1、青島亞星綿陽科創園項目策略書他山之石可以攻玉按事物的本來面目去認識它按事物的應有面目去創造它 帕特里克 格迪斯目 錄 ContentsPART 1按事物的本來面目去認識它PART 3他山之石可以攻玉PART 2按事物的應有面目去創造它PART 1 按事物的本來面目去認識它一.項目概況分析 項目土地屬性分析 項目SWOT分析 項目土地屬性分析概述 項目位置青島亞星綿陽科創園項目位于科創園區。城市二環路南側、富臨山莊西側；園區內交通較為便捷、城市設施相對滯后、自然環境優雅。項目土地性質：教育科研設計用地（兼容辦公）一類：工業用地。項目總用地面積：約130361平方米。規劃道路用地：約18580 ；

2、防護綠地：約6947 ；建筑高度：60米建筑密度： 30%容積率：1.0 2.5綠地率：30%項目土地屬性分析概述 361522434156臨二環路坡度東北地界與富臨山莊二期地界東側地界東南地界二環路東北西北與二環路高差東南西南東北項目土地屬性分析周邊 地塊四至：地塊位于綿陽西南方向，高新區科創園區域，本區域主要分布綿陽高端別墅群。地塊整體呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。東北：緊臨富臨地地產二期盧卡美郡。西北：臨二環路，雙向四車道，交通便利。西南：空地及未拆遷建筑，分布零星的農家房屋。東側：空地及未拆遷建筑。東北：與富臨山莊二期緊挨，周邊為高端別墅群。項目土地屬性分析周邊 項目現周邊配套

3、：資源名稱資源概況醫療富臨中心醫院 解放軍520醫院、學校 綿陽外國語學校 南山雙語學校 西南財經大學綿陽中學、東辰國際學校交通緊鄰寬60米雙向四車道的二環路，及寬40米的虹陽街。二環路朝南以及虹陽街通往高新技術產業開發區，二環路朝北通往青義鎮酒店及生活配套長虹大酒店南臨長虹生活區、西都生活廣場；西臨普明風景；項目土地屬性分析交通 交通情況項目土地緊臨二環路，目前沒有直接到達本項目的公交線路，項目周邊的二環路段無公交線路。就近的公交線路有11路、18路和39路，公交經過商業集中區域的市中心、以及火車站等。根據對公交集團的了解，未來區域內若人流量增多，將考慮增設公交線路經過本項目，但目前尚未進行

4、相應規劃。項目SWOT分析 6 大優勢 亞星集團實力雄厚，具備良好的資金資源。項目占地規模適中，利于項目的整體開發和打造。項目處于創業園與高新區交界處，地處城市西邊門戶級地位。項目周邊為中高端物業，具備打造中高端物業的本體平臺。區域內教育資源產業豐富，具備先天綜合優勢。地塊有天然的高差，能形成坡地，便于項目的園林景觀打造。4 項不足現階段片區內現狀較為冷清，配套相對缺乏。距離市區距離在市民心理接受度上較遠。土地為工業用地性質，從土地性質本身而言，工業用地受限制較多，不利于物業銷售。城市產業發達程度不足。2 大機遇城市規劃角度而言，項目所在區域是未來綿陽發展的重點區域綿陽交通的進一步發展，城市吸

5、附力將進一步增強4 大挑戰項目體量較大，客群特征不明顯，銷售情況難以估量。隨著工業用地的逐漸供應，存在潛在的同質化競爭趨勢。物業類型的風險系數較大。對政府的政策扶持依賴性較大。 小 結雖然項目擁有眾多優勢，但受到土地性質的限制，本項目的操作目前只有一個方向 總部經濟類型的辦公基地二.總部基地概述 “總部經濟”，即首腦經濟，是由各類總部或總部派出機構相對集聚所產生的經濟活動的統稱。發展總部經濟能夠帶來國內外大型企業集團的總部或分支機構的集聚，帶動更多的人流、物流、資金流和信息流，優化產業結構，擴大經濟總量，從而增強地區的綜合競爭力和輻射力。什么是總部經濟1、真正意義上的總部基地2、總部概念的高層

6、寫字樓3、總部概念的產業園區4、總部概念的城市綜合體5、總部概念的類住宅物業、低密度辦公物業、商業配套結合體總部經濟主要模式：真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業的規模，對入住條件有一定門檻，要求多為國內外大型企業總部或西南總部。典型案例：青羊CBD主要模式概述：總部概念的產業園區不具備總部基地的軟硬件條件或軟硬件條件較差，以某種產業為主導產業并吸引上下游企業的產業園區。典型案例：武侯科技園、西部商務科技園。123總部概念的高層寫字樓以總部概念打造寫字樓，輔以生態理念。多存在于總部概念的產業園區內。典型案例：科技財富中心 。總部概念的類住宅物業、低密度辦公物業、商業配套結合

7、體以總部概念打造低密物業，在產品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業，實現住宅功能，此類產品多以聯排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，或處于某產業園區內的。典型案例:成都創意產業園54總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結合大型的商業，并具備大型住宅區對商業的拉動，以形成總部經濟、商業、住宅等的產業循環。主要模式概述：總部基地案例借鑒 青羊總部工業園藍光空港總部基地總部基地案例借鑒青羊 “青羊工業發展”項目的全稱是“青羊工業集中發展區東區”項目位置：成溫邛公路以北，三環路與外環之間占地面積：3000多畝建筑面積：250萬平方米項目總投資：55億元。工業集中發展區主要分為三大功能區域：933

8、畝的科技創新基地1545畝的精密加工區467畝的綜合配套服務區 開發單位：青羊工業建設發展有限公司青羊區國有資產經營有限公司40%股份成都置信實業（集團）有限公司38%股份四川合信實業有限公司22%股份總部基地案例借鑒青羊 項目判定總體判定：西南總部辦公基地產業判定：根據區位優勢和產業基礎，重點發展航空產品、電子電器、軟件開發、精密機械加工等產業和工業企業總部市場判定：入駐企業為世界500強、國內工業行業100強以及有快速成長并有較大發展潛力的優秀中小企業運作模式 青羊工業總部基地，由政企聯手，對開發建設、產業發展、農民安置實行“六統一”運作模式，即統一規劃、統一投資、統一開發、統一建設、統一

