1、. 花橋永泰大廈招商謀劃報告書PAGE ：.；蘇州諾亞房地產(chǎn)咨詢 第 PAGE 68 頁 共 NUMPAGES 68 頁 2007/10/12 昆山千燈市場調(diào)研報告蘇州諾亞房地產(chǎn)咨詢 第 PAGE 1 頁 共 NUMPAGES 1 頁 2007.8.28目 錄前 言第一章、市場調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、城市房地產(chǎn)市場概略三、商業(yè)房地產(chǎn)市場研討及工程競爭市場分析第二章、工程定位及商業(yè)運營方向分析一、產(chǎn)品分析二、工程定位三、商業(yè)運營方向分析四、工程開展前景預測第三章、工程SWOT分析一、工程SWOT分析二、對策第四章、招商方案的擬定一、招商戰(zhàn)略制定二、前期預備三、主力商家招商四、品牌

2、店招商五、招商執(zhí)行的提升和改善第五章、工程建議一、工程產(chǎn)品建議二、招商執(zhí)行建議前 言一個城市商業(yè)綜合體的勝利運作，離不開全面的市場調(diào)研、精準的產(chǎn)品定位、合理的整體規(guī)劃、先進的營銷謀劃等；而營銷任務的關(guān)鍵在于如何永續(xù)招商，和前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)化、調(diào)整、不斷提升質(zhì)量和規(guī)劃運營引領(lǐng)消費，及早建立可以抵御風險的防備機制，及日后逐漸完善的商業(yè)、物業(yè)、互動共榮的管理，唯如此，永泰大廈才干獲得預期的投資報答，投資者獲得適當?shù)淖饨鹗找妫\營者獲得合理的利潤空間。“永泰大廈工程即將到達主體構(gòu)造完成，全面招商在即，有必要對前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商思緒作理性的分析總結(jié)，這是由于永泰大廈將步入集團公司的矩陣拓展型方式，在

3、永泰大廈，營銷理念導入了銷售先行,售后返租，招商實施，商業(yè)物業(yè)自行組團，運營管理的格局。整個流程是一項系統(tǒng)性的工程，應不斷優(yōu)化，梳理提升，審視、改善并超越現(xiàn)狀，使之成為企業(yè)規(guī)范行為的規(guī)范化流程，以利在董事會和經(jīng)理室的決策指點下，把理念轉(zhuǎn)化為實務，把管理閱歷轉(zhuǎn)化為執(zhí)行方式，注重加強質(zhì)量教育和過程控制，使“永泰大廈為日后開辟市場的克隆之母本，力爭在“永泰大廈 全面開業(yè)的三年內(nèi)，把永泰大廈旗下的商業(yè)、物業(yè)管理公司打呵斥江蘇乃至全國知名的品牌企業(yè)，到達環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益的最正確結(jié)合！諾亞公司將秉承“專業(yè)動人，效力感人和“永泰勝利，我們必勝利 的效力理念，竭誠為永泰大廈不斷的提供全方位、多樣化

4、的效力，“協(xié)作多贏，共同開展。第一章、市場調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析1、城市開展研討昆山概略 1昆山市：昆山市位于江蘇省東部，東鄰上海，西接蘇州，北鄰太倉；是江蘇省的東大門。1989年撤縣設市，總面積927平方公里，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，土壤肥沃，物產(chǎn)富饒，這里是“百戲之祖曲的發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽為“中國第一水鄉(xiāng)，享譽海內(nèi)外。昆山物產(chǎn)富饒，盛產(chǎn)著名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉(xiāng)美稱。2昆山市城市規(guī)劃與規(guī)劃：昆山市轄10個鎮(zhèn)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)。昆山市現(xiàn)有戶籍人口65萬左右 ；昆山市現(xiàn)有流動人口70萬人左右

5、；昆山市現(xiàn)有常住總?cè)丝诩s萬人左右。12個園區(qū)：中科昆山高科技產(chǎn)業(yè)園、中國留學人員創(chuàng)業(yè)園、清華昆山科技園、昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶、昆山模具產(chǎn)業(yè)基地、昆山旅游度假區(qū)、昆山國家農(nóng)業(yè)示范區(qū)、昆山高新技術(shù)效力中心、昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆山出口加工區(qū)、花橋國際商務城。3交通現(xiàn)狀及規(guī)劃：昆山：昆山地處中國東南沿海長江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機場距45公里，約半小時車程，上海浦東機場距100公里，約1.5小時車程。港口:上海港中國最大港口、間隔 60公里、張家港距100公里、太倉瀏家港距35公里，貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達以上各港口可直接出口。 鐵路: 京滬鐵路

6、穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設有二等客貨運輸站。 公路: 蘇昆太高速公路、滬寧高速公路、蘇滬高速公路、機場路、312國道、339省道、224省道、342省道穿越其境。花橋鎮(zhèn)根本情況花橋鎮(zhèn)概略花橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境花橋鎮(zhèn)地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。素有“江蘇東大門、上海后花園之稱，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。花橋鎮(zhèn)規(guī)劃總面積50平方公里，人口45000人，已構(gòu)成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)。 花橋鎮(zhèn)距上海市中心34公里，距虹橋機場25公里，距上海浦東國際機場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30

7、公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路上海跨入江蘇的第一個交流道口就設在花橋境內(nèi)、312國道東起上海西至新疆、滬寧鐵路和同三國道北起黑龍江的同江南至海南的三亞、上海郊區(qū)環(huán)線A30，在花橋境內(nèi)與滬寧高速公路互通以及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通上海市中心至安亭上海國際汽車城，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達的交通網(wǎng)絡。花橋鎮(zhèn)區(qū)位圖2、宏觀經(jīng)濟開展情況：花橋人口分析截至2004年底花橋GDP增長分析截至2004年底花橋交通：花橋地理位置得天獨厚，區(qū)域內(nèi)各級道路縱橫交錯，且與上海、江蘇其它地域融為一體。宏觀層面上，花橋交通條件非常便利，擁有商務辦公開展所必需的最高交通可達性。陸運：鐵路方面

8、，滬寧鐵路、京滬高速鐵路東西向穿越，離華東地域最大鐵路編組站南翔鐵路編組站18公里；滬寧城際鐵路已立項建立，并在花橋設站。公路方面，滬寧高速公路東西向穿越并有花橋、陸家兩個樞紐；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并與滬寧高速公路互通；蘇滬高速公路機場路樞紐間隔 僅10公里；另外312國道東西向穿越全境。2007年9月28日開通花橋國際商務城到上海虹橋機場、到浦東機場跨省公交化班線，以及另一條公交線路為花橋國際商務城到上海人民廣場。這2條線由昆山長途汽車客運和昆山全通巴士公司營運，2條線安排的是大巴士車，共有8對車輛。水運：間隔 上海洋山深水港100公里，上海吳淞江集裝箱碼頭38公里，吳淞江橫貫境

