1、家居建材物流中心項目可行性研究報告家居建材物流中心項目可行性研究報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯！）目錄 TOC o 1-5 h z 第一章總論51.1項目背景51.2項目概況131.3結論及建議16第二章 項目背景及建設必要性 172.1項目提出的背景182.2項目建設的必要性24第三章市場分析 273.1在某某縣發展家居建材市場的優勢資源 273.2某某縣家居市場的需求分析 283.3本項目的SWO分析29本項目的發展戰略 313.5營銷策略32第四章 項目選址及建設條件 33地理位置33場址建設條件 334.3場址評價34第五章建設內容與工程技術方案355.1項目建設的

2、指導思想、原則及定位 355.2項目組成及功能定位 375.3總圖布置方案38建筑方案 42技術設備方案 475.6物流管理信息系統建設方案 505.7公用工程69第六章土地利用情況78第七章環境保護807.1建設地點環境概述807.2編制法律法規依據及采用標準 807.3主要污染源、污染物 817.4主要防治措施82 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 7.5綠化847.6環境影響評價84第八章職業安全衛生及消防858.1職業安全衛生85 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 8.2消防87第九章節

3、能篇909.1項目概況909.2項目采用的合理用能標準及規范 909.3技術管理方案 919.4能耗環節及設備929.5項目能源消耗指標 929.6 主要節能措施939.7節能管理94第十章組織機構與勞動定員9610.1組織機構9610.2勞動定員及工作制度 9610.3員工培訓 97第十一章招投標方案9811.1招標原則9811.2招標范圍9811.3招投標程序98第十二章項目實施進度 10212.1建設周期10212.2項目實施進度及安排 10212.3項目實施進度表 104第十三章投資估算與資金籌措10513.1投資估算10513.2投資使用計劃及資金籌措 107第十四章 財務評價 10

4、814.1財務評價依據 10814.2財務評價基礎數據選取 10814.3運營收入估算 10914.4成本費用支出預測 11014.5 主要財務評價表 11114.6財務評價指標 11114.7財務評價結論 112第十五章結論與建議112第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱及承辦單位項目名稱：家居建材國際物流中心項目項目承建單位：某某公司法人代表：呂某某項目擬建地點：某某縣經濟開發區內1.1.2 承辦單位概況某某公司是經某某市工商管理局核準注冊的專業從事項目投資、 資產管理公司，法人代表呂某某。公司控股子公司有：某某擔保投資 有限公司、某某房地產開發有限公司、某某房地產開發有限公司、某

5、某物流有限公司、某某市某某商貿有限公司、某某管理服務咨詢有限 公司。經營范圍涵蓋：項目投資、資產管理、項目評估、貸款擔保、 項目融資擔保、信用擔保、房地產開發、房地產銷售；運輸、倉儲、 服務；建筑材料、化工產品、五金交電、紡織品、服裝、辦公用品、 日用百貨銷售；企業營銷策劃、企業管理信息咨詢、經濟貿易信息咨 詢等。總注冊資本壹點肆肆億元人民幣，可流轉資金逾十億元。某某公司擬在某某縣經濟開發區省一級路南100米、工業路東側占地約300畝，建設可容納各類大中型家居建材經營企業200多家，具備家居市場交易區、建材市場交易區、物流倉儲區、綜合服務區、 臨街商業服務區、新型建材研發中心、輔助配套設施區等

6、設施齊全的 大型家居建材交易服務平臺；公司擬通過互聯網、現代通訊技術等信 息化手段，連通西北、華北各主要家居建材產地、經銷業務網點，為 物流中心企業提供及時在線服務，形成集團化管理、規模化經營、信 息化服務的網絡發展格局，打造某某省內具有一定規模的、經營品種 齊全的、現代家居建材物流企業。公司擬招募員工150余人，組建一支精通物流管理，對物流市場有深刻理解并熟悉物流市場運作規律，致力于為客戶提供專業化、效 率化、個性化的供應鏈管理、公路運輸等全方位物流服務的團隊，立 足某某縣交通樞紐要道，面向張家口地區，輻射西北、華北，以專業 和技術優勢占據市場，以一流信譽和優質服務贏得用戶。1.1.3編制依

7、據（1）2014年國家發改委等九部門關于促進我國現代物流業發 展的意見；（2）某某省人民政府關于推進經濟結構調整的若干意見冀政（2008）1號關于促進現代物流業發展的實施意見；（3） 國家發改委產業結構調整指導目錄（2011年版）；（4）投資項目可行性研究編制指南（試用版）國家發改委（2002 年）；（5）國家物流業調整和振興規劃；（6）國家促進物流業發展的若干政策意見；（7）某某省關于貫徹落實國家物流業調整和振興規劃的實施意見;（8）某某省現代服務業“十二五”發展規劃；（9）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（10）某某縣京某某產業聚集區產業發展規劃 （2010年-2030年）；（11）

8、項目單位提供的有關資料。1.1.4研究范圍依據項目建設單位委托要求及國家有關部門可研報告內容和深度 的規定，本報告主要編制內容如下：（1）市場需求預測與建設規模論證；（2）建設條件及廠址方案；（3）建設方案的研究；（4）公用工程設計方案；（5）對環境影響的研究及環保措施；（6）職業安全衛生及消防設計；（7）項目組織與勞動定員；（8）工程進度實施計劃的建議；（9）投資估算及經濟效益分析。1.1.5項目提出的背景隨著經濟全球化的發展和我國經濟的快速增長，特別是產業結構的調整，為我國現代物流業發展提供了十分有利的發展機遇。全面認 識我國物流發展的新形勢，準確把握現代物流業在國民經濟發展中地 位和作用