9、招商、統一管理。總部基地案例借鑒青羊 項目規劃 整個青羊工業集中發展區東區功能分布圖如下左圖，包括青羊工業總部基地（933畝）、精密加工區、綜合配套區等。右圖為青羊工業總部基地規劃圖。青羊工業總部基地總部基地案例借鑒青羊 項目配套 據稱可提供從工作、商務到生活、休閑、娛樂、購物等全方位服務，具體包括： 自動辦公（光纖網絡條件；全套安防、消防系統；高端綜合布線系統等） 商務會所 員工餐廳（可同時容納3000人就餐） 公共配套（便利店、游泳池、干洗房、美容美發、家政服務、汽車美容、特色商店、音像租賃等） 社區商業（電影院、圖書館、培訓中心、會務中心、健身中心等） 時尚青年城（入住企業員工住宅配套，

10、建筑面積約34萬平米） 英國風情小鎮和鉆石風情街總部基地案例借鑒青羊 產品特點 抽象的線條、簡約的外立面、無視野障礙設計、獨棟式空間格局、層層退臺景觀一期二期三期總部基地案例借鑒青羊 營銷推廣推廣渠道：公交站臺、三環路戶外廣告、報紙傳媒、電視廣告、SP等營銷思路：總體概念相對成熟，在成都有了一定知名度，但是在成都要與傳統的工業園區和高新技術園區抗衡有相當難度，以高判定、高姿態入世。營銷保障：營銷費用較充足的原因。廣告主要訴求點：“企業，也需要面子！”、“低層、低密度、企業獨棟”、“獨棟、獨享”、“寬域、低密、獨棟”。總部基地案例借鑒青羊 核心賣點項目3000畝規劃，具備規模品質；政企合作項目，

11、政府大力支持，帶給客戶信譽保證；成都首個純正意義的“總部基地”，打造低密生態辦公；臨金沙遺址，文化底蘊深厚，嫁接區域文化；工期進展順利，現場具備展示條件；優惠政策有效吸引實力客戶；物業配套較為完善。項目小結園區規劃尤其是產品單體的打造，獨棟產品其形態和功能均為市場領先；園區的打造，從建筑結合園林綠化等，體現出了生態化、品質化的辦公環境；推廣中訴求點成系列化，其推廣效果遠勝其余總部基地項目。運作模式采用六個統一：統一規劃、統一投資、統一開發、統一建設、統一招商、統一管理；企業和政府利益的高度一致，便于招商經營但同時也制約了在銷售方式上的靈活性；政策的優惠，政府的扶持，都助推了項目良好的招商和銷售

12、；完善的園區配套及服務體系為項目取勝市場的又一關鍵；據招商人員介紹，三期產品與一二期產品相比，一二期小面積產品銷售更具備優勢，因此，這為本項目未來產品面積定位提供了相應的參考性?？偛炕匕咐梃b藍光空港 項目區位空港總部基地距成都門戶雙流機場約2.5公里，處于南部新城5分鐘商務圈核心區位。南臨大件路，北靠機場高速公路； 開發單位成都雙流合駿置業有限公司為四川藍光和駿股份有限公司的控股子公司項目判定總體判定：5A國際商務城產業判定：以創意產業園區、產業孵化器為代表的航空中心，教育中心，商務行政中心，并形成以教育，高新科技，創意研發，金融以及通訊產業的完整產業鏈。市場判定：商務行政中心，中小企業的

13、最佳選擇運作模式藍光空港總部基地以打造5A國際商務城為出發點，前期為單純的物業銷售，后由于受到宏觀經濟形勢的影響，改為三年租賃和銷售同時進行的運營模式。項目規劃智能化總部集群，項目整體700余畝，目前開發的為其一期，占地面積60畝，由6棟獨棟辦公樓組成，在規劃設計上做到了建筑不對視，園林動線化，且每棟單體的平面和立面絕不相同，為成都總部基地作品的代表?？偛炕匕咐梃b藍光空港 總部基地案例借鑒藍光空港 項目特點1.具有國際城南及航空港的區域優勢2.商業產權具有投資潛力3.現代建筑藝術博物館及國際形象的5A級寫字樓群集4.生態化、園林化的辦公環境，充足的停車位5.獨立的企業辦公形象6.具有規模優

14、勢，產業聚合優勢，航空港的門戶優勢，大學城的人文優勢7.專業的管理團隊，優惠的稅收與投資鼓勵8.超五星級酒店及完善的商業配套。規劃有超五星級酒店、高級公寓、大型商業mall、豪華會所，與圣菲Town城共享小學、幼兒園、體育館等配套。 總部基地案例借鑒藍光空港 產品特點 特點：立面設計運用現代風格的各種表現方式，進行各個獨棟的不同運用搭配，不是簡單的拷貝復制，而是賦予了每個獨棟不同的品質，結合架空露臺，結果屋頂綠化，打造了品質和園林結合的較好效果。 獨 棟 效 果總部基地案例借鑒藍光空港 綜合評價：特點一、政策扶持區域專項政策支撐 經濟區堅持“更寬領域、更大范圍、更深層次、更佳效益”的對外開放方

15、針，結合實際出臺了關于加快推進西南航空港工業集中區發展若干政策的意見。建立了優質、高效、規范的企業服務中心，負責統一辦理招商引資項目手續，實行“一費制”，為客商提供優質、快捷的“一站式”服務。 專項政策的大力扶持 空港總部公園作為成都國際航空港示范性項目，將享有投資獎勵、稅收優惠、金融扶持等多種政府優惠扶持政策。進駐空港總部基地的企業總部或分支機構在注冊登記的當年納稅縣級留存部分達100萬元以上的，從納稅之日起，實行“533”財政扶持政策。特點二：生態化、園林公園式辦公，生態化，商務與環境的和諧統一 以中央公園為核心，以多個主題園林相互契合，借助園林景觀小品將植物與水系有機地聯系起來，通過景觀

