1、目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂目標成本編制作業指引編制 日期審核日期主管 日期批準 日期修訂記錄日期修訂狀態修訂內容修訂人審核人批準人目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂流程概況流程目的明確目標成本的編制原則、程序及編制方法，以加強目標成本控制。適用范圍適用于公司開發的所有地產項目。定義無流程主導部門流程參與部門部門總部運營工作組運營二作組、綜合工作組、以及各城市公司流程中承擔職責城巾 公司各部門.負責編制目標成本并上報總部運營工作組；.負責目標成本的實施、過程管理及控制?？偛窟\營工作組.負責制訂目標成本編制程序和編制方法，指導各城市公司目標成本的編 制；.復核各城市公司目標成本，對

2、各城市公司的目標成本分析測算其合理性；.組織計劃與成本委員會評審并確定城市公司上報的目標成本，對全成本進行監控；.提供批準的可研文件、各類設計限額指標、建造標準、營銷專項方案等， 下達設計限額和成本控制建議；.下達責任成本，進行全成本動態的監控。財務管理部1.參與對各城市公司目標成本的評審及財務類成本費用的監控。綜合工作組1.參與對各城市公司目標成本的評審及管理費用的監控。分管領導.負責目標成本控制標準 CS01表的審核；.負責目標成本控制標準 CS02表的審核?？偨浝?負責目標成本控制標準 CS01表的審批；.負責目標成本控制標準 CS02表的審批。目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂流程

3、圖無工作程序目標成本（成本標桿）編制原則客觀性原則目標成本應以項目的實際情況及相關政策，本著事實求是的原則進行編制，客觀合理反映項目的成本目標。一桿兩求原則以市場為目標，確保顧客需求、確保市場競爭需求的方針。成本倒逼原則目標顧客定位（銷售單價、總價），是項目成本倒逼的總目標（標桿），用項目總成本層層倒逼概念性方案設計成本、施工圖設計成本；倒逼目標成本的基本概念公式：成本=收入-利潤。及時性原則按目標成本的編制程序中規定的時間節點及時上報。成本科目設置、定義及使用說明項目成本標準表設置四級科目，科目結構如下表。1）表中的一至二級科目：用于公司投資估算及CS01表科目。2）表中的一至三級科目：用于

4、公司CS02表科目，由公司總部進行統一的規定和定義，城市公司不得更改、增減一至三級科目；成本明細項目為四級科目（四級科目編制需對應合同計劃清單）,城市公司可以自行設定，但其內容必須符合相應成本科目的定義。投資估算及CS01表成本科目CS02表成本科目成本明細科目備注一級科目二級科目三級科目四級科目一、開發成本1.1 土地獲得價款1.1.1政府地價1.1.1.1（自行設定）土地出讓費/轉讓費/ 征用費/ 土地契稅-1.1.2合作款項1.1.2.1 1.1.3紅線外大市政配套費1.1.3.11.1.4增容費1.1.4.1含教育配套費等1.1.5拆遷補償費1.1.5.11.1.6其他土地相關費用1.

5、1.6.11.2前期準備費1.2.1勘察測量費1.2.2跨期設計費1.2.3本期設計費目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂1.2.4報批報建費1.2.5三通一平費1.2.6臨時設施費1.2.7咨訊顧問費含招標代理費、預算 編制咨詢服務費等1.3主體建筑安裝 工程費1.3.1地基及基礎工程1.3.2主體建筑安裝工程1.3.3主體建筑內甲供材料1.3.4主體建筑內甲方分包含智能化、門窗、電 梯等專業分包工程1.3.5精裝修工程費含公共區域裝修1.4社區管網工程 費1.4.1室外給排水系統費1.4.2室外采暖系統費1.4.3室外電氣及高低配電工 程費1.4.4泛光照明系統1.4.5室外消防系統1.

6、4.6兩管三線含燃氣、自來水、電 表集抄系統等1.4.7弱電系統1.4.8室外道路系統1.5園林景觀工程 費1.5.1跨期公共景觀工程1.5.2本期公共景觀工程1.6公共配套設施 費1.6.1跨期公共配套設施1.6.2本期公共配套設施1.7開發間接費1.7.1工程及現場管理費1.7.2資本化利息P1.7.3物業管理完善費1.7.4營銷裝飾裝修費可資本化的售樓處、 樣板房等費用（如出 售、資產化等）二、期間費用2.1營銷費用2.1.1顧問合作費包括代理費等2.1.2宣傳推廣費2.1.3促銷活動費2.1.4銷售物料費2.1.5現場包裝費2.1.6現場管理費2.1.7售樓處費用租用及臨時搭建（不 能

7、出售）的售樓處裝 修及設計等費用2.1.8樣板房費用租用及臨時搭建（不 能出售）的樣板房裝 修及設計等費用2.1.9開發商銷售人工費用2.1.10營銷部行政管理費用目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂2.1.11其他銷售費用2.2財務費用2.2.1資金利息不能資本化日勺資金利息等2.2.2手續費及其他2.3管理費用2.3.1管理費用三、稅金3.1增值稅附加3.1.1增值稅附加按當地實際情況編 制3.2 土地增值稅3.2.1土地增值稅3.3其他稅3.3.1其他稅印花稅、房產稅等四、成本機動 數及企業風 險基金4.1成本機動數4.1.1成本機動數4.2企業風險基金 .4.2.1企業風險基金目標控

