1、上海周家渡項目租金收益測算第1頁，共30頁。定位思路解析雖處世博園區(qū)央企聚集區(qū)，但至少未來五年內(nèi)零售氛圍薄弱。區(qū)域內(nèi)未來中高收入人群為主。消費人群以購物逛街為主要消費目的。業(yè)態(tài)以零售為主，缺乏娛樂、餐飲的業(yè)態(tài)。優(yōu)質(zhì)大體量綜合物業(yè)供應(yīng)基本沒有，時尚品牌進入商圈選擇余地較少。單層限制較大，面積小,因此整個平面缺乏較完整的大塊面積，雖然區(qū)域內(nèi)缺乏娛樂業(yè)態(tài)，但項目目前不具備吸納條件。創(chuàng)造空間與環(huán)境來吸引娛樂餐飲業(yè)態(tài)的重心。以食的概念延伸,結(jié)合正餐,休閑餐飲,下午茶,及各式異國料理,戶外景觀caf,夜晚酒吧等并連結(jié)部份零售以及兒童專區(qū)的創(chuàng)新業(yè)態(tài)。以往購物、餐飲、娛樂“52：18：30”這一購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)

2、營“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯(lián)袂主演的消費模式。區(qū)域商圈的整體氛圍，以及租金收益的考量，應(yīng)以餐飲業(yè)態(tài)為主。縮短項目成熟周期。零售業(yè)態(tài)內(nèi)品牌數(shù)量要足夠，包容度高，能滿足不同人群的消費需求。主要針對人群應(yīng)是區(qū)域內(nèi)中高收入群體。引入主力店與高樓層的商業(yè)，來帶動垂直交通的流動。購物中心租金承受從高到低為花車及臨時租賃、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、娛樂。項目零售比例已趨飽和，但周邊的餐飲文化休閑娛樂還是比較少所以需要走一條差異化路線，與其他的零售業(yè)態(tài)形成互補。業(yè)態(tài)種類以休閑商業(yè)為主，特色餐飲與酒吧街的聯(lián)動作用很大，可以推動MALL的成功。擴大餐

3、飲比例，形成亮點，形成規(guī)模效應(yīng),考慮餐飲與零售的互動，要從文化、體驗、藝術(shù)、時尚等多個方面來認識餐飲營業(yè)來營造區(qū)域氛圍，培育消費習(xí)慣。通過娛樂、服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)來構(gòu)造消費者的區(qū)域認知。以更加注重環(huán)境與營運和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和舒適,將顧客服務(wù)體驗做到極致。第2頁，共30頁。目標消費群體需求周邊居民家庭類消費在項目周邊，方便抵達家庭類消費、滿足日常生活所需要求方便快捷的消費地日常下班后和周末消費消費能力中等但消費機率高商務(wù)辦公人群商務(wù)類、生活類消費分布在世博區(qū)央企聚集區(qū)周邊的辦公樓宇中隨機消費和就近消費餐飲娛樂消費的主力人群消費能力較高但消費機率中等對消費環(huán)境的要求較高約會聚會

4、人群年輕型消費分布區(qū)域廣泛一般為目的性消費追求商業(yè)新鮮度、時尚感、品質(zhì)感注重多樣化的選擇傾向于餐飲、娛樂類消費消費能力較高，消費機率低軌道交通客流休閑型消費分布在8號線沿線目的性抵達消費對商業(yè)環(huán)境及商業(yè)新鮮度的要求較高傾向于餐飲、娛樂、親子類消費消費能力較高，消費機率低第3頁，共30頁。市場定位第4頁，共30頁。商業(yè)租金測算第5頁，共30頁。剖面組合圖零售、兒童專區(qū)、餐飲專門店/中西快餐零售、服務(wù)、休閑餐飲/甜品/冰淇凌休閑品牌次主力店、快時尚（1+2）、生活用品及雜貨店藥妝店零售、輕食美食廣場大型餐飲、正餐屋頂花園露天酒吧第6頁，共30頁。商業(yè)可租賃面積統(tǒng)計上海周家渡項目商業(yè)可租賃面積初步統(tǒng)

5、計表建筑面積（）商業(yè)所在樓層業(yè)態(tài)每層租賃面積（）零售餐飲服務(wù)娛樂B2地下停車庫(5,000)(不含商業(yè)面積)B2餐飲、兒童專區(qū)600045001500B1餐飲、輕食、零售、服務(wù)12,0003,2007,800,10001F 快時尚、餐飲、零售8,0003,0005,0002F快時尚、餐飲、零售8,0003,2004,8003F餐飲、零售8,0004,0004,0004F兒童專區(qū)、餐飲3,0001,0002,0005F屋頂露天花園酒吧2,5002,500商業(yè)面積4750013,40029,6001,0003,500業(yè)態(tài)百分比28.21%62.32%2.11%7.37%第7頁，共30頁。業(yè)態(tài)組合匯

6、總業(yè)態(tài)總租賃面積面積配比零售13,40028.21%餐飲29,60062.32%服務(wù)1,0002.11%娛樂35007.37%合計47,500100%第8頁，共30頁。重點案例租金參考主力業(yè)態(tài)：餐飲商場名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）紫竹商業(yè)廣場雙地鐵商業(yè)、美食廣場32-658%B1：5.2-7.01F：9-122F：6-8喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)、綜合體商業(yè)美食廣場：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2：美食廣場4.8 中型餐飲：5.0 甜品店：10.8B1：6.0周浦萬達綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%金街1-2F：6.5步行街3F：

