1、觀瀾學府商業街項目定位(dngwi)及11#業態規劃建議觀典營銷(yn xio)2014年7月1日共三十一頁目錄(ml)項目解析形象(xngxing)定位11#-1至4F商業業態建議案名建議共三十一頁2010年6月，成立光明置業有限公司(yu xin n s)，從事房地產開發2011年在濱湖開發第一個項目(xingm)光明大廈建成使用2011年經開區，觀瀾華庭項目開工建設，總建面28萬方2013年1月，北城拿地，45萬方，北城綜合體2013年下半年開工建設肥西，金寨南路項目，即本項目光明大廈公司目前已發展成以住宅開發為核心，以商業地產為輔助兼營金融業務的綜合性地產企業開發商觀瀾華庭共三十一頁區

2、域(qy)交通合肥市區濱湖新區新橋機場政務新區肥西城區金寨南路翡翠路方興大道云谷路濱湖新區金寨南路由南至北貫通項目直達經開區，金寨路高架直通政務區，項目雖地處肥西縣但是(dnsh)受到兩大成熟板塊的價值輻射。項目位于肥西縣與經開區交界處，屬于合肥城南橋頭堡，緊鄰金寨路、翡翠路，云谷路，交通便捷，直通合肥各個城區共三十一頁學區(xu q)學校(xuxio)大門餐廳超市主教學樓學生餐廳項目緊鄰肥西實驗高級中學、肥光小學、二中等優學區配套共三十一頁消費(xiofi)人群 依托(ytu)本案近1500戶為消費核心，周邊客群消費為輔，本案屬于觀瀾學府18萬方的商業部分，緊依區域內眾多規模較大的住宅小區，

3、建成后將直接為近1500戶的社區作配套商業，人均享有商業面積1的正常標準，本案在為配套服務的同時，輻射著區域內外住宅群落，商業價值不言而喻。 周邊新開發及待開發項目日益增多，除本項目外，周邊還有翡翠藍灣、萬派城等項目，同樣具有龐大的外部消費群體，未來居住氛圍濃厚。共三十一頁臨街(ln ji)門面商業多為臨街(ln ji)旺鋪，自古門面房是百姓投資首選，市場需求層面較好。共三十一頁品牌：光明置業，品牌不斷發展；地段：位于肥西城區與經開區結合處，未來發展潛力巨大；交通：緊鄰金寨南路，直通合肥市區與肥西城區云谷路，直接打通金寨路與翡翠路；教育：肥西實驗高級中學等，距離合肥大學城幾分鐘車程；產品設計：

4、產品多為臨街(ln ji)門面房，市場需求看好；居住氛圍：未來居住氛圍濃厚SOT最大優勢(yush)：區域升值，地段，交通，學區，沿街門面房商鋪集中度不夠，難以發揮優勢業態聯動互補效應。項目周邊新建小區入住率不夠，很多尚未交房，區域內商業氛圍不夠。區域類其它商業競爭激烈，對本項目客戶具有一定分流。合肥向南擴張連接上派，上派沿金寨路向北連接經開區的發展速度，直接項影響目的價值提升周邊產業帶動，購房需求旺盛；總體規劃顯示，區域功能規劃為合肥西南組團的金融商貿服務中心政策縮緊，未來市場不確定性較多；受翡翠藍灣、萬派城、金宇新天地等商業部分的沖擊較大。招商未啟動，市場客戶缺乏信心。SWOT分析最大劣勢

5、：無主力店吸客、未來市場競爭激烈W共三十一頁目錄(ml)項目解析形象(xngxing)定位11#-1至4F商業業態建議案名建議共三十一頁結合項目構建(u jin)的價值體系進行定位項目定位 = 項目核心(hxn)價值點的整合項目價值的提煉不但是最自身優勢的深刻挖掘，也是對項目定位的探索和思考，商鋪不同于住宅，投資功能難以判斷，從而決定商鋪的營銷更注重投資價值體系的建立。共三十一頁項目核心(hxn)價值點整合的三大特征具有(jyu)極強的沖擊力信息直接，容易判斷核心價值點為主，其它價值點為輔。共三十一頁產品(chnpn)價值發展商品牌(pn pi)社區本身及輻射消費群區域位置主題定位交通樞紐升值

6、前景項目價值點如何構建商業項目的價值體系？主要有以上幾個思考方向項目定位=項目核心價值點的整合共三十一頁項目(xingm)價值體系緊鄰主干道金寨南路，擎聚商業(shngy)繁華 肥西與經開區結合處 坐享雙區域財富之心投資低風險，鋪鋪臨街，財富養三代。 生活腹地，巨大潛力人群為您買單為有利于項目形象和主題包裝，拔高項目調性，確定以下為形象定位：金寨路臨街旺鋪財富第一站優質的教育資源，潛在消費人群共三十一頁目錄(ml)項目解析形象定位11#-1至4F商業業態(y ti)建議案名建議共三十一頁商業(shngy)定位條件因素和定位法則本項目具有商業開發的基本條件，滿足商業經營的可達性、能見度、商業經營

