1、房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*委 托 方：*（個(gè)人）估 價(jià) 方：*房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：指導(dǎo)老師：報(bào)告編寫：*評(píng)字（2010）0704501- 26號(hào)編寫日期：2010.6.12-2010.6.26目 錄一、摘要1二、致委托方函2三、估價(jià)師聲明3四、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4五、估價(jià)結(jié)果報(bào)告5六、估價(jià)技術(shù)報(bào)告7七、 附件18*轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本次估價(jià)標(biāo)的為*縣*路一家旅館，建筑面積130，占地面積140。用途可為多種經(jīng)營，該樓為磚混結(jié)構(gòu)，為普通檔次旅館類型的內(nèi)外裝飾，位置臨街，處于*中心城區(qū)范圍。本次估價(jià)目的為房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值依據(jù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010-6-26估

2、價(jià)方法采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，最終估價(jià)結(jié)果為407674元，折合每建筑平方米3136元。致委托方函*女士：承蒙委托，我公司對(duì)位于*縣*南路*（建筑面積130平方米）在現(xiàn)狀利用條件下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為委托方了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一年六月二十六日，在價(jià)值定義和估價(jià)假設(shè)限制條件設(shè)定下的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）單位面積房地產(chǎn)價(jià)值：3136元/平方米房地產(chǎn)價(jià)值總額：407674元大寫

3、金額：肆拾萬柒仟陸佰柒拾肆元 以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。欲了解本估價(jià)項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書全文。順致 *房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法人代表： 2010-6-26價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)

4、地查勘，查勘限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，未使用專業(yè)檢測(cè)儀器對(duì)其結(jié)構(gòu)及設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行查勘的責(zé)任。其建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量情況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。沒有人對(duì)本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。估價(jià)人員 證 號(hào) 簽 名 估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)人、坐落、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用途、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用年限等情況均以房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號(hào)】為依據(jù)。若上述情況發(fā)生變化，2、估價(jià)報(bào)告需做相應(yīng)調(diào)整。3、估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，4、估價(jià)中是以出

5、讓方式獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。5、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不6、確定，7、但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。8、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。9、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場(chǎng)價(jià)格，10、是以市場(chǎng)上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不11、會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，12、由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。13、本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，14、不15、得他用。未經(jīng)本所許可，16、本報(bào)告不17、得公開發(fā)表。7、 本次估價(jià)沒有考慮押金利息。、 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)

6、在有效期內(nèi)使用估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方法人代表：*地 址：*縣*路01號(hào)二、估價(jià)方單位名稱：*房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法人代表：*地 址：資格等級(jí)：壹級(jí)郵政編碼： 三、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為*縣*路01號(hào)的一旅店，建筑面積130平方米，占地面積140平方米，屬私人所有，有宗地征用和建房規(guī)劃等手續(xù)，并已辦理房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書，權(quán)屬清楚，無糾紛。該房地產(chǎn)建成于2009年，磚混結(jié)構(gòu)，共三層，商業(yè)樓設(shè)計(jì)，內(nèi)外裝飾具有普通檔次，水、電、暖等配套設(shè)施比較齊全。估價(jià)對(duì)象所處系市商業(yè)中心地帶范圍，交通方便，周圍商業(yè)環(huán)境條件較好，一面臨街，具體位置比較優(yōu)越。四、估價(jià)目的委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，委托評(píng)估

7、其市場(chǎng)現(xiàn)值，為委托方提供市場(chǎng)交易價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010-6-26六、價(jià)值定義估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)原則1合法原則 遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。2.獨(dú)立、客觀、公正原則所謂獨(dú)立，一是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴于他

8、人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部干擾因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平正直、不偏袒任何一方。3.最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。4.替代原則房

9、地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響不同。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)值。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。八、估價(jià)依

