1、武漢市房地產調查報告武漢市城市介紹：城市概況武漢市是湖北省省會，湖北省政治、經濟、文化中心，華中地區最大城市和內外貿商埠，也是中國內陸最大的交通樞紐，工業、教育、科研的重要基地之一，華中地區政治、經濟、文化、金融中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區內交匯，將市區一分為三，形成漢口、漢陽和武昌三鎮。全市現轄13個城區（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲），3個國家級開發區，面積8467平方公里，人口831萬人。綜合經濟實力改革開放以來，武漢市經濟發展十分迅速，國民經濟持續穩定增長。特別是1992年被確定為沿江對外開放城市后，經濟規模和綜合實力不

2、斷增強。1992-1998年經濟年均增長率達16%，高出全國、全省平均水平，連續多年位居中國城市綜合實力50強的第六位。區位和資源 武漢地理坐標為北緯3033、東經11419。屬亞熱帶濕潤季風氣候，常年雨量充沛，平均無霜期約250天以上，年平均氣溫16.3。武漢地形屬殘丘性沖擊平原，大部分在海拔50米以下。武漢位于中國經濟地理中心，交通四通八達，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海、西抵重慶、南下廣州、北上京城，距離均在1000公里左右。武漢的最顯著的資源優勢，可以概括為“二厚”。即“得水獨厚”，武漢臨江傍水，湖泊星羅棋布，水資源相當豐富，總量大大超過了現有工農業生產和城鎮居民用水總量；“得中獨厚

3、”，武漢是我國經濟地理的心臟，在西部大開發戰略的推動下，我國新的經濟發展將形成東-中-西“H”型格局，武漢將成為重要的戰略大支點。這種經濟發展的強輻射效應必然帶動武漢城市超常規發展。產業結構及市場潛力 在新世紀里，武漢將著力推進產業和功能的深度開發，建立可持續發展的城市經濟系統。推進產業深度開發，重點是大力發展通信及電子信息、生物工程及新醫藥、光機電一體化、新材料、激光、軟件等產業，改造和提升鋼鐵、汽車、機械等產業，逐步把武漢建成全國重要的高新技術產業基地。利用外資改革開放以來，武漢牢牢抓住“開口”和“開放”的歷史性機遇，充分利用國家各項優惠政策條件，適時制定“開放先導”方針，始終堅持“以開放

4、促改革、以改革開放促發展”的策略，積極利用外資，初步形成了全方位、多層次、寬領域的對外開放格局，經濟外向度進一步提高。教育與科技武漢是華中地區的科技文化教育中心，科技教育綜合實力位居全國大中城市第3位，僅次于北京和上海。能源供應武漢煤碳、電力、石油、液化氣等能源供應充足，價格合理，完全能滿足工農業生產及人民生活所需。全市擁有液化氣貯存能力6000余噸；液化氣輸送管道；煤氣中壓干管900多公里；與荷蘭SHV公司合資建有年卸能力10萬噸的液化氣專用碼頭。民生石油公司已建成年周轉能力60萬噸的專用碼頭。目前，武漢正積極實施“川氣東送”工程，到2003年每年將有30億立方米天然氣從四川進入武漢。8、交

5、通 武漢是全國鐵路主樞紐之一。京廣、京九、武大、漢丹四條鐵路干線在武漢交匯。營業里程1077.7公里，每天到發旅客列車40多對，貸物列車80多對 國道106、107、316、318及建設中的京珠、滬蓉高速公路在武漢交匯。市境內里程235.13公里，在冊通車里程2974.2公里，長途客運班線1007條，日發班次3439個，客貨運輸輻射全國20多個省市區。 市區內共有公交線路228條，線路總長度4016公里，公共汽、電車4461臺。出租汽車12260臺，中巴客運車361臺。萬人擁有公交車輛12.9臺，在全國大城市中居領先水平。武漢港是我國內河最大的港口之一。武漢擁有碼頭泊位615個，年吞吐能力44

6、00萬砘。擁有各類船舶2080艘，總載重量150萬噸、載客量6萬客位，貨輪可直達俄羅斯、日本、韓國、東南亞及港澳地區。貨運量居長江內河港口第3位，客運量居首位。武漢是我國重要航空指揮中心和航空港之一。航線可抵達全國56個大中城市，并開通了至香港、澳門及日本福網、韓國清州四條國際航線，至韓國漢城和俄羅斯的國際航線亦在籌劃之中，預計2000年內開通。武漢航空客運量居全國第9位。郵政武漢郵政局是全國七大一級中心局和八大航空郵運中心之一，是中國南方七省（鄂、湘、粵、桂、川、滇、黔）的通信與郵政的傳輸、集散中心，并與200多個國家和地區通郵及380個城市、130多個國家（地區）開辦了特快專遞業務（EMS

