1、義烏市基準地價成果表 PAGE 10 義烏市基準地價修正因素體系表因素類型商服用地住宅用地工業用地類型因素1.評估時日1.評估時日1.評估時日2.土地開發狀態2.土地開發狀態2.土地開發狀態類型因素3.土地使用年期3.土地使用年期3.土地使用年期4.容積率、建筑密度4.容積率/5.宗地臨街進深5.地價樓層分配率（樓層修正系數）/6.宗地寬深比率6.住宅建筑類型修正系數/7.地價樓層分配率（樓層修正系數）/8.權利限制因素/類型因素9.區域商業繁華度*7.居住區用地類型4.工業區類型10.臨街道路功能等級*8.區域商業繁華度5.工業集聚規模11.區域基礎設施保證度*9.區域道路通達程度6.對外交

2、通便利度12.區域交通管制*10.區域公交便捷度7.利用生活設施方便程度13.宗地所在區域店鋪分布狀況11.區域環境狀況8.基礎設施保證度14.宗地接近專業市場程度12.區域公共設施完善度9.洪水淹沒情況15.宗地接近娛樂設施程度13.區域基礎設施保證度10.環境質量優劣度16.宗地接近文體教育設施度14.學區情況11.區域規劃限制17.接近不利設施程度15.宗地利用各類文體娛樂設施方便度12.宗地臨路條件18.宗地停車便利程度16.宗地臨路條件13.宗地地基承壓力19.宗地周邊土地利用類型17.宗地利用各類公用服務設施方便度14.宗地形狀20.宗地地形坡度18.環境污染程度修正15.地形坡度

3、21.宗地形狀19.環境綠化狀況修正16.其他22.街角地20.宗地距公交站點距離/23.其他21.宗地周邊土地利用類型/22.宗地內停車狀況/23.宗地朝向/24.宗地形狀/25.宗地地形坡度/26.其他/備注1.本基準地價系數修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；2.商服路線價均質性強，以商服路線價修正時，商服用地修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市商服用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優較優一般較劣劣區域商

4、業繁華度修正*位于區域最繁華處位于區域較繁華處位于區域內平均繁華處位于區域內較不繁華處位于區域內最不繁華處臨街道路功能等級修正*商業步行街、商業廣場主要商業街生活性次干道一般商業街道其他區域基礎設施保證度修正*較區域平均保證度大20%以上較區域平均保證度大10%以上較區域平均保證度10%以內較區域平均保證度小10%以上較區域平均保證度小20%以上區域交通管制修正*無任何管制機動車不能隨意停貨車禁止通行,其它不能隨意停機動車單行道限制機動車通行宗地所在區域店鋪分布狀況連續,高職能店鋪密集連續，臨近有高職能店鋪連續分布較連續分布間斷或獨立宗地接近專業市場程度修正較區域中心距市場距離小20%以上較區

5、域中心距市場距離小10%以上較區域中心距市場距離10%以內較區域中心距市場距離大10%以上較區域中心距市場距離大20%以上宗地接近娛樂設施程度修正較區域中心距設施距離小20%以上較區域中心距設施距離小10%以上較區域中心距設施距離10%以內較區域中心距設施距離大10%以上較區域中心距設施距離大20%以上宗地接近文體教育設施度修正較區域中心距設施距離小20%以上較區域中心距設施距離小10%以上較區域中心距設施距離10%以內較區域中心距設施距離大10%以上較區域中心距設施距離大20%以上宗地接近不利設施程度修正較區域中心距設施距離大20%以上較區域中心距設施距離大10%以上較區域中心距設施距離10