9、內(nèi)。空運：距上海虹橋國際機場、高速鐵路虹橋樞紐25公里；浦東國際機場80公里。永泰周遍人車流統(tǒng)計10月10號 15：3016：30上A30路口：機動車307小時10月11號 9：3010：30312國道出江蘇：機動車786 輛/小時轎車225輛/小時面包車 99輛/小時貨車 434輛/小時客車 10輛/小時 公交 9輛/小時出租車 9輛/小時非機動車 84輛/小時行人 11 人/小時10月11號 13：3014：30312國道進上海機動車 593輛/小時非機動車 80輛/小時行人 18人/小時花橋國際商務城區(qū)位花橋國際商務城所在區(qū)域為原昆山市東南部的花橋鎮(zhèn)，東接上海市汽車工業(yè)城安亭鎮(zhèn)，西以吳淞

10、江為界與昆山千燈鎮(zhèn)相望，南與上海市青浦區(qū)銜接，北與昆山市陸家鎮(zhèn)和上海市嘉定區(qū)相連。花橋直接與上海市接壤，素稱江蘇“東大門，是江蘇嵌入上海的一塊寶地，享有上海的地理優(yōu)勢及江蘇的優(yōu)惠政策。同時，花橋鎮(zhèn)處于上海浦東、昆山、蘇州新加坡工業(yè)園三個國家級開發(fā)區(qū)之間，距上海市中心34公里，蘇州市中心53公里，昆山市中心16公里，是滬寧開展軸和沿滬開展軸交匯的重要節(jié)點。拋開行政界限，從經(jīng)濟地理角度看，花橋位于上海都市經(jīng)濟區(qū)較中心的區(qū)域。上海大都市區(qū)的范圍被定義為以上海為中心、以100km為半徑的輻射圈，包括上海市、蘇州市和嘉興轄屬縣市構(gòu)成的扇形區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟信息的交流往來非常親密。昆山作為蘇南經(jīng)濟區(qū)最

11、先起步的地域之一，城市經(jīng)濟特別是外向型經(jīng)濟開展迅猛，并且不斷堅持著強勁的增長勢頭。經(jīng)過對昆山所轄10個鎮(zhèn)和一個開發(fā)區(qū)的橫向比較分析來看，昆山市的首位度較高，玉山鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟總量占到全市的一半以上，其他各鎮(zhèn)中，陸家、張浦、周市、花橋的GDP較高，表達出明顯的地理分布特征。首先是這些鎮(zhèn)直接臨近昆山主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，第二是位于昆山朝上海的方向。花橋雖不與昆山中心城區(qū)直接相鄰，但是間隔 曾經(jīng)非常臨近，同時直接與上海接壤的地緣條件將是其最突出的開展優(yōu)勢。花橋周邊區(qū)域關(guān)系圖花橋國際商務區(qū)概略2000年12月，江蘇省外經(jīng)貿(mào)廳和昆山市政府共同做出“建立江蘇花橋國際商務中心的決策，商務中心集國內(nèi)外商貿(mào)辦公、展

12、現(xiàn)展銷、倉儲物流為一體，是依托上海、接軌國際、效力華東、輻射全國的現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的功能區(qū)。花橋國際商務城地處蘇滬交界處昆山市花橋鎮(zhèn)，地域面積50平方公里，間隔 上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)，東靠上海國際汽車城，正益處于滬寧經(jīng)濟走廊這一上海對外經(jīng)濟主通道的第一節(jié)點。花橋國際商務城對外交通非常便利，距虹橋機場僅25公里，浦東機場80公里，滬寧高速、同三高速(A30)、312國道均交匯于此并相互貫穿，滬寧鐵路、京滬高速鐵路在此經(jīng)過，滬寧城際鐵路已立項建立，正在規(guī)劃中的蘇州至上海的軌道交通也將在此實現(xiàn)同站換乘。2005年8月，江蘇省委省政府根據(jù)全省經(jīng)濟開展階段性變化的新特點和國際效力

13、業(yè)轉(zhuǎn)移的新態(tài)勢，對全省加速現(xiàn)代效力業(yè)作出全面部署，建立花橋國際商務城成為其中一項重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務城將按照融入上海、面向世界、效力江蘇的總定位，發(fā)揚上海的區(qū)位優(yōu)勢、江蘇的政策優(yōu)勢、昆山的本錢優(yōu)勢，高起點規(guī)劃，大手筆建立，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務效力為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務城。一年來，花橋國際商務城聘請了美國麥肯錫公司、上海城市規(guī)劃院同步推進商務城的功能謀劃和規(guī)劃任務，將商務城50平方公里分為啟動區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點開發(fā)11平方公里啟動區(qū)。花橋國際商務城將重點吸引三大特征產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營

14、銷中心、管理效力中心等；二是大公司業(yè)務流程中的后臺處置中心，包括運營支持、供應鏈處置、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構(gòu)的財務結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務流程的外移外包，包括網(wǎng)絡管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)運用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務。同時，引進與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展現(xiàn)和文化、居住等工程。力爭經(jīng)過8-10年的努力，將花橋國際商務城建立成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)效力業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇開展現(xiàn)代效力業(yè)的示范區(qū)。昆山花橋商務城18個工程開工總投資32.92億元花橋國際商務城喜獲碩果：18個商務功能工程同時開工，總投資達32.92億元。 18個工程包括港匯國際廣場、綠地企

15、業(yè)總部基地、寶灣國際物流中心、中茵總部辦公區(qū)等8個現(xiàn)代效力業(yè)和功能性工程，總投資達24.85億元，建筑面積達78萬平方米。8個現(xiàn)代效力業(yè)和功能性工程的開工將加快花橋商務城今后商務、商貿(mào)、商住等要素的合理配置，加強商務城開展現(xiàn)代效力業(yè)的競爭力。截至目前，商務城已聚集了東方海外、日本迅銷研發(fā)采購中心、亞太廣場等30多個具有一定規(guī)模的效力業(yè)工程，總投資額達200億元，總開工面積達230萬平方米。 18個工程還包括曹安公路改造工程、中央公園、綜合管網(wǎng)工程、消防特勤中心等10個根底設備和配套工程，總投資超越8億元。10個根底設備和配套工程的開工將確保花橋國際商務城在今年“出籠統(tǒng)、出功能。最高建筑達330

