1、目 錄 HYPERLINK l _TOC_250018 前言 7 HYPERLINK l _TOC_250017 智能家居的五重境界，目前在從第三重到第四重的過渡之中 8 HYPERLINK l _TOC_250016 智能單品：功能智能化升級是立身之本 8 HYPERLINK l _TOC_250015 互聯控制：從單品到互聯，開始有生態圈 12 HYPERLINK l _TOC_250014 自動場景：從硬件集合到控制功能的協同 15 HYPERLINK l _TOC_250013 全屋智能：智能單品+操作系統+數據算法的全面融合 18 HYPERLINK l _TOC_250012 屋外

2、連接：從住到行，房企占據物業和精裝修入口 20 HYPERLINK l _TOC_250011 全屋智能市場空間將達萬億級別，精裝修渠道有望成為引爆點 22 HYPERLINK l _TOC_250010 智能家居市場規模穩步增長，但仍未爆發，瓶頸在渠道 22 HYPERLINK l _TOC_250009 房企精裝修可以提升性價比及客戶接受度，是最優渠道 25 HYPERLINK l _TOC_250008 作為渠道方參與智能家居，房企具有更強的議價權 27不止精裝修和供應鏈平臺，房企更大的機會在打造子生態圈 30 HYPERLINK l _TOC_250007 商業模式 1.0：智能家居提

3、高產品溢價率及無息杠桿率 31 HYPERLINK l _TOC_250006 商業模式 2.0：加深平臺護城河，用客戶粘性打開市場空間 32 HYPERLINK l _TOC_250005 商業模式 3.0：構建生態，成為物聯網時代的科技公司 34 HYPERLINK l _TOC_250004 房企現狀：2.0 初步探索，3.0 暫為零 38 HYPERLINK l _TOC_250003 市場空間：千億級別規模，產業價值鏈重構 39 HYPERLINK l _TOC_250002 2.0 模式平臺GMV 可達約 8 萬億，抽成收入近 3000 億 39 HYPERLINK l _TOC_

4、250001 3.0 模式增值服務年增收入 700 億，最終規模超 5000 億 40 HYPERLINK l _TOC_250000 借助智能家居，房企將從生產者向經營者轉變 40投資建議：規模、互聯網思維、供應鏈管理，頭部房企有望出圈41 6.風險提示 41圖/表目錄圖 1智能家居可劃分為智能單品、互聯控制、自動場景、全屋智能、屋外連接 5 個階段 8圖 2 功能智能化程度較高的家電，價格較高，價格低往往智能化不足10圖 3：空調為例，品牌和規模護城河成型，市場份額非常穩固 11圖 4：產業鏈一體化下，龍頭空調企業掌握著壓縮機核心資源 11圖 5：涂鴉智能主要為中小家電企業提供產品智能化服

5、務 11圖 6：多數家電企業都在與科技企業合作提升智能化水平 11圖 7 家居產品智能化上，傳統企業占據品牌優勢 11圖 8：小米 IOT 和云米均保持了較低的毛利率 12圖 9：小米生態鏈孵化出石頭科技、云丁科技等智能單品企業 12圖 10 智能單品頭部企業呈現傳統企業和科技企業分賽道割據格局 12圖 11 APP 控制較為普及，部分企業開始做生態鏈 APP 或者音響入口13圖 12：科技企業設備接入量保持領先，其中小米最為出色 14圖 13：從手機APP 下載量上，米家也明顯領先 14圖 14：科技企業的生態中兼容的家電品牌遠多于家電巨頭 15圖 15：智能音響入口形成了三分天下的格局 1

6、5圖 16：被動觸發的自動場景(左側)帶來的體驗感較差 16圖 17：真正的主動觸發模式目前仍未有較好的解決方案 16圖 18：最基礎的智能家居套裝在 2-3 萬 16圖 19：三翼鳥僅智慧玄關價格就在約 10 萬 16圖 20 技術層面存在的困境也限制了智能家居的體驗上限 17圖 21 部分智能家居解決方案提供商已經開始布局線下門店 18圖 22智能家居的互聯一定是基于操作系統的互聯，國內頭部科技企業均積極布局物聯網操作系統 18圖 23創業企業歐瑞博已完成多輪融資，正籌備科創板上市，未來將作為解決方案提供商參與角逐 19圖 24 智能單品層、平臺層、解決方案層的協同推動全屋智能落地 19圖

7、 25 全屋智能向外延申至智慧社區、智能汽車，實現住行智能閉環20圖 26 多數房企物業都在布局智慧物業 21圖 27 中國恒大在智能家居、智慧物業和智能汽車上均有布局 21圖 28 2014 年后巨頭紛紛布局智能家居，2017 年爆發智能音箱大戰，2021 年華為升級推出全屋解決方案 23圖 29：我國智能家居滲透率遠低于預期 23圖 30：供需端的均存在困境導致滲透率偏低 23圖 31 智能家居技術儲備相對成熟，營銷渠道優化有望打破供需瓶頸24圖 32 穩健預測智能家居市場規模 2025 年也將達到 8000 億 25圖 33：效用/成本邊際遞增，全屋智能性價比高于局部智能 25圖 34：

8、前裝全屋智能性價比高、且不存在成本 25圖 35：消費者接受度提升被從業者認為是智能家居爆發的首因 26圖 36：精裝修渠道是快速提升全屋智能滲透率的最優渠道 26圖 37 開發商可以進一步利用前裝優勢，提升智能家居性價比 27圖 38 作為精裝修渠道方參與智能家居，房企具備強議價權 28圖 39 即使行業領先的金茂，智能家居仍處于非常初始的階段 28圖 40 利用精裝修渠道的優勢地位，房企有 3 個商業模式選擇 31圖 41：精裝修可以提高毛利率 31圖 42：精裝修可以提高房企的無息杠桿比率 31圖 43 房企精裝修標準不斷提升，從早期的地板墻面到最新的智能系統，價值量不斷增加 31圖 4

