1、二章：回顧一、資產定價的形成原理1.資產價值形成理論2.資產價值形成理論3.供求決定價值論均衡價值觀二、資產的價值類型三、資產評估標準四、假設五、資產評估工作原則與經濟技術原則7/23/20221第三章 資產定價的基本方法第一節 成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎：生產費用價值論（C+V+L）。（二）評估思路：全價耗費（三）應注意的問題1.歷史資料的真實性2.形成資產價值的成本耗費是必要的7/23/20222二、成本法的計算公式及其各項指標計算基本計算公式表述為：被評估資產評估值重置成本實體性損耗功能性損耗經濟性損耗或者：被評估資產評估值重置成本*綜合成新率7/23/20223（

2、一）重置成本及其計算方法（1）重置核算法：以現行市價標準核算資產重置的直接成本和間接成本。 重置成本直接成本+間接成本 直接成本：購建全新資產時所費的可直接計入購建成本的部分；間接成本：與資產形成有關、但無法直接計入成本而必須進行分攤計算的部分，如管理費A/ 按復原重置成本評估(運用與原來相同材料、標準、設計、技術等，以時價生產和建造具有相同用途資產的成本）只有材料價格和費用標準發生變化。適用范圍：服役時間不長或自制非標準設備。 Ep4：復原重置價 7/23/20224B/ 按更新重置成本評估（利用新的）同類機器設備已經更新并能取得更新設備成本資料。 Ep5：更新重置價（2）物價指數調整法：參

3、照物價指數將歷史成本調整為重置成本的一種方法 Ep6：設備重置價格7/23/20225（3）功能成本法：以類似功能的資產作為參照物，根據其功能與成本之間存在的穩定的函數關系推算被評估資產的重置成本。A/ 功能和成本呈線性關系：生產能力越大成本越高，且呈正比關系（生產能力比例法，適用于單項資產評估）被評估資產重置成本/被評估資產年產量=參照物重置成本/參照物年產量Ep7：被評估資產重置成本=被評估資產年產量*參照物重置成本/參照物年產量 =900*10/600=15（萬元） 7/23/20226B/ 功能和成本呈非線性關系：生產能力和成本之間呈指數關系（規模經濟效益指數法，適用于生產流水線資產）

4、Ep8：C689型筆記本電腦生產線重置價格=1500*（72/60）0.9 = （4）統計分析法：選擇代表性資產并精估其重置成本，再依資產重置成本與相應原始成本間穩定的函數關系推斷全部資產重置成本。7/23/20227（二）有形損耗的計量（1）觀察法：有形損耗重置成本*（1成新率），其中，成新率=1-有形損耗率（如，房屋） 全新、較新、半新、陳舊、報廢待處理（90-100、65-89、40-64、15-39、0-15）五個等級7/23/20228（2）使用年限法：（重置成本估計殘值）*資產尚可使用年限/資產正常壽命 假設資產投資一次完成，中途沒有更新改造或追加投資情況發生。 *更新改造資產：加

5、權平均使用年限=加權更新成本/更新成本 = 已使用年限*更新成本/更新成本Ep9：以使用年限法計算更新改造資產有關的數據。7/23/20229Ep9上海毛紡廠毛紡設備1999年購進，價值6萬元，2004年、2006年進行兩次更新改造，當年投資分別為6000元和3000元，2009年對這臺設備進行評估，假設物價平均每年上漲10%，該設備尚可使用年限為8年，請估算設備的成新率。7/23/2022107/23/202211解:（1）計算現時成本和加權更新成本（見上表） （2）加權投資年限= （年） （3）成新率=8/（9.55+8）=45.6%7/23/202212（三）無形損耗的計量（1）無形損耗

