1、 . . 10/10房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷管理資料匯萃37 日期：房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點與啟示2003-05-28中國房地產(chǎn)金融 中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)班2002年11月5日至12日，由中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部冰峰副總經(jīng)理帶隊，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以與總行人力資源部人員共 30人在進行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過了解住房按揭市場情況與按揭業(yè)務(wù)運作，吸取房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，引進銀行業(yè)的經(jīng)營管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運作方式、操作流程、產(chǎn)品品種以與有關(guān)制度體系，以不斷規(guī)中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運作，加快產(chǎn)品創(chuàng)

2、新步伐，提高市場營銷能力，促進業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 一、房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點11 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)價格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。由于居民采取購房形式的置業(yè)與投資意識非常強，購房支出在居民的消費和投資支出中占有相當(dāng)高的比例，因此，這次房價下跌持續(xù)時間之久、下跌幅度之大，給經(jīng)濟金融發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了很大的不利影響。 “負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以與由此引發(fā)的一系列問題就是一個典型的例證。住房按揭是居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般

3、不超過房價的7成，但是由于房價的大幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價目前已遠(yuǎn)不與其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。根據(jù)金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認(rèn)可機構(gòu)提供的資料)：截至 2002年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未償總額的比例達22；按揭成數(shù)已達128(如以原按揭成數(shù)為七成計算，再假設(shè)近幾年已還一成本金，則表明房價下跌了68)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減076厘(以前高于最優(yōu)惠利率)。“負(fù)資產(chǎn)”人士和負(fù)資產(chǎn)按揭貸款的大量存在，不僅影響了社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險。 針對上述形勢，政府推

4、出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房價下跌等一系列措施，金融管理局也放寬了利率限制 (由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率-25”)，并鼓勵新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140超按、MortgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防風(fēng)險，爭取業(yè)務(wù)。發(fā)展商也以低于市價一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費、律師費和提供低價裝修、低價出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。 2、滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系有著“之珠”美譽的，由于其作為國際重要經(jīng)濟金融中心的地位與其較為有限的房地產(chǎn)開發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為房地產(chǎn)價格的明顯特點。的住宅計價方式一般以每平

5、方英尺為單位，換算下來，目前的住宅價格一般從每平方米1-2萬元與6-7萬元不等。這還是自1998年以來房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。 為實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系。這種住房供應(yīng)體系與地住房供應(yīng)體系也有許多相似之處。 商品住宅(包括豪宅)類似于地城市的商品房，主要客戶是中高收入階層居民。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港幣標(biāo)價，但也有的住宅是按整套標(biāo)價。 居屋計劃類似于地目前的經(jīng)濟適用住房制度。由于一般商品住宅的價格超出了低收入階層的承受能力，因此，自20世紀(jì)70年代后期，政府開始推行“居者有其屋私人機

6、構(gòu)參建居屋”的計劃，以低價向低收入或貧困階層出售居屋。該計劃由房屋委員會負(fù)責(zé)與執(zhí)行。該計劃對購買居屋的申請人有一些條件限制，如對白表 (注：該計劃下有白表和綠表兩種申請資格)申請人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并要求申請人在近2年沒有擁有任何住宅物業(yè)。 公屋制度類似于我國目前建立和推廣的廉租房供應(yīng)制度。公屋是提供給那些低收入和貧困階層居民廉價租住的房屋。以前公屋不允許購買，只允許租祝后來推出了“自置公屋”貸款計劃，即公屋“可租可買”，允許符合一定條件的公屋租戶(在公屋排名冊上的前2萬多家庭)在選擇租住的同時，也可以低價購買新建公屋。 “祖屋制”類似于等地的自建房形式，不過在土地的取得等環(huán)節(jié)上兩

7、者存在較大不同。該制度是針對那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對老屋進行翻修或新建，而這些住房一般都會在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。 住房二級市場交易運作也已經(jīng)比較成熟。據(jù)培訓(xùn)老師講，在隨便去找一位老者，他都能把其所住與周邊社區(qū)的房價情況講給你聽，對某套要出售的房屋的估價都能做到八九不離十。這可能既是特殊的環(huán)境造就人的市場投資意識使然，也從一個側(cè)面說明了房地產(chǎn)市場運作的成熟與住房二級市場交投的活躍。 12 住房按揭市場的產(chǎn)品體系與產(chǎn)品創(chuàng)新1、豐富的個人住房金融產(chǎn)品體系和多種多樣的按揭貸款計劃(1)住房一、二級市場均提供按揭業(yè)