7、）。10、電信武漢是全國主要的通信樞紐，京廣漢同軸電纜與滬寧漢渝光纜通信干線在漢交匯。武漢擁有光纖、數字微波、中同軸載波和長途、市話程控交換、公用分組交換及數字網絡為代表的現代通信手段。目前，全市已形成功能齊全的現代通信網絡，可與國內900多個城市和國際150多個國家（地區）直接通話。11、供水全市有供水企業15個（其中公用自來水廠12個），日總供水量429.9噸，供水能力僅次于上海、廣州居全國第三位。12、醫療衛生2004年末全市有各類醫療衛生機構2167個，其中醫院220個。有醫療衛生技術人員5.64萬人，醫院病床2.77萬張。平均每萬人擁有醫生33.2人，擁有醫院病床44.5張。13、“

8、三廢”治理全年工業廢水排放達標率78.86%，城市地面水水質達標率繼續保持100%；工業廢氣處理能力114.22萬標立方米/小時；固體廢棄物處理能力255萬噸/年。二、2004年武漢市房地產市場概況 1、現狀 1）建設情況良好，銷售保持較旺盛的狀態，求略大于供，供求基本平衡 2）房地產開發企業投資能力有所增強，房地產開發步入大盤時代 3）商品房空置面積高于國際標準，但消化速度加快，空置率逐步下降 4）結構仍需完善，布局需做調整 5）市場透明度不高，成熟度有待提高 6）新區開發與舊城改造構成聯動之勢 2、開發投資 1）投資規模逐年加大，對經濟增長貢獻明顯提高；投資絕對值依然較低 2）一、二、三級

9、資質企業在房地產開發投資中發揮了非常重要的作用 3）資金來源平穩增長，國內貸款額大幅上漲，自有資金來源下降，定金及預收款依然 是最主要來源 4）各類物業投資均有較快的增長，住宅投資占據主要地位 5）港澳臺及外商投資增長較快 3、土地供給、購置、開發狀況及價格 1）土地儲備保持較高水平，土地供應有較大增長，開發利用效率逐步提高 2）地塊延遲掛牌，十七宗小地塊將拿過接力棒 3）土地交易價格持續小幅平穩上漲 4、市場價格 1）銷售價格：持續上升，漲幅趨緩；低于全國平均水平 2）租賃價格：保持穩定，小幅增加 三、2004年武漢市房地產市場供需分析 1、供需概況 1）商品房銷售持續升溫，存量房交易面積高

10、于新房現售 2）住宅占據商品房交易的絕對主導地位 2、細分物業市場供給與需求 1）住宅：供應穩步增加，價格中心上移 2）經濟適用房：開發下降，需求上升 3）高檔住宅：別墅規模擴大，開發呈大盤化趨勢，市場供應細分 4）辦公樓：竣工面積下降，甲級寫字樓競爭激烈 5）商業營業用房：價格上升迅速，竣工面積下降較大 3、二手房市場供給與需求 1）二手房市場交易量穩步上升 2）地理分布以老城區為主，漢口、漢陽占據較大比例 3）二手房價格先升后降，進入調整期 4）80平方米左右的中大戶型正成為市場交易的熱點 四、2004年武漢市房地產重點區域市場發展狀況 1、概況 2、光谷：武漢房地產開發最為集中的區域之一

11、 3、熱點區域分析 五、2004年武漢市房地產市場競爭格局分析與重點企業競爭力評價 1、房地產企業實力增強，品牌效應日趨顯現 2、更多外地企業實質性介入 3、民營企業迅速崛起 六、20052009年武漢市房地產市場發展因素分析 1、政策法規 1）降低二手房交易契稅 2）銀行提高別墅首付比例和購置第二套房的貸款利率 2、經濟環境 1）“總部經濟”發展態勢趨好 2）多年GDP增長速度高于全國平均水平 3、人口：人口數平穩增長，外來人口購房值得關注 4、社會 1）舊城改造帶來更多購買需求，促進樓盤銷售 2）居民購買力水平逐年上升 3）居民居住水平有較大提升空間 5、交通 1）萬里長江第一隧將影響兩岸

12、樓市格局 2）地鐵工程啟動，帶動地鐵沿線房地產市場前景 3）2004年12月底外環通車 七、20052009年武漢市房地產市場發展趨勢 1、市場發展趨勢 1）房地產開發投資額保持較高水平 2）商品房建設和銷售將持續繁榮 3）商品房價格將有較大增長 4）受政策利好因素影響，二手房市場將有較快發展 5）品牌企業繼續涌現 2、結構發展趨勢 1）住宅依然占據商品房供需的主導地位，但是所占比例將有所下降 2）中小戶型將繼續成為市場熱點 3）寫字樓市場將有較大供應 八、建議 1、政府：利用良好的經濟發展機會，加強宏觀調控，促進武漢房地產市場更上臺階 2、企業：抓住投資機會，擴大區域影響力，提升自身品牌知名