9、，是擺在各級政府和相關企業面前的重要課題。我國目前處于工業化發展的中期階段，經濟總量擴大，基礎設施 建設增加，城市化步伐加快，外貿依存度提高，必然帶來物流總量急 劇增長，與我國現有物流能力的矛盾日益突出。國內外發展的實踐證 明，經濟的高速發展必須建立在完善的現代物流服務體系和相應的物 流能力基礎之上。沒有完善的現代物流服務體系和足夠的物流能力， 將不足以支撐經濟的持續高速增長。現代物流業是社會化大生產條件下一種新的組織方式和管理技 術，是經濟、社會和技術發展到一定階段的產物，其核心是突出系統 整合的理念，利用先進信息技術和供應鏈管理技術，對分散的運輸、 儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、

10、信息處理等基本功能進 行資源整合和一體化運作，以達到降低成本、提高效率、優化服務的 目的。現代物流業作為融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等新興 復合型產業，已成為繼降低資源消耗和提高生產效率之后的第三利潤 源泉，成為合理配置資源、優化經濟結構、增強競爭能力的基礎性支 撐產業和拉動經濟增長的先導性產業。物流中心的規劃與建設，是物流發展的重要環節，是社會化開放 型高效物流體系發展的重要體現，也是一個國家或地區物流發展成熟 的標志之一。2004年國家發改委、商務部、公安部、鐵道部、交通部 等九部委聯合制定的關于促進我國現代物流業發展的意見 中指出: 加快發展現代物流業，是我國應對經濟全球化和加入世

11、界貿易組織的 迫切需要，對于提高我國經濟運行質量和效益、優化資源配置、改善 投資環境、增強綜合國力和企業競爭力具有重要的意義；同時采取措 施，加快物流業發展。（1）營造有利于現代物流業發展的良好環境；（2）采取切實有效措施，促進現代物流業發展；（3）加強基礎性工作，為現代物流業發展提供支撐和保障；（4）加強對現代物流工作的綜合組織協調， 在全國范圍內盡快形 成物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化的現 代物流服務體系。某某省現代服務業“十二五”發展規劃明確總體發展目標為：全 省服務業增加值年平均增長10%到2015年突破1萬億元大關，服務 業增加值比重力爭達到全國平均水平，服務

12、業從業人員比重達30%以上；行業目標為：加快發展市場前景好、增長潛力大、帶動作用強的 物流、文化、旅游、金融、貿易流通、健康產業、會展、服務外包、 研發設計和房地產等重點服務行業，物流業增加值年均增長20%左右,文化產業和金融業增加值占生產總值的比重分別達到4%右。發展規劃還明確指出：現代物流著眼構筑“國內外聯通、京津冀一體”的現 代物流體系，打造環首都物流產業帶，暢通冀東和冀中南物流通道。 依托保定、某某等大型批發交易市場，建設商貿集散型物流產業聚集 區。為貫徹落實某某省現代服務業“十二五”發展規劃，促進某某縣 地區物流服務業持續、穩定、健康發展，某某縣政府專門聘請知名院 校專家編制了某某縣

13、經濟開發區產業發展規劃（2010年-2030年），并于2011年被某某省政府列入省級經濟開發區。 某某縣經濟開發區產業 發展規劃中專門對產業聚集區的發展和物流平臺發展做了發展規劃， 該發展規劃的出臺有利支撐了本項目的發展，本項目應運而生。某某縣家居建材物流有限公司積極響應某某省現代物流“十二五” 發展規劃和某某縣經濟開發區產業發展規劃要求，擬在某某縣經濟開 發區省一級道路南側100米、工業道東側占地300畝，建設大型家居 建材物流產業園，該項目的建成可形成一個集裝卸、儲存、交易、運 輸、餐飲服務于一體的區域性物流儲備集散地，充分發揮某某縣交通 樞紐地理位置優勢和運輸便利優勢，打造張家口地區重要

14、的大型家居 建材流通樞紐基地。1.1.6項目建設的意義與必要性1.161擬建項目符合國家產業政策國家發改委頒布的產業結構調整指導目錄（2011年版）明確指出鼓勵現代物流的發展，主要是（1）第三方物流設施建設及服務；（2）物流信息公共服務平臺建設；（3）智能化管理、標準化單元裝卸、立體倉儲、自動識別和標識、 可視化與貨物跟蹤、貨物自動分揀、電子結算等物流系統技術開發及應用等。某某縣家居建材國際物流中心項目為國家發改委頒發的產業結 構調整指導目錄（2011年版）鼓勵發展類建設項目，符合國家產業 政策。1.1.6.2擬建項目符合某某省現代服務業“十二五”發展規劃某某省現代服務業“十二五”發展規劃明確

15、表示：現代物流著眼 構筑“國內外聯通、京津冀一體”的現代物流體系，打造環首都物流 產業帶，暢通冀東和冀中南物流通道。依托保定、某某等大型批發交 易市場，建設商貿集散型物流產業聚集區。某某縣東距首都北京244公里，南距省會某某343公里。國道109 線、112線縱橫交貫全境，沙某某地方鐵路建成通車，張石高速公路 通過境內，京某某高速公路即將建好通車，交通樞紐位置優越便利。 某某縣家居建材國際物流中心項目建設符合某某省現代服務業“十二 五”發展規劃，是某某省現代服務業“十二五”發展規劃的具體落實。 1.163 擬建項目符合某某縣經濟開發區發展規劃的要求某某縣地處張家口地區重要的交通要道，物流區位優

16、勢顯著。在 某某縣經濟開發區發展規劃中明確表示：物流是產業發展的樞紐，要 建設大物流。在整合現代物流中心的基礎上，積極謀劃推進產業物流 基地建設，把物流基地建成綜合集成、團購分銷、倉儲、運輸、貨代、 包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、電子商務、保稅等多種功能， 使其成為連通全國各地，覆蓋周邊數十個市縣，快捷、高效、集約、 有序的華北地區重要物流配送中心。本項目的建設符合某某縣經濟開 發區產業規劃及定位。1.1.6.4 擬建項目符合我國物流業發展的總體趨勢擬建項目符合我國物流業發展的總體趨勢，可滿足新形式下商業 競爭對物流平臺的迫切要求。1.165 擬建項目有利于優化當地資源配置、調整經濟結構、

