1、.：.；中達工程謀劃建議書目錄 TOC o 1-3 一、貴陽房地產宏觀市場分析： (一) 2000年貴陽房地產開展分析 (二) 2000年貴陽市房地產開展趨勢 (三) 貴州將推進住宅產業化 (四) 貴州省2000年居民住房消費情況 (五) 貴陽房地產郊區化開展成為趨勢 (六) 貴陽市2000年1-3月同意商品房預售二、貴陽市房地產微觀市場分析1從市場板塊角度分析2從房地產實體分析3從工程包裝推行手法分析4從房地產開展的成熟度上分析5從價錢定位上分析6從消費群體上分析三、貴陽市樓盤廣告分析四、工程競爭對手個案分析： 中天廣場案例： 1. 中天廣場推出市場的籠統是2. 中天廣場目的客戶群3. 推行

2、戰略總結語 鉆石廣場案例1鉆石廣場推出市場的籠統2. 目的客戶群3推行戰略 中天星園案例： 1中天星園推出市場的籠統是2. 物業管理3. 中天星綜合素質表達4. 目的客戶群5. 推行戰略 新大陸廣場1. 新大陸廣場在推出市場時的籠統是 時代名仕案例1. 時代名仕樓在推出市場時的籠統是2. 目的客戶群3. 推行戰略五、工程分析(一) 工程概略1. 智能化管理系統2. 戶內配套3. 物業管理4. 總體規劃(二) 工程時機點1. 市場有空間 PAGEREF _Toc485924481 h 22. 區域有優勢 PAGEREF _Toc485924482 h 33. 開展商有實力 PAGEREF _To

3、c485924483 h 34. 本身規劃設計及概念超前 PAGEREF _Toc485924484 h 錯誤！未定義書簽。5. 有謀劃前置觀念 PAGEREF _Toc485924485 h 錯誤！未定義書簽。(三) 工程問題點 PAGEREF _Toc485924486 h 41. 開展商尚未有較高知名度 PAGEREF _Toc485924487 h 42. 工程前期籠統口碑不好 PAGEREF _Toc485924488 h 43. 工程目的客戶層面較窄 PAGEREF _Toc485924489 h 錯誤！未定義書簽。六、人民家園工程包裝、工程定位戰略 PAGEREF _Toc485

4、924490 h 5(一) 人民家園籠統定位 PAGEREF _Toc485924491 h 5(二) 工程的市場推行定位 PAGEREF _Toc485924492 h 7(三) 目的客戶群定位 PAGEREF _Toc485924493 h 81. CEO老板階層或首席執行官 PAGEREF _Toc485924494 h 82. 二次或以上的置業人士 PAGEREF _Toc485924495 h 93. 投資買家 PAGEREF _Toc485924496 h 94. 長期駐貴陽的外來商人 PAGEREF _Toc485924497 h 105. 私營經濟中生長的“新貴 PAGEREF

5、 _Toc485924498 h 106. 原住這一帶的“老市民 PAGEREF _Toc485924499 h 107. 在中華路一帶的中小型公司單位 PAGEREF _Toc485924500 h 錯誤！未定義書簽。(四) 工程包裝 PAGEREF _Toc485924501 h 111. 目的、思緒、戰略 PAGEREF _Toc485924502 h 112. 工程包裝系列 PAGEREF _Toc485924503 h 12(五) 工程本身素質提升戰略 PAGEREF _Toc485924504 h 161. 戶型設計方面 PAGEREF _Toc485924505 h 162. 外

6、立面更改建議看附件 PAGEREF _Toc485924506 h 163. 園林概念設計 PAGEREF _Toc485924507 h 164. 物業管理及功能配套建議 PAGEREF _Toc485924508 h 17(六) 會所配套建議 PAGEREF _Toc485924509 h 17(七) 物業管理建議： PAGEREF _Toc485924510 h 181. 建立網絡平臺 PAGEREF _Toc485924511 h 192. 物業管理方面，可以實現： PAGEREF _Toc485924512 h 203. 平安管理采用集中監控手段。在平安防護方面，配備有： PAGER

7、EF _Toc485924513 h 21(八) 工程有關提高附加值的建議 PAGEREF _Toc485924514 h 211. 直飲凈水系統 PAGEREF _Toc485924515 h 212. 提供高氣純真水 PAGEREF _Toc485924516 h 213. 節能設備與節材的建議 PAGEREF _Toc485924517 h 224. 環保設計 PAGEREF _Toc485924518 h 23七、人民家園市場推行戰略 PAGEREF _Toc485924519 h 23(一) 市場推行戰略臺階 PAGEREF _Toc485924520 h 錯誤！未定義書簽。(二)

8、貴陽市首個CEO物業的塑造 PAGEREF _Toc485924521 h 23(二) 工程市場推行步驟 PAGEREF _Toc485924522 h 25三項 目 推 廣 活 動 PAGEREF _Toc485924523 h 301、籌備CEO精英會招募CEO精英會會員 PAGEREF _Toc485924524 h 302、連環獎上獎消費越多，享用越高 PAGEREF _Toc485924525 h 313、高爾夫球約請賽 PAGEREF _Toc485924526 h 324、公關活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 PAGEREF _Toc485924527 h 355、公

9、關活動：最新德國飛馳S系列名車展及拍賣會 PAGEREF _Toc485924528 h 36八、工程的全局統籌 PAGEREF _Toc485924529 h 37(一)概念 PAGEREF _Toc485924530 h 37(二) 內容 PAGEREF _Toc485924531 h 381. 人員素質的訓練和控制 PAGEREF _Toc485924532 h 382. 方案明晰詳盡 PAGEREF _Toc485924533 h 383. 人員安排和分配 PAGEREF _Toc485924534 h 384. 控制 PAGEREF _Toc485924535 h 395. 信息反響