8、務(wù)。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。 (2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。 (3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。 (4)靈活多變的還款方式。包括：定額

9、供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。還款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮動利率方式。要指出的是，這些還款方式在實際操作中均可實現(xiàn)，而不僅是理論上的設(shè)計。 (5)多種多樣的按揭貸款計劃。為實現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標(biāo)，政府通過房屋委員會(房委)和房屋協(xié)會(房協(xié))提供了多種按揭貸款計劃，以提高低收入居民購房和貸款能力，擴大按揭業(yè)務(wù)的客戶圍。包括：“居者有其屋”按揭貸款計劃；“自置居所免息貸款計劃”；“自置公屋”貸款計劃；“首次置業(yè)”貸款計劃。這些計劃的主要特點包括：對所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資

10、助興建(或通過地價優(yōu)惠等方式由私人機構(gòu)開發(fā))的其他低價房屋；對購房申請人與其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實行一些優(yōu)惠和補助措施，如：頭幾年免還款，實行特別優(yōu)惠利率，延長貸款期限，提高貸款成數(shù) (最高可達9成或9成半，甚至免首付)，對符合條件的申請人每月發(fā)放按揭還款補助金等；由房委和房協(xié)提供補助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔(dān)保(或一定時間代還本息)、邀請銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對按揭所購房屋的轉(zhuǎn)售實行限制，或一定時間不允許轉(zhuǎn)售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。 2、快速的市場反應(yīng)，極強的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識和能力針對樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負(fù)資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟境況

11、，監(jiān)管部門迅速推出有關(guān)政策指引，各家銀行與時對符合條件的“負(fù)資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客戶還款負(fù)擔(dān)。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達房屋價值140的按揭貸款額度，增加對借款人的貸款；渣打銀行推出了負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長還款期(最長40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且均不收取手續(xù)費。上述有針對性的系列措施不僅幫助借款人提高支付能力，同時也防了借款人因支付能力下跌帶來的違約風(fēng)險。 渣打銀行新近推出的MortgageOne賬戶更被稱為按揭業(yè)務(wù)中革命性的創(chuàng)新。該賬戶將按揭借款人的存款賬戶與按揭賬戶相連，把每日的存款賬戶余額作為借款人可以提前

12、償還貸款的本金，用以減少借款人的利息支出。而提前償還貸款的存款部分可以作為銀行為借款人增加的信貸額度，客戶可以隨時從存款賬戶支齲MortgageOne賬戶的創(chuàng)新不單單是一種按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新，更重要的是它在按揭業(yè)務(wù)中引入了如何更好地為個人客戶理財?shù)睦砟睿汇y行業(yè)稱為：“按揭綜合戶口”。 13 競爭激烈的住房按揭市場盡管的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場的競爭仍然十分激烈，尤其是恒生、渣打等銀行更是全力爭奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。除住房按揭市場本身的吸引力外，通過按揭業(yè)務(wù)爭取為個人客戶提供其他金融服務(wù)(如個人理財業(yè)務(wù))、擴大客戶和業(yè)務(wù)規(guī)模也是非常重要的原因。 1、強烈的客戶營銷和市場競爭意識在對銀

13、行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊任客戶取閱外，客戶經(jīng)理掛牌上崗、開放式辦公開展前臺營銷和咨詢業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法，尤其是匯豐銀行的按揭顧問中心更是給人印象深刻。客戶可直接進入辦公場所，幾十位客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對面的交流，實現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉近了與客戶的距離，真正在實踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營銷和服務(wù)理念。 由于銀行業(yè)的競爭基本達到了完全競爭的市場狀態(tài)，因此各家銀行提供的產(chǎn)品價格和種類基本類似，業(yè)務(wù)競爭的焦點主要體現(xiàn)在利用產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新豐富服務(wù)容、提高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率等方面。一旦有產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新或者推出新的優(yōu)惠信貸政策，銀行就會利用各