16、大道、酒店式豪華前廳、3.9米層高、充裕車位等0.9超低容積率營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環境的和諧。特點三：高端城市級配套 鑄就5A國際商務城 大型SHOPPINGMALL ，十萬平方米商業配套 近十萬平方米的商業配套，十萬平方米的商業配套將涵蓋大型商業SHOPPINGMALL、高級商務酒店及高端商務會所、高檔商務咖啡館、頂級美容SPA等等休閑生活商務業態。名校林立 濃厚人文教育氛圍 高檔住宅配套 占地300畝的圣菲TOWN城，作為空港總部基地的品質住宅配套，擁有4000平方米體育中心，可進行多種健康運動，目前一期已經主體呈現。項目小結優惠政策的扶持促進項目租售；建筑和園林的結合為

17、成都地區該類項目的頂尖作品；分期開發，細節化的處理，充分表達了做精品的概念；雄厚的開發商背景和強勁的招商模式，有效解決了主力商家的購買，入住；園林和樣板園林的打造，獨棟產品的設計都體現出了生態化和品質化；三年租賃和銷售同時進行的運營模式（前期為租賃，合同為三年，三年后企業不能繼續租賃，只能選擇搬出或購買）;結合客戶，遠遠大于銷售能最大程度降低本項目風險?！?、5、6”計劃促成交，第一年為原定租金的4折，第二年為五折，第三年為6折。細節化的處理，包括門牌，樓道，空調機位等的考慮充分提高了項目的整體品質感。案例借鑒小結產品園區規劃尤其是產品單體的打造，獨棟產品其形態和功能均為市場領先運營模式三年租

18、賃和銷售同時進行的運營模式（前期為租賃，合同為三年，三年后企業不能繼續租賃，只能選擇搬出或購買)。“4、5、6”計劃促成交，第一年為原定租金的4折，第二年為五折，第三年為6折園林打造園區的打造，從建筑結合園林綠化等，體現出了生態化、品質化的辦公環境配套完善的園區配套及服務體系為項目取勝市場的又一關鍵。大型員工餐廳、游泳池及健身房等運作模式運作模式采用六個統一：統一規劃、統一投資、統一開發、統一建設、統一招商、統一管理三.總部基地的概念模式在綿陽市場是否能夠生存？ 綿陽城市解讀： 綿陽，四川省第二大城市，位于四川省西北部。四川綿陽區位展示：四川綿陽城市定位： 2001年國務院決定把綿陽建設成西部

19、示范城市國家科技城（也是中國唯一的國家級科技城），建設科技城進一步凸顯出綿陽作為西部標桿城市的地位綿陽科學家公園綿陽鳥瞰圖綿陽全市2009年末總人口為544.7萬人，綿陽市區常住人口約為90萬，城市流動人口約為50萬。 從四川省統計局獲悉：2009年綿陽市實現GDP820.2億元，增速14.4%，總量仍居四川省第二位。社會金融機構各項存款余額：488.5億 社會消費品零售總額：154.7億 固定資產投資總額：124.2億 城市居民人均可支配收入：8383元 招商引資到位資金：74.60億 工業增加值：94.03億 進出口總額：9億 四川綿陽經濟發展概述 2010年綿陽市經濟社會發展主要預期目標

20、：地區生產總值增長11%。未來五年發展目標全市GDP年均增長14.5%以上，工業增加值和財政收入增幅25%以上。到2012年將達到1193.6億元。年份GDP（億元）增值（%）2005年482.513.02006年560.813.92007年673.514.32008年743.24.52009年820.214.4四川綿陽近幾年GDP發展： 四川綿陽產業結構分布： 2009年綿陽市三大產業構成比例為19.1：45.8：35.1，與2008年相比，第一產業下降2個百分點，第二產業提高2.1個百分點，第三產業下降0.1個百分點。根據圖表可以得出，綿陽市仍然以第二產業為主，但第三產業的比例下降有利于綿

21、陽市2.5產業的發展。四川綿陽產業布局： 主旨：優化區域經濟布局2009年5月，市委五屆十二次全會提出了一核四帶的產業布局，以此，推動城鄉統籌發展。通過延伸產業鏈、服務鏈和基礎設施鏈聯動市縣發展。一核，就是科技城。把軍工產業作為支撐科技城建設的根基，力構建軍工技術、民用技術、軍民結合三大產業板塊。四帶，就是綿（陽）江（油）平（武）產業帶、綿（陽）安（縣）北（川）產業帶、綿（陽）三（臺）綿（陽）鹽（亭）產業帶、綿（陽）梓（潼）產業帶。環路改造，二環路開工綿陽城市路網煥然升級 一環路改造和二環路建設為主的交通重點建設工程，立足于綿陽本地的實際情況以及未來的發展需要，將促使綿陽城市交通網絡全面升級，

22、同時也將為整個城市的面貌帶來極大的改變城際交通進一步完善，大成都經濟圈日漸成形 內環交通網絡的全面升級改造，綿陽外圍交通網絡的完善也被提上日程。綿遂高速路、成綿樂城際鐵路項目、成綿第二高速路城際交通項目漸次上馬，令人目不暇接。成綿樂城際鐵路將使成德綿樂之間即將形成新的“1小時經濟圈”，綿陽將是最大的受益城市之一，巨大的發展空間和豐富的發展機會將為無疑綿陽吸引更多的投資。四川綿陽道路交通發展： 小 結綿陽市經濟發展情況除08年因地震和金融危機影響，經濟保持平穩發展，并呈逐漸加快趨勢，在四川省一直處于第二大城市地位。綿陽市產業發展解讀： 綿陽電子工業起步早、規模大、發展速度快綿陽是中國唯一的科技城

23、，素有“富樂之鄉”、“西部硅谷”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業生產基地，我國電子工業中心城市之一。主要大型企業：長虹電子集團公司的家電城。長城特殊鋼、九洲寬帶信息網、雙馬水泥，久遠公司的環通電梯、熱縮技術制品、輻射加工產品，華潤啤酒、太極藥業。涉及的主要行業：絕緣材料、超微粉碎技術制品、汽車零部件，以及環保工程、計算機軟件、光機電一體化等高新技術領域的產品也具有較強的競爭力個體、私人和股份制企業也得到長足發展，涌現出了富臨、樊華、興力達、鐵騎、東辰、沿江、星聯、光友等眾多優勢民營企業。全市16個園區143.37平方公里，現已開發80.2平方公里。其中，工業用地規劃面積35.06平方

