1、.PAGE ：.；新族車站南路工程建議方案在對新族車站南路的規劃設計進展了初步了解的根底上，我司根據多年來本市住宅工程的實操閱歷和對2005房地產市場的開展前景的了解，對本案做如下建議：產品規劃設計建議產品設計方面據圖紙來看，2#、3#、4#樓的戶型分布為：兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳三種，兩房兩廳面積為76.2697.54，共5種面積分配；三房兩廳面積從102.41130.08，共13種面積配比；四房兩廳分兩種面積，分別為153.73和163.77。 在2005春季房交會上，我們對參展客戶做了一次對產品需求情況的市場調查，分析得出，購房對象希望購買的產品面積以100120為主，占調查人數的3

2、5.9%；其他分別依次為80100 、120140 、80 以下及140180 ,分別占24.1%、22.3%、7.6%、7.1%。可接受產品戶型構造以三房二廳二衛為主，占調查人數的57.8%；其他分別依次為二房二廳一衛、四房二廳二衛和五房二廳二衛,分別占23%、12.7%、1.8%。如以下圖 可見，本案產品的戶型及面積配比根本與調查結論一致，但還有部分地方有待商榷。四房兩廳的面積可根據市場需求情況適當調小。從本案的產品設計上可看出一個突出特點，那就是開發緊湊型住房產品。從目前上市產品看，全工程均做緊湊型住宅的開發商幾乎沒有，普遍想法是大大小小一網打盡。這樣的做法直接減弱了工程開發特征，使目的

3、客戶群界定模糊。因此，勝利的開發商如萬科，在開發產品上越來越注重做“減法，即鎖定目的客戶，針對性開發，而放棄了那種“小而全或是“大面全的開發理念，如“17英里、“東海岸等，就大獲勝利。所以，本案開發商在產品設計上，設計理念應有一慣性，全案產品設計緊跟“緊湊、適用的原那么。根據市場調查，目前需求四室二廳的客戶占12.7%，但需求140-180的客戶只占7.1%，這充分闡明，客戶需求的四室二廳是緊湊型的，需求四房二廳的功能，但并不需求一味的大面積。因此，建議：四室二廳的面積在130150為宜。按2800元/均價計算，最大的住宅產品，總價也只在42萬左右，最大限制的滿足了市場接受才干。如按163.7

4、7計算，套價最高將突破50萬，與此區域市場公寓型住宅的接受力較為背叛。 22#、3#、4#樓戶型設計可適當參與錯層設計。 據調查，書香名邸三室二廳住宅均為平層設計，四室二廳146有錯層設計。因兩工程相距太近，同質競爭必將兩敗，為了尋求產品差別性，建議：二室二廳和三室二廳設計部分錯層住宅戶型。 根據對2005房交會客戶的市場調查可看出：隨著房地產市場開展及大量小高層、高層產品出現，居民對質量明顯高于多層的小高層及高層產品接受度有所上升。在戶型構造上，平層錯層各有需求，錯層大受青瞇，喜歡錯層設計的客戶占受訪者的52.4%。如以下圖 本案將目的客戶群定位于年輕的中產階級，因此，他們對時髦的事物接受力

5、強，對錯層住宅也有一定需求。假設能調整部分單元或部分樓層的戶型設計，使戶型更豐富多樣，選擇性更大，對銷售任務必將有促進作用。 31#樓小戶型的戶型與面積配比有待豐富。 1#樓雖只需15層，除去兩層商業，住宅有13層，總合1萬多平米，208套。但這么大的體量，只需兩種面積/戶型可供選擇，市場風險不言而喻。 目前，小戶型上市量較大，為了尋求差別賣點，降低風險，開發商紛紛在戶型設計上下功夫，推出多樣化戶型以供選擇，最大限制滿足市場需求。如螞蟻工房的戶型設計就多達18種，面積從1875不等。 經過對書香名邸之書香偶寓的調查，我們發現，其面積配比也只需32與55兩種，起價3205元/面積分攤率為28%。

