1、大 連塞維利廣場(gungchng)項目商業策劃與定位(dngwi)服務合同本合同由大連良玖房地產開發(kif)有限公司與威格斯物業顧問（上海）有限公司簽訂大連塞維利大廈(dsh)商業策劃與定位服務合同甲 方：大連良玖房地產開發(kif)有限公司聯系地址：大連市西崗區黃河路十七號安寧(nnng)大廈二十三層聯系電話：86-411-83640888傳 真：86-411-83648071乙 方：威格斯物業顧問（上海）有限公司聯系地址：上海市淮海中路93號大上海時代廣場1205室聯系電話：86-21-63910018傳 真：86-21-63910843根據中華人民共和國合同法，甲乙雙方本著平等互利的

2、原則，經友好磋商，甲方就其開發的塞維利大廈之商業策劃與定位事宜，委托乙方為該項目商業策劃與定位顧問，特簽訂本合同，以資共同遵守：物業概況物業名稱：大連塞維利大廈商業物業部分（以下簡稱本項目）物業地點：大連市西崗區物業性質：商業合同委托期限本合同委托期限從 2006 年 2 月 16 日起至 2006 年 4 月 30 日止。合作(hzu)原則及范疇1、聲明(shngmng)、承諾與保證1.1 甲方聲明：其為依法設立的具有(jyu)獨立法人資格的有限公司，依法有權從事本合同項下物業的開發與經營；甲方承諾，將嚴格遵循誠實信用的民事活動原則，全面履行其在本合同中的應盡義務；甲方保證，當其發生違約行為

3、時，將依照合同規定承擔違約責任。1.2 乙方聲明：其為依法設立的具有獨立法人資格的有限公司，依法有權從事本合同項下房地產項目的策劃顧問服務；乙方承諾，將嚴格遵循誠實信用的民事活動原則，全面履行其在本合同中的應盡義務；乙方保證，當其發生違約行為時，將依照合同規定承擔違約責任。2、平等、誠實、信用、合法原則甲、乙雙方據此原則簽訂本合同，并將在合作中嚴格遵守。工作目標通過對本項目所處區位的細致調研，把握這一區域未來的消費特征，確認適合本項目最理想的發展規模、零售概念、市場定位、主題構思、商品組合、目標租戶、鋪位面積等，了解有關項目的投資效益，建立一個適合商業定位，以利于本項目的開發能真正滿足當地消費

4、者及零售商要求，并具備良好的發展潛力。而商業策劃與定位的主旨，乙方將提交甲方有關下列問題的專業意見：能充分發揮地塊的優點、與發展本項目的整體形象協調一致，并能顧及當地零售市場的發展水平的零售概念、市場檔次定位及商品組合。本項目應包括多少及哪類商店、餐飲、娛樂設施及其他適合本項目經營的用途物業組成未來本項目將會帶來怎樣的競爭？該類競爭項目將包括什么(shn me)組合及設施？甲方發展本項目須做出怎樣的改動以應付有關競爭？ 投資本項目的收支預測(yc)及有關經濟效益分析。服務內容(nirng)說明通過對大連商業市場及本項目現狀的綜合考察和市場調研分析，對本項目進行準確的市場定位和客戶定位，工作內容

5、主要涵蓋如下部分：項目前期進展情況分析市場分析零售市場分析目標市場初步零售概念消費者市場調查零售商市場調查財務分析整體零售概念確定詳細商業策劃與定位服務內容請參見本合同附件一。合同實施步驟整個商業策劃與定位服務工作預計 9 周時間完成，實施步驟如下：在本合同簽署并收到首期服務酬金后 3 個工作日內，乙方組建專案工作團隊并往赴項目現場開展工作；全面實地分析調研：乙方專案人員將往返上海與大連兩地，側重于了解項目前期進展、當地零售市場分析、目標市場分析并進而初步確定本項目的零售概念，時間為 4-5 周；初步零售概念(ginin)研討：于本合同執行之第 5 周末，乙方將提報甲方初步零售概念報告（大綱商