24、公里，已建成投產面積33.57平方公里，在建面積10.04平方公里。2007年，園區規模以上工業企業戶數412戶，較2006年凈增85戶，完成工業總產值399.45億元，同比增長30.11，占全市工業總產值（規模以上，下同）的57.49。數據來源：綿陽市統計局數據截止時間：2008年概況： 在原有電子信息類優勢產業基礎上，綿陽市工業產業發展規劃的重點方向包括：概況： 電子信息類產業新材料、科技環保類產業汽車工業及零部件制造業食品、化工、生物制藥等產業。園區分布： 科教創業園區高新技術產業開發區新皂物流園區經濟技術開發區游仙經濟試驗區目前綿陽市工業主要集中在高新區及經濟開發區。本項目位于科創園區

25、與高新區交界的區域范圍內，是綿陽西面門戶級位置。綿陽主要工業產業園區特征分析： 區域觀察園區特征 已形成規模和產業鏈的工業園區，發展態勢良好。高新區四川長虹電器股份有限公司 九州體育館 規模占地面積43平方公里，總人口10萬人。產業結構高新區已經形成以電子信息產業為龍頭，以生物醫藥、新材料和汽車及零部件產業為支柱的產業體系，工業企業數量達800多家。成為了綿陽科技城的經濟特區、外商投資中心、技術創新中心和體制創新中心。高新片區城市功能承擔高新技術產業研發、生產和居住功能，形成普明、永興兩組團。區域觀察園區特征 經開區工業氛圍濃厚，為四大生產型產業聚集地，形成產業鏈效應。華潤啤酒南山印染規模區域

26、面積46.7平方公里，現有人口5.68萬人產業結構電子信息、精細化工、機械制造、食品飲料四大產業集群。入駐企業包括華潤啤酒、美豐化工、利爾化學、南山印染、雪寶乳業、華晨瑞安經開片區城市功能以工業生產、居住為主要功能，綿三路以西主要發展工業，以東部濱水地帶主要發展居住，中部形成城市副中心，布置涪城區行政中心，城市南部體育中心、商業中心、商務中心等功能。區域觀察園區特征 游仙經濟試驗區軍工高科技產業為核心產業，規模相對較小規模轄區規劃面積5平方公里，已建成面積4平方公里。目前累計完成基礎設施投資近6億元。產業結構試驗區建立以來，基本形成了三大支柱產業：一是“軍轉民”高科技產業。主要有江泰電子、環通

27、電梯、久遠科技、中科城天人環保、環通電源、中核二三公司非標壓力容器等中物院、西南自動化研究所及核工業二三、二四的軍轉民高科技企業群體；二是汽車制造及機電加工配套產業。主要有華瑞汽車、朝陽專汽、新興機械、萬眾、宇興、宏發、川金、開元磁材、長信電纜等汽車制造和配套的機電產業企業群體；三是農業產業化科技產業。主要有陽光乳源、仙特米業、益海糧油、梓州企業、鮮綠果蔬、圣騰科技、恒力通等企業群體。規劃的第一個規模最大的現代物流園區，城市核心貨物運輸樞紐。區域觀察園區特征 新皂物流園區規模園區近規劃用地1300畝產業結構集大中型生產企業、海關、檢驗檢疫、鐵路口岸、公路口岸、集裝箱堆場、公共型保稅倉庫和大型批

28、發市場為一體，具有運輸、裝卸、包裝、倉儲及商貿等功能的貿易中心。新皂組團城市功能以工業、物流為主導功能，布置軍轉民工業園。結合新皂鐵路貨運站建設，建設城市物流中心。區域觀察園區特征 科教創業園區科教氛圍濃厚，高端居住片區，未來的城市副中心，發展逐漸完善中。規模園區毗鄰綿陽市新的行政中心,規劃面積10.28平方公里產業結構園區初步形成了新材料、電子信息、機電一體化、物流配送等產業?？苿搱@區城市功能接受老城疏散的行政辦公和居住功能，吸引科技研發型企業集聚，重點發展職業教育園，提升科技城的科研和教育功能。規劃在園通路和創業大道一帶，形成城市副中心。綿陽工業土地市場觀察： 工業土地出讓面積 2007年

29、至2009年5月，累計出讓工業用地3846.4畝。近三年綿陽市工業土地已成交面積走勢圖 單位（畝）工業土地供應量呈下降趨勢數據來源：綿陽市國土資源局土地交易中心工業土地越來越稀缺。數據來源：綿陽市國土資源局土地交易中心工業土地土地價格 近三年綿陽市工業土地成交均價走勢圖 單位(萬元/畝）綿陽工業用地價格在逐年上漲。2007年至2009年5月，綿陽市工業用地平均為成交單價為15.24萬元/畝。土地價格經歷08年危機下滑后，開始呈現上升勢頭，按照0809年8%的增幅，到2012年，工業土地價格將達到20.02萬元/畝，甚至更高。綿陽市主城區內工業土地成交均價集中在14.6-17.36萬元/畝。工業

30、土地價格比較 近三年綿陽市各區域工業土地 成交均價圖 單位(萬元/畝）數據來源：綿陽市國土資源局土地交易中心項目所在的科創園區工業土地價格居于首位價格居于首位，表明該區域是綿陽市重點開發區域。綿陽科創工業園解讀： 工業企業園區： 園區規劃總面積為12.89平方公里，位于綿陽城區西北部，東至一環路涪江二橋段，西接綿（陽）廣（元）高速公路綿陽出口，南臨綿陽高新區，北靠綿陽市城區。隨著園區的不斷建設和發展，園區現已成為綿陽科技城建設的核心載體。 園區基礎設施建設已投資7億多元，建成區內道路22條，總長21.75公里。水、電、氣、路、電訊、雨污等基礎設施配套齊全，生活設施逐步完善。園區為外來企業已建成

