1、第二節管理規約制度 大綱要求：管理規約的概念和功能；管理規約的主要內容；管理規約的法律效力；臨時管理規約的概念；臨時管理規約的制定主體和制定時間；相關主體的法律義務；臨時管理規約的內容；臨時管理規約的違約責任。2007年，根據?物權法?的規定，修訂后的?條例?將業主公約修改為管理 規約，業主臨時公約修改為臨時管理規約。管理規約是區分所有建筑物的業主行使共同管理權的契約性文件，是物 業管理區域內業主共同制定并遵守的行為準那么。？條例?第十七條規 定：”管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益, 業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 管理規約對全體業主具有

2、約束力。.業主使用物業應當遵守的規那么相鄰權規定?民法通那么？明確規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方 便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通 風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應當停止 侵害，排除阻礙，賠償損失。臨時管理規約應對以下事項作出約定：業主對物業的專有局部享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得 阻礙其他業主正常使用物業。業主應遵守法律、法規的規定，按照有 利于物業使用、平安、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益 的原那么，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、環 境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系

3、。業主應按設計 用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相 鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業效勞企業。(2)房屋裝飾裝修規定業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業效勞企業，并與其簽訂裝 飾裝修管理效勞協議。為保證物業管理區域的環境衛生和公共秩序，業主裝修房屋時，應當 在物業效勞企業指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業主不得擅 自占用物業共用部位和公共場所要求業主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的， 應當按照物業效勞企業指定的位置安裝，并按照物業效勞企業的安裝要 求，做好噪音及冷凝水的處理。共用部位共用設施設備的使用規定業主應按有關規定

4、合理使用水、電、氣、暖等共，用設施設備，不得 擅自拆改；業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理 規定；在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行 駛和停車規那么。(4)使用物業的禁止性規定損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用 途； 占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；違章搭建、私設攤點;在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物 質，發出超標噪聲；擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；違反物業管理區域內飼養動物的有關約定；利用物

5、業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。.維修養護物業應當遵守的規那么(1)物業維修養護中業主應當相互配合與協助業主對物業自用部位和自用設施設備的維修養護行為，不得阻礙其他業 主的合法權益。對于發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，業主或物業效 勞企業必須及時進入相關業主房屋進行維修養護。無法通知相關業主的，物業效勞企業可以先向鄰居說明情況，并協同物 業效勞企業之外的第三方.例如：居委會、業主委員會、派出所，進入相關業主室內進行維修養護, 但事后應當及時向相關業主告知情況并做好善后工作。(2)涉及公共利益與公共平安的物業維修養護業主的維修養護事項如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，

6、應當征得 建設單位和物業效勞企業的同意。物業使用中，如果出現平安隱患，例如可能出現的房屋與設備設施倒塌、 脫落、爆炸等危及公共平安或其他業主合法權益的情況，無論是業主還 是物業效勞企業，責任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。保修責任與住宅專項維修資金的交存、使用和管理臨時管理規約生效期間，物業大多處于保修期內，建設單位應當按照國 家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。如果建設單位在保 修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他 人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔。住宅專項維修資金是物業共用局部大中修和設施設備更新改造的資金 來源，關系到

7、全體業主的共同利益。臨時管理規約中必須明確約定，物業管理區域內的全體業主都應當按照 政府規定數額與比例交存、儲藏住宅專項維修資金，并按照政府規定管 理和使用住宅專項維修資金。.涉及業主共同利益的事項 (1)全體業主授予物業效勞企業行使的管理權利業主可以在以下兩方面授權物業效勞企業: 配合建設單位制定物業共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、 公共秩序和環境的維護等方面規章制度；以批評、奉勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反臨時管理 規約和物業管理規章制度的行為。業主承諾按時足額交納物業效勞費用物業效勞費用是物業效勞活動正常開展的物質根底，涉及全體業主的共 同利益。業主只有按照前期物業效

8、勞合同的約定，按時足額交納物業效 勞費用，才能保證物業管理與效勞的正常進行。這是臨時管理規約中業 主必須承諾遵守的一項內容。利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定因開展經營事項權益遭受損害的業主，應該得到合理的經濟補償，開展 經營的投資主體應該得到合理回報，物業共用部位、共用設施設備的所 有權人是全體業主。因此經營收益歸屬全體業主，應當主要用于補充專項維修資金。知識點九：違約責任（常考點） 臨時管理規約的違約責任業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定，阻礙物業正常使用或 造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業效勞企業可依據臨時管理 規約向人民法院提起訴訟。業主違反關于業主共同利益的約定，

