1、36/36 本招標文件經招標單位審核確認，同意發布 采購代表人簽字： 公開招標文件（重新招標）招標編號：福順恒2013政招字第A-P043-1號項目名稱：莆田工藝美術城物業服務項目 招 標 人：莆田媽祖工藝城股份有限公司（蓋章）招標代理：福建順恒工程造價咨詢有限公司（蓋章）招標協助單位：莆田市產權交易中心（蓋章）二0一三年十一月目 錄第一部分 招標公告第二部分 投標人須知（一）總則（二）招標文件（三）投標文件的編寫（四）投標文件的遞交（五）開標、評標及定標（六）授予合同第三部分 合同條款（格式）第四部分 投標文件（格式）第一章 招標公告招標條件本招標項目莆田工藝美術城物業服務項目已經有關部門同

2、意，項目業主為莆田媽祖工藝城股份有限公司，資金來自單位行政公用經費，委托的招標代理單位為福建順恒工程造價咨詢有限公司。項目已具備招標條件，現對該項目進行 公開 招標。項目概況和招標范圍1）項目地點：莆田。2）項目規模：莆田工藝美術城管轄的所有范圍。3）招標范圍和內容：物業服務（總建筑面積33萬平方米，其中商業部分20多萬平方米）。4）服務期限: 3年。3.投標人的資格及資質要求（1）根據物業管理企業資質管理辦法，參加投標的單位必須具備獨立法人資格，近兩年年審合格的工商注冊、具有物業服務企業壹級資質的。（2）投標人需出具企業和擬任項目負責人沒有行賄犯罪記錄的承諾函，并承諾在中標后向招標代理提供當

3、地或所屬地公安機關出具的企業和擬任項目負責人沒有行賄犯罪記錄的相關證明文件。3、投標人應具備相關法律法規、行政規章條例中規定的參加招標采購活動應當具備的條件。（4）本招標項目對投標人的資格審查采用資格后審方式。4.招標文件的獲取1)招標人自2013 年 11月 29 日起在莆田市發展服務中心網發布招標文件，投標人可登錄莆田市發展服務中心網（產權交易欄）自行下載招標文件。2)投標人需要書面招標文件的，請于 2013年 11 月 29 日至2013年 12 月 9 日，每天上午9時00分至 11時30分，下午 3 時00分至 5時30分(北京時間，下同)，到福建順恒工程造價咨詢有限公司，地址：莆田

4、市城廂區龍橋街道怡興路怡興花園A幢203購買招標文件；招標文件每份售價100元，售后不退。3)書面招標文件與網上下載的招標文件不一致的，以莆田市發展服務中心網上下載的為準。5.評標辦法本招標項目采用的評標辦法：最低價中標法。6.投標保證金的遞交：投標保證金為人民幣貳拾萬元整（￥200000.00元）。各投標人于投標截止時間前將保證金以銀行轉賬或匯票形式提交。（注：保證金必須以轉賬或電匯等非現金形式交納，請投標單位在存款單上注明采購項目編號及投標單位名稱，投標人在遞交投標響應文件的同時應提交繳納保證金的銀行回單。）指定賬戶：開戶單位名稱：莆田市產權交易中心， 開戶行1：中國農業銀行莆田城廂支行市

5、府分理處，帳號：13441501040000030；開戶行2：中國郵政儲蓄銀行莆田城廂支行，帳號：100158538650015188；開戶行3：福建莆田農村商業銀行城廂支行，賬號：9040210010010000023207。7.投標文件的遞交1.遞交投標文件地點：莆田市發展服務中心（莆田市政府機關大院7號樓3層，投標文件由福建順恒工程造價咨詢有限公司工作人員接收）。2.開標地點：莆田市發展服務中心（莆田市政府機關大院7號樓4層，投標文件由福建順恒工程造價咨詢有限公司工作人員接收）。3.逾期送達的或未送達指定地點的投標文件，招標人不予受理。8、 投標人對招標文件如有疑問須在網上質疑截止時間前

6、登陸（莆田市發展服務中心網）向招標人提出。9、 本項目的公告、答疑紀要、評標結果等信息在 HYPERLINK （莆田市發展服務中心網），請投標人及時關注。投標人若沒有及時在網站上查詢相關更改通知和答疑紀要等信息而影響投標的，投標人自行承擔相關責任。10、本文件是依據中華人民共和國招投標法、莆田市公共資源交易管理規定(莆政綜2010167號)等相關文件編制。11、采購單位：莆田媽祖工藝城股份有限公司聯系人：周先生 聯系電話：招標代理機構：福建順恒工程造價咨詢有限公司聯系人：小王 、小張聯系電話/傳真標協助單位：莆田市產權交易中心聯系人：小吳、