10、 PAGEREF _Toc485924536 h 396. 戰略調整 PAGEREF _Toc485924537 h 39 前言 本公司作為房地產行業的資深代理公司，自2000年7月進入貴陽市廠以來，已勝利參與多個工程的謀劃與操作。 現有幸參與貴司工程的竟標，深感榮幸。此次主要是做一個本工程的定位方案。愿能與貴司協作，共創貴陽的又一明星樓盤，共創新世紀房地產銷售的又一奇觀。一、工程概略(一) 概略位置：工程地處我市沙沖路與營盤路交匯處,正面為沙沖路，背后為營盤路。比鄰貴陽火車站。周邊設備：學校：鐵五局飛機壩幼兒園，鐵五局貴陽第一小學，尚義小學，十六中，二十七中醫院：南明區婦幼保健院，市口腔醫院

11、 其它：大昌隆倉儲式購物中心，達高橋綜合零售市場，第三農副產品零售市場，圖書零售市場，市圖書館，省展覽館，民航售票處，香溪賓館，金龍陶瓷裝飾資料市場，省體育游覽社，體育賓館，通達飯店，朝陽影劇院 交通：多路大中巴經過。與體育館長途汽車站、貴陽火車站相鄰，交通極為便利。3工程技術目的：總占地面積：2.5萬平方米總建筑面積：6萬10萬平方米容積率：4建筑密度：30%其它：本工程由于將有2萬平方米的建筑面積將用于安頓回遷戶，所以可售面積為4萬8萬平方米。(二) 工程時機點1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特征、綜合素質商的高檔住宅精品小區有較強的承接力。隨著外來和本地運營

12、的勝利人士和高級的白領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套先進的高尚住宅小區將有一個繼續生長的市場空間。2. 區域有優勢 工程位于貴陽市沙沖路路口，是城市復中心區域中較有優勢的地段，由于貴陽市市區內成片開發的土地較少，因此本工程的規模優勢將更為突出。3. 開展商有較前置的開發理念 經過開展商與代理商的資源整合，強強聯手，交融開展商的開發理念和代理商的工程操作手法，竭誠協作必能創出品牌，使工程成為貴陽樓市一道亮麗的風景線。4. 目的客戶群的層面較寬由于本面目為較大規模的中低檔盤，所能吸納的目的客戶群層面較廣。因此，敝司建議應對本工程作一個準確的定位和較好的規劃，以吸

13、納目的客戶群。三) 工程問題點1. 開展商尚未有較高知名度現時貴陽房地產業已開場逐漸進入規模和品牌的競爭階段。而未來的房地產市場必將是比品牌，比規劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。建議：需求和較專業的房地產代理公司、物業管理公司協作，共同創建出高檔明星樓盤，在工程的推行中逐漸營造和樹立開展商和本工程的品牌籠統。2. 工程地段籠統不好該工程地處沙沖路和營盤路的交匯處，與鐵路毗鄰，環境復雜，噪音大，火車和汽車的過往將在一定程度上影響工程的籠統。建議：房開商應對小區進展全封鎖的物業管理，對小區的隔音做一個整體的規劃，如設置隔音墻和隔音玻璃，以實現人們在都市中鬧中取靜的愿望。二、

14、工程包裝、工程定位戰略 工程現狀處于初期開發階段，敝司建議首先將工程進展包裝，以下是敝司經過對貴陽房地產市場的調查及對該工程的詳細分析得出的系列思想。(一)工程稱號包裝首先對工程稱號進展包裝工程命名為：人民家園理由是：人民一詞具有較強的獨一性，同時具有較劇烈的感情顏色，容易產生共鳴，創出樓盤的品牌。符合本工程目的客戶群較寬的實踐情況。直接表達以人為本的思想，直接打動目的客戶群?；跁r下貴陽市房地產市場中的樓盤稱號大多較為俗氣，空洞的情況，該稱號較易脫穎而出，容易為貴司創出品牌。(二)工程規劃定位 根據該工程的地塊情況以及技術經濟目的，敝司建議本工程建成以小高層為主的小區樓盤，理由是：本工程建筑

15、物實踐占地面積為7500平方米，假設做成以小高層為主的樓盤，層數為12層，總建面為9萬平方米，假設部分小高層改為多層，總建面也將到達8萬多平方米。在該地段小區盤全為多層，假設本工程以小高層為主，多層為輔的構造推出，將會有力填補區域內的市場空白點，最大化的表達本工程的地段優勢。園林及建筑外立面、小區規劃建議見附件三)工程整體定位首先對該工程籠統定位為：大型人性化家園 理由：1.該工程有足夠的質素支持其“大型人性化家園的概念。根據：1)該工程為貴陽市城市副中心區域沙沖路地段的大型以小高層為主，多層為輔的住宅小區。2本工程采取了小區規劃的思緒，按照人文與自然協調共存，物質需求與精神需求相結合，交通便

16、利的總體要求，做到以人為本，以方便居住和生活為中心，在居住規劃區的范圍內對住宅、市政和公共配套等設計進展總體優化的規劃設計。3采用人性化、專業化的物業管理。表達以人為本的主題思想，提升樓盤本身的檔次。2.目前貴陽市均價在3000元/m2以上的樓盤有20多個。豪宅市場處于供過于求的形狀，在這種競爭猛烈的環境下，大部分工程都走向了一種同質化，他們的目的客戶群大部分都處于張望的形狀或在眾多的工程中選擇最優秀的物業，在這種環境下，該工程必需在這一層面上提升物業檔次和籠統，才見有更強的競爭力去占據市場。(二) 工程的市場推行定位貴陽市大型人性化家園根據：1.由于該工程是城市副中心區域沙沖路地段獨一的大型