13、度和美譽度 3、投資者：抓住教育地產與地鐵沿線的投資機會九、2004，武漢房地產市場大盤點1、商品住宅均價一年上漲314元2004年，全市商品住宅均價為2667.64元平方米，較2003年每平方米上漲314元。其中，第四季度全市商品住宅均價達2835.6元平方米，同比增長19.8，為歷史之最。另外，全年寫字樓均價為4491.90元平方米，同比增長3.5。2、年末武昌、洪山房價首現回落全年看，7個中心城區及東西湖區的商品住宅均價全線上漲。其中，江漢區均價最高，為3126.85元平方米。其次是江岸區，為2964.98元平方米。最低的是青山區，均價2148.3元平方米。第四季度，武昌、洪山兩區商品住

14、宅均價首現回落，每平方米分別下降34.43元、11.11元。據分析，武昌受樓盤“盤整”影響，洪山年末銷售以尾盤為主。3、二手住房價格漲幅遠超商品住房全年，二手住房均價為1582.97元平方米，同比增長37.1，而商品住房均價同比增長13.4，前者幾乎是后者3倍。第四季度，二手住房均價達1856.43元平方米，同比增長53.5。從各區看，2004年，江岸區二手住房均價1806.59元平方米，同比增幅最大，為41.43。該區第四季度均價達2108.84元平方米，亦為8區之首。東西湖區同比年度增幅最小，為10.16，均價也最低，為1199.85元平方米。4、房屋租賃不景氣2004年，全市房屋租賃戶數

15、為21009戶，同比下降0.79；租賃面積109.43萬平方米，同比下降16.05；租賃金額4.14億元，同比下降17.53。報告顯示，全市全年房屋租賃均價為31.49元平方米月，其中住宅為6.83元平方米月，辦公用房為36.50元平方米月，商服用房為33.08元平方米月。據分析，較高的房地產價格增幅，與較低的房屋租金形成鮮明反差，迫切需要在2005年加強房地產市場的合理調整。5、什么樣的商品房最受歡迎面積，建面在120160平方米的商品住宅賣得最多，共銷售330.33萬平方米，占總銷售面積的53.81。其次是建面在80120平方米的，占銷售總面積的32.2。建面低于80平方米或高于160平方

16、米的房子所占比例較低，分別為3.99和10。戶型，三房兩廳（110169平方米）賣得最俏，共銷售368.36萬平方米，占總銷售面積的60。其次是兩房兩廳（70109平方米），銷售面積所占比例為29.60。一房一廳（3069平方米）、四房兩廳（169平方米以上）銷售面積所占比例分別為3.63、6.77。價位，均價在25003000元平方米的商品住宅最受歡迎，共銷售294.4萬平方米，占總銷售面積的47.95。其次是均價2500元平方米以下的，所占比例為22.72。均價30003800元平方米的占19.09，均價3800平方米以上的只占10.24。6、開發熱點向“邊緣區”轉移隨著城市房地產開發量增

17、加，城市中心以及原有熱點區域的可開發用地逐步減少，我市房地產投資的熱點區域開始向硚口片區、南湖片區、高新開發區、武漢新區轉移。同時，由于城市空間的結構性調整，業界預計2005年在武昌老城區、江夏區的廟山、黃陂的盤龍城，將會有超大規模的住宅社區出現。7、幾大問題值得關注大戶型商品房銷售不暢，100平方米以下的中小戶型供不應求。適應中低收入家庭的實用型商品房偏少，節能型、健康型住宅開發滯后。 由于房價持續增長，2004年投資性需求不斷上升，同時潛伏市場炒作、投機需求的危機。房地產信貸過快增長，新增個人住房貸款占住宅銷售額的比值不斷提高，加大住房貸款潛在風險。 據透露，針對以上問題，政府職能部門將采

18、取措施，加強市場監管；調整住房供應結構；加強房地產信貸管理，防范房貸風險；合理調整土地價格的增長幅度；正確引導住房消費，抑制非理性需求。團購排行人數 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610067994.htm t _blank 金地格林小城272 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610063301.htm t _blank 臥龍劍橋春天124 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610071745.htm t _blank 百步亭花園怡和苑(北

19、區)110uhan.soufun /house/2610074640.htm t _blank 漢口花園100 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2700060396.htm t _blank 金地太陽城79 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2700060422.htm t _blank 世紀家園幸福人家78 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610061700.htm t _blank 漢盛關山春曉76 HYPERLINK :/newhouse.