8、制總成本成本科目的定義1）開發成本? 土地獲得價款：指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地出讓金、土地稅費、拆遷補償及安置費、紅線外大市政配套費、其他土地相關費用等；?前期準備費：指項目開發前期發生的勘察測量（包括初勘、詳勘等）、測繪、設計（包括可行性研究費、總體規劃方案設計費、施工圖設計費、園林景觀設計費及其它專項設計費和施工圖審圖費、人防方案設計費用等審核費）、報批報建費（包括開發中根據政府文件規定需向當地政府繳納的相關配套費用等）及三通一平、臨時設施、咨詢顧問費等。?主體建筑安裝費：指項目開發過程中發生的各項建筑、安裝工程費用，主要包括地基及基礎工程、主體建安工

9、程、專業分包工程（含智能化等）及甲供材（含集中采購）及精裝修工程費等。?社區管網工程費：指開發項目在開發過程中所發生的基礎設施支出，包括室外給排水、高低 壓配電、市政水電氣、室外道排、兩管三線等費用。?園林景觀工程費：指項目所發生的園林景觀造價，包括公共綠化、小區周邊綠化、小品設施 等工程費用。?公共配套設施費：指在開發小區內發生的不會產生經營收入且不可經營性的公共配套設施支 出，包括物管用房、社區服務中心、公建小學等土建工程、設備安裝工程及其他附屬設施的 所有工程費用。?開發間接費：包括工程管理費、監理費、結算造價咨詢費、資本化利息、物業管理完善費（包括小區入住前投入的物業啟動費）、營銷裝飾

10、裝修費【可資本化的售樓處、樣板房等費用（如出售、資產化等）】。目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂2）期間費用?營銷費用：為實現項目銷售而發生的相關費用等（不含已資本化的售樓處、樣板房等費用）。?財務費用：指為籌集公司經營所需資金等而發生的費用（扣除資本化利息部分），主要包括資金利J息（扣除資本化利息部分）、手續費及其他等。?管理費用：指為組織和管理公司經營所發生的費用以及納入管理費用核算的稅金，主要包括管理人員工資及相關管理費用等。3）稅金：項目開發過程中所發生的，按照政策規定需要繳納并計入成本的增值稅附加及土地增值稅等。4）成本機動數及風險基金：是對有關項目不確定性、不完整性及編制誤差的

11、總體估計值（含政策規定的人工、材料等風險調整 ），在項目開發成本（扣除土地獲得價款）內預置的成本備用金額。目標成本編制程序3.1目標成本控制標準 CS01表編制（開發項目分期開發，則本表應分期編制）1）定義：項目概念性方案設計階段編制的成本與銷售預測表。2）依據：項目規劃條件、市場定位、產品標準、限額指標、成本數據庫、概念性方案設計等。3）用途：CS01表是指導方案選擇的依據之一，用于檢視概念性方案設計的投資回報率，指導方案設計。4）控制重點：項目盈利目標、二級成本科目及成本分攤。5）時間節點及程序：地塊取得后項目啟動前，概念性設計方案經總部及房地產產業集團審定后7天內，各城市公司必須向總部運

12、營工作組上報CS01表，經總部審核并備案。6）責任主體及參與部門：城市公司成本管理部組織，財務管理部及相關業務部門參與編制。城市公司的成本管理部負責收集資料和同類工程的經驗數據、政府對房地產開發過程中的政府行為收費標準信息等以支持成本測算。城市公司的規劃設計部根據營銷策劃部的項目定位組織概念方案設計，成本管理部根據規劃設計部提交的概念設計文件，參照CS02模板套表完成CS01表編制，對成本進行控制。3.2目標成本控制標準 CS02表編制（開發項目分期開發，則本表應分期編制。）1）定義：項目主體施工圖設計階段編制的成本與銷售預測表，原則上不突破可行性研究報告中的成本預算總額。2）依據：在CS01

13、的數據基礎上，根據施工圖設計、建造標準、成本數據庫、政府收費標準信息等編制。目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂3）用途：CS02表進一步檢視、控制本階段設計成果， 并用以指導“限額設計”和項目開發策劃的 硬性指標，以符合“ CS01表的投資回報率，是各項目業務實施性的成本控制目標。4）控制重點：對三級成本科目分解細化，通過對產品標準、材料、設備及成本結構的優化實現成本目標有效控制。5）時間節點及程序：?目標成本控制標準 CS02表在施工圖外審通過之日起 30天內和總包單位確定前，城市 公司必須完成編制、審核目標成本，并上報總部運營工作組復核。?總部運營工作組組織計劃與成本委員會召開目標成本