6、%以內較區域中心距設施距離小10%以上較區域中心距設施距離小20%以上宗地停車便利程度修正較區域中心距停車場距離小20%以上較區域中心距停車場距離小10%以上較區域中心距停車場距離10%較區域中心距停車場距離大10%以上較區域中心距停車場距離大20%以上宗地周邊土地利用類型修正商服用地為主商業與公建混合商業與居住混合住宅用地為主其他用地宗地地形坡度修正較區域平均狀況有顯著降低較區域平均狀況有所降低區域平均狀況較區域平均狀況有較大提高較區域平均狀況有顯著提高宗地形狀修正規則矩形規則多邊形,有利于商業利用規則多邊形,不影響商業利用較不規則,對商業利用有一定影響不規則,對商業利用有嚴重影響街角地修正

7、三、四面臨街二面臨街一面臨街不臨街,距街50米評估時日修正根據宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以確定。土地開發狀態修正根據待估宗地的實際開發狀態與“五通一平”開發程度比較，直接加上或扣除相應的開發費。土地使用年期修正根據規程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)40其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）容積率、建筑密度修正見商服用地基準地價修正系數表臨街進深修正見商服用地基準地價修正系數表寬深比修正見商服用地基準地價修正系數表樓層地價分配率見商服用地基準地價修正系數表權利限制因素修正見商服用地基準地價修正系數表其它修正由估價人員視情況對具體宗地

8、有特殊影響的其它因素進行修正。備注以商服路線價作為修正基準時，修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市商服用地基準地價因素修正系數表等級修正系數優較優一般較劣劣區域商業繁華度修正*1.121.061.000.940.88臨街道路功能等級修正*1.081.041.000.960.92區域基礎設施保證度修正*1.061.031.000.970.94區域交通管制修正*1.021.011.000.950.90宗地所在區域店鋪分布狀況1.061.031.000.950.90宗地接近專業市場程度修正1.081.041.000.960.92宗地接近娛樂設施程度修正1.041.021.000.980.9

9、6宗地接近文體教育設施度修正1.041.021.000.980.96宗地接近不利設施程度修正1.021.011.000.990.98宗地停車便利程度修正1.031.0151.000.9850.97宗地周邊土地利用類型修正1.041.021.000.980.96宗地地形坡度修正1.061.031.000.970.94宗地形狀修正1.041.021.000.960.90街角地修正1.151.101.061.051.03評估時日修正根據宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析確定。土地開發狀態修正根據待估宗地的實際開發狀態與“五通一平”開發程度比較，直接加上或扣除相應的開發費。土地使用年

10、期修正根據規程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)40 其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）。容積率、建筑密度修正（以容積率2.5、建筑密度45%為基準） 建筑密度容積率40%45%50%60%70%100%0.50.520.550.58-1.00.610.640.670.710.760.891.50.730.770.800.860.911.072.00.850.900.941.001.061.252.50.941.001.041.111.181.383.01.031.091.141.211.291.524.01.151.221.271.361.441.705.

11、01.281.351.411.501.591.886.01.401.481.541.641.752.05容積率、建筑密度修正（以容積率1.0、建筑密度100%為基準） 建筑密度容積率40%45%50%60%70%100%0.50.580.620.65-1.00.690.720.750.800.851.001.50.820.870.900.971.021.202.00.961.011.061.121.191.402.51.061.121.171.251.331.553.01.161.221.281.361.451.714.01.291.371.431.531.621.915.01.441.521

12、.581.691.792.116.01.571.661.731.841.972.30 義烏市商服用地基準地價因素修正系數表（續）臨街進深修正（以80米為基準）深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數1100.96 臨街進深修正（以12米為基準）深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數深度m修正系數1100.54 寬深比率修正寬深比率0.30.3-0.40.4-0.60.6-0.80.8-1.01.0修正系數0.851.001.101.201.301.40商業樓層地價分配率 層次層數一層二層三層四層五層二層樓0.667 0.333 -三層樓0.526

13、 0.263 0.211 -四層樓0.455 0.227 0.182 0.136 -五層樓0.400 0.200 0.160 0.120 0.120 商業樓層修正系數樓層一層二層三層四層及以上商業樓層修正系數1.000.500.400.30產權權利限制因素修正產權自持比例（建筑面積或分攤土地面積）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%自持年限大于10年后允許分層或分幢轉讓0.800.820.840.860.880.900.920.940.971.00自持年限大于10年后允許整體轉讓，不得分割轉讓0.780.800.820.840.860.880.900.920.951.

