1、土地增值稅清算培訓（企業培訓課件） 2010年8月 講 解 綱 要第一部分 土地增值稅基本政策一、納稅義務人二、征稅范圍的界定三、計稅依據四、稅率、計算步驟和公式（一）稅率（二）計算步驟與公式五、主要免稅政策六、征管方式第二部分 土地增值稅清算一、清算對象二、清算單位三、房地產轉讓收入四、扣除項目金額（一）取得土地使用權所支付的金額 （二）開發土地和新建房及配套設施的成本（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（四）與轉讓房地產有關的稅金（五）財政部規定的其他扣除項目五、清算資料六、清算受理七、清算違規情況的處理八、納稅人法律責任和法律救助（一）法律責任（二）法律救助第一部分 土地增值稅基本政策

2、 一、納稅義務人 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人。 二、征稅范圍的界定1.土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅。3.土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。對以繼承、贈與等方式無償轉讓房地產不征稅“贈與”是指如下情況：房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中

3、國青少年發展基金會，希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅字199548號規定）三、計稅依據納稅人轉讓房地產所取得的收入減扣除項目金額后的余額，即：增值額。四、稅率、計算步驟和公式（一）稅率實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，稅率為40%；3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，稅率為50%；4、增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

4、（二）計算步驟與公式：1、計算增值額 增值額收入扣除項目金額2、計算增值額與扣除項目之比（即：增值率） 增值率增值額扣除項目金額3、根據增值率確定適用稅率，計算土地增值稅的稅額：土地增值稅增值額適用稅率扣除項目金額 速算扣除率(1)增值額未超過扣除項目金額50%的 ； 土地增值稅增值額30%（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的； 土地增值稅=增值額40%扣除項目金額5%（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的； 土地增值稅=增值額50%扣除項目金額15%（4）增值額超過扣除項目金額200%的； 土地增值稅=增值額60%扣除項目金額35% 公式中的5%、15%、35

5、%分別為速算扣除率。五、主要免稅政策納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條）因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照條例第八條（二）項規定免征土地增值稅。（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則）說明：城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，例如：一些污染、擾民（包括排放廢水、廢氣、廢渣和噪音超標）的企業。國家建設需要依法征用、收回和城市實施規劃、國家建設需要而搬遷：需提供相關的政府批準文件。六、征管方式采取預征與清算相結合的征管

6、方式。即：房地產開發企業銷（預）售房地產時，按銷售收入的一定標準預征土地增值稅 ，房地產開發項目竣工完成銷售后進行土地增值稅清算 。說明：對于從事房地產開發的，在每月15日前申報，按預征率繳納稅款。不屬于房地產開發納稅人，應在收訖轉讓收入款項或取得索取轉讓收入款項憑據后的次月15日內向房地產所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅。經濟適用房、安居工程、停緩建工程續建暫緩預征。自2008年11月19日 起，房地產開發企業預售商品房套數過半時開始預征。第二部分 土地增值稅清算一、清算對象土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應主動進行土地增值稅的清算：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

7、2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3、直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4、省稅務機關規定的其他情況。凡符合下列條件之一的,應視為竣工驗收：1、開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。2、開發產品已開始投入使用。3、開發產品已取得初始產權證明。對于符合應進行土地增值稅清算的項

8、目，納稅人應在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于稅務機關可要求清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據中華人民共和國稅收征收管理法有關規定處理。二、清算單位土地增值稅的清算單位為國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。（摘自國家稅務總局2006年國稅發2006187號文）我省規定：土地

9、增值稅以國家有關部門核發的“建設工程規劃（臨時）許可證”確認的房地產項目為單位進行清算。（摘自瓊地稅發2009187號文）清算項目中包含不同類型房產該如何計算：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（摘自國家稅務總局2006年國稅發2006187號文）土地增值稅清算管理規程（國稅發200991號）第四章第十七條規定：清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。我省規定：對同一清算單位的房地產清算項目中同時包含普通住房和非普通住房的，

