1、.：.；海珠灣營銷策劃目錄前言一、廣州市商業用房情況二、海珠區商業用房情況三、廣州市部分前期銷售商場調查四、廣州主要商鋪投資風險價值一覽五、競爭對手分析六、建筑設計建議七、商場市場定位八、主題概念分析九、運營方式建議十、樓層分布建議十一、目的客戶群和潛在的商家建議十二、營銷戰略建議十三、各層售價建議十四、操作思緒十五、廣告預算及方案十六、推行方案后語附件：柏聯卡權益闡明書.附件：連環優惠獎勵闡明書.附件：無憂花紅方案闡明書. 前言一切人都知道“品牌在市場營運中的價值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結舌的價值。對于他們來說，僅僅知道“品牌很值錢是遠遠不夠的，關鍵在于掌握“怎樣創建一個有

2、價值的品牌的實際知識和實際技巧，并有了劇烈的生存愿望與務虛的精神去實施，一步一步地創建一個真正價值的品牌。隨著知識經濟的到來，以及全球經濟一體化，市場的營運主體曾經由“企業讓位于品牌這是他們必需明白并接受的現實。牢記一點：知識經濟是“品牌的時代，而不是企業的時代。根據海珠灣一、二期規劃首一、二、三、四層為商業用途，總建面積約平方米，我司建議把商場部分定名為“金前廣場。經過對本工程的市場調查分析，現擬定“金前廣場營銷謀劃方案。一、廣州市商業用房情況商鋪的供應及需求情況u商鋪供應年商鋪同意預售面積和登記成交面積與年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場的情勢較為樂觀，消化率較高，成交登記量占批出量的

3、%，進入年，由于預售條件的提高以及金融支持力度的收緊，商鋪的同意預售面積和成交登記面積與年相比均有所下降，原八區同意預售面積較去年同期下降.%，成交登記面積下降.%，成交登記量占批出量的比例高達%。u需求情況由此可見，近年來廣州市商鋪的供應量呈逐年減少的趨勢，但需求量卻堅持在比較穩定的程度上，使消化率逐年遞增，這證明廣州市目前商鋪的銷售情勢有所好轉，市場尚有較大的開展潛力。廣州市近年商鋪供求關系對比表區年度年年年年供應量萬平方米.成交量萬平方米.消化率%.u商鋪的價錢走勢廣州市商鋪的均價在近三年來都堅持在一個比較穩定的程度上。年由于商鋪的總供應量較大，使供求壓力增大，總體均價維持在元/平方米的

4、程度。年由于供應量的明顯減少呵斥商鋪的需求大于供應，促使總體均價攀升至元/平方米。年由于中華廣場、名匯商城、康王商業城等大型商場的推出，致使供大于求的景象再次出現，以致呵斥總體均價下滑至元/平方米，下降幅度為.%。年，新增供求關系趨于平衡，價錢再度攀升至元/平方米，比去年同期增長.%。估計廣州商鋪供大于求的現狀仍將繼續較長時間，可以預測未來幾年商鋪的價錢將彷徨。.廣州市熱點商圈分析u河中心商圈：以繼續強勢的“鐵三角天河城廣場、宏城廣場、廣州購書中心為中心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的。其輻射圈那么走“受眾細分道路：石牌崗頂面向青少年電腦喜好者；廣客隆和美居中心那么為專業化的家居市場；時代廣場及中

5、泰國際廣場那么走中高檔白帶道路，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。近期的焦點是中泰國際廣場，占據火車、地鐵、公交車和“輕軌總站的“地利，擁有中信廣場、大都會廣場等成熟寫字樓白領一族的“人和，再加上強勁的廣告攻勢，引起了不少投資者的興趣。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當地人流成份較為復雜，因此其前景有待張望。u北京路商圈：作為廣州市的傳統商業重地，北京路在一再改革創新中不斷分發旺盛的商機。北京路以街鋪唱主角，聚集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百、“新大新在兩頭壓陣，其消費檔次可及中高檔，商鋪的租金也到達了“天價。近來引人矚目的廣百新翼突破了北京路商鋪“只租不售的慣例，最大的特點是