6、之一 功能性損耗：Ep10：被評估裝置的功能性貶值額（2）無形損耗之二 經濟性損耗（war ）：計量方法1：年收益損失本金化:經濟性損耗年收益損失額*（1所得稅率）/資產收益率 計量方法2：生產能力降低率指數法經濟性貶值率=1（受外界因素影響后的生產能力/原設計生產能力）x*100% （ x 為規模效益指數）（EP.P.110） 7/23/202213Ep10：某生產自動控制裝置正常運行需7名操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設操作人員年均收入12000元，被評估裝置尚可使用3年，所得稅33%，折現率10%，請測算被評估裝置的功能性貶值額。7/23/202214第二節 收益法一、

7、基本原理（一）收益法的理論基礎：效用價值論（夏天出售冰塊）。（二）評估思路：（三）運用的前提條件1.資產收益可用貨幣計量2.資產所有者承擔風險也能用貨幣計量7/23/202215二、基本計算公式*EP.13：一筆能持續帶來年收益為8%、年收益為1000美金的初始投資為多少? (補充教案） （一）穩定化收益法（1）穩定化收益水平的確定：A/ 平穩趨勢模式：EP.14 :將表中的2007年的收入作為穩定化了的收益水平 7/23/202216年份收入（$）收入變化率200310002004105052005110352006115852007121657/23/202217B/ 不穩定增長趨勢模式（

8、處在周期性市場擴張當中的企業）EP.15 將歷史收入取簡單平均數。C/ 不穩定趨勢：在過于不穩定時不宜使用收益法。（2）資本化率（見后）。（3）股利資本化模型EP.16 7/23/2022187/23/202219EP.16 對一家有股利支付的企業進行估價。這里，每股收益被資本化為每股價值，而不是將總收益資本化。這一價值以少數股權為基礎，加上控股溢價就得出多數股權所決定的價值。每股股利2.5美圓資本化率15%控股溢價40%流通股數100，000少數股權的每股價值16.67美圓 /2.5/15%少數股權價值總額1，667，000美圓含控股溢價的每股價值23.34美圓 /16.67*1.4含控股溢

9、價的企業價值2，334，000美圓7/23/202220（二）未來收益折現法（1）建立以往收益的時間序列方程，然后假定該時間序列還將持續（對以往數據進行回歸分析）：EP.17 按時間序列計算的回歸方程。7/23/202221（2）分別測算收益的各組成部分，然后加總：EP.18 總收益計算：當被估資產有一個以上的主要收益來源時，比如一家企業有不止一條生產線，每種收益來源都有不同的增長特點和未來的潛力時，適用。如果有理由認為這些收益的來源都是穩定的，就可以分別對其應用時間序列方法。EP.18 根據上述表格左表：按時間序列計算的方程為：總收益=產品A/B/C=年份*6.0-11412+年份*76.0

10、-150134+年份*21.0-40686，由此總公式推算得右表總收益。 7/23/202222年份產品A產品B產品C收益總額19905006001000210019915007809502230199249081010502350199352090010402460199451892010602498EP.187/23/202223（3）間接預測收益法：首先確定收入與支出的動因，然后建立收益與這些因素之間的數量關系，再根據對這些因素未來的預測，估算出相關的未來收益水平。（這種間接方法可能是最難的，因為它要求對收入和支出背后的動因作較為深入的分析)，在銀行或其它企業的購并業務中，由于更切合實際

11、而常被采用 。7/23/202224（三）資本化率與折現率的選擇收益法的第二個關鍵性的決策領域（1）資本化率折現率未來年收入增長率（未來年收入增長率，在實務中一般不會超過折現率）附：利率、折現率和資本化率的關系利率：資金的報酬，只表示資金本身獲利能力折現率：管理的報酬，與資產及所有者使用的效果有關（未來有限年限收益的折現）資本化率（未來永續年間收益的折現）7/23/202225（2）折現率的確定方法1.求和法（折現率=無風險收益率+風險報酬率+）2.資本成本加權法 EP.19 3.市價比較法7/23/2022261.求和法無風險報酬率：一個投資者在現成市場中較有把握取得的回報，如美國政府債券收