6、戶型為單間和一室一廳兩種。 因此，建議：本案小戶型面積和戶型多樣化，定能構成差別銷售，博得市場。 4商務辦公企業不喜歡復式設計，因此建議拿出部分樓層改為平層，以滿足此部分客戶的需求。 根據我司對本案目的客戶群的分析，小戶型除了住家和投資的以外，應有部分商務辦公的客戶。但經市場調查發現，大部分企業都不接受復式辦公樓的設計風格。緣由是：同樣的面積，假設是平層會更顯大氣，分為兩層，視野過于局促。同時，分析因此消費心思導致工程銷售失敗的案例，如：湘域中央。其臨街工程“炫彩特區原推出的復式產品，因大部分商務辦公的企業不接受而導致在試銷兩個月后，停頓銷售，更改圖紙以便更順應市場需求。因此，我司建議：1#樓

7、中拿出幾層樓面，改為平層，降低層高。這樣能添加可選性，也可降低銷售風險。同時還可增多可售面積，獲取利益最大化。裝修規劃方面在2005春季房交會上的調查顯示，購房更求理性，選擇裝修房人數為數不少，闡明精裝修房是一個開展方向。調查中，35.5%的購房對象選擇了需求提供裝修套餐。隨著我國住宅建立產業化速度的加快,人們的消費認識逐漸成熟,人們越來越認識到毛坯房存在諸多弊端:一戶裝修,四鄰不安,耗時費力,勞民傷財,更嚴重的是有的業主自行改動房屋構造、拆承重墻等,呵斥房屋滲漏及平安隱患等。精裝修房以其省時省力,后期裝修本錢低、處理二次裝修污染、平安有保證等優勢得到越來越多的市民認可。這闡明：精裝修房是一個

8、開展方向。 根據本案的物業組合特征，有小戶型和公寓住宅兩種，如將兩種物業綜合推出各具特征的裝修套餐式效力，定能博得市場歡迎。特別是對小戶型的銷售是個利好音訊。同時，為公寓部分也設置精裝修套餐，加大集團采購量，能為開發商博得較大的價錢優勢。 同時，將裝修款計入總房價，可辦理到銀行按揭，也是深受客戶歡迎的，屆時，可將此舉措作為一個銷售戰略推行。外立面設計工程外立面設計新穎，可起到標志作用，同時勾起客戶的光彩感，從而產生購房愿望和激動。而本案欲打呵斥質量樓盤、地標式工程，那么更應注重外立面設計。就目前的外立面方案而言，我司作以下建議：四棟高層，外立面的線條均為筆直簡約型，顯得過于硬朗。本案是住宅工程

9、，外立面硬朗使人短少住家的溫馨感。因此，建議：部分用曲線處置，如鐵藝陽臺、角線等，以弱化太硬的籠統。目前外立面的顏色為淺灰色，而本案區域環境比較雜亂、陳舊，因此，建議：工程的外立面顏色應跳出環境影響，構成奪目的色差，從而構成地標工程特征。1#樓兩面臨街，臨街面長。目前思索外立面美觀的需求，用到有色鍍膜玻璃。我司建議，在現有根底上，采用雙層中空隔音隔熱鍍膜玻璃。這樣的配置更能突出人性化設計，既保證了個人私密空間又節約了能源，不用忍受噪音與熱氣。2#、3#、4#樓均有部分臨街開窗的景象，由于采用全落地凸窗，玻璃面積大，為了隔音隔熱的人性化需求，也建議采用雙層中空隔音隔熱玻璃。小區硬件設備配套電梯配

10、置目前在商住樓中普遍存在一個問題：電梯過少超負荷運轉，而業主卻經常受電梯擁堵之苦。本案1#樓電梯三臺，假設本樓208戶全部為居家業主，按一戶1-2人計算，那么電梯勉強夠用。但因本案的地理位置相當有利，交通興隆，加之周邊駐長辦等機構較多，因此，會有一定商務辦公的業主，因此，電梯會顯擁堵。但從開發商的角度出發，增設電梯會導致減小可售面積，開發本錢、運營本錢雙添加的困難。因此，建議：在已有電梯的情況下，分層運用。如分單、雙層停靠或是集中樓面停靠，使電梯運用更謹然有序。假設條件允許，在立體花園部分增設觀光電梯。一那么減輕電梯壓力，二那么可使業主在出門和回家時感受綠色生態之美，有利于調整身心，更顯人性化

