1、2012年經營治理物業(yè)經營治理概述第一節(jié)：物業(yè)經營治理的概念1、物業(yè)經營治理：又稱物業(yè)資產治理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)治理、設施治理、房地產資產治理、房地產組合投資治理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性治理服務。2、物業(yè)經營治理活動的治理對象通常為收益性物業(yè)。要緊包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租性不墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑設施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱為租客或承租人）使用，可獲得經常性租金收益，是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產投資的要緊物質載體。3、我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員要緊依照其所處

2、的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類，通常分為甲、乙、丙三級甲級：優(yōu)越、優(yōu)良、超過（重點字）乙級：良好、良好、達到（重點字）丙級：年限較長、不能滿足（重點字）4、零售商業(yè)物業(yè)分為6大類1）區(qū)域購物中心：規(guī)模巨大、10以上、商業(yè)服務半徑200km2) 市級購物中心：3萬以上、服務人口30萬以上、年營業(yè)額5億以上、由一家或數家大型百貨公司為要緊租戶。3）地區(qū)購物商場：13萬之間、服務人口1030萬、年營業(yè)額15億元、中型百貨公司往往是要緊租戶。4）居住區(qū)商場5）鄰里服務性商店6）特色商店5、不墅：除獨立式住宅外，其他均不具有不墅類產品的獨有性 復式公寓：一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上

3、物業(yè)經營治理服務的目標：從業(yè)主的角度動身，在物業(yè)經濟壽命的全壽 命周期內，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基 礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及以后進展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)業(yè)主：包括直接持有物業(yè)產權的企業(yè)或機構，也包括這些企業(yè)或機構背后的投資者7、物業(yè)治理企業(yè)：治理型（處于總包位置）、專業(yè)型、綜合型第二節(jié)：物業(yè)經營治理的層次與工作內容1、物業(yè)經營治理的內容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的緊密相關，分為：物業(yè)治理、設施治理、房地產資產治理、房地產組合投資治理。其中前兩個以運行治理為主，后兩個以策略性治理為主。2、物業(yè)經營治理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略確定標準構建信息基礎決策分析：投資決

4、策兩個關鍵因素：預期收益和風險水平進行資產組合：A: 資產組合理論的原則是投資者應當把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風險B: 假如兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風險的那個方案C: 在任何情況下，都將選擇收益最大，風險最小的那個組合D: 不要把雞蛋放在一個籃子里E: 在合適的選擇下，整體風險應該盡可能低 第二章 房地產投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產投資房地產投資分為直接投資和間接投資直接投資：投資者直接參與房地產開發(fā)或購買過程，參與有關治理工作（包括：房地產開發(fā)投資、房地產置業(yè)投資）間接投資：將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資部直接參與房地產經營治理

5、工作（包括：房地產企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產投資信托基金、購買住房抵押支持證券）房地產投資的特性： 7條位置固定性或不可移動性：是房地產最重要的一個特性壽命周期長：自然壽命一般要比經濟壽命長得多，房地產的經濟壽命與其使用性質相關（倉儲用房60年，銀行、零售商業(yè)用房50年，工業(yè)廠房、一般住宅、寫字樓45年，公寓、酒店、劇院40年、鄉(xiāng)村建筑25年）適應性（一般較差）各異性政策阻礙性專業(yè)治理依靠性相互阻礙性3、房地產投資之利1）相對較高的收益水平2）能夠得到稅收方面的好處3）易于獲得金融機構的支持4）能抵消通貨膨脹的阻礙5）提高投資者的資信等級4、房地產投資弊1）流淌性差2）投資數額巨大3）投