6、業分析和調研(dio yn)報告，PPT方式）并開展消費者、零售商市場調查，測試前期初步擬定之零售概念，時間為 3-4 周；期間(qjin)就定位概念充分與甲方研究；商業策劃與定位報告的起草、修改和討論：初稿在完成消費者/零售商市調工作后 5 個工作日內完成并送達甲方審閱；然后乙方的項目小組就初稿與甲方進行討論并聽取甲方的修改意見，討論時間為 5 個工作日；乙方在初稿的基礎上，考慮雙方討論的修改意見，形成報告終稿，送達甲方；終稿在初稿完成后 5 個工作日內完成。雙方的權利與義務1、甲方的權利義務1.1為便于乙方分析，在雙方合作期間，甲方應真實地向乙方提供企業及項目的相關資料，如背景資料、本項目

7、相關的建筑圖紙和規劃等并充分提供調研方面的密切配合。1.2甲方授權指定 為甲方和乙方工作中的聯系人，負責簽署或確認有關文件并在條件允許下盡力配合乙方的工作計劃實施，及時處理工作中有關事務。1.3甲方擁有乙方在負責項目過程中而得到有關此項目的資料的索取權利。1.4甲方擁有乙方與項目有關的調研報告。1.5甲方應按約向乙方支付相關費用。2、乙方的權利義務2.1乙方應在甲方確認范圍內進行標的物的工作，不得以違反商業道德與欺詐、瞞騙的行為從事商業活動，否則所造成甲方之損失或法律糾紛由乙方全部負責。2.2針對具體(jt)事宜，乙方與甲方高層管理人員定期召開工作會議，專題研究具體的工作內容。會議次工作日形成

8、會議紀要。2.3對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密，未經甲方同意，乙方不得對外公布(gngb)甲方的經營、銷售策略及本項目動態。2.4乙方將在其公司網站和宣傳資料上發布有關本項目之物業(w y)信息和樓盤圖片，以便于對外宣傳本項目，而毋須就此另獲許可或承擔任何費用。2.5 乙方授權指定 為和甲方工作中的聯系人，負責簽發有關文件并及時處理工作中有關事務。2.6按約向甲方收取相關費用。服務酬金及支付方式本合同服務酬金總共為人民幣 50萬元整；雙方簽署本合同后 3個工作日內，甲方支付給乙方酬金RMB 20 萬元，作為項目啟動費用，及乙方組建項目小組；乙方向甲方提報初步零售概念報告（PPT方式）后 3

9、個工作日內，甲方向乙方支付酬金RMB 15 萬元；乙方向甲方提交正式商業策劃與定位報告后 3 個工作日內，甲方向乙方支付酬金RMB 15 萬元；上述費用包括專責小組成員往返上海、大連的差旅費用、交通費用等，并包含乙方于大連當地組織消費者及零售商問卷調查和12組零售商座談會的費用。如該等會議安排在大連或上海以外地區進行，相應的交通及其他差旅費均須甲方另支付費用；所有費用均須按時支付，如逾期付款超過一周，則無論任何原因，乙方均暫停本項目所有有關工作，直至情況改善為止。違約責任及終止(zhngzh)合約本合同生效后除因合同任何一方嚴重違反本合同的約定或不可抗力因素（指戰爭或自然災害令本合同無法(wf

10、)繼續執行）外，本合同不可提前終止。否則按照如下精神處理：甲方未按照本合同規定先行支付服務酬金的，甲方按每逾期(y q)一天，按拖欠費用的每日千分之三向乙方承擔滯納金；如乙方非因嚴重失職或非因未能履行本合同所列明的責任而被甲方單方面終止合同，甲方應向乙方支付本委任期限余下之服務應得之服務酬金作為賠償并支付乙方其他損失；如乙方不執行本合同所規定的義務，使甲方利益受到嚴重損失，則甲方有權單方面終止合同，并向乙方索取合理賠償。除發生乙方嚴重違反本合同的約定或不可抗力因素外，無論在任何情況下，甲方要提前終止本顧問服務的合約，甲方必須提前不少于一個月書面通知乙方有關決定，而乙方將會收取合約內服務費余款的

