1、物業管理試題庫二三四五六七八九十48題61題21題7題7題30題179題35題24題186題28題53題173題93題106題常識 法規 保安管理 停車場管理 消防管理 維修管理 給排水管理 供配電管理 中央空調管理 電梯管理一.智能化管理十二.清潔、綠化管理十三.創優工作十四.禮儀規范十五.社區工作 一.常識001“城是粵港方言對房地產的稱呼它最早在香港被普遍使用其含義是 單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小 一棟商業樓宇、一組標準 廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中物業與房地產是一個詞Real- estateReal prop

2、erty 。在我們通常使用上 房地產一詞是一個宏觀的概念 物業一詞那么是個微觀的概念。003世界物業管理的起源 物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前開展高漲的時候 一名叫奧克維亞希爾 女 的住宅業主 率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理方法 并取得出料的成功首開物業管理之先河。004我國 大陸 的物業管理起源于1981年3月10日 深圳市成立我國（大陸） 首家物業管理公司。標志著我國（大陸）物業管理工作擺脫行政一福利型傳統計劃 經濟下的管理模式 走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。005我國大陸第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。0

3、06號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司 對特區內第一棟涉外商品寫字樓一國際商業大廈實施物業管理。008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年 由深圳市 鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。不交納的可向人民法院申請追繳。116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的 承當相應責任并承當相應損失。117業主委員會、業主大會違反“條例”第二十二條，業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督 業主

4、大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的 市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定 并通告全體業主。104物業管理用房的計算方法是物業管理用房面積平方米二人均管理用房規劃指標0.06住宅區房屋總套數住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每100平方米建筑面積折一套寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套 戶均人口數3.75 o105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等 不包括機電及保安人員值班用房。106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區 大廈 內相關公共場所解決。107物業管理用房必須是正規用房。108向

5、業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供 最遲不超過6個月 商業用房、公用設施專用基金相同。109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3”住宅區或別墅區按總建筑面積的2提供。110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支 并從該商業用房經營收入中收回。111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營其收入用于彌補管理費的缺乏。112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次 接受業主的監督。113業主、非業主使用人違反業主公約的 承當相應的民事責任。114對未

6、交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的 物業管理公司可要求業主限期交納。115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的 可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金 并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交 連續六個月不交納的可向人民法院申請追繳。116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的 承當相應責任并承當相應損失。117業主委員會、業主大會違反“條例”第二十二條“業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督 業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的 市、區住宅主管部門應當責令限期改正

7、或撤消其決定 并通告全體業主。118業主委員會對物業管理公 司有以下行為之一的 擅自擴大收費范圍、提高收費標準 改變公用設施專用基金和住宅 本體 維修基金的用途 或未按規定定期公布收支帳目的改變專用房屋的用途未按規定使用的管理制度不健全、管理混亂 造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善 經市、區主管部門認定應當予以處分的。業主委員會有權予以制止并限期改正 逾期不改正的業主委員會可以終止委托管理合同 市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正 并可處以3000元以上10000元以下的罰款 情節嚴重的 市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級 直至撤消其物業管理的經營工程。119業主委員會

8、進行投資和經營活動 市、區住宅主管部門應當責令限期改正可以并處3000元以上10000元以下的罰款。120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準 不得改變房屋結構、外貌和用途 不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占 不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品但自用生活性燃料除外不得利用房屋從事危害公共利益的活動不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的 市、區住宅主管部門應當責令限期改正 恢復原狀 可以并處1000元以上5000元以下的罰款。121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地占用樓梯間、通道、

9、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房 棚 等公用設施而影響其正常使用功能 亂拋垃圾、雜物 影響市容觀瞻的亂搭、舌L貼、亂掛等損毀、涂劃園林藝術雕塑 聚眾喧鬧 隨意停放車輛和鳴喇叭 發出超出規定標準的噪音 排放有毒、有害物質 經營業主公約所禁止的行業 法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的 市、區住宅主管部門應當責令限期改正 可以并處100元以上2000元以下的罰款。122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本條例”執行。123物業管理公司必須按照所持有的“物業管理資質”從事相應的物業管理工作。124資質證書 分為甲級、乙級、丙級3種。125物業管理公司按持有的不同資質證書 進行物業管理工作。持有

10、甲級資質證書的單位 可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費 持有乙級資質證書 的單位 可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費 持有丙級資質證書的單位 可以管理9層以下的各類物業 涉外住宅區、別墅小區除外并按丙級標準收取管理服務費。126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計 業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅 本體 維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。127對物業公司審計的費用從管理費中支付。128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業 主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

