1、泰州市保障性住房調(diào)查報告為了全面建設(shè)小康社會，實現(xiàn)全體人民“住有所居”，從根本上解決中低收入家庭的住房困難問題，泰州市規(guī)劃不斷加大住房保障工作力度，相繼出臺了泰州市市區(qū)城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法（泰政辦發(fā)2005151號），泰州市市區(qū)經(jīng)濟適用房租售并舉實施細則（泰政辦發(fā)2007191號），泰州市關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見（泰政發(fā)200889號），泰州市市區(qū)城市低收入家庭住房保障規(guī)劃（2007-2010年）（泰政發(fā)200890號）和泰州市市區(qū)廉租房保障實施細則）（泰政規(guī)20101號）等10多部規(guī)范性文件，建立起了具有泰州特色的住房保障體系。泰州市保障性住房建設(shè)的相關(guān)制度特點

2、整體覆蓋性。通過“五級”住房保障體系，基本解決具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口，人均住房建筑面積在20平方米以下，家庭人均收入在2009年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標準以下（即人均月收入在1600元以下）的城市中低收入家庭和外來務(wù)工人員，新就業(yè)人員等住房困難的住房問題。保障對象特定性。為避免保障對象的模糊或過于寬泛，嚴格界定了供應(yīng)對象，由專門業(yè)務(wù)部門對戶籍、收入、財產(chǎn)和住房條件等標準進行了細化，確保對保障對象的認定和可操作性。保障范圍繼續(xù)擴大。規(guī)劃期內(nèi)，進一步加大廉租房建設(shè)力度，多渠道籌集廉租房實物配租房源，提高實物配租比例和廉租房租金補貼標準。資金渠道的多元性。住房保障資金的來源較多，并且專款專用，實行專

3、戶存儲，專項管理，分賬核算、專款專用，專項用于住房保障開支，不得用于其他開支，對住房保障機構(gòu)為推進住房保障工作所需工作經(jīng)費，由同級財政部門在預算中專項安排，不得擠占住房保障資金。泰州地區(qū)城市保障性住房實施計劃2011年2015年保障性住房建設(shè)規(guī)劃 面積：萬平方米 地 區(qū) 年 度 中心城區(qū) 高港區(qū) 合 計 備注 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 2011年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 經(jīng)適房 11.2 1400 1.6 200 12.8 1600 公租房 5 800 0.26 40 5.26 840 限價房 36 4000 4 400 40 4400 小 計 5

4、2.475 6250 5.915 650 58.39 6900 2012年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 經(jīng)適房 11.2 1400 1.6 200 12.8 1600 公租房 5 800 0.26 40 5.26 840 限價房 36 4000 4 400 40 4400 小 計 52.475 6250 5.915 650 58.39 6900 2013年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 經(jīng)適房 7.52 940 1.6 200 9.12 1140 公租房 3 500 0.26 40 3.26 540 限價房 36 4000 4 40

5、0 40 4400 小 計 46.795 5490 5.915 650 52.71 6140 2014年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 經(jīng)適房 7.52 940 1.6 200 9.12 1140 公租房 3 500 0.26 40 3.26 540 限價房 36 4000 4 400 40 4400 小 計 46.795 5490 5.915 650 52.71 6140 2015年 廉租房 0.275 50 0.055 10 0.33 60 經(jīng)適房 7.52 940 1.6 200 9.12 1140 公租房 3 500 0.26 40 3.26 540 限價

6、房 36 4000 4 400 40 4400 小 計 46.795 5490 5.915 650 52.71 6140 合 計 245.335 28970 29.575 3250 274.91 32220 備 注 1、中心城區(qū)包括東、西、南、北區(qū)域；2、廉租住房每套按55平方米計算，經(jīng)適房每套按80平方米計算，公共租賃住房每套按65平方米計算，限價商品住房每套按90平方米計算。 2011年2015年保障性住房用地規(guī)劃 單位：畝 年度 地區(qū)分布 保障性住房年度用地計劃 合計 （畝） 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 中 心 城 區(qū) 東部區(qū)域 150 150 150 2