7、小黃 聯系電話、2638562第二部分 投標人須知（一）總則1 項目說明1.1 項目名稱：莆田工藝美術城物業服務1.2項目地點：莆田工藝美術城；1.3項目規模：莆田工藝美術城管轄的所有范圍。1.4管理服務內容：物業服務（總建筑面積33萬平方米，其中商業部分20多萬平方米）。1.5服務期限：3年2 獲取招標文件方式投標人可直接從莆田市發展服務中心網上下載招標文件。3 投標人的資格資質要求3.1、根據物業管理企業資質管理辦法，參加投標的單位必須具備獨立法人資格，近兩年年審合格的工商注冊、具有物業服務企業壹級資質的。3.2、投標人需出具企業和擬任項目負責人沒有行賄犯罪記錄

8、的承諾函，并承諾在中標后向招標代理提供當地或所屬地公安機關出具的企業和擬任項目負責人沒有行賄犯罪記錄的相關證明文件。3.3、投標人應具備相關法律法規、行政規章條例中規定的參加招標采購活動應當具備的條件。4.資格審查方式本招標項目對投標人的資格審查采用資格后審方式。經資格審查合格的投標人才能有資格成為中標人。5 投標費用6.1投標人應承擔其編制投標文件與遞交投標文件所涉及的一切費用，不管投標結果如何，招標人和招標代理機構對上述費用不負任何責任。6 現場踏勘6.1招標人不組織現場勘察。招標人向投標人提供的有關現場的數據和資料，是招標人現有的能被投標人利用的資料，招標人對投標人作出的任何推論、理解和

9、結論均不負責任。6.2 參加現場踏勘等咨詢活動不是強制性的，由投標人自行決定。6.3投標人可為踏勘目的進入招標人的項目現場，但投標人不得因此使招標人承擔有關的責任和蒙受損失。投標人應承擔踏勘現場的費用、責任和風險。7.分包本招標項目不允許違法轉包、分包，否則招標人有權解除合約。注：中標服務費：招標服務費按國家標準收取。招標服務費由中標方在領取中標通知書前以支票、轉賬、現金等付款方式一次性繳清。（招標代理費：招標代理單位與市產權交易中心各占50%）。（二）招標文件8 招標文件的組成內容本招標文件由投標人須知、合同主要條款、投標文件 (格式)、招標文件的答疑、澄清、修改和補充文件組成。9.獲取招標

10、文件方式投標人可登錄莆田市發展服務中心網自行下載招標文件。10.招標文件的制定依據本文件是依據中華人民共和國招投標法、莆田市公共資源交易管理規定(莆政綜2010167號)等相關文件編制。11.招標文件的答疑、澄清、修改或補充11.1投標人在閱讀招標文件、踏勘項目現場中若存在疑問(包括認為招標文件中存在限制公平競爭的傾向性條款等問題)的，須在網上質疑截止時間前登陸（莆田市發展服務中心網）向招標人提出。11.2招標人將在2013年 12 月 4 日17時00分前，在莆田市發展服務中心網上發布招標文件的答疑、澄清、修改或補充文件。12、投標報價12.1報價范圍年委托費（根據招標方提供的建筑面積、物業

11、管理要求做出報價），最高年限價270萬元（每年的預算價）。12.2投標報價方式按一個物業管理周期（叁年）采用總價和單價報價。12.3投標報價的計價方法投標人應充分考慮本項目實際情況和風險，編制投標報價。無論何種原因，招標單位只以合同中的定價為準。12.4若出現兩家或兩家以上報價最低且相等的，隨機抽取確定中標人。13 投標保證金13.1投標保證金：投標保證金為人民幣 = 140000 * CHINESENUM2 貳拾萬元整（￥200000.00元）。各投標人于投標截止時間前將保證金以銀行轉賬或匯票形式提交。（注：保證金必須以轉賬或電匯等非現金形式交納，請投標單位在存款單上注明采購項目編號及投標單

12、位名稱，投標人在遞交投標響應文件的同時應提交繳納保證金的銀行回單。）指定賬戶：開戶單位名稱：莆田市產權交易中心，開戶行1：中國農業銀行莆田城廂支行市府分理處，帳號：13441501040000030；開戶行2：中國郵政儲蓄銀行莆田城廂支行，帳號：100158538650015188；開戶行3：福建莆田農村商業銀行城廂支行，賬號：9040210010010000023207。13.2發生下列情況之一，投標保證金將被沒收：(1) 開標后在投標有效期間，投標人撤回其投標書的；(2) 中標人放棄中標的或不按規定簽約的；(3) 中標人在規定的期限內未提交履約保證金的；(4) 因中標人在本招標項目投標中存