16、米一、規(guī)劃定位為既是重點開展總部經(jīng)濟、BPO業(yè)務以及科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的具有國際水準的國際化商務園，又是 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城市環(huán)境優(yōu)良、配套設備齊全、充溢活力和吸引力的可以提供高質(zhì)量效力的區(qū)域城市中心。二、在2.5平方公里的中心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃總建筑面積362萬平方米，最高建筑達330米，最高容積率12，百米以上高樓41棟。三、規(guī)劃戰(zhàn)略引入白色地段和混合用地理念，靈敏順應市場，加強規(guī)劃的可操作性和彈性空間；構(gòu)建新型綠色生態(tài)城市，倡導雨水搜集、中水回用、直飲水、清潔能源、綠色建材等生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運用及人性化的綠色交通體系。四、采用圈層式規(guī)劃中央公園黃金商務區(qū)為內(nèi)核，生活配套分置兩側(cè)，生態(tài)商務園外圍環(huán)繞,構(gòu)成

17、重點突出、層次豐富、特征鮮明的城市框架。五、交通體系采用格狀道路系統(tǒng)，構(gòu)建高密度、小尺度的道路網(wǎng)絡，倡導公交先導，構(gòu)建輕軌、BRT快速公交、常規(guī)公交等多種方式性結(jié)合的公共交通體系。花橋國際商務城將重點吸引三大特征產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理效力中心等；二是大公司業(yè)務流程中的后臺處置中心，包括運營支持、供應鏈處置、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構(gòu)的財務結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務流程的外移外包，包括網(wǎng)絡管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)運用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務。同時，引進與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展現(xiàn)和文化、居住等工程。力爭經(jīng)過8-

18、10年的努力，將花橋國際商務城建立成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)效力業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇開展現(xiàn)代效力業(yè)的示范區(qū)。昆山花橋商務城18個工程開工總投資32.92億元花橋國際商務城喜獲碩果：18個商務功能工程同時開工，總投資達32.92億元。 18個工程包括港匯國際廣場、綠地企業(yè)總部基地、寶灣國際物流中心、中茵總部辦公區(qū)等8個現(xiàn)代效力業(yè)和功能性工程，總投資達24.85億元，建筑面積達78萬平方米。8個現(xiàn)代效力業(yè)和功能性工程的開工將加快花橋商務城今后商務、商貿(mào)、商住等要素的合理配置，加強商務城開展現(xiàn)代效力業(yè)的競爭力。截至目前，商務城已聚集了東方海外、日本迅銷研發(fā)采購中心、亞太廣場等30多個具有一定規(guī)模的效

19、力業(yè)工程，總投資額達200億元，總開工面積達230萬平方米。 18個工程還包括曹安公路改造工程、中央公園、綜合管網(wǎng)工程、消防特勤中心等10個根底設備和配套工程，總投資超越8億元。10個根底設備和配套工程的開工將確保花橋國際商務城在今年“出籠統(tǒng)、出功能。花橋三產(chǎn)分析截至2004年底3、產(chǎn)業(yè)政策：國家從2004年下半年陸續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)采取了干涉與調(diào)控政度，詳細措施有：房貸利率上揚、網(wǎng)上備案銷售、土地資源控制及土地價錢抬高、加強對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核、提高預、銷售規(guī)范，提升介入門檻等。預售規(guī)范控制嚴厲，多層主體建筑構(gòu)造必需到達封頂才可獲得預售資歷，小高層、高層建筑必需主體建筑構(gòu)造必需完成2/3以上才干獲

20、得預售資歷。4、上述要素對房地產(chǎn)開展影響分析根據(jù)上述要素，不難看出：一系列措施使房地產(chǎn)行業(yè)的開展泡沫得到遏制，整個市場趨向理性，但也使得一些資金實力較弱的開發(fā)企業(yè)境遇為難，對開發(fā)商的資金鏈的延續(xù)性要求加強。在花橋區(qū)域內(nèi)，人們對不動產(chǎn)的投資存在較高熱情，房地產(chǎn)行業(yè)的開展存在一定的空間和時機點，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，目前已成為很多閑散資金擁有者的投資取向。二、城市房地產(chǎn)市場概略1、城市房地產(chǎn)市場供求概略花橋土地供應情況05-06大型商業(yè)地塊表位 置312國道南綠地大道綠地大道南312國道北占 地59978.9254281(商業(yè)94281)229443472199性 質(zhì)商業(yè)商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公容

21、積率2-2535-45183.5-4競得人昆山網(wǎng)進江蘇天天國際展覽公司共七宗地花橋固定資產(chǎn)投資走勢截至2004年底2、市場熱點演化預測：房地產(chǎn)整個市場開展趨勢由住宅物業(yè)熱向商業(yè)物業(yè)投資轉(zhuǎn)變，且商業(yè)地產(chǎn)在我國的開展歷程短，市場成熟度低，依然存在很多空白點，這是切入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的絕佳時機。而在商業(yè)地產(chǎn)投資取向上，最受投資客戶青睞的是投資報答率程度中上，報答曲線穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)。三、商業(yè)房地產(chǎn)市場研討及工程競爭市場分析：1、商業(yè)房地產(chǎn)市場研討商業(yè)物業(yè)的閃光點 投資是投資人為了獲得預期的效益，投入一定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動。投資的目的在于獲得投資報答。投資的理想形狀是風險小、收益高，而商

22、業(yè)物業(yè)購置投資就是具備了這個特征。、商業(yè)物業(yè)是一種以房地產(chǎn)方式存在的物化資本，因其固定性和耐久性，不會產(chǎn)生艱苦的資本損失；房地產(chǎn)的價值主要在于土地價值，土地的永存和不會損失的屬性，使得商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)價值具有穩(wěn)定性。、商業(yè)物業(yè)因土地資源的稀缺性，尤其是適宜商業(yè)的土地的緊缺。市場總是處于有限供應的形狀，從而使商業(yè)物業(yè)具有保值和升值的功能。 、商業(yè)物業(yè)在直接投資時，能生成新的價值商業(yè)利潤。商業(yè)物業(yè)在間接投資的租賃運營時，可以獲得租金收益，商業(yè)物業(yè)具有良好通用性。 、由于商業(yè)物業(yè)的總量供應不夠，市場需求量大，使商業(yè)物業(yè)具有很強的變現(xiàn)才干。 、商業(yè)物業(yè)還具有很強的融資功能。商業(yè)物業(yè)因其房地產(chǎn)屬性的固定