11、129住宅區管理服務費總收入的主要來源有1 .局部商業用房租金2.公用設施、 設備和公共場所地的經營收入3 .向業主收取管理服務費4 ,住宅區的其他 合法收入。130住宅區管理服務費的基本開支有1 .住宅區公用設施、設備和公共場所 地 的日常管理、維修和養護費用 包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清15費、綠化養護費等2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用3 ,就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用4 .住宅區公 用設施、設備必要的保險費用和法定稅費5,住宅區必要的社區文化活動費用。131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。13

12、2收取管理服務費工程和標準以及每年基本開支的工程和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求 參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后 報業主大 會批準執行。133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次 年度帳目公布應由業主委員會主任和物 業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。135住宅區公用設施 專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。136住宅區公用設施專用基金所說的開發建設單位總投資含公用設施配

13、套費、建 造成本。137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修工程的范圍是 區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等 文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房 棚。 不包括產權不屬于全體業主共有的物業。138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修工程的標準是 區內道路路面、路基嚴重損壞 造成無法通行的 路燈線路需要改造或重新敷設的 溝、渠、池、井、井壁面出現嚴重斷裂或破損的園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的 文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的 停車場、連廊、自行車房 棚 需要更新、

14、改造、改建的 地下排水管網大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施 其余用于本體共用設施的重大維修工程工程。140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程工程時 只能使用基金的增值部分。如增值局部缺乏 從管理費積累中墊支或由業主分攤。142物業管理公司需要使用專用基金時 應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請 該工程有關圖紙、預算資料 施工承接單位或人員資質資料。143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是 業主委員會在接到物業管理公司使用專用基

15、金的申請后14日內召集業主大會審議 同意后 向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的住宅 區公用設施專用基金使用申請表 區住宅管理部門應在接到申請表后14日內 完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。144房屋本體維修基金屬各類物業業主的共有資產以每個單體物業為單位由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。145房屋本體維修基金的 主管部門是市住宅主管部門 各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。146業主繳交房屋本體維修基金規定業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起 按月繳交本體維修基金 業主發生變更時原業主所交的本

16、體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋 其本體基金由開發單位繳交。147房屋 本體 維修基金的收取標準執行市物業主管部門公布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況 經與物業管理公司協商后 對本體基金繳交標準作適當調整。148房屋 本體 維修基金的使用原那么是 按照取之于民 用之于民的原那么 用于房屋本體共用部位的維修養護。149房屋 本體 維修基金的使用范圍是 共用部位的維修養護由管理處組織實 施其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備 包括 房屋的承重結構部位 包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等

17、抗震結構部位 包括構造柱、梁、墻等、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道 管、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。150房屋本體維修基金的使用比例本體基金的30用于房屋本體共用部位 的日常維修和零星小修 其余的70用于房屋本體共用部位中修以上維護工程含新增和改造工程 下同用于中修以上維護工程時 須經業主委員會或該棟50%以上業主書面同意。151房屋 本體 維修基金維修標準 房屋共用部位的大、中、小修標準執行國 家建設部有關標準。152房屋 本體 維修基金不夠支出時 經業主委員會決定 由全體業主分攤 單棟房屋本體基金不夠使用時經業主委

18、員會或該棟50以上業主書面同意由該棟各業主按規定分攤。153物業管理公司之管理處對每年房屋 本體 維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算 提交業主委員會審議通過。業主 委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復 逾期視為同意 急修 工程應在7日內答復逾期視為同意。154如業主委員會或該棟房屋局部業主不同意管理處使用本體基金進行中修以 上維修工程計劃時 管理處認為有充足理由使用 或該工程實施與否涉及國 家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的 可由物業管理 公司申請 經區住宅管理部門核準后實施。155房屋 本體 維修基金使用之后的手續 日常維護

19、和零星小修由管理處主任 簽字作為本體基金支出記帳憑證 中修以上工程應出具，施工工程清單”由委 員會主任或該棟樓長或20以上業主、管理處主任簽字作為本體基金支出記帳憑證。156房屋本體維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專記帳管理 并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。157房屋 本體 維修基金的監督方法 本體基金的收支工程 由管理處每三個 月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的工程、部位、費用支出及證明人、基金余額 單體和全部并接受有關部門和業主的監督和質詢。158業主不按規定繳納基金的 管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。159物業管理公司及其

20、管理處在使用房屋 本體 維修基金有以下不規范行為之一的市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處分1.擅自提高本體基金收費標準2 ,改變本體基金的用途 挪作它用的3 .未按規定期限公布本體基金收支帳目的4 .拒絕接受業主委員會或業主查詢的。160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的 業主可以拒繳本體基金。161對房屋 本體 維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的 經業主委員會或所維修養護單棟房屋50以上業主同意 日常小修可以超出規定的本體基金比例 超出局部可在下年度本體基金的小修費里沖抵 或經業主委員會決高本體基金收取標準彌補。162房屋本體維修基金征收的具體標準是本體基金