6、資回收期較長4）需要專門是知識和經驗第二節(jié)：房地產投資的風險1、房地產投資面臨的系統(tǒng)風險：（1）通貨膨脹風險（購買力風險）（2）市場供求風險（市場供求關系變化導致的）（3）周期風險（市場周期波動導致的）（4）變現風險（商品現金折價資金損失）（5）利率風險（6）政策風險（7）政治風險（8）或然損失風險（火災、風災等偶發(fā)自然災難） 第三節(jié)：房地產投資的區(qū)位選擇1、房地產投資的三要素:區(qū)位，區(qū)位，依舊區(qū)位1、阻礙寫字樓項目區(qū)位選擇的因素 3條1）與其他商業(yè)設施接近的程度2）周圍土地利用情況和環(huán)境3）易接近性第三章 房地產投資的技術分析第一節(jié)：投資分析的差不多概念1.現金流量：在房地產投資分析中，某一

7、項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入2.凈現金流量：現金流出與現金流入之差3.有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入凈運營收益=有效毛收入運營費用凈運營收益的最大化是業(yè)主最關懷的問題，也是考察物業(yè)治理企業(yè)的物業(yè)治理工作成功與否的要緊方面第二節(jié)：現值與現值計算1、資金時刻價值的大小，取決于3方面的因素（投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素）2、單利計息：Fn=P(1+in) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息確實是單利計息，計息周期為“年” n和i要對應，i為月，n即為月；i為年，n即為年。3、復利計息：Fn=P(1+ i ) n。我國房地產開發(fā)貸款和住房抵

8、押貸款按復利計息第三節(jié)：設備更新中的經濟分析1.設備更新的緣故：設備更新源于設備磨損，設備磨損時設備使用或閑置過程中發(fā)生的損耗，分為有形磨損、無形磨損2.設備更新特點分析： 4點1）設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經濟壽命2）設備更新分析只考慮以后發(fā)生的現金流量，更新舊設備會產生沉沒成本。沉沒成本=舊設備賬面價值（原值減折舊累計）當前市場價值（殘值）3） 只比較設備的費用4） 設備更新分析以費用年值法為主第四節(jié)：房地產投資財務評價指標1.房地產投資的收益或總回報，包括投資回報（酬勞）和投資回收（資本的回收）。2.房地產投資分析的目的：考察房地產投資項目

9、的盈利能力和清償能力3.現金回報率：房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現金酬勞與投資者初始投入的權益資本的比率 現金回報率=（現金酬勞/初始權益資本）100%投資回報率：房地產置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率 投資回報率=（年凈收益/初始權益資本）100%5.償債備付率：關于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2 6.資產負債率= （負債合計/資產合計）*100% 房地產開發(fā)屬于資金密集型經濟活動，因此房地產開發(fā)公司的資產負債率一般較高第四章 收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)：收益性物業(yè)的概念1.收益性物業(yè)價值的高低取決于3個因素：（1）以后凈收益的大?。?）獲得凈

10、收益期限的長短（3）獲得凈收益的可靠性第二節(jié)：收益性物業(yè)價格的概念和特征1.物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物2.物業(yè)價格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求3.物業(yè)價格與一般物品共同之處：差不多上價格、都有波動、差不多上按質論價4、物業(yè)價格5個特征物業(yè)價格受區(qū)位阻礙專門大物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金物業(yè)價格形成的時刻較長物業(yè)價格容易受交易者的個不因素的阻礙第三節(jié)：收益性物業(yè)價值和價格的種類1.物業(yè)的投資價值：某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。物業(yè)的市場價值：該物業(yè)關于一個典型的投資者

11、的價值市場價值是客觀的、非個人的價值；投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值，某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因為投資者的不同而不同。2.評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提。3.投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為能夠實現的差不多條件4.成交價格：在一筆物業(yè)交易中雙方實際達成交易買者同意付出、賣者同意同意，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物5.市場價格：某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結果6.從政府對價格管制或干預的程度來劃分，將房地產價格分為市場調節(jié)價、政府指導價、政府

12、定價。第四節(jié)：阻礙阻礙收益性物業(yè)價格的因素1.阻礙收益性物業(yè)價格的因素有哪些？ 9條人口因素（人口數量、人口素養(yǎng)、家庭人口規(guī)模）居民收入因素物價因素利率因素：物業(yè)價格與利率負相關（利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格上升）匯率因素物業(yè)稅收因素都市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第五節(jié)：收益性物業(yè)估價的差不多方法物業(yè)估價產生了三大差不多方法：市場法、成本法、收益法 一般要同時采納兩種以上的方法市場法（市場比較法、比較法）：指是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當的處理，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的對象是具有交易性的物