23、性、稀缺性以及保值升值的功能，是銀行歡迎的抵押品。理由是：商業(yè)物業(yè)是不動產(chǎn)，借款人無法轉(zhuǎn)移財富實物，且保管方便。商業(yè)物業(yè)具有良好的保值性，貸款人不用擔憂資不抵債。對借款人而言，在運用商業(yè)物業(yè)實物的同時，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。 由于商業(yè)物業(yè)具備了上述投資價值，擁有旺鋪已成為許多投資人夢寐以求的向往。 投資商鋪的理由何在？ 眾多房產(chǎn)商、購房者、咨詢專家還在為新年房價走勢眾說紛紜之時，一些有遠見的投資者早已將目光聚集在另一塊熱土商鋪。相對住宅，商鋪無疑具有更高效、穩(wěn)定、長期的投資價值。高效報答住宅房的投資普遍報答率為6%8%，而通常商鋪的報答率為8%10%，由此可見投資商鋪較投資住宅房收益

24、較大。商鋪的特點:租約穩(wěn)定租約的穩(wěn)定性是商鋪相比住宅房所具有的另一優(yōu)勢。住宅房租約期限普通為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長。長期升值好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的開展成熟不斷升值。普通住宅房所遇到的折舊問題決不會出如今商鋪的價錢計算上。商鋪的優(yōu)點并不限于以上幾點，好的商鋪風險相對較低，流動性高，贏利才干強，更有無限商機。 政策面導致商鋪熱銷2001年8月，上海房地產(chǎn)市場住宅房內(nèi)外銷房并軌，致使高質(zhì)量內(nèi)銷房價有所上漲。據(jù)信義房屋統(tǒng)計：漲幅約在10%20%，而今為眾多商家、投資者看好的非居住用房于2003年3月內(nèi)外銷并軌。經(jīng)濟開展拉動商鋪需求2001年歲末，中國參與WTO，商業(yè)、零售、金

25、融、效力業(yè)等率先開放，許多新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，國外豪強終可名正言順入境搏殺。為應對新的經(jīng)濟情勢許多銀行、零售商等已開場新的圈地運動，商鋪作為商家必爭之地，其重要位置毋庸置疑。定位于國際大都市的作為中國大陸經(jīng)濟的龍頭，其開展迅猛之勢已從歷年的GDP增幅可窺一斑自上世紀九十年代上海已延續(xù)多年增幅超越兩位數(shù)。經(jīng)濟活潑，導致商業(yè)昌盛商鋪需求自然就在大。供需關(guān)系決議商鋪價錢走勢商鋪作為一種能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，適宜其開發(fā)的土地通常較為緊缺和有限供應，總量供應的不夠，導致市場需求大，變現(xiàn)才干強。據(jù)統(tǒng)計，在上海近年所開發(fā)的房地產(chǎn)種類中，住宅約占了90%的比重，而商鋪的開發(fā)量少之又少。這種情況估計將維持一

26、段時期。即使當新興商圈逐漸構(gòu)成之時，根據(jù)商鋪的群居性，現(xiàn)有的商鋪經(jīng)常會占有一個中心位置，而誰不想擁有一個商圈中心旺鋪呢？然而，挑選商鋪與住宅不同，屬于一種較為專業(yè)的投資行為，所需的專業(yè)知識更多，目光更獨到。 2、工程周邊及同類物業(yè)競爭分析花橋商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查分析曹安路周圍主要街道業(yè)態(tài)租金分析業(yè)態(tài)最高年租金(萬)最低年租金(萬)最高元/天最低元/天餐 飲10.221.640.30服裝鞋類2.720.610.34手 機2.81.80.910.42五金建材41.52.740.34休閑美發(fā)320.910.30修繕配件3.820.610.45車 行220.360.34化 妝 品32.80.910.42煙 酒

27、 店220.610.34雜貨便利32.20.890.38家具電器2.520.450.34藥 房430.540.45照 相 館2.62.60.890.89書 店440.610.61網(wǎng) 吧650.450.41中 介2.520.850.34工程周圍主要街道業(yè)態(tài)租金分析業(yè) 態(tài)最高年租金(萬)最底年租金(萬)最高元/天最底元/天餐 飲512.280.62服裝鞋類8.513.420.68五金建材512.280.68休閑美發(fā)3.53.51.991.99修繕配件331.031.03車 行1.21.20.651.65化 妝 品2.52.51.951.95煙 酒 店52.22.280.75雜貨便利534.561.

28、03.家具電器102.52.280.85鐘表眼鏡42.82.551.37藥 房441.371.37照 相 館2.62.60.890.89書 店2.82.82.192.19中心區(qū)在建工程引見亞太廣場地 址：昆山花橋國際商務城兆豐路8號物業(yè)類別：商鋪 寫字樓建筑類別：商鋪，26層，辦公交通情況：102路、滬昆中巴、滬寧高速、A30高架樓盤價錢：5000-8000元/M2總 戶 數(shù)：462戶工程規(guī)模：占地：32513.6平米 建筑面積：146163萬平米停 車 位：289個綠化/容積率：30.9%/4.5周邊配套：商業(yè) 金衛(wèi)國際廣場、希爾頓酒點、國際汽車城工程引見：該案地處昆山市花橋鎮(zhèn)，地處花橋商務

29、中心中心區(qū)域,由江蘇美樂地房地產(chǎn)投資開發(fā)，一期將推出382套辦公用房和80套商鋪，周邊有江蘇國際商務區(qū)和硅湖大學，交通便利。開發(fā)實力：江蘇美樂地房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有二級開發(fā)運營管理資質(zhì)，注冊資金1億元人民幣。母公司為浙江亞太高科股份，公司總資產(chǎn)12億元人民幣，02、03年印染行業(yè)綜合排名第一。是浙江省重點骨干企業(yè)，國家重點高新技術(shù)企業(yè)。江蘇美樂地公司已完成和在建的地產(chǎn)占地達167439平方米，分布在紹興、杭州、昆山等各大城市，產(chǎn)品類型包括：公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓。該案規(guī)劃15萬平方米，首期開發(fā)6萬平米,單套60-160平米，整層1600平米規(guī)劃15萬平方米，首期開發(fā)6萬平米。物業(yè)形狀包括26

30、層辦公、商鋪，一期將售三百多套，總面積六萬多平方米。周邊配套：該案地處花橋國際商務城啟動區(qū)，交通興隆，距上海火車站35公里，距上海虹橋機場25公里，浦東國際機場65公里。距上海國際海港60公里，洋山深水港85公里，張家港100公里，瀏家港35公里。商務區(qū)內(nèi)有直通上海港的內(nèi)河航道吳淞江。商務城有上海公交旅游6號線、北安線、陸安專線；昆山公交有102線。內(nèi)部配套有美的VRV戶式空調(diào)、OTIS高速電梯、TOTO潔具、5A智能劃設備等；外圍配套：希爾頓五星級國際大酒店，1500畝的中國國際采購中心， 68平方公里安亭汽車城，穎奕高爾夫球場、商務城中央公園、硅湖大學等。東方海外住宅位于商務城中心區(qū)內(nèi)，3