17、實現可 持續發展戰略，有利于帶動相關行業的發展和縣城建設擬建項目能夠充分整合當地與附近地區資源，可為當地生產在降 低物質消耗、提高勞動生產率的同時，也成為企業降低經營成本、提 高市場競爭力的重要途徑。在經濟發達國家和部分經濟水平較高的發 展中國家及地區，現代物流能力已成為企業的核心競爭力的關鍵因素。擬建項目將有利于帶動相關行業的發展，主要表現在以下幾點：（1）可為當地及周邊企業節約固定資產和流動金投入，降低流動 費用和管理費用，提高流通效率，為工商企業的發展提供支持；（2）有利于規范市場經濟秩序。由于采購、加工、銷售的信息化 管理，在供應鏈的有效控制下，各個程序透明有序，可把住流通環節 的各個

18、關口，規范市場經濟秩序；（3）可以促使新興產業的形成，形成新的經濟增長點，增加更多 的就業機會；（4）可重新調整城市布局，使之更加合理，擴大城市經濟規模， 強化中心城市的影響力。同時有利于緩解城市交通擁堵問題，以集約 的物流配送貨車替代非專業、分散的配送車輛；（5）作為新興的服務業，還可以創造新的市場需求，從而帶動交 通運輸，產品加工配送、倉儲、餐飲、服務等行業的發展，形成以產 品流通為龍頭的運輸、加工、配送產業。綜上所述，某某縣家居建材國際物流中心項目的建設符合國家產 業政策及某某省現代服務業“十二五”發展規劃，適應當地的經濟發 展；項目的建設與調整經濟結構、大力發展服務業戰略相吻合，能夠

19、帶動和促進當地其它產業的發展。項目的建設是十分必要的，同時具有重大的現實意義與長遠的歷史意義。1.2項目概況1.2.1 建設地點擬建項目選址在某某縣經濟開發區省一級道路南100米、工業路東側。122建設目標根據市場調查和需求分析，擬建項目定位于建設一個以第三方物 流服務為基點，以供應鏈物流技術為核心，提供以倉儲、交易、配送 為主的綜合性物流服務基礎設施平臺，成為統一規劃、集中運營，集 采購、分銷、倉儲、配送、信息服務、結算為一體的綜合型家居建材 物流企業。項目嚴格按照國家4A級物流企業標準建設，項目完工后業務范圍 以某某縣為中心輻射張家口周邊縣市及我國西北山西、內蒙等地區。1.2.3建設規模擬

20、建項目總占地面積約300畝（約合20萬平米），主要建筑物面 積約26.5萬平方米。1.2.4主要燃料及動力供應根據某某縣經濟開發區建設發展規劃目標，聚集區基礎設施建設 配套設施，如水、電、通信、道路、綠化等基礎設施將由地方政府負 責完成，熱電聯產產業依托大唐某某縣電廠發展，位于現代工業園南 部的電廠用地內，產生的熱力可提供產業聚集區使用。本項目用燃料和動力均來自某某縣經濟開發區內配套的公共輔助 設施供給（經濟開發區配套設施不完善期間，可暫時由項目單位自行 解決）。125主要建設條件及內容（1）某某縣家居建材國際物流中心項目，選址在某某縣經濟開發 區省一級道南100米、工業路東側，地理位置和區域

21、位置十分優越。（2）總體運輸：物流中心緊臨省一級公路、經濟開發區內規劃道 路便利、貨物進出方便，道路四通八達，為物流運輸提供了便利條件。（3）項目的主要建設內容包括家居市場交易區、 建材市場交易區、 物流倉儲區、綜合服務區、臨街商業服務區、新型建材研發中心、輔助配套設施區等工程。（4）環境保護及安全衛生。擬建工程嚴格執行國家有關環境保護的法規，項目運營期主要產 生生活廢水。生活廢水排放均在國家允許的標準之內。 根據國家標準、 規范及規定，對項目運行過程中動力、電氣等設備在正常操作和維修 時危及人身和設備安全的因素，以及影響職工身體健康的噪聲等采取 相應的防范與治理措施。（5）項目勞動定員和人員

22、培訓擬建工程增加人員約為150人，除少數管理人員和技術人員外， 其余招聘當地高中以上文化程度的青年為合同工。但要注重職工素質,上崗前進行嚴格的技術及安全培訓，合格者方可上崗。1.2.6項目建設期項目建設期擬定為2年。127總投資與資金籌措項目總投資76624.53萬元。其中建設投資估算為76113.77萬元, 鋪底流動資金估算為510.76萬元。資金籌集全部為企業自籌解決。1.2.8主要經濟技術指標表1-1主要經濟技術指標表序號指標名稱單位數量備注1建設規模1.1項目占地面積萬川20約合300畝1.2總建筑面積萬川26.52工作天數d/a3003主要動力用量3.1水萬M/a7.2543.2電萬

23、 kwh/a4323.3熱力GJ/a28313.284勞動疋貝人1505總投資萬元76624.535.1其中：建設投資萬元76113.775.2鋪底流動資金萬元510.766資金籌措6.1企業自籌萬元76624.537年均營業收入萬元15943.28年總成本費用萬元4051.11第6年成本9年營業稅金及附加萬元513.8210年利潤總額萬元11378.2711年所得稅萬元2844.5712年稅后利潤萬元8533.713財務內部收益率（稅前）%15.07%（ic=8%）14靜態回收期（年）年6.28不含建設期2年1.3結論及建議1.3.1 結論擬建項目符合國家產業政策和發展規劃，適應當地的經濟發