9、4：精裝修價值量呈現逐級遞減趨勢 32圖 45：階段越靠后，配置率越低 32圖 46 設想模式下，智能家居的加入將進一步鞏固房企供應鏈平臺的優勢地位 33圖 47 按 20 年周期看，四個階段價值重新拆分，智能家居將有效保障客戶對平臺的粘性 34圖 48 都是基于安卓，但華為EMUI 與小米 MIUI 仍需深度開發 35圖 49類比手機廠商，開發商可以做深度定制的預裝智能家居系統 36圖 50深度定制智能家居系統的三方參與則中，房企更具優勢 36圖 51 用智能家居預裝系統不僅提高供應鏈平臺價值，更獲得了數據37圖 52 供應鏈平臺讓房企可以做存量生意，而操作系統則讓房企變身物聯網時代科技公司

10、 38圖 53 HUMAN 涵蓋全屋智能嘗試，但主要借助阿里在技術層面實現38表 1: 功能智能化才是智能單品的本源，解決高頻痛點才能提高消費者的付費意愿 9表 2: 當前項目雖然打上智能家居的標簽，但多數仍是一些智能單品或簡單的互聯為主 29表 3：供應鏈已有賽道探索，我們看好萬科采筑模式 38表 4: 重點公司盈利預測 41對于智能家居領域各方混戰的終局及發展持續低于預期的原因，市場一直存在誤解，也就忽略了房企在其中的巨大轉型機會。1、市場認為，智能家居領域的家電企業、互聯網科技巨頭、創業企業都在往一個方向競爭，最終將是少數勝出通吃，其他家被淘汰或者淪為代工廠的結局。我們認為，與智能手機或

11、者智能汽車都是標準化產品不同，智能家居是極度差異化的產品（甚至是服務），雖然各玩家的目的都是做全屋智能階段的整合方，但各自都有難以顛覆的優勢，導致最終將是以“智能單品+操作系統及生態+個性化解決方案”的模式存在。家電企業在機械工藝及品牌品質上的積累，即使單品智能化也很難被顛覆，而其賣硬件的盈利模式及無操作系統開發方面的積累，導致其很難成為最終的整合方。全屋智能的基礎必然不是現階段通信的互聯，而是操作系統層面的融合，只有科技巨頭和互聯網巨頭才有做操作系統及打造生態的能力，而基因決定了其基于底層操作系統構建生態，再用流量變現的打法，去做非標準化的集成方案、甚至面對 C 端消費者做裝修設計幾乎不可能

12、。全屋智能本質是供給創造需求，需要智能化場景的挖掘和AI 算法的迭代，甚至還需要對個體消費者進行設計及安裝服務，需求端的個性化為創業企業留下細分空間。最終將是“智能單品+操作系統及生態+個性化解決方案”的格局，即使有企業做到封閉生態圈，也僅是主打細分客群，而非像 IOS+蘋果手機一樣具備普適性。涉及的包括集成方案商的龍頭歐瑞博（計劃科創板上市，2020 年 7 月已進入上市輔導期）、海爾旗下有屋智能（創業板 IPO已于 2021 年 5 月獲受理）、美的旗下美智光電（計劃創業板上市，2020年 10 月已進入上市輔導），及美股上市的涂鴉智能（TUYA）等。2、市場認為當前智能家居滲透率不高的原

13、因在供給端的技術因素及需求端剛需不足。但我們認為本質是在沒有好的營銷渠道，精裝修將是促進智能家居從導入期進入成長期最好的銷售渠道，其中房企占據優勢地位，如果能選擇從預裝操作系統介入，則是物聯網時代轉型的絕好機會。市場認為，供給端提供的體驗效果不好：單品功能智能化不足、生態圈各自為戰、剛需場景難挖掘、人工智能算法尚無法在決策層有效判斷主人意圖等，需求端剛需不足：國內城市以高層為主而非獨棟的住宅特性減少了智能家居的必要性、智能家居后裝的性價比較低且較為復雜、消費者對智能家居的認知度較低等，導致智能家居滲透率難以快速提高。我們認為，“單品+操作系統+AI 算法”已較為成熟，需要的是滲透率提升、數據積

14、累，進行算法不斷迭代；智能家居是供給創造需求模式，智能單品爆發證明消費者并不排斥。如果有合適的營銷渠道，高效進行消費者教育并簡化實現流程，將實現供需困境的兩難自解。而這個銷售渠道就是房企的精裝修，因為其可以最大化智能家居的性價比、樣板間是天然的展示平臺、且具備精準導流能力。由于占據著精裝修渠道，房企對家電企業、互聯網/科技大廠、創業企業都具有較強的議價權，可以強勢切入智能家居領域。切入的打法我們認為有三種，對應著住宅銷售、平臺經濟、科技企業增值服務三種估值思路。精裝修提溢價率和無息杠桿率，但不改變住宅銷售的本質，仍是展望 3 年的估值。做供應鏈平臺，智能家居將加大平臺對上游企業的優勢，并用客戶

15、復購性提升 GMV 天花板，預計年抽成收入可達 3000 億，可以基于永續經營假設給估值。深度開發智能家居操作系統，并用精裝修渠道和供應鏈平臺推廣，房企雖然在算法開發 上積累不足，但在對住宅的理解、軟硬件結合、物業對接上存在優勢，類似于很難想象谷歌為華為定制的系統會比華為EMUI 更適合華為手機。如果能占據預裝操作系統，則可帶來的增值服務價值量超 5000 億，而且 每開發一種增值服務就可以提升盈利天花板，估值對標科技企業。已有一定布局、供應鏈管理能力強、且有互聯網思維的龍頭房企有望積極推進新模式并最終勝出，推薦萬科 A、中國金茂，受益旭輝控股集團、碧桂園、碧桂園服務，另外智能家居產業鏈受益美

16、股涂鴉智能、云米等，以及正籌備上市的企業歐瑞博、有屋智能、美智光電、螢石網絡等。前言在出圈系列首篇報告中，我們構想了房企做供應鏈平臺，對傳統建材銷售渠道進行降維打擊。本篇報告，我們探討在家居智能化趨勢下，房企能有什么樣的出圈機會。當前智能家居仍處于起步階段，爆發的只是性價比高、有剛性需求的智能單品，較為初步的互聯控制及較為機械的自動場景也有一定普及。我們認為未來全屋智能大概率是“智能單品+平臺生態+個性化集成方案”的分工協作模式，但推動該模式的形成需要以滲透率大幅提升為基礎，這就需要房企的精裝修渠道。為什么精裝修是智能家居最好的渠道？智能家居成本效用曲線為凸性函數（成本線性增長而體驗感指數級增

