1、 PAGE 19 頁 共 NUMPAGES 19 頁房地產公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法1、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押？答：本規定主要是為防止房地產開發企業多頭套取資金，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的（或者開發商隱瞞銷售行為，預售不登記）。2、房地產測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪。而評估事務所在結構封

2、頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環節，那企業進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是？答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25時，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當然預售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規定。但是根據相關法律法規，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。城市房地產抵押管理辦法明確規定在建工程抵押合同應載明土地使

3、用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號。在建工程，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。在建項目與土地使用權必須同時抵押。3、為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等放在開發間接費中，不是很理解。費用的發生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎？答：為項目貸款發生的測繪費、保險費、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規定：“第十條專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前發生的，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本；

4、在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后發生的，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。一般借款發生的輔助費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益?！边M入開發間接費比較好，因為在一家金融機構融資不成功，也發生類似費用，而且類似費用發生后產生的成果還可以用于其他金融機構融資。4、銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等，按稅務口徑劃分的廣告費和業務宣傳費是哪幾項？答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發布費，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應歸入宣傳費。業務

5、宣傳費是企業開展業務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業發放的印有企業標志的禮品、紀念品等；廣告費則是企業通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業信息等發生的相關費用。5、廣告費和業務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算？刊登招聘廣告發生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算？答：房地產企業為銷售房產所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用，但實務往往對此不加明確區分，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算。6、對于員工上下班的交通費補貼，由個人拿交通費發票按月來報銷，應付福

6、利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎？答：應該說這是目前多數公司的報支交通費補貼的方法，但不應從應付福利費列支，直接進入費用。7、計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F在按照5%的殘值率計算折舊，該如何帳務處理？答：稅法對企業固定資產殘值比例未做規定，由于調整不影響計稅不用說明。8.把會所作為售樓處，會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在”公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容包含些什么？答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設施)核算：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業

7、單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產或開發產品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產權，為業主共有則應該核算在公共配套設施費項下。在公共配套設施中核算的“會所”等設施，需要核算的內容主要是配套設施建造成本，很多企業將配套設施專門作為一項開發產品核算其成本，

8、然后分攤計入不同開發產品的開發成本項下的公共配套設施費。9.房屋實測報告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實測報告上可售面積指的是“住宅”）答：根據房產測量規范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。10. 基礎設施費的中綠化的核算內容，是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧？答：綠化占地不分攤土地成本，綠化不形成建筑物，不應納入建筑面積計算。11.把最終的產品分為“可售產品”和“不可售產品”，“可售產品”主要指的是住宅、辦公樓、商業；“不可售產品”主要為公共配套設施項目如會所、人

9、防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨的“不可售產品”是否合理？個人認為“公共園林工程”作為基礎設施費，不必要作為一產品來核算？答：公共園林是基礎設施費核算的，可以在基礎設施費項下單設子目，歸集總費用，只是核算項目。12.發放的銷售獎金通過”營業費用-獎金”科目直接核算，不經過“應付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費用”這樣妥否？答：屬于核算不規范。13.看了知名房企成本控制表，把成本項目分為前期費用，社區管網，園林綠化費這和現行的會計制度分類不同，實際操作中這樣分合理否？稅務的口徑也是以企業會計制度為準的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務系統做到對接做到信息口徑

10、一致方便開展管理工作？答：可以解釋的是，該分類只是企業的一種選擇，有些公司將基礎設施費中比較重要、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社區管網，園林綠化費均是從基礎設施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目（主體建安工程費、室外裝修工程費、室內裝飾工程費等）也是可以的。14. 按標準預售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規定和合同約定入住前出現以下八種情況，購房人可提出退房。1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。2)開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。3)開發商變更

11、規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。4)開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。5)開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。6)不能或不能按期辦理產權過戶的。7)購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一致的。8)合同中約定的其它退房條件出現時。由于預售合同簽署、網上備案，退房也要通過網上，因此一定程度上有些繁瑣。14.簽訂預售合同后，把實際收到的購房款放在“預收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務，在賬務處理上是否應把簽訂合同的金額作為應收款項在賬面上進行反映？答：預售和現房銷售有區別，預售時因為

12、房屋的最終交付存在不確定性，自身義務履行尚在進行之中，不能確認銷售收入，已收房款作為預收賬款。對按合同約定應收未收（分期付款）部分，不宜反映為應收賬款。若同時增加應收賬款和預收賬款，虛增資產負債率。15房產分兩期開發，一期建造的園林景觀，會所等的成本應在兩期成本中分配。分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統一的分配標準？答：建筑面積是房地產開發各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本，如各期之間，配套設施、基礎設施的成本等，對于前期和配套費用，其發生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系，所以，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤?？射N售面積是單位成本計算基礎。參見