6、與廣百連通，同層運營、一致管理，發明一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個“大靠山，降低了投資風險，故此雖然價錢不菲，但認購者依然絡繹不絕。u上九商圈：下九路是全市最大的步行商業區，其整體消費檔次偏向中低檔，“經濟實惠可謂是上下九的口碑。該商圈向海珠廣場與西門口一帶幅射，主要工程有荔灣廣場、新中國大廈、名匯商業大廈、康王商業城等。近期大力推售的是康王商業城，該商場位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負一、負二層為地下商場，以“環球旅游式作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風情，開創了將旅游和購物融為一體的、時髦的運營方式。u農林下路商圈：農林下路以臨街小型商鋪為主打，是廣州青少年追求服裝、飾物時髦潮

7、流的另一根據地。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統商廈駐守，但相對北京路兩大商廈就顯得比較弱勢。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。位于農林下路與東風路交界處的新裕大廈正對王府井大廈，地理位置相當優越，但由于沒有一個鮮明的運營定位，銷售普通。 u南西商圈：海珠區現有人口已突破萬，是一個商業昌盛、商圈密集的區域。江南西是該區域傳統的商圈，其中國際超市巨頭之一的家樂福有意入駐此地。在前進路與南田路的交界處，投資個多億、八層高的萬國廣場即將開業，家樂福將投資數千萬在此搶建超級市場。而在江南西路與寶業路的交接口，萬平方米的江南城曾經開工，將成為海珠區內一個較有影響的大型商場。以江南西路為中心，向江

8、南大道、寶崗大道、昌崗路輻射的大江南西商圈正在蓬勃開展之中。廣州市商業市場特點u廣州商業之都廣州是華南地域傳統的商業之都，商賈往來頻繁，今年以來經濟繼續高速開展，年國內消費總量比上年增長.%，居民消費程度更是躍上新臺階，全市社會消費品零售總額億元，比上年同期增長%。與此同時，市政配套等硬件設備的逐漸完善，為商家發明了良好的投資環境，在此帶動下，年廣州市商用物業交投活潑，并且從中可以歸納出以下一些特點：A、零售大鱷搶灘廣州年中國正式入世，將會逐漸對外資開放零售和零售業務，百貨零售業開場走出低迷期，步入高速開展階段，各大中外零售業不斷進展圈地運動，以搶占廣州的市場份額。百佳繼中旅商業城店后在天河北

9、再開分店；家樂福租下萬國廣場兩層面積；百盛百貨位于中泰國際廣場的分店運營面積達萬平方米；萬佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場設店；沃爾瑪意屬廣州大道南；宏城和島內價超市亦加緊設網鋪點，這些商家所租用的運營面積動輒就成千上萬平方米，為商場的租售打下了扎實根底，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。B、傳統商業區旺鋪依然搶手廣州市的傳統商業區域主要集中在北京路和上下九商業步行街，由于傳統的商業地段曾經成形，所以現時的傳統商業區的商鋪供應量較少，加上商業街內龐大的消費人流量帶給商家足夠的投資自信心，自然導致商業街內旺鋪遭到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，年開售以來獲得了不俗的

10、銷售業績。C、地鐵上蓋物業受市場追捧地鐵的開通帶給了人們極大的出行方便，同時也為商家帶來更多的商機，見證了天河城火爆的商家紛紛將投資目光再度凝視地鐵物業。期間一批較大規模的地鐵物業如中旅商業城、中華廣場、流行前線、集美居家私廣場等已先后開業運營，在租售的那么有康王商業城、恒寶華庭、中泰國際廣場等大型商城，租售情況普遍理想。D、主題式商場逐漸主走俏主題式商場開場成為商場租售謀劃的一個關鍵要素，買家投資選擇時所思索的要素除了地段、配套、人流等硬性要素外，對商場的定位亦開場關注，而主題式概念是商場的一個重要附加值，也成為加強買家購買自信心的重要要素，如以“異國風情包裝的康王商業城、專做女人生意的洪德

11、女人街等。E、“名店效應成為商場運營法寶現時一些商家在商場租售前期率先思索一些主力名店讓其先進場，以到達旺場的效果，從而帶動其他商鋪的租售。在這一方面天河城的勝利起了很大的示范作用，繼有中華廣場引入吉之島、中旅商業城引入百佳超市和萬國廣場引入家樂福。中旅百佳超市的開業更是引發大批市民瘋狂排隊采購，一定程度上帶旺中旅商業城的商鋪租售，置信這一方法將會被更多的商家所沿用。二、海珠區商業用房情況.海珠區概略椐第五次人口普查結果顯示，海珠區常住人口由年的萬人添加到如今的萬人包括外來人口那么達萬，短短五年間飚升了萬，而這萬“新河南人中，八成以上是從珠江北岸各區跨江而來置業安居的“老廣州。“三年一中變為海

