕莎商圈客戶的潛力和延展力，推出獨特的辦公概念媒體宣傳和活動謀劃互動，構成強銷期。活動可借助一定的場所分布房屋信息，高爾夫球迷會是一種不錯的方式。4、清盤期: 在尾盤促銷期經過已售物業升值分析和工程未來升值空間分析，強化現房銷售及“星級物管概念，結合推出個別優惠房，到達清盤目的。第五部分 銷售推行執行根據工程目前的形狀，工程進度及市場反映，為迅速改動目前局面，將整個工程推行分為四個周期：市場預熱及客戶積累期，樣板房推出熱銷

8、期，強銷期，清盤期。市場預熱及客戶積累期一階段劃分：工程重新包裝之后，到樣板房正式推出之前二中心義務：1、銷售大廳及辦公大樓的重新包裝2、宣傳及銷售道具的預備3、銷售人員培訓4、施工現場氣氛營造5、看房通道確定、布置6、階段性營銷，方案的落實三詳細任務：1、平面設計及印刷媒體A、名片、胸卡、工裝等CI系統的設計制造 B、銷售部氣氛營造 C、銷售單頁的設計制造 D、銷售專刊的設計制造 E、看房通道確定，氣氛布置2、戶外媒體：A、銷售中心的門頭制造，工程籠統圍墻，引導牌、旗，看板的設計制造B、市內交通要道指揮牌，燈箱選址，設計與制造C、電視滾動字幕，手機短信確定文案3、施工現場的清理與美化4、樓價

9、清單、商品房購銷合同及附件的制造及各種登記、統計表格制造完成。5、銷售管理制度及銷控本制造完成6、銷售員共4-6位，培訓終了二、樣板房推出熱銷期一階段劃分：完成上一階段預備，樣板房具備觀賞條件后二中心義務：以樣板房推出為契機，引起社會高度關注，逐漸提升工程知名度。三媒體投放安排四、業務配合與工程配合：1、樣板房具備觀賞條件。2、工程現場條幅、彩旗等氣氛五外銷促銷活動可以和全國部分商會做大型或中型的推介活動，可以當地的高檔酒店為會場做產品推介。一促銷活動1 星級物管入駐展現活動2售房一口價活動3老客戶引見新客戶獎勵活動4、積極參與寫字樓巡展二業務配合1、對意向客戶進展追蹤與邀約，必要時采用強勢公

10、關。2、對競爭樓盤采用順勢而為的調整做法3、房款清繳，催欠任務第六部分 開盤活動方案標新立異開盤活動力求推陳出新以到達不同的營銷效果，傳統的單調的開盤活動不在采用，突出特點為客戶留下深化的印象。除了常規的剪裁儀式之外，盡能夠多的安排特征節目開盤現場以制造新聞點為噱頭，約請各房地產媒體記者進展跟蹤報道以到達工程的推行效應剪裁儀式最好選擇商業協會德高望重的元老級人物來提升品牌籠統現場演繹節目取消歌舞等文藝類節目可以以商業交流的方式約請部分商界名流與中小企業主溝通與對話；第七部分 價錢戰略價錢作為營銷的一個關鍵性要素，根據初步市場調查獲得的數據，結合本案質量和市場走勢，有針對性地制定價錢執行戰略。對

11、于本樓盤，采取市場競爭定價和產品定價相結合，既要表達產品的運用價值，又要與市場需求、競爭態勢嚴密相連，在保證合理價錢的根底上，進而到達全面的、科學的促銷目的。應經過好的價錢戰略來輔助進展適宜的價錢定位。在形形色色的價錢戰略運用中，利用樓盤本身的條件，結合消費者的心思定價相組合，并根據銷售進程的變化巧妙地對價錢進展調整，這樣的價錢戰略稱之為“心思定價突破法，是殺傷力較強的一種方法。一、用心思價差，發明銷售勢能普通情形下，任何消費者在購買一件商品特別是價值比較高的商品以前，都會有意無意地經過種種信息渠道得到有關此類商品的一些信息包括價錢、規格、質量，然后根據這些信息及對于這件商品的直觀了解，在心里先衡量這個東西究竟值多少錢。這個價錢就是我們常說的心思價錢。本案假設希望在價錢上做文章，只低于“比較價錢是不夠的，最好是遠低于心思價錢。實踐價錢與心思價錢二者之間差距拉得越大，就越有能夠發明更大的勢能，釋放出來后引起不可擋的銷售風暴。二、升心思價位，低價開盤，積聚銷售勢能經過實踐調查獲取本案大致心思定價后，不是急于壓低本案實踐銷售，而是經過科學的管理、一流的設計裝修、完美的管理配套等舉措，以一種自動的姿態提升樓盤在消費群中的“心思價錢，從而逐漸拉開心思價錢與實踐售價的差距，積累起銷售勢能。當然，宣傳是必不可少的。經過各種手段，在客戶積累和樣板房推出前，將樓盤印象質量提升到一個非常