13、下面詳述：由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以，這部分費用除按上述開發成本的相應明細科目進行歸集外，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個，即土地面積和建筑面積。由于企業在獲得土地后必須按照規劃部門規定的容積率進行規劃設計，不得超容積率設計和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經確定。但由于項目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或聯排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發成本比例較高的地區，按土地面積進行分

14、攤就會造成各期成本忽高忽低，不能真實反映項目的實際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質和不同用途的產品時，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況。所以，企業可根據項目開發的具體情況選用其一或同時使用，但一經確定不得隨意更改。根據取得的實測報告列示完工開發產品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、

15、公建部分、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬，如在銷售合同中明確產權屬于開發商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業主，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據，如果面積計算不準確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性。16項目總投資是個什么概念？它包含什么？答：項目總投資是指項目建設投資、流動資金投資和建設期利息之和，也叫投資總額，主要在項目可行性報告中使用。房地產項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費

16、以及建設期貸款利息等項目，當然，對項目總投資包含的內容，不同的教材和企業在理論和實踐中均有不同的表述。17以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應注意什么？答：城市房地產抵押管理辦法第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。一般應提交資料包括：申請表、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定

17、代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料、法人授權委托書及代理人身份證。辦理在建工程抵押應注意事項：A在建工程須其占用范圍內的土地使用權一并抵押。B在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時，不能辦理在建工程抵押。C在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保，因此應以本公司名義辦理。D以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置、公用設施和已預售部分。同一本土地使用權證、建設工程規劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的，經抵押權人出具同意函后，方可對未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押。18哪

18、些費用可入銷售費用？答：房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。銷售

19、推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。19收取定金向客戶開了收據，收取顧客第一筆房款后，定金作為樓款的一部分處

20、理。收回的收據聯應放在第一筆樓款后還是與收據的存根聯一起保管？答：收回的收據要求購房人簽注：同意定金轉房款，其金額和第一筆房款一起開具銷售發票給客戶。該件附在此憑證后。20 3月部分固定資產被偷,7月剛收到處理意見單,4-5月折舊仍照常計提記入遞延資產,6月記入管理費用,7月是否應沖回已記入遞延資產及管理費用部分的折舊?答：應在被盜當月將固定資產轉入清理，未提折舊部分不再計提，7月份根據處理意見單，扣除可取得的保險賠償、責任人賠償后計入營業外支出。21.股權轉讓合同需要交納印花稅？如交納按什么稅目交納？答：需要交納，股權轉移書證，股權轉讓價的萬分之五。22由建設單位轉付給總包單位交納的建筑施工

21、企業外來從業人員綜合保險費由總包單位承擔還是開發承擔？答：外來從業人員綜合保險費應由使用外來人員的單位繳納，所以應由施工企業承擔。施工企業在簽訂工程承包合同中時已經考慮這部分支出，并納入承包報價中。23經常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結帳期才提供發票，就是提供的發票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理?支付時作為預付帳款，收到發票再沖預付帳款，發票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應成本費用（并在發票注明實際結算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發票付款，則多開部分掛帳。24關于收據？上次付一家公司押金對方開了張收據給我們，現

22、在要收回押金了，對方要求把開的收據要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結了嗎？另開收據給對方是可以的，如果對方堅持要原收據，可復印原收據作為原支付憑證附件，并注明以后實際收到退款收款和退收據時間注明對方要求退回原收據的情況。25貸款卡年檢時發生的企業資信評估費用是放在財務費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務咨詢合同，實質是銀行貸款的監管費用形式是咨詢合同，帳務處理的時候是不是跟著實質走入財務費用？管理費用，因為資信評估是對企業整體的評估，不光用于融資。與抵押資產的評估費不同；后者也進管理費用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。26發生的樣板房裝修費用放在開發成本核算還是銷售費用

23、？售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本開發成本，稅務局有文，不允許直接從當期費用扣除。所得稅處理：樣板房、售樓處全進開發成本。土地增值稅處理：不屬于可售面積的，開發費用27按年交納的土地使用金可以入成本嗎？那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權存在瑕疵（租賃土地不得開發房產），分期支付則可以計入成本。28房產商與業主簽訂預售合同網上登記后,還需房產商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預告登記,預告登記的作用是什么?預告登記是針對不動產物權的程序，預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得