7、00 150 800 城北區(qū)域 150 150 100 100 500 城西區(qū)域 100 100 100 150 450 南部新區(qū) 100 150 150 200 600 高 港 區(qū) 100 100 100 50 350 合 計 500 650 500 450 600 2700 備 注 規(guī)劃期內(nèi)需建保障性安居住房274.91萬平方米，用地2700畝，其中：廉租住房、經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房用地630畝，限價商品住房用地2070畝。 2011年2015年住房保障資金需求預算 金額：萬元 年度 保障方式 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 合計 廉租 住房 租金 補貼 戶

8、數(shù) 600 650 700 750 800 金額 180 200 220 240 260 1100 實物 配租 戶數(shù) 60 60 60 60 60 300 金額 990 990 990 990 990 4950 小計 總戶數(shù) 660 710 760 810 860 總金額 1170 1190 1210 1230 1250 6050 租 售 并 舉 套數(shù) 150 150 150 150 200 800 金額 1350 1350 1350 1350 1800 7200 公共租 賃住房 套數(shù) 840 840 540 540 540 3300 金額 32760 32760 21060 21060 21

9、060 128700 危舊房 改 造 改造面積（萬m2） 21 15 10 10 12 68 投資額（萬元） 60000 50000 40000 40000 50000 240000 所需住房保障資金合計（萬元） （不含危舊房） 35280 35300 23620 23640 24110 141950 備注 1、廉租房貨幣租金補貼標準按10元/平方米月計算； 2、廉租房實物配租按每套55平方米、平均單價3000元/平方米計算； 3、共有產(chǎn)權(quán)租售并舉按每套政府出資30平方米、平均單價3000元/平方米計算； 4、公共租賃住房包括配建和購置，按每套65 平方米、平均單價6000元/平方米計算； 5

10、、住房保障資金不含危舊房改造所需資金（危舊房改造資金在土地成本中列支）； 6、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房政府的土地補貼資金未列入。 由此可見首先從建設(shè)規(guī)劃來看，廉租房和經(jīng)濟適用房均由政府直屬機關(guān)把持，外地開發(fā)商很難介入。其中限價房所占比例較大，其中2011年占總量的64%，其余各年占總投資的72%。限價房銷售有保障，能盡快回籠資金，減少貸款壓力。從運作模式上來看，限價房雖然利潤受到一定程度的限制，但是因為開發(fā)周期短、資金回收快。作為政策性較強的商品住房，為了早日入市交易，形成市場供應(yīng)，在開發(fā)過程中相關(guān)部門會為參建企業(yè)提供一系列的優(yōu)惠政策，還可能會相應(yīng)降低某些公共設(shè)施的規(guī)劃指標，這些都有助于項目

11、順利推行。從地段規(guī)劃來看，市區(qū)保障房主要“重點向東、適度向南、兼顧西北”。規(guī)劃期內(nèi)限價商品住房用地占總投資76.6%。 資金需求量來看，呈逐年上升的趨勢。保障房投資遠超歷史水平，為了進一步加快保障房投資力度,據(jù)了解,09年10月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門公布各地保障性安居工程建設(shè)進展情況。對開工率過低的地區(qū),監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負責人。年底,有關(guān)部門將對各地進行考核,對沒有完成任務(wù)的負責人通報批評,直至問責。顯然,在一系列政策力推之下,保障房建設(shè)力度空前。泰州市已有實施案例及分析1、泰州海曙頤園在泰州市區(qū)安置區(qū)建設(shè)時，普遍推廣“五限一競”模式，“五限”是指限定銷售價格、

12、限定套型面積、限定建設(shè)標準、限定供應(yīng)對象、限定轉(zhuǎn)讓交易時間；“一競”是指競拍出讓底價。根據(jù)規(guī)劃，泰州海曙頤園安置區(qū)由泰州海陵房地產(chǎn)有限公司與政府合作，該地塊將建設(shè)高標準安置房，用地面積82359平方米，總建筑面積153293.3平方米，容積率1.86，建筑密度21%，綠化率40%，安置拆遷家庭1088戶、拆遷戶3264人。據(jù)了解，海曙頤園建成后，安置房的銷售限價為標準層4500元/平方米，地下汽車庫1600元/平方米；套型面積最大不能超過140平方米；供應(yīng)對象主要是固定區(qū)域內(nèi)的拆遷戶；在競得土地后，6個月內(nèi)必須開工建設(shè)，開工后兩年內(nèi)必須交付使用。而同一塊段，普通商品房二手房價格高達7000元/