12、珠區帶來宏大優勢，十二條橋飛架南北，路網改造暢通，內環路橫貫、地鐵二、三號線即將開通，再加上車輛實行年票制，都將使“河北車輛涌入海珠區，區內人氣更旺盛。市政規劃的建立極大促進了海珠區的房地產開展，本區開發樓盤總數量近個，建筑面積達.億平方米，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區。.海珠區商業分布情況目前，海珠區較為興隆的商業集中在江南大道北江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設備，為該區域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區的消費人流發明了有利的條件。在該區域較出名的商業街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營一條街，另

13、一條是江南西商業街，這兩條商業街在廣州市都有一定的知名度。同時海珠區政府投巨資打造“河南的三個商業區：n一是在江南大道中和江南西路轉角處，建立一個面積.萬平方的江南文化商業廣場，投資額達億元；n二是江南大道中和南田路交界處建立總建筑面積萬平方的萬國商業廣場；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建立萬平方的江南城。另外有一些較為分散的商業區域，主要有以下幾個大的區域：區域運營行業江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業大道建材、五金廣州大道南水產、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾資料洪德路布匹寶崗大道新港路.海珠區商業規劃開展情況未來“十五規劃中，海珠區商業網點建立將在幾方面實施：建立大型商業網點，培

14、育有特征的區域商業區。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規劃建立三個各具特征的商業網點，提高該區商業的整體內涵和檔次。另一個是建立廣州國際商貿園區。n開展地鐵沿線上蓋商業網點，堅持該地段的商業特征。地鐵號線正加快建立，在海珠區約有個出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網點，宜及早規劃。n抓好新開路網和新建住宅小區的商業網點規劃和建立。.海珠區商業市場近況年海珠區商鋪市場整體表現并不太理想。批出面積.萬平方米，比去年大幅增長%，占八區批出總量的.%，特別是從第三季度開場供應量呈爆炸式添加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這闡明開展商對海珠區的商業市場前景充溢自信心

15、。但市場反響似乎給開展商潑了一瓢冷水，全年成交面積只需.萬平方米，比去年同期大減%，只占八區成交面積的.%，開展商的熱情和買家的冷淡構成鮮明對比，海珠區的商鋪市場情勢并不令人樂觀。海珠商鋪價錢那么呈下降趨勢，年第四季度的成交均價下降至只需元/平方米，全年均價為元/平方米。從供應量和成交量的較大差距看，海珠區未來的商鋪價錢將有較大壓力。 表：年海珠區商鋪市場情況：面積單位：萬平方米價錢單位：元/平方米年季度年季度年季度年季度年海珠八區批出面積.成交面積.成交價錢三、廣州市部分前期銷售商場調查廣百新翼開展商：廣州市廣百新翼房地產開發地理位置：北京路與西湖路交界處商場規模：約m，其中負一、二層銷售。

16、工程進度：準現樓正在裝修開業時間：年月日推行主題：進駐北京路步行街！進駐廣百！推行措施：萬元首期余款在開業前付清利潤分成方案一次性收取分成分三、五年，按成交價每年%計，在樓價中一次性扣除，買家沒有相應年限的商鋪運用權。分期收取分成分三、五年，按成交價每年%計，開業一年后收取第一年的分成利潤成交價的%，如此類推。買家擁有商鋪運用權。售價：負一層元/m，負二層-元/m。中泰國際廣場開展商：廣州市天啟房地產地理位置：廣州火車東站西側商場規模：約m，其中一至四層銷售。工程進度：商場已建成，寫字樓和酒店未建。開業時間：年月日推行主題：國際口岸物業典范推行措施：一致出租方案在樓價中一次性扣除樓價的%作為一

17、致出租四年的租金，買家沒有四年的商鋪運用權。售價：一層-元/m，二層-元/m三層-元/m，四層-元/m新裕大廈開展商：廣州市新裕房地產開發地理位置：農林下路號商場規模：約m，其中一至五層銷售。工程進度：現樓開業時間：年春節推行措施：返租方案返還四年租金。每年按樓價的%計，每季度領取一次。粗略計算，實踐成交價約為樓價的%。保租方案開展商包租四年，買家購買時的成交價為樓價的%，但買家沒有四年對商鋪的運用權。售價：一層-元/m，二層-元/m三層-元/m，四層-元/m五層-元/m康王商業城開展商：廣州市地空開發公司地理位置：地鐵陳家祠站康王路地下商場規模：約m，其中地下一、二層銷售。工程進度：正在裝修