17、長），導致全屋智能性價比好于部分智能化，前裝也好于后裝，用智能單品向上打通全屋智能的邏輯很可能行不通；當前全屋智能集成商把自己做成了裝修生意，而科技大廠缺少推廣全屋智能的渠道，導致兩方都很難去做消費者教育，而房企樣板間是消費者教育的天然平臺；其他優勢包括精準導流、規模效應、物業系統對接等。掌握著渠道的房企相比于賣硬件的智能單品廠商、走構建物聯網生態模式的科技大廠、及規模非常小的方案集成商，都有著強大的議價權。憑借此房企怎么出圈？我們設想了三種模式：1.0 版，精裝修提升產品溢價和無息杠桿率；2.0 版，出圈首篇報告中我們已論述的供應鏈平臺模式，智能家居的加入將提高供應鏈平臺的議價權，且用戶的復

18、購黏性將打開平臺向上的規模天花板；3.0 版，房企做預裝操作系統+供應鏈平臺，不僅將供應鏈平臺的護城河提升為基于物聯網生態的網絡效應，基于用戶數據的增值服務更是讓房企在物聯網時代轉身為科技公司。上述三種模式則對應著三種估值：住宅開發僅能展望 3 年的估值；平臺存量經濟的永續估值；物聯網時代下，科技公司增值服務估值。我們認為，智能家居給了精裝修渠道極大的議價權，房企若不能趁此打造供應鏈平臺優勢則非常可惜，若不能通過預裝智能家居系統在物聯網時代轉身科技公司，更是可能錯過一個時代。智能家居的五重境界，目前在從第三重到第四重的過渡之中類比自動駕駛 L1-L5 階段，我們認為智能家居可以分為五重境界：智

19、能單品、互聯控制、自動場景、全屋智能、屋外連接。當前所有玩家在智能單品、互聯控制、自動場景廝殺，不斷累積客戶/數據、完善解決方案，大多數最終目的都是在未來全屋智能和外部互聯階段做成平臺，再尋求盈利。我們認為，理論上的結局將是“單品+平臺+全屋智能方案”的分工協同：家電家居企業做智能單品、龍頭科技企業做平臺生態、集成方案商開發個性化場景，三方共同推動智能家居的落地。而房企掌握著精裝修渠道入口和智慧物業的入口，很有可能從渠道切入，分得一杯羹。智能單品互聯控制自動場景全屋智能屋外連接圖 1智能家居可劃分為智能單品、互聯控制、自動場景、全屋智能、屋外連接 5 個階段主要參與方核心競爭力家電/科技/創業

20、企業制造工藝、質量品牌家電/科技/互聯網企業入口級產品家電/創業企業剛需場景的挖掘科技/互聯網/家電/創業企業物聯網操作系統科技/互聯網/地產企業聯網入口發展路徑功能智能化 升級生態圈逐漸擴大不斷積累場景、優化算法不同硬件接入統一操作系統子系統整合最終格局態勢初定、頭部企業類裝修，格單品+方案+操萬物互聯割據競爭獨大局分散作系統模式數據來源：智能單品：功能智能化升級是立身之本智能單品是智能家居的基礎單元，主要發揮功能智能化和數據采集兩方面作用，衍生功能為互聯網服務。以冰箱為例，1）功能智能化包括智能控溫、食材識別、故障分析、語音交互等，目的是最大程度簡化人工決策與操作，同時達到食材最優管理效果

21、；2）作為數據采集器，其收集冰箱操作、食材品類、廚房環境等等信息，上傳至智能家居綜合系統，輔助判斷主人意圖甚至健康狀況；3）衍生功能則包括互聯網音樂、視頻、購物等。雖然衍生功能較為花哨，但用戶很難愿意為冰箱上加個 Pad 或者遠程控溫付費，而自身功能智能化比如自動調整存儲環境、提示食材質量和數量等，才是決定使用體驗的高頻痛點及全屋智能化的基礎。表 1: 功能智能化才是智能單品的本源，解決高頻痛點才能提高消費者的付費意愿家電家居功能智能化數據采集器衍生功能代表產品冰箱洗衣機空調 電視機油煙機電飯煲吸頂燈掃地機器人馬桶門鎖窗簾攝像頭窗戶智能調整存儲環境、智能控溫控濕殺菌、食材質量管理、食材數量管理

22、智能選擇洗衣模式、衣凈即止、智能添加洗滌劑智能控溫控濕、語音/遠程控制、空氣檢測、自動清洗語音交互、智能選擇節目智能巡航、自動清潔、空氣檢測 根據食材自動調節模式、智能預約智能調節色調亮度、語音交互智能識別路線、自動回洗語音交互、暖風烘干、落座檢測、自動沖水無鑰匙開鎖、遠程開鎖、門前監測智能開閉、語音交互人臉識別、異常監測報警智能開閉、智能調光、語音交互冰箱操作信息、飲食信息、廚房信息洗衣機操作信息、衣物信息空氣信息客廳信息廚房信息飲食信息室內信息地面信息衛浴信息出門信息、到家信息室外信息屋內運動信息屋外氣候信息廚房娛樂、購物適用場合識別、穿搭推薦智能配網、影音娛樂 多屏互聯 菜譜信息、廚房娛

23、樂智能食譜智能聯動智慧顯屏、塵滿提醒夜間照明實時抓拍、視頻對講智能投影視頻通話智能投影海爾美食物聯生態冰箱、海信 RFID 冰箱COLMO BLANC 洗衣機、TCLC12 復式分類洗衣機格力畫時代、海信 AI 家中央空調華為智慧屏 S Pro TCL X10 智能油煙機小米米家智能壓力 IH 電飯煲 1S小米米家智能吸頂燈、華為智選歐普智能吸頂燈 科沃斯地寶 N9、輕易掃地機器人TEOEO 久野智能馬桶、箭牌一體式智能馬桶小米智能門鎖 Pro小米米家智能窗簾、歐瑞博超級智能窗簾華為海雀智能攝像頭Pro、小米米家智能攝像頭數據來源：天貓商城、京東商城、當前單品智能化仍以遠程監測/控制、語音交互