31、12國道南側(cè)，兆豐路東側(cè)，總用地面積184024平方米，總建筑面積710720平方米主要分為商辦區(qū)和居住區(qū)兩個區(qū)，商辦區(qū)用地面積36525平方米，規(guī)劃建筑面積181200。居住區(qū)用地面積147.499平方米，規(guī)劃建筑面積529，520。總規(guī)劃用地面積：184024 M2住宅用地面積：147499 M2住宅用地總建筑面積：529520 M2住宅用地容積率：3.59住宅用地綠化率：48%商務辦公用地面積：36525 M2商務用地總建筑面積：181200 M2商務用地容積率：4.961商務用地綠化率：8% 東方海外五星級商務酒店24層高、精裝修的五星級酒店，設有一個單層高的地下室，總占地面積約為26

32、，640平方米，總建筑面積約為80，000平方米，包括：提供約400間客房；餐飲中心；會議中心；文娛休閑中心 HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中國酒店采購網(wǎng) hotelbuy HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中國酒店采購網(wǎng) hotelbuy 工程于2006年8月開工，于2007年第四季開工 HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中國酒店采購網(wǎng) hotelbuy 中國酒店采購網(wǎng) hotelbuy HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中國酒店采購網(wǎng) hotelbuy 地址：江蘇省昆山花橋鎮(zhèn)兆豐路8號國際商

33、務中心801室 HYPERLINK hqcbd/xingzhen.html t _blank 珍興國際大廈該工程是由珍興房產(chǎn)投資開發(fā)位于曹安路東側(cè)，規(guī)劃建筑面積3.3萬平方米，建筑高度18要功能為商業(yè)、文娛、辦公等，工程正在進展樁基施工中。玉源國際公館物業(yè)類別：商住樓建筑類別：高層共32層裝修情況：毛坯物業(yè)地址：花橋曹安公路與外青松公路交叉口向北200米價 格：均價3800元/平米，最高價4300元/平米價錢描畫：一次性付款、分期付款、銀行按揭及公積金貸款；貸款額度最高可貸8成。物業(yè)管理費：1.4元/平米/月容積率：2.71 占地面積：15470平米 總戶數(shù)：400綠化綠：20% 總建筑面積：

34、100000平米 停車位：600樓層情況：719套交通情況：102路、嘉安線、青安線周邊配套：中小學:安亭中小學、華東臺商子女學校、花橋中小學等；綜合商場:世紀聯(lián)華、華聯(lián)超市、麥德龍大賣場等；銀行:建行、商行、農(nóng)行；其他:另外還可享用上海生活配套，生活配套設備齊全。該工程建筑高度達99米， 為大上海安亭區(qū)域內(nèi)最高的地標型工程，建筑籠統(tǒng)醒目、現(xiàn)代。建筑外觀上，為經(jīng)典的三段式建筑形狀，以高級灰、白色為顏色搭配，交融弧形波浪型陽臺、外飄窗等時髦建筑符號元素，構(gòu)筑起現(xiàn)代、時髦、氣質(zhì)高雅的物業(yè)籠統(tǒng)。產(chǎn)品上，規(guī)劃有部分平米獨身公寓，其他戶以平米中大面積產(chǎn)品為主，滿足改善型客戶居住投資需求。本案接壤上海安亭

35、，為西上海目前最高的住宅樓，32層地標高度，左攬昆山國際商務城美景，右瞰大上海繁華都市景象，是長三角都市圈最為活潑和交融的第一線，地理位置得天獨厚。因此，本案剛推出，就博得眾多上海的客群積極購買。本案享用大上海生活圈資源配套的同時，價錢卻只需目前的3200元/平米起價，與同類工程的價錢落差極大，因此，50萬買上海市區(qū)一間普通公寓，這里卻可以買玉源國際公館一套150方的質(zhì)量大宅！配套方面：酒店賓館有有海鴻大酒店、錦江之星等；學校有安亭中小學、硅湖大學、華東臺商子女學校等；銀行如建行、商行、農(nóng)行等；醫(yī)院有曹安醫(yī)院、眾泰醫(yī)院、安亭醫(yī)院等；菜場、大型超市等，生活配套設備齊全。交通網(wǎng)絡更為興隆：每日均有

36、班車往來青浦、嘉定、上海；滬寧高速公路、上海外郊環(huán)A30、外青松公路、312國道、上海11號輕軌墨玉路站在建、同三高速等等環(huán)伺周遭；工程間隔 上海虹橋機場公里、浦東航空港公里、上海人民廣場公里，30分鐘車程即到。輕軌11號線通車后，數(shù)分鐘直抵嘉定、上海繁華市區(qū)。工程最為突出的優(yōu)勢：1、花橋商務城中心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，位置得天獨厚，傲視群倫。2、百米地標高層，絕對傲人身段，花橋首屈一指，領(lǐng)銜人居潮流之尊。3、中央特區(qū)，大戶生活，高高在上的領(lǐng)域，360度的開闊無敵景觀，俯瞰人生豪邁無邊。4、如今購買，馬上落戶成為光彩新昆山人，享用昆山城市急速開展的成果，醫(yī)療、教育等優(yōu)越資源。5、工程周遭成

37、熟生活配套設備。交通、銀行、醫(yī)院、學校、超市等環(huán)伺周邊，生活所需一應俱全。6、工程可商可住的特性，依托高科技電子專業(yè)市場的旺盛人氣，自用投資均有可靠保證。7、投資商玉源上市公司首度榮譽出品，封頂上市，彰顯公司市場自信心和資金實力。8、中國最高建筑大獎魯班獎多次獲得者、中國市政企業(yè)500強第一位上海城建恢宏鉅筑，百年房屋質(zhì)量現(xiàn)房實景呈現(xiàn)，回絕購買風險。9、社區(qū)配備休閑會所，全程公館級物業(yè)效力，高級物業(yè)高等享用。10、價錢優(yōu)勢明顯。與安亭相近樓盤比較，擁有極大的價錢空間。 HYPERLINK hqcbd/saige.html t _blank 賽格國際廣場該工程位于商務城中心區(qū),占地100畝，總建

38、筑面積20萬平方米， 其中專業(yè)IT及電子元氣件買賣場館7萬平方米，方案建為華東地域IT產(chǎn)業(yè)的買賣、展現(xiàn)平臺。中寰廣場物業(yè)類別：辦公、酒店式公寓、商業(yè)建筑風格：明快而不失典雅、雙子環(huán)抱占地面積：15589平米建筑面積：84700平米，其中商業(yè)9800平米，地上建筑面積75000平米面積范圍：辦公60-1200多平米容積率：4.8綠化率：30%可售套數(shù)：851套左右周邊環(huán)境配套：上海國際汽車城、江蘇國際商務大廈、易初蓮花超市等綠地21城綠地21城別墅物業(yè)類別:普通住宅 低密度超大規(guī)模社區(qū)建筑類別:聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅、新花園洋房、電梯公寓裝修情況：毛坯物業(yè)地址：上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道