13、業(yè)：如開發(fā)用地、一般商品住宅、高檔公寓、不墅、寫字樓、商鋪、標準廠房。專門少發(fā)生交易的物業(yè)：如專門廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺院市場法估價4步驟：搜集交易實例選取可比實例對可比實例成交價格進行處理求取比準價格。成本法：指現分不求取估價對象在估價時點時的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。只要是新近開發(fā)建設、能夠假設重新開發(fā)建設或者打算開發(fā)建設的物業(yè)，都能夠采納成本法估價。成本法特不適用既無收益又專門少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用公益的物業(yè)。成本法估價4步驟：搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的

14、成本、稅費、利潤等資料測算重新構建價格測算折舊求取積算價格。投資利息：與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和治理費用的利息，不管來源是借貸資金依舊自由資金都應計算利息。10、成本法的計算公式：物業(yè)價格=重新構建價格折舊11、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊、經濟折舊1）物質折舊：建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。2）功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。3）經濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。12、收益法（收益資本法、收益還原法）：指預測估價對象的以后收益，然后利用酬勞率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，

15、一求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。（收益法分為直接資本化法和酬勞資本化法）13、收益法以預期原理為基礎，適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但關于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用14、收益法4步驟：搜集并驗證與估價對象以后預期收益有關的數據資料預測估價對象的以后收益（如凈收益）求取酬勞率或資本化率選用適宜的收益法公式計算出收益價格第五章 房地產市場市場分析第二節(jié)：房地產市場的供求關系1、房地產需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線2、房地產供求曲線是一條由左向右傾斜的曲線第三節(jié)：房地產市場結構與市場指標1、按存量增量細分：分為一級市場（土地使用權出讓

16、市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）2、按交易形式細分：房地產買賣、租賃、抵押3、房地產市場指標：供給指標、需求指標、市場交易指標、第四節(jié)：房地產市場的特性與功能1.市場供給的特點：缺乏彈性、具有非同質性、高度的壟斷性2.市場需求的特點：廣泛性、多樣性、進行融資第五節(jié)：房地產市場分析1.宏觀因素分析2.市場供求分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析3.相關因素分析第六節(jié)：物業(yè)經營治理打算1.物業(yè)治理打算包括：年度打算（是一種運行打算，屬于戰(zhàn)術層次的打算）中短期打算（介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間） 3-5年長期打算（策略層次打算，通常以物業(yè)的

17、剩余使用壽命為限）2.編制物業(yè)經營治理打算的基礎工作 5點1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現狀分析5）業(yè)主目標 （明確業(yè)主目標是制定物業(yè)治理打算的前提）3、物業(yè)治理打算的要緊內容 4點1）建筑物業(yè)治理打算2) 租賃打算3）財務收支打算4）物業(yè)運行績效評估及業(yè)主溝通打算第六章 租賃治理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述1、物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房屋租賃的特點：1）房屋租賃不轉移房屋的所有權2）房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3）房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系4）房屋租賃關

18、系不因所有權的轉移而中止5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人3、按房屋租賃期限劃分：定期租賃（最常見的租賃形式）、自動延期租賃、意愿租賃（意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動終止） 按租賃期限的長短：短期租賃（2年以內含2年）、中短期租賃（34年）、長期租賃（5年或5年以上） 按物業(yè)租金分類：毛租金、凈租、百分比租金 凈租金通常在長期租賃中采納，租賃時刻可達10年以上4、物業(yè)租金治理模式：包租轉租模式、出租代理模式、托付治理模式第二節(jié)：租賃治理和租賃方案1.租賃合同簽訂前：（1）制定租賃方案與策略 （2）租戶選擇 （3）租金確定 （4）租約談判 （5）簽約治理2.租賃合同執(zhí)行中：（1）房屋