24、展； 項目的建設與調整經濟結構、大力發展現代服務業戰略相吻合，能夠 帶動和促進當地農業和其它產業的發展，項目的建設是十分必要的。擬建項目所在地交通便利，具備建設配套條件，適宜家居建材物 流中心項目建設，建設規模與實施方案合理，建成后具有較好的經濟 效益和社會效益。擬建項目地點選址合理、自然條件優越，采用了先進的現代物流 管理技術和設備，建成后可使該企業成為某某一流的家居建材運輸物 流企業。研究結果表明該項目是可行的。132建議（1）擬建項目經營規模較大，建議項目承辦單位在進行物流中心 建設的同時，不斷提高經營管理水平，以滿足大型物流現代化、規范 化、專業化的管理要求。（2）建議項目承辦單位廣納

25、人才，并注重對現有人員的業務培訓,不斷提高管理隊伍的整體素質與管理水平（3）建議項目承辦單位科學合理規劃物流中心的布局，保證各功 能區的功能及運營，避免貨物迂回運輸，減少廢氣污染和噪音污染， 從而減少其燃料消耗和對道路面積的需求等，構建綠色物流體系。（4）加快物流信息化的建設，設計開發有自己特色的、與企業物 流服務工作相匹配的物流信息系統，以形成自身的核心競爭力。加強 物流信息化建設，實現資源共享、信息共用，以實現對物流各環節的 實時跟蹤、有效控制與全程管理。通過網絡及時獲取各地市場信息， 利用網絡完成交易，提咼對市場的響應速度，提咼效率與效益。（5）建議合理配置備用公用設施。第二章 項目背景

26、及建設必要性2.1項目提出的背景根據據國家統計局和國家經貿委有關調查報告，建筑材料產業近 幾年已發展成為我國市場經濟中的新興產業，對拉動國內市場消費作 用十分顯著。截止2010年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的 交易市場1084個，其中批發經營為主和以零售經營為主的各有 542家。建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發展。全國建材裝飾材料 攤位數量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤 位占81.2%;木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類 及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消 費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業已超過4萬家，裝飾

27、業所 創造的價值已躍居輕工40多個行業前列，成輕工業的重要支柱產業。 2.1.1國內家居行業的發展趨勢預測中國家居行業未來發展趨勢，對家居物流市場的發展影響較 大。趨勢一、無店鋪銷售將成為中國行業新的增長點。隨著互聯網及 科技的發展，家居建材企業更多地開辟網上銷售渠道，越來越多的企 業開展BTO業務，進行無實體店鋪的網上直銷。實現網上虛擬體驗， 視頻購物，顧客根據自己的喜好，親自DIY產品，在線下單、在線支付 等功能。一切的購買過程、交易過程都能通過網絡來完成。無店鋪銷 售成為實體店的有力補充，并在未來占據一定市場份額。趨勢二、中國會出現巨大的“銀絲”市場。所謂銀絲市場，就是 老年人市場。中國

28、已經過了享受人口紅利的黃金時刻，中國目前已進 入老齡化社會，老年人口總數已達 1.6億之多。珠三角頻發的“勞工 荒”已敲響了中國老齡化社會的警鐘。企業如果能及早把握這個趨勢 做好相應的準備，開發適合老年人的產品，也能抓住銀絲市場的寶貴 機會。如櫥柜企業要研發地柜底部放空（如能插進老年輪椅）、吊柜 變成中部柜（利于老人拿取東西）、臺面連續（便于老年人移動物品） 的櫥柜。衛浴企業要研究馬桶旁邊能裝扶手，能讓輪椅轉圈的衛生間 等。這意味著房地產開發商對家居建材有更多的發言權和支配權。趨勢三、家居建材行業內品牌集中度高 ，像成熟的IT行業和家電 行業一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并

29、且一 些國際品牌大鱷全方位的進入和滲透到中國市場。目前的中國家居建 材市場是百花齊放，魚龍混雜，每個細分市場都有無數的企業擠在里 邊，品牌集中度非常低。這種情況會存在一定時間，但洗牌的時間早 晚要到來，行業內只剩下幾個大品牌、大集團，占據絕大部分的市場 份額。目前的中國家居建材行業，除了衛浴行業，幾乎沒有國際大品 牌同臺競技。這種情況會隨著中國家居建材市場的規范，行業集中度 的提升，國外的品牌大鱷會擇機全面切入中國家居建材市場，與中國 企業一起切分市場蛋糕。趨勢四、家居建材流通行業會出現本土渠道大鱷，商業資本戰勝 工業資本的渠道霸權，會在家居建材行業重新上演。中國的家電行業 現在是“美蘇（國美

30、、蘇寧）爭霸”，國美、蘇寧兩大渠道巨頭，壟 斷整個家電流通行業，其他的渠道基本沒有話語權。目前瘋狂擴張的 紅星美凱龍和相對穩健的居然之家，家居建材流通行業霸主的地位已 經初露端倪，商業資本戰勝工業資本已幾無懸念，只待時日。趨勢五、家居建材行業里會出現巨無霸的泛家居集團與專業化的 品牌公司同臺競技的場面。未來，隨著消費者對品牌的忠誠度提高和 對一攬子一站式家居解決方案的喜愛和青睞，跨越多個品類（業務范 圍可能橫跨家具、地板、陶瓷衛浴、櫥柜衣柜、廚房電器、木門等多 品類）的泛家居集團公司將成長為行業內的巨無霸企業，憑借強大的 品牌拉力和綜合實力，占據市場的主要份額。一些專注于細分市場和 細分品類的

31、專業公司將憑借自己的差異化產品、專業化服務、個性化 品牌等得到細分市場消費者的信賴和忠誠， 能與大企業集團同臺競技, 立于不敗之地。趨勢六、對家居建材行業里的企業來說，定位在兩頭：低端和高 端的品牌和企業會活得比較滋潤。定位在不尷不尬的“中端”的企業 和品牌會活得比較累，甚至有可能關門倒閉。2.1.2 國內建材家居市場的發展趨勢當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發零售功能 不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的 配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問 題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場 效率的提高，阻礙市場的發展