20、wuhan.soufun /house/2700060257.htm t _blank 人信奧林花園72 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610072760.htm t _blank 仁和世家70 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610084823.htm t _blank 美林青城65十、熱門樓盤：（） 別墅點擊次數 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610089971.htm t _blank 東湖天下5265 HYPERLINK :/n

21、ewhouse.wuhan.soufun /house/2700060217.htm t _blank F、天下2887 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610072740.htm t _blank 金珠港灣2688house/2610073288.htm t _blank 寶安江南村2503 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610083180.htm t _blank 宜家湯臣2期-英倫2357 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/261007

22、3300.htm t _blank 寶安山水龍城2056 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610066096.htm t _blank 華工鏡湖園2049東方夏威夷國際花園1841 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610078660.htm t _blank 恒達盤龍灣1833 普通住宅點擊次數 ewhouse.wuhan.soufun /house/2610067994.htm t _blank 金地格林小城8166 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /h

23、ouse/2610092800.htm t _blank 金地陽光城6378百花亭花園 怡和苑5622 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610074640.htm t _blank 漢口花園5241 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610091483.htm t _blank 廣廈華庭5171 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610070643.htm t _blank 海虹景4994 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.

24、soufun /house/2610067581.htm t _blank 保利花園4950 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610095451.htm t _blank 水岸星城4823 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610072102.htm t _blank 東方萊茵4808 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610076561.htm t _blank 漢口春天4760 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.souf

25、un /house/2610078000.htm t _blank 宏宇未來海岸4652 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610078620.htm t _blank 南國風華天城2期4272 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610073685.htm t _blank 順馳泊林4240 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610069704.htm t _blank 新地東方華府4119house/2610063301.htm t _blan

26、k 臥龍劍橋春天4022公寓點擊次數 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610093160.htm t _blank 大華南湖公園世家3887 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610085730.htm t _blank 藍域拿鐵公寓2428 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610079980.htm t _blank 陽光新天地2412 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610095400.

27、htm t _blank 優賢居2158 t _blank 長城健吾公館2019 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610071629.htm t _blank 大唐新都1926 HYPERLINK :/newhouse.wuhan.soufun /house/2610078880.htm t _blank 寶安中海公寓1913城 市 調 查海口市海口市城市介紹：城市概況:海口市地處瓊州海峽南岸，海南島北端，是中國最大的經濟特區海南省省會，是全省政治、經濟、文化中心，是我國南疆邊陲對外開放旅游城市和重要的對外貿易口岸。海口與廣東省雷州半島徐聞縣

28、海安鎮相距18海里。全市規劃面積1127平方公里，現有面積240平方公里，市區建成區面積34平方公里；現轄振東、新、秀英三個縣級區、8個鄉鎮、14個街道辦事處；常住人口66萬，流動人口10多萬人。2、綜合經濟實力 1998年國內生產總值110.09億元,與建省的1988年相比，增長4倍，年均遞增17.56。自海南建省辦特區以來，實行對外開放政策，海口的經濟建設取得了巨大的發展。3、區位和資源 海口是海南旅游的集散地，四季如春，自然景觀和人文景觀十分豐富。主要景點有五公祠、海瑞墓、秀英炮臺、西天廟、人民公園、金牛嶺公園、動物園、萬綠園、假日海灘、白沙門海灘等。1998年,接待游客256.78萬人

29、次，增長7.6。其中涉外賓館（酒店）接待游客223.29萬人次；全年旅游創匯3898萬美元，旅游營業收入13.43億元。4、產業結構及市場潛力 年，全市實現地區生產總值億元（不含農墾），同比增長。其中，一、二、三產業分別增長、和。固定資產投資億元，增長。外商直接投資億美元，增長。財政總收入億元，增長；地方一般預算收入億元，增長。城鎮居民人均可支配收入元，增長；農民人均純收入元，增長。5、電力 海口電力供應充足，目前裝機容量40萬千瓦。110主變量、供電量、售電量已從1988年建省時的6萬千伏安、1.83億千瓦時、1.69億千瓦時，上升到2004年的59.35萬千伏安、12.96億千瓦時、12.

30、02億千瓦時,分別比建省時增加了8.9倍、6倍和6.1倍。6、電信 目前海口可與國際947個城市、國內1527 個市縣直接拔號通話。市話裝機容量31.3萬門，全部實現程控化。全市 普及率達71.6，居全國省會城市第一位。移動 用戶已達12.2萬戶。7、郵政 目前海口市的郵政服務網點61個，其中電子化營業網點25個，服務半徑1.12公里。報刊亭105個，郵發報刊達5760種，郵政儲蓄綠卡網點35處，可與全國70個城市的5000多個儲蓄網點辦理通存通兌業務。特快郵寄業務已擴大到100個國家和地區， 國內通達城市和地區2000個。 8、金融 海口已形成中央銀行、專業銀行、商業銀行、外資銀行、非銀行金