21、征收標準 應根據物業的使用年限及新舊程度 維修養護實際需要 并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收 注 房屋保修期內不得征收多層住宅不帶電梯 每月每平方米建筑面積0.15元 高層商住樓、住宅樓 含帶電梯的多層住宅 每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋 含寫字樓、商業大廈、廠房等的本體基金標準參照上述規定標準執行但經業主委員會或多數業主同意征收標準可適當上浮 但最高上浮幅度不得超過上述標準的50 o163房屋本體維修基金使用的權限規定動用本體基金應履行規定的程序和手續 其中 日常維護和零星小修金額在1000元以下的 由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付

22、用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的須經本棟房屋占60以上業主同意后方可使用。本體基金確實不夠支出時經占60以上的業主同意可由該棟房屋的業主分攤。164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位應遵守深圳經濟特區物業管理行業管理辦法。165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原那么 保持物業與城市環境的整潔優美 保障物業的平安使用 維護業主和其他非業主使用人的合法權益。166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 物業由開發建設單位自用的 在一個物業管理區域內 多層物業總建筑面積低于五萬平方米的 或高 層物業總建筑

23、面積低于二萬平方米的或多層、高層混合物業總建筑面積低于三 萬平方米的。前款物業管理區域的范圍由市主管部門會同有關部門劃定。167物業管理服務招標 可以采取公開招標、邀請招標的形式。168物業管理服務投標書應當包括物業管理處機構設立方案、運作流程及各項 管理規章制度 管理服務人員配備方案 管理服務用房及其他物資裝備配置方案管理服務費用收支預算方案管理服務分項標準與服務承諾社區文化服務方案管理服務模式設想等。169物業管理企業提供物業管理服務 應當遵循國家有關的強制性標準 沒有國 家強制性標準的 應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用 國外先進的管理服務標準提高管理服務水平。170

24、物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理本錢的百分 之十。171物業管理公司派出機構物業管理處以下工程支出列入物業管理本錢 但不得 重復計算1 ,管理處管理人員的工資、福利2.保潔消殺費3.治安防范費4.公用配套設施日常維修養護費5.園林綠地維修養護費6.用于物業管理的固定資產加舊及經營、辦公費用7.公用部位水電費8.電梯運行維修養護費9.中央空調費。172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于 管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的本錢開支、物業管理 企業的傭金和依法應繳納的稅、費后 有結余的 應轉入本物業管理區域下 年度的管理服務費用 不得

25、擅自提取或挪作他用。173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢 查、對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養 護或改造 或按規定對物業的裝修進行監管的 業主或非業主使用人應當提供方 便并接受監管 不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護 或改的工程及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管 理企業對前款維修養護或改造的工程有分歧的 由市、區主管部門決定執行 對 維修養護或改造的費用有疑義的 可向物業管理企業提出質詢 物業管理企業應 當在收到質詢后七日內予以答復。174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布

26、的收費標準及服務工程、物業 管理的收支帳目有疑義的 可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴 市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處 并將查處結果書面通知投訴人。175物業管理公司應交納的稅種有 營業稅、城市建設維護稅、教育費附加 企業所得稅 增值稅 印花稅。176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為 營業收入 的5%。營業稅的1%o營業稅的3%。177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。178物業管理公司代收的水、電費收費工程要交增值稅。179物業管理費用收支公布的主要工程有收入局部管理費房租停車場收入有償服務費等 支出局部 管理人員工資、福利 辦

27、公費 經營費 差旅費水電費 機電設備運轉水電費 設備工具修理費 公共設施維修、綠化養護費保安費用 法定稅率、保險費 管理傭金等 本季盈虧 上季結轉 累積盈虧。三.保安服務管理001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段依靠各種先進設備與工具 防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素 比方電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等 還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止 確保業主或非業主使用人人身不受傷害 財物不受損失工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內容是 防擾亂秩序、防盜、防

28、破壞、防流氓活動、防災害003治安管理的目的是人身不受傷害 財物不受損失 工作、生活秩序正常。004物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上20歲至28歲 高中以上文化程度身體健康 思想品德好 當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料符合計劃生育規定 具備一定的軍訓基本功 有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優先考慮。006保安人員崗前培訓的主要內容包括 公司簡介 物業管理法規學習 企業內部的有關管理制度員工守那么工作紀律等平安防火教育IS09002質量體系有關安保方面文件的學習 普法學習 職業道德教