17、住宅小區，占地2.5萬平方米，總建面610萬平方米，其規模足以支持其“區域獨一大型住宅小區的概念。由于本工程的目的客戶層面較寬，所以工程的籠統定位將圍繞目的客戶層面較寬這一特性，營造一個符合這一特性，這一群體需求的概念化社區，這樣方能被目的客戶群所認同。2.人性化概念的提法實踐上是提出一種全新的生活方式。市民在經濟收入逐漸提高的同時，需求擁有一個溫馨溫馨的家，追求生活質量，懂得享用，本工程處處表達以人為本的概念，在各個方面力求將“人性化這個概念提升到最高層次。我們需求給本工程賦予一種生命力，實現住宅規劃小區化，住宅環境園林化，物業管理專業化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的關懷，

18、最細致的體恤。(三) 目的客戶群定位1. 工薪階層2540歲之間，收入較穩定；家庭月收入在2500元左右；有孩子的家庭，孩子需求一個平安、安康的生長環境；對小區環境有較高的偏好；有較固廣的人際關系，擅長與人交往；需求：選擇與本人經濟收入、教育程度、消費檔次、年齡層次、興趣喜好大致相當或接近的人士為伍；同時也能讓家人享用家庭幸福的生活之地。2. 二次或以上的置業人士35歲左右的高級管理層或金領階層；社會圈子非常廣泛；夫婦雙方多數皆參與任務；經濟收入豐厚；欲改善現有居住情況。需求選擇質素比原居住環境更好的住所。3. 投資買家年齡在35-40歲左右；社交圈子非常廣泛；經濟收入渠道廣泛；注重物業質素，

19、品牌與價錢；注重物業租金報答率；經常出入高級消費場所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非常活潑，報答率高的高質素物業。4. 長期駐貴陽的外來商人40歲左右，在貴陽有本人的公司；社會圈子非常廣泛；收入非常豐厚；注重物業質素及物業管理效力；經常出入高級消費場所。需求：選擇高質素、成熟便利、環境優雅的社區。5. 私營經濟中生長的“新貴該類居民主要以私營業主占多數，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費才干強。該類居民都有較強的經濟實力，手頭上擁有不只一個物業。6. 原住這一帶的“老市民 對于大多數原住在這一帶的“老市民來說，他們閱歷了這里的昨天和今天的開展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養成

20、的生活方式、習慣和心思使大多數“老市民對此懷有濃郁的感情。7鐵路上的任務人員，他們對該地段有較高的偏好。(四) 工程包裝1. 目的、思緒、戰略 目的設計一個工程包裝方案，突出工程的功能和特性，表達本工程城市副中心區域大型人性化家園的籠統，使購買者獲得心思上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。 思緒根據工程的市場定位、工程籠統以及市場需求，直接面對消費者，使工程的規劃、籠統和功能經過詳細的方式和特定的表現手法表達出來。優秀的工程包裝，應該能完善地表達出工程的設計，籠統和功能，并能突出工程的特征和個性，貼近市場需求，緊抓置業者的心思。 戰略作為工程包裝，應遵照市場的需求和消費者心思，戰略上

21、應循序漸進，具系統性，專業性和可操作性。一方面要加以注重，添加投入，一方面要詳細情況詳細分析，力爭以最經濟、最有效的投入切中關鍵，以達成工程包裝的目的。2. 工程包裝系列凡是構成工程的要素,都屬于工程包裝的范疇。針對貴工程的詳細情況主要是根據現狀進展重新包裝,建議貴工程包裝系列包括：工程整體籠統包裝、開展商籠統包裝、地盤包裝、樓盤稱號包裝、運用傳播媒介的包裝。1) 工程整體籠統包裝經過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程籠統等構成,表達出地理位置優越,建筑設計一流、園林設計一流、管理效力一流、開展商實力雄厚的高質素、高檔次、超前認識的工程整體籠統。 2地盤包裝地盤屬于工程的中心和實體所在,地盤的

22、包裝可以說是左右顧客選擇的重要要素之一。思索到貴工程的詳細情況,就此提出地盤包裝建議如下：在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內容初步建議為表達一種人性化的生活方式,直接打動目的客戶群心。b工程周邊路段包裝由于周邊路段配套較為雜亂，缺乏以表達“人性化大型住宅小區的物業籠統,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是體育館前面的遵義路段,沙沖路轉盤，人、車流量比較大,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提升物業檔次。c.工程工地的包裝在整個工程的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環境相互區分開。在工地圍墻上寫上工程稱號、工程徵標、開展商稱號、廣

23、告語(善待您的終身，全新概念人性化的生態社區等),工地內升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出工程籠統,在施工過程中,曾經給買家一個封鎖式的意念,大大加強了本身樓盤的市場籠統,有利于銷售。同時,于工程施工單位隨時堅持聯絡,要求工地現場施工規范、文明、資料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網,工棚整潔,施工人員穿著規范、文明,懸掛施工標語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進度嚴厲按照貴司要求和方案執行。施工單位經貴司的承諾,實踐上也是給置業者的承諾和自信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。d現場售樓部的設置和包裝現場售樓部的包裝應表達貴陽市大型人性化家園的概念，更應表達該工程的親和力。因此，售樓

24、部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些表達人性化的生活畫面,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內容。第二、在售樓部擺設些智能化的物管設備的模型，及高素質保安隊伍的大幅照片等,處處烘托樓盤人性化的概念。第三、銷售人員的效力和現場的控制都應具備嚴肅、高雅等。第四、留意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現場詳細分析后再作討論。e傳播媒介的運用工程的地盤包裝好之后,跟著的就是運用傳播媒介對工程進展包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將工程的包裝以多種方式,多種層次,盡能夠高效和廣泛地向外全面宣傳和推行,系統的、靈敏的、專業的傳媒運用,使工程的