13、平方米左右。2、泰州韻梅苑安置區(qū)類別 中大型停車場/市鎮(zhèn)聯(lián)立式房屋、公寓 承建單位 泰州世紀陽光房產(chǎn)有限公司建筑面積 135699 (住宅),23946 (停車場) 建筑物層數(shù) 20 占地面積 118459 平方米項目描述 一項住宅發(fā)展,占地面積為118,459平方米,總建筑面積為159,645平方米,包括：*八幢五層高的住宅樓 *22幢11層高的住宅樓 *一幢18層高的住宅樓 *兩層地下停車庫 *項目總投資45000萬元,建設(shè)地點位于泰州市海陵區(qū)城西街區(qū),南側(cè)為水廠路,北側(cè)為任景路。項目總占地面積為118459平方米,總建筑面積159645.23平方米,規(guī)劃建設(shè)31幢住宅樓,其中18層住宅樓

14、1幢,11層住宅樓22幢,5層住宅樓8幢。 項目階段 截止到2011年1月中旬項目施工圖設(shè)計單位已確定,同時施工圖設(shè)計尚未開始。 從以上兩個項目來看，雖然是安置區(qū)，但從規(guī)劃、景觀、房型到建筑容積率，乃至建筑的水泥、門窗、涂料等材料的質(zhì)量和品牌都有詳細的規(guī)定，標準不低于商品房，周邊商品房價格遠高于限價定價。參建單位均是本地開發(fā)企業(yè)。小區(qū)建設(shè)周期較短，屬于可以快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)品。四、2011年泰州地區(qū)城市保障房計劃擬上市地塊項目名稱天韻景園商機廠安置區(qū)智堡三期安置區(qū)泰九路安置區(qū)森園路南側(cè)安置區(qū)吳陵路西側(cè)安置區(qū)迎春東路北側(cè)安置區(qū)朝暉錦苑春蘭路安置區(qū)用地面積85989（159畝）50991503051140

15、09102983118988119658土地面積建設(shè)用地25畝國有土地134畝耕地：9畝國有土地：68畝耕地：70畝國有土地：5畝耕地：171畝耕地：130畝建設(shè)用地：25畝耕地：140畝建設(shè)用地：22畝國有土地：16畝0建筑面積27611614893195706335494152690186833容積率3.212.921.92.951.4831.56建筑密度12%20%15.95%12.6%14.37%18.5%綠地率32%50%45.6%48.5%40.58%42%棟數(shù)151211202430戶數(shù)27201300726287013321430地址智堡河東側(cè)，規(guī)劃中運輝路南側(cè)，規(guī)劃中智堡路西

16、側(cè)，規(guī)劃中海陽東路北側(cè)。智堡河東側(cè)，新通揚河路南側(cè)，東風路西側(cè)，森園路北側(cè)。動力小區(qū)東側(cè)，規(guī)劃中金田路南側(cè)，吳陵南路西側(cè)，迎春西路北側(cè)。春暉路東側(cè)，森園路南側(cè)，春申路西側(cè)，運河路北側(cè)。九里河東側(cè)，任景路南側(cè)，吳陵路西側(cè)，老通揚河北側(cè)金東路東側(cè)，迎春東路北側(cè)，向陽路西側(cè)。春蘭路東側(cè)，森園路南側(cè)，楊帆路西側(cè)，運河路北側(cè)。在住房建設(shè)部與耕地政府簽訂目標責任書后，在某種意義上已經(jīng)將保障房建設(shè)上升到政治高度，同時保障房成為今年“兩會”最熱的關(guān)鍵詞。在全國，上海保障房建設(shè)摸索出“以政府出地、企業(yè)出資”的思路，運用市場運作模式整合資源，上海綠地集團、上海城投等本地房地產(chǎn)企業(yè)投入到保障房建設(shè)當中。以綠地集團為例，在上海地區(qū)保障房項目投資已逾100億元。要完成既定目標，政府也會考慮向社會融資，泰州政府同樣會考慮借鑒上海模式進行操作。最近上市的兩個地塊為上述朝輝錦苑（春蘭路安置區(qū)）和迎春東路北側(cè)安置區(qū)，地段均在泰州東部，該地區(qū)地處泰州東大門，區(qū)域內(nèi)人口眾多，輻射范圍廣。根據(jù)泰州政府規(guī)劃將定位為集商業(yè)、道路交通、居住生活、綠化景觀、購物為一體的城市綜合性區(qū)域