31、2萬平方米工業標準廠房。 園區在未來發展中，將抓住科技城建設和災后重建的機遇，緊密結合園區現有基礎和實際，大力發展軍轉民產業、軟件產業、環保產業、總部經濟和以商住為主的現代 服務業。項目所在區域（別墅項目）市場洞察 住宅市場： 綿陽市別墅檔次較為高端，供應量相對較大，區域較為集中。集中區域：項目主要在科創園區內，以及小島區域。面積區間供應量：面積區間跨度較大（202-460），從銷量看，200-300平方米的房源較大面積房源更為暢銷。市場調查得知，大面積段的別墅銷量不好的原因在于總價太高。 別墅市場價格落差較大，位于4000-10000元/平方米，這主要與項目檔次以及項目內存在多種物業形態有關

32、。別墅概況 綿陽在售別墅樓盤列表項目名稱地址開發商產品類型規模面積區間銷售情況備注富臨盧卡美郡政府火炬大廈后面綿陽相國房產洋房、聯排別墅1500戶90-300一期81%均價7000岷山拾階公館普明北路費566號四川岷山實業別墅248戶二期202-360三期多層洋房即將推出雙拼均價4300半山藍灣高新區元通路綿陽市新城房產洋房、別墅1073戶120-400一期火熱銷售中價格6000-10000經調查，綿陽市別墅產品類型較豐富。別墅供應量相對較大。別墅概況 為了更細致的了解綿羊市場的別墅項目，同時，也為了我們項目的更好定位，在這里我們抽取了項目周邊兩個較為成功的別墅案例：富臨盧卡美郡 半山藍灣 別

33、墅案例 富臨盧卡美郡別墅案例 項目位置涪城區普明路東段588號產品形態獨棟、聯排、雙拼、花園洋房、多層公寓開盤時間2007年12月體量22萬平方米容積率0.687建筑風格地中海風格面積段花園洋房130-260、 別墅220-300均價6000元/，價格段：5000-8000元/ 物管費1.8元/平方米/月別墅案例 概述：此樓盤為綿陽本土開發商富臨地產開發，該開發商在本地所開發的在售樓盤擁有大量的客戶。是政府重點扶助的企業。產品特征：充分利用地塊特征，打造不同形態，天然坡地成就風景別墅，與普通公寓及洋房拉開價差，更加突顯別墅珍貴。別墅案例 半山藍灣 別墅案例 項目位置涪城區高新區元通路產品形態聯

34、排（錯聯）、類獨棟別墅、 雙拼、疊加（層層退疊）體量17萬平方米容積率0.73建筑風格西班牙坡地建筑風格面積段223-405 均價6000-10000元/ ；洋房為3200元/ 物管費1.8元/平方米/月半山藍灣項目沙盤半山藍灣項目正門概述：該樓盤總共992套別墅，已售90%。共開三期。產品特征：別墅產品多樣化，尤其突出的是三聯排、四聯排，采用錯聯布局，達到四面采光的效果。利用地面坡度打造退疊產品。別墅案例 半山藍灣實景照片別墅案例 項目名稱總供應套數 已售開盤時間去化周期去化速度盧卡美郡9924142007年12月一年半 23套/月 半山藍灣4461982008年6月 一年17套/月 以上兩

35、個樓盤中盧卡美郡產品形態最為豐富，根據不同的地理環境打造出多層、洋房和別墅。半山藍灣產品的打造最具特色，共有2幢小高層，1棟多層，12幢花園洋房及58幢別墅。總體去化周期為一年，共銷售198套。 別墅案例小結以上兩個個樓盤是綿陽別墅類產品中最具代表性的項目 。因此，我們針對這兩個項目進行客戶調查分析，從側面了解我們項目的客戶需求。別墅案例 客戶構成：本地客戶居多，有少量的區縣客戶（江油、北川、安縣等）。富臨盧卡美郡：客戶大多為綿陽的個體老板，以及政府公務員等。半山藍灣：客戶多為周邊縣城的老板。客戶選擇此別墅區域的原因：購買此處別墅很重要的原因在于讓子女就讀于附近的學校。特別是看中外國語學校的一

36、流教學質量。另外，他們認為這里是高端居住區，居住于此具有尊重感，是身份感的象征。別墅案例客群分析 別墅案例客群分析 別墅客群小結富臨盧卡美郡和半山藍灣的產權都是50年的商住用地?？蛻魧?0年產權別墅并不排斥，但具備一定抗性。綿陽的別墅價格比較合理（富臨盧卡美郡是6000元/平米的均價，半山藍灣是6000-10000多元/平米的報價），客戶對一次性付款并不排斥，但客群數量不大。富臨盧卡美郡的別墅客戶90%以上都是一次性付款的，而半山藍灣的別墅客戶大多數卻是按揭?？傮w而言，一次性付款與按揭付款各占一半。半山藍灣的價格高于富臨盧卡美郡，原因在于產品的形態的獨特創新。它的疊拼別墅和疊退別墅受到客戶的青

37、睞。別墅小結項目所在區域已為高檔別墅區。區域格局已經形成。綿陽目前別墅全為住宅型別墅，根據別墅產品差異及園林打造效果不同，價格跨度較大，為4000-10000元/平方米。 目前綿陽別墅市場客戶對一次性付款雖然有一定抗性，但并不排斥。小結項目所在區域為發展中區域，具有較大的發展前景。綿陽各園區主要以工業企業為發展的主要方向。從土地市場的發展數據上看，項目所在區域的土地升值潛力優勢很大?？偛炕刂诰d陽市場： 1.政策分析： 政策分析國家政策 據國土資源部200824號工業項目建設用地控制指標（試行）“工業項目的建筑系數應不低于30%；工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用

38、地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施；工業企業內部一般不得安排綠地。但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。”工業用地集約化發展，嚴禁改變土地用途政策分析綿陽政策 嚴格工業用地用途，重點扶持總部基地的開展，無具體限制方向成都市人民政府辦公廳關于規范工業總部基地建設的意見（一）工業總部基地建設項目，是指在我市規劃的工業集中發展區內建設的為工業總部企業發展提供平臺和載體的工業性建設項目。（二）工業總部企業，是指國際性、全國性、區域性的現代制造業、高新技術產業企業在我市設立的，具有設計研發、銷售、采購、結算、