39、555號價錢：均價78萬元/套物業(yè)管理費：1.20元/平米/月容積率：0.60綠化率：45%樓層情況：混合型交通情況：滬寧高速、A9、A11、312國道，40分鐘無縫對接上海市中心特設群眾社區(qū)巴周邊配套：中小學:社區(qū)自備,幼兒園:中國福利會幼兒園,綜合商場:聯(lián)華超市第一上海該工程由第一上海置業(yè)昆山投資房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理，位于商務城中心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓，總建筑面積為48000平方米。10 中國國際采購中心中國國際采購中心工程，規(guī)劃占地面積1400畝，建筑面積180萬平方米，總投資達50億元人民幣，為江蘇花橋國際商務城建立的中心工程。工程分為兩大

40、區(qū)域：展現(xiàn)展貿(mào)區(qū)和配套效力區(qū)。展現(xiàn)展貿(mào)區(qū)建筑面積120萬平方米， 規(guī)劃布置年年性展館群和8萬平米大型主題展館；配套效力區(qū)建筑面積60萬平方米， 規(guī)劃布置五星級酒店、商務辦公大樓、國際會議中心、旅游購物中心、公寓式酒店和中外貿(mào)易博物館。 中國國際采購中心旨在以宏大的規(guī)模，精良的設備、出色的管理、一流的效力， 為中外企業(yè)全方位提供國際商品采購平臺。中國國際采購中心CIPC是由昆山花橋展覽中心斥資打造的超大型國際采購平臺，是江蘇花橋國際商務城的中心工程之一。工程建筑面積160萬m，總投資達60億元人民幣。其中，展館總建筑面積為100萬m，商務配套效力建筑面積為60萬m。工程規(guī)劃布置主題性展館、年年性

41、展館和配套效力設備。年年性展館劃分為國際商品館區(qū)包括美國館、德國館、歐洲館、日本館等進口商品館，和國內(nèi)商品館區(qū)包括知識產(chǎn)權(quán)館、動漫玩具館、電子館、機械館、機床模具館等。CIPC旨在以暫時展覽與年年展貿(mào)相結(jié)合、電子網(wǎng)上買賣與實物展貿(mào)相結(jié)合、進口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合的“三結(jié)合獨特業(yè)態(tài)，為不同行業(yè)、一定層次和一定規(guī)模的中外企業(yè)打造一個超大規(guī)模的展貿(mào)平臺第二章、工程定位及商業(yè)運營方向分析一、產(chǎn)品分析1、 工程根本情況規(guī)劃用地面積：3568總建筑面積：26226建筑占地面積：1634建筑密度：45.5%容積率：7.3綠化率：18%總高度：76.2M泊車位：75輛 其中地下25輛，地面50輛地下室

42、一層，為地下車庫，面積約1634。地上19層，15層建筑面積為8170，為銀行、商場、咖吧、超市、商務中心等用途。6-19層建筑面積為16422，為辦公寫字樓。19層屋頂可用做設備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺等。 2、產(chǎn)檔次置分析本工程位于昆山市花橋鎮(zhèn)花橋國際商務城中心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，位置得天獨厚，傲視群倫。可以吸納該商圈內(nèi)現(xiàn)存及潛在的宏大商機。3、產(chǎn)品形狀分析 永泰大廈建筑主體為20層，其中地下1層，地面19層；地面部分分為5層裙房及另外14層。整幢建筑配置電梯兩部，消防通道兩處；裙房部分五自動扶梯，不利于人流的通達，對后期的運營存在一定的負面影響。從一層至十九層僅有兩部

43、電梯供人群上下運用，較為擁堵，無形中降低了物業(yè)質(zhì)量。二、工程定位1、工程的定位原那么及思緒充分思索多行為與商業(yè)的有機整合，既保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)方式進展商場動作；充分思索多行為與商業(yè)的有機整合，既保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)方式進展商場動作；充分思索本案所處商圈的特征與運營文化嫁接，創(chuàng)建本案的中心商圈的競爭力；“租得滿、做得旺為大前提，對本案的投資者，租賃運營商戶，效力的消費人群進展合理而準確的市場定位。以“做得旺為終極目的，進展招商定位，功能劃分和商戶組合；以本案的目的消費群作為市場宣傳推行的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌籠統(tǒng)；優(yōu)先引進中心主力店。設計具備本身特征

44、的營銷戰(zhàn)略，推出適宜市場的投資種類。充分思索本案所處商圈的特征與運營文化嫁接，創(chuàng)建本案的中心商圈的競爭力；“租得滿、做得旺為大前提，對本案的投資者，租賃運營商戶，效力的消費人群進展合理而準確的市場定位。以“做得旺為終極目的，進展招商定位，功能劃分和商戶組合；以本案的目的消費群作為市場宣傳推行的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌籠統(tǒng)；優(yōu)先引進中心主力店。設計具備本身特征的營銷戰(zhàn)略，推出適宜市場的投資種類。2、目的客戶定位從我司操作的其他商業(yè)物業(yè)分析，購買商業(yè)物業(yè)的客戶主要以投資客戶為主，以運營戶為補充。而投資客戶的分布具有分散性，既分布在全市其他區(qū)域，也有較大一部分區(qū)縣或外地。故本工程的目的客戶群除

45、抓住目前江北區(qū)即將拆遷的運營戶和本區(qū)的投資者外，還應重點向其他區(qū)域分散。區(qū)域分布：1花橋區(qū)、昆山區(qū)2上海區(qū)、長三角周遍地域3遠郊區(qū)縣及外地客戶層面劃分：主力客戶：專業(yè)地產(chǎn)投資者；其他區(qū)域看好江北區(qū)商業(yè) 開展前景的運營戶；次要客戶：有一定積存，希望經(jīng)過投資物業(yè)獲得穩(wěn)定收入的群體客戶特征：1、看好花橋區(qū)域的商業(yè)開展前景；2、看好本工程較高的投資報答；3、對商場的運營及管理比較關(guān)懷；4、運營戶有豐富經(jīng)商閱歷；5、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識，頭腦比較冷靜。綜上分析，本工程雖然是綜合性商業(yè)物業(yè)，但目的客戶群與亞太廣場、中寰廣場等商業(yè)物業(yè)的目的客戶存在部分的重疊，競爭比較猛烈。投資者和運營戶的選擇面比較