24、物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。29. 確定會計收入的條件是簽訂合同并辦理工程竣工驗收.這樣收入的實現將會拖得很晚造成收入集中實現,有什么方法可以讓收入合理分期記入損益?房地產業的會計收益具有波動性指的就是這個，對此上市公司和一些大的房地產公司可通過多項目錯開滾動開發和持有物業獲取穩定回報實現收益的均衡和穩定。30.在收入實現前的銷售收款收入的稅金可否這樣處理?支付時:借:應交稅金-營業稅應交稅金-土地增值稅其他應交款-河道費等貸:銀行存款確認收入時:借:主營稅金極其附加貸:應交稅金-營業稅應交稅金-土地

25、增值稅其他應交款-河道費等可以，但更多的企業通過待實現稅金（待攤稅金）核算31. 用稅控裝置開發票,如果每月25日結帳發票則開到月末,次月申報納稅,申報可以按截止25日的數據納稅有問題嗎?一般要求月度要截止到公歷該月最后一天，根據現在會計規范的要求都是截止到最后一日，稅務一般也要求到公歷該月最后一天。如果一貫的按25日結帳，稅務部門一般會認可。建議截止統一到月末，按照報表制作和報送周期以及電算化的推行，現在應該可以實現。老師你好：首先特向你公司推薦維新房地產樓盤銷售管理軟件、搖號軟件、物業收費管理軟件，軟件是我們公司自主開發的。我公司自1999年成立以來，維新房地產樓盤銷售管理軟件、搖號軟件、

26、物業管理軟件已應用于全國3000多家企業，并得到用戶好評。推薦維新房地產樓盤銷售軟件：針對房地產公司的實際情況開發。軟件功能涵蓋房地產企業樓盤銷售工作的全過程，包括前期資料準備對房源、對價格、對付款方式的管理；銷售業務中對排號、小訂、大定、簽約、退房、換房、二次交易的處理，銷售以后對客戶收款、退款及客戶服務管理等。主要功能模塊有：房產資料、銷售管理、財務管理、客戶管理、輔助管理、統計報表、基礎數據、系統管理。軟件實用性強，操作靈活、簡便，與任何財務軟件都可以進行數據倒入。并可以根據用戶的要求進行個性化修改。推薦維新搖號軟件：是從排定的客戶信息中，隨機產生客戶的編號順序。軟件符合偽隨機數產生曲線

27、分布的相關要求，體現了公平、公正、公開的原則。軟件廣泛應用于各類搖號選房活動、電腦抽獎活動、學生排號等。維新電腦搖號軟件的客戶有房地產開發公司、廣告策劃公司、房管局、公租房、廉租房、經適房、教育局、學校等。為方便客戶送公正處備案，我公司隨產品附帶維新電腦搖號軟件隨機性測試報告復印件一份。推薦維新物業管理軟件：針對物業公司的實際情況開發，軟件功能涵蓋物業公司日常管理工作全過程。適用于小區物業管理、寫字樓物業管理、資產租賃管理、物業收費管理、公寓管理。軟件功能模塊有：資料管理、財務管理、租賃管理、日常工作、行政辦公、統計報表、基礎數據管理、系統管理。軟件試用下載、遠程安裝培訓咨詢電話:028-85

28、171841QQ:317707346維新房地產銷售管理系統網絡示意圖說明：數據庫服務器建議內存在1G或1G以上，預裝Windows 2000 Server 或 Windows 2003 Server以及 SQL 2000 Server公司總部和售樓部都用同一運營公司提供的ADSL ，帶寬在1.5M以上維新房地產銷售管理系統特點功能完善系統功能涵蓋房地產企業樓盤銷售工作的全過程，包括前期資料準備（房源、價格、付款方式）的管理；銷售業務中對小訂、大定、簽約、退房、換房、二次交易的處理，銷售以后對客戶收款、退款及客戶服務管理等。全面業務型管理本系統全面支持客戶的業務管理，電腦定價、電腦簽單、電腦收款

29、總之，客戶可通過本軟件進行實時電腦管理：認購書、合同、收據等票據或文書即可通過電腦套打或直接輸出，相應的業務數據自動生成。靈活自定義系統面向用戶設計，用戶可以根據自己公司的需要，隨意修改軟件中認購書、收據、入伙通知書、報表等輸出格式,修改費用名稱、結構、用途、證件等稱謂,增加部分窗口的描述字段等內容，使系統真正成為自己的軟件。強大的報表統計功能根據業務生成的數據，系統自動生成公司所需的相關報表：包括房產報表、銷售報表、財務報表及相關統計分析報表。系統主界面功能模塊我的工作臺系統界面為導航+菜單結構，多頁面自由切換，界面清晰友好，容易上手，使繁瑣的銷售管理變得輕松自如。維新房地產銷售管理系統功能