32、，隨著市場的逐步成熟規范，市場管理 者和經營戶都將提高效率，降低營銷成本，擴展營銷業務，在這個內 在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進行分離。其發展趨勢大致是：發展趨勢之一，批零分工將逐步清楚。大城市中的零售市場將向 錯位經營發展。大城市中市場布局比較密，為避免盲目競爭，在商品 定位上將以特色來鎖定各自的消費群。建材超市主要經營中檔偏高檔 的商品。攤位制零售市場定位將向兩極發展，城市中心的地區，向經 營高、精、新商品，或向有特色專業市場發展、在城市邊緣地區的市 場，商品定位在中檔偏低和常規建材產品上。一些著名品牌產品將開 設專賣、專營店，在居民集中社區開設便民店，從而形成不同檔次，

33、不同營銷方式，互為補充的新商區。發展趨勢之二，批發市場都盲目擴大經營面積，云集眾多小商小 戶的狀況將發生變化。通過競爭，一批經營有方的經營戶將不斷擴大, 形成大經營戶群，而經營乏術的小商小戶將逐漸被淘汰。市場中的各 大經營戶與零售商、大戶之間，逐步建立起相對穩定的營銷網絡，各 自做大經營不同品牌商品。市場更加規范有序，交易環境、市容場貌 得到根本的改善。發展趨勢之三，市場將向有特色的專業市場發展。而有特色的專 業市場將越來越受到消費者的歡迎而得到發展。發展趨勢之四，物流作為一項獨立的產業將越來越被人重視。建 材產品、裝飾材料的一個重要特點是量大、自身重、價值低、物流費 用在商品成本中占很大比重

34、。降低物流成本，是提高競爭能力的重要 途徑。同時配送中心的發展，也呼喚高效率，低成本的物流產業。因 此，物流從市場中的附屬地位，將形成一個獨立的專業化的、現代化、社會化的一個產業。發展趨勢之五：建材超市將得到較快的發展。建材超市的業態主 要是零售，它的發展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對 批發為主的市場的影響相對要小得多。發展趨勢之六：廠家和經銷商緊密合作，實現一體化運作。目前, 建材產品的技術、質量、外觀、環保、售后都成為市場上最主要的競 爭要素，這對于經銷商產品銷售、服務能力提出了更高的要求，只有 真正專業的經銷商，才能真正了解產品的性能和提供完善的服務。在 這樣的情形下，以往的

35、銷售、服務相分離的渠道運營模式已經不適應 消費者一體化的服務需求，消費者希望銷售渠道能提供統一的銷售和 維修服務。也就是說，行業的技術更新和售后服務要求廠家和經銷商 緊密合作，實現一體化運作。發展趨勢之七：二三級市場成為家居建材企業取勝的關鍵。隨著 國內經濟和建材市場的發展，國內一線大城市市場主戰場的競爭日益 激烈，而幅員廣闊并且增長迅速的二三級市場，成為各大建材廠商瞄 準的下一塊“肥肉”。雖然單個二三線城市的銷量遠遠不及北京、上 海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級市場加在一起，在絕對數量上 的優勢將使廠商對其垂涎不已。一些品牌為了避開主流城市的激烈競 爭，便選擇在二三級城市進行布局，企業欲在

36、今后突圍低迷市場，占 領二三級市場已成為未來取勝的關鍵。2.1.3 國家政策支持三線城市家居市場興旺2010年一號文件推出增加“三農”投入、擴大良種補貼范圍、加 快新農保步伐、加快城鎮化建設等惠農、強農政策多項政策。其中最 大的亮點是如何放寬戶籍制度限制， 推進城鎮化改革。一號文件中相 關方面的政策也提到：要促進特色產業、優勢項目向縣城和重點鎮集 聚，完善加快小城鎮發展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地 利用計劃要支持中小城市和小城鎮發展。這意味著農村經濟將由單輪 驅動變成雙輪驅動（新農村建設與城鎮化），形成大中小城市和小城 鎮協調發展、城鎮化與新農村建設良性互動的局面，將促進三線城市 家

37、居市場的興旺。（2）建材下鄉直接拉動縣鄉家居市場的繁榮政策文件指出，抓住當前農村建房快速增長和建筑材料供給充裕 的時機，把支持農民建房作為擴大內需的重大舉措，采取有效措施推 動建材下鄉，鼓勵農民依法依規建設自用住房。建材下鄉政策， 成為繼家電下鄉和汽車下鄉之后，又一項拉動消費的惠農政策。這將 直接拉動縣鄉家居市場的繁榮。（3）村莊布局規劃將引發農村村鎮建設高潮據報載，我省將在進一步完善村莊布局規劃的基礎上編制縣（市）域村鎮體系規劃。這一措施將引發新一輪農村村鎮建設高潮。（4）新農村建設對家居產品的需求大旺近年來，某某縣在農村土地流轉、農村資金投入、農民專業合作 組織、農村社會保障、農業產業化等

38、方面探索出了許多成功經驗，新 農村建設發展比快，農村改革發展建設將進一步促進住宅業的興旺，從而帶動家居市場的繁榮。為貫徹落實某某省現代服務業“十二五”發展規劃，促進某某縣 地區物流業持續、穩定、健康發展，某某縣政府專門聘請知名院校專 家編制了某某縣京某某產業聚集區產業發展規劃（2010年-2030年）， 并于2011年7月被某某省政府列入省級產業聚集區。 京某某產業聚集 區產業發展規劃中專門對產業聚集區的發展背景和物流平臺發展做了 發展規劃，該發展規劃的出臺有利的支撐了本項目的發展，本項目應 運而生。2.2項目建設的必要性2.2.1擬建項目符合某某省現代服務業“十二五”發展規劃某某省現代服務業