14、00其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的其它因素進行修正。備 注本基準地價系數修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；由于各因素在不同區域、不同市場條件下作用強度不一，在確定具體修正系數時，估價師可視具體情況對所列的修正系數作上、下20%的調整；類型因素由于因素之間存在一定的相關性，原則上這類因素總的修正幅度不超過25；地價樓層分配率修正只適用于評估建筑物分割所分攤的地價，而對整個宗地的評估沒有意義；樓層修正系數僅適用于樓面地價

15、評估;以商服路線價作為修正基準時，修正因素中標注“*”的因素可不予修正。 義烏市住宅用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優較優一般較劣劣居住區用地類型修正高級住宅區大型居住區新型住宅小區普通住宅區住宅混合區區域商業繁華度修正較區域平均狀況有顯著提高較區域平均狀況有較大提高區域商業繁華度平均狀況較區域平均狀況有所降低較區域平均狀況有顯著降低區域道路通達程度修正較區域平均狀況有顯著提高較區域平均狀況有較大提高區域道路通達度平均狀況較區域平均狀況有所降低較區域平均狀況有顯著降低區域公交便捷度修正較區域平均狀況有顯著提高較區域平均狀況有較大提高區域公交便捷度平均狀況較區域平均狀況有所降低較

16、區域平均狀況有顯著降低區域環境狀況修正臨近城市大型公園,環河綠地,環境優雅無污染,環境寧靜整潔基本無污染有一定噪音、空氣污染污染較嚴重區域公共設施完善度區域內公共設施完備,等級標準高,利用方便區域內公共設施配套完備,等級較高,利用方便區域內各項公共設施配套完備,等級標準一般區域內各項公共設施基本齊備,等級不高區域內公共設施不夠齊備,技術等級低,老化突出區域基礎設施保證度修正較區域平均狀況有顯著提高較區域平均狀況有較大提高區域平均狀況較區域平均狀況有所降低較區域平均狀況有顯著降低學區情況修正優質學區較好學區區域一般情況較差學區差學區宗地利用各類文體娛樂設施方便度修正宗地較區域平均狀況有顯著提高宗

17、地較區域平均狀況有所提高區域內宗地利用文體娛樂設施平均方便程度宗地較區域平均狀況有所降低宗地較區域平均狀況有顯著降低宗地利用各類公用服務設施方便度修正宗地較區域平均狀況有顯著提高宗地較區域平均狀況有所提高區域內宗地利用公用服務設施平均方便程度宗地較區域平均狀況有所降低宗地較區域平均狀況有顯著降低環境污染程度修正宗地小環境污染、采光及通風條件與區域平均狀況顯著提高宗地小環境污染、采光及通風條件與區域平均狀況有一定程度提高宗地小環境污染、采光及通風條件較為區域平均狀況宗地小環境污染、采光及通風條件較區片平均狀況有一定程度惡化宗地小環境污染、采光及通風條件區片較平均狀況顯著惡化綠化狀況修正臨近或設有

18、城市級公共綠地臨近或設有居住區級綠地臨近或設有住宅小區級綠地綠化率較低基本無綠化宗地距公交站點距離500米宗地周邊土地利用類型修正高級住宅區住宅小區普通住宅區商業、公建、住宅混合區其它宗地內停車狀況修正宗地內停車方便度較區域平均方便度有顯著提高宗地內停車方便度較區域平均方便度有所提高區域內宗地平均停車方便程度宗地內停車方便度較區域平均方便度有所降低宗地內停車方便度較區域平均方便度有顯著降低宗地朝向修正/朝正南朝東南、東朝西為主方向朝北為主方向宗地形狀修正規則矩形規則多邊形,有利于開發利用規則多邊形,不影響開發利用較不規則,對開發利用有一定影響不規則,對開發利用有嚴重影響宗地地形坡度修正較區域平