10、應該分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率的，稅務機關審核時，應分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。（摘自瓊地稅發2009187號文）三、房地產轉讓收入（一）納稅人轉讓房地產所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（摘自國務院第138號令發布的土地增值稅暫行條例）條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。（摘自財法字（1995）6號土地增值稅暫行條例實施細則）貨幣收入：是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的現金，銀行存

11、款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業債券等有價證券。 實物收入：是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的各種實物形態的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產等。 其他收入：是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權和商譽權等。 說明：對實物收入要按該收入的市場價格折算成貨幣收入；對無形資產收入要進行專門的評估確定其價值后折算成貨幣收入。（二）土地增值稅條例中所述轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式

12、有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。（三）伴隨著土地使用權的轉讓，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施）、附著物（附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品）也隨著一并轉讓。如對各附屬建筑物、附著物單獨計價，也應當將所得并入收入。具體的建筑物和附著物如下：地上和地下的各種建筑及各種附屬設施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫院、學校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設施是指與建筑不可分割的設施，如電梯、中央空調、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。（四）非直接銷售和自用房地產的收入確定房地產開發企業將開發產

13、品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（摘自國家稅務總局2006年國稅發2006187號規定） （五）對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據

14、以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅199548號規定）收入時間的確認按照房地產銷售的方式分，房地產的銷售形式主要有預售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式，確認收入的時間也不盡相同。會計確認收入原則：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已出售的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠

15、流入企業；相關的收入和成本可以可靠的計量。稅法確認收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現；采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式銷售開發產品的，確認收入的實現，主要為收到代銷清單時確認收入的實現。代銷方式有四種：支付手續費方式、視同買斷方式、基價（保底價）并實行超基價

16、雙方分成方式、包銷方式。按照國稅發200631號文的規定，稅收收入確認原則與企業會計制度規定的收入確認原則不完全一致。 土地增值稅清算以稅收收入確認原則為準。說明：對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。清算時收入確認的問題：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽定的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。（摘自國家稅務總局2010年國稅函20102

17、20號規定） 房地產交易價格偏低且無正當理由的認定 對于房地產交易價格低于本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格、且無正當理由的，稅務機關有權根據：（一）按本企業同期、同類商品房的平均價格確定；（二）按本企業近期、同類商品房的平均價格確定；（三）由稅務機關參照當地當年、同類商品房的市場價格或評估價值確定。（摘自瓊地稅發2009187號文）四、扣除項目金額（一）取得土地使用權所支付的金額 ；（二）開發土地和新建房及配套設施的成本（房地產開發成本） ；（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（房地產開發費用）；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。（一）取得土地

18、使用權所支付的金額包括：1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式（協議、招投標、拍賣等）取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。說明：根據我國法律，房地產開發企業取得國有土地開發權的方式主要有：出讓方式取得： 拍賣、招投標、協議出讓劃撥方式取得：一般用于國家機關、經濟適用房、廉租房、公益事業項目等轉讓方式取得：直接轉讓、以股權轉讓形式轉讓其

19、他方式取得：債務重組、吸收合并、投資2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即：納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續。包括契稅。重點關注：（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題：房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。（摘自國家稅務總局2010年國稅函2010220號規定） 土地成本的分攤問題：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地

20、產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則）根據土地增值稅立法精神，細則第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按細則第七條規定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的 扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。（摘自國家稅務總局1999年國稅函1999

21、112號文）土地使用權金額相關票據的確認取得土地使用權的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據，支付地價款的發票和銀行轉帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據、農稅部門開具的契稅票據等。對房地產開發企業發生為獲取土地使用權的支出，應以實際支付為前提，能進行確認的合法有效的票據有：轉讓土地的稅務局監制的發票；出讓土地的土地出讓專用收據。對于軍隊轉讓土地的行為，必須開具稅務局監制的發票。（二）開發土地和新建房及配套設施的成本指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額

22、扣除。 土地征用及拆遷補償費。是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等。 包括：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 重點關注：拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。前期工程費。是指在房地產開發項目建造前所發生的一些費用。包括：規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。基礎設施費。是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設所發生的支出。 包括：