29、育 軍訓。007保安人員在崗培訓的主要內容包括 安保操作規程 隊列訓練、擒拿格斗、體能 訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。008保安人員單兵隊列考核標準是軍人軍姿停止間轉法齊步走與立定正步走與立定跑步走與立定敬禮。009保安人員擒拿技術動作的基本內容是 基本功 直打、側打、勾打 彈踢、側踹、勾踢綜合練習。擒敵拳等。010保安人員軍事體能測試標準是 百米跑14秒以內 俯臥撐50個以上 爬樓 20層60秒以內。011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議委托管理合同、 業主公約以外的協議采取各種有效措施 對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看對

30、一個住宅小區、對一棟 或1組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作 只不 過物業管理單位不承當生命及財產的保險責任。012保安守護工作主要有 保護人身平安 保護財產平安 維護客戶單位內部正 常的秩序。013在守護過程中可能遇到的主要問題是 火災 盜竊 破壞 擾亂秩序 業主 或非業主使用人求助。014巡邏保安服務的主要任務是 維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩 序預防、發現、制止各種違法犯罪行為及時發現各種可疑情況抓獲現行違 法犯罪分子警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場檢查發現防 范方面的漏洞平息巡邏中突發事件和意外事故。015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的

31、主要處理方法是 及時予以制止 并盡量 將其抓獲迅速報告公安機關疏散無辜群眾。016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是 控制、穩住領頭者 疏散圍觀者 迅速報告有關部門及公安機關 平息事件 協助客戶單位處理問題 防止事態擴 大。017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是 將其勸出守護目標范圍 無效時 通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。018守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是 迅速向公安機關報案 保 護好現場 安撫受害者 注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人 應 迅速 移交公安機關 防止其逃跑。遇闖卡車輛 應記下車牌號及車輛特征 必要 時報 告公安機關。019發現守護

32、范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是 留心觀察 注意其行為 開展并及時向有關領導報告做好控制工作。020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是 遇夜間突然停電或守護燈 光突然熄滅 特別加強門衛和要害部位的守護 在照明恢復前 嚴格控制人員進 出。021遇有業主或住戶當面或 向保安人員反映情況時的主要處理方法是 問清反映者姓名、房號、單位 詳細記錄報告的內容 對當面報告者要記清其相貌、衣著特征 對報告內容及時向有關領導匯報。022保安巡邏工作的主要方法是 采取定線、不定線相結合的巡邏線路 采取點與線幺吉哈的方023保安巡邏工作應注意的事項是在時空控制上應注重系統管理經常結合治安方面的情況及時調

33、整力量和巡邏方法經常教育巡邏人員增強危險觀念 要求每個巡邏人員在巡邏中 要全神貫注細心觀察不忽視一點可疑跡象不放過任何應該解決處理的問題 夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點 以及不正常的煙、光等。024違反治安管理行為的主要內容是擾亂公共秩序的行為妨害公共平安行為侵犯他人人身權利行為侵犯公共財產的行為妨害社會管理秩序行為違反消防管理行為 違反交通管理行為 違反戶口或居民身份證管理行為。025違反治安管理行為與犯罪的主要區別是情節輕重和對社會危害大小不同觸犯的法律不同應當受到的處分不同。026正當防衛的條件是1 .正當防衛的不法侵害條件 必須有真實存在的不法侵 害行為 才能進行正當防衛

34、 必須針對正在進行的不法侵害行為 才能實行正當 防衛。2 .正當防衛的防衛條件 正當防衛必須針對不法侵害者本人實行 正當防衛不能超過必要限度 造成不應有的損害。現場 安撫受害者 注意守護目標范圍內可疑人員。如抓 獲犯罪嫌疑人應迅速移交公安機關 防止其逃跑。遇闖卡車輛 應記下車牌號及車輛特征 必要時報告公安機關。019發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是 留心觀察 注意其行為開展并及時向有關領導報告做好控制工作。020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是 遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅 特別加強門衛和要害部位的守護 在照明恢復前 嚴格控制人員進出。映姓著征 反者衣特021遇有業主

35、或住戶當面或 向保安人員反映情況時的主要處理方法是 問清、房號、單位 詳細記錄報告的內容 對當面報告者要記清其相貌、對報告內容及時向有關領導匯報。022保安巡邏工作的主要方法是 采取定線、不定線相結合的巡邏線路 采取點 與線結合的方法。009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年 由深圳市蓮花物業管理對深圳市微、福利房住宅小區一蓮花二村實施綜合一體化物業管理。010我國第一家實行招投標的物業是1993年 由深圳市住宅局主持 在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、群眾物業管理公司中對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公