11、關懷。三表自動抄送系統 在快節拍的任務壓力下，人們越來越不愿被買電、交水費、交煤氣費這些生活中的雜事所煩累。而本案的目的客戶群多為年輕中產階級，此種消費心思更加明顯。為了減小此類生活瑣事給業主帶來不便，建議全小區采用“三表自動抄送系統，以提高生活效率。 3配設小區局域網 如今的住宅開發，普通都有寬帶網入戶的配置。在此根底上，建立小區局域網，將大受業主歡迎。利處有三：首先，目的客戶群以年輕人為主，他們習慣網絡生活。加設局域網，便于鄰里溝通，也就增大了朋友帶朋友買房的契機，利于帶動銷售。 其次，加設局域網，也就是多了一個鄰里間不出門就可以溝通的平臺，使本小區文化生活更加豐富。更添加了智能化先進性要

12、素，提升了小區品味，使業主生活更為時髦、新銳。本案的目的業主較為年輕，即想多交朋友促進鄰里交流又不愿相互添費事，有這樣的交流平臺，定能大受歡迎。如“新星小區加設局域網后，業主熱烈歡迎。“金碧文華也將局域網作為艱苦銷售賣點予以宣傳。 第三，便于物業管理，便于業主與物管與開發商的交流。經過人性化的關懷，促進溫情銷售。4一卡通門禁系統 住宅小區的居家平安，永遠都遭到業主的艱苦關注。如能設立加強小區平安管理的門禁系統等智能化配套，以處理小區業主的后顧之憂。特別是經常出差的業主，更會放心任務。 同時，智能化配套越多，就越能支撐較高的售價。絕對人車分流小區占地不大，公共綠化空間的占地面積不大。因此，希望小

13、區的停車問題全部經過地下車庫來處理，樓與樓之間盡量不停車。但因有新一佳超市的介入，因此要很好地處置購物客戶與住家戶的停車問題，最好能分區停放，便于管理，也添加了平安系數。小區功能性配套設備物業公司 住宅業主對日后的物業管理越來越看重，如能引進國際、國內著名的物管公司如戴德良行、第一太平戴維斯、浙江綠城等進展物管，定會為本案增彩不少。2物管效力提供個性化保姆、半透明保安、隱形清潔工等貼心效力，使住戶享用“英式貼身管家效力。同時推出“精英管理概念，除保安、保潔和保養外，更推出mini好姐家居效力、mini小廚美食效力、私人助理、代租代售等附加效力。 3完善泛會所 經過了解，在各樓宇一樓架空部分有泛

14、會所配套。建議：完善本小區的會所功能，將“女子會所、商務會所和健身會所三大會所概念引入其中。設立女子SPA館、康體健身館、紅酒會、雪茄屋、美食街、室外羽毛球場、乒乓球場等文娛健身設備。這些設備都是本案所在區域所沒有的部分場館還可同時對外開放，為開發商發明多元化運營思緒，同時廣開財源。 會所部分引入“首個國際化積分制會所概念，與銷售任務嚴密接合，詳細操作手法，在銷售戰略部分說細論述。 6小區園林景觀建議小區占地不大的情況下，要將園林景觀做好不是容易的事。建議：小區園林景觀設計應有豐富的文化內涵，經過園林的文化 特征，拉升小區的文化特征，使建筑不再是單一的建筑，房子不再是物理的房子，精神和文化在小

15、區飛揚。利用小區多重立體綠化體系，融入小資情調的配套設備，如書吧、咖啡吧等，使景與配套完美結合，景中有情，景中有文化。 二、推行戰略建議 本案由小戶型公寓、純住宅電梯小高層及部分商業組成。在此，我司將對各部分物業提出相應推行建議。1小戶型推行概念 小戶型推出市場曾經過了三代演繹，而本案推出的小戶型是： 首推第四代共享型Condo社區 第一代小戶型公寓是大戶型的邊角料，多為滿足總建筑面積要求而拼湊。 第二代小戶型公寓多為普通或中低檔裝修，物管較差導致設備快速老化，多無法到達真正酒店式管理的程度，物業籠統和居住平安性下降，會所設備無特征可言。 第三代小戶型公寓是有較高品味的酒店式公寓。 第四代小戶