19、均狀況有顯著降低較區域平均狀況有所降低區域平均狀況較區域平均狀況有較大提高較區域平均狀況有顯著提高評估時日修正根據宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以確定。土地開發狀態修正根據待估宗地的實際開發狀態與“五通一平”開發程度比較，直接加上或扣除相應的開發費。土地使用年期修正根據規程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r) 70其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取6.5%）容積率修正見住宅用地基準地價修正系數表地價樓層分配率見住宅用地基準地價修正系數表住宅建筑類型見住宅用地基準地價修正系數表其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的非普遍性因素進行修正。

20、 義烏市住宅用地基準地價因素修正系數表 等級修正系數優較優一般較劣劣居住區用地類型修正1.081.041.000.960.92區域商業繁華度修正1.081.041.000.960.92區域道路通達程度修正1.061.031.000.970.94區域公交便捷度修正1.041.021.000.980.96區域環境狀況修正1.101.051.000.950.90區域公共設施完善度1.041.021.000.980.96區域基礎設施保證度修正1.061.031.000.970.94學區情況修正1.101.051.000.950.90宗地利用各類文體娛樂設施方便度修正1.041.021.000.980.

21、96宗地利用各類公用服務設施方便度修正1.041.021.000.980.96環境污染程度修正1.081.041.000.960.92宗地綠化狀況修正1.121.061.000.940.88宗地距公交站點距離1.041.021.000.980.96宗地周邊土地利用類型修正1.041.021.000.980.96宗地內停車狀況修正1.051.0251.000.9750.95宗地朝向修正-1.031.000.980.97宗地形狀修正1.041.021.000.980.96宗地地形坡度修正1.081.041.000.960.92評估時日修正根據宗地估價時日與基準地價基準日期間土地市場變動情況分析加以

22、確定。土地開發狀態修正根據待估宗地的實際開發狀態與“五通一平”開發程度比較，直接加上或扣除相應的開發費。土地使用年期修正根據規程公式確定：1-1/（1+r)n/1-1/（1+r)70其中：n為待估宗地可使用年期；r為土地還原率（取7%）容積率修正（以1.8為基準）容積率0.81.01.21.31.41.51.8修正系數0.750.620.730.770.820.881.00容積率2.02.53.04.05.06.07.0修正系數1.051.251.421.782.132.462.66多層住宅地價樓層分配率層次分配率層數底層有無架空層一層二層三層四層五層六層七層二層樓無0.488 0.512 -

23、有0.512 0.488 -三層樓無0.324 0.343 0.333 -有0.329 0.342 0.329 -四層樓無0.243 0.251 0.260 0.246 -有0.245 0.252 0.260 0.243 -五層樓無0.194 0.202 0.210 0.204 0.190 -有0.197 0.201 0.209 0.205 0.189 -六層樓無0.163 0.168 0.173 0.173 0.165 0.158 -有0.1650.1690.1740.1740.1660.157-七層樓無0.139 0.144 0.149 0.149 0.146 0.139 0.132 有0

24、.141 0.145 0.150 0.150 0.147 0.138 0.130 義烏市住宅用地基準地價因素修正系數表（續）多層住宅樓層修正系數 層次樓層系數層數底層有無架空層一層二層三層四層五層六層七層二層樓無0.976 1.024 -有1.023 0.977 -三層樓無0.971 1.029 1.000 -有0.987 1.026 0.987 -四層樓無0.973 1.002 1.041 0.983 -有0.980 1.010 1.039 0.971 -五層樓無0.971 1.010 1.049 1.019 0.951 -有0.984 1.004 1.043 1.024 0.945 -六層