19、空間交付 （2）收取租金 （3）租金調整 （4）租戶關系治理3.租賃期滿：（1）租金結算 （2）租約續(xù)期或房屋空間收回治理以上三個時期還始終貫穿著物業(yè)市場的營銷工作2、租賃方案與策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經營預算3）定位目標市場4）確定租金方案5）明確吸引租戶的策略物業(yè)的特性和質量是吸引租戶的要緊因素3、市場營銷通常從四方面來宣傳、推廣物業(yè)1）價格優(yōu)勢2）物業(yè)本身的素養(yǎng)3）良好的聲譽4）經濟有用第三節(jié)：房屋租賃合同1.房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。2.房屋租賃合同的法律特征：1.雙務合同 2.

20、有償合同 3.諾成合同（需支付標的物，合同才能成立的叫實踐合同） 4.要式合同 5.接著性合同3.房屋租賃合同的差不多條款1）當事人姓名或者名稱及住宅2）房屋坐落、面積、裝修及設施狀況3）租賃用途4）租賃期限5）租金及支付方式6）房屋的修繕責任7）轉租的約定8）變更和解除合同的條件9）租賃雙方的權利和義務10）當事人約定的其他條款第四節(jié)：租戶關系治理1.CRM成為風行全球的治理理念七章 成本治理第一節(jié) 物業(yè)治理中的成本及其分類一、物業(yè)治理中的成本（二）物業(yè)治理成本的構成1營業(yè)成本（1）直接人工費 （2）直接材料費 （3）間接人工費2.期間費用或經營治理費用（1）治理費用 （2）財務費用特不規(guī)定

21、:（1）物業(yè)治理企業(yè)經營公用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；（2）物業(yè)治理企業(yè)支付的治理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或治理費用；（3）物業(yè)治理企業(yè)對治理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或治理費用；（4）發(fā)生的壞賬損失，計入治理費用；（5）按現行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出要緊有： 購置和建筑固定資產、無形資產和其他資產的支出； 對外投資支出； 被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出； 國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費； 國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。 二、物業(yè)治理成本的分類 （三）按照與業(yè)務

22、量的關系劃分 按照與物業(yè)治理服務業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。（五）按照與決策的關系，可將成本分為： 8個1.邊際成本:指在一定物業(yè)治理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數。2.差異成本：指不同經營治理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。3.機會成本：指選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。4.可能成本：指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)治理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。5.沉沒成本：指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和以后不管實行何種方案均無法改變的成本。6.可緩成本：7.可免成

23、本：8.附加值成本： 成本的估算方法 一、成本估算的目的專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用支出。目前我國物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。包干制物業(yè)服務費用構成：物業(yè)治理服務成本、法定稅費和物業(yè)治理企業(yè)的利潤。酬金制預收的物業(yè)治理服務資金包括：物業(yè)治理服務支出和物業(yè)治理企業(yè)酬金。二、要緊成本項目的估算方法（一）人工費的估算（二）辦公費估算（三）共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算（四）保安費估算（五）清潔衛(wèi)生費估算（六）綠化養(yǎng)護費估算（七）固定資產折舊費估算（八）保險費估算（九）專項維修資金 成本預算 二、成本預算的編制方法（

24、一）固定預算（二）彈性預算（三）零基預算（四）滾動預算和概率預算三、成本預算的編制程序（一）成本預算的編制方式各物業(yè)治理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式” 成 本 控 制一、成本操縱的含義與分類（二）成本操縱的分類（1）事先操縱 （2）事中操縱：是成本操縱的中心環(huán)節(jié)（3）事后操縱二、成本操縱的原則1.全面操縱原則 2.講求經濟效益原則 3.權責利相結合原則 4.例外治理原則三、成本操縱的組織體系（二）成本操縱責任中心的業(yè)績考評考核物業(yè)治理企業(yè)成本操縱中心業(yè)績的指標有兩類，一類是經濟效益指標，一類是服務質量指標。經濟效益指標包括：成本（費用）降低額、成本（費用）降低率服務質量定量指標：房屋完