46、廣，要有效抓住目的客戶，除做出產(chǎn)品本身的個性特征及提高產(chǎn)品的檔次外，在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上我們需求下足功夫。3、運營業(yè)態(tài)功能定位在第一章的工程分析篇章里，我們對周遍商圈進展了客觀、詳實的調(diào)查研討，在第二章我們對工程客戶群體也進展了論證，基于以往的操作閱歷，在滿足此工程的客戶需求功能下我們對此工程的業(yè)態(tài)做了如下定位和建議：大型商業(yè)：建議：時髦名品、特征餐飲、風情咖啡、休閑文娛金融中心：建議：金融效力業(yè)和商業(yè)銀行SOHO辦公：建議：讓辦公人群最大程度地享遭到任務的樂趣和生活的自在4、運營業(yè)態(tài)功能規(guī)劃地下一層停車場，建筑面積約為1634商場運營方式15層，建筑面積為8170集合時髦名品、特征餐飲、風情咖啡、

47、休閑文娛星級酒店方式610層，建筑面積為5865經(jīng)濟型酒店 SOHO辦公1119層，建筑面積為10557， 竭力營造：最大程度地享遭到任務的樂趣和生活的自在。5、運營方式組建建議：花橋國際商務城中心區(qū)域的構(gòu)成，勢必會成為花橋壯觀的景點，廣泛地與旅游機構(gòu)，旅游局文化機構(gòu)協(xié)作，借游客群體優(yōu)勢，吸引至本商場觀光。在運營傳統(tǒng)商品根底上，強調(diào)配套及特征效力。旅游觀光購物、飲食、文娛、休閑一體化特征主題運營6、業(yè)態(tài)定位相關(guān)建議：商場的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議B1停車場F1超市及字號商戶，表達蘇州及昆山傳統(tǒng)飲食文化食文化特征，構(gòu)成飲食文化，并提供一些特征F2青少年潮流時髦用品專區(qū)。包括服飾、鞋帽

48、、精品、IT音像制品、特征飲食網(wǎng)吧引入各類手任務坊，航模、手工藝品。F3中高檔品牌時髦用品包括服裝、鞋類、化裝品、皮具、精品設立美容、美發(fā)、美甲、美體的專業(yè)會所機構(gòu)，以及書吧、網(wǎng)吧在購物之余，提供全面配套效力。F4旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫、中藥材引入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特征運營商戶，并吸納1-2間品牌旅游公司提供各類效力。F5茶樓，美食設立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊。添加商場休閑觀光功能。以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特征粵劇藝術(shù)扮演帶動飲食消費。F6-F10經(jīng)濟型酒店溫馨、干凈、衛(wèi)生F11-F19SOHO辦公最大程度地享遭到任務的樂趣和生活的自在。F19頂自在休閑用做設

49、備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺等商品定位以運營中高檔商品為主，提供完善的配套及特征效力，全面提升運營籠統(tǒng)，表達工程定位優(yōu)勢及長久市場競爭優(yōu)勢。功能定位集旅游觀光、購物、飲食、文娛休閑于一體的立體花園式商場。商場的目的客戶定位租賃運用商場的目的群分析品牌籠統(tǒng)店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個體工商戶目的群特性：以運營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。中小型商戶以薄利多銷作運營目的，缺乏精品特征運營認識。租金接受力較低，普遍存在街鋪運營概念。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)運營商戶，運營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體。商場的目的消費群目的投資運營者及消費群

50、體分析本工程所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋一切年齡階層的消費者。估計：主體消費群在18-35歲占45%，35-45歲占35%，45以上占20%。所以在功能規(guī)劃上盡能夠滿足各年齡段消費需求。15-25歲A.屬于激動性消費心思，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。B.消費力以中低檔為主，以購買快速耗費商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。25-35歲A.具有一定的經(jīng)濟才干及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心思較為成熟。B.消費力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔適用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化裝品、音像圖書制品、鐘

51、表、家居用品等。35-45歲A.較強經(jīng)濟才干及支配權(quán)，追求品牌適用型產(chǎn)品為主，消費心思成熟理性。B.消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化裝品、音像圖書制品等。C.注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及文娛享用。特征定位1、立體化的步行街，層層皆地鋪；2、具有極強的休閑、觀光、游覽功能，集購物、飲食、文娛、休閑于一體。三、商業(yè)運營方向分析 從宏觀方面來看，目前，主要城市商業(yè)的競爭日趨猛烈，這一景象充分反映了我國的市場環(huán)境已發(fā)生了艱苦的變化。90年代以來所發(fā)生的這一變化帶有本質(zhì)性和深遠性，它將對我國商業(yè)企業(yè)的運營活動產(chǎn)生長

52、期的影響。能否認識這一變化的本質(zhì)，并及時調(diào)整企業(yè)的運營戰(zhàn)略來順應這樣的變化，是商業(yè)企業(yè)能否生存和開展的重要前提。 變化之一，是我國商品的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化。我國已全面進入了供大于求的買方市場。商品的滯銷和積壓曾經(jīng)成為一種普遍的景象。在我國的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造沒有完成根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)的運營機制沒有最終完善之前，這一初級形狀的買方市場局面還會繼續(xù)相當長一段時間。 變化之二，是我國主要城市的商業(yè)規(guī)模迅速膨脹，供量急劇增長。以上海為例，至1996年僅零售商業(yè)面積已達980萬平方米，比1991年的419萬平方米添加了一倍多。這種商業(yè)開展規(guī)模明顯超越社會消費需求開展規(guī)模的景象在我國其他一些主要城市也很突出。 變

53、化之三，是城市居民的消費資金投向出現(xiàn)了多元化的趨勢，從而抑制了商品消費需求的增長速度。從上海來看，除購買商品之外，居民的資金至少出現(xiàn)了其他四個方面的投放趨勢，一是購置住房或預備購置住房；二是投向子女教育；三是投入旅游；四是金融投資；另外，在證券、外幣、集郵等市場的投資非常活潑，劇烈的個人資產(chǎn)增值認識已在相當大的程度上對消費品市場的購買力產(chǎn)生了分流。 變化之四，是城市形狀的變化使城市商業(yè)的格局隨之發(fā)生變化。近幾年城市大規(guī)模的市政改造，已使一些主要城市的形狀發(fā)生了艱苦變化。一是出現(xiàn)了區(qū)域功能的多元化；二是出現(xiàn)了商住區(qū)域的分別化；三是出現(xiàn)了交通樞紐的集約化。城市形狀的變化已使區(qū)域性商業(yè)，小區(qū)性商業(yè)以