14、種媒體進行廣告宣傳，并在宣傳中將業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的主要特點進行形象的解釋，同時留有或隨時供客戶咨詢。 2、真正差別化和個性化的客戶服務(wù)在，如果你在某家銀行擁有賬戶，那你的資料就會反映在這家銀行的客戶信息系統(tǒng)中，如果你的大部分業(yè)務(wù)都在一家銀行辦理，那么這家銀行就會有專門的部門和人員負(fù)責(zé)受理你的咨詢和個人理財業(yè)務(wù)。沒有在該銀行開立賬戶的客戶，就到按揭顧問中心(以匯豐銀行為例)前臺領(lǐng)取號牌，按順序等待客戶經(jīng)理受理。有時客戶經(jīng)理看重的或許并不是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。客戶一旦與客戶經(jīng)理交流后，有關(guān)資料就會被記錄下來，客戶經(jīng)理就會定期詢問客戶的需求和業(yè)務(wù)辦理情況，通過跟蹤服務(wù)爭取業(yè)

15、務(wù)。客戶經(jīng)理可以為客戶量身定做按揭計劃，可以從客戶決定置業(yè)到簽署買賣合約整個過程提供專業(yè)意見，并提供律師、地產(chǎn)代理等轉(zhuǎn)介服務(wù)，介紹最新樓市資訊，還可以到客戶指定的地點提供服務(wù)等。可以說，真正實現(xiàn)了對客戶的差別化和個性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。 3、豐富、靈活的產(chǎn)品設(shè)計，多種多樣的信息宣傳和咨詢渠道在前面列出的的一些基本按揭產(chǎn)品、貸款計劃和還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場競爭的需要和客戶個性化的需求，的銀行還會對上述產(chǎn)品和操作方式進行靈活的組合，推出更為豐富和多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)。由于市場和業(yè)務(wù)運作的逐步規(guī)和成熟，住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，可以使客戶對按揭業(yè)務(wù)的

16、基本情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。 4、各種各樣的業(yè)務(wù)優(yōu)惠除去產(chǎn)品價格和服務(wù)的競爭外，為客戶提供各種優(yōu)惠增強對客戶的吸引力也是重要的競爭手段之一。如果你是某家銀行的按揭業(yè)務(wù)客戶，一般就會持有該銀行的信用卡并在辦卡的同時享有免信用卡年費的優(yōu)惠，并且持有不同銀行的信用卡還可以在許多消費場合享有不同的優(yōu)惠；由于利率競爭的限制和空間的有限，許多銀行推出了對按揭業(yè)務(wù)實行現(xiàn)金回贈的方式，按照一定條件確定對客戶的現(xiàn)金回贈額，并分?jǐn)傇趲啄曛Ц叮黄渌攧?wù)優(yōu)惠，比如頭六個月免費家居火險；裝修貸款、車位貸款、加按、轉(zhuǎn)按優(yōu)惠，等等。 14 住房按揭市場構(gòu)成與特點1、住房按揭市場是一

17、個由多家機構(gòu)參與、組成的市場這些機構(gòu)包括：政府和政府代理機構(gòu)(如房屋委員會、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu))、銀行、財務(wù)公司、保險公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評估機構(gòu)與其他市場交易中介機構(gòu)等。住房按揭市場的有效運轉(zhuǎn)依賴于這些機構(gòu)的職能與業(yè)務(wù)的有機結(jié)合。從某種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一，如果離開其他機構(gòu)的參與和支持，銀行按揭業(yè)務(wù)的鏈條就會中斷，也不會出現(xiàn)目前種類繁多的銀行按揭產(chǎn)品。 2、按揭市場眾多參與機構(gòu)的合作使得許多按揭業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新成為可能通常情況下，銀行業(yè)對于住房按揭的一般要：貸款成數(shù)不超過房價七成、期限最長30年(同時還要求：樓齡+貸款期限不能超過40年；還款期限和借款人

18、年齡之和不超過60歲，如超過需提供私人擔(dān)保)，利率以市場最優(yōu)惠利率(prime interest rate)為基準(zhǔn)上下浮動一定圍。 但正如前所述，實際業(yè)務(wù)中的操作和產(chǎn)品種類早已超過這一圍。其原因是，在政府和金融管理局保證銀行按揭業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行的前提下，除與時根據(jù)市場形勢調(diào)整監(jiān)管政策，充分給予銀行按揭業(yè)務(wù)在利率、貸款結(jié)構(gòu)和操作等方面的創(chuàng)新的靈活性外，房委和房協(xié)等政府代理機構(gòu)以與按揭證券公司、保險公司等中介機構(gòu)的介入，也在不違反監(jiān)管要求的情況下，使?jié)M足市場和客戶需求的銀行按揭產(chǎn)品可以順利推出。 以“按揭保險計劃”為例。這項計劃由按揭證券公司與按揭保險公司合作推出，旨在使客戶可以從銀行獲得高達9成的貸