13、在違法行為導致中標被依法確認無效的；(5) 法律、法規規定的其他情形。（三）投標文件的編寫14 投標文件的組成14.1 投標文件須按招標文件提供的統一格式填寫(格式中的所有表格，均可視內容擴展)，包括完整地填寫投標函，中文打字并裝訂成冊。14.2 投標文件由下列內容組成。（1）投標承諾書（2）經年檢合格的企業營業執照復印件（3）經年檢合格的一級資質復印件（4）經年檢合格的組織機構代碼證復印件（5）稅務登記證（6）法定代表人證明書（7）法定代表人授權委托書14.3.投標有效期本招標項目的投標有效期為 60 日歷天(從投標截止之日算起)。14.4投標文件的編制14.4.1投標文件應按照招標文件第四

14、章“投標文件格式”中規定的格式和內容進行編寫。投標人應仔細閱讀投標文件格式的備注或說明，并按要求提交相關資料，其中表格可以按同樣格式擴展，如有必要也可以增加附頁。14.4.2投標文件應當對招標文件有關投標報價、服務要求、投標有效期、等實質性內容作出響應。14.4.3投標文件應用不褪色的材料書寫或打印或復印，字跡應清晰易于辨認，并按照招標文件第四章“投標文件格式”的要求由投標人的法定代表人或其委托代理人簽署并加蓋單位章。14.4.4投標文件正本的份數為一份，副本的份數為陸份，正本和副本的封面上應清楚地標記“正本”或“副本”的字樣。當副本和正本不一致時，以正本為準。（四）投標文件的遞交15投標文件

15、的密封及標記投標文件的正本和副本須分開密封（投標文件的正副本中不得體現投標報價）。投標報價單獨密封一份。外包封上應寫明：招標人名稱；招標編號；投標人的名稱、地址與郵政編碼，包封口處應加蓋投標人公章，并由法定代表人蓋章。投標文件包封密封情況不作為廢標的依據，但因包封不完整而導致錯拆的責任由投標人自己承擔。16投標文件的提交和投標截止時間16.1 投標文件提交截止時間2013年 12 月 10 日9時0分，提交投標文件地點為：莆田市政府機關大院7號樓3層，投標文件由福建順恒工程造價咨詢有限公司工作人員接收。16.2投標文件應在投標截止前（含投標截止時）送達招標文件指定地點并交招標人簽收。投標人應對

16、所遞交的投標文件外包封的完整性負責，招標人或代理機構在開標會上不再對投標人的身份證明及文件包裝的完整性進行查驗。16.3存在下列情形之一的，招標人不予開啟其投標文件并予以退還：（1）投標文件逾期送達的；（2）未按規定交納投標保證金的。16.4到投標截止時間止，招標人收到的投標文件少于3個的，本次招投標活動失敗，招標人將重新組織招標。（五）開標、評標、定標17 開標17.1開標會定于2013年 12 月 10 日9時0分在莆田市政府機關大院7號樓4層，投標文件由福建順恒工程造價咨詢有限公司工作人員接收。）進行，開標會由招標人或招標代理機構主持并邀請行政監督部門參加，投標人的法定代表人或其委托的代

17、理人必須參加開標會。17.2投標人的法定代表人參加開標會的，須隨帶個人身份證和法定代表人資格證明書；如是法定代表人的委托代理人參加開標會的，須隨帶個人身份證和法定代表人的授權委托書。17.3開標程序：主持人介紹參加開標會的有關單位。招標代理查驗投標人代表身份。招標代理對參加開標的投標單位有關人員按前款規定驗證其身份證和相關證明材料(法人授權委托書或法定代表人身份證明)，并收集存檔。招標代理參加現場監督的有關部門人員不對身份證及相關證明材料的真實性進行核查，投標人應對其負責。投標人缺少以上證明材料之一的，招標代理應當不予開啟其投標文件并予以退還。投標人代表檢查投標文件密封情況并簽字確認。唱標并作

18、相應記錄，投標人代表對唱標內容進行核對并簽字確認。唱標內容為：投標人名稱、投標報價及其它必要的內容。評標程序本招標項目評標將按以下程序進行：評標會議采用保密方式進行，唱標后招標代理將入選的各投標人的投標文件副本分別進行編號。評標委員會對各投標人的資格進行審查。評標委員會依據法律法規和招標文件的規定，對投標保證金、資格文件、投標文件等進行審查，以確定投標人是否具備投標資格。未通過資格審查的投標人為無效投標人。投標單位有下列情形之一的，其資格審查不合格：投標人投標保證金繳交憑證原件沒有體現投標人、投標項目名稱的。 投標單位未能按招標文件要求提供營業執照副本、稅務登記證、交納投標保證金憑證等原件或原