39、“十二五”發展規劃明確表示：現代物流著眼 構筑“國內外聯通、京津冀一體”的現代物流體系，打造環首都物流 產業帶，暢通冀東和冀中南物流通道。依托保定、某某等大型批發交 易市場，建設商貿集散型物流產業聚集區。某某縣東距首都北京244公里，南距省會某某343公里。國道109 線、112線縱橫交貫全境，沙某某地方鐵路建成通車，張石高速公路 通過境內，京某某高速即將建成通車，交通樞紐位置優越便利。某某 縣家居建材國際物流中心項目建設符合某某省現代服務業“十二五” 發展規劃，是某某省現代服務業“十二五”發展規劃在某某縣的具體 落實。2.2.2擬建項目符合某某縣產業聚集區發展規劃的要求某某縣地處張家口地區重

40、要的交通要道，交通區位優勢顯著。在 某某縣經濟開發區發展規劃中明確表示：物流是產業發展的樞紐，要 建設大物流。在整合現代物流中心的基礎上，積極謀劃推進產業物流 基地建設，把物流基地建成綜合集成、團購分銷、倉儲、運輸、貨代、 包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、電子商務、保稅等多種功能， 使其成為連通全國各地，覆蓋周邊數十個市縣，快捷、高效、集約、 有序的華北地區重要物流配送中心。本項目的建設符合某某縣產業聚 集區發展規劃的要求。223擬建項目符合我國物流業發展的總體趨勢擬建項目符合我國物流業發展的總體趨勢，可滿足新形式下商業 競爭對物流平臺的迫切要求。2.2.4擬建項目有利于優化當地資源配置，調

41、整經濟結構，實現可持 續發展戰略，有利于帶動相關行業的發展和縣城建設擬建項目能夠充分整合當地與附近地區資源，可為當地生產在降 低物質消耗、提高勞動生產率的同時，也成為企業降低經營成本、提 高市場競爭力的重要途徑。在經濟發達國家和部分經濟水平較高的發 展中國家及地區，現代物流能力已成為企業的核心競爭力的關鍵因素。擬建項目將有利于帶動相關行業的發展，主要表現在以下幾點：（1）可為當地及周邊企業節約固定資產和流動金投入，降低流動 費用和管理費用，提高流通效率，為工商企業的發展提供支持；（2）有利于規范市場經濟秩序。由于采購、加工、銷售的信息化 管理，在供應鏈的有效控制下，各個程序透明有序，可把住流通

42、環節的各個關口，規范市場經濟秩序；（3）可以促使新興產業的形成，形成新的經濟增長點，增加更多 的就業機會；（4）可重新調整城市布局，使之更加合理，擴大城市經濟規模， 強化中心城市的影響力。同時有利于緩解城市交通擁堵問題，以集約 的物流配送貨車替代非專業、分散的配送車輛；（5）作為新興的服務業，還可以創造新的市場需求，從而帶動交 通運輸，產品加工配送、倉儲、餐飲、服務等行業的發展，形成以產 品流通為龍頭的運輸、加工、配送產業。綜上所述，某某縣家居建材國際物流中心項目的建設符合國家產 業政策及某某省現代業“十二五”發展規劃要求，適合當地的經濟發 展；項目的建設與調整經濟結構、大力發展現代服務業戰略

43、相吻合， 能夠帶動和促進當地其它產業的發展。項目的建設是十分必要的，同 時具有重大的現實意義與長遠的歷史意義。第三章市場分析某某縣地處某某省西北部，東臨京津，南接保定，西依山西大同， 北枕塞外古城張家口。地理坐標東經114 11 115 04 ，北緯 39 334012。距首都北京244公里。全縣總面積3220平方公里， 轄11鎮、11鄉、561個行政村。3.1在某某縣發展家居建材市場的優勢資源3.1.1經濟實力競爭力分析根據某某經濟年鑒2010相關數據：某某縣地方財政一般收入、 在崗職工平均工資以及城鄉居民年末存款余額分別為15608萬元、26362元和712007萬元，在某某省下轄的136

44、個縣（市）中分別處于第 70位、第20位和第37位。經濟實力在張家口市居于較前的位置。2008年，某某縣地區生產總值在張家口市下轄的13個縣中排名第2位；人均 地區生產總值排名第6位；財政收入排名第2位；某某縣社會消費品零 售總額排名第2位。2010年全縣生產總值完成67.7億元，同比增長15.1%,全縣財政收 入、地方一般預算收入分別完成5.81億元、2.54億元同比增長29.4% 62.7%。全社會固定資產投資、城鎮固定資產投資分別達到31.5億元和 26.1億元，分別同比增長20.2%和19.1%。城鎮居民人均可支配收入、 農民人均純收入、城鄉居民儲蓄存款余額、全社會消費品零售總額分 別

45、為13137元、3150元、80億元、21.2億元，分別較上年增長了 17%9% 12% 18%由此看出，某某縣的經濟實力在張家口地區相對較強。3.1.2交通優勢某某縣處于京津冀、晉冀蒙兩個經濟圈交匯處，東距首都北京244 公里，南距省會某某343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山 城張家口 162公里，是東出西聯、承南接北的重要樞紐。國道 109線、 112線、張石高速、沙某某鐵路縱橫交貫全境，京包鐵路和京原鐵路 南北夾持，相距不到百公里，大秦鐵路相距僅 50公里。隨著正在建設 的（北）京某某（縣）高速公路的建成通車，某某縣的區位交通優勢 將更加凸顯，約1個多小時的車程即可到達北京，屆