14、評審分析會，評審各城市公司上報的 CS02 表。? CS02表評審完成后，城市公司根據計劃與成本委員會評審意見修訂CS02表；根據評審通過后的CS02表編制城市公司目標成本上報表、目標成本總部審批表并交總部分管領導 審核，總經理審批，作為項目實施階段正式的成本控制目標。?經批準的目標成本控制標準CS02表由總部運營工作組作為考核城市公司目標成本控制率的依據，并對全成本進行動態監控。6）編制要求：必須秉持專業認真、實事求是的精神，編制依據經得起推敲，體現成本的先進性。7）責任主體及參與部門：城市公司成本管理部組織，財務管理部及相關業務部門參與編制目標成?主體施工圖階段的成本預算經評審確定后，城市

15、公司成本管理部組織財務管理部、規劃設 計部、營銷策劃部、項目部 /工程管理部、綜合管理部召開成本分析會，提出各項成本測算 要求。?城市公司主要編制責任為：財務管理部負責提供土地費用、資本化利息、物業完善費、稅 金及其他財務相關數據；綜合管理部負責提供管理費用類（包括工程現場及公司管理費） 的數據，以及政府報批報建費類的數據；規劃設計部負責提供勘查/設計費類的數據；營銷策劃部負責提供營銷類、小產權交易手續費的數據及各產品（業態）銷售價格的市場目標， 項目部/工程管理部負責工程類所需各項技術指標并提供技術支持，其他各項由成本管理部 負責并按照類似工程的經驗數據進行測算、分析。?測算過程中遵從量價分

16、離，根據成本數據庫和通過計算確定工程量、根據成本數據庫單價 分析確定單價、計算合價，城市公司成本管理部目標成本測算完成后，負責和類似的工程 成本進行對比分析，找出成本差異（包括各限額指標）。目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂?城市公司成本管理部匯總其他各業務的成本測算并復核各項成本科目測算數據，編制目標成本控制標準 CS02表及，組織相關部門初評并經城市公司成本、財務、業務分管領導 和總經理審核后報總部運營工作組。?總部運營工作組審核并組織計劃與成本委員會評審城市公司目標成本控制標準CS02表。?產品（業態）成本：由城市公司財務管理根據確定的目標成本控制標準CS02表及總部下發的成本、費用

17、分攤原則及方法的規定（暫行）編制。3.4目標成本控制標準 CS02表中成本分攤的注意事項目標成本控制標準 CS02表中成本的分攤應按總部下發的成本、費用分攤原則及方法的規定（暫行）執行，其中跨期成本、費用的分攤，在執行中應注意以下事項：1）無產權的公共配套建筑不單獨歸集土地成本，土地成本在各期之間分配時，應按扣除公共配套建筑所占土地面積后，按各期占地面積進行分攤。2）各期的CS02表確定后，該期的可售面積即已確定，依據此可售面積分攤的各項成本也即確定， 無論以后其他期的可售面積是否變化，該期的成本數（攤入、攤出）保持不變，超支、節約在本期（本期標的成本）消化。3）各期之間分攤能單獨區分的，直接

18、歸屬到各期，不能單獨區分的，按可售面積分攤。4）在目標成本管理中，對所發生公共期間費用需進行跨期分攤時，按受益對象的可售面積比例進 行分攤。5）在目標成本管理中，對本期的成本、費用尚需在各類產品（業態）中進行分攤，其方法按成本、 費用分攤原則及方法的規定 （暫行）執行，其中期間費用按銷售收入比進行分攤。6）項目實施過程中（實際+預測）成本分攤，仍按按目標成本分攤原則進行分攤，保持與目標成 本控制標準 CS02表中確定的各期、各類產品 （業態）目標成本口徑一致，便于分析、對比及 成本的事前控制和預警。3.5目標成本編制要求城市公司在向總部上報編制成果時，應附齊全部資料和附件，包括但不限于方案設計

19、、設計圖紙、產品技術標準等測算依據及各類指標。城市公司自項目策劃的開始階段應主動地將項目有關的資料報總部運營工作組備案，以便于總部掌握項目的進度情況，及時跟進。成本機動數和企業風險基金，各城市公司在編制目標成本時均以“（開發成本合計（標的成本）一土地獲得價款小計）*3%（總比例）”為計取標準。目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂營銷費用以總部評審的營銷專項方案確定，具體科目設置與定義按營銷費用管理作業指引規定。支持性文件CH-OP-CB01項目成本管理流程CH-WI-CB01目標成本管理作業指引成本、費用分攤原則及方法的規定（暫行）相關記錄CH-WI-QR-CB06-1目標成本控制套表（參考模版）附注1:建筑面積、可售面積構成表及定義目標成本編制作業指引文件編號版本/修訂附注1:建筑面積、可售面積構成表建 筑 面 積可 售 面 積套內建筑面積套內使用面積包括：1、住宅、公寓；2、商鋪（含集中商業）；3、地上地下車庫、倉庫；4、營利性配套設施如會所、 單獨停車場、郵電通訊、醫 院、學校初始產權為開發商 所有；5、非營利性配套設施中（1）產權歸開發商（2）產權不明（3）無償贈與除地方政府、 公共事業單位以外其他單 位。套內墻體面積陽臺建筑面積