23、開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。重點關注：（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。重點關注：（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建

24、設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。 公共配套設施費。是指在房地產開發中必須建造，但又不能有償轉讓的開發區內公共配套設施所發生的支出。重點關注：（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。 開發間接費用。是指納稅人內部獨立核算單位直接組織、管理開發項

25、目發生的各類間接費用。 包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。重點關注：（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。代收費用的處理：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，

26、可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅字199548號文件規定）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 房地產開發企業銷售已裝修的房屋

27、，其裝修費用可以計入房地產開發成本。 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。 （摘自國家稅務總局2006年國稅發2006187號文）說明：根據配比原則，房價中包含裝修費用，則裝修費用可計入成本，否則不得扣除。成本費用的真實性 ：在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費用必須是真實的。在稅前扣除的金額，除要求取得稅務部門監制的票據或其他合法憑據外，還要求該款項已實際支付。扣除項目的確認原則：以實際支付并取得合法有效憑證為準，對只有實際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實際支付的，不得計入扣除項目。成本費用的配比性 ：在計算土地增值稅時，應特別注意收入與成本費用的配

28、比。對于房地產企業存在幾期項目滾動開發的，應著重劃分本期清算的成本費用與下期的成本費用。對不屬于當期的成本費用，應予以剔除；對當期的成本和其他各期成本混合的，應確定合理的分攤方法，加以合理分攤。屬于多個房地產項目共同成本的分攤問題：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。（摘自國家稅務總局2006年國稅發2006187號規定）成本對象計稅成本在已售完工產品與未售完工產品之間分攤： 當期準予扣除的已售開發產品的計稅成本，應按當期已售的可售面積和可售面積單位成本確認。可售面積單位計稅成本=總計稅成本總可售

29、面積已售開發產品的計稅成本=已售面積可售面積單位計稅成本票據取得的規范性 ：根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據是否規范，主要依據以下的原則：1、如果對方單位是經營性企業（例如：建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監理公司），就必須提供稅務部門監制的發票；2、如果對方是行政機關（例如：房產局、土地局、規劃局、公安局等）或是政府行業管理機構（例如：質監站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業性收據，而并非一定為稅務部門監制的發票。以上部門若提供的是應稅行為，則需提供發票，開發企業可以相應的計入成本費用中；以上部門若提供的為非應稅行為的政府性收費，則提供行政事業性收據

30、，開發企業應將該部分支出列入“開發費用” 中。3、如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補償費用，則要根據實質重于形式的原則，只要有證明該項費用發生的書面憑據（合同協議、收據、政府規定的補償標準），具備對方單位或個人簽章要件，應予以認可；4、其他的白條和收據不能作為確認支出及扣除項目的憑證。關于司法確權或行政確權取得的房地產的扣除項目問題經法院裁定(判決)取得的房地產，再轉讓計算土地增值稅時，根據法院裁定（判決）書確定的金額，確認房地產的購置成本。經行政確權取得的房地產，受讓方憑稅務機關出具的房地產項目轉讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產土地管理部門辦理了產權轉移手續的，由于轉讓方的原

31、因，受讓方未取得房地產的購置發票，受讓方再轉讓該房地產計算土地增值稅時，根據房地產項目轉讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權通知書，確認房地產的購置成本。（摘自瓊地稅函2007356號)建安發票必須真實：由于前期工程費、基礎設施費及公共配套設施費中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊，往往會提供一些不規范的發票，因此，房地產開發企業從施工企業取得的建筑安裝業發票時必須確保發票的真實有效性。說明：（1）已開具的發票是否符合關于對建安發票開具的相關規定。（2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著虛開發票的情況。（

32、3）所開具的發票的相應款項是否按已按雙方約定的金額足額支付。對于不符合以上1-3中任何一條規定的，取得的發票不允許列入開發成本。扣除項目（材料和設備）憑證的確認問題 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發票為準。對于包工包料的建安工程，施工方按工程結算金額（包含材料和設備價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發票為準。（摘自瓊地稅發2009104號文）銷售車庫、車位的成本列支問題房地產開發項目中對車庫、車位的處理分為對外銷售、業主共