54、及樞紐性商業(yè)成為城市零售商業(yè)開展的重要方向。 變化之五，是國際商業(yè)權(quán)利已開場進入我國市場，其良好的運營素質(zhì)和強大的運營實力，已對國內(nèi)商業(yè)企業(yè)構(gòu)成了很大的壓力。 競爭形狀的變化：首先，開場由商品競爭趨向于效力競爭；其次，開場由實力競爭趨向于特征競爭；再次，開場由銷售競爭趨向于顧客競爭復次，開場由單體競爭趨向于區(qū)域競爭。 這些趨勢的出現(xiàn)闡明，隨著市場環(huán)境的變化，已使我國一些主要城市的商業(yè)競爭進入新的階段，認準這些開展趨勢，才干促使商業(yè)企業(yè)及時地調(diào)整運營戰(zhàn)略，占據(jù)有利的競爭位置。本工程的運營開展方向必需依托花橋國際商務城的現(xiàn)狀為根據(jù)和導向，徹底交融到區(qū)域環(huán)境當中，尋求市場空白點和訴求點，防止與現(xiàn)存強

55、勢業(yè)態(tài)的對抗與沖擊，走本身的特征化和個性化開展道路。四、工程開展前景預測在充分利用區(qū)域現(xiàn)有資源的前提下，采取差別化的特征運營，隨著整個花橋國際商務城的開展和提升，以及商業(yè)環(huán)境的不斷成熟和完善，在此時入市的永泰大廈定能獲得利潤空間的永續(xù)性和長增性，成為區(qū)域內(nèi)乃至全國的知名商業(yè)物業(yè)。第三章、工程SWOT分析一、工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢Strengths地段:位于312國道與外青松公路交界處，花橋國際商務城中心區(qū)范圍內(nèi)；交通:312國道與A30高速公路近在咫尺；政策:花橋國際商務城受省級政府的支持，政策優(yōu)惠，給商業(yè)工程提供了寬廣開展空間。2、工程優(yōu)勢(Weaknesses)區(qū)域運營籠統(tǒng):以中低檔

56、產(chǎn)品運營為主，產(chǎn)業(yè)籠統(tǒng)較為混亂，對品牌商戶投資運營及外區(qū)消費群體缺乏吸引力；人流:中心區(qū)域的構(gòu)成，尚需一段時間，如今人氣缺乏；工程本身硬件：裙房部分無自動扶梯，局限了運營業(yè)態(tài)的選擇范圍，整個建筑主體僅有兩部電梯，影響了人流的通達性。3、工程時機(Opportunities)運營方式:在區(qū)域市場中缺乏新型的主題特征商場。商業(yè)價值提升:交通及區(qū)域籠統(tǒng)提升，購買力加強，吸引多類運營商戶進駐運營；商業(yè)空間：目前，區(qū)域市場處于開展提升階段，存在市場空白點，時機較多。4、工程要挾(Threats)業(yè)種、業(yè)態(tài)的分布：運營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復疊運營景象。目前區(qū)域開展形狀：尚未構(gòu)成氣候，招商難度增大，

57、而且中心區(qū)內(nèi)運營規(guī)模龐大，品牌客戶群體是共同招商對象。附：現(xiàn)存資源優(yōu)勢投資優(yōu)勢昆山市花橋鎮(zhèn)在中國華東地域以其獨特的七大優(yōu)勢和日臻完善的投資環(huán)境，凸現(xiàn)其勃勃活力的開展空間。汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)已成為花橋鎮(zhèn)的特征產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十多年的努力構(gòu)筑了較為完善的集汽配制造、精細機械、新型電子元器件、光電子資料、電器設備、新型建材和現(xiàn)代商貿(mào)物流為一體的工業(yè)體系，最終使花橋鎮(zhèn)構(gòu)成低本錢、高產(chǎn)出、廣就業(yè)、又符合可繼續(xù)開展戰(zhàn)略的現(xiàn)代化工商貿(mào)重鎮(zhèn)。區(qū)位優(yōu)勢花橋鎮(zhèn)緊臨國際大都市上海，地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園，可就近

58、吸收他們勝利的管理閱歷，分享他們?nèi)找鏄?gòu)成的優(yōu)勢。交通優(yōu)勢花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊，素有“江蘇東大門、上海后花園之稱。距上海市中心34公里，距虹橋機場25公里，距上海浦東國際機場65公里，距吳凇集裝箱碼頭30公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路上海跨入江蘇的第一個交流道口就設在花橋境內(nèi)、312國道東起上海西至新疆、滬寧鐵路和同山國道北起黑龍江的同江，南至海南的三亞、上海郊區(qū)環(huán)線A30，在花橋境內(nèi)與滬寧高速公路互通以及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通上海市中心至安亭上海國際汽車城，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達、便利高效的交通網(wǎng)絡。配套優(yōu)勢花橋鎮(zhèn)消費生活用水全部由采集陽

59、澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團公司組團供水；自建35KV變電站二座、在建110KV變電站一座和籌建的220KV變電站一座；先進的光纜、寬帶通訊網(wǎng)絡；效力周全的中國銀行、建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機構(gòu)和海關(guān)、商檢機構(gòu)；技術(shù)一流的上海瑞金醫(yī)院專家治療中心；德國風格的綠地國際生態(tài)居住區(qū)；現(xiàn)代物流承載平臺江蘇國際商務區(qū)。完善的根底設備為企業(yè)的運轉(zhuǎn)提供了良好的硬體環(huán)境。政策優(yōu)勢前來花橋鎮(zhèn)投資的企業(yè)都可以享遭到國家的各類優(yōu)惠政策和地方政府扶持企業(yè)開展的有關(guān)政策。1外商投資的消費型企業(yè)，所得稅按15%征收。其中運營期在10年含10年以上的，從獲利年度起，前兩年免征，后三年減半征收。2產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免

60、所得稅期滿后，按10%稅率征收。先進技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延伸3年減半期，減半后稅率按10%征收。3外國投資者以從企業(yè)分得的利益在中國境內(nèi)再投資，舉行或擴建產(chǎn)品出口型企業(yè)或先進技術(shù)企業(yè)，運營期不少于5年的，經(jīng)稅務機關(guān)核準，退還其投資部分已交納的所得稅40%-100%的稅款。4中外合資企業(yè)的外國投資者，從企業(yè)分得的利潤匯出境外，免征匯出額的所得稅。5外商投資企業(yè)的出口產(chǎn)品、除原油、廢品油和國家另有規(guī)定的產(chǎn)品外，免征增值稅。6鼓勵類工程，其進口設備免征關(guān)稅、增值稅；凡符合有關(guān)規(guī)定，在投資總額內(nèi)購買國產(chǎn)設備的40%可從購置設備當年比前一年新增的所得稅中抵免，并按設備價值的40%在營運本錢