25、籠統升華到一個全新的高度和境界,令消費者產生怦然心動,過目不忘的心思效應,使工程銷售到達料想效果。新聞售稿及報紙廣告的發布在工程經過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產生親切、暗示和超前意念的心思效應。組織有創意的、吸引力的高檔次的廣告系列,劇烈剌激消費者的購買愿望,全面吸引人潮,發明銷售的氣氛、先機和驚動效應。制造精巧的樓書作為高質素、高檔次的綜合商住高尚物業,敝司建議制造精巧、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴工程的根本情況、工程規劃、建議理念、生活方式、物業管理等展現出來。展現出工程的高質素、高檔次以及愉快未來。這對高

26、檔次樓盤尤其重要。制造精巧的宣傳單張在工程市場推行期和銷售期,派專人長期廣為派發宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴展了工程的市場占有率。戶外廣告在遵義路路口，沙沖路轉盤處做燈柱廣告箱,由于這這兩個地段人、車流量較大，經過在這里的宣傳可以提升本工程及開發商的知名度，吸引目的客戶群的關注在遵義路選一旺處作巨幅廣告,提升本工程的物業籠統。在遵義路選一約30M2的鋪位作輔助售樓部(外據點)，要集目的客源。(五) 工程本身素質提升戰略由于該工程的競爭環境相當猛烈，因此敝司建議首先提高本身素質去添加競爭力，到達銷售目的，以下就是工程本身素質提升的建議：1. 戶型設計方面敝司對該工程經過詳細的研討后會

27、詳細提供。2. 外立面更改建議看附件外立面裝飾盡能夠做有特征一些，在顏色、外型和用料方面與眾不同，引領時髦，同時留意與周邊環境的交融協調，特征外墻外觀劇烈突出工程籠統，提高物業檔次，此點尤為重要，附件提供一些外立面的參考。3. 園林概念設計在附件中附有工程的園林概念設計，這不僅可以發揚本身優勢。同時添加了工程的附加值。4. 物業管理及功能配套建議見附件(六) 會所配套建議本工程的會所配套尤為重要，應成為本工程人性化概念的重要支撐部件。以下是敝司經過多年的地產代理對會所的配套得出的一些閱歷以及對本工程的一些建議。(1)原那么并不要包羅萬有，重要的是匹配工程的檔次和風格，更理想的是填補周邊住宅社區

28、配套的空白，使工程附加值提升；功能工程設置要求“小而精，規模不用太大；可思索部分功能設在商業物業內充分利用周邊設備 (2) 詳細建議如下：會所的主題：運動室外小區泳池，室內乒乓球室，棋牌室，健身房。安康保健中心、陶逸室。美食西餐廳、西餐廳。未來兒童增智中心。家政效力洗衣中心干洗店除提供干洗效力外，還提供自助式洗衣效力，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物。2內容：小區兒童教育輔修： 兒童才藝輔修班，中、小學課程周末輔導員班。b.視聽閱覽室： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。c.小區醫療保健中心： 提供醫療保健及其緊急救護。d.購物中心： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區居民的日

29、常生活需求。西餐廳和西餐廳：健身室： 提供健身器材及專人指點 h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。(七)物業管理建議以全方位的效力為目的物業的價值很大一部分表達在物業的保值和升值上，而高水準的物業管理程度是關鍵所在。建議工程引入箸名的物業管理公司做顧問，建立智能化高規范的物業管理架構，提供人性化的酒店管理效力。目前好的物業管理根本組成要素為：著名物業管理公司如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業管理公司或者是著名的大開展商自組的獲ISO9002認證的物業管理公司。專業化保安隊伍如退役軍人或退役武警組成的保安隊。酒店式貼身效力。智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統等。 智

30、能化目前已日益成為現代化住宅的必備功能之一，根據工程本身條件出發，敝司建議有選擇地介入智能化系統，可有可無，化而不實又添加本錢的部份放棄不做；對工程確有素質檔次提升，對業主切身利益有協助 的工程予以介入?，F建議如下：1. 建立網絡平臺 設立網絡中心WEB站點，提供互聯網接入、網絡教學、多媒體完全文娛系統VOD，網上商城，證券及時買賣、各大城市電子地圖、小區公共效力信息等；住戶可在家中經過電腦連上網絡平臺，可以實現家庭教育、文娛、信息咨詢、IP、內聯網內監控、遠程教育等多項功能，還有網上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網上醫院、物業管理咨詢等。2. 物業管理方面，可以實現：物業管理實現計算機化、部門

31、管理自動化、建立物業管理信息系統。車庫自動化管理。各項設備的遠程管理。一卡通收費： 以IC卡替代鑰匙、以IC卡計算停車收費、IC卡繳交水電費、以IC卡在區內購物或消費實現“電子錢包的功用。設備管理： 目的是監控小區設備運轉情況，包括各種公共設備、供配電設備、發電機組、供水設備和電梯等實現集中監控。自動化水、電、氣三表自動抄報系統。三表抄報可納入物業管理系統內。門、窗的紅外監控、報警，室內平安監控煙感探頭、防盜控頭緊急報警鈴。3. 平安管理采用集中監控手段。在平安防護方面，配備有：紅外線電子監控系統可視門鈴對講系統閉路電視及保安防盜系統巡更系統智能消防報警系統實踐上，住宅物業管理在遵照以上的根本

32、原那么下，在智能化方面預留開展空間，并選取比較有特征的幾個跟客戶切身需求有關的方面配置相應的系統，即可有超出普通水準的表現。(八)工程有關提高附加值的建議1直飲凈水系統 引入凈水自動過濾安裝，每戶皆有管道優質水接入，為小區業主提供直飲水效力。2. 提供高氣純真水 建議設高氧純真水系統，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時，品味到能加強新陳代謝，促進身體安康的高氧純真水。3. 節能設備與節材的建議 雖然節能材的設計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優點需求住戶在今后的生活中領會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長久的目光看，節能節材設計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業籠統有積極作用，而且