33、有、開發商自留三種情況，其中對外銷售的車庫、車位又分為有產權和無產權兩種情況（對于無產權的車庫、車位使用權的讓渡，如其讓渡性質類似于有產權車庫、車位的銷售，則開發企業取得的收入應作為土地增值稅清算收入）。 對不同方式的處理應按以下標準來確定車庫的成本列支。1、對外銷售的車庫有產權對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發成本應準予扣除，并加計扣除。2、業主共有的車庫，屬于公共配套設施，相應的車庫開發成本應準予扣除，并加計扣除。3、開發商自留的車庫，因其產權歸屬于開發商自有，因此相應的開發成本不允許列支。注：車位面積可通過測繪面積表取得數據關于售樓處、樣板房的裝修費用列支問題對納

34、稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進行裝修裝潢而發生的費用應計入銷售費用，而不應在開發成本中列支，且不允許加計扣除。如在會計核算中將其在“開發成本”和“開發間接費”科目中列支，清算時應予以調出。關于開發企業為施工方代付的統籌費用列支問題根據相關規定，要求開發企業先行為施工方職工代付社保統籌費用，待項目完工后再由施工企業將這部分費用支付給開發企業，這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發成本）扣除的。如果在清算中，開發企業將這部分先行代付以后收回的費用不是通過往來科目進行核算，而是在“開發間接費用”中列支，清算時應將這部分費用調出。關于開發企業為施工方代墊的臨時水電費列支問題在房地產開發過程中施

35、工方發生的臨時水電費（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發企業先行代墊，再由開發公司向施工企業收取（與為施工企業代付統籌費用的操作類似），這部分代付的費用應作為往來款項（一般為“其他應收款”科目）進行核算，不能在“開發成本”或“開發間接費”中列支這些代墊費用，如列支了應將其調出，不允許作為扣除項目（開發成本）扣除。行政性罰款的處理根據會計制度，行政性罰款應在“營業外支出”列支。若將因違規建設被建設主管部門給予的行政性的罰款在“開發成本”、“開發間接費用”等科目中列支的，不允許計入扣除，應予扣減。關于已建未售房屋的物業看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費的列支問題對已建未售房屋的物業看護費、產權

36、交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規定應在銷售費用科目歸集，列入開發費用而不是在開發成本中列支，若將以上各項費用支出在“開發間接費”科目中列支的，應予以調出。對房地產開發企業質量保證金的處理 房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得扣除。（摘自國稅函2010220號文）關于拆遷安置土地增值稅計算問題1、房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產

37、開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發【2006】187號）第三條第一款規定確認收入，（即：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。）同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2、開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發2006 187號第三條第一款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 3、貨幣

38、安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。（摘自國稅函2010220號文） 此外，對安置用房發生的成本和費用，按規定予以扣除。（瓊地稅函2010250號）（三）開發土地和新建房及配套設施的費用 開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構

39、證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本” 的金額之和的百分之十以內計算扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則)房地產開發費用的扣除問題（一）房地產開發企業僅向金融機構借款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，其不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的利息支出，超過“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%的，允許據實扣除，其他房地產開發費用的扣除比例為5%。（二）以下情形，房地產開發費用的扣除比例為10%：1、第（一）項中的利息支出，未超過“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%的

40、；2、房地產開發企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的；3、全部使用自有資金，沒有利息支出的。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，根據孰高原則選擇適用第（一）項或第（二）項規定的辦法計算房地產開發費用，不能同時適用兩種辦法。 （摘自瓊地稅函2010250號）執行時間：2010年6月13日說明：土地增值稅扣除項目中的“房地產開發費用”的扣除額與房地產開發企業期間費用中銷售費用、管理費用和財務費用列支標準是截然不同的。土地增值稅扣除項目中的三項費用，除符合細則規定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產開發企業財務費用中的三項費用除管