19、件提供不全的。投標文件對招標文件未作出實質性響應的。末按照招標文件規定要求密封、簽署、蓋章的。不具備招標文件中規定資格要求的。未按有關規定繳納投標保證金的。不符合法律、法規和招標文件中規定的其他實質性要求的。出現影響招投標公正的違法、違規行為的。評標辦法：評標采用最低法。17.3資格審查委員會17.3.1招標人將根據招標項目特點組建評標委員會，評標會議采用保密方式進行。評標由評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和相關專業人員組成，成員為7人。17.3.2資格審查委員會負責對投標人的資格、資質和投標文件的有效性進行審查。17.4開標程序：(1)主持人介紹參加開標會的有關單位；(2)主持人宣布開

20、標紀律；(3)查驗投標人及其代表的身份。存在下列情形之一的，不得進入資格審查程序：1)投標人代表未按標須知第19.2款要求提交法定代表人授權委托書或有效個人身份證原件的；法定代表人參加時未提交有效個人身份證原件的。2)法定代表人授權委托書未按招標文件第四章格式編制或未按要求簽字、蓋章的；(4)宣布進入資格審查程序的投標人名單。(5)宣讀投標人的投標文件并記錄。宣讀內容為投標人名稱、投標報價、服務質量等其它必要的內容。18評標181 資格審查委員會審查投標文件確定合格投標人名單。存在下列情形之一的，應當作為廢標處理：18.2.1投標人的企業營業執照、機構代碼證等不符合招標文件要求的；18.1.2

21、投標承諾函未按投標文件格式規定編制、填寫內容的；18.1.3投標人的承諾不滿足招標文件實質性要求的；18.1.4投標人未按招標文件要求提供企業的證書、證件等復印件或復印件未加蓋投標人公章的。18.1.5投標人未按招標文件要求提供企業的證書、證件原件核對（含年檢頁）的19 確定中標人19.1從審查合格的投標人中以報價最低的投標單位為中標候選人。若出現兩家或兩家以上報價最低且相等的，隨機抽取確定中標人。19.2招標代理機構撰寫開標情況報告，由招標人、招標代理機構及相關行政監督部門簽字確認。20.中標通知和中標公示20.1招標人應在評標結束后對中標單位進行公示，公示內容為招標項目名稱、中標人名稱、中

22、標價，在莆田市發展服務中心網上公示。20.2在評標結束公示期滿后3日內，招標人未接到相關行政監督部門受理投訴通知時，應根據評標結果向中標人發放中標通知書。21.附則21.1在評標過程中，資格審查委員會要求投標人作出澄清的，投標人的法定代表人或其委托代理人或項目經理須在一個小時內到達評標地點，向資格審查委員會作出書面澄清。投標人未能按上述規定作出書面澄清的，則資格審查委員會可以按不利于投標人的情形認定。（六）授予合同22簽訂合同22.1中標人必須于領取中標通知書后7日內，按照招標文件和中標人的投標承諾，簽訂物業管理服務合同（合同文本見附件）。22.2招標人應在簽訂承包合同后十五日內將物業管理服務

23、合同原件提交相關行政監督部門備案。22.3中標單位逾期不與招標人簽訂合同的，取消中標單位的中標資格并沒收投標保證金。23 履約擔保23.1中標人在簽訂承包合同時，應向招標人繳納履約保證金，履約保證金額為合同總價的10。23.2中標人在合同期內沒有違約的，履約保證金在合同期滿后7日內無息退還中標人。24、其他事項的說明24.1在投標過程中發現投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求予以賠償。24.2由于中標人悔標而未能在中標公示后七個工作日內與招標人簽訂物業服務合同的，取消投標保證金，并承擔本次招標投標的

24、全部費用。24.3本項目為物業管理服務，合同有效期為三年，合同到期后自行終止。合同履行過程中，如中標人未能按照約定履行、違背對管理服務標準、減少崗位、減少人員、沒繳納辦理五險費等私扣費用行為、沒及時發放工資等，都視為中標人違約，中標人愿意接受招標人單方解除合同并取消合同履約保證金，并由中標人賠償由此造成的損失（含重新招標的差價損失等）。24.5中標人在實施過程中應執行物業管理條例中的相關規定。24.6物業服務企業雇請的人員，應當遵守國家有關規定，人員在維護管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。24.7物業服務人員須持證上崗。24.8如乙方發生以下行為，甲方有權單方解除合

25、同并由乙方承擔解除合同所產生的一切責任及經濟損失：(1)未按甲方要求設置崗位或人員沒有到位；(2)乙方有意克扣包干費用中所包含的項目內容；(3)乙方不服從甲方統一指揮或以各種理由不服從甲方的工作安排，特別是有招待任務時敷衍或出差錯；（4）乙方沒按月發放工資；（5）未經甲方書面同意，乙方將本項目的物業責任轉讓給第三方及分包或轉包甲方物業服務管理事宜。24.9物業服務費每月支付一次，支付時間在每月15號前。每月10日前乙方應提供有效發票，經甲方審核無誤后轉賬付款，否則甲方有權順延。具體物業管理要求第一節：項目特點、整體管理思路1.項目基本情況（具體以實際情況為準）1.1項目名稱：莆田工藝美術城物業