36、司的物業是1996年12月 對深圳市福利房住宅小區-鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理中標。012物業管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場要素市場、消費市場2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場具有積極的激勵作用3、勞務市場4、雙向選擇。013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。015在房地產市場體系中 物業管理市場處于最后一級。016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系 是雙

37、方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理 對業主和非業主使用人、承租人提供服務 從而取得報酬。019深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件引導和推動規范化管理和規模化經營繼續加快物業市場化進程加大政府監管力度 提高物業管理的科技水平 繼續探索 繼續創新。020物業管理行業的主管部門是市政 府住宅行政管理部門市住宅局物業監管處及各區人民政府住宅行政管理部門 區建設局物業管理科。021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型 自主經營型。022物業委托管理型的特征是開發商、業主 業主委員會 采用招投標或協

38、議的方式通過物業管理委托合同委托專業化的物業管理企業按照“統一管理綜合服務的原那么提供勞務商品的市場交換關系。023物業管理市場運行原那么是業主自治與專業化管理相結合 統一管理、綜合服務平等競爭。024物業管理招投標的原那么是公正、公平、公開 實事求是、合情合理 早期介入。025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟 規那么的完善市場信息網絡的建立。026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標 協議 自管。027目前最新優秀示范物業標準分幾個類型進行考評大廈工業區住宅小區。023保安巡邏工作應注意的事項是在時空控制上應注重系統管理經常結合治安方面的情況及時調整力量和巡邏方法

39、經常教育巡邏人員增強危險觀念要求每個巡邏人員在巡邏中 要全神貫注 細心觀察 不忽視一點可疑跡象 不放過任何應該解決處理的問題 夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點 以及不正常的煙、光等。024違反治安管理行為的主要內容是 擾亂公共秩序的行為 妨害公共平安行為侵犯他人人身權利行為侵犯公共財產的行為妨害社會管理秩序行為違反消防管理行為 違反交通管理行為 違反戶口或居民身份證管理行為。025違反治安管理行為與犯罪的主要區別是情節輕重和對社會危害大小不同觸犯的法律不同應當受到的處分不同。026正當防衛的條件是1 .正當防衛的不法侵害條件 必須有真實存在的不法侵 害行為 才能進行正當防衛 必須針

40、對正在進行的不法侵害行為 才能實行正當 防衛。2 .正當防衛的防衛條件 正當防衛必須針對不法侵害者本人實行 正當防衛 不能超過必要限度 造成不應有的損害。027真實存在的不法侵害行為 指客觀上發生了危害社會 的行為。028正當防衛的必要限度要看防衛行為是否能有效制止住不法侵害要把防衛行為與侵害行為進行比擬但凡經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當即可認定是制止不法侵害所必須的限度。029非正當防衛的性質 屬于不法行為。030常見的非正當防衛有 假想防衛 防衛挑撥 不適時防衛 局外防衛 抗拒防衛互毆行為防衛過當。031防衛過當 指行為人的防衛行為超過了必要限度 給對方造

41、成了不應有的損害的行為。032緊急避險的定義是 為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在 發生的危險 不得已采取的損害另一合法利益的行為。033緊急避險的構成要件主要是必須是合法利益受到緊急危險的威脅危險必須是正在發生的 避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施 避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險 在迫不得已的情況下實施的 緊急避險必須 是實際存在的 不能是假想的或推斷的 避險行為不能超過必要的限度。034保安員處理問題應遵循的原那么 保安員在履行自己的職責時 會遇到許多問題需要處理 在維護業主 租戶 的平安和利益的同時 依法辦事 依法執行政策不徇私情以理服人。035保安員處理

42、問題應遵循的方法 對不同性質的問題采取不同的處理方法。對 一般違反法規和管理規定的問題 如民事糾紛 可通過說服教育的方法解決 主要是分清是非耐心勸導對一時解決不了又有擴大趨勢的問題應采取“可散不可聚可解不可結可緩不可急可順不可逆”的處理原那么盡力勸解把問題引向緩和千萬不要將矛盾激化因為這樣不利于解決問題。對處理問題上堅持教育與處分相結合的原那么 如違反情節輕微 不需處分的 可當場教育 或協助所在單位、家屬進行教育 如需要治安處分的 交公安機關處理。違反其他行政規定的 交行政機關處理。對于犯罪行為應及時制止并把犯罪分子扭送 公安機關。四.停車場管理001物業管理轄區車輛管理主要是停車場庫的建設建

