1、江西省城市規劃管理技術導則目的：為了加強全省城市建設規劃管理，保障城市規劃的實施，根據中華人民共和國城市規劃法、江西省實施中華人民共和國城市規劃法辦法及有關法規、技術標準、技術規范，結合我省實際制定本導則。適用范圍：本導則是實施江西省實施中華人民共和國城市規劃法辦法的具體指導性技術規定，適用于本省縣政府所在地鎮和設市城市城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路和其他工程設施。建筑容量控制指標新建、改建、擴建建筑工程的建筑容量控制指標（含建筑容積率、建筑密度和綠地率，下同）應按本章的有關規定執行。 建筑容量控制指標的確定應以城市總體規劃相關要求為依據，綜合考慮城市的用地分區、功能布局、環

2、境條件和容量、建設工程規模、性質、功能、區位及用地情況等因素，實行分類、分層、分區控制。 建筑基地面積大于3萬平方米的成片開發地區必須編制詳細規劃，并經批準后才能實施，成片開發區的詳細規劃應先確定建筑總容量控制指標；在不超過建筑總容量控制指標的前提下，成片開發地區內各類建筑基地的建筑容量控制指標可按照本導則附表（二）的規定適當調整。建筑基地面積小于或等于3萬平方米的高、多、低層居住建筑用地和高、多層公共建筑用地，其建筑密度控制指標應按附表（二）的規定執行。 附表（二）規定的建筑密度、容積率指標為上限，綠地率為下限，適用于單一類型的建筑基地。對混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標應將建筑基地按

3、使用性質分類劃定后，按不同類型分別執行；對難以分類執行的建筑基地和綜合樓基地，應按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容量綜合控制指標。建筑基地未達到下列最小面積的，不得單獨建設：建筑基地為社會公眾提供開放空間的，在符合消防、衛生、交通等有關規定和本章有關規定的前提下，可按下表的規定適當增加建筑面積。但增加的建筑面積總量不得超過核定建筑面積（建筑物基地面積乘以核定建筑容積率）的20%。 建筑間距 建筑間距除必須符合消防、衛生、環保、工程管線和建筑保護等方面的要求.住宅正面間距，應按日照標準和不同方位確定間距系數換算。住宅建筑山墻間距 （1）條式住宅，中高、多層之間不應小于

4、6m；高層與各種層數住宅之間不應小于13m； （2）高層塔式住宅、多層和中高層點式住宅與側面有窗的各種層數住宅之間應考慮視線干擾因素，適當加大間距。中高、多層住宅建筑的間距控制 （一）住宅建筑平行布置時： 1、朝向為南北向的，其最窄處間距舊城區不得小于南側建筑高度的0.9倍；新區不得小于1.1倍。 2、朝向為東西向的，其間距按上款乘以0.9的系數。 （二）住宅建筑垂直布置時： 1、南北向的，其最窄處間距舊城區不得小于南側建筑高度的0.7倍；新區不得小于0.8倍，且最小間距不得小于6米。 2、東西向的，其最窄處間距舊城區不得小于較高建筑高度的0.7倍；新區不得小于0.8倍，且最小間距不得小于6米

5、。垂直布置的住宅建筑的山墻寬度不得大于14米，超過14米的按平行布置的住宅建筑考慮。 （三）住宅建筑既非平行也非垂直布置時的間距： 1、當兩幢建筑的夾角小于或等于30度時，其最窄處間距按平行布置的住宅建筑控制。 2、當兩幢建筑的夾角大于30度、小于或等于60度時，其最窄處間距舊城區按不小于南側（或較高）建筑高度的0.8倍；新區不小于0.9倍。 3、當兩幢建筑的夾角大于60度時，其最窄處間距按垂直布置的住宅建筑控制。 建筑物退讓沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、鐵路兩則以及電力線路保護區范圍內的建筑物，其退讓距離除必須符合消防、防汛和交通安全等方面及相關專業規范規定的要求外，應同時符合本章

6、的規定。 建筑后退紅線指標分為后退用地紅線和后退城市道路紅線兩種。沿建筑基地邊界（用地紅線）的建筑物，其離界（用地紅線，下同）距離按以下規定控制，但離界距離小于消防間距時，須按消防間距控制。 （一）各類建筑后退用地紅線距離按下表規定的建筑物高度的倍數控制，且不得小于最小距離。 （二）界外為居住建筑的，除須符合下表后退距離的規定外，同時須符合第四章的有關規定。 （三）界外為公共綠地的，各類建筑的最小離界距離不得小于第（一）項非居住建筑的最小離界距離規定。 （四）地下建筑物的離界距離，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離）的0.7倍，且其最小值為3米。禁止開口方位交通流量