41、理費用有些規定列支比例外，基本上是據實列支的。這是由土地增值稅的特點決定的。土地增值稅是在房地產轉讓時按轉讓收入減除扣除項目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉讓項目計算增值額。而房地產開發企業按新財務會計制度規定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當期損益，不按轉讓項目進行分攤。因此，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數扣除。但考慮到房地產開發費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規定。對利息支出重點關注：（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息

42、支出，是否按照項目合理分攤。（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。關于企業間拆借資金利息費用和集團統借統還資金利息費用的列支問題對于房地產開發企業向別的企業拆借資金而支付的利息費用不得作為開發費用據實進行扣除，對部分房地產開發企業通過自己的集團公司采用統借統還（包括集團公司為該項目向銀行進行專項貸款）方式向銀行貸款產生的利息費用，即使集團公司未加收任何額外費用，由于沒有金融機構證明，因此也不得據實扣除。關于房地產開發企業為職工支付的“四險一金”的費用列支問題目前房地產開發企業為職工支付的“四險一金”通常全部或大部分在“開發間接費”科目核算，這樣一來就有可能作為開發成本

43、直接扣除并進行加計扣除，而按照規定，這部分費用在清算時應作為開發費用認定， 對“四險一金”的費用應予以調出，作為開發費用處理。（四）與轉讓房地產有關的稅金 與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。對于印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務制度的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 關于享受減免稅金能否視為已繳稅金予以扣除問題對房地產開發企業按照稅法規定在轉讓房地產時可以減免的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的，其獲得減免

44、的稅金不得視為已繳稅金在清算時予以扣除。（五）財政部規定的其他扣除項目 對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則規定)扣除項目應符合以下要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人

45、分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。（摘自土地增值稅清算管理規程國稅發200991號）清算后再轉讓房地產的處理：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用清算時的扣除項目金額清算的總可售面積（摘自國稅發【2006】187號文）五、清算資料（一）納稅人應報送的資

46、料1、土地增值稅納稅清算申報表及各項明細表；2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料（詳見下一條）等。如納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算鑒證報告。2009.102.土地增值稅清算納稅人申報表格.DOC2009.102.其他附表.DOC提供入帳憑證的問題：鑒于許多“開發間接費用”的金額較小，納稅人申報進行土地增值稅清算，提供開發間接費用明細申

47、報表時，可不提供入賬憑證。稅務機關審核時對某筆業務有疑問的，可要求納稅人提供該入賬憑證核實。（摘自瓊地稅發2009187號文）（二）主管稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料 1、開發項目立項批復（發改委文件）；2、規劃申請、報告及圖紙（企業報送規劃局），建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（發證機關：規劃局）；3、土地使用權證（發證機關：國土局）；4、建筑工程施工許可證（發證機關：建設局）；5、建設工程施工圖設計文件審查批準書（建設局核發）；6、預售價格核準批復（物價局核發）7、商品房銷（預）售許可證（房產管理局核發）；8、工程竣工備案表（備案機關：質監局牽頭、相關部門確認

48、）；9、房屋分戶（室）面積對照表（房屋產權監理處面積復核專用章） ；10、銷售房地產有關證明資料，以房地產購銷合同統計表并加蓋公章的形式包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補充資料：當期財務會計報表；項目的預算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；與轉讓房地產有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證。六、清算受理達到清算條件的納稅人應在規定的時間內準備好清算資料向清算項目所在地地稅局清算辦公室受理申報，清算辦公室在5個工作日內對納稅人的申報進行以下審核：（一）申報資料是否齊全。僅對資料進行形式審核，不對資料的內容進行實質性審核；（二）申報的房地產項目收入是否已足額預繳土地增值稅，按規定可不預繳土地增值稅的項目除外。對同時符合上述二個條件的房地產項目，由清算辦公室向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書；對清算資料不全的，向納稅人開具土地增值稅清算補充材料通知書，一次性說明補充的有關材料，納稅人應在10日內補齊清算資料；對應繳而未足額繳納土地增值稅預征稅款的，主管稅務機關責令納稅人限期補繳，并按規定加收滯納金，待稅款補繳入庫后，再向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書。（摘自瓊地稅發【2009】102號文）七、清算違規情