43、立健全停車場管理 規章制度。002停車場庫的規劃應注意是否經濟是否因地制宜。003停車場 庫 內部主要有光度要求 設施要求 區位布置等方面的要求。004 一個標準車位大概為2.5 M x5.0 M面積。005車輛被盜的主要處理方法是 車輛在停車場被盜 由管理處確認后協同車主 迅速向當地公安機關報案。同時被保險人車主、停車場應立即通知保險公司。車管員、管理處、車主應配合公安機關和保險公司作好調查處理工作。006車輛被損的主要處理方法是 當車管員發現停車場里的車輛被損壞時。車管 員應立即通知車主 并報告班長和管理處。屬撞車事故的 車管員不得放行造成 事故的車輛應保護好現場未及時發現肇事車輛的要積極

44、排查協助受損車 主處理。屬樓上拋物砸車事故 車管員應立即制止 并通知肇事者對造成的事故 進行確認 未當場發現肇事者 要對大概區域住戶發出警告性告示 并協助受損 車主處理。車管員認真填寫“交接班記錄”如實寫明車輛進場時間 停放地點、 發生事故的時間以及發現后報告有關人員的情況。007車輛出入停車場 庫 應注意1 .車輛出入后切記放下道閘 以防車輛沖卡。2.放下道閘時應格外小心 防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務禮貌用語中車輛管理服務文明禮貌用語。008住宅區大廈的停車場庫的管理者是從事該住宅區大廈的物業 管理的物業管理公司。009機動車在轄區內道路上的限速是 時速不得超過15公里。010進入小

45、區 大廈 停車庫機動車限速是每小時5公里以下.011進入小區 大廈 停車庫機動車 物業管理公司不承當業主或非業主使用人之車輛保險責任除非雙方另有約定車輛人庫后貴重物品請勿放在車內由此所造成的損失均由車主自負。012車庫內車位已停滿車輛 管理員應放置車位已滿標志 并 禁止車輛再進入車 庫。013車輛進入小區應停放在規劃好的停車位上。014如果小區內車位已滿 業主或非業主使用人的車輛 應服從車輛管理員的指揮停放。015除私家車位外 車輛不可以長期在小區內停放。016辦理了停車場營業執照和許可證的停車場對進入停車場臨時停放的車輛必須繳費。017業主在小區停放車輛應注意 鎖好車門 設置防盜報警系統 車

46、內貴重物品隨身攜帶停車卡不能留在車內。018有些小區 管理處要求進入小區車輛停放時關閉防盜報警喇叭。這是因為為 防止由于雷暴、觸動等發生鳴叫 影響小區居民休息。這種措施是以高質量的保安服務為基礎的。019私家車位 物業管理公司如何管理 不能按深圳市機動車輛保管統一收費 標準收費只能按標準停車位面積X轄區內最高管理費標準與最低管理費標準的平均值收取管理費。即按一般物業進行管理。020機動車不可以在轄區內道路上超車。021機動車不可以在小區 大廈 任何場所試車、修車和練習。022在車位已滿的情況下 不可以在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。023執行任務的車輛 消防車、警車、救護車 在小區可以

47、例外行車、停泊。024停車場管理規定1、停車場車管員必須24小時值班 將管理制度、崗位責任人姓名、照片、停車場負責人、營業執照、收費標準懸掛在停車場出入口明顯位置。2、停車場內按消防要求設置消防栓 配備滅火器 由車管員負責管理使用 物業部消防人員定期檢查。3、停車場一般需設三名工作人員 一名登記收費 二人指揮車輛出入和停放。五.消防管理001物業管理公司消防管理隊伍的原那么是 每個管理處的員工都是公司的義務消 防員。002消防管理人員的具體工作內容是 負責消防報警中心的日常值班 普及防火知識教育落實防火崗位責任制定期進行消防平安檢查火災發生時是滅火的骨干力量。003消防工作的方針是“預防為主

48、防消結合工004消防工作包括防火與滅火兩個方面。005消防平安工作的基本措施是 行政、技術和法制措施。006 “防火責任人制度是“誰主管誰負責”。007我國最高消防行政法規是 中華人民共和國消防條例和中華人民共和 國消防條例實施細那么008消防監督的三要素是 監督者 被監督者和監督標準。009消防監督最可靠的保證是 組織。010消防重點部位確實定 火災易發部位 發生火災影響全局的部位 重點工程 和技術設備財富集中部位人員集中部位村鎮糧食加工廠。011重點防火單位的防火責任人是 單位正職領導。012重點防火單位工作人員對本人崗位的防火責任是 對本崗位的消防平安負責。013室內裝修應使用 不燃材料