7、環境、人流量的要求；本項目交通便利，地段好；項目面臨較好的市場機會和激烈(jli)市場競爭態勢，機會與挑戰共存。與城市的文化及消費水平相協調；與本區域現有商業有機結合；定位后的產品，更利于實現銷售價格及速度上的雙突破；條件因素定位法則共三十一頁類 型商業規模入住商戶商圈輻射人口鄰里型7000平米以下1020戶1.5萬人以下社區型1.3萬平米20100戶1.55萬人區域型1.5萬3萬40150戶5-10萬人大區域型（地域型）37萬平米100200戶10-30萬人中心型10萬平米以上250700上百萬人，大型城市可達上千萬人不等本案為城市節點商業而非城市中心商業，傳統零售業不符合本案案所處地段，必

8、須尋求其他模式的商業形態作為本案商業操作方向，如集散式商業或借鑒其它城市更為(n wi)成熟的商業模式。輻射(fsh)人口為第一、第二層級，為鄰里、社區型商業共三十一頁類型區域娛樂、休閑中心城市多功能中心社區商業街圖片功能構成娛樂、休閑、餐飲商業服務休閑、娛樂文化、餐飲商業零售及服務商業零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業形態商業街，商鋪為主商業街，商鋪為主商業街，商鋪為主條件一般規模較小特定消費群體規模較大12家主力店規模小幾乎全部是零散商鋪案例香港蘭桂坊上海新天地合家福商業街共三十一頁定位條件項目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業服務等功能商業零售是重要商脈消費群體支撐具有較強

9、的消費市場一般規模較小市級商圈多功能都市生活體驗中心休閑、娛樂、文化、餐飲、商業零售及服務等功能具有商脈特征以集中式商業為主，商鋪為輔的商業形態符合銷售目標12家品牌主力店帶動適當規模區域性商圈社區商鋪位于社區內或在社區周邊附近，主要服務于社區或者社區附近居民的商鋪不具有商脈特征以商業街，商鋪為主的商業形態具有一定的銷售難度規模很小，服務鄰里鄰里型商圈本項目定位方向(fngxing)判定本項目商業發展策略：以地域(dy)內和周邊居民為主要服務對象，以便民、利民滿足和促進居民綜合消費為目標的社區型街區共三十一頁業態(y ti)建議商業(shngy)一商業二商業三電器、特色餐飲美食、煙酒日用品超市

10、、網吧等便利店、蔬果店、美容美發店、小型餐飲店等超市、電玩、親子樂園、特色餐飲等共三十一頁11#-1至4F商業業態(y ti)建議-1F面積(min j)：1260社區商超（例如：蘇果、華聯）共三十一頁1F面積(min j)：1901.8煙酒店、藥店(yo din)、診所等11#-1至4F商業業態建議服裝、鞋帽、飾品共三十一頁2F面積(min j)：1867.1親子(qn z)樂園、嬰幼兒用品11#-1至4F商業業態建議共三十一頁特色美食、休閑(xixin)餐飲11#-1至4F商業業態(y ti)建議3F面積：1867.1共三十一頁KTV、足浴、健身(jin shn)會所等電玩城11#-1至4

11、F商業(shngy)業態建議4F面積：1867.1共三十一頁項目(xingm)解析形象定位11#-1至4F商業業態建議案名建議目錄(ml)共三十一頁主推案名：四方(sfng)金街案名釋義：取“四方吸金”之意，因為項目地處云谷路與金寨路交叉處，東西南北四個方向的車流、人流，給項目帶來滾滾財富流?！坝^瀾學府之四方金街”，從案名看，商業屬性十分明確。依托(ytu)觀瀾學府在合肥，尤其是在區域的知名度，造勢借勢。此案名不像專業市場類的案名，限定經營業態，涵蓋著“合理引導、兼容并包、自由經營”的思想。共三十一頁觀瀾旺街備選(bi xun)案名：案名釋義：植入項目名稱，帶動項目品牌的提升及價值的體現。旺：

12、意一：人流最旺盛和商氣最濃的的街區，街區十分繁盛，借用這個名稱，以期本項目旺盛繁榮。意二：項目處于(chy)城市樞紐交匯點，是不言而喻的商業黃金旺角。整體案名寓意深刻，讀之瑯瑯上口，易于傳播。 共三十一頁其它(qt)備選案名：鄰里中心(zhngxn)匯金大街觀瀾旺角上派金街共三十一頁四方(sfng)金街 金寨路臨街旺鋪財富第一站 觀瀾旺街 金寨路臨街(ln ji)旺鋪財富第一站 案名組合：共三十一頁匯報(hubo)完畢謝謝欣賞共三十一頁內容摘要觀瀾學府商業街項目定位及11#業態規劃建議。公司目前已發展成以住宅開發為核心，以商業地產為輔助兼營金融業務的綜合性地產企業。項目緊鄰肥西實驗高級中學、肥光小學、二中等優學區配套。品牌：光明置業，品牌不斷發展。居住氛圍：未來居