10、據(jù)1有關(guān)政策法規(guī)和文件：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范*基準(zhǔn)地價(jià)（二六年）其他相關(guān)政策法規(guī)和文件2委托估價(jià)方提供的資料： 房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號(hào)】有關(guān)評(píng)估的其它資料3受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查所獲取的資料。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，確定采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法進(jìn)行本次估價(jià)。1、估價(jià)基本思路：分別按照上述三種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算，2、然后對(duì)三種方法分別求取

11、的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，3、求得最終評(píng)估值。2、 市場(chǎng)法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測(cè)算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。3、 成本法的技術(shù)思路是：假設(shè)在估價(jià)對(duì)象所處地段上，使用社會(huì)現(xiàn)行的建筑材料、施工工藝及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建造與估價(jià)對(duì)象相同結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)和同等效用的全新狀態(tài)建筑物所需的各項(xiàng)社會(huì)必要成本費(fèi)用，扣除折舊，測(cè)算其積算價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值。其基本公式如下：評(píng)估值=取得土地費(fèi)用+建筑物重置成本折舊十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照

12、評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一年六月二十六日，在價(jià)值定義和估價(jià)假設(shè)限制條件設(shè)定下的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）單位面積房地產(chǎn)價(jià)值：3136元/平方米房地產(chǎn)價(jià)值總額：407674元大寫金額：肆拾萬柒仟陸佰柒拾肆元十一、估價(jià)人員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（房地產(chǎn)估價(jià)員）：領(lǐng)導(dǎo)審簽（房地產(chǎn)估價(jià)師）：薛 姝十二、估價(jià)作業(yè)日期2010年6月12日至2010年6月26日十三、估價(jià)報(bào)告有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自報(bào)告完成之日起壹年內(nèi)有效（自二一年六月二十六日至二一一年六月二十五日止）。二一年六月二十六日估價(jià)技術(shù)報(bào)告

13、一、估價(jià)對(duì)象及個(gè)別因素分析該房地產(chǎn)建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積130平方米，按商業(yè)樓設(shè)計(jì)，經(jīng)營旅館，基本配套齊全，裝修檔次稍好，藝術(shù)吊頂；內(nèi)墻、樓梯踏步為上等地磚貼面；水、電、空調(diào)配套。參照*縣基準(zhǔn)地價(jià)（二六年）可知，估價(jià)對(duì)象位于*縣商業(yè)用途二級(jí)地價(jià)區(qū)內(nèi) 二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象所處*路，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，是本城區(qū)繁華的商業(yè)經(jīng)營黃金地段。三. 房地產(chǎn)權(quán)屬及登記狀況根據(jù)房屋所有權(quán)證【湘房權(quán)證海私字第056303號(hào)】，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地使用權(quán)日期自2009年6月16日起至2049年3月19日結(jié)束，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地使用剩余年限為39年。根據(jù)委托方提供

14、的資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象不存在抵押、擔(dān)保、租賃、訴訟等他項(xiàng)權(quán)利，如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整四、市場(chǎng)背景分析估價(jià)對(duì)象為旅館，隨著*內(nèi)陸第一核電成立，*借助本地旅游優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必定將吸引大量客流和外來務(wù)工人員，這一舉措必定讓旅館業(yè)發(fā)展欣榮，而此類房地產(chǎn)必將受到市場(chǎng)的需求。五、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用估價(jià)對(duì)象為商業(yè)建筑，其門面為普通檔次規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言，旅館是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近還有多家，加之坐

15、落位置比較優(yōu)越，將會(huì)更加顯示其優(yōu)越性。六、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象類型，分一層，分別用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法估算其現(xiàn)有的價(jià)值。 七、估價(jià)測(cè)算過程 運(yùn)用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)價(jià)值（1）可比案例的選擇通過調(diào)查分析，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類似的3個(gè)可比案例，具體選擇原則和案例條件描述如下：選擇案例原則：與估價(jià)對(duì)象屬同一供需圈與估價(jià)對(duì)象用途應(yīng)相同交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易由于頤源居附近為十分成熟的住宅區(qū)，區(qū)域內(nèi)房屋買賣頻繁，二手房市場(chǎng)價(jià)格及交易量已趨于穩(wěn)定，根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次評(píng)估時(shí)選取三個(gè)交易案例作為可比案例：實(shí)例代號(hào)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三坐落位置*北142號(hào)花橋