49、、難燃材料及燃燒時不發出有毒氣體的材料。014重點單位消防工作的重點是 制定應急滅火和疏散方案 定期組織消防演練。015公共場所發生火災時現場工作人員承當的義務是組織引導在場群眾疏散。016物業管理單位的消防管理職責是 建立 健全防火平安制度 明確防火平安 責任管理、維修、保養、更新物業區域內的公共消防設施和器材 落實值班巡查制度建立義務消防隊 撲救初期火災 引導平安疏散。017對存在火災隱患并不按要求整改的 自整改期限屆滿之日起對責任單位處以 每日一千元以上五千元以下罰款。018建筑物內部裝修工程消防設計未經審核或審核不合格擅自施工的處以每平方米罰 _款30兀。019燃燒的四個特征是 放熱

50、發光 火焰和發煙。020可燃物的著火方式是 引燃和自燃。021大多數火災是由引燃方式引起的。022由引燃引起的火災必須具備可燃物 助燃物 火源三個條件。023火源主要是明火和高溫物體兩種。024發熱的導線屬于火源。025火災的主要助燃物是空氣氧。026防止火災發生的最重要措施是 消除火源。027一氧化碳是劇毒、可燃性質的氣體。028火災中導致人員死亡最多的原因是 煙毒氣致死50以上。029滅火的原理是斷絕可燃物降低火場溫度窒息缺氧法抑制火區連鎖反 應。030火災分為 A類固體B類油脂及液體C類氣體D類可燃金屬。031常用的滅火器主要有清水泡沫二氧化碳和干粉滅火器。032對一般固體火災適用 清水

51、 泡沫 二氧化碳和干粉滅火器。033對貴重設備適用二氧化碳滅火器。034對檔案材料應用二氧化碳滅火器。035對可燃液體適用泡沫滅火器。036干粉滅火器的用途最廣 它適用于氣體 液體和電氣設備火災。037干粉滅火器一般應和泡沫滅火器連用。038在配電房應配置 干粉滅火器和二氧化碳滅火器。039電氣線路火災的原因是 短路 過負荷和接觸電阻過大。040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負責。041電線絕緣必須合乎電壓要求。042為在短路和過負荷時能及時切斷電源必須在線路中安裝熔斷器裝置。043不可用鋼鐵絲代替熔絲。044接觸電阻過大會產生極大的熱量引致直接燃燒的后果。045為防止接觸電阻過大必須做好保

52、證牢固連接線路工作。046防止電氣線路火災的重點在 選材和安裝方面的工作。047具較大火災爆炸危險性的焊割方法是電焊和氣焊。048在重點防火部位動用電焊 氣焊必須經過相應級別的審批手續。049在撲滅電氣火災時應堅持先斷電 后滅火原那么。050發生火災時切斷電源最好使用絕緣工具。051為防止觸電 對使用滅火器撲滅電器火災時應注意 盡量增大噴槍和帶電體 的距離O052氣焊使用的危險氣體是乙快。053倉庫內物品擺放應做到分類 分堆和防火間距要求。054倉庫不可設置移動式照明燈具。055倉庫的電源開關必須安裝在 倉庫外。056在消防平安責任上 建筑設計部門實行“誰設計 誰負責”原那么。057經公安消防

53、機關審批的高層建筑防火設計圖紙不可在實際施工中變動。058撲滅初期火災的最有利時機是 起火后5 7分鐘059在組織滅火自救工作中 應堅持救人重于救火的前提。060建筑物必須制定滅火和疏散應急方案。061對消防管理人員任職要求 先培訓 后上崗。062在疏散中首先要了解火場內的人員有無被困。063疏散的首要次序是 疏散著火層以上人員。064在疏散中如何穩定群眾情緒 喊話宣傳。065疏散中人員較多或能見度較低時 應采用 魚貫隊列式的方法。066對脫險人員管理的首要任務是 阻止其重返火場。067對物資疏散的第一任務是疏散可能擴大火勢和爆炸的物資。068物資疏散和人員疏散不可同時在一個平安通道里進行。0

54、69地下建筑和地下停車場的平安出口至少應有2個。070在疏散中對傷病員和行動不便的人員應使用消防電梯。071由于中性平面效應 翻開著火層以下的門窗時應注意 不要過多翻開門窗。072動力工程部門在發生火災后不可立即撤離崗位去支援一線。073最大的火災隱患是人們對火災隱患認識缺乏 因此消防管理工作要切實做好 宣傳教育方面工作。074作為承建商 應對物業消防系統平安負責。075消防中心是整個消防系統的中心樞紐局部。076自動報警系統包括煙感溫感警鈴。手動按紐聯動設備。077消防水不能借用它途。078排煙閥、送風閥在無火警時應保持關閉狀態。079氣體滅火系統一般安裝在電氣設備房。080設備房門都是防火