30、模塊資料管理：項目管理、房間資料、房產定價、付款方式定義銷售管理：接待記錄、預約登記、圖文咨詢、房源檢索、銷售登記、退房 處理、換房處理、二次交易、封房處理客戶管理：會員類型維護、會員管理、客戶資料、客戶問卷、客戶分析、 生日提醒、策劃活動、按揭辦理、產權面積結算、產權辦理財務管理：票據領退管理、財務收款、收據管理、欠款催收、打印催款單、 財務接口輔助管理：傭金管理、廣告管理、樓盤信息、媒體管理統計報表： 房產資料報表銷售報表財務報表項目資料表大樓資料表房間資料表戶型資料表房產價格表價格調整歷史表接待記錄表客戶意向房間表預約登記表預約退單表預約意向房間表銷售登記表簽約明細表未簽約明細表客戶臺賬

31、退房記錄表換房記錄表二次交易表收款明細表收款記錄表財務收款臺賬綜合統計報表領導查詢圖表分析按付款方式匯總統計按大樓匯總統計按戶型匯總統計銷售匯總表綜合統計表銷售月報合同月報銷售情況戶型銷售情況銷售業績情況銷售總計財務統計銷售走勢圖戶型分布圖價格走勢圖付款方式分布圖面積分布圖銷售業績圖款項分布圖維新房地產銷售系統功能簡介 資料管理項目管理：用于在系統初始化階段快速登記各個項目的總體情況，系統可以結合設計情況一次性生成各大樓的所有房間和相應的基本資料，而不需逐套增加。房間資料：管理所有房間及其詳細資料，包括樓層、單元、房號、面積、景觀、朝向、戶型、結構、用途、狀態、裝修標準、房間示意圖等。房產定價

32、：結合樓層、朝向、結構、景觀等客觀因素，以及客戶自定義因素，以差價或系數定價法對大樓進行快速定價及價格試算，可以立即得到各定價方案的總價、均價、最高價和最低價等重要參考數據，并可以立即打印出試算價目表和報價表（報表內容可由客戶根據情況更改）。同時我們還針對一些無規律的房價表，增加了房價導入功能，該功能也得到客戶的好評。付款方式定義：用于登記項目提供的各種付款方式，包括各付款方式的名稱、折扣、各期樓款付款時間、各期樓款所占比例、按揭精度等。在成交登記時，只需選擇客戶所選擇的對應付款方式后系統可自動生成該客戶的應交樓款，無需手工計算。銷售管理記錄來訪、來電、來函等客戶基本資料與購買意向，同時可記錄

33、追蹤客戶情況、可按項目、售樓點記錄，提供方便快捷的查詢、瀏覽功能、統計分析功能。接待記錄：用于樓盤發售前，陸續的客戶到我們現場來咨詢。該模塊就是我們銷 售 人員針對這些客戶我們對其進行資料的錄入，方便我們后期對客戶的跟蹤。同時我 們明天銷售人員做的工作，電話，接待次數都有明確的統計，更好的加強了我們銷售部的管理強度。預約登記：用于樓盤在正式發售以前，登記有較強購買意向的準客戶資料及其交款信息，以便正式發售時客戶可根據排號先后優先購買，同時系統可迅速將預約客戶資料及交款信息轉入銷售登記。銷售登記：用于預留、預定、成交及客戶更名后相關的客戶資料、房間資料、合同資料、付款方式、優惠、按揭、公證等情況

34、進行詳細登記，系統可以自動生成準確的應收樓款數據并將數據自動傳遞到財務收款登記的應收款資料中，同時系統可以根據實際的銷售狀態（包括預留、預定、已售三種狀態）自動更新圖文咨詢中的房間狀態圖，使整個系統的數據保持嚴格一致。增加銷售審核功能。退換房管理：在發生退換房情況時，可按照相應程序進行退換房處理，保證房間銷售的唯一性，嚴格杜絕重復銷售的情況出現，同時系統自動保存退換房的原始資料。封房處理：該模塊主要作用于我們在房屋銷售過程中，公司對其部分房源的控制（保留、預定、銷售、保留、自用）圖文咨詢：通過簡潔的圖文界面直觀顯示各大樓的最新銷售進展以及各銷售狀態的統計數據，輸入客戶的購房條件可明確快速顯示符