18、開業時間：年月日推行主題：環球旅游式地鐵商城設美國、中國、澳洲、法國、意大利、泰國、日本、巴西、瑞士九國五大洲世界風情區推行措施：推出%樓價優惠%的樓款在樓價中一次性扣除。售價：-元/m。四、廣州主要商鋪投資風險價值一覽“一鋪可養三代的商訓，在今天充溢變數的商鋪投資中，并不一定能如期兌現。如今傳統商鋪與現代商場共存，投資商鋪有不少風險，不小心就會掉進投資圈套。其實，任何商鋪投資風險總有某些征象，投資者只需細心甄別，即可防備。怎樣識別商鋪投資風險？投資者可運用以下三大武器武器：從長線看投資前景一位非常內行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的開展情況，天河城廣場

19、起初人氣也不旺，但其地理位置、商業構造、城市開展規劃決議了其開展前景。從前期市場看，主要在推的商鋪物業，天河區有中泰國際廣場，東山區有新裕大廈、越秀區有廣百新翼，荔灣區有康王商業城、恒寶華庭、名匯商業大廈、南方名酒買賣中心，海珠區有萬國廣場、百利廣場、南北廣場、海珠書城、海珠城廣場等大型商業物業詳細分析詳見列表，下同。從開展前景看，當今的開發商大多是商業奇才，在選建工程時，已充分思索到未來商業格局變化及開展前景，在大型商業物業中投資商鋪，前景都較為樂觀。武器：從管理看投資報答再有開展前景的商鋪，假設沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以如今買鋪者把管理看得和地段同樣重

20、要是十清楚智的做法。據幾家商業物業的開發商引見，他們對大型商業的管理都非常注重，為了實現優質的管理，在租售鋪之前，已對大型商場的管理胸有成竹。投資者一定要問清管理方式，以免投資有誤。 武器：從租售看投資自信心從商業物業租售情況可以看出，開發商對物業本身商業價值的自信心境況。作為開發商對售后物業能否再一如既往地為業主提供優質效力，是一個值得業主關懷思索的問題。大型商場不同于街道門面，只需投資者有管理天才亦可運營，它需求有一個好的管理方式，使場氣做旺，這本質上并不是一兩個投資者的事，而是商場管理者要做的任務。只售不租的商業物業，一定要問清開發商能否組建商場管理公司，假設已組建，闡明這家公司對投資者

21、利益非常看重，在努力為業主效力。假設沒有組建什么商業管理公司，那么要防止該物業一售完，開發商會溜之大吉。屆時，整個大商場就能夠像一盤散沙，再有運營才干的投資者也會賠進去，這種商鋪一定不能買。不過，從投資的角度出發，投資者看好某個工程后，可以先買下來，再轉手。這一決議一定要在投資之前做出判別。五、競爭對手分析競爭對手分析海逸花園首層商鋪開展商：廣州市南聯房地產開發代理商：愉快置業開展地理位置：廣州市海珠區江南大道中號運營總面積：.萬平方米首層面積：平方米推售范圍：首期第一層商鋪管理費：元/m適用率：.%裝修規范：無胚施工進度：已封頂交鋪時間：年月曾經進駐名店：暫未定規劃情況：首四層商鋪交通情況：

22、幾十米處有個江南大道中站，幾十條公交車線，間隔 地鐵站不到米。付款方式：一次性付款.折，銀行按揭.折，超輕松按揭.折銷售熱線：最高價：萬元/m最低價：元/m千色精品城開展商：廣東大東海實業開展代理商：怡和置業地理位置：前進路號蘭亭穎園首層運營總面積：平方米推售范圍：首一、二層商鋪管理費：/m適用率：一個地鋪.%、二層%其他和二層一樣裝修規范：、墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。、首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨立電表。、復合木地板，獨立電表配開關插座。施工進度：首層已有部份營業中，其他月日全面開業曾經進駐名店：沒有規劃情況：層商鋪交通情況：門前有幾十條公交車線，間隔 地鐵站米招租熱線：付款方