24、等為主，真正實現功能智能化的產品仍需降成本。我們梳理了市場上較為典型的智能單品，大多數僅是在傳統功能基礎上，加上聯網模塊實現遠程控制或者加上語音模塊實現語音控制，就打出智能家居的賣點，但其僅部分優化了控制（甚至有些是偽需求），并沒有解決功能智能化的問題。而較好地實現了功能智能化的家居家電的價格遠高于普通產品的價格，因此打開市場空間仍有較大難度，支持高等級全屋智能的基礎仍偏弱。圖 2 功能智能化程度較高的家電，價格較高，價格低往往智能化不足數據來源：京東商城、天貓商城、智能單品未來的發展，我們認為，在傳統家電家居領域，由于科技企業存在工藝技術或品牌上的差距，未來將會是傳統企業為主、科技企業參與合

25、作的模式；而在新家電領域，科技企業則呈現出明顯優勢。對于白電等龍頭企業已經建立起成本、技術護城河的行業，新企業存在成本（也難有像電視一樣通過內容付費補貼硬件的商業模式使得新玩家逆襲的機會）和工藝上的差距，即使憑借智能化方面領先也難以成為頭部企業。部分企業選擇走代工模式，但其代工廠多為第二梯隊企業，產品和頭部企業仍有一定差距（如小米冰箱代工廠主要為 TCL、創維，空調代工廠主要為長虹，洗衣機代工廠主要為吉德）。傳統家電企業在智能化方面也存在一定軟肋，市場上產品的聯網效果、互聯網服務等被詬病較多，但這更多屬于附加性質。我們認為像涂鴉智能等科技企業為家電企業提供智能化改造，或是諸如華為與美的合作推出

26、搭載鴻蒙系統的家電，可能是較好的模式。圖 3：空調為例，品牌和規模護城河成型，市場份額非常穩固圖 4：產業鏈一體化下，龍頭空調企業掌握著壓縮機核心資源100%700090%80%6000610970%5000468360%400050%40%3000242830%2000175420%10%10000%0TOP3-線上TOP5-線上TOP3-線下TOP5-線下美芝（美的）凌達（格力）海立睿智市場份額-2018市場份額-2019市場份額-2020旋轉壓縮機銷量（萬臺）數據來源：奧維云網、數據來源：前瞻產業研究院、圖 5：涂鴉智能主要為中小家電企業提供產品智能化服務圖 6：多數家電企業都在與科技企

27、業合作提升智能化水平家電企業合作方合作內容美的華為推出搭載鴻蒙系統的美的家電產品騰訊共同開發語音AI技術創新應用，開展ASR、NLP、 TTS語音技術以及圖像AI技術合作，包括手勢、人體、人臉、圖像識別等科大訊飛為美的提供智能交互解決方案格力騰訊語音空調搭載騰訊云小微語音交互技術和內容服務生態海信中國移動基于NB-IoT模塊的智能家居解決方案和而泰幫助海信實現智能家電產品的平臺接入，及與其他產品和系統間的互聯互通WULIANWULIAN在智能硬件研發、設計、生產，軟件開發、應用，無線通信技術，大數據處理，云服務等層面積累了豐富經驗TCL涂鴉智能提供一站式人工智能物聯網的解決方案，涵蓋了硬件接入

28、、云服務以及APP軟件開發三方面方太華為從整體上快速提升全線廚電產品在遠程操控，以及互聯互通方面的智能化能力數據來源：愛分析、公司官網、數據來源：前瞻產業研究院、公司官網、而對于門窗、衣柜、窗簾等家居產品，消費者更在意的是品牌品質而非智能化，我們認為家居類企業主動擁抱智能化（如好太太的智能晾衣桿等）即可占據較大優勢，而科技企業可以與家居類企業合作或從后裝改造切入。圖 7 家居產品智能化上，傳統企業占據品牌優勢案例企業類型智能床墊夢百合、慕思、喜臨門、小米、sleepace傳統企業+科技企業智能櫥柜金牌、歐派傳統企業智能衣柜納尼亞家居、玖拾度智能衣柜傳統企業智能晾衣架好太太、歐蘭特、好易點、小米

29、傳統企業+科技企業數據來源：在新興家電領域，科技企業則具備明顯優勢，但盈利模式的天然缺陷讓中小企業依附于大平臺公司，小米生態鏈可能是較好的模式。在新家電領域，創業公司可以憑借供給創造需求實現領先優勢的構建，但是賣硬件賺錢的盈利模式，使得中小公司一旦陷入價格戰，就很難實現盈利研發品類擴張的良性循環，而大公司則可以用生態圈去補貼硬件。以云米科技為例，其毛利率已下滑至 20%以下，而小米 IOT 業務毛利率一直維持在 10%的較低水平。所以，當前做智能單品的中小公司對平臺的依賴度較高，小米生態鏈模式孵化出多款爆品小家電，可能是較好的模式。圖 8：小米 IOT 和云米均保持了較低的毛利率圖 9：小米生

30、態鏈孵化出石頭科技、云丁科技等智能單品企業35%30%25%20%15%10%5%0%20162017201820192020小米集團IoT及生活消費品毛利率 云米科技買利率數據來源：Wind、數據來源：公司官網、當前細分行業競爭格局的分化也初步印證上述判斷，智能化大家電領域美的、海爾等優勢明顯；而新興家電領域云丁科技、石頭科技等占據頭部市場份額。圖 10 智能單品頭部企業呈現傳統企業和科技企業分賽道割據格局案例頭部企業特點智能空調格力、美的傳統家電企業主導智能冰箱海爾、美的智能洗衣機海爾、美的智能油煙機老板、方太智能熱水器美的、海爾掃地機器人科沃斯、石頭+小米、云鯨新興科技企業崛起智能門鎖小