12、益率。美國政府短期債券（如3月期國庫券）常被認為最沒有風險，然而從評估目的出發，通常最好用一年以上的政府債券利率作為基礎利率：雖然在平價變現方面長期債券會有較大風險，但由于評估通常涉及基于長期收益走勢的價值，所以對于無風險收益率來說，更具可比性和相關性。（中國金融抑制下：存款等貨幣基金回報率） 7/23/202227風險報酬率：必須反映出兩種風險，經營風險和市場風險（資產經營市場環境）風險報酬率的起點估算：可對一筆資產各種投資的收益率減去無風險收益率的結果進行分析，那個差額就是風險報酬率。如某企業為收購一項資產而向銀行貸款，如果銀行所要求的利率是13%，無風險報酬率是8%，而該資產又與被評估資

13、產相似，則風險報酬率至少為5%資本資產定價模型計算：一項資產的預期收益率=無風險收益率+反映特定行業和企業風險的總風險報酬率。其中，總風險報酬率=系統性風險報酬率*非系統性風險系數（特定證券風險報酬率與證券市場上所有證券平均風險報酬率之比）fund raising of the listed comp.7/23/2022282.資本成本加權法 EP.197/23/202229第三節 市場比較法一、基本原理（一）市場比較法的理論基礎：馬歇爾均衡價值論 （二）市場比較法的評估思路：首先在資產市場上尋找與被評估資產相類似的參照物的成交價（又稱交易案例）；然后對被估資產與參照物之間的差異進行調整，將參

14、照物的成交價調整成被估資產的評估值。 （三）市場比較法運用的前提條件：充分發育活躍的資產市場；參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料能夠收集到 7/23/202230二、市場比較法基本程序及有關指標（一）尋找參照物：參照物的成交價必須真實參照物的基本數量要求：一般至少要有三個交易案例。參照物與被評估資產之間大體可替代參照物的成交價應是正常交易的結果7/23/202231（二）調整差異：時間因素：一般，資產價格處于上升期間，調整系數大于1，反之小于1。區域因素：具體方法主要采取打分法。區域因素對不動產價格影響尤為突出成新率因素：參照物與被評估資產在有形損耗方面的差異對評估值的影響。功

15、能因素：可以通過功能系數法計算功能差異對評估值的影響。交易情況調整。（三）確定評估值7/23/202232三、市場比較法具體操作方法直接比較法：評估對象價值參照物*（評估對象A因素/參照物A因素）1.功能價值法參照物成交價格*（評估對象生產能力/參照物生產能力） 2.價格指數法參照物成交價格*（1+物價變動指數） 3.成新率價格法參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率） 4.市價折扣法參照物成交價格*（1-價格折扣率） 5.成本市價法評估對象現行合理成本*（參照物成交價格/參照物現行合理成本） 6.市盈率乘數法評估對象收益額*參照物市盈率 （股價評估）7/23/202233第四節 清算

16、價格法一、概念：企業被迫停業清算時，資產拍賣所獲得的變現價值。該評估必須具有法律效率的破產處理文件，或抵押合同及其它文件等。 二、影響清算價格的因素破產形式：資產出售方是否喪失資產處置權/喪失：買方市場/未喪失：雙方可討價還價，價格可適當抬高母親的懺悔處置資產方式：（MBO）資產處理時限：急/不急清理費用：清理資產變現收入最低應能補償清理費用，包括企業破產清算、評估資產需要支付一定的費用7/23/202234三、清算價格的估算方法（1）整體資產評估法：對整個企業或能獨立使用的單項資產的清算價格進行的評估。如果某單項資產能繼續經營或單獨使用，則可參照現行市價法或重置成本法進行；否則可用變現價值或殘值法評估；若某項資產變現價值不能支付評估及變現費用，不予評估 7/23/202235（2）現行市價折扣法：以現行市價為基礎，根據清算條件及其它因素估定一個折扣率：Ep11：有臺機床8成新，計劃清算拍賣，假設該機器市場價格新的為15萬元，經過對各類影響因素的調查分析，確定該機床變賣時的損失率為20% V=15*80%*80%=9.6（萬元） 7/23/202236（3）模擬拍賣法：評估人員向市場專家或潛在的購買者詢問愿出的價