11、百分之五十作為補償。其他資料保密除非得到對方許可或于法律所需外，雙方于本合同期間及其后不得向第三者透露任何因本合同而所知悉有關的任何秘密資料，除非該等資料已為公眾所知悉，否則違約方承擔相應的賠償責任。通知任何與本合同有關之通知或通訊應以中文書寫，并以郵寄、電傳或專人送遞的方式送至本合同內所注明各當事人之地址，會議通知則必須于七天前送達上述地址。如地址有變更，須于十天前書面通知對方。不可抗力如不可抗力原因（指戰爭或自然災害）導致本合同不能履行，甲乙雙方均可提前終止本合同，且無需(wx)向對方做出任何補償。爭議(zhngy)之解決本合同各方面在闡述或履行本合同時如發生爭議，應盡量通過友好協商解決。

12、如協商不成(bchng)，則提交乙方注冊所在地法院訴訟解決。適用之法律本合同適用中華人民共和國法律。若本合同內有任何條文于國家有關法律下成為無效，非法或不能執行時，本合同其余之有效性，合法性、執行性不因此而受損。修改合同本合同之一切條文的修改、刪除和增加，必須經過合同當事人共同協商，在取得一致意見并簽署書面協議后才為有效。報告制作所有報告均以中文撰寫，乙方將提交正本（彩色印刷）一式三份供甲方審閱。如甲方需要額外副本，甲方另支付每份費用人民幣400元于乙方。本案合作期內或乙方于委任期內所提供的一切物資、資料及電腦軟件（由甲方提供的物資及資料除外），均屬乙方所有，乙方擁有全部版權。甲方在任何刊物或

13、宣傳物品，引用乙方之名字標志或乙方與本項目關系前，需得到乙方事先書面確認無誤。甲方于本合同終止一年內，不得委任或聘用乙方按本合同約定而服務本項目之任何人員。甲方因故將本案轉由其他公司繼續開發或經營管理時，乙方應同意甲方將本合約之全部權利、義務轉讓予該公司，惟甲方于進行上述轉讓時，應于兩周前以書面通知乙方，并保證使該公司以書面承諾履行本合約中應盡之全部義務。本合同以中文書寫，共一式二份，甲乙雙方各執一份。本合同附件與本合同具有同等法律效力，合同附件與正文內容不符的，以合同正文約定為準。本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。吾等遵從(zncng)本合同約定并承諾將遵照執行。（以下(yxi)無正文）合 約

14、 簽 署 頁協議(xiy)雙方簽署：甲方：大連良玖房地產開發有限公司簽署及蓋章乙方：威格斯物業顧問（上海）有限公司簽署(qinsh)及蓋章：開戶銀行：建設銀行上海市分行營業部銀行帳號：055504-00261082463本合同于 年 月 日簽訂(qindng)附件一：商業(shngy)策劃與定位服務內容1、分析項目前期進展情況在探討本項目的基本商業業態組合定位方案前，乙方會先行分析甲方之前已就本項目進行之籌備工作及事務，有關分析之要點將著重于前期研究所采用的方法，并將評估研究內容是否適用，于技術上是否正確可行，以及是否有需要做出修訂及校正。2、市場分析市場分析的目的是從不同的層面對西崗地區發展

15、規劃進行比較分析，以確保項目定位所涉及的市場信息的全方面性。市場分析為了了解大連其他成熟地域目前和未來相關的物業市場情況將進行相應的市場研究工作，其中將包括：大連市零售、餐飲、休閑市場調查這些研究回顧分析將包括(boku)以下方面：市場(shchng)總體概況，包括現存物業的分布特征、規模、檔次及其它主要特征市場供應研究(ynji)、價格走勢分析、租售吸納情況未來競爭情況分析，即未來競爭項目總體分析，其中包括分布特點、規模、檔次、價格等市場要求研究，即根據市場現狀，分析目前項目的主要需求來源及需求特征，其中包括對現有潛在物業使用者進行咨詢訪問。根據以上市場分析，將預測未來市場發展趨勢，同時分析