16、路83號(hào)建設(shè)路64號(hào)用 途商業(yè)商業(yè)商業(yè)出租面積130125135出租價(jià)格4150元/月4000元/月4000元/月出租日期2009年5月2009年4月2009年1月交易類型出租出租出租（2）比較因素的選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的主要因素有：A.交易日期：交易日期相差3個(gè)月以內(nèi)不做修正；B.交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；C.區(qū)域因素：主要有基礎(chǔ)設(shè)施情況、距區(qū)域中心距離、道路通達(dá)情況、區(qū)域繁華度、距公交車站距離、住宅聚集度、小區(qū)環(huán)境條件；D.個(gè)別因素：主要指用途、裝修情況、成新率、戶型、建筑面積、主朝向、樓層、房屋結(jié)構(gòu)。（3）比較因素條件說明估價(jià)對(duì)象與可比案例的

17、比較因素條件詳見表比 較 因 素 條 件 說 明 表 估價(jià)對(duì)象及比較案例比較因素估 價(jià)對(duì) 象實(shí) 例A實(shí) 例B實(shí) 例C房地產(chǎn)租金（元/月）待 估415040004000出租日期2009.72009.52009.42009.1交易情況正常正常正常正常基礎(chǔ)設(shè)施情況七通七通七通七通商業(yè)用地級(jí)商商商商道路通達(dá)情況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道區(qū)域繁華度較高較高較高較高距公交車站距離50米50米50米50米住宅聚集度較高較高較高較高用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)裝修情況精裝精裝精裝精裝成新率九成九成九成九成竣工時(shí)間2009.62009.22009.12008.11主朝向南北南北東南南北樓層1/41/51/31/4

18、房屋結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混確定修正系數(shù)交易情況 實(shí)例代號(hào)ABC剩余使用年限393939成新率90%90%90%殘值率2%2%2%A、B、C應(yīng)修正為正常交易。存款利率2.25% 資本化率8.5%A、可比實(shí)例1.年租金總收益=415012498002.房地產(chǎn)出租總費(fèi)用. a.年管理費(fèi)=498004%=1992 b年維修費(fèi)=5401.21302%=1684.8 c年保險(xiǎn)費(fèi)=5401.21302=168.5 d年稅金=4980017.5%=8715 e年折舊費(fèi)=5401.2130（1-2%）/40=2063.93.房地產(chǎn)年純收益=49800-1992-1684.8-168.5-8715-2063.9=3

19、5175.84.資本化率=8.5%收益價(jià)格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=396576.1B、 可比實(shí)例 1.年租金總收益=400012=48000元.2.房地產(chǎn)出租總費(fèi)用. a.年管理費(fèi)=480004%=1920 b年維修費(fèi)=5401.21252%=1620 c年保險(xiǎn)費(fèi)=5401.21252=162 d年稅金=4800017.5%=8400 e年折舊費(fèi)=5401.2125（1-2%）/40=1984.53.房地產(chǎn)年純收益=48000-1920-1620.8-162-8400-1984.5=33913.54.資本化率=8.5%收益價(jià)格=133913.5/8.51-1/（1+

20、8.5）39=382344.8 C、可比實(shí)例1.年租金總收益=400012480002.房地產(chǎn)出租總費(fèi)用. a.年管理費(fèi)=480004%=1920 b年維修費(fèi)=5401.21352%=1749.6 c年保險(xiǎn)費(fèi)=5401.21352=175 d年稅金=4800017.5%=8400 e年折舊費(fèi)=5401.2130（1-2%）/40=2143.33.房地產(chǎn)年純收益=48000-1749.6-175-168.5-8400-2143.3=35175.84.資本化率=8.5%收益價(jià)格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=378946.8（4）編制因素比較修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象及比較案例比較因