31、融機構為主的多元化金融體系。全市現有國內各類金融機構86家，金融服務網絡348個，金融從業人員4200人。2004年，市內金融系統人民幣存款余額350.98億元。9、供水 海口日供水能力已達72.5萬噸，水資源充足。10、排污目前全市年處理污水能力1500萬噸。總投資53850 萬元興建的日處理污水30萬噸的城市生活污水處理工程，于1999年投入使用。二、海口市房地產市場概況現狀分析:1、發展趨勢的自然選擇 市場定位的好壞決定了海南房地產今后的走勢，關鍵是要解決如何通過有效供應將島外潛在需求轉化為有效需求的問題。2、島外購房熱度漸升 “第二居住地”是海口市一種新型的城市職能，在環境優美的熱帶旅

32、游城市中選擇第二居住地是國際上久已流行的做法。第二居住地不僅是一個生活和規劃概念，同時也是旅游、休閑、度假等相關產業職能的進一步拓展與深化。目前在海口購房的消費群中，半數以上來自島外，某些小區已超過六成，這樣的消費不但有利于海口引進外來的智力與財富，同時也為進一步消除泡沫經濟、再次振興房地產行業打下了基礎。3、居住與就業分離的制約 海口的第二居住地發展還存在著一些客觀制約因素的限制，我們國家居住與就業屬地分離的狀況還不太普遍，在經濟和交通條件十分發達的區域中心城市投資購房的傾向依然占據了選擇第二居住地的主流；在島內的居住地選擇上，海口與三亞也是各擅勝場，存在著一定的競爭與互動關系，海口的交通便

33、利，服務設施發達；而三亞作為國際旅游城市其環境與景觀上的優勢也令海口難于企及。在潛在的需求面前我們需要冷靜的分析并通過一定的嘗試以期獲得市場的檢驗，避免重蹈覆轍，防止需求與供應的不協調導致新的泡沫產生。主要問題的自然選擇:1、市場定位面臨區域經濟邊緣化 尚在動作推進過程中的“粵港澳自由貿易區”和“北部灣經濟合作組織”沒有將海口市涵蓋其中，意味著海口市正在面臨區域經濟的邊緣化。海南作為一個資源豐富、環境優美的島嶼，作為一個有著國家特殊政策支持的經濟特區，沒有理由被周邊區域視若無睹，究其原因，海南直接定位于全國的后花園、全國的旅游城市，而沒有與其周邊廣大區域內各級城市進行深層次的、廣泛的分工合作，

34、展開區域一體化，這就是海南如今逐步走向邊緣化的根本原因。2、產業選擇困惑多年 從全國來看，目前，中國正在扮演在“世界工廠”的角色，大多數城市有“高科技產業”的發展定位。而海南省第二產業基礎薄弱，海口市的第二產業從沒有得到過真正的發展。問題是海口是否一定要發展第二產業，能否只是發展成為一個單純的消費城市。以廣闊的宏觀區域視角和深邃的歷史維度來看待海南當前的產業選擇，那么可以肯定，海口必將選擇高于“世界工廠”的主導產業即發展第三產業。海口亟需在第三產業中選擇一個影響能力強的產業來帶動整個經濟發展并以此為契機將第三產業內部的產業結構調整和升級。3、房地產泡沫影響至今 泡沫經濟時期形成的積壓房地產是制

35、約海口發展的一個沉重負擔。海口是海南在上世紀九十年代初期以房地產熱為特征的泡沫經濟的重災區。沒有實業支撐的房地產形成了帶有泡沫色彩的虛假繁榮。據統計，海口市在這一時期留下的空置商品房面積達萬平方米，停緩建工程萬平方米，沉淀資金億元。年海南房地產熱后海口形成了許多半拉子工程和空置房產。這些空置房和半拉子工程數量之大，將在一個相當長的時期內超出了實際發展的需要。并且其中許多建筑為了趕時間，設計不盡合理，難以滿足未來的需求，影響了海口市的產業選擇和用地布局。當年的房地產熱潮中，在居住和公共設施項目的建設上，由于大量的房地產投資缺少市場預測，盲目追求高利潤致使房地產投資結構很不合理。一些物業類型投資過

36、多，供應過剩，而另一些物業類型投資不足，市場上供不應求。據有關部門統計，高級公寓、寫字樓、酒店和別墅在全部房地產項目中所占的比例達，而中低檔住宅卻不能滿足社會的需要。另外，一些非盈利的公共設施如文化、體育設施等長期無人問津處于稀缺狀態。因此，大量房屋被長期空置無人居住和住房、設施供應缺乏的狀態同時存在。積壓房地產使海口市的房地產業長期處于低迷或緩慢增長的狀態，也影響了與房地產相關產業的發展，“九五”時期海口市經濟發展速度遠遠低于全國的平均發展速度，實際上在很大程度上就是當初的泡沫經濟造成的惡果。同時由于海口市空置房地產數量大，處置難度大，在短期內難以解決，這種影響將長期存在。海南的房地產不像北