46、時縣境內將形成 貫通南北、連接東西的“十”字型高速路網，可見某某縣交通優勢明 顯。3.1.3政策發展優勢某某縣經濟開發區是省級產業聚集區，享受某某省省級產業聚集 區的諸多優惠政策。根據某某縣京某某產業聚集區發展規劃指導 思想和功能定位，此地具備建設家居建材國際物流中心必備的諸多要 素，地方政府對物流產業發展大力支持，項目的發展具備政策扶持環 境。3.2某某縣家居市場的需求分析某某縣礦產資源豐富，有鐵、錯、錳、金、螢石、重晶石、大理石、石灰石、云母、石棉等30多種礦產資源，其中貨物資源儲量最多, 是全國100個重點產煤縣之一。某某縣歷史文化悠久，境內發現有200 萬年左右的泥河灣遺址和其它中、晚

47、期舊石器遺址，境內名勝古跡星 羅棋布，已登記的各類文物遺存有 800余處，古建筑580余處，現有 全國重點文物保護單位9處，省級重點文物保護單位30處，縣級重點 文物保護單位18處。某某縣境內動植物資源十分豐富，南部深山區有 34萬畝原始森林，生長著1310余種植物和47種動物。據調查，某某縣建材市場較多，比較分散，市場的規模不大。目前主要存在以下問題：一是缺乏合理規劃和市場調控； 二是缺乏客觀、 準確的投資信息和科學論證，在未能充分了解當地投資環境、實際需 求和項目發展前景的情況下，盲目地興建市場。三是缺乏配套性、兼 容性、系統性、綜合性的物流中心，物流基礎設施建設發展緩慢等。隨著城鎮保障性

48、住房和新民居建設對建筑及裝潢材料類家居產品需求，在未來若干年會持續保持旺盛。某某縣地區生產總值在張家口市下轄的13個縣中排名前列，在某某縣建設大型家居建材市場，必將 帶周邊縣區的經濟繁榮與發展。3.3本項目的SWO分析優勢（STRENGTH:（1）項目建設單位經驗豐富，有利于本項目的建設和正常運營。（2）項目符合國家產業政策，能夠全方位享受各類優惠政策。本 項目位于某某縣省級產業集聚區，能夠充分享受省級產業集聚區的各 類優惠政策。（3）能夠有效地降低商戶的物流成本。 家居建材國際物流中心的 建成將成為某某縣重點物流樞紐中心之一。家居建材國際物流中心的定位是：承擔某某縣重要的交通樞紐、家居物流中

49、心、新型建材研發 中心的職能，建設以農副產品、日用消費品、家用電器和建材物流為 主，集倉儲、中轉、分揀、加工、配送、信息服務為一體，為中心城 區商品貿易的集散和輻射周邊地區提供高效物流服務的綜合物流中 心。有效地降低商戶的物流成本。（4）便利周邊縣區貨物配送。某某縣處于京津冀、晉冀蒙兩個經 濟圈交匯處，東距首都北京244公里，南距省會某某343公里，西至山 西大同200公里，北距塞外山城張家口 162公里，是東出西聯、承南接 北的重要樞紐，向張家口周邊各縣及西北地區配送方便。332 機遇（OPPOTUNITY（1）省級產業聚集區帶來的機遇。隨著某某縣經濟開發區被批準 為省級產業聚集區，未來若干

50、年，產業發展必將進入發展的快車道， 城鎮化過程必將加快，住房剛性需求必將釋放，家居建材的需求還會 持續攀升。（2）大力發展現代服務業帶來的機遇。2011年是“十二五”開局 之年，十二五末服務業占GD比重要大幅提高，政策的支撐給項目未來 的發展提供較強的動力。（3） 中國城鎮化進程的加快必然會促進家居建材業的發展，中國 正在經歷前所未有的移民工程，這樣就必然會帶來巨大的市場需求， 而企業就是要立足于服務大眾，同時又要滿足特殊群體的需求。333 劣勢（WEAKNESS某某縣大大小小的建材市場較多，商戶營銷能力和客戶資源雄厚; 對本項目構成一定的競爭壓力。3.3.4 威脅（THREAT :家居市場與

51、房地產市場息息相關，而近期房地產市場在全國呈現 拐點，存在政策控制房地產市場的風險， 從而對本項目產生不利影響。3.4本項目的發展戰略3.4.1總體發展戰略充分利用省級經濟開發區的各種優惠政策，降低成本，為客戶提供有價值的服務。在主要服務于某某縣市場的同時，應注重張家口周 邊市場和新農村建設對家居產品的需求，對遍布周邊的物流結點進行 協調，使項目成為眾多家居品牌生產廠家最可信賴的合作伙伴。3.4.2人力資源戰略在項目的運營上，聘請物流行業或家居建材行業的專家，也可進 行業務外包。3.4.3職能戰略增設為不同類型客戶服務的部門，研究客戶的需求，為其提供增值服務。3.4.4物流戰略應用現代信息技術

52、發展電子商務，優化商品的供應和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結合的物流模式，實現一體化的供應鏈物流配送服務。利用電子數據交換技術，加強批發與廠商和零售商之間 的雙向物流合作，加快商品周轉。要建立配送中心，服務商戶，提高服務水平.增強本項目的市場的競爭力。3.5營銷策略產品：本項目建成后，成為提供裝修、裝飾、家俱等各類家居產 品的綜合家居市場，滿足一站式采購、配送服務需求。在硬件建設上， 增加噴泉等娛樂設施，增加各類特色小吃和商業服務，增加市場的有 效客流量。在定價上，開始時租金價格與其他市場持平，從節省物流費用等 多方面增加客戶的價值。渠道上可和裝飾公司合作、和房地產公司合作；幫助縣鄉客戶

53、免 費設計住房，對商戶進行培訓等。注重品牌建設。 重點針對年齡在30-40歲的人群進行宣傳。樹立 為客戶提供價值，讓客戶賺錢的宗旨第四章 項目選址及建設條件4.1地理位置某某縣地處某某省西北部，東臨京津，南接保定，西依山西大同， 北枕塞外古城張家口。全縣總面積 3220平方公里，轄11鎮、11鄉、 561個行政村，是國家扶貧開發工作重點縣。項目選址位于某某縣經濟開發區省一級道路南100米、工業路東側。4.2場址建設條件4.2.1氣象條件某某縣屬大陸性季風氣候，年平均氣溫6.4 C,無霜期128天，年降水量400毫米左右。4.2.2自然地理條件某某縣地處恒山、太行山、燕山三山交匯處，全縣呈盆地狀