19、款，其中2成的貸款由按揭證券公司向銀行提供擔(dān)保，擔(dān)保將一直有效至按揭貸款未償本金余額下降至按揭發(fā)放時樓價的7成為止。按揭證券公司同時會向保險公司進行一項背對背擔(dān)保，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。 15 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)1、資訊、交易和評估服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等市場交易中介機構(gòu)以與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的存在不僅活躍了房地產(chǎn)市場的交投，而且通過信息資訊的交流，解決了市場交易中的信息不對稱問題，為購房和貸款提供了信息和操作上的支持。房地產(chǎn)評估機構(gòu)的服務(wù)可以為房地產(chǎn)交易雙方以與銀行提供重要和客觀的技術(shù)支持。 2、律師服務(wù)律師行在房地產(chǎn)交易和按揭業(yè)務(wù)中占有重要的地位。目前地銀行在業(yè)務(wù)開展中遇到的許多技術(shù)性和

20、法律性問題在都通過律師行得到了較好的解決。以下環(huán)節(jié)中都是靠律師完成的： (1)業(yè)主購置住宅時委托律師準(zhǔn)備所需文件，包括臨時買賣合約與樓契(正式買賣合同)，其中：在二手房的買賣中，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、抵押等情況也由律師行查證，且買賣雙方必須選擇不同的律師行； (2)按揭貸款批準(zhǔn)后，由律師行準(zhǔn)備按揭契 (貸款合同)、抵押契(抵押合同)等文件，并由律師行安排買方在指定日期前簽署樓契、按揭契、抵押契等文件； (3)由律師行通知銀行，銀行將按揭貸款交予律師行，再由律師行安排交予發(fā)展商(這樣律師行必須負(fù)責(zé)監(jiān)控發(fā)展商須盡義務(wù)的執(zhí)行情況)；律師行負(fù)責(zé)將抵押合同送交土地注冊處登記，登記完畢后交銀行存管； (4)在轉(zhuǎn)按業(yè)

21、務(wù)的抵押登記變更這一環(huán)節(jié)，律師行更是發(fā)揮了重要作用。由于涉與債權(quán)人和抵押權(quán)人的變更，轉(zhuǎn)按所涉與的兩家銀行的代理律師會分別將有關(guān)材料準(zhǔn)備完畢后，商定某一時刻在實現(xiàn)債權(quán)的賬務(wù)轉(zhuǎn)移的同時在土地注冊處完成抵押權(quán)登記的變更等。 由于律師行所處地位的重要性，對律師的操守和責(zé)任的要求都非常嚴(yán)格。 3、客戶信用體系服務(wù)即使目前房價大幅縮水，負(fù)資產(chǎn)人士大量增加，但銀行按揭業(yè)務(wù)的違約率并沒有出現(xiàn)同樣的上升情況。良好的市場信用環(huán)境在得到了較好的體現(xiàn)： (1)客戶在一家銀行辦理不同業(yè)務(wù)的信用記錄并非分別記錄，而一般會集中在一起，因此客戶在按揭業(yè)務(wù)方面的不良信用記錄可能就會影響其他業(yè)務(wù)的辦理； (2)有專門的客戶資信機

22、構(gòu)統(tǒng)計和收集客戶在不同銀行的信用記錄以與其他交易的信用情況，銀行可以付費查詢； (3)通過處置抵押物和法律手段追討等多種方式非常方便可行； (4)即使借款人選擇破產(chǎn)，破產(chǎn)人除了受到許多的限制外，在相當(dāng)長時期(4-5年)仍負(fù)有償還借款的義務(wù)； (5)銀行會根據(jù)借款人的實際情況設(shè)計和采用靈活的還款計劃，既幫助借款人維系良好的信用記錄，也可以化解銀行信貸風(fēng)險。 16 完善和具有高度可操作性的風(fēng)險防、控制和化解機制銀行業(yè)住房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險防、控制和化解機制與地銀行業(yè)的機制和思路基本類似，但在機制建設(shè)上更完善，在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。比如： 1、在貸前審批環(huán)