37、京、上海等大城市，大眾消費能力強。海南的房地產只能用于滿足有特定消費功能的目標客戶：島內購房居住群體（含二次購房者），島外來瓊的養老、過冬、度假、投資等為目標的購房群體。即海南的房地產需求包含島內較小的有效需求和島外較大的潛在需求兩部分。海口市亟需一個能夠將島外的潛在需求激化為有效需求的現實途徑。條件分析:1、海口市房地產業發展現狀 從未來發展前景分析海南及海口的房地產業仍然有著良好的發展前景。首先，海口城市自身的發展，人口的增長需要大量的房地產來滿足城市發展的居住要求；其次，隨著生活水平的提高，居民需要不斷更新住宅來滿足日益提高的居住需求。海口市目前舊城區內住宅的居住環境、建筑質量、住宅戶型

38、難以滿足未來的需要，需要進行更新和人口遷移；第三，隨著居民購買能力的提高和對現代生活方式的追求，許多先富起來的人們已有購置第二、三套住宅的要求；第四，外部居民在海口市置業居住的趨勢明顯，新開住宅樓盤海南省及海口市自然條件優越，是我國最適宜人類居住人居環境和旅游度假地，必將成為這種需求的首選。在今后的房地產業的發展過程中，要加強宏觀控制，控制發展速度，特別要注意對閑置房地產的消化，穩妥發展房地產業。盡管海口市近幾年來房地產業有了長足的發展，但是幾年前的房地產泡沫所造成的大量積壓樓盤目前尚未完全消化干凈，仍然有待于解決，我們對此應當有一個清醒的認識并在第二居住地的建設過程中積極探索其解決途徑。2、

39、第二居住地建設的依托 海南島屬熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬季溫暖，空氣清新，環境質量狀況優良，是我國自然環境條件最好和最適合人類生存的地區。據中科院相關課題組的研究報告，海南省的人均水資源擁有量、單位土地面積水資源量、人均土地資源量均居全國各省份的前列，環境支持系統居全國第一位，生存支持系統居全國第六位，被譽為“長壽島”、“健康島”。 海口市有獨特的環境條件和比較完善的城市基礎建設，建設成為具有一流居住環境的“最佳居住地”以及“國內外居民理想的第二居住地”的潛力和優勢十分明顯。3、亟待解決的問題 A.建設第二居居住地是一項長期而艱巨的事業，需要海口市從政府到市民確立發展服務型城市至消費型的觀念，

40、不斷提高行為標準，并以高水平的標準來規范、約束政府管理行為、社會服務標準、市民的日常生活行為。B.目前海口市作為海南省的旅游服務基地，其基礎設施建設和生活服務設施系統建設已有一定基礎，但是按照建設具有良好人居環境的第二居住地的標準來看，還有一定差距。近期亟待解決的問題為確立具體詳盡的基礎設施和生活服務設施的建設標準和服務標準，并將其確立為具有一定強制性的相關法規。三、房地產項目布局模式1、中等密度城市組團 在城市現有建成居住區附近，利用良好的城市區位、基本完善的服務功能，建設部分城市組團，以功能更加完善的城市住宅，創造理想的聚居環境。不僅可以為第二居住地提供居住選擇，同時也可提升整個海口的居住

41、區建設和管理質量。新建城市組團盡量融入現有城市居住區，一般不與城市其他組團區別對待。在用地選擇上應盡可能考慮泡沫經濟時期囤積而未開發的土地因為這類土地往往區位良好，且大多已由“生地”開發運作為“熟地”，二次開發較為合算。2、中低密度城郊組團 建設區位通常選擇于環境優美且靠近快速交通軌道的城郊結合部。力爭實現具有強烈歸屬感和內聚力的社區。3、低密度新城別墅區 考慮到新城別墅區并不是某些消費群的主要住所，只是其第二居住地。一般選在風景宜人生活舒適的高環境質量地區。具體的建設模式上，可通過興、改建住宅、老年公寓、療養院、產權式酒店、分時度假等多種方式進行。四、相關措施1、嚴格管理配套服務 除了切合實

42、際、深層次的規劃以外，政府需要嚴格法制化的規劃管理，要解決旅游房地產相關的配套問題，如公共交通、醫療、娛樂、康體、休閑等，應加大力度發展老年人保健、急救醫療項目，盡快提高海南醫療水平。 規范房地產開發企業的市場行為，從土地供給政策、稅收政策等方面加強對房地產開發企業的管理，杜絕房地產開發過程中的黑箱操作和幕后交易。 保持住宅開發合理結構，進一步規范中介服務，提高物業管理水平，前瞻性的出臺各種新發展模式的管理辦法。2、突出“新海南”建筑風格 對于建筑形式上的規劃控制，主要體現在兩個方面，一方面在于建筑體量的控制，主要體現在高度與容積率限制以及城市密度分區控制之中；另一方面，在于建筑風格特色上的宏