54、，南 部深山、中部河川、北部丘陵。南部深山區有某某省最高峰一一小五 臺山，海拔2882米；中部河川區地勢平坦，水源充足，土地肥沃，是 京西著名的“米糧川”，歷史上四大貢米之一 “某某州貢米”享譽中華; 北部丘陵區宜于發展林果業和種植業。4.2.3工程地址條件擬建項目所在地地基承受能力良好、無不良地質段，土壤有足夠 的承載能力，建設區內工程基礎條件較好，符合項目建設的要求。根 據某地震烈度設防要求，項目所在地按 6度設防。424交通運輸條件某某縣處于京津冀、晉冀蒙兩個經濟圈交匯處，東距首都北京244 公里，南距省會某某343公里，西至山西大同200公里，北距塞外山 城張家口 162公里，是東出西

55、聯、承南接北的重要樞紐。國道 109線、 112線、張石高速（正在建設）、沙某某鐵路縱橫交貫全境，京包鐵路 和京原鐵路南北夾持，相距不到百公里，大秦鐵路相距僅50公里。隨著正在謀劃的（北）京某某（縣）高速公路的建成通車，某某縣的區 位交通優勢將更加凸顯，約1個多小時的車程即可到達北京，屆時縣 境內將形成貫通南北、連接東西的“十”字型高速路網。4.2.5供電、供熱條件大唐某某縣發電廠是某某縣煤電路一體化綜合開發項目的重要組 成部分，在工業區規劃范圍內居南位置。大唐某某縣發電廠目前已經 開工建設。一期工程規劃裝機容量120萬千瓦，二期工程120萬千瓦。 在發電的同時，充分利用電廠余熱作為生活用熱的

56、熱源，實現熱電聯 產。本項目可充分考慮使用該發電廠提供的電、熱的供應。4.3場址評價擬建項目選址地勢較平坦，水文地理、工程地址條件較好，交通便 利，供電和通訊條件良好，周圍無污染性企業，適宜家居建材國際物流中心建設。第五章 建設內容與工程技術方案5.1項目建設的指導思想、原則及定位5.1.1發展現代物流的指導思想緊緊圍繞某某省現代服務業“十二五”發展規劃的宏偉目標， 以家居建材倉儲、貿易、運輸等需求為導向，整合物流資源，加快物 流中心和物流節點等基礎設施建設。以現代物流理念為指導，對運輸、倉儲、貨代等傳統行業進行 升級改造和結構調整，大力培育有競爭力的第三方物流企業集團。以降低物流成本為核心，

57、對企業內部物流流程進行再造，建立 物流管理一體化、物流服務社會化的企業物流管理機制。以經濟輻射面和區位為依據，加快物流中心現代物流設施和經 營網絡建設，提高當地經濟集聚度、輻射力和競爭力。以建設節約型社會為目標，積極推進和發展綠色物流，節省能 源和包裝材料，減少環境污染和交通阻塞，努力構筑社會化、專業化、 信息化、規模化、規范化的現代物流服務體系，把現代物流業培植成 為我省服務業的重要支柱。5.1.2發展現代物流的指導原則市場導向原則。按市場需求確定發展重點，推進資源重組，優 化資源配置。企業主體原則。企業是物流業務經營主體、投資主體和利益主 體。物流中心的建設和經營要落實到企業，政府重在引導

58、、推動、扶 持。與經濟協調發展原則。物流業的發展要服從于、服務于國民經 濟的發展，為建設制造業強省服務，為外貿貨物大進大出服務，為商 貿流通服務。推進物流業發展，要把物流企業與企業物流相結合，物 流與商流相結合。物流規模化原則。加快與國內物流大公司、大集團合資合作， 引進技術和先進管理經驗，走規模化經營的路子，提高物流企業競爭 力。信息化帶動原則。信息化是現代物流與傳統物流的主要區別。 要加大資金投入，建設公共物流信息平臺和企業內部物流信息系統， 并逐步相互連接，做到內部互聯、外部互通。標準化原則。大力推進物流標準化工作，提高物流業的基礎設 施、技術裝備、管理流程、信息技術的標準化水平，實現物

59、流業的健康發展。5.1.3發展思路及定位“總體規劃、分階段分目標實現”。在發展物流業的同時，以促進 第三產業為契機；根據家居建材產品和市場的特點，整體規劃、逐步 建立和完善現代物流體系；在滿足自身生產經營的基礎上，以企業發 展為主題，以信息技術為支撐，通過組織結構調整和資源整合，發揮規模和集成優勢，強化物流的專業化和社會化功能，創新物流機制， 立足企業自身，逐步拓展業務市場，擴大物流的輻射范圍，努力將某 某縣家居建材國際物流中心項目打造為某某省家居建材物流重要組成 部分。5.2項目組成及功能定位521 項目組成擬建項目占地約300畝(約20萬川)，主要建設內容包括家居市 場交易區、建材市場交易

60、區、物流倉儲區、綜合服務區、臨街商業服 務區、新型建材研發中心、輔助配套設施等功能區。詳細項目組成見 下表。表5-1項目組成一欄表序號名稱占地面積3)建筑面積3)層數結構1家居市場大樓19980500004F框架2新型建材研發中心大樓11980200002F框架3綜合辦公樓200060003F廠框架4交易大樓2000120006F框架5商業服務樓6000360006F框架6賓館120096006F :框架7職工餐廳100020002F框架8變配電室2002001F磚混9熱力交換站2002001F磚混10臨街商業服務樓8000160002F磚混11建材市場商鋪群80000800001F鋼架12P