26、服務1. 2 坐落位置：莆田工藝美術城1.3 物業類型：綜合商住區1.4 項目四至：東、南、北以工藝城圍墻為界。西面與正大房地產交匯處以道路為界，服務內容包涵道路。工藝城主出口處大門兩邊20米內也是服務區域。2.工藝美術城物業服務內容及要求簡明表工藝美術城物業服務內容及要求簡明表項目基本情況要求備注衛生保潔范圍為工藝城圍墻內，包括展示中心、珠寶中心、藝術長廊、各展銷區（含二樓）；與正大房地產，以道路為界（含道路）；公共廁所共計 個（含藝術長廊4個）。至少配備50名保潔員；做到衛生干凈，地面無垃圾；公共廁所清潔無異味。綠化范圍為工藝城內所有公共綠化每2月修剪一次，標準見合同；及時養護；配備專職人

27、員2人。收取物業費工藝城共有商戶近千家，應收取物業費450萬元/年。詳見合同第六章。零星修補指地面外立面輕微損壞。此部分材料費由工藝城出，人工費由物業公司承擔。及時完成垃圾清運垃圾站位于玉雕一區靠近圍墻邊每天至少一次；展會期間每天至少二次。大型展會工藝城每年舉辦一屆藝博會和一場比賽（藝鼎杯）該物業服務由物業公司承擔。投標報價應考慮因此增加的成本。投標時還應考慮，工藝城有其他活動，投標時按每年2次預算，不追加物業費。另外投標人應考慮節假日因素。（1）展會期間，保潔人員增加30人，水電工增加4人；（2）具備應急機動能力，可隨時再抽調保潔人員；（3）裝修垃圾及時清運。水電維護配電房共計7間，其中開閉

28、所一間，柴油發電機組一臺，消防池一個。公共用水用電以2013年度為標準，不得超過；確保用電安全；確保消防栓內有水。配備專職水電工2名城容城貌工藝城范圍內每天至少巡查兩次，由專人負責；城內無小廣告，無亂堆放，亂搭蓋，亂晾衣服等現象。中央空調展示中心和珠寶中心共有麥克維爾主機三臺，克萊門特主機4臺。維保還包括所有管道末端，以及水處理系統。委托有資質的公司采取全包形式，即三年內工藝城不報銷任何設備損壞維修費用。每年預算13萬電梯維保共有通力直梯5臺，貨梯3臺，迅達自動扶梯16臺。年檢費由物業公司負責，設備更換由工藝城負責。委托有資質的公司正常運轉，及時維護。每年預算10萬路燈維護共有中華燈65盞，高

29、桿燈6棵，其他景觀燈317盞.最后以雙方核實為準。委托有資質的公司電纜安全、電桿清潔，光源正常，以及路燈的安全責任。每年預算10萬易耗品指清潔劑、洗手液、衛生紙、衛生丸等易耗品 由物業單位和工藝城統一組織采購，實報實銷。年預算費7萬注：（1）安防、路燈、中央空調、電梯的維護及易耗品，各投標單位統一報價40萬。中標后，由中標方委托有資質的公司維護，與工藝城簽訂三方合同。此部分的維護，工藝城將給予中標單位大約10%的管理費用。 （2）其他物業服務內容及以上項目的詳細內容以合同為準。第三部分 合同條款（格式）物業服務合同（簽約文本）合同編號：物業管理服務合同委托方：莆田媽祖工藝城開發有限公司 受托方

30、： 年 月物業管理服務合同 第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）： 單位名稱： 法定代表人： 聯系電話： 受托方（以下簡稱乙方）： 企業名稱： 法定代表人： 注冊地址： 聯系電話： 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將位于莆田黃石工藝美術城的物業管理項目委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條 物業基本狀況物業名稱： 中國莆田工藝美術城 物業類型： 工藝品市場 建筑面積：約333013萬平方米； 服務區域：東、南、北以工藝城圍墻為界，西面與正大房地產交匯處以道路為界，服務內容包涵道路。工藝城主出口處大門兩邊20米內也是服務區域 第三條 乙方提供服務的

31、受益人為甲方和物業使用人；甲方和物業使用人應當根據業主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。第二章 委托管理服務事項第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理(物業共用部位明細見附件三。) ；包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理（物業共用設施設備明細見附件四、附件五。）；包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、高壓泵房、消防設施設備、電梯、建筑物防雷設施、地下配套管線等設施。第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、維護和管理

32、，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場、宣傳欄、標識牌。第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點等。第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。第十條 管理與物業相關的工程圖紙、業主檔案與竣工驗收資料。第十一條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。第十二條 甲方或物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、維護為有償服務項目，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。第十三條 其它委托事項1、甲方委托乙方代為向業主、物業使用人收取物業服務管理費