43、觀引導。 應當通過城市設計的技術方法與手段，在規劃層面上予以引導，建筑的風格除了要遵循美學的規律，還應考慮城市的內涵與個性。既要考慮遷入居民來自各地，在建筑風格上引入多種風格及特色民族風格，增強遷入地居民的歸屬感；同時應當發揚海南本島南洋建筑風格特色，結合民族特色與歷史文化，創造具有熱帶濱海城市特色的“新海南”建筑風格。“第二居住地”是指外埠居民的人生第二居住地，即由具有特定環境優勢的城市提供集中連片土地，采用先進的規劃、設計理念及靈活的建設、管理方式，為外埠居民、設計理念及靈活的建設、管理方式，為外埠居民提供建設環境優美、生活舒適的永久或多次蒞臨海口的異地住所的城市職能。五.城市設計規劃圖1

44、、2、3、4、5、六、熱點投資區域項目目前海口市出現新一輪的投資熱潮，一批高新技術產業、旅游業、商貿業項目開始實施，以市場為導向，一部分設計新穎、市場定位明確的房地產項目也開始興建。如在工業大道上新建的亞洲豪苑、龍昆北路的昌茂花園、西海岸上的長信海景花園、黃金海岸花園等一批中高檔的房地產項目。據統計，全市正在平整場地和施工的房地產項目有個，面積約萬平方米。(信息來源:海口房產及信息網)1、龍華區的主要樓盤 項目名稱項目詳細地址總建筑面積(平方米)開工時間竣工時間 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=200

45、2004143 t _parent 海南鈺翔國貿商業花園 海口市龍華區國貿路16-1號207872004-3-16未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20030915A t _parent 華強大廈(佳佳經典) 海口市龍華區中沙路3號257732004-2-8未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=19930633B01 t _parent 外經小區C棟住宅樓 海口市龍華區南沙路15號63622003-8

46、-1未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20030414B88 t _parent 傳世家寶小區府第 海口市龍華區濱海大道杜鵑路11號傳世家寶小區府第別墅1至30號2003-4-4未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20030108A t _parent 周昌大廈 海口市龍華區國貿大道與玉沙路交叉口西北角160002003-3-18未竣工 HYPERLINK :/ /c

47、redit/ProJectDetail.asp?item_id=19981103B04 t _parent 海口市金牛生態小區N10、N11、N12住宅樓 海口市龍華區金墾路58號102482002-5-19未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=19981103B02 t _parent 海口市金牛生態小區N3、N5、N9住宅樓 海口市龍華區金墾路58號134352001-3-18未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?i

48、tem_id=19980702B01 t _parent 金東花園 龍華區南海大道12號327431998-12-181999-12-1 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20050408A01 t _parent 海口市金牛生態小區A1棟住宅樓 海口市龍華區金墾路58號20433未開工未竣工2、美蘭區主要樓盤信息 項目名稱項目詳細地址總建筑面積(平方米)開工時間竣工時間 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=200

49、50406A11 t _parent 澤豐花園 海口市美蘭區國興大道39號2005-4-62005-4-7 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=26 t _parent 海韻書香度假公寓 海口市美蘭區沿江五西路81662004-10-12005-1-31il.asp?item_id=20040612A04 t _parent 海岸綠洲二期G型聯排別墅 海口市美蘭區海甸島西北部（萬恒路28號）58762004-6-21未竣工m_id=2003 t _parent 金手指海岸綠洲皇家溫泉別墅度假村 海南省海口

50、市美蘭區海甸島萬恒路28號420812003-7-30未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20021007A03 t _parent 金手指海岸綠洲皇家溫泉別墅度假村一期 海口市美蘭區海甸島西北部66252002-10-7未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=2000044A t _parent 方圓花苑二期 海口市美蘭區板橋路八號271502001-6-52004-5-25 HYPERLINK :/h

51、 /credit/ProJectDetail.asp?item_id=19990412A t _parent 南海之約私家海灘別墅 海口市美蘭區桂林洋經濟開發區88561999-12-102002-1-13 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=19940701A07 t _parent 萬恒城市花園 海口市美蘭區萬恒路18號1000001998-1-30未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?ite

52、m_id=19930504A03 t _parent 椰風海韻花苑 海口市美蘭區桂林洋開發區19號未開工未竣工1126A t _parent 金沙苑期 海口市美蘭區人民大道96號9616未開工未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20040415A01 t _parent 美舍名家 海口市美蘭區群上路88號22108未開工未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=940130 t _parent 海口花開四季

53、溫泉海景度假村 海口市美蘭區海甸島海景路9號20805未開工未竣工3、秀英區主要樓盤信息 項目名稱項目詳細地址總建筑面積(平方米)開工時間竣工時間 /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20040430D01 t _parent 海南秀苑海景花園 海南省海口市秀英區金灘路1號155702004-8-3未竣工oJectDetail.asp?item_id=20040316J t _parent 金華苑A、B棟 海口市秀英區海秀西路160號272002004-3-19未竣工d=20010510D02 t _parent 玉蘭園 海口市秀英區鳳凰花城內70