33、其長久的作用可作宣傳推行，令其減低更多的費用，亦符合開展商的環保認識，有利于提升工程的公益玩籠統。節水：采用低水量、高效能的環保型潔具，如節水型抽水馬桶。采用無滲漏的節水龍頭等。節電：采用低能、高效能的節電燈具。渣滓處置：渣滓分類搜集。下水道設廢料粉碎安裝。墻體：采用環保型內隔墻體資料。采用高封鎖性能外窗，減少噪音。選材：選器具有一定再生才干的資料，如選用再生鋁材和塑料制品做文娛設備。4. 環保設計 引入“零噪音設計、建筑物的一切門窗采用進口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機場和新機場附近的物業均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零

34、分貝的功能。 以上物業管理及小區配套建議只屬初步提議，詳細情況還待與貴司有關指點商談后另行修正、調整方案。三、人民家園推行戰略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽市市區內的大型小高層小區盤較少，且檔次都較高。高檔物業幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化形狀,本工程同類型物業在貴陽市有中天星園，但中天星園所處地段較佳，目的客戶群檔次較高，與本工程的目的市場不同。就目前的情況來看，與本工程同類、同檔次的大型住宅小區尚未出現，處于市場空白點，入市時機較好。本工程面對的競爭環境,必需提升本身素質,因此定位為大型人性化家園，站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場,才干在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰而屈人之兵的

35、優勢,這是敝司對該工程謀劃最為重要的思緒。如何去塑造大型人性化家園的概念？工程本身優勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)借工程包裝來塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內容主題：善待他的終身1)a.造勢： 利用毛澤東對人民的定論：人民，只需人民才是歷史的發明者。 突出樓盤的稱號并且經過媒介大力提升本工程的知名度及關注力b.強推樓盤的規劃：自然生態的園林特征人性化的會所c.人性化、專業化的物業管理總結：以上三個方面相互融會貫穿，但在推盤的時候應遵照循序漸進的原那么，在樓盤銷售的中后期應將推盤的重點應放在“人性化、專業化的物業管理上，以便“強化善待您一身的思想。推盤過程：造勢 工程規劃 物業

36、管理2利用媒介進展新聞繕稿的軟性宣傳。3對希望工程和殘疾人進展捐贈活動經過電臺。經過報紙宣傳。(二) 工程市場推行步驟塑造“大型人性化家園的主題籠統“善待您終身的主題提法，是一種與眾不同的概念，可以從眾多樓盤援用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全新的生活方式，一種高檔次的生活方式，它可以經過以下幾點推行去塑造。第一步：經過前面塑造“善待您終身的概念后，接著推出工程的主題籠統“大型人性化家園，可以讓市場接受，置業者認同。第二步：塑造工程建筑實體的個性化籠統，由于市場的競爭使建筑的產品趨向同質化，必需從眾多建筑產品中跳出來，只需個性化的建筑物，才干塑造其獨特的風格。本工程的建筑風格綜合了西方建

37、筑的精華和現代建筑的高科技元素，是后現代建筑中的一種，主題可定為：第三步：推行小區中庭園林概念“中西合璧生態園林，塑造生態特區，給業主一種精品園林的環境，提升其生活檔次。在推行中要做兩點：塑造“互動式園林的園林主題思想，所謂“互動式園林是指園林并不僅僅是用于欣賞，而是表達人與自然的一種互動的關系。其作用是在于經過園林為紐帶，促進小區內人與人的感情交往，從而使“人性化家園的概念得到升華。廣告畫要具藝術性和自然性，藝術性讓其具備鑒賞價值。自然性，讓這種自然俗性浸透到人們的內心深處，人都是然，回歸自然，每個都有返樸歸真的特性，表達以人為本的人性化社區第四步：推行它的物業管理和配套設備，一個工程的經久

38、不衰，最重要的就是售后效力，而效力最大的支持點就是配套設備，這是它的硬件，要到達一定的效力程度，還必需依賴于其軟件，即管理。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的效力，而具備良好的效力就是一個愉快的生活方式。推行手法：軟件 + 硬件 = 效力完善軟件 + 硬件= 良好效力星級軟件 + 硬件=星級效力 星級的生活方式，由于工程具有酒店式管理作為支持，因此它的生活方式是人性化的，再加上小區的其它配套設備，即可將小區演化成“人性化家園。三項 目 推 廣 活 動1、籌備人民家園準業主委員會作 用：以此活動為引子，以建立人民家園的社區文化根底，充分表達業主作為小區主人的責任感。在人民家園營造一個“愛人、愛家

39、、愛生活的氣氛，讓業主來監視工程進度，小區物管，真正表達人民當家作主的概念。提高工程籠統媒介選擇：報刊、電臺 活動細那么：A、人民家園業主委員會選舉 人民家園現有的準業主 B、業主委員會的管理職責 維護全體業主的合法權益 代表全體業主與開發商溝通 監視工程進度 監視小區物管 2、設立教育基金作 用：表達小區對業主子女教育的關懷 誘發目的客戶購買人民家園 提高工程知名度媒介選擇：報刊軟性文章以及各種媒體活動籌備：由開發商擔任前期預備任務，用軟性文章為活動造勢，聯絡新聞媒體、市公證處、業主管理委員會參與活動。 內容：在人民廣場由開發商同業主管理委員會簽署有關合同，并由公證處現場公正。 3、準業主家