23、式：二按一租，管理費押金元水電押金元，裝修設備費元最高價：元/間最低價：元/間藍色快線開展商：廣州市南偉房地產開發代理商：廣州市中地行房產代理地理位置：廣州市江南大道中號占地面積：平方米總建筑面積：平方米商局面積：平方米推售范圍：三層商鋪管理費：/m適用率：.%交鋪時間：年月年月日正式營業施工進度：已進展內部裝修裝修規范：地面水泥沙批蕩，天花管線自然鋪排品簡燈或沖孔天花，墻身乳膠漆粉飾，鋪面一致燈箱電由開展商制造，預留冷氣風口及多插座電掣，獨立電表，預留線。已進駐名店：麥當勞、屈臣氏規劃情況：負一層僅一、二層商鋪交通情況：地鐵出口，間隔 公交車站幾十米銷售噱頭：“地鐵一響，黃金萬兩銷售熱線：付

24、款方式：租三按一租，一個月中介費，預交三個月管理費，燈箱費元/個萬國廣場開展商：廣州市藍田基業房地產開發公司代理商：自銷地理位置：廣州市江南大道中號前進路號推售范圍：五樓商鋪管理費：/m適用率：%未知實數裝修規范：無胚施工進度：首層已進入營業，樓進入裝修，月日全面營業交通情況：間隔 地鐵不到米，幾十條公交車線于商場門前穿越往來規劃情況：六層大型商鋪已進駐名店：負一層：電器數碼世界負二層：PANKING一層：C.Y專賣店、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂福、麥當勞四層：萬國皇朝家居中心五層：史努比樂園餐廳六層：美食城銷售熱線：租價：/m售價：/m南北廣場開展商：廣州市南北房地產開發代理商：經緯物業

25、地理位置：寶崗大道中海珠區政府對面推售范圍：寶崗大道米臨街現鋪管理費：元/m.月適用率：%未知實數裝修規范：無胚施工進度：/交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規劃情況：約m，其中一、二、三層銷售已進駐名店：/銷售熱線：/租價：/售價：一層-元/m，二層-元/m洪德女人街開展商：廣州洪德置業代理商：民生物業通地理位置：洪德路號推售范圍：層約.萬平方米管理費：元/m.月適用率：%未知實數裝修規范：無胚施工進度：一期：年月日，二期：年底交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規劃情況：層約.萬平方米已進駐名店：/銷售熱線：/租價：元/m售價：二層元/m萬樂居開展商：廣州市前進房地產開發代理

26、商：廣州市進一物業代理地理位置：廣州市前進路推售范圍：層個鋪位管理費：.元/m適用率：%未知實數裝修規范：無胚施工進度：年月交交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規劃情況：/已進駐名店：/銷售熱線：租價：元/m售價：均價元/m六、建筑設計建議.裙樓外觀特征處置結合本工程的整體風格，凸顯商場的運營特征。在外立面的處置上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心思趨向。營造與別不同，獨具個性的設計。令到其成為前進路獨樹一幟的建筑。并可成為工程新增的附加值賣點，言論新聞炒作的題材，年青人議論的話題。歐陸后現代古典風格立面主要材質以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構架及鋁質扣板為主。顏色運用比較偏冷，強調金屬質

27、感。線條表現以直線為主。表達時髦、雍容、高貴、通透的覺得。 時髦風格顏色搭配顯得較為艷麗及明快，裝飾構件富于立體與層次上的變化。用材方面比較廣泛，講究玻璃，磚材、鋁扣板、噴涂工藝等靈敏搭配。另類風格在立面的設計上摻入時下年輕人較為熱衷的，如NBA，X-GAME極限運動、漫話題材、科幻等元素。營造比較有特征的風格。.其它設備建議在裙樓三層南側的圓弧位外墻處裝設一個大型彩色液晶顯示屏，尺寸約為長米*高米，日常可播放流行歌曲MTV，街舞歌曲，NBA直播等節目。作為營造商場氣氛以及吸引客流的補充手段。.室內裝建筑議建議將較為流行及前衛Disco的裝修風格及元素引入商場的室內設計，這種做法在廣州暫時是獨