39、投資營運中心功能，對一定區域內的下屬機構和關聯企業行使管理和服務職能的總部或分支機構。項目用地性質工業總部基地建設項目用地性質為工業用地，不得擅自改變土地用途，因城市規劃調整確需改變土地用途的，由政府按原用途收回。企業不得以工業總部基地建設項目名義變相從事商業或房地產開發。項目規劃控制要求（一）工業總部基地建設項目必須符合工業集中發展區控制性詳細規劃。（二）工業總部基地建設項目必須按照工業性科研用房及相關技術標準進行設計，在辦理項目選址、規劃條件、規劃建設用地許可證、設計方案審查、建設工程規劃許可證時，按工業性科研用房建設項目受理。（三）工業性科研用房的最小分隔單元建筑面積不得小于300平方米

40、。政策分析地方機構訪談 綿陽工業用地的規劃使用首先是要遵循國土資源部頒發的控制指標政策。原則上不得在工業用地上改變土地用途與性質。綿陽目前沒有在工業用地上建總部基地這種概念，也沒有關于工業總部基地明確的政策文件，所有規劃還需要向政府上級匯報討論。亞星集團的工業用地性質與土地開發構想在政府內部還未得到完全認可。訪綿陽市規劃局產業辦、綿陽市科創園管委會的主要內容原則遵循國家政策，具體仍需討論進行 政策分析三大產業園區投資優惠政策 高新區經開區科創園區稅費優惠對設在西部地區國家鼓勵類產業的企業在20012010年間減按15征收企業所得稅；在以后的年度,稅收比率為15；如出口產值超過總產值的70，所得

41、稅率為10%。所需進口設備和建筑材料免征進口關稅和進口環節增值稅。城市維護建設稅、教育費附加對外商投資企業、外國企業暫不征收；對工業用地根據企業情況也分別給予不同的補貼與優惠措施。根據企業的類型與經營年限，實行分年度的地方稅收補貼政策：通常會實行前幾年按企業所繳地方所得稅的100%給企業獎勵；后幾年按企業所繳地方所得稅的50給企業獎勵根據工業投資項目固定資產投資額度，給予企業土地出讓價一定比例的優惠。當年投產的企業，根據納稅額度的大小，分別給予企業一定額度的稅費補貼；對進入標準廠房的企業根據年稅金和租賃面積情況給予廠房租金補貼；對投資標準廠房的項目給予相關稅費優惠。企業員工公司員工落戶：對貴公

42、司在綿分廠的任何員工，政府保證按其意愿辦理綿陽常住戶口，與其共同生活的直系親屬可隨遷入戶，辦入戶手續時只收取工本費凡企業在經開區年入庫稅金在50萬元以上，按入庫稅金總額1獎勵企業法定代表人；對投資企業中的主要經營管理人員和科技人員，根據其交納的個人所得稅情況，管委會每年給予一定獎勵對企業引進的人才，根據其繳納的個人所得稅地方留成部分一定比例，以累進制的方式給予獎勵；提供企業一定培訓費用補貼；納稅額在500萬元以上的企業法人代表，享受綿陽城區公益設施、治安、醫院、機場、交管及子女選學校入學等VIP服務；對外來投資業主、骨干職員及其家屬實行優先辦理戶口，在就業、就醫、社保、子女入學等方面給予優先服

43、務政府對產業園區持較大的扶持態度，利于園區招商引資，帶動城市及區域發展資料來源：各園區管委會、相關網站搜集整理工業聚集區域：高新區及經開區各園區產業結構：存在一定相似性，多數以自己拿地后修建為生產性工業園區為主。行業屬性：主要集中于電子信息、機械制造、新材料、食品化工等。園區優惠政策：各產業園區均對于工業項目投資和工業用地上給予稅費大力優惠。各園區之間在招商引資上存在同質化競爭。綿陽工業發展區域：有集中化的發展趨勢。工業土地價格及成交情況：水平較高，項目所在的科創園區價格最高，成交量較低。工業市場目前發展模式：企業均采用獲取土地后開發自用作為其發展模式。綿陽工業用地及政策情況小結目前綿陽工業地

44、產特征：集中化（高新區及經開區）； 同質化（多為生產型廠房）； 政策扶持 政府對總部基地的概念政策不透明。2.綿陽寫字樓市場分析： 寫字樓市場洞察 綿陽新益大廈 綿陽臨園大廈綿陽火炬大廈寫字樓市場洞察概況 綿陽寫字樓市場存量綿陽寫字樓主要分布在臨園東路附近，共七個寫字樓性質的項目。市場未來將有兩個純寫字樓項目面市，總體供應量較少。目前已有的七個的寫字樓均是以住宅作為辦公場所，由開發商賣給業主，業主自主出租。綿陽第一甲級寫字樓為規劃目標的華榮財富中心（原新益大廈）下面五層為商業，由于是爛尾樓改造，因此還不確定其開盤的時間。寫字樓客群 目前以小企業為主要的客群，其中，裝飾公司占很大的比例。從調查的

45、情況看，保險公司是構成辦公樓的大客戶之一。辦公樓面積 根據住宅標準進行分割，根據企業的大小需求進行租賃，大致可分為中小客戶和大客戶。中小客戶面積段在100以下。綿羊寫字樓項目層次綿陽作為二級城市，市場上尚未打造出有較完整配套及辦公環境的寫字樓。租金較低是市場的一個顯著特征，約在10-25元/平方米/月區間。與商業和住宅混搭，辦公環境較差，人員較復雜，辦公樓內部普遍存在亂貼宣傳噴繪等，沒有正規的物管是導致其檔次較低的一個重要因素。只有華榮財富中心（未開盤）定位于綿陽第一甲級寫字樓，暫定租賃價格為50元/月。寫字樓市場洞察分布 寫字樓市場洞察分布 在寫字樓中占據較大市場的各行業，比例數為該行業中位