54、0172003-1-1未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20021201D01 t _parent 北緯18度-東山高爾夫住宅區 海口市秀英區東山鎮瓊東路168號東山高爾夫球場內850002002-12-12未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=00001 t _parent 北緯18度東山高爾夫度假住宅區 海口市秀英區東山鎮瓊東路188號（東山高爾夫球場內）799652002-12-10未竣工 HY

55、PERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=1993628S78 t _parent 逸海樓 海口市秀英區海港路東側242742002-3-62003-4-21 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?item_id=20010116D86 t _parent 陽光西海岸 海口市秀英區濱海大道169號343602001-10-7未竣工 HYPERLINK :/ /credit/ProJectDetail.asp?it

56、em_id=19981006A01 t _parent 海口大地商貿城 海口市秀英區秀華路5號700002000-5-18未竣工城 市 調 查三亞市一、三亞市城市介紹1、城市概況1984年經國務院批準撤銷崖縣，設立三亞市（縣級市），1988年經國務院批準升格為地級市，目前已成為海南南部中心城市。鹿城三亞作為我國最南端的熱帶海濱旅游城市，旅游資源豐富；在發展熱帶農業方面，有得天獨厚的自然條件和富饒的自然資源。三亞的海域廣闊，海洋資源也十分豐富. 三亞市是漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方。2000年底全市總人口(常住人口)48.31萬人(市鎮人口14.98萬人)；少數民族人口占總人口的41.

57、5，其中，黎族18.4萬人，苗族3407人，回族7096人。語言有普通話、海南話、軍話、邁話、黎話、回輝話、儋州話、蛋家話等。 三亞市行政建制為市政府、辦事處、鄉鎮政府和村民委員會。全市轄兩個管理區、一個辦事處(河東、河西管理區，南海辦事處)，5個鎮：崖城鎮、天涯鎮、海棠灣鎮、田獨鎮、鳳凰鎮(它們由藤橋、林旺、紅沙、田獨、羊欄、荔枝溝、天涯、崖城、保港、梅山等10鎮重新組成)，3個鄉(高峰、育才、雅亮)。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱5個國營農場。 三亞發展以“農業為基礎、工業為主導、旅游業龍頭”原則，處理城市各產業協調發展的關系。直至2000年，全市國民生產總值在三次產業結構中比例是

58、：第一產業占41.5，第二產業占21.4，第三產業占37.1；三次產業對國民經濟增長的貢獻率分別為：第一產業貢獻44.1，第二產業貢獻18.1，第三產業貢獻37.8。2、氣候狀況三亞屬熱帶海洋季風氣候，光照充足，長夏無冬，雨量適中。這里一年四季綠水青山花常開，自然景色奇美，是中國熱帶海洋旅游資源最密集的旅游勝地。被當今世界旅游者稱為回歸大自然旅游的“五要素”陽光、海水、沙灘、綠色、空氣，在這里完美無缺。在三亞，星羅棋布著16個旅游景點：巨石聳立的天涯海角、美麗動人的鹿回頭雕塑、潔白如玉的亞龍灣沙灘、鬼斧神工的海山奇觀、人歡浪笑的大東海浴場、壽星濟濟的南山福地，還有崖州古城、鑒真和尚東渡日本時避

59、風登陸遺址等人文景觀。3、交通狀況三亞的海陸空交通非常便利，陸上交通有三亞至石碌的鐵路、海口至三亞的高速公路和四通八達的島內公路網；海上交通有三亞至越南峴港和三亞至香港等旅游航線；空中有三亞鳳凰國際機場，已開通20多條國內航線和8條國際航線，成為三亞飛向世界的“空中走廊”。4、固定資產投資固定資產投資規模有所擴大。我市采取各種積極措施上新項目，努力落實投資資金按時到位，保證一些重點項目順利進行。全年全社會固定資產投資13.95億元，比上年增長10.3，其中，基本建設完成投資11.52億元，比上年增長12.0；房地產完成投資0.17億元，比上年下降32.3；集體、私人及其他完成投資1.92億元，

60、比上年增長4.5。 三次產業和住宅投資情況是：第一產業完成投資1.14億元，減少14.8；第二產業完成投資0.86億元，增長28.3第三產業完成投資11.95億元；增長12.3。在總投資完成中，住宅投資完成1.94億元，增長24.3。三次產業完成投資的比重分別是：第一產業占8.1;第二產業占6.2;第三產業占85.7。 重點項目建設進展順利。亞龍灣海景大酒店、亞龍灣金棕櫚度假酒店等重點工程已建成營業；亞龍灣環球文娛廣場、市排污管網工程、長豐民用天然氣管網工程等項目進展順利；南海漁貨交易中心、亞龍灣風景高夫球場、東西河綜合治理、水景公園等項目也正在加緊建設之中。 城市基礎設施配套建設步伐加快。本