21、素實(shí) 例A實(shí) 例B實(shí) 例C房地產(chǎn)售價(jià)（元/平方米）3050.63058.82807.1交易日期100/100100/100100/97交易情況100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100商業(yè)用地級(jí)100/100100/100100/100道路通達(dá)情況100/100100/100100/100區(qū)域繁華度100/100100/100100/100距公交車站距離100/100100/100100/100用途100/99100/100100/100裝修情況100/99100/100100/99成新率100/100100/100100/99戶型100/

22、100100/100100/100建筑面積100/100100/99100/101主朝向100/100100/99100/98樓層100/100100/100100/100房屋結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格3112.63120.93031.4（6）案例修正后的價(jià)格計(jì)算經(jīng)過比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的樓面單價(jià)為：（3112.6+3120.9+3031.4）3=3088.3（元/平方米）評(píng)估總值=（3112.6+3120.9+3031.4）3130=401479 運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)

23、值（1）測(cè)算取得土地使用權(quán)費(fèi)用采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)文件規(guī)定，估價(jià)對(duì)象占用土地主要為一級(jí)級(jí)商業(yè)活動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)為1568元/。根據(jù)湖南2006年2010年間每年四季度的環(huán)比指數(shù)取其平均值作上調(diào)修正,評(píng)估該宗土地重置價(jià)格15681.1631.0881.1161.164=2577.34元，估價(jià)對(duì)象占用土地總面積為130平方米，取得土地使用權(quán)總費(fèi)用=2577.34130=335054.3元(2) 測(cè)算建筑物開發(fā)建造成本費(fèi)用重置價(jià)格=5401.2130=84240元(3) 測(cè)算折舊，評(píng)估對(duì)象為商業(yè)用房，按國家商業(yè)用地40年規(guī)定，其折舊年限最長不能超過40年，該房地產(chǎn)已使用1年，假設(shè)估價(jià)

24、對(duì)象轉(zhuǎn)讓擴(kuò)建改造后不損壞其一般綜合營業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命情況下，采用年限折舊法評(píng)估折舊=419294.3(1-2%)1/40=10272.7 元 積算價(jià)格=335054.3+25920-10272.7 =409021.6元. 運(yùn)用收益法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值（1）房地產(chǎn)年總收益估價(jià)對(duì)象地處*1號(hào)，根據(jù)評(píng)估人員對(duì)周邊相同檔次同類房地產(chǎn)的租金調(diào)查，并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，確定估價(jià)對(duì)象建筑面積租金水平為4200元/月，每年按12個(gè)月計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積為130平方米，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收益為：房地產(chǎn)年總收益=430012=5.16（萬元）（2）房地產(chǎn)年總費(fèi)用綜合稅費(fèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)按照綜合征收率計(jì)征，分別

25、包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方各稅，按年房地產(chǎn)年總收益的17.5計(jì)算。則：綜合稅費(fèi)=5160017.5%=9030（元）維修保養(yǎng)費(fèi)，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)檔次和房屋需維修保養(yǎng)的狀況,按房屋重置價(jià)值的2%計(jì)算,則維修保養(yǎng)費(fèi)為：5401.21302%=1684（元）保險(xiǎn)費(fèi)，指房地產(chǎn)所有人為使自己的房地產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋重置成新價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2計(jì)算，則保險(xiǎn)費(fèi)為：5401.21302=168（元） 管理費(fèi)，指工作人員的工資、福利等經(jīng)營管理所需的費(fèi)用,因估價(jià)對(duì)象為一套個(gè)人所有商品住宅，該項(xiàng)費(fèi)用較低，取房