16、不同市場方面的未來需求情況。相關案例分析乙方將選取數個相關的案例進行分析，研究的主要方向是這些案例的發展歷程，成功的經驗。案例分析的目的是借鑒類似綜合商業項目在產業規劃、總體規劃布局、土地利用及物業配比上的經驗，供項目規劃發展提供參考SWOT 分析在地塊分析及市場調研的基礎上，對本項目的優勢、劣勢、機會及風險進行分析，并在項目實施前全面考慮這些因素，以確保項目的成功開發。項目市場競爭分析 分析競爭區域商務市場現狀分析 相關商業項目大連市場供應狀況分析 本類型市場租售狀況分析 -可比性市場分析 -可比性市場(shchng)界定 -可比性市場現存(xincn)供應量分析 -可比性市場(shchng

17、)價格分析 -可比性市場租售狀況分析 項目規模比較分析 環境景觀比較分析 建筑風格比較分析 內部結構比較分析 配套設施比較分析3、零售市場分析根據競爭項目（現存及未來的競爭）的性質、未來的零售趨勢以及商圈人口及目標市場的特征，結合甲方所提供的相關市場資料，構思及制訂零售概念。整體目標在于建立一個全新、與別不同、能吸引人流的商業焦點。評估本項目周邊地區內現存店鋪的數量、質素及（如可行）零售業績及租金，以分析當地市場的特征及確定項目最理想的檔次定位，以于市場建立與別不同的形象。仔細審核主要競爭項目現存商號之資料，以作甲方項目商品組合之參考。這可從微觀角度分析商品組合，確認發展機會。當中包括零售商及

18、餐飲業戶的商號的數目以及商品價格水平的比較。整理目前正在大連發展的商業項目的資料，包括商業樓面面積、位置、商品組合（是否包括百貨、賣場、美食、酒樓或娛樂影戲院等）、時間安排、甲方名稱及（如可行）租金叫價及租約期。上述有關現存及未來供應情況的資料，可讓乙方更清晰地根據市場檔次定位及商品類別評估本項目應擔任的角色。4、目標(mbio)市場分析發展(fzhn)項目主要目標市場的特征及未來發展潛力，以了解有關市場之性質及重要性。本地居民：根據前往競爭項目的方便程度及距離識別發展項目的商圈范圍。另有關會影響本項目的道路的未來交通基建亦為考慮之列。至于商圈區域居民的人口、零售消費及人口統計數據(shj)則

19、將按政府數據評估。外來人士：有關研究將評估現時以至未來商圈內人士的概況。評估外來人士的概況（如客流來源、消費群體比例、旅游消費周期、消費熱點等）可得知此市場大概的經濟帶動能力。 5、初步零售概念根據上述分析結果，構思及制訂初步零售概念，詳情如下：整體策略方針及構思市場檔次定位各層的主題主要商戶、小商戶、餐飲商戶及娛樂場所的樓面面積提供目標租戶類別以及部分租戶的名單以上成果將作為市場測試的基礎。6、消費者市場調查該部分調查以青泥洼商圈為基礎擴展至整個大連市的經營者/消費者(包括本市/周邊城市)進行消費者市場調查，以深入了解現時的購物模式及消費者的期望，以及測試零售概念的可行性。問卷調查：在附近和大連市區主要購物街道或住宅區、商家進行街頭截擊或入戶(r h)訪問（詳情待定），可測試及印證有關目標市場的假設、他們的需要及對建議的零售概念及商品組合、推廣模式的反應。 主要探討(tnto)范圍包括：商圈的消費者概況(gikung)在附近商業現時的購物習慣及購物次數在附近商業購物感滿意及不滿的地方目前使用娛樂設施、電影院及餐飲設施等的消費情況購物行程常用的交通工具對主要競爭項目的喜好，以找出本項目應包括或避免的地方消費習慣對甲方項目的部分準備引進的