31、米、德施曼智能空氣凈化飛利浦、小米智能窗簾綠米aqara、致尚數據來源：中怡康、奧維云網、互聯控制：從單品到互聯，開始有生態圈單品做到一定的智能化后，最簡單的升級模式就是基于特定通信協議的互聯，相應的賣點就是控制模式優化（APP 控制、語音控制）等，是當前消費者最常見的智能家居場景，給了互聯網企業通過入口級產品切入機會。1）即使單品做不到很高能級的功能智能化，但一個取巧的做法就是在控制領域先進行升級，也就是當前很多家電都可以通過連接手機 APP 實現遠程查看狀態或者控制，消費者為此也有一定付費意愿；2）其進階版就是不同單品的統一集成控制，如盡可能打通產品線或者開放生態，達到一個 APP 控制多

32、種家居家電，綜合家電企業較有優勢；3）更高級的進階版是將不同品牌的智能家居集成到音響、智能屏（電視）等新的交互入口上，雖然互聯網企業不具備生產家電的能力，但通過發力入口級產品，可以成為最終的整合方。智能音響控制天貓精靈、小度、小愛生態鏈 APP米家、華為智慧生活、蘋果 HOME、海爾智家、美的美居APP 控制海信愛家、TCL智美雙全、格力+、海爾洗衣、方太熱水器、華帝智慧家、奧克斯A+、大金家用空調、科沃斯機器人、松下智能家電圖 11 APP 控制較為普及，部分企業開始做生態鏈APP 或者音響入口數據來源：互聯控制體驗感較為一般，但對切入的企業來說，實現互聯控制是做全屋智能的先手棋，其背后是基

33、于網絡效應構建護城河的構想。1）對于消費者而言，互聯控制能簡化部分操作，甚至可以簡單實現部分家電家居的聯動，但判斷和控制很大程度上仍取決于人，以全屋智能的標準衡量，體驗感較差，甚至可以稱為“偽智能”；2）但對于企業而言，確實可以讓消費者付費從而對單品進行不斷迭代，更重要的是初步實現了單品基于通信協議的互聯，為構建生態圈打下基礎：接入系統的單品越多，在未來做智能家居解決方案時的基礎越好，同時支持 AI 算法的數據也越多，可以實現單品、客戶和數據之間的正反饋，通過網絡效應構建護城河，最終形成對客戶和硬件廠商議價權。圖 12：科技企業設備接入量保持領先，其中小米最為出色圖 13：從手機 APP 下載

34、量上，米家也明顯領先3.53.314121086420米家天貓精靈IOS下載量（萬次）小度美的美居海爾智家 華為智慧生活華為應用商城下載量（億次，右軸）3.02.72.52.02.01.81.51.01.00.50.0小米天貓精靈小度華為美的3年目標物聯網設備接入數量（億臺）數據來源：公司官網、萬維云網、數據來源：APP STORE、華為應用市場、我們認為，在構建互聯生態方面，占據新交互入口的玩家勝出的概率更大。通過互聯控制試圖構建生態圈的企業有三類： 1）家電企業，較為領先的是海爾和美的，海爾 2014 年開始打造 U+智慧生活平臺，美的主打全生態開發平臺。但是家電企業短板在于賣硬件賺錢的盈

35、利模式，必然導致各家生態圈各自為戰（美的美居、海爾智家生態中的其他品牌家電非常少，且主要為與自身品牌互補的產品），很難引入其他競爭對手，從而導致體系內智能單品數量很難做大。 2）智能家居創業企業，有些企業從服務 B 端入手為家電家居企業提供智能化服務，如涂鴉智能、艾拉物聯等，有些企業從C 端解決方案入手為消費者提供智能家居解決方案及安裝，如歐瑞博、紫光物聯等。但由于相比于家電龍頭與互聯網巨頭，創業企業體量太小，核心資源有限，很難成為生態的主導方。3）科技及互聯網企業龍頭，目前有小米、華為、阿里、百度，除小米大規模布局硬件外，其他科技龍頭重心均不在硬件。科技企業不僅在基于算法、通信技術等的系統集

36、成方面存在技術優勢，而且在互聯網服務方面也有巨大資源，更重要的是有巨大流量的交互入口，如小米的手機/音箱、華為的手機、阿里的天貓精靈、百度的小度。面對流量（例如消費者更傾向于購買家中智能音響可以控制的家電），賣硬件模式的家電巨頭間存在囚徒困境博弈，加入科技巨頭的生態則意味著自己的生態被對方兼容，但如果不加入，那么競爭對手可能賣出更多的硬件。所以我們看到了，各家科技企業的 APP 都可接入家電龍頭，其覆蓋的品牌數量遠多于家電巨頭自建的生態。圖 14：科技企業的生態中兼容的家電品牌遠多于家電巨頭圖 15：智能音響入口形成了三分天下的格局APP品類loT可接入品牌品牌總數環境電器、廚衛電器海爾智家、

37、生活電器、電工照海爾及其子品牌1明等美的美居環境電器、廚衛電器、生活電器、電工照明等電器類均為美的及其子品牌，其余品類涉及杰夫、杜亞等6其他, 4%9%外圈（2020年）米家環境電器、廚衛電器、生活電器、電工照明、運動健康、影音辦公等小米、米家、云米、飛利浦、德姆勒、綠米等165小米, 30%25%內圈（2019年）34%阿里, 35%環境電器、廚衛電器格力、美的、海天貓精靈、生活電器、電工照明、運動健康、影音辦公等爾、戴森、歐瑞博、超級智慧家等50032%華為智慧生活環境電器、廚衛電器、生活電器、電工照明、運動健康、影音辦公等華為、美的、小天鵝、歐瑞博、 Broadlink等229百度, 3

38、1%環境電器、廚衛電器美的、海爾、飛小度、生活電器、電工照利浦、智米、綠70明、運動健康等米、歐瑞博等數據來源：公司官網、萬維云網、數據來源：前瞻研究院、自動場景：從硬件集合到控制功能的協同當前實現的智能家居集成，多是被動觸發、基于預設的自動化聯動，體 驗感一般。理想的智能家居應該具備全屋聯動、自主判斷的能力，系統 多數情況下應該是無感化，但當前全屋智能方案大多是以智能照明系統、智能家電系統、智能安防系統等組合存在，并內嵌一些預設場景模式（自己定制或集成商設定），決策層無法做到智能化、感知和執行層無法做到全屋聯動，只能做到傳感觸發、多端聯動。觸發機制上，當前只是基于 if 條件的被動反應（比如