7、9.0百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大型餐飲：12006%1F：4.4-8.82F：4.5-4.7第9頁，共30頁。分業(yè)態(tài)重點案例租金參考主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售商場名稱物業(yè)特性建筑面積（）租金遞增率租金（元/天/）浦東嘉里中心地鐵綜合體商業(yè)60-15010%B1：7.21F：10.82F：9喜馬拉雅雙地鐵商業(yè)綜合體商業(yè)美食廣場：800中型餐飲：700-900甜品店：40-6510%B2F：兒童零售4.8服裝零售：8-9.6B1F：7.21F：11周浦萬達綜合體商業(yè)金街：420步行街3F：250-60015%步行街1F：15步行街2F：13.2百聯(lián)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中小餐飲：60-300大

8、型餐飲：12006%1F：8.82F：5.0第10頁，共30頁。分業(yè)態(tài)重點案例租金參考商場名稱品牌名稱樓層面積（）租金（元/天/）五角場萬達黃金珠寶1F14.47服裝B1-2F17.31百聯(lián)西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)ONLY綜合店3F3005.5萬寧1F2505.6大寧國際歐時力1F8012.5時間廊1F15016.1百聯(lián)又一城TEENIE WEENIE1F8513.5屈臣氏1F2007.6主力業(yè)態(tài)：商業(yè)零售第11頁，共30頁。分業(yè)態(tài)重點案例租金參考服務(wù)配套商場名稱品牌名稱樓層建筑面積（）租金（元/天/）百聯(lián)西郊屈臣氏1F3006百聯(lián)中環(huán)萬寧1F5.5韶菲造型1F2004第12頁，共30頁

9、。分業(yè)態(tài)重點案例租金參考休閑娛樂商場名稱品牌名稱建筑面積（）租金（元/天/）新世界百貨SEGA5,3275.5新世界百貨冰場2,5205.2光明乳業(yè)物業(yè)錢柜KTV（靜安店）5,3215.23經(jīng)緯大廈好樂迪KTV（新天地店）4,2146.14西郊百聯(lián)翻斗樂3,1125.64正大廣場翻斗城1,2004.0五角場萬達大歌星KTV3,9003.92平均水平5.1元/天/第13頁，共30頁。租金測算第14頁，共30頁。租金收益測算（分樓層）租金收益預(yù)測（分樓層）樓層業(yè)態(tài)總租賃面積（平方米）租金單價（元/平方米/天）日租金（元/天）年租金（元）年租金占比B2餐飲45005.323,850 8,705,25

10、0 7.63%娛樂15004.77,050 2,573,250 2.26%60005.1530,900 11,278,500 9.89%B1零售32005.9 18,880 6,891,200 6.04%餐飲78005.2 40,560 14,804,400 12.98%服務(wù)10006.0 6,000 2,190,000 1.92%120005.5 65,440 23,885,600 20.95%1F零售30009.0 27,000 9,855,000 8.64%餐飲50008.5 42,500 15,512,500 13.61%80008.8 69,500 25,367,500 22.25%

11、2F零售32008.6 27,520 10,044,800 8.81%餐飲48007.4 35,520 12,964,800 11.37%80007.9 63,040 23,009,600 20.18%3F零售40007.5 30,000 10,950,000 9.60%餐飲40006.5 26,000 9,490,000 8.32%80007.0 56,000 20,440,000 17.93%4F娛樂20006.0 12,000 4,380,000 3.84%餐飲10005.0 5,000 1,825,000 1.60%30005.7 17,000 6,205,000 5.44%5F餐飲2

12、5004.2 10,500 3,832,500 3.36%總計475006.6 312,380 114,018,700 100.00%第15頁，共30頁。綜合體項目整體租金對比綜合體項目整體租金對比第16頁，共30頁。租金收益測算（分業(yè)態(tài)）201320142015201620172018項目開發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營期年租金收益（元）114,018,700120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,552 租金增長率0 0 0 0 0 入駐率1 1 1 年總租金收益(元)108,894,700 126,830,297 133,876,

13、425 前三年租金總收益（元）369,601,422 第17頁，共30頁。租金收益測算（分業(yè)態(tài)）第18頁，共30頁。三年經(jīng)營期租金測算201320142015201620172018項目開發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營期年租金收益（元）114,018,700 120,859,822 128,111,411 128,111,411 140,922,552 140,922,552 租金增長率6%6%0%10%0%入駐率90%95%95%年總租金收益 （元）115,300,270 133,876,425 133,876,425 前三年租金總收益（元）383,053,120 第19頁，共30頁。十年經(jīng)營期租金測算2

14、013201420152016201720182019202020212022202320242025項目開發(fā)周期建設(shè)期經(jīng)營期年租金收益(千元)114,018 120,859 128,111 128,111 140,922 140,922 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 租金增長率6%6%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%入駐率90%95%95%100%100%100%100%100%100%100%年總租金收益（千元）115,300 133,876 133,876 155,014 155,014 170,515 170,515 187,567 187,567 206,323 前十年租金總收益（元）1,615,575,856 第20頁，共30頁。測算時間比較測算時間商業(yè)面積（平方米）年租（元）租金單價（元/平方米 /單價）備注2013年7月15日39,000100,513,7007.2第一次本中心設(shè)算2013年