40、庭興趣大賽活動目的：以家庭為單位的興趣大賽，將充分溝通開發商與業主、業主與業主之間的情感交流。 添加人民家園的業主對人民家園的認同感，樹立人民家園的良好口碑籠統，更寬層面的吸引本工程的目的客戶群。活動建議：A、半天準業主家庭興趣大賽； 競賽共接受20個家庭報名，其他業主列席觀眾， 并贈送禮物； 現場宣布業主引薦的客戶將獲取1%的回扣； 獲勝家庭將獲得一定數額獎金。B、頒獎儀式“人民家園引見 于當天賽后立刻頒獎，于頒獎之前作“人民家園之引見，然后再作頒獎。 “人民家園之引見可配合電視幕墻以錄像引見。 C、“人民家園之展銷 在人民廣場作“人民家園的展覽是一個適當地方，以廣泛宣傳“人民家園的整體籠統

41、，吸引目的客戶群。 除讓競賽參與者進一步認同“人民家園外，并可讓寬廣的市民對“人民家園有一定的了解，從而添加銷售對象。 D、此項活動歡迎業主及其貴賓參與，希望業主帶動其親友認識“人民家園讓其產生購買意欲。 活動細節：A、競賽 時期：半天競賽、半天展銷 參與人數：20個家庭及其他業主 競賽方式：以家庭為單位，采取每一項活動積分制，詳細內容待定。、競賽之參與方法： 向各大新聞媒體作出約請 “人民家園售樓部派發約請信，公開接受業主報名、留念品印上“人民家園公司標志的毛巾禮盒 印上“人民家園公司標志的帽子、獎品冠軍：5000元“人民家園購買折扣禮券及獎杯 亞軍：2000元“人民家園購買折扣禮券及獎杯

42、季軍：1000元“人民家園購買折扣禮券及獎杯 E、傳媒單位：貴陽晚報、貴陽都市報、貴陽有線電視臺。目的：讓市場認知包裝后人民家園的“整體籠統提升工程知名度為推盤作促銷推行戰略：賽后，經過媒介關系刊登有關活動的信息 四、工程的全局統籌(一)概念 從市場學來說，簡而言之，全局統籌就是指對工程進展指點和控制，對工程市場營銷方案的謀劃、制定和實施的一系列過程中進展有效的、簡練的、強有力的監視、管理、協調、引導、規范、控制和處置。全局統籌好像一根金線，把一堆散落的珍珠串聯起來，變成一條高貴、典雅、獨具魅力的項鏈。作為房地產工程，由于涉及資金大、周期長、風險高，工程的全局統籌更加重要，關乎工程全局的勝利。

43、(二) 內容1. 人員素質的訓練和控制 任何優秀的工程謀劃，最終都將由人來實施。如何能在眾多的同行競爭中把購買者的留意力吸引到本人所開發的物業上來，全憑銷售人員的扎實功力和恰當的推銷戰略的選擇。房地產銷售人員需求的知識面廣泛，活動才干強，其必需具備的素質，相對來說比其它行業要求要高得多。詳細需求如下一些條件：商品專業知識、市場信息運營性觀念、良好的個人涵養、隨機應變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業精神等。2. 方案明晰詳盡 只需謀劃方案制定得明晰、詳盡、細致，才干做到心中有數，才利于工程的全局總體統籌。3. 人員安排和分配一方面，人員定位責任，任務詳細到人頭，各盡其職；一方面，人員之間要相互協調、

44、協作，為著共同目的努力。4. 控制 包括謀劃控制、人員控制、銷售控制、效果控制、財務控制、時間控制等。5. 信息反響 由于房地產商品謀劃和推行周期長，任務量大，涉及面廣，人員參與多，所以信息和及時反響非常重要。尤其目前房地產市場變化太快，影響要素太多，信息反響更是關鍵。6. 戰略調整 在實施過程中，工程的戰略要視市場反響和信息反響，及時作出相應的靈敏調整，以更利于工程的推行。 成立工程組總經理工程經理謀劃主任市場研討主任銷售主任謀劃人員市場分析員銷售主管銷售人員銷售人員銷售人員謀劃人員 7.開發商品牌的塑造戰略 VI是CIS戰略企業籠統識別系統中的視覺識別系統。它是工程品牌構成的一個至關重要的

45、環節，宏觀世界所涉及的一切東西都是工程對外樹立籠統的介質。工程VI設計主要包括根底設備設計、運用系統設計、禮品設計、運輸系統設計這四大塊，所涉及的單項是非常多的，可根據實踐情況選擇部分制造。品牌效應給開發商帶來的經濟利益是呈幾何級數增長的，而且品牌不可模擬，具有非常獨特的獨一性，它是產品效力和標識系統等幾個方面的組合體。因此，如何樹立開發商的品牌就成為謀劃任務中的重要義務。在本案中，樓盤稱號“人民家園中的“人民一詞具有非常劇烈的獨一性和不可替代性，在人們心中具有非常劇烈的感情顏色，所以在塑造“人民家園的過程中，力求樹立以人為中心的根本出發點，以之反作用于開發商品牌的樹立。在推盤過程中，先樹立“

46、人民家園的整體籠統，打造產品品牌。當“人民家園的關注率到達頂峰階段的時候，再反推開發商的籠統，以產品的整體籠統來提升開發商的企業知名度及企業的品牌。開發商聘請知名物業管理公司或本人組建高素質的物業管理隊伍,對人民家園的業主提供高質量的物業管理效力,以此來樹立良好的企業籠統.樓盤及開發商的標識系統敝司將在以后的協作過程中提供. 互動式園林景觀建議 中西合璧，自然生態 隨著經濟、文化生活程度的不斷提高，我國人民對居住生活條件的追求正發生變化，從需求有一個適當面積的居住空間，逐漸開展到對居住功能質量、工程質量、環境質量和管理效力質量的追求。在這種情勢下，住宅環境建立的重要性越來越突出地表現出來。居住