25、樓無0.979 1.008 1.038 1.038 0.989 0.949 -有0.986 1.010 1.040 1.040 0.992 0.938 -七層樓無0.976 1.006 1.045 1.045 1.025 0.976 0.927 有0.987 1.017 1.047 1.047 1.027 0.968 0.908 高層、小高層住宅地價樓層分配率（樓層修正系數）地價分配率計算公式： Ui=2+(i-1)*0.06/(n-1)*0.03+2*n，式中Ui為第i層的樓層分配率；n為高層建筑總層數；i為樓層樓層修正系數計算公式：Li=2+(i-1)*0.06 /(n-1)*0.03+2

26、，式中Li為第i層的樓層修正系數；n為高層建筑總層數；i為樓層住宅建筑類型修正系數住宅建筑類型低層住宅（獨立式）低層住宅（聯立、聯排式）多層住宅（普通套房)小高層住宅高層住宅30層以上超高層住宅修正系數1.441.201.111.000.830.76其它修正由估價人員視情況對具體宗地有特殊影響的非普遍性因素進行修正。備 注本基準地價系數修正體系包含的修正因素較多且復雜，具體評估時估價師不需對所列所有因素都進行修正，而應根據所在均質地域的特點選擇若干有顯著影響的因素，對于未列入本表但對區域宗地價格影響顯著的其他特殊因素也應進行修正；由于各因素在不同區域、不同市場條件下作用強度不一，在確定具體修正

27、系數時，估價師可視具體情況對所列的修正系數作上、下20%的調整；類型因素由于因素之間存在一定的相關性，原則上這類因素總的修正幅度不超過25；地價樓層分配率修正只適用于評估建筑物分割所分攤的地價，而對整個宗地的評估沒有意義；樓層修正系數和住宅建筑類型修正系數僅適用于評估建筑物樓面地價，不適用于整個宗地地塊形式的地價評估。 義烏市工業用地基準地價修正因素指標條件說明表 等級修正因素優較優一般較劣劣工業區類型修正經濟開發區、工業園區等大型工業區一般工業功能區獨立工礦點零星工業工業集聚規模修正較級別相關企業配套協作程度平均狀況有顯著提高較級別相關企業配套協作程度平均狀況有所提高級別相關企業配套協作程度

28、平均狀況較級別相關企業配套協作程度平均狀況有所降低較級別相關企業配套協作程度平均狀況有顯著降低對外交通便利度修正較區域平均便利狀況有顯著提高較區域平均便利狀況有較大提高區域平均狀況較區域平均便利狀況有所降低較區域平均便利狀況有顯著降低利用生活設施方便程度較區域平均便利狀況有顯著提高較區域平均便利狀況有較大提高區域平均狀況較區域平均便利狀況有所降低較區域平均便利狀況有顯著降低基礎設施保證度修正評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率提高10%以上評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率提高5%以上級別范圍內基礎設施平均保證率5%以內評估宗地基礎設施保證率比級別平均保證率降低5%以上評估宗地基礎設施保

29、證率比級別平均保證率降低10%以上洪水淹沒情況修正比級別平均概率低4倍比級別平均概率低2倍級別平均被淹概率比級別平均概率高2倍其它環境質量優劣度修正無污染基本無污染一類工業二、三類工業重污染區域規劃限制修正近期開發潛力大，用途不會改變，無規劃限制近期開發潛力較大，用途長時期不會改變，無規劃限制近期開發潛力一般，用途短時間不會改變，無規劃限制有可能受規劃限制，用途有可能改變受嚴重規劃限制，用途要改變宗地臨路條件修正主干道及以上道路次干道一般道路支路其它宗地地基承壓力修正較級別內地基平均承壓力提高10%以上較級別內地基平均承壓力提高5%以上較級別內地基平均承壓力5%以內較級別內地基平均承壓力降低5%以上較級別內地基平均承壓力降低10%以上宗地形狀修正規則矩形規則多邊形,有利于開發利用規則多邊形,不影響開發利用較不規則,對開發利用有一定影響不規則,對開發利用有嚴重影響地形坡度修正較區域平均狀況有顯著降低較區域平均狀況有所降低區域平均狀況較區域平均狀況有較大提高較區域平均狀況有顯著提高評估時日