1、假設開發法案例分析案例：本估價對象是一塊“三通一平”的建設用地；土地總面積10000平方米，且土地形狀 規則；規劃許可證可用途為商業和居住，容積率為5,建筑覆蓋率為50%； 土地使用權出讓 時間為2004年10月，土地使用年限從土地使用權出讓時起共計50年。需要評估該地塊于 2004年10月出讓時的正常購買價格。估價過程如下：通過市場調查研究，得知該地塊最佳開發方式為如：商業與居住混合；容積率最大 為5，故總建筑面積為50000平方米；建筑覆蓋率適宜為30%；建筑樓層確定為18 層，其中12層的建面相同，均為3000平方米，適宜為商業用途；318層建面相 同，均為2750平方米，適宜為居住用途

2、，故商業用途建面為6000平方米，居住用 途建面為44000平方米。預計開發期。預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。預計開發完成后的房地產價值。根據市場的調查分析，預計商業建成后可全部售出， 居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商業部 分在出售時平均價格為45000元/平方米，居住部分售價為2500元/平方米。 測算有關稅費和折現率。建筑安裝工程費預計為1200元/平方米；勘測設計費和前 期工程費及管理費等預計500元/平方米；估計在未來3年的開發期內，開發建設費 用的投入情況第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下

3、的30%， 銷售費用和銷售稅費預計為售價的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3%， 兩稅一費和交易手續費等為售價的6%，折現率為選取14%。據了解如果得到該地 塊，還需按取得價款的3%繳納有關手續費。求取地價。計算的基準時間定為該地塊出讓時間，即2004年10月。假設該地塊的出讓總價V為。建成后在總價值=【4500 X 6000/ (1+14%)3 1+2500 X 44000 X【30%/ (1+14%) 3 +50%/ (1+14%) 3.5 + 20%/ (1+14%) 4】=8829.33 (萬元)開發建設費用總額=(1200+500)X50000X【20%/ (1+14%) 0.

4、5 +50%/ (1+14%)1.5+30%/ (1+14%) 2.5】 =6921.57 (萬元)銷售費用和銷售稅費總額=建成后的總價值X9%=8829.33X9%=794.64 (萬元)購地稅費總額=VX3%=0.03V(萬元)V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解 V=1080.70 (萬元) 故單位地價=1080.70萬元/10000平方米=1080元/平方米 樓面地價=1080/5=216元/平方米備注：紅色的小字體0.5 , 1.5 ,2.5,3,3.5,4均為括號前的次方。某城市定于2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地，土地總面積為 20000平方米，

5、出讓年限為70年，規劃要求的建筑容積率為1.20。如果某 一競買方經過調查研究預計建成后住宅的平均售價為3500元/平方米，土地開發和房屋建安費用為1500元/平方米，管理費用和銷售費用分別為土 地開發和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.5%， 當地購買土地應繳納稅費為購買價格的3%，正常開發期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那么，在競買時，他的最高報價應是 多少。假設銀行貸款利率為5.49%。設購買土地的最高報價為X。計算時，開發過程中發生的資金按均勻投 入。用現金流折現法進行估價因折現率就是預期收益率，所以，其折現率為15%。開發完成后價值現值=

6、 20000X 1.2X3500 /(1+15%)2 =63516068元=6351.61萬元銷售稅金與附加現值= 6351.61X5.5%= 349.34萬元土地開發、房屋建安、管理費和銷售費現值= 20000X1.2X1500X(1 + 3% + 6%) / (1 + 15%) =3412.17 萬元購買土地應繳納稅費現值=0.03X所以用現金流折現法估價的土地價格乂= 6351.61 349.34 341217 0.03XX = 2514.66 萬元用傳統方法進行估價開發完成后價值= 20000X1.2X3500= 84000000 元=8400.00 萬元銷售稅金與附加= 8400.0

7、0X5.5%= 462.00萬元土地開發、房屋建安、管理費和銷售費= 20000X1.2X1500X (1 + 3% + 6%) =39240000 元=3924.00 萬元購買土地應繳納稅費=0.03X投資利息。地價和購買土地應繳納稅費的占用期為 2年，土地開發、房屋建安、管理費和銷售費的平均占用期為1年。投資利息=1.03XX(1+5.49%)2 +3924.00X(1+ 5.49%) 3924.00 一 1.03 X = 215.43 +0.1162 X開發利潤。與現金流折現法相比，傳統方法的開發利潤與投資利息 之和應等價于現金流折現法中以折現體現的預期收益，那么，開發利潤的 年利潤率應為9.51% (近似值)開發利潤=1.03XX(1+9.51%)2 +3924.00X(1+ 9.51%) 3924.00 1