39、一鍵離家、一鍵起床等功能），雖然可以設置較多場景，但不具備主動判斷主人意圖的能力。以凌晨回家場景為例，最低級的方式是語音觸發或者按鍵觸發特定場景；其次是，通過感應器（時間、紅外線、智能門鎖）等觸發特定場景。但真正的智能家居應該是主動觸發，即系統識別回家的是誰，結合家中狀態（如其他家人如是否已經休息）和用戶近期數據進行畫像（晚歸原因是加班、應酬或出差等等），判斷具體情況，再執行最適合的操作，而非觸發單一的晚歸場景。但這需要多維度的數據收集和不斷迭代的 AI算法，需要完整的前裝智能家居設計及算法協同才能實現。當前聯動還是以子系統內單體協同為主，并非全屋聯動，更不是模塊協同。當前智能家居是以照明系統

40、、安防系統等存在，聯動還是垂直子域內的家電，非全屋聯動。更重要的是，真正的智能家居應該是底層模塊的聯動，如有客戶按門鈴，智能選擇調用最近的屏幕的顯示模塊和最近的音箱的語音模塊進行交互，以最優匹配人的習慣，而非僅僅調用屋內連接智能門鎖的屏幕或者是手機 APP。而當前基于通信協議的互聯，系統往往只能控制單品開關，很難做到底層功能的協同。圖 16：被動觸發的自動場景(左側)帶來的體驗感較差圖 17：真正的主動觸發模式目前仍未有較好的解決方案智能家居觸發方式場景模式凌晨回家模式低級到家前APP設定、到家后的語音觸發或者是按鍵觸發單一晚歸場景中級感應器觸發（時間、門鎖、紅外線等組合）單一晚歸場景高級主動

41、觸發（判斷主人晚回家原因、主動提供服務）根據近期用戶畫像，提供不同場景數據來源：天貓歐瑞博旗艦店、數據來源：剛需場景較少，且成本相對偏高，使得當前自動場景的智能家居存在需求硬傷。1）在自動場景下，除了安防、娛樂等存在一定的剛需屬性，其他諸如遠程控制、環境監控等均非剛需、非高頻，無法帶來生活便捷度大幅提升（例如，僅僅實現洗衣機洗完衣服后晾衣桿自動落下，遠非剛需場景）。2）在便捷度沒有大幅提升的情況下，智能家居成本并不低。對于三室兩廳，最基礎版的智能家居安裝方案也要在 2-4 萬元以上，且存在一旦使用某套系統，家居家電單體的選擇存在明顯受限的問題，而且如果是后裝，可能面臨未到使用期限的產品需要被更

42、換的沉沒成本。 3）場景開發上仍以用戶定制為主，很難發現客戶潛在場景需求，單調的場景使用體驗較為呆板。4）系統穩定不足，一旦出現連接問題或者交互問題，就會非常不方便（如半夜系統重啟被吵醒、口令反應不如自己操作便捷）。圖 18：最基礎的智能家居套裝在 2-3 萬圖 19：三翼鳥僅智慧玄關價格就在約 10 萬400003623023533歐瑞博紫光物聯三室兩廳基礎版智能家居套裝（元）32302300002000020000100000阿里鴻雁綠米Aqara數據來源：千家網、公司官網、數據來源：北京三翼鳥門店、從技術層面來說，當前基于通信協議進行互聯的方式及方案商 AI 算法的不夠成熟，限制了智能家

43、居的最終體驗。1）雖然有些生態圈內已經涵蓋了較多單品，但僅基于通訊協議甚至是云對云的互聯，使得系統對單品的底層模塊的調用較為有限，甚至只能淪為開關，限制了場景開發的上限；2）對于全屋智能解決方案的提供商來說，一方面，使用功能各異的智能單品如何構建高頻場景屬于極需要想象力的無人區，屬于典型的供給創造需求模式，當前仍未挖掘出高頻痛點場景，甚至部分大部分方案商還停留在需要客戶提需求的層面；另一方面，相比于自動駕駛，智能家居雖然對安全的要求較低，但本質卻是理解人的差異化需求，從而導致場景變異性更高，另外，AI 算法層面也需要通過更多家庭場景數據去訓練，仍有較大提升空間。圖 20 技術層面存在的困境也限

44、制了智能家居的體驗上限數據來源：雖然當前自動場景存在明顯需求硬傷，但其為全屋智能必經階段，可以讓玩家積累積累更多的客戶需求場景，創業企業、家電龍頭及科技企業均有布局。當前提供全屋智能商用解決方案的企業以創業企業和家電企業為主。1）頭部創業企業主要包括歐瑞博、紫光物聯、Broadlink、南京物聯等，由于打造生態圈的能力較弱、系統內家電產品有限，因此更像是裝修生意，主打照明、安防、影音娛樂等智能化設計及裝修，盈利模式主要是賣特色硬件及收取服務費，其中部分企業開始進入鋪線下門店階段，門店主要分布在建材城、家居廣場等；2）家電企業中，海爾較為領先，其在 2020 年開啟全屋智能的品牌“三翼鳥”，已經

45、有超過 300 家線下門店；3）科技巨頭中，小米生態鏈上的綠米較為領先，其可以兼容小米生態圈單品，當前已有超過 500 家線下門店，華為也在積極打造“影音娛樂、安全看護、居家健康、生活起居、教育辦公”5 大智慧場景解決方案。圖 21 部分智能家居解決方案提供商已經開始布局線下門店6425003007006005004003002001000歐瑞博綠米門店數量海爾三翼鳥數據來源：公司官網、全屋智能：智能單品+操作系統+數據算法的全面融合全屋智能依賴于智能單品在操作系統層面的互聯，想構建生態圈的企業應該有打造物聯網操作系統技術。通過對當前全屋智能方案商的調研，我們發現，雖然可以通過加模塊后裝控制家