28、一及超前的。u地面及室內墻身布置通道的地面建議突破普通慣常做法。用材方面可采用透光石材，鋼化玻璃等，底部及墻身裝設彩色泛光燈，營造獨特的效果。u燈光及聲像設備商場內部可安裝中央音控及燈控系統。燈光的顏色及亮度可以實行調理。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。營造熱烈的氣氛覺得，有助提高場內客人消費心情。.銷售條件u完成商場外立面的銷售包裝工程；u完成設于商場首層的售樓部裝修工程包含售樓部的內部布置，如：工程模型等物料的制造；u完成設于商場首層“樣板鋪的裝修工程，以供配合工程銷售時運用；u完成大公司的進場所同。七、商場市場定位在進入二十一世紀的頭兩年，隨著我國參與WTO，機遇與危機

29、共存的今天，市場曾經發生明顯的跡象企業難做，日子難過，外鄉企業是越來越多的感慨。使命實踐總歸復原到行動的層面，就是他們提倡“分析成敗，促使他們行動的是他們的“職業良心，假設粉飾運營風云背后的圈套，通知每一位老板：他是做得最優秀的一個，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣，遮住的其實是致命的丑陋。想營銷勝利，他們需求的是“翻開的態度。從本工程的地理位置分析，做商城并不理想，而且規模不算大，由于前有萬國、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時無法構成走廊之態。所以，根據他們多年的推行閱歷，除了走“市場差別化道路外，更關鍵的是用“逆向思想來做市場定位。他們經過論證后以為獨一的出路是：做具有歐陸主題特征的浪漫休閑

30、中檔商城，以此定位來帶動廣州商業的新景象，并先喝頭啖湯。因此他們建議市場定位為：互動文娛區釋義近年在廣州年輕人中組建樂隊俗話說“夾Band頗為流行。但奈何能提供應他們發揚的場所不多。而本商場正是要為他們提供應他們一展所長場地，同時也可利用其制造的明星效應吸引相關的消費人流。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預留一個位置，搭建一小型舞臺，周圍設置假設干吧臺及吧凳。每逢周六、日可在此進展各種各樣不同種類的扮演，例如搖搖大賽等。八、主題概念分析他們決意把的世界一流享樂主義帶進廣州，落戶“金前廣場就是致勝的法寶。因此，他們建議在商場的規劃規劃中應該充分思索利用空間，除了裝飾風格上帶歐式古典味道外，更應該安

31、排每層的休閑設置，讓消費者在主題商場吸引前來后在購物環境中感遭到一種自在自在的浪漫氣氛中，令群眾留連往返，客源不斷。法國浪漫風情商業街的主題概念推出后，置信會令市場產生品牌威力，帶來旋風式的傳播效果，讓眾多受眾認知廣州終于誕生了一個真正歐式浪漫休閑主題的商場。商業街的含義除了建立一個歐式品味平臺外，還提示群眾反美的情結。九、運營方式建議運營方式低價賣給財團獨立運營益處：可以馬上回本，保證后續開展，但估計售價不會太高；本方案為中策。引進大百貨公司作影響來散賣益處：運營風險少，可以把剩余部分約%面積順利售出，但要對該大公司作出短期利益退讓；本方案為上策。以主題概念來吸引租戶租賃運營益處：容易招商，

32、但需求著力推行并投入較大的費用，資金沉淀較大；本方案為下策。十、樓層分布建議樓層面積M主題定位主要商品大類闡明F高興yes堡小型電影院書城主題游樂園吉之島百貨層除了劃分給百貨超市外,剩余部分以高興yes概念較有特征來吸引消費，配置一些年輕人鐘情的工程，以利吸引投資客購置。F古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規模不大，客人往往會不情愿上樓，所以要經過某大品牌百貨超市駐進，吸引人潮上流，但又要思索面積問題，太少百貨超市不夠規模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在層劃了小部分做百貨超市，在層劃了大部分面積運營，層可劃分大部分面積做美食小檔或酒樓，以利銷售資金回籠增大。F浪漫名店城肯德基名

33、牌街為了令工程休閑功能突出，必需思索到聚人的措施。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸引人流。大部分做名店城分析運營中檔服裝、化裝品、游覽用品等牌子貨，以利與首層相連。F歐式休閑風情街銀行法國名店街本工程首層商鋪沿線較長，臨街鋪將會賣出好價，但思索到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國名店城分拆運營中檔服裝、化裝品、旅游用品等牌子貨，以利創出知名度。B/B/十一、目的客戶群和潛在的商家建議“金前廣場目的客戶群定位為，還沒有在廣州落地的歐洲的牌子；在廣州預備擴張的其他牌子；珠三角的投資客；海珠區的生意人，柏聯集團的客戶群。建議進駐歐洲品牌營造“法式浪漫風情如：ALFREDDUNHILL、B