55、門。081消防通道的防火門要保持關閉狀態 保證發生火災時煙和熱量不能進入消防 通道內。082消防通道的照明燈 指示燈應常亮。083為防盜竊 可否在適當時段鎖上消防通道門否084消防通道不可臨時堆放貨物。085溫感一般安裝在停車場和某些設備間。086引起煙感誤報的主要原因是 煙霧和灰塵過大。087報警時警鈴和緊急廣播會向報警層和上下兩層報警。088風閥開動的形式是 報警層和上下兩層同時開動。089消防設備在任何時候都應處于自動狀態而非手動狀態這是因為手動狀態會令消防聯動失效。090火警發生后所有電梯會迫降至最底層。091消防系統是獨立系統 但需要其它設備部門支持和配合。092消防監控系統應該與安

56、保系統 樓宇自控系統共同工作才能發揮最正確效果。093地下停車場的排煙風機除消防功能外 還有 換氣 降低廢氣濃度的作用。094當你所在樓層發生火災時 應采用從消防通道到達下面最近的避難層的方法 逃生。095火災發生時當你處在火災層以上的樓層時應采用從消防通道到達上面最近 避難層的方法逃生。096消防噴淋系統有以下局部組成 噴頭 管道 信號閥 水流指示器 水泵濕式報警閥噴淋接合器。097啟動噴淋系統噴頭動作的溫度65 71o098噴淋水泵靠壓力開關啟動。099維護人員平時檢查噴淋系統主要看 管道是否有水 總閥門是否常開。100發生火災時正確使用消防栓的步驟 拉開水帶 套在消防栓口上。裝上水槍 打

57、開閥門 對準火焰底部噴射。101使用消防栓時 最少要2個人操作。102當某個消防栓漏水時將該立管的總閥門關閉 排水 維修處理。103維護人員每個季度檢查一次消防栓內的設備。104消防栓水泵用消防栓按紐啟動。105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制 但可監視動作信號。106發現火災 但煙感未動作 立即打破手動按紐報警。107發現火災 身邊又無通訊設備 立即打破手動按紐報警。108手提式滅火器應放在通道和容易發現的地方。109 一個消防噴淋頭的保護面積是12.5平方米。110 一只消防報警煙感器的保護面積是當6m H?2m時為60平方米 當12m H6m時為80平方米。111消防栓和消防栓之間的

58、距離不應超過30米。112噴淋系統的信號閥是常開。113所有消防系統的閘門平時應處于常開狀態。114疏散指示燈安裝在消防通道內外的位置。115疏散指示燈的電源不能關閉。116消防系統現場設備平時處于自動狀態。117消防供電是雙回路。118發電機發出的電供應急照明 消防電梯和其它消防設備使用。119應急照明應安裝在消防通道 設備房等位置。120應急照明日常檢查采用切斷正常電源 看能否動作的方法。121發生火災時 送風閥要翻開 翻開后如何關閉 現場手動關閉。122消防主要設備動作以后 消防中心顯示運行動作和手動自動信號。123消防中心的控制電源平時保持開啟。124消防中心控制電源有2路 警鈴電源和

59、控制電源。125消防栓和噴淋系統要穩壓。126消防供水系統每套有2個水泵 一用一備。127消防水如何供水 先使用水箱供水 后啟動水泵抽水。128消防接合器的作用 當水池 水箱無水時 由消防車通過接合器供水。129室外消防栓的作用 專供消防車取水。130防火門的性質 是一種活動的防火分隔物。131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。132防火門主要分為三級。甲級需耐火1.2小時 材質為雙面薄鋼板中填硅酸鈣 板及陶瓷棉 主要用于防火分區的門洞口處 乙級須耐火0.9小時 其構造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮也有將木料經防火浸料處理主要設在樓梯間、前室及消防電梯前室門洞口處 丙級應耐火0.6

60、小時 主要用作管道井的檢修門。133防火門的安裝使用及養護管理工作應注意安裝自動閉門器 安裝防火門開啟 固定裝置 安裝電磁門鎖 常閉疏散通道防火門設置雙扇關閉前后步驟順序器安裝推桿式門鎖 防止地毯或其他物品卡住防火門問題。134低層消防水箱一般儲存10分鐘的室內消防水用量。135消防水泵的技術要求是 一組消防水泵 至少應有兩條吸水管 其中一條發 生故障時 其余吸水管應仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統的每臺消防水泵那么應各有獨立的吸水管消防水泵的吸水管和出水管為便于檢查和維修一 般應敷設在水泵房的地面上 其閥門應設在操作方便的地方 并需有明顯的啟閉 標志消防水泵的吸水管口徑不應小于消防水泵進