33、、水電費等，應按實交付給甲方，乙方不得向業主收取手續費等額外費用。 2、工藝城公共用水.用電由甲方委托乙方管理，并按公共用水、用電使用情況的測算為準進行年度結算。乙方保證按甲方的要求對工藝城日常的景觀燈、路燈、及噴泉的時間合理安排啟用。 3、工藝城安防系統設備的維修、保養采用承包責任制，由甲方委托乙方日常維保、維護管理，并按月支付給乙方的維保、維護包干費用。乙方對該系統維修、保養范圍包 括；攝像機、云臺、監視器、硬盤錄像機、畫面分割器、系統線路等閉路電視監控系統項目全部設備的維護保養。并對周界報警系統的設備進行日常維護保養，但乙方對工藝城的安防系統日常維護、維保管理中。不包含安防系統的設備改造

34、、更新。上述系統設備的日常維修、保養，因雷擊、老化等自然因素的不可抗力所引起的損壞和人為損壞除外。4、乙方應當協助業主配合有關部門、單位做好物業管理區域內裝飾裝修管理、治安、環境維護、計劃生育、流動人口管理等工作；對于相關部門進入本物業管理區域內監督檢查、行政執法的，乙方、業主、物業使用人不得阻擾。 第三章 委托管理期限第十四條 委托管理期限：三年，自2014年元月1日起至2016年12月31日止。第四章 雙方權利義務第十五條 甲方權利義務1、自覺遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度； 2、對乙方擬定的物業管理方案有建議權；3、對乙方物業管理

35、方案的實施及制度的執行情況實行監督；4、對乙方提出的物業管理服務年度計劃、維修養護計劃和財務預算及決算報告有權發表意見；5、審定乙方制定的物業服務方案，監督和協助乙方履行物業服務合同；6、監督、督促、指導乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動；7、監督物業共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造。8、授權乙方對業主、物業使用人違反管理公約的行為，依照管理公約的約定進行勸阻、制止；9、協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動；10、按照法定的保修期限、范圍，承擔物業的白修責任；11、與乙方辦理物業交接手續時，應向乙方移交下列資料：（一）樓房驗收交接書；（二）中國莆田工藝美術城業主情

36、況登記表；（三）中國莆田工藝美術城所有地面建筑物竣工圖、地下管線網布置圖、所有設施、設備清單及證書等。（四）物業管理所必需的其他資料。12、按設計用途使用物業，因特殊情況需要改變物業設計用途的，應征得相鄰業主的書面同意，報有關行政管理部門批準，并告知物業管理企業；13、負責督促各業主在裝飾裝修房屋前，應事先向乙方申請；14、甲方應于 按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。15、物業管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公管理用房約 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 。16、法律、法規規定的其他權利義務。第十六條 乙方權利義務1、設立專門機構負責本物業的日常物業服務工作，并委派相

37、應專業的物業服務人員履行本合同；2、在業主大會成立前，配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；3、根據有關法律法規的有關規定和本合同的約定，制定物業管理方案，開展各項物業管理服務活動，但不得侵害業主、物業使用人及他人的合法權益，不得利用提供物業服務的便利獲取不當利益；4、對業主、物業使用人違反業主公約的行為，有權根據情節輕重采取規勸、通報、制止等措施。5、按照相關規定，建立健全“辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準”等信息公開制度。對小區內所有收費項目、收費標準等應按價格部門相關規定在物業管理區域內公示；6、接受甲方、業主和物業使用

38、人的監督，定期向甲方、業主報告物業服務合同履行情況，及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴；7、結合本物業的實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃、年度費用預算和決算報告；8、建立、妥善保管和正確使用物業管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況；9、提前將房屋裝飾裝修中得禁止行為和注意事項書面告知業主，并按規定與業主簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議，交納規定的裝飾裝修押金及裝修垃圾清運費，并辦理裝修施工許可證；10、不得擅自占用和改變本物業管理區域內共有部分的用途：如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，應與甲方協商同意后方可實施；

39、11、發生物業服務糾紛時，乙方應主動及時處理，發生重大問題應及時向甲方上報并做好前期處理工作。12、負責向業主、物業使用人收取物業管理費，并按合同約定的時間及金額及時交納給甲方；13、負責向各業主收取物業專項維修資金，用于物業的大、中、修專項維修資金的使用。14、負責做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動促進物業管理各項管理目標的完成；15、做好房屋出租登記的報備工作，并督促承租人到公安機關進行流動人口登記、辦理暫住證；16、本合同依法解除、協商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規定和本合同約定退出本物業管理區域的物業服務，并按有關規定和本合同約定辦理移交手續和項目退出手續；17、法