25、好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主中意率、物業(yè)增值率等。其中物業(yè)增值率是最具有綜合性的服務質量評價指標。物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值-期初物業(yè)總值）/期初物業(yè)總值100%第八章物業(yè)治理中的要緊合同類型 一、合同的概念中華人民共和國合同法規(guī)定任何合同的訂立應遵循平等、自愿、公平、老實信用和合法的原則。物業(yè)治理活動中要緊的合同類型（1）物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；（2）前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同；（3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)治理活動有關的合同；（4）物業(yè)治理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)治理活動的專項服務合同。 物業(yè)服務合同是這類企業(yè)物業(yè)治理活動中最要緊的合同。物業(yè)服務合

26、同前期物業(yè)服務合同具有以下特征：前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)治理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同具有過渡性前期物業(yè)服務合同是要式合同 二、物業(yè)服務合同的特征1.物業(yè)服務合同的訂立以當事人互相信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。2.物業(yè)服務合同是有償的。3.物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。4.物業(yè)服務合同是勞務合同。三、物業(yè)服務合同的要緊內容1.物業(yè)差不多情況 2.托付服務事項3.雙方的權利義務 4.物業(yè)服務要求和標準5.物業(yè)服務費用和維修費用 6.專項維修基金的治理和使用7.物業(yè)治理用房 8.物業(yè)經營治理9.托付服務期限 10.

27、違約責任四、物業(yè)服務合同的簽訂要點（一）“宜細不宜粗”的原則（二）不應有無償無限期的承諾（三）實事求是留有余地（四）明確界定違約責任與處理方式 風險治理理論 一、風險理論（一）風險的定義風險具有以下三個特征：（1）負面性 （2）不確定性 （3）可測性風險治理的步驟 四個步驟：1.風險識不 2.風險評估 3.風險操縱 4.風險調整 保險與物業(yè)保險一、保險的概念（二）保險的一般原則1.誠信原則 2.可保利益原則 3.近因原則 4.比例分攤原則二、保險合同的概述（一）保險合同的法律特征 1.保險合同是一種要式合同 2.保險合同是一種附和合同 3.保險合同是雙務有償合同 4.保險合同是射幸合同（也叫僥

28、幸合同）保險合同的主體保險合同的主體分為當事人和關系人兩大類。當事人是與保險合同直接發(fā)生關系的人，包括保險人、被保險人和投保人。關系人是指與合同發(fā)生間接關系的人，如受益人、保險代理人、保險經紀人。劉總強調要弄清晰幾種“人”的定義保險人（保險公司）：在保險合同成立時，有收取保險費的請求權利，在保險事故發(fā)生時，負有按合同規(guī)定補償損失和給付保險金的義務。投保人：是與保險人簽訂合同并負責交納保險費的另一方當事人。投保人必須有行為能力和責任能力，保險合同才能生效。被保險人：是指受保險合同保障的人，享有賠償請求權，有權按保險合同的規(guī)定向保險人取得賠款或給付的人。2.保險合同的關系人（1）受益人：是指人身保

29、險的被保險人死亡后有權領取保險金的人。（2）保險代理人：是為保險人招攬和代理保險業(yè)務而收取傭金的人。（3）保險經紀人：保險經紀人是被保險的代理人。物業(yè)治理企業(yè)一般情況下是保險經紀人，受業(yè)主和用戶的托付，代理與保險人辦理保險業(yè)務。物業(yè)治理企業(yè)也能夠與保險人簽訂合同，成為保險代理人。保險合同要緊當事人的義務 1.投保人義務（1）如實告知義務 （2）“危險增加”通知義務（3）出險通知義務 （4）防災減損的義務（5）及時交付保費的義務（六）索賠概念及程序索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國索賠期限通常規(guī)定為一年。物業(yè)保險的要緊險種財產保險火災保險，物業(yè)治理中涉及的財