23、節(jié)，會綜合考慮樓盤的各種因素和價格確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，會認(rèn)真調(diào)查借款人的真實收入、過往信用記錄等； 2、在貸后管理上，制定了明確的管理制度，建立了較完善的信息管理系統(tǒng)。如要按貸款的風(fēng)險分類狀況與時編寫風(fēng)險情況分析報告；建立了客戶還款和貸款催收提醒制度；將貸款情況與時錄入信貸管理信息系統(tǒng)，利用信息系統(tǒng)做好貸款的管理工作； 3、建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。從按揭業(yè)務(wù)的受理、審批、發(fā)放到違約貸款的具體處置，都有明確、細(xì)化的操作流程。在培訓(xùn)老師提供的培訓(xùn)資料上，環(huán)節(jié)清晰、步驟細(xì)化、分類明

24、確的信貸管理流程圖以與有問題貸款的風(fēng)險化解流程圖，都令人感覺到了地銀行業(yè)風(fēng)險防與化解管理上的粗糙。 17 住房按揭證券化市場鑒于按揭證券化對于銀行以與按揭業(yè)務(wù)發(fā)展的重要性，政府著力推動按揭證券化業(yè)務(wù)。按揭證券公司就是目前主要的一家開展按揭證券化業(yè)務(wù)的公司，而這家公司就是政府發(fā)起成立的。盡管該公司業(yè)務(wù)規(guī)模并不大，但政府仍對它提供了足夠的支持，政府對證券化業(yè)務(wù)的重視程度可見一斑。 按揭證券化業(yè)務(wù)除了在促進按揭貸款流動性、降低銀行貸款集中度、推動住房貸款二級市場的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，它對于促進住房按揭一級市場的規(guī)化和標(biāo)準(zhǔn)化也起著重要的導(dǎo)向作用。銀行要出售按揭貸款必須成為按揭證券公司的“核準(zhǔn)賣方”，

25、出售的貸款必須符合按揭證券公司的制定的標(biāo)準(zhǔn)。再如前述的按揭保險計劃中超過7成部分的貸款，也必須符合按揭證券公司的標(biāo)準(zhǔn)才能獲得擔(dān)保。 二、房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展對地的啟示21 加強政策和市場跟蹤與研究，與時根據(jù)形勢的變化發(fā)展制定合理的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要而特殊的地位，既是擴大需、拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過熱和泡沫影響經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此國家會在國民經(jīng)濟發(fā)展的不同時期對房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。對房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位的地區(qū)和城市 (比如)而言同樣如此。隨著城市化進程的推進和加快，地許多大中城市的房地產(chǎn)市場都可能會演繹房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷

26、史。我們應(yīng)當(dāng)從政府對房地產(chǎn)市場和按揭市場的調(diào)控政策，以與銀行做出的相應(yīng)反應(yīng)中借鑒有益的經(jīng)驗。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的周期性特點，盡管周期時間長短不一，但房地產(chǎn)市場必然會經(jīng)歷一個發(fā)展、高潮、衰落、復(fù)這樣一個周而復(fù)始的循環(huán)周期。目前國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對銀行信貸資金的依賴程度較高，特別是銀行對房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)貸款到按揭貸款進行的全過程資金支持，更是大大提高了銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很容易轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。銀行資金大量卷入房地產(chǎn)市場既是容易誘發(fā)泡沫發(fā)生的重要原因，又是泡沫破滅后容易對經(jīng)濟、金融造成重創(chuàng)的主要根源之一。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須與時對房地產(chǎn)市場形勢進行分析，加強前瞻性研究，根據(jù)形勢變化與時采取相應(yīng)對策。 22 加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，不斷豐富產(chǎn)品體系和服務(wù)容，提高建設(shè)銀行住房金融業(yè)務(wù)市場競爭力一是提高對產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新在市場中的重要性的認(rèn)識。隨著我國加入WT0的時間的推移，市場競爭的特點很快就會在地住房金融市場上顯現(xiàn)，產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新將成為在競爭中取勝的重要手段。 二是學(xué)習(xí)和引進住房按揭產(chǎn)品，不斷豐富“樂得家”產(chǎn)品體系。 三是真正建立以客戶需求為中心的營銷和服務(wù)機制，建立快速的市場反應(yīng)機制，與時根據(jù)不同客戶特點推出差別化、個性化的金融產(chǎn)品和服務(wù)。 四是加大對產(chǎn)品和服務(wù)特點的形象宣傳，增強客戶對產(chǎn)品和服務(wù)特點的認(rèn)識，拓寬宣傳和咨詢渠道，增加客戶獲