46、居寫字樓的公司占整個行業的比重行業入駐辦公樓比例房地產類 29.7%體育健身類41.6% 休閑娛樂類46.7% 美容、美體、化妝品行業72.3%網絡、電子、科技類 53.2% 機械設備公司代理商45.5%廣告公司71.8%保險公司（壽險）56.7% 會計、律師事務所類 16.7% 貿易公司92.3%寫字樓市場洞察行業所占比重 寫字樓市場洞察入住企業概況 行業規模辦公樓內占地中介公司小60-90裝飾公司小80-200房地產開發企業大100-1000美容、美體、化妝品行業小90-100會計、律師事務所小60-120機械設備公司代理商小60-150廣告公司小40-60保險公司（壽險）大1-2層樓面積

47、旅行社一般100-120貿易公司一般100賓館大4-5層樓面積使用面積多為100以下寫字樓市場洞察入住企業概況 貿易公司、裝飾公司所占比例居于首位和第二位。而這類企業，是不以生產為主營，取而代之的是以買賣交易獲取利潤的公司。美容、美體和化妝品公司等快速消費品行業也占有較大比例。綿陽寫字樓總體供應量較小，檔次較低，無真正意義上的寫字樓。多是商業與住宅同在一個建筑內。租金價格較低，約在10-25元/平方米/月區間。目前以中小企業為寫字樓主要的客群，行業較為分散。所需辦公面積較小，主要集中為200以內。接下來再具體的看一下寫字樓的主要客群中小企業的情況。綿陽寫字樓洞察及分析小結3.綿陽中小企業調研：

48、 中小企業調研小結潛在客群 綿陽國家科技城（也是中國唯一的國家級科技城）是我國重要的國防科研和電子工業生產基地，我國電子工業中心城市之一。 據對于綿陽中小型企業的詳細市調（以下行業為綿陽整體發展的前三位）： 網絡、電子、科技類 技術、投資咨詢類 綿陽市網絡公司-系統集成寫字樓市場洞察中小企業調研小結潛在客群 80%的企業接受總部基地辦公的物業；但表示環境要好，交通要方便等，特別是租金不要太貴。20%的企業不接受，原因是辦公地點太遠，不方便。他們大多是有自己的辦公物業，沒有必要搬遷。選擇辦公物業時關注因素排名：園林景觀、周邊配套、交通便利程度、建筑設計、政府的優惠政策、地理位置、物業管理。對配套

49、的要求依次為：餐廳/食堂、停車位、電梯、咖啡廳、娛樂健身室、物管服務好，后勤保障及時.可接受的銷售價格為4000-5000元/；90%的客戶選擇租賃。寫字樓市場洞察中小企業調研小結潛在客群 潛在客群一般企業或公司可承受租金在20-25元/平米左右，也有部分企業或公司可接受50元/平米左右。目前綿陽第一個純寫字樓項目“華融財富中心”的租金在50元/平米左右。中，小型企業對交通關注度較高，因交通的配置將會增加其運營成本?？山邮茉谵k公物業旁的住宅產品，可解決員工的上下班問題。一般的企業需求的辦公面積在200-300左右比較能夠接受大企業認為買地自建物業比租賃更合算寫字樓市場洞察中小企業調研小結目標客

50、群 硬件設施的配套很關鍵，即為電梯，停車位等設施的設置；目標客群項目所在區域，以別墅為主的產品聚集已形成規模發展。綿陽的企業對于一次性付款購買產權50年的別墅物業用于辦公的比例不大，他們更愿意租賃?？蛻魧τ诳偛炕氐母拍畋容^陌生。綿陽實力雄厚的大中企業大多在開發園區自行修建其需要的物業；而小型的企業如寫字樓的公司如果在租金比較合理，辦公環境優化，再加上政府的引導才有可能入駐總部基地。畢竟在綿陽人的心目中，這個區位太遠。一般員工沒有車的話交通是個大問題目前地塊周邊非常缺乏相應的配套，如果是工業總部基地就必須配備生活配套，如食堂、銀行甚至酒店等；目前綿陽還沒有總部基地性質的產業園，工業總部基地設計

51、需要得到政府的大力支持。政府引導是這類工業園區招商成功的關鍵。在辦公環境、交通、租金、配套等因素滿意的前提下能夠接受到總部辦公。綿陽中小型企業客戶對總部基地的辦公物業更愿意租賃，而不是購買。中小企業潛在客群小結客戶群是單一的，且在項目沒有形成特有的吸引點之前，客戶是不愿意購買的。4.總部基地模式對于本項目匹配度： 真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業的規模，對入住條件有一定門檻，要求多為國內外大型企業總部或西南總部。典型案例：青羊CBD城市屬性不支撐區域發展程度不匹配對于本項目模式總部概念的產業園區不具備總部基地的軟硬件條件或軟硬件條件較差，以某種產業為主導產業并吸引上下游

52、企業的產業園區。典型案例：武侯科技園、西部商務科技園。主導產業企業普遍自建產業園123典型案例：科技財富中心 ?？偛扛拍畹母邔訉懽謽且钥偛扛拍畲蛟鞂懽謽?，輔以生態理念。多存在于總部概念的產業園區內。對于本項目模式總部概念的類住宅物業、低密度辦公物業、商業配套結合體以總部概念打造低密物業，在產品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業，實現住宅功能，此類產品多以聯排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，或處于某產業園區內的。典型案例:成都創意產業園政策因素導向54總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結合大型的商業，并具備大型住宅區對商業的拉動，以形成總部經濟、商業、住宅等的產業循環。區域發展程度不匹

53、配 綜合以上比對，可以看出，在目前現有的市場條件下，不適宜發展總部基地模式。小結PART 2 按事物的應有面目來創造它在該地塊不適合目前開發的條件下，若集團要求實現預期開發，則面臨著三個問題： 3 2 1三個問題盈利點不明確（商業、辦公，還是住宅？是租，還是售？） 前期投資大 （總部經濟需建寫字樓、商業、辦公等，投資很大）客戶群單一（政策規定，目標客戶只是企業法人，不能出售給個人）如何解決三個問題？ 1.盈利點問題 在盈利點不明確的前提下，囤地待轉，對企業來說是最好的選擇，投資價值高，升值快。 目前項目所處形勢是可喜的，綿陽市工業土地發放量越來越少，相應的工業土地價格越來越高，土地價值則越來越