9、導致全體業主的共同利益受損 的，其他業主和物業效勞企業可依據臨時管理規約向人民法院提起訴 訟。建設單位未能履行臨時管理規約約定義務的，業主和物業效勞企業可 向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時管理規約向人民法院提起訴 訟。單項選擇例題.管理規約必須協調各個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，并 按照U的原那么解決存在的分歧a.個人服從組織b.少數服從多數c.公平、公正、公開d.保護弱者答案：b.臨時管理規約的制定主體是1）。a.全體業主 b.業主大會c.物業效勞企業d.建設單位答案：d.以下不屬于管理規約內容的是（）。a.有關物業的使用、維護、管理b.業主的共同利益c.住宅專項維修資金的使用

10、和管理d.違反管理規約應當承擔的責任答案：C多項選擇例題.管理規約的效力范圍包括（）。a.全體業主 b.物業使用人C.物業的繼受人 d.社區居委會委員e.物業效勞人員答案：abc.業主不履行管理規約義務要承擔民事責任，其以1）為主要的承擔責 任方式。a.賠償損失b.支付違約金c.停止侵害d.支付罰金e.賠禮抱歉答案：ab.臨時管理規約應對業主使用物業的禁止性行為作出規定，包括。a.擅自改變房屋設計用途；b.違章搭建 c.違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品d.利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動e.在物業管理區域內飼養動物答案：abed解析：e應該表述標書“違反物業管理區域

11、內飼養動物的有關約定知識點一：管理規約的概念和功能（輪換考點）管理規約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物 業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍 約束力的自律性標準。管理規約作為業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定和允 諾，作為業主自我管理的一種重要形式和手段，一般以書面形式訂立， 要求全體業主共同遵守。管理規約是物業管理法律法規和政策的一種有益的補充，是有效調整業 主之間權利與義務關系的根底性文件，也是物業管理順利進行的重要保 證。管理規約必須協調單個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，并按 照少數服從多數的原那么解決存在的分歧。主要承載

12、兩方面的功能：一是明確權利讓渡規那么。業主通過簽署管理規約承諾書，將物業共有局部的管理權讓渡給業主大 會，業主大會據此有權代表業主選聘物業效勞企業并簽訂物業效勞合 同，因而物業效勞合同的效力自然及于每位業主，個別業主以非物業效 勞合同的簽約人為由，否認物業效勞合同的約束力有悖法理。二是明確業主內部自律規那么。業主行使建筑物區分所有權的根本規那么，應事先通過管理規約的形式 予以明確，以便能夠在業主內部形成自我監督機制，憑借多數業主的善 意意志約束個別業主的不當行為。業主一旦共同決定委托物業效勞企業 實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業效勞企業實施，并 將這項授權明確寫入管理規約中，要求

13、業主遵守公約，服從物業效勞企 業維護公共秩序的物業管理行為。知識點二：管理規約的主要內容（常考點）根據?條例?，管理規約應當包括四個方面的內容。有關物業的使用、維護、管理事項。例如：業主使用其專有局部和物 業管理區域內共用局部、共用設備設施以及相關場地的約定；.業主對物 業管理區域內公共建筑和共用設施使用的有關規那么；業主對專有局部 進行裝飾裝修時應當遵守的規那么等。業主的共同利益。例如：對物業共用部位、共用設施設備使用和維護, 利用物業共用部位獲得收益的分配；對公共秩序和環境衛生的維護等。業主應當履行的義務。例如：遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共 秩序和環境衛生的維護

14、等方面的規章制度；按照國家有關規定交納住宅 專項維修資金；按時交納物業效勞費用；不得擅自改變建筑物及其附屬 設施設備的結構、外貌、設計用途；不得違反規定存放易燃、易爆、劇 毒、放射性等物品；不得違反規定飼養家禽、寵物；不得隨意停放車輛 和鳴放喇叭等。(4)違反管理規約應當承擔的責任。業主不履行管理規約約定的義務要承擔民事責任，承擔民事責任的主要 方式是支付違約金和賠償損失。在管理規約中，一般還要明確解決爭議 的方法，如通過業主委員會或者物業效勞企業調處，業主大會和業主委 員會也可以通過訴訟追究其民事責任。在?條例?根底上，？指導規那么?進一步明確管理規約應當對以下主要事 項作出規定：物業的使用