46、電，但沒有系統層面的融合很難調用家電的功能（例如，可以通過音箱控制打開電視，但沒有系統的融合，就沒法通過音箱去換臺）。當前構建生態圈的企業仍以基于通訊協議的互聯為主，無論是藍牙、zigbee 或者是 wifi6 等都只是第一步，技術門檻也不高，更重要的是打造統一物聯網操作系統，并讓主流硬件廠商接入。華為處于較為領先的水平，搭載鴻蒙系統系統的美的家電已經在 2020 年 11 月上市。2020 年底，小米推出物聯網軟件平臺小米 Vela 已支持小米 IoT 模組，將逐步在智能家居上落地。其他互聯網大廠均有布局，如百度推出DuerOS、阿里推出AliOS、騰訊推出 TencentOS。主要操作系統

47、騰訊面向物聯網領域的實時操作系統提升產品性價比功能高度可裁剪代碼易復用功能完整度高硬件互助，資源共享一次開發，多端部署統一OS，彈性部署內核閃電開機安全隱身內核CAF更強大的JavaScript輕量安全快速的升級機制三大要素+四大功能智能算法 語言識別計算能力 圖像識別自然語言處理海量數據 用戶畫像系統優勢資源占用極少高效功耗管理框架自動移植工具最后一屏調試工具安全分級方案百度研發的對話式人工智能操作系統阿里可應用于智聯網汽車的物聯網操作系統小米物聯網嵌入式軟件平臺華為面向全場景的分布式操作系統圖 22智能家居的互聯一定是基于操作系統的互聯，國內頭部科技企業均積極布局物聯網操作系統數據來源：公

48、司官網、全屋智能解決方案需要場景開發、算法迭代，且具備裝修屬性、個性化較強，為創業企業留下較大的空間。與智能手機、智能汽車作為標準化產品不同，智能家居的個性化屬性更強，最終完成都需要裝修設計和安裝的介入。而互聯網大廠重心都在生態圈上，其基因決定了輕資產的邏輯，更可能利用平臺流量做生活服務、內容服務等互聯網增值服務賺錢，而不太會去掙個性化裝修的辛苦錢。所以全屋智能解決方案仍將留給創業企業：創業企業需要盡可能地在家居場景上做突破，并不斷升級自身 AI 算法，提升用戶的使用體驗；由于算法依賴于場景積累且設計和裝修很大程度上影響最終體驗效果，創業企業仍然難以丟掉裝修的屬性，不太可能做到只靠算法（類似于

49、基于操作系統開發 APP）的模式。目前頭部企業如歐瑞博已經完成多輪融資，正在籌備科創板上市。歐瑞博融資歷程圖 23創業企業歐瑞博已完成多輪融資，正籌備科創板上市，未來將作為解決方案提供商參與角逐聯發科MTK虎童基金聯想之星恒大集團擬科創板申萬宏源上市輔導金額未知Pre IPO輪融資1.3億人民幣C輪融資1.1億人民幣B輪融資7800萬人民幣A+輪融資1000萬人民幣A輪融資賽富投資基金拓邦投資潤航資本賽富亞洲基金美的置業紅星美凱龍2014.032015.082016.102019.052019.11數據來源：公司官網、深圳證監局官網、2020.07我們認為最終的全屋智能形態將是硬件廠商在功能智

50、能化方面占據優勢、科技大廠則構建智能家居生態接入硬件，最終智能家居集成商提供個性化的智能家居解決方案。比較典型的模式可能是，美的生產基于鴻蒙系統的智能家電、華為則基于鴻蒙系統提供綜合服務、歐瑞博則在華為生態內深入客戶家提供裝修方案并接入自己獨特的 AI 算法實現全屋智能。當然可能也有企業可以實現三階段覆蓋達到封閉生態，如海爾從家電到 U+系統到三翼鳥解決方案全覆蓋，或者是小米從智能單品矩陣到小米 Vela 物聯網系統再到綠米解決方案的全覆蓋。最終可能為誕生類似于智能手機 IOS 和Android 的封閉和開放的生態圈，但無疑在此過程中的勝出者也將面對類似于BlackBerry OS、Windo

51、ws Phone 的競爭對手。封閉生態圈小米海爾用戶解決方案層平臺層智能單品層圖 24 智能單品層、平臺層、解決方案層的協同推動全屋智能落地數據來源：屋外連接：從住到行，房企占據物業和精裝修入口如果能做到全屋智能，一個自然的外延就是屋外連接，較為可行的是與小區物業和智能汽車形成互聯閉環。1）作為 B 端的智能化，在這一輪物業公司拆分上市風口上，物業的智能化有了較為明顯的提升，如果將智能家居系統的外部需求與智慧物業系統連接，則可以實現自動呼叫電梯、自動匹配物業服務等功能，用較低的邊際成本可以大幅提升智能化體驗；2）另一個智能化連接場景就是汽車，最簡單的就是實現家居對汽車或者是車艙對家居的控制，但

52、最終的智能化可能是汽車是智能系統的一個硬件，實現家、車的無縫融合，可以實現例如出行之前智能家居、智慧物業、自動駕駛聯動，將車駛出地下車庫達到指定位置的功能。 智能車庫智能電梯智能聲控手勢控制表情識別手勢控制訪客識別智能閘機智能傳感智能制動智能中樞智能網關智能社區感知設備智能車內感知設備智能室內感知設備科技巨頭整體解決方案房企車企家電廠商感知設備智能系統家居智能照明智能廚衛環境感知家庭安防時間提醒車艙狀態檢查To C車艙社區圖 25 全屋智能向外延申至智慧社區、智能汽車，實現住行智能閉環用戶數據 身份信息 用戶畫像 表情識別 云計算 起居習慣 場景聯動 消費習慣 輔助決策 遠程控制自動駕駛健康監

53、測碰撞躲避智慧停車應急救護車輛調度門禁互聯智能安防便民服務公共服務防災預警PaaS連接兼容平臺AI+大數據業務分析平臺管理調度平臺數據來源：從住+行的智能化看，房企占據精裝修和物業兩個入口，且部分房企對汽車也有布局，有機會成為最終的整合方。科技大廠基于 IOT 戰略布局，對車和智能家居均有布局，如華為布局智能汽車系統（極狐汽車）以及智能家居系統、小米在智能家居外也開始造車；家電企業也積極與車企合作，如 2020 年美的與比亞迪聯手打造的“車家互聯”產品正式發布、格力與威馬汽車開展戰略合作。而房企其實占據著智慧社區的現實入口和智能家居精裝修的潛在入口，多元化過程中部分房企開始切入汽車、機器人等領