7、較大的建筑基地，其通道連接城市主次道路的位置應符合下列規定。 （一）距城市主次道路交叉口的距離（自道路紅線交點量起）不應小于80米； （二）距非道路交叉口的過街人行道（包括引橋、引道和各類地下出入口）最邊緣線不小于6米； （三）距公共交通站臺邊緣不小于10米； （四）與立體交叉口的距離或其他特殊情況按有關規定辦理。沿鐵路兩側興建建筑工程應符合以下規定： （一）鐵路干線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于30米；鐵路支線、專用線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于15米；鐵路兩側的圍墻與軌道中心線的距離不得小于10米，圍墻的高度不得大于3米。 （二）鐵路兩側的高層建筑、高大構筑物（水塔、

8、煙囪等）、危險品倉庫和廠房與軌道中心線的距離須經鐵路主管部門審核后確定。 （三）在鐵路道口附近進行建設的，須符合鐵路道口管理的有關規定。后退藍線 沿河道規劃藍線（城市規劃管理部門按城市總體規劃確定長期保留的河道規劃線）兩側新建建筑物，其后退河道規劃藍線的距離應符合有關的規范和規定，且最小不得小于10米。建筑物的高度控制建筑物的高度除必須符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外，應同時符合本章的規定。在有凈空高度限制的飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊（含微波通訊）設施周圍的新建、改建建筑物，其控制高度必須符合有關凈空高度限制的規定。 在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設控制地帶內新建、改建建

9、筑物，其控制高度應符合建筑和文物保護的有關規定，并須按經批準的詳細規劃執行。尚無經批準的詳細規劃的，須先編制城市設計或建筑設計方案，進行視線分析，提出控制高度和保護措施，經建筑和文物保護專家小組評議后，由城市規劃行政主管部門會同有關部門具體核定。傳統歷史街區內或周圍的，由城市規劃行政主管部門會同有關部門具體核定。 視線分析方法參見附錄三附圖。沿城市道路兩側新建、改建建筑物的控制高度應符合下列規定： （一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超過道路規劃紅線寬度（W）加建筑后退距離（S）之和的1.5倍。 H1.5（W+S）； （二）沿路高層組合建筑的高度，按下式控制： ALK（W+S） A沿路高層組

10、合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積，L-建筑基地沿道路規劃紅線的長度，K-折減系數，W-道路規劃紅線寬度，S-沿路建筑的后退距離。當L60時， K1，當L超過60米時，K0.85。 市政管線的布置 （一）市政管線應盡可能安排在人行道下，當人行道寬度不夠時，可將排水管敷設在非機動車道下。 （二）給水管、電力線路、熱力管宜在道路西側或北側敷設，通訊線路（含廣播電視線路）、燃氣管宜在道路東側或南側敷設。在46米以上的城市主要道路上同一種市政管線應在道路兩側布置。從道路邊線向道路中心線方向管線平行布置的次序宜這：電力電纜、電信電纜、燃氣配氣、給水配水、熱力干管、燃氣輸氣、給

11、水輸水、雨水管、污水管。 （三）市政管線應平行于道路中心線敷設。盡量避免橫穿道路，必須橫穿道路時應盡量與道路中心線垂直。 （四）各種市政管線之間及市政管線與建（構）筑物等之間的最小水平凈距應符合附表三的規定。 （五）市政管線之間應盡量減少交叉，必須交叉時，管線之間的最小垂直凈距應符合附表四的規定。管線之間的避讓遵循以下原則：壓力管讓重力自流管，分支管線讓主干管線，易彎曲管線讓不易彎曲管線，小管徑管線讓大管徑管線，臨時管線讓正式管線。 （六）市政管線的埋設深度應根據外部荷載、管材強度及與其它管道交叉等因素確定。管線最小覆土深度應符合附表五的規定。特殊地點必須加厚覆土。 （七）因客觀因素限制無法滿

12、足本條第（四）、（五）、（六）項的規定時，由城市規劃行政主管部門會同管線單位根據實際情況采取安全措施后，可適當減少會同管張單位根據實際情況采取安全措施后，可適當減少其最小凈距。 綠地控制綠地率:各類建筑基地內的綠地面積占基地總面積的比例. 計算綠地率的綠地面積，包括建筑基地內的集中綠地面積和房前屋后、街坊道路兩側以及規定的建筑間距內的零星綠地面積。編制單元劃分1、劃分目的 為了便于全面系統地組織編制控制性詳細規劃，深化、落實城市、鎮總體規劃的意圖，形成系統有序的城市規劃控制引導體系，應將需要編制控制性詳細規劃的地區劃分為若干編制單元，以此組織控制性詳細規劃編制項目。2、劃分原則（1）地域完整