35、合客戶條件的房間，點擊任一房間可以即時了解該房間的詳細資料，同時可以按照客戶指定的各種付款方式自動模擬生成及打印其付款和按揭方案，以便客戶進行詳細了解和認真分析。 財務管理財務收款：用于已售房間應收樓款和實收樓款的管理，通過應收款項和實收款項的對比，可以十分直觀地了解樓款收取的進度，并可自動計算逾期欠款的滯納金金額，提供每個房間樓款收取的統計數據，包括應收金額、已收金額、未收金額、應收未收金額、滯納金金額等。 票據管理：提供公司收據領用、查尋、統計等管理功能。欠款催收：系統可以自動檢索出所有最新拖欠樓款的客戶基本資料、欠款總額以及欠款明細，并可以統計出各大樓欠款的客戶總數、拖欠總金額，以便及時

36、了解樓款拖欠情況并開展相應的催款工作。通知交款功能可查詢未來某段時間內應交樓款的客戶資料及應交款項，以便提前通知客戶按時交款，提高樓款的回收率。財務接口：因為現在我們財務更多的時候用到了我們財務軟件如用友，金碟等，因為我們每天需要做憑證。我們加入才接口會很好的加強了我們軟件的并用性，是同工作的時間大大減少，效率提高?？蛻艄芾戆唇肄k理：管理按揭客戶證件及收入證明等收繳情況、辦理進度，并對收繳情況，是否辦妥進行統計。會員管理：隨著市場前進，很多公司增加了會員入會方式。我們公司根據此情況增加了會員管理，讓我們清楚的知道了解我們每天的入會情況，退會情況，會員積分，會員報表統計。產權辦理：建立客戶產權登

37、記信息，結算面積誤差、打印產權轉移登記表等。為了使我們工作更好、更快我們增加了批量辦理功能?？蛻魴n案：專門管理已經成交的客戶資料，所有客戶資料在成交登記中登記后將自動傳遞到成交客戶檔案中，通過對成交客戶的統一管理，可以為客戶提供更加快捷和優質的售后服務，從而有效提高成交客戶的滿意度。輔助管理傭金管理：根據公司傭金提成方案、銷售人員銷售情況及回款情況計提傭金并記錄發放情況。針對增加管理人員提成。廣告管理：管理所關注項目的廣告發布情況，包括廣告發布刊物、日期、版面、風格、費用等詳細資料，以便動態追蹤其廣告策略。樓盤信息：主要用于登記和管理區域市場的各項目資料，以加強對市場狀況和競爭對手銷售情況的了

38、解。媒體管理：記錄我們所做的媒體宣傳。 統計報表 我們提供專門的報表統計，做到我們每天有日、周、月、年報表，而我們每個報表都是系統自動生成。及大的加強了公司管理度，我們領導可以隨時通過查詢我們的報表了解我們銷售，回款等情況。房產報表: 提供整個公司項目、戶型、面積等房產資料的詳細報表。銷售報表：按照整個公司項目和大樓三級統計范圍結合時間、銷售人員及樓盤多種因數以數字報表對最新銷售數據（包括套數、面積、成交金額等）進行統計。財務報表：對樓款回收情況進行全面的統計，包括應收款、實收款、應收未收款、按揭放款、預計收款等資料，其中預計收款功能可以查詢在未來的任一時間段內能夠正?；厥盏臉强罱痤~，為公司的

39、整體資金運作提供準確的參考數據。綜合查詢：提供包括銷售信息、財務信息的復合型綜合性查詢。圖表分析：以數字及圖形（二維和三維）形象反映銷售及財務方面的走勢、進度、分布等情況。領導查詢：為方便領導查詢提供的戶型、銷售與財務報表?；A數據機構設置：設置公司信息、售樓機構、組織架構等信息。操作員設置：設置系統操作員信息，并對操作員進行項目授權。系統字典：對系統中涉及的所有可選信息進行字典維護。收費項目：對系統中涉及的收費項目進行維護。系統管理 參數設置：用于設置利率、滯納金比率、面積誤差率、樓款精確度、公司信息、 報表表頭、工程進度名稱等和系統密切相關的各項參數。 用戶授權：按查詢、修改、增加、刪除、審核等多層權限針對各個功能模塊和報表進行向各操作人員進行授權，明確不同部門、不同職位的工作責任和操作權限，以保證數據的保密性和系統運行的安全。 數據備份：用于數據的定期備份，避免由于電腦故障造成數據丟失，同時系統可以按照用戶定義的時間周期自動報警并提示備份。數據恢復：如果遇到病毒、硬件等問題造成系統破壞后，可將已備份的數據恢復過來系統初始化：用于清空當前數據庫中需要刪除的數據，一般在系統首次正式運行前使用，之后應通過權限嚴格控制使用。操作日志：系統實時監控并記錄所有進入系統的操作人員對每個功能模塊的操作情況，