54、域。如恒大旗下有恒大物業負責智慧社區、星絡家居負責智能家居、恒大汽車負責新能源汽車，具備天然閉環屬性。在最終的智能互聯生態中，房企有作為整合方的潛質。圖 26 多數房企物業都在布局智慧物業數據來源：公司年報、公司官網、圖 27 中國恒大在智能家居、智慧物業和智能汽車上均有布局數據來源：公司年報、公司官網、全屋智能市場空間將達萬億級別，精裝修渠道有望成為引爆點全屋智能市場空間穩步增長，我們認為家的智能化是繼手機智能化和車智能化后的另一個智能化大場景。但不可否認，在 2014 年智能家居被資本推上風口后，其發展速度低于預期，更是沒有重現智能手機對功能機替代的逆天現象。市場普遍認為，這其中有供給端的

55、原因，也有需求端的原因，似乎只能等技術不斷進步或者消費者自我覺醒，全屋智能才能爆發。但我們認為，供給端的技術問題是需要滲透率提升、數據積累去解決的，本質上是不斷迭代升級的過程；需求端的消費者認知問題，由于智能家居是典型的供給創造需求的模式，需要渠道去解決，而不能等消費者自己覺醒。所以，一個能高效開展消費者教育并快速提升滲透率的營銷渠道就非常重要。我們認為，解決供需困境的突破點就是精裝修渠道。精裝修渠道一方面可以最大程度提升智能家居的性價比，另一方面可以快速提升消費者認知程度，同時開發商的背書可以更快提高滲透率，實現規模和技術的正反饋。房企介入將會極大推動全屋智能的爆發，且作為渠道方，房企相對于

56、智能單品廠商、平臺科技大廠、集成方案商，均有較強的議價權，在多方共贏的局面占據優勢地位。智能家居市場規模穩步增長，但仍未爆發，瓶頸在渠道智能家居被推上熱點是在 2014 年谷歌收購 NEST，其后國內外玩家不斷切入，2017 年爆發基于智能音箱的入口之爭，2021 年 4 月華為首次推出智能家居解決方案，將智能家居再往前推進了一步。2014 年以前智能家居領域以有線互聯控制為主，主打高端場景，布局企業包括霍尼韋爾、西門子、摩根等國外廠商。真正將智能家居引入科技風口的是 2014年谷歌收購 NEST，當年三星和 LG 也推出了各自的智能家居平臺。國內方面，2014 年物聯網“十二五”發展規劃發布

57、，小米正式制定 IOT戰略并入股美的開展戰略合作，海爾發布U+智慧生活平臺。其后，華為、阿里、百度、騰訊紛紛入局，2017 年爆發基于智能音箱的“百箱大戰”。 2019 年米家正式進軍大家電，而海爾則更名“海爾智家”并推出“三翼鳥”全屋智能品牌。2021 年 4 月華為正式推出了顛覆行業的“一個主機+ 兩張網 + N 套系統”的全屋智能解決方案，將全屋智能基礎設施建設推進一大步。6月，由海爾主導的中國家庭網絡標準產業聯盟“E家佳成立”3月，海爾發布 “海爾U+智慧生活戰略”，并成立U+產業聯盟，發布U+智慧生活平臺12月，華為成立智能家居 HiLink戰略部5月，阿里巴巴成立智能生活事業部9月

58、，150余家企業在工信部指導下 7月，AI賦能智能共建中國智 音箱，天貓精靈、慧生活產業 小愛同學入局“百聯盟箱大戰”8月，華為發布鴻蒙系統，IoT布局逐漸加快6月，海爾發12月，華為正布證券簡稱式發布全新升4月，騰訊智變更公告，級的智能家居能音箱騰訊“青島海爾”戰略和全屋智聽聽上市更名“海爾能ALL IN ALL智家”解決方案2012年3月，龍頭企業、科研院所、產業基地聯合發起成立中國智能家居產業聯盟1月，谷歌32億美元收購Nest引爆智能家居行業4月，京東聯合科大訊飛成立靈隆科技，8月推出首款叮咚音箱3月，小米發布小米智能家居全新品牌- Mijia2月，百度收購渡鴉科技，成立智能家居硬件事

59、業部3月，百度聯合小魚在家發布小度在家智能視頻音箱；阿里巴巴宣布全面進軍物聯網領域5月，小米 成立大家電 事業部進軍 冰箱、空調、洗衣機市場5月，工信部籌建智慧家庭標準工作組4月，華為推出 “1+2+N”全屋智能解決方案200420142015201620172018201920202021圖 28 2014 年后巨頭紛紛布局智能家居，2017 年爆發智能音箱大戰，2021 年華為升級推出全屋解決方案互聯網時代移動互聯網時代萬物互聯時代數據來源：艾瑞咨詢、公司官網、但智能家居沒有出現類似于智能手機對功能手機顛覆的現象，增長速度低于預期，市場認為有供給側技術的原因、也有需求側的原因。2014-2

60、021年智能家居沒有大規模爆發，滲透率仍然較低，市場一度對其產生較大懷疑，相關創業企業融資也出現下滑，市場普遍認為智能家居在供給和需求端都存在一定問題。供給端主要問題包括，單品功能智能化不足、各生態圈各自為戰、剛需場景難挖掘、人工智能算法尚無法在決策層有效判斷主人意圖，從而導致總體效果一般，很難達到智能水平。需求端則，國內城市以高層為主而非獨棟的住宅特性減少了智能家居的必要性、智能家居后裝的性價比較低且較為復雜、消費者對智能家居的認知度較低，從而需求一直未能爆發。供需端的困境共同造成當前全屋智能滲透率較低的現象，而爆發起來的多數為爆款智能單品，如智能音箱、智能攝像頭、智能門鎖、掃地機器人等。圖