30、產保險要緊是物業(yè)的火險。（另外還有設備保險）物業(yè)綜合險，對物業(yè)除?；痣U外，通常對其他的風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般來講對這些風險的保險結合火險一起購買一個物業(yè)（財產）的綜合險。（二）雇主責任保險（職員意外損害保險）（三）公眾責任保險（第三者責任險）五、物業(yè)治理中的投保決策（一）投保決策過程1.詳細調查 2.確定所需的保險3.保險金額和保險費的確定 4.選擇保險公司5.分析保單條款 財務治理與績效評價第一節(jié) 財務治理概述二、財務治理目標（一）財務治理總體目標1.利潤最大化2.資本利潤率最大化或者每股利潤最

31、大化3.企業(yè)價值最大化或股東財寶最大化第二節(jié) 財務報告分析 一、財務報告的構成與內容（一）會計報表部分1.主表主表即企業(yè)在會計期末編制的要緊會計報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表和不需對外報送的成本報表。其中，前三張報表是企業(yè)的差不多財務報表。利潤表利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)治理企業(yè)在一定時期內經營業(yè)績或經營成果及其分配情況的會計報表。 物業(yè)治理績效評價一、物業(yè)治理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)治理績效物業(yè)治理企業(yè)績效，是指一定經營期間的企業(yè)經營效益和經營者業(yè)績。企業(yè)經營效益要緊表現在盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續(xù)進展能力等方面。物業(yè)治理績效評價的類型 物業(yè)治理績效評價的

32、類型： （一）政府評價（二）社會評價（三）企業(yè)集團內部評價（四）企業(yè)自我診斷評價（五）物業(yè)資產治理項目評價三、物業(yè)治理績效評價的差不多要素物業(yè)治理績效評價有三個差不多要素：評價指標、評價標準和評價方法物業(yè)治理績效評價的指標體系物業(yè)治理績效評價指標體系由差不多指標、修正指標和評議指標三個層次構成。差不多指標是評價物業(yè)治理績效的最重要、最基礎的指標。財務效益狀況指標（1）凈資產收益率 凈資產收益率=（凈利潤/平均凈資產）100%物業(yè)治理績效評價修正指標1.財務效益狀況修正指標2.資產營運狀況修正指標3.償債能力狀況修正指標4.進展能力狀況修正指標（三）物業(yè)治理績效評價評議指標1.經營者差不多素養(yǎng)

33、2.服務中意度3.基礎治理水平 4.在崗職員素養(yǎng)狀況5.服務硬環(huán)境 6.進展創(chuàng)新能力7.經營進展策略 8.綜合社會貢獻六、物業(yè)治理績效評價結果與報告評價結果五種類型（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是：優(yōu)（A）：綜合評價得分達85分以上（含85分）；良（B）：綜合評價得分達7085分（含70分）；中（C）：綜合評價得分達5070分（含50分）；低（D）：綜合評價得分在4050分（含40分）；差（E）：綜合評價得分在40分以下。 物業(yè)治理報告一、物業(yè)治理報告及其類型（一）按照物業(yè)經營治理者向不同主體提交報告分類按照物業(yè)經營治理者向不痛主體提交報告分類，能夠把物業(yè)治理報告要緊

34、分為：1.向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報告 2.向高層次治理者提供的物業(yè)治理報告 3.向投資者或董事會提交的物業(yè)治理報告。向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報告是物業(yè)治理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。按照物業(yè)經營治理財務報告的期間不同分類 按照物業(yè)經營治理者提交報告的期間（報告期）不同，能夠把物業(yè)治理報告分為：1.月度物業(yè)治理報告 2.季度物業(yè)治理報告 3.半年度物業(yè)治理報告 4.年度物業(yè)治理報告二、物業(yè)治理報告的構成和內容其差不多構成與要緊內容是一致的，即由一定時期的工作總結、財務報告以及以后工作打算三大部分組成。編寫物業(yè)治理報告的注意事項（一）突出重點、兼顧一般（二）注重時效、真實可靠（三）報告清晰、文字簡練 寫字樓物業(yè)經營治理 寫字樓物業(yè)經營治理一、寫字樓物業(yè)的特點1.所處區(qū)位好，規(guī)模大2.多為現代化的高層建筑3.功能齊全、配套設施完善4.多由專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)治理5.保持產權的完整性事寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵二、阻礙寫字樓分