15、、維護、管理；(2)專項維修資金的籌集、管理和使用；物業共用局部的經營與收益分配；(4)業主共同利益的維護；(5)業主共同管理權的行使；(6)業主應盡的義務；(7)違反管理規約應當承擔的責任。知識點三：管理規約的法律效力（常考點）管理規約對物業管理區域內的全體業主具有約束力，理解管理規約的法 律效力應當注意以下兩點：（1）管理規約對物業使用人發生法律效力。由于管理規約的一項核心內容是標準對物業的使用秩序，而物業使用人 基于其物業實際使用者的身份，不可防止地會影響到物業的狀態，而且 業主委員會或者物業效勞企業對物業進行管理，不可防止要直接與物業 使用人打交道，因此，客觀上需要將物業使用人納入管理

16、規約的效力范 圍。（2）管理規約對物業繼受人（新業主）發生法律效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權移轉給受讓人，受讓人取得業主 身份的同時，自然成為管理規約約束的對象。通常情況下，管理規約無 須物業繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。換句話 說，繼受人在取得物業時，對已經生效的管理規約存在默示認可，自愿 接受管理規約的約束。知識點四：臨時管理規約的概念（輪換考點）?條例?第二十二條規定：“建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管 理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當 履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。在業主大會制定管理規約之前，

17、由建設單位制定的，適用于前期物業管 理階段的臨時性管理規約，稱為臨時管理規約。（另一種表達）知識點五：臨時管理規約制定的主體（輪換考點）建設單位應當負責制定臨時管理規約的主要理由。建設單位在物業銷售之前是物業的唯一業主，即初始業主，而且建設單 位這種“業主的身份一直延續到物業全部銷售完畢，在作為業主共同 利益代表者業主大會的成立條件不具備條件的情況下，建設單位有 權利也有義務代行制定有關物業共同管理事項的公共契約，以實現業主 的共同利益。知識點六：臨時管理規約制定的時間（輪換考點）?條例?規定建設單位制定臨時管理規約的時間為物業銷售之前，是因為 物業銷售交付后，一旦業主人住，就會面臨業主之間有

18、關物業使用、維 護、管理等方面權利義務的行使問題。在物業銷售之前制定臨時管理規約，便于業主提前知曉管理規約的內 容，做到從人住一開始就有規可循。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定臨時管理規約。知識點七：相關主體的法律義務 臨時管理規約相關主體的三項法律義務:.建設單位不得侵害物業買受人權益的義務臨時管理規約由建設單位制定，但由于物業買受人在購房時與建設單位 相比，無論是經濟實力還是專業信息都處于劣勢，對于臨時管理規約的 制定缺乏主動參與的時機。建設單位從有利自己的動機出發，可能會利 用制定臨時管理規約的便利，在規約中參加不公正的條款，從而損害物 業買受人的利益。為了消除臨時管理規約中

19、可能存在的有失公平的內容，保障物業買受人 的利益，？條例?對臨時管理規約的內容進行了原那么上的限制，規定建 設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。.建設單位對臨時管理規約的明示和說明義務?條例?明確規定，建設單位制定的臨時管理規約，應當在物業銷售之前 向物業買受人明示，并予以說明。對臨時管理規約的主要內容，向物業 買受人陳述，并就容易導致購房人混淆的地方進行解釋說明，以使物業 買受人準確理解未來作為業主的權利與義務。明示，應該理解為是以書面的形式向物業買受人明確無誤的告示。例如: 直接將臨時管理規約文本交與物業買受人，或者以通告的方式，在顯眼 的地方予以公示。.物業買受人書面承諾遵守臨時管理規約的義務實踐中，通常存在兩種做法：一種是，建設單位將臨時管理規約作為物 業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中明確規定要求物業買受人遵 守臨時管理規約的條款，讓物業買受人在物業買賣合同上簽字確認；另 一種是，物業買受人在簽訂物業買賣合同的同時; 在建設單位提供的臨 時管理規約承諾書上簽字確認。簽字確認，也就意味著臨時管理規約得到物業買受人的接受和認可，從 而為物業買受人同意遵守臨