54、大。 常規囤地即拍下土地閑置不開發。但政府政策不允許工業土地閑置，而且對工程形象也有較高要求，使土地能夠得到最大程度的開發利用；同時開發商也要回籠資金，要求回報。如何囤地？2.前期投資大、客群單一 一旦土地開發，必然有投入，如果仍按照此前的總部基地的模式來操作，建造辦公產品，則前期投資大，且客群單一，開發風險加大。如何解決以上三個難題？ 這就需要建立一種新的項目操作模式，只有讓地塊成為綿陽市某種地標，吸引各階層人群到該項目基地，從而豐富客戶群。 地塊位于綿陽西南方向，高新區科創園區域，擁有眾多已成型的產業園。 同時，本區域在東北緊臨富臨地地產二期盧卡美郡，在西北與富臨山莊二期緊挨。該區域分布著

55、綿陽市主要的高端別墅群。 該區域已有產業： 該區域有高級住宅（別墅），有產業園，但娛樂、體育設施卻極度缺乏。 他們存在哪些需求呢？ 他們需要相應的商業配套，來進行購物、娛樂、休閑等； 他們需要相應的體育配套，來進行運動、鍛煉、健身等活動。 所以該區域的空白點在于體育、娛樂業，區域的體育產業配套迎合市場需求，有利于項目啟動造血功能。小結： 體育產業（配套項目）市場洞察：體育產業（配套項目）市場洞察 不管在CBD還是CLD，體育產業作為區域配套設施，都是不可或缺的。它不僅是人們現代快節奏生活中必不可少的一部分，更表現了該區域的完善發展程度，是提升其形象和品質的重要一筆。綿陽體育產業調查1. 綿陽市

56、體育休閑、鍛煉場所絕大部分是小型的，且分散在市區各處。2. 體育館、俱樂部等大部分檔次較低，且類型較為單一，沒有綜合型場所。 體育俱樂部等場所在綿陽市的分布 3. 大型體育設施較偏僻，普通消費者用不到。4. 最重要的一點是，體育與商業沒有很好的結合，形成更大的發展價值。健身中心、體育館等場所在綿陽市的分布 綿陽體育產業調查 可以得知，規?；?、集約化的體育、娛樂產業不僅在項目區域是個空白點，在整個綿陽市都是不健全的。這對我們來說，就是一個巨大的機會，利用體育產業及衍生的商業可以很好的打開綿陽市場。小結： PART 3 他山之石可以攻玉在本區域內是否可以以體育產業、商業帶動總部經濟辦公產業？！一.

57、成功案例分析： 青島中聯建業集團有限公司是一家股份制民營企業，經營范圍主要涉及房地產開發、不動產租賃經營、體育產業等。中聯建業中聯運動公園中聯創意廣場中聯2.5產業園1.中聯運動公園 “中聯運動公園”是在原臺東體育場基礎上，經創意改造和高標準規劃，改、擴建而成的集競技、休閑、健身、娛樂于一體的綜合性體育中心，占地面積4.6萬平方米。 2.中聯創意廣場 中聯創意廣場時尚街區是由中聯建業集團管理運營的市區內大型吃喝玩樂一站式街區，廣場內匯集國際、國內特色餐飲、酒吧、咖啡吧、KTV、SPA,生活休閑購物店等眾多知名商家。3.中聯2.5產業園 中聯U谷2.5產業園地處太平山風景區內，緊鄰櫸林山公園，周

58、圍環境優美，居于城市中心，鬧中取靜，交通便利，周邊商圈林立，臺東步行街、啤酒街、文化市場環繞。項目占地50余畝，總建筑面積5萬余平方米，系在原青島元通電子廠、青島顯像管廠廠區基礎上，經過創意改造而成。二.借鑒和創造一種全新模式： 中聯三項產業都是工業用地或者非商住用地，將三者很好的結合在一起，是否能解決總部基地三個問題？1. 盈利點問題三者結合使盈利點非常明確，有利于長期囤地，短期內豐富商業 資源可以租售結合。2.投資大問題體育產業前期投入成本相對比較低3.客群大問題客群層次增多，豐富客群其他好處：4.土地性質不矛盾，具備可操作性；5.可以快速樹立品牌形象，提高品牌知名度6.可以快速成為區域兩

59、點，便于炒作7.作為一種全新的項目運作模式，有利于項目的順利啟動，更有利于帶動以后項目的長遠發展如果將三者結合，打造一種全新的產業模式，能夠帶來什么好處？ 三.項目定位： 由此可以得出項目整體定位：釋義： 綿陽：定位于服務整個綿陽城市，擴大項目輻射范圍 商務：濃厚的商務辦公氛圍 生活：少量VIP行政房配套，讓項目功能更優化 綜合體：涵蓋體育、健身、休閑、娛樂等多種業態綿陽商務生活綜合體項目案名 亞星慧谷慧谷：“慧”寓合了項目所在城市科技之城的標桿形象；“谷”既形象的表現了本項目的坡地特點，又生動的說明了本項目是各種智慧的聚集地、衍生所；能夠比較直接的體現出項目的商務氣息，吻合政府要求；項目作為

60、中高端人群匯聚的高端平臺，“慧谷”將成為“智慧迸發”之所。四.三大戰役： 【亞星慧谷規劃三大戰役】項目功能定位項目建筑形態建議項目開發建議項目功能定位【第一戰】本項目的客群客群定位1.由體育產業衍生的商業租賃客戶2.購買商業的客戶3.辦公客戶、投資客群項目客群預判分析體育產業：長期囤地，短期內快速炒作地塊衍生商業：短期可售可租，形式熱點豐富辦公產業：主題業態，符合土地性質及政府要求類住宅產業：行政商業配套，項目重要獲利點項目功能定位： 項目開發建議1、開發原則：通過一個總部基地（綿陽城市商務綜合生活圈），涵蓋三個業態功能齊備的產業區，前瞻性開發理念，勾畫出項目開發的整體布局?！镜诙稹?、開發