47、環境設計是一門自然科學與社會相結合，技術與藝術相結合的綜合性科學。環境作為保證人們提高生活質量的根本條件、應滿足居民最根本的需求，給居民以充足的陽光和新穎的空氣和安靜溫馨的休憩場所，為居民提供方便的休憩環境和發明鄰里交往的條件。本花園概念設計從工程目的客戶的生理、心思特點以及貴陽市當地的地理、氣候、經濟開展、人文歷史等客觀條件，把握目的客戶日常生活和戶外活動規律，堅持“以人為本的原那么進展設計的。一、設計概要 人民家園是貴陽市一個中檔素質的工程。因此，本設計以滿足目的客戶現實需求出發，在功能配套上，融體憩、陶冶、運動、文娛、欣賞為一體，在審美角度上追求動、靜結合，音形結合，動中有靜、靜中有動；

48、在表達未來生活趨勢上，追求高檔開放、提高的同時又沒有放松對根本生活方便性，溫馨性的滿足；在表達教育文化方面，將蘊含深化的教育意義的建筑小品融入其中，表達欣賞和教育雙重價值；在表達時代主題上，不乏對貴陽市這個作為貴州省具無限省活力的會都市走科技前緣，率領經濟開展的表達，高科技塑像成為園中最具有活力和活力的風景；最后，為表達貴陽人對大自然、園林的喜歡，本設計以具江南風格的私家園林為代表，具有親和力的互動園林為主風格的園林風格。二、設計定位 由于工程目的客戶層面較寬，這群人包容性強，高壓任務之余又崇尚自然釋放生活，因此園林的設計應突出表達休閑、文娛的生活，即以“中西合璧，自然生態為主題。在設計上力求

49、表達高檔、開放、創新、融藝術、文化、人生活需求為一體；在景觀的建造上，追求逼真而又不盲目抄作；對西方藝術、文化的表達，融入外鄉文化，使欣賞者能更迅速、更深化、更全面地了解異國風情，對中國文化的演繹，力求表達出深沉的傳統文化底蘊而又不乏時代先機。當今，主題園林的建立曾經成為一個大的開展趨勢，而且“以人為本的概念也早入人心，針對在市場上真正能表達花園式的現代化的生態園林較為稀少，簡單的復制和做作，很難成為炫眼賣點，本概念設計特別注重對藝術程度的要求。三、園林設計規劃1設計思想 東西文化為鋪墊，進而融匯成一種后現代、奔放、自在、高檔次風格是園林的設計思想。園林以西式風格噴泉為中心，在周圍點綴代表各國

50、文化的景觀，主要有：羅馬拱柱、法國圖案花壇、中國私家園林，現代風格泳池。在平面分布上講究對稱而又不死板，頗具興趣。更為可貴之處是各種不同文化景觀結合之處采用柔和和過渡方式，使景觀融為一體，加強空間感。2顏色 園林是人們休憩的區域，是消除疲勞、放松心情的“綠洲，因此整個園林顏色設計追求淡雅、樸素大方，以求給人以安靜、溫馨、賞心順眼的視覺效果，同時和花園周邊中式、歐式的柔和建筑風格相呼應，達成一種和藹，親切的氣氛。淡雅的顏色中以深藍和亮色作為點綴，深藍區域為中國園林區，代表一種含蓄的氣質，反映中華民族謙虛、仁慈的品德；亮色部分為動態水，表達出無限的活力。3園林的景觀分區園林園林以噴泉為中心，強勁有

51、力的旱地噴泉，表達出無窮的生命力。噴泉周圍雕塑以教育或宣傳西方文化為主題，教育、藝術氣氛劇烈。園林以廣大、視野開闊見稱，可供游人休憩、聊天、晨讀、看報等。建議中心噴泉配以音樂背景那么更具一番情趣。羅馬拱柱 羅馬拱柱以古代羅馬柱、羅馬柱為素材，周邊配以適當的綠化，表達出古代歐洲濃重的傳統文化。勝利人士可以以此為社會交往的戶外場所，由于它的清靜和清新可以滿足他們的需求。這里丟棄了兒童的吵鬧，具有很好的隱私性，可以供學生晨讀、年輕母親照料小孩疲勞之時休憩之用。中國私家園林中國私家園林景觀，表達出中國園林幽靜，清新的風格。中國私家園林景觀以江南蘇州園林為素材，其組成部分是亭榭、假山、小橋、水池、竹林等

52、，觀園者身處園中可以享用“天人合一的真實感受，全身心地投入自然懷抱，異石上的詩畫隨時可以激起高層次人士吟詩抒發感情的雅興。棲身亭榭，可以淋浴微風，可以縱情戲魚，可以飽聞花香，可以傾聽鳥鳴。勝利人士散步園林之中可以走進忘我的境界，丟棄一切煩惱和紛爭，全身心陶冶在中國的文化搖籃里。園林可以供老者信步欣賞，吟詩作畫、拉二胡、唱民歌；可以供忙碌人士一覽祖國大好河山秀麗風景，在日常生活中所不敢奢望的如今夢想成真，可以使他們心曠神怡、自信心百倍，以更豐滿的精神投入新的任務。園林還可以供主人款客之用，在主人的引領下欣賞園林，客人贊賞之余羨慕之意頓生，而主人在客人的感慨中可以感到無比驕傲和滿足。假設大的園林屬

53、本人一切，華貴的覺得時上心頭。法國圖案花壇 法國圖案花壇，以靜態的視覺美配合了中心噴泉的動感美 ，動靜結合，別具情趣，同時擴展了園林的空間感。法國圖案花壇以獨特的圖案反映了法國浪漫的風俗，使觀園者能身臨其境感受法國生活情調，在享用栽花藝術的同時品味法國文化。園林的徑系規劃 園林的小路本著最大地提高景觀欣賞率為原那么，盡量做到路路有景觀，路路有情趣。小路在不同的文化區域采取不同的鋪筑方式。小路鋪筑盡能夠平整，和周圍規整式花園設計相呼應，并且讓年輕母親可以和嬰車里的嬰兒共享美景。而在中國園林景觀、泳池周圍，小路鋪砌采取自然的方式，使欣賞者有散步古道之中的覺得，加強景觀的感染性。四、園林追求的效果