40、律、法規規定的其他權利義務。第十七條 雙方約定的本物業服務內容及服務標準（一）綜合服務管理內容1、在工藝城設立管理處，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。2、物業企業持有有效證照，人員配備合理，有管理人員、水、電、綠化等專業操作人員，并按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書，崗位責任制明確。3、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，服務主動、熱情，服務規范符合莆田市物業管理行業規范要求。4、在本物業交接時，對工藝城共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。5、有完善的物業管理制度、作業流程及物業管理工作計劃及實施時間。建立財務制度，財

41、務收支符合國家相關規定。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等全面實行計算機管理。6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在24小時內予以答復處理。業主急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達90%以上。7、提供有效特約服務和代辦服務項目，對工藝城內服務收費項目、服務內容、收費標準等按有關規定在管理處予以公布。8、每月在管理處廣告欄公布一次由業主分攤的公共水電等費用詳細測算情況；每季度一次在管理處廣告欄公布涉及住戶共用設施設備費用分攤情況和其他物業管理代收代支費用情況

42、。9、按有關規定或合同約定規范使用專項維修資金。10、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上；對不滿意的情況進行分析并及時整改。11、每年開展一次以上健康有益的社區文化活動。12、每年為工藝城（展示中心）提供無償會展保潔服務，并根據每次會展的不同內容、時間和要求提供相應服務。（二）房屋等公共部位管理1、每年一次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每日至少巡查一次展示中心、藝術長廊、金銀珠寶區的門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材及工藝城的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹林等，做好巡查記錄，發現有損壞現象的，應及時保修，通常情況下的維修要求在五天內完成。及時

43、維修養護，維修率達90%以上。巡查、維修記錄和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，屬于大、中修范圍的，每年至少一次編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3、按照物業裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的工藝城裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查一次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關行政主管部門。4、房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求。違章裝修、違章搭建、公共區域亂張貼懸掛等現象

44、能及時處理。（三）共用設施設備運行、維修養護1、公共設施設備運行維修養護年檢制度健全，每年一次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全。2、對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、設施設備標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯獲救標志和防范措施。4、設施設備運行正常，維護良好；水、電、消防、中央空調、電梯、等技術人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。5、每日至少兩次對共用設施設備組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，24小時內組織修理；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修

45、、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向工藝城管委會提出報告與建議，根據工藝城管委會的決定，及時組織維修或者更新改造。6、載人電梯在工藝城營業時段正常運行，每天至少一次對電梯實行巡查，發生故障應立即維修。7、消防設施設備、器材定期檢查，保證完好，可隨時啟用；消防通道暢通。8、安防系統設備定期檢查、保養，保證其正常運行，出現故障應及時響應修復，同一時間故障率不得超過5%。9、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。10、每天至少一次檢查路燈、樓道燈等，完好率不低于95%，并按規定時間定時開關。11、雨水井、化糞井每月檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。11、接到相

46、關部門停水、停電通知，應在工藝城醒目處提前通知業主。（四）公共區域清潔衛生保潔服務1、對展示中心、金銀珠寶區、藝術長廊等位置設置的垃圾桶及展銷區等其它公共場所設置的果皮箱或垃圾桶，每日清運2次；實行垃圾分類袋裝的垃圾袋由物業公司提供。果皮箱、垃圾桶每周至少清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清潔、無異味。垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。2、工藝城內道路、廣場、停車場、綠地、明溝等每日清掃2次；公共樓道、電梯廳每日清掃2次，每天濕拖1次；共用部位玻璃、室外標識、宣傳欄、信報箱等每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。3、公廁必須每天保持清潔衛生、無污垢、無異味，展示中心在開館期間，展館內公

47、廁及室外公廁每天必須有專人負責保潔。工藝城公廁易耗品（清潔劑、洗手液、衛生紙、衛生丸等）由物業公司負責提供及日常補充，所提供用品必須符合相關標準。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，及時清陶；化糞池每月檢查1次，每一年請專業公司清掏2次，發現異常及時清掏。保持暢通。5、二次供水水箱每6個月請專業公司清洗1次，定時巡查，水質符合國家規定要求。6、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。7、進行保潔巡查，工藝城公共場所及樓道內無雜物、無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放，無垃圾、衛生死角等現象，保證工藝城內干凈整潔。8、負責工藝城內垃圾清理、轉運。（五

48、）公共區域綠化日常養護服務標準1、有專業人員實施綠化養護管理。2、花草樹木適時修剪，發現枯萎的植物應在一周內清除、補種，保持良好的觀賞效果。3、草坪生長整齊，高度不應超過8公分，超過時應在一周內進行修剪；及時清除雜草，有效控制區雜草孳生；無垃圾、煙頭、紙屑等雜物。4、根據氣候狀況和季節，適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損；發現有破壞綠化地處設置的提示愛護綠化宣傳牌的行為要及時制止。第五章 專項維修資金第十八條 專項維修資金的繳存 以建設主管部門的相關規定為準。 第十九條 專項維修資金的管理 以建設主管部門的相關規定為準。