34、andF、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些國際知名品牌營造高檔再參與中檔品牌如：GIANDANO、FREEBRID、CY、BOSSINS、PATTY、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無印良品、蕉葉風味街、澳門街、等等。十二、營銷戰略建議在眾多的物業推行中后人正不斷地更新前人的手法與理念，誰都想有新的突破，言而在整個營銷過程中，他們以為首先是戰略為重,假設沒有好的戰略總譜，在營銷中就不能有如意的戰術。創新將會是他們的首要義務，假設

35、能根據市場調查分析研討后，準確地為工程定位，他們置信時機是很大的。但關鍵是如何在主題概念下勝利運作。本工程的營銷戰略除運用新的營銷手法體驗式文娛營銷外，更關鍵的重心是：經過“開展權益卡來開展一批會員，為推盤培育強勢人氣，并重點推出連環優惠戰略，吸引一大批投資者入市，為開盤發明佳績。因此，本工程的營銷戰略化腐朽為神奇；建議一：成立專業效力中巴車隊金前廣場海珠客運站金前廣場地鐵市二宮站金前廣場大沙頭金前廣場中山大學金前廣場文化公園益處：保證人流量，添加投資者自信心，容易招商。建議二：與歐洲某國行業協會協作目的是推行法國風情商業城與歐洲文化傳播。益處：營造獨一無二的效果。 建議三：與文化局或電影公司

36、協作舉行一系列活動目的是制造新聞話題與提高籠統品味。益處：開創與眾不同的推行手法，產生新穎感。建議四：利用明星效應建立強勢品牌目的是要到達設定的市場影響效果。益處：速度快。建議五：利用國際知名品牌效應目的是要讓散戶有投資自信心益處：平安。建議六：二、三、四層運用返阻報答方法目的是要賣得快。益處：吸納大量投資客。建議七：周邊地域招商珠三角目的是要擴展影響力。益處：費用相對較少。 建議八：巧借海珠區政府名義目的是要產生“前進商業走廊效應。益處：市場認同度高。建議九：首層商場拆分為-M一間，單元售價總額控制在-萬元之間。二、三、四商場除大品牌外拆分為-M一間，單元售價總額控制在萬元左右之間。建議十：

37、文娛營銷經過在商場大堂內建造一個長用的小型舞臺，長期舉行文娛、音樂等文化節目扮演。目的是提高品味與文化氣氛益處：使人流不斷。十三、各層售價建議“金前廣場售價建議：均價：元/M詳細樓層售價如下：樓層面積M主題定位各層售價M闡明F高興yes堡均價：三層與四層的差價為元/MF古典美食天地均價：三層與四層的差價為元/MF浪漫名店城均價：二層與三層的差價為元/MF歐式休閑風情街均價：首層與二層的差價為元/MB/B/十四、操作思緒綜觀上述廣州市商業分布的情況分析，市場對投資商鋪的熱潮正從年以來的高潮后減弱。另外，海珠區的商業環境并沒有得到很好的改善，但他們置信隨著廣州地鐵二線的開通，將會得到改善，只惋惜這

38、種方位上的改善在市內的其他地域同樣受惠，因此當今市內某些區位的相對集中優勢也會遭到影響。隨著電子商務的盛行與行業擴展，他們可以預見外鄉消費的跨區域行為將會大大減少，所以可以斷言：昔日獨大的商業氣氛環境將一去不復返。就海珠區而言，由于它的區位特征明顯，從一個工業大區轉型為居住大區，在市政管理才干方面還有所欠缺，整體籠統不理想。例如在文化建立方面、市政建立方面、商業建立方面都相對落后于其他區。但海珠區的居住人口不斷上升，使城市格局正從失衡走向平衡，這是一個千載難逢的商機，這個階段誰能占有先機水就能掘到第一桶金。從目前海珠區的商業分布與檔次分析，大部分是以低檔次的零售式的方式為主，之前的江南西路外，