16、型公寓即代表著時髦與新銳，講求資源共享、生活更為便利、輕松自在的Condo社區。 Condo：源于美國，是都市高級公寓，是一種比Apartment更高級的公寓物業，具有完善的高檔生活配套和休閑設備的集合社區。它崇尚共享精神，將都市資源與社區資源利用到極至。 Condo宣言：正由于年輕，所以更要住在城市的中心，看更璀璨的燈火。 正由于喜歡自在自在，所以更要有繁華的生活氣氛、省略掉繁瑣的生活細節。 正由于一個人匆匆打拼，所以更要有一個豐富有的公共空間，分享社區的樂趣。 正由于生活中經常有壓力，所以更要與鄰居們交好，做好朋友，不做陌生人。Condo社區：不止于一促物理形狀的房子，更是一種生活方式，一

17、種社區文化，是一個張揚個性的社區空間。2住宅部分的推行概念 在Condo概念的根底上，將住宅部分的最大特征“戶戶有入戶花園引入推行中，提煉出： 星城上空的庭院世家 經過對“自然派院風景的解讀，讓人們了解到只需別墅才有的庭院生活引入小高層住宅所帶來的住宅革命的意義。將院落功能引入摩天大樓、高層住宅，刻意講究獨門獨院的私家門戶天地，給每家每戶的門前窗外都配上小巧多姿的私家小獨院，展現出與眾不同的個性空間，同時也是在城市上空充分釋放盼望交流的人居佳境。進一步延伸了Condo社區的概念，使推行在一個概念上進一步升華，從而使推行任務更具整體延續性。滿足消費者對自然生活、生態生活的追求。住宅消費越來越講究

18、自然生態環境。而城區內的住宅區，往往因地塊限制不能很好的表現生態。而本案高達40%的綠化率、立體綠化構造，很好地表達了城市中的自然生活。“院生活、院風景概念，從建筑設計來看，入戶花園使生活在高層住宅的人們有了自已的私家院落，更能親近自然，感受自然。因此，“院生活概念是本案獨具特征的亮點。表達個性生活。私家入戶花園也是個性生活的所在，更能迎合目的客戶群的消費心思和生活需求。因此，把私家花園所營造出的私院生活和由此而產生的私院風景，更能打動目的客戶群。 更具時髦前衛氣味。此推行概念簡約、流暢，行文具有一定的時髦前衛氣味，滿足目的受眾的消費心思習慣。3案名建議案名一： 新族帝梵尼 TIFFANY G

19、ARDEN 都心華府 世襲尊崇帝梵尼的由來：TIFFANY，是美國首屈一指的珠寶世家，從19世紀到今天，TIFFANY一直是光彩品牌，是時髦風格，是藝術圖騰，是位置和財富的象徵，更是優雅精致的上層生活方式的流露。案名釋義：參與“新族以提升公司品牌籠統，和開發產品的 系列性，使客戶更多的了解公司，從而產生信任感和品牌認同感。用“帝梵尼來表達產品的上乘質量，豐富有了小區“精品、光彩、時髦、藝術等內涵。表達地理位置和小區質量兩方面的尊貴與稀缺。即： 繁華都市里的高質量住宅區。案名二： 九日華都 九日閑居 華美之都案名緣起：東晉詩人陶淵明著有一首，其云：余閑愛重九之名，秋菊盈園，而持醪靡由，空服九華，

20、寄懷于言。世短意常多，斯人樂久生。日月依辰至，舉俗愛其名。“九日中將“六定為陰數，“九定為陽數，是為大吉之數。三國時魏文帝曹丕中，寫道：“九為陽數，日月并應，俗嘉其名，以為宜于長久。“九與“久諧音，取“長長久久之意。案名釋意：本案名經過對古詩與典故整合而來。借古人對閑適美好生活的向往之情表達了今人對“家對“家居生活的了解與品鑒。在紛繁都市中，在快節拍的任務壓力下，希望“家成為真正可以休憩的港灣，成為釋放重壓、張揚個性的空間。“九日寓意著甜密溫馨的美滿生活“長長久久。一 周 七天，而在本小區生活，就希望一周有九天，幸福的日子越多越好。在后續推行上易于延展。“華都取意有二，一那么是順應詩名“空服九華而來， 二那么用“華字來表現工程的質量之高。“都也有兩種寓意。一那么明確本案位于繁