49、第二十條 專項維修資金的使用 以建設主管部門的相關規定為準。 第二十一條 專項維修資金的續籌 以建設主管部門的相關規定為準。 第六章 物業管理服務費用和其它維修、維護包干費用第二十二條 物業管理服務費；為包干制。1、本物業管理服務費為每年計人民幣 元，其中第一部分（物業服務費） 元，按月支付。2、工藝城公共用水，用電由甲方委托乙方管理，以工藝城2013年公共用水、用電使用情況為基數，年終結算時，不得超過該基數，超過部分的50%由乙方承擔。物業服務費用主要用于以下開支：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護及年檢等費用；（3）物

50、業管理區域清潔衛生及垃圾外運費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；（5）辦公費用；（6）物業管理企業固定資產折舊；（7）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（8）法定稅費；（9）物業管理企業的利潤；乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。 第二十三條 甲方應自 起交納物業服務費用（物業服務資金），按月交納。甲方應在次月15日前支付上月物業服務費，逢節假日后推）履行交納義務。第二十四條 乙方受甲方、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。第二十五條 房屋的共用部位、共

51、用設施、設備、公共場地的維修、養護費用由專項維修基金列支。本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方在收取的物業管理服務費中列支。其大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項基金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。第二十六條 房屋共用部位、共用設施設備等的保險由甲方及業主自行辦理。第二十七條 甲方、使用人的家庭財產與人身安全的保險由甲方、使用人自行辦理。第七章 關于代收物業服務費收繳情況的約定第二十八條 甲方委托乙方代為收取工藝城內業主、物業使用人的物業服務費，每年所收服務費450萬元歸甲方所有。每天存送，日清月結。第二十

52、九條 乙方的物業費收繳情況每半年結算一次，（分別在當年度的6月底及12月底前結算），結算時乙方的物業費收繳率必須達到90%，如達不到這個標準，不足部分由甲方在應付給乙方的物業費中直接予以抵扣。若業主物業欠費在雙方結算后乙方有繼續收繳的，則由甲方在收到乙方上繳物業費的次月5日之前負責返還給乙方。第三十條 在每個年度內，若乙方的全年物業費收繳總額在90%-100%范圍的，則實際收繳率與100%之間的物業費差額由乙方暫時墊付物業費差額的50%給甲方，若上年度的業主物業欠費在雙方結算后乙方有繼續收繳的，則由甲方在收到乙方上繳物業費的次月5日之前按上繳金額的50%負責返還給乙方，直至乙方墊付的金額還清為

53、止。第三十一條 本合同到期后，若該物業由乙方繼續經營，則所欠物業費由乙方按上述第二十九、三十條點約定繼續追繳，甲方按上述第二十九、三十條點約定返還乙方的墊付款。第三十二條 本合同到期后，若該物業由其他物業公司負責經營，甲方或其他物業公司收回的屬乙方經營期間應繳納的物業費，甲方仍應按上述第二十九、三十條點約定返回給乙方，直至乙方墊付的金額還清為止，且乙方對工藝城業主所欠的物業費享有通過協調、起訴等途徑追回的權利。因工藝城內業主及物業使用人系與甲方直接簽訂物業服務合同，所以甲方承諾賦予乙方向工藝城內業主及物業使用人追回物業費的權利，并積極予以配合。第三十三條 甲方應積極配合乙方搞好物業費的收繳工作

54、，包括但不限于采取以下措施：代扣業主或使用人經營保證金、出租保證金及在業主或使用人辦理相關手續時將其繳納物業管理費的情況作為前提條件等。第三十四條 因甲方原因造成業主、物業使用人不繳納物業管理費，乙方不承擔任何賠償責任，由此造成未繳納的物業費，在計算年度收費率時納入已繳費范圍。第八章 違約責任 第三十五條 乙方違反本合同的約定，未完成約定管理目標，甲方有權要求乙方 在接到書面通知起5日 期限內解決，逾期未解決而造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第三十六條 乙方已完成管理目標后，甲方未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按 銀行同期貸款利率 的標準向乙方支付違約金，超過30

55、天按日萬分之五繳滯納金。第三十七條 甲方將對乙方的履約情況，每一個月進行一次抽查。若甲方在抽查時發現乙方的保潔人員少于45人（含45人），每少一人按2000元的標準進行罰款。第三十八條 乙方違反本合同的約定，沒有按約定的服務項目提供服務，對沒有做的服務項目甲方有權扣除相應項目的物業服務費用，對沒有做到位的服務項目甲方有權根據服務情況對乙方做適當的罰款。第三十九條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。第四十條 以下情況乙方不承擔責任：因不可抗力導致物業管理服務中斷的；乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；因維修養護物業共用部分、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用造成損失的；因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；第九章 附 則第四十