39、并沒有較有影響商業龍頭出現。正因如此，萬國廣場就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區的商業分布格局，并迅速帶動構成了新的前進路商業走廊。根據以上分析，他們建議借萬國廣場的余風，塑造一個中高檔次的歐式浪漫購物商業城，走的就是市場獨一的差別化運營道路，只需這樣才干目的集中，定位明晰，化優勢為優勢。在推行前先利用明星塑造一個強勢品牌，并挾某大品牌公司駐進的強勢，另在推行的時候采用品牌統治結合的手段，一舉把可售面積約%除租給百貨公司及肯德基的主題商鋪賣掉。附表柏聯卡權益闡明書附表連環優惠獎勵闡明書附表無憂花紅方案闡明書十五、廣告預算及方案廣告預算“金前廣場按可售面積的%總量計，估計售出金額為億元左

40、右據此，我司設定推行費用為%，即廣告費用約占萬元。方案由于本工程商場部分推行在前，而且金額不非，他們以為必需求先塑造一個強勢品牌才有時機獲勝，所以建議約請香港當紅明星作為代言人，為后續的銷售強勢到來作好鋪墊，以利一矢中的帶動銷售。根據工程工程進度，他們建議“金前廣場安排在年元旦開售，詳細廣告安排如下：n鋪墊期廣告額占%即萬元執行時間：年月日月日n內部認購期廣告額占%即萬元執行時間：年月日月日n公開銷售期廣告額占%即萬元執行時間：年月日月日n強銷提升期廣告額占%即萬元執行時間：年月日月日n促銷清貨期廣告額占%即萬元執行時間：年月日月日十六、推行方案編號主題任務完成時間責任人備注確定商場籌備任務方

41、案月日研討商場運營方案、MD方案月日審定商場運營方案、MD方案市場調研確定可協作的供應商目錄月日組織機構設置及各部門職責的劃分月日確定內裝設計公司月日人員招聘方案的制定月日招商人員到位月日各項人事管理制度、員工手冊、工資方案的制定月日財務預算確實定月日籌備指點小組人員確實定招商手冊的設計一制造月日招商信息發布會的組織和籌備月日協助設計公司完成商場總體裝修方案月日召開招商闡明會月日各樓層收銀臺信息點確實定月日網絡線規劃設計方案確定商場的平面規劃庫房、辦公室、通道、食堂、更衣室、衛生間等各方面財務制度的制定月日意向書、招商合同設計及審批月日意向書、招商合同的印制月日與客戶簽定協作意向書月日與客戶簽

42、定招商合同月日管理人員到位月日商場各種購物袋的設計和制造商場開盤慶典儀式的謀劃及定案月日一線人員的崗前培訓任務更衣柜的到位及更衣室的運用員工食堂的啟用月日寄售商員工的崗前培訓月日商場開盤慶典儀式各項任務的籌備就緒商場開盤促銷推行活動的謀劃方案客戶裝修方案確實定與審批客戶入店裝修組織商品上架、清點商場保安人員的專業培訓月日商場辦公設備和用品的采購人員進駐前進展市場調研長期與目的客戶進展洽談 推行步驟：根據以上戰略及定位，本工程推行任務易早不易遲，由于與眾多品牌洽談會占用較長時間，所以建議代理公司應在月中進展方案內任務，力求在年元旦順利開盤提供保證。n第一步：確定商場風格執行時間：年月日日n第二步

43、：確定市場定位執行時間：年月日日n第三步：確定推行戰略執行時間：年月日日n第四步：聯絡各商號及俱樂部執行時間：年月日日n第五步：鋪墊期推出權益卡執行時間：年月日月日n第六步：廣告創作執行時間：年月日月日n第七步：銷售中心裝修執行時間：年月日月日n第八步：制造銷售資料執行時間；年月日月日n第九步：安排媒體方案執行時間；年月日月日n第十步：內部推行期推出連環優惠戰略執行時間；年月日月日n第十一步：開盤執行時間年月日后語英格蘭有句諺語說：“對于一艘沒有航向的船來說，任何方向的風都是逆風。由于謀劃有不同階段的分工，比如營銷謀劃、廣告謀劃、活動謀劃等等。在諸多的謀劃中，他們以為戰略謀劃是第一位的，它是工程勝利的源頭，是決勝先機之所在。也就是說，就是為工程運作制定出科學的航海圖，戰略有了總譜，聽憑風吹浪打都不會迷失方向。附表柏聯卡權益闡明書一、柏聯卡由香港柏聯集團限量發行，一切客戶均可自愿懇求，每人限懇求一張。二、懇求方式：、出示本人身份證；、填寫。三、懇求本卡后，客戶可享用