13、劃分編制單元應覆蓋規劃期內城市、鎮規劃建設用地的全部地域范圍。相鄰編制單元范圍不重疊并無縫銜接，同時應綜合考慮相鄰編制單元之間各相關要素的協調。（2）界線穩定 劃定編制單元應統籌考慮城市、鎮總體規劃確定的功能分區、交通分區、景觀分區以及歷史文化保護等方面的要求，根據不同區域的主導功能，結合自然地貌、主要交通道路、重要基礎設施等空間要素和行政區劃等社會要素確定，其“四至”界線應明確、穩定，劃定的編制單元不應隨意變動。（3）規模適度 編制單元的規模既要考慮功能配置的相對完整，又要有利于在編制周期內進行深入研究。用地功能相對單一的地區可適當劃大，用地功能較為混合的地區宜適當劃小；城市新區可適當劃大，

14、舊城區、城市中心區等宜適當劃小；城市特色風貌區、歷史文化街區等特殊地區的編制單元劃分，應保持邊界完整性，以有利于保護和塑造城市特色。（4）編碼統一 編制單元由市、縣（市）城鄉規劃主管部門確定統一的編碼。3、劃分組織（1）劃定編制單元的劃定根據技術復雜性和劃分工作量，因地制宜采用適宜的組織方式，中小城市、鎮宜與城市、鎮總體規劃編制同步進行，特大城市、大城市可由城鄉規劃主管部門依據城市總體規劃單獨組織。（2）實施編制單元劃定后，應以其為項目范圍組織編制控制性詳細規劃。（3）調整城鄉規劃主管部門可結合控制性詳細規劃編制具體情況，以及城市發展和規劃管理要求，對編制單元范圍進行必要的調整與優化。邊界調整

15、時，相關編制單元四至界線應作相應調整，以確保不重疊和無縫銜接。4、規劃內容 確定各編制單元的名稱、編碼、四至界線和面積。特大城市、大城市單獨組織劃定編制單元時，依據城市總體規劃確定編制單元的功能定位、常住人口規模、公共管理與公共服務設施、公用設施、基本開發強度等內容，落實城市總體規劃的強制性內容，并保持城市總體規劃確定的用地結構。基本控制單元的劃分1、劃分目的 為使控制性詳細規劃保持必要的彈性，提高實施的可操作性，可根據本地規劃管理需求，在編制單元與地塊兩個空間層次之間劃分基本控制單元。新增控制單元，明確強制性內容 總量控制、分量平衡、彈性開發單元劃分結合街道社區的行政界線、河流、道路、功能關

16、聯性、土地使用性質同一性等因素。新增控制單元，明確強制性內容 總量控制、分量平衡、彈性開發控制單元的強制性內容包括控制單元的主要用途、居住人口控制規模、總建設容量、公園綠地面積、配套設施控制要求等。2、劃分原則 （1）以城市主次干路、河流、鐵路等明確的空間要素為邊界，同時考慮與街道、社區等行政界線結合； （2）內在功能的關聯性和土地使用性質的可兼容性； （3）適度的用地規模，舊城區以 20-30 公頃為宜，新區以 60-100公頃為宜，同時應考慮圖則查閱的適宜比例。3、控制內容（1）主導屬性 指基本控制單元的主導功能，并作為確定用地兼容性的重要依據。（2）總建設規模 指基本控制單元內的總建筑面

17、積，并作為核算公共管理與公共服務設施、公用設施容量的基礎。基本控制單元內各地塊的開發總量不應突破基本控制單元總建設規模的上限控制要求，當基本控制單元主導屬性為工業用地時，應同時規定總建設規模的上下限控制要求。（3）配套設施 指基本控制單元內應設置的公共管理與公共服務設施、公用設施，其內容、數量與規模為強制性內容，其位置與用地邊界既可以為強制性內容，也可以為引導性內容，但其位置只允許在基本控制單元內進行調整，用地邊界應考慮相應設施經濟合理的建設和使用要求。（4）廣場和街旁綠地 指基本控制單元內應布置的廣場和街旁綠地，其數量、規模和位置為強制性內容，其用地邊界既可以為強制性內容，也可以為引導性內容

18、。地塊劃分1、劃分目的 分解控制指標，落實控制要素，滿足規劃實施管理和分期、分塊建設的要求。2、劃分依據 （1）與土地使用權屬邊界和基層行政管轄界線相協調；規劃予以保留和新建的、用地相對完整獨立的機關團體、部隊、院校及企事業單位，宜單獨劃塊。 （2）用地性質宜明確單一功能，適應混合功能用地開發需求，地塊內可以包含相互兼容的用地性質。 （3）城市“五線”規劃（注：指城市道路紅線、城市黃線、城市綠線、城市藍線、城市紫線）、文教體衛專項規劃等確定需剛性控制的設施用地，宜劃分至最小類別，其他用地可根據不同類別、不同區位、不同控制要求原則上劃分至中類或小類。3、地塊規模 地塊規模應適應城市交通規劃所確定的支路網密度要求，并與區位、用地類型、開發控制要求等相適應。 住宅街坊