54、1)觀園者：觀園者進入花園，首先可以享用泳池的高檔設備，奪目望去，中國園林、羅馬拱柱就在眼前，一種想擁有花園的覺得即襲心頭這是吸引買家的非常關鍵的手段。觀園者沐浴泳池，無限愜意；觀園者信步于羅馬拱柱之間，古代文化郁郁蔥蔥。走近法國圖案花壇，五彩濱紛世界的藝術天地猶如博物館；身處中國園林，鳥鳴、花香、亭榭吟詩作畫雅興即上心頭。 2)老者：早上起來集中園林練太極；相遇羅馬建筑議論天地；棲身中國園林吟詩作畫；唱民歌，拉二胡；站在雕像前給本人的孫子、孫女講故事；面對高科技雕像感慨世界，時代變化之快。 3)婦女：望著小孩蕩秋千，在草地上唱歌、跳舞，欣喜之情難于謚表；推著嬰車欣賞花園，享用和家務兩不誤；陪

55、著上學年齡的：“小寶貝在雕像前的故事講不完 4)兒童：剛玩噴泉水，又想去玩滑梯，在滑梯上，草地上的蝴蝶又吸引著天真、浪漫的心靈，剛從翹翹板上下來，奇特的雕像又讓兒童著迷，是獵奇還是領會，只需小孩們知道。 5)年輕人：功課任務之余可以在園林賞噴泉彈吉他，在羅馬拱柱和心愛的戀人說悄然話；一展筋骨時可以中跳入泳池大顯身手；有客人來時，盡地主之宜 6)身處居室內的業主：任務、家務之余，俯視窗外，淡雅、樸素大方而又不乏活力的畫面呈現眼前，身心放松；園林上的武術、舞蹈，令他們評頭論足；奢華的會所、泳池，令他們感到無比驕傲和滿足；望眼羅馬拱柱，西洋風情彌漫心里，享用生活之意比酒更濃；中國園林的幽靜、清新又吸

56、引他們的走出家門，融入其中，淋浴祖國文化 總之，園林的設計目的是景觀的多功能化，效力全面化，每一個景觀，不僅區域不同、功能不同，而且同一景觀對于不同的欣賞者具有不同的感受，在不同的節日里也有不同的景象，同樣，在不同的季節里，美麗景觀更是層出不窮。五、園林設計建議人民家園園林要以獨特，細致的設計建造為精華，發明“筑城第一精致園籠統，以進一步提高住宅小區的質素，促成高價位的構成。本設計概念僅供參考 目錄 TOC o 1-3 一、貴陽房地產宏觀市場分析： PAGEREF _Toc485924437 h 錯誤！未定義書簽。(一) 2000年貴陽房地產開展分析： PAGEREF _Toc48592443

57、8 h 錯誤！未定義書簽。(二) 2000年貴陽市房地產開展趨勢 PAGEREF _Toc485924439 h 錯誤！未定義書簽。(三) 貴州將推進住宅產業化 PAGEREF _Toc485924440 h 錯誤！未定義書簽。(四) 貴州省2000年居民住房消費情況 PAGEREF _Toc485924441 h 錯誤！未定義書簽。(五) 貴陽房地產郊區化開展成為趨勢 PAGEREF _Toc485924442 h 錯誤！未定義書簽。(六) 貴陽市2000年1-3月同意商品房預售 PAGEREF _Toc485924443 h 錯誤！未定義書簽。二、貴陽市房地產微觀市場分析： PAGEREF

58、 _Toc485924444 h 錯誤！未定義書簽。1從市場板塊角度分析 PAGEREF _Toc485924445 h 錯誤！未定義書簽。2從房地產實體分析 PAGEREF _Toc485924446 h 錯誤！未定義書簽。3從工程包裝推行手法分析 PAGEREF _Toc485924447 h 錯誤！未定義書簽。4從房地產開展的成熟度上分析 PAGEREF _Toc485924448 h 錯誤！未定義書簽。5從價錢定位上分析 PAGEREF _Toc485924449 h 錯誤！未定義書簽。6從消費群體上分析 PAGEREF _Toc485924450 h 錯誤！未定義書簽。三、貴陽市樓盤

59、廣告分析 PAGEREF _Toc485924451 h 錯誤！未定義書簽。四、工程競爭對手個案分析： PAGEREF _Toc485924452 h 錯誤！未定義書簽。 中天廣場案例： PAGEREF _Toc485924453 h 錯誤！未定義書簽。1. 中天廣場推出市場的籠統是： PAGEREF _Toc485924454 h 錯誤！未定義書簽。2. 中天廣場目的客戶群 PAGEREF _Toc485924455 h 錯誤！未定義書簽。3. 推行戰略 PAGEREF _Toc485924456 h 錯誤！未定義書簽。總結語 PAGEREF _Toc485924457 h 錯誤！未定義書簽

60、。 鉆石廣場案例： PAGEREF _Toc485924458 h 錯誤！未定義書簽。1鉆石廣場推出市場的籠統 PAGEREF _Toc485924459 h 錯誤！未定義書簽。2. 目的客戶群 PAGEREF _Toc485924460 h 錯誤！未定義書簽。3推行戰略 PAGEREF _Toc485924461 h 錯誤！未定義書簽。 中天星園案例： PAGEREF _Toc485924462 h 錯誤！未定義書簽。1中天星園推出市場的籠統是： PAGEREF _Toc485924463 h 錯誤！未定義書簽。2. 物業管理 PAGEREF _Toc485924464 h 錯誤！未定義書簽