1、一、建設項目選址意見書掌握格式、掌握內容、了解核發程序 (一)關于法律規定 (二)建設項目選址意見書的法律地位（三）申請選址意見書的范圍 (四）選址意見書的格式和主要內容（五）規劃意見書（六）建設項目選址的主要依據（七）建設項目選址的一般程序1一、建設項目選址意見書掌握格式、掌握內容、了解核發程序(一)關于法律規定第30條:城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃.設計任務書報請批準時,必須附有城市規劃行政機關的選址意見書.(二)建設項目選址意見書的法律地位1.是城市規劃管理的首要環節2.是實施城市規劃管理的必備文件城市規劃法第30條規定：城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城

2、市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。建設項目選址規劃管理辦法第2條規定：在城市規劃區內新建、擴建、改建工程項目，應當在設計任務書報請批準時，附有選址意見書。2一、建設項目選址意見書掌握格式、掌握內容、了解核發程序（三）申請選址意見書的范圍 城市規劃區內新建、擴建、改建工程項目（P51) (四）選址意見書的格式和主要內容包括：建設項目基本情況、用地位置、界限、具體規劃管理要求，附圖、附件等。出處：1.(P106)：標準格式 2.建設項目選址規劃管理辦法第6條。（五）規劃意見書選址意見書+規劃設計條件(P107)3一、建設項目選址意見書掌握格式、掌握內容、了解核

3、發程序（六）建設項目選址的主要依據1、城市規劃的要求：總體規劃、近期建設規劃、分區規劃和詳細規劃2、與城市性質、城市功能的發揮、城市的發展的關系；3、與城市規劃布局的關系；4、與城市交通、通訊、能源、市政、防災規劃的銜接與協調；5、與城市生活居住及公共服務配套設施的銜接與協調；6、對環境和公共利益的影響，與環境保護規劃和風景名勝、文物古跡保護規劃的銜接與協調等。 7、是否符合城市規劃的強制性標準。出處：建設項目選址規劃管理辦法（P 49)4一、建設項目選址意見書掌握格式、掌握內容、了解核發程序（七）建設項目選址的一般程序建設單位申請規劃部門現場踏勘、查核選址的有關規定、協商協調確定選址意見核發

4、選址意見書或者不同意選址通知書。（城市規劃部門的選址程序可以因土地取得方式的不同而不同。P50-51）重點掌握：計劃部門批準設計任務書（可研）前或者同時，必須附有城市規劃部門的選址意見書。（八）建設項目選址規劃管理審核的內容（57頁）5二、建設用地性質的變更掌握建設用地性質變更的核定(一)關于法律規定第34條:任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃作出的調整用地的決定(二)原因。由于經濟社會發展，城市規劃和土地利用不可能一成不變。規劃實施具有實效性.(三)用地性質變更關鍵在程序。變更程序應當具有科學性.公示力和公信力.一般程序應當經過可行性論證.規劃公示,遵循先調整規劃后調整用地的原則

5、.6二、建設用地性質的變更掌握建設用地性質變更的核定(四)變更原則P54(五)變更程序分為主動變更和被動變更.按照地塊情況不同,采用不同程序.P54-557三、關于建設用地規劃許可證大綱要求:掌握核發程序/核發要求(一)關于法律規定32條:在城市規劃區內進行建設需要申請用地的,必須持國家批準建設的有關文件,向城市規劃行政機關申請定點,由城市規劃行政機關核定其用地位置和界限,提供規劃設計條件,核發建設用地規劃許可證.建設單位和個人在取得建設用地規劃許可證后,方可向土地管理部門申請用地.39條:在城市規劃區內,未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件占用土地的,批準文件無效,占用的土地由人民

6、政府責令退回.(二)法律地位1、是城市規劃上許可使用土地的法律憑證,是向土地部門申請用地的前提。2、沒有建設用地規劃許可證而取得土地批準文件的,土地批準文件無效.3、不是土地權屬證明,但是取得土地權屬的一個重要文件.8三、關于建設用地規劃許可證大綱要求:掌握核發程序/核發要求(三)申領范圍城市規劃區內新建、擴建、改建(包括改變土地使用功能)需要使用土地的。P71注意:在農民集體所有土地上建設,只要該地塊位于城市規劃區內，應當申領.案例P73例五(四)主要內容:P111(五)核發的一般程序(申請審核-核發)一般程序:持選址意見書和有關批文申請-初步審定用地的具體位置.界限并征求意見-提出規劃設計

7、條件-審核規劃設計圖-核發許可證(出處:其他程序:土地以劃撥/征用/協議出讓方式取得的遵守上述程序。土地以招標/拍賣/掛牌方式出讓的,由受讓人憑土地出讓合同申領用地證。P70:部分城市的做法.主要區別:審查規劃設計方案后,核發許可證。廣州做法9三、關于建設用地規劃許可證大綱要求:掌握核發程序/核發要求(六)核發要求1、核發依據:城市規劃法律規定強制性規范當地技術標準2、審核要求:查核歷史檔案和規劃情況現場踏勘協調、征求意見-畫紅線提出規劃設計條件.審核建設用地申請條件、提供規劃設計條件（性質、容積率、密度、高度、綠地率、主要出入口、其他規劃要求）、審核總平面圖、調整用地、10四、建設工程規劃許

8、可證掌握核發程序、核發要求（一）關于法律規定城市規劃法第32條：在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃部門提出申請，由城市規劃部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。城市規劃法第41條：對未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的單位的有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。（二）建設工程規劃許可證的法律地位 1、是城市規劃上許可建設的法律憑證，是向房地產部門申請建設工程產權證件的前

9、提。 2、是城市規劃落實到城市空間形態的法律憑證。 3、是申領施工許可證的必備條件。11四、建設工程規劃許可證掌握核發程序、核發要求（三）申領建設工程規劃許可證的范圍 城市規劃區內新建、擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線和其它工程設施。（P85）廣州市城市規劃條例第62條 建筑工程+城市基礎設施工程 （四）建設工程規劃許可證的主要內容 建設工程的基本情況、附圖附件 p113、p11412四、建設工程規劃許可證掌握核發程序、核發要求（五）建設工程規劃許可證核發的一般程序（申請審核核發） 一般程序：持有關批準文件申請（投資許可、建設用地規劃許可證、建設用地批準文件）城市規劃部門提出建設工程規劃設

10、計要求建設單位申請建設工程設計方案城市規劃部門審定設計方案建設單位持施工圖正式報建城市規劃部門審核施工圖核發建設工程規劃許可證。 出處：關于統一建設規劃許可證和建設工程規劃許可證的通知（建設部建規字1992第66號）P84-P85程序是部分城市的作法，由于建設工程規劃設計方案已在用地階段審定，因而一般可直接按施工圖報建。13四、建設工程規劃許可證掌握核發程序、核發要求（六）建設工程規劃許可證的審核要求 審核依據：1、城市規劃； 2、城市規劃部門核發的規劃或建筑設計條件； 3、強制性標準、當地技術規范； 4、法律、法規的要求 審核要求：1、查核歷史資料和規劃情況； 2、現場踏勘； 3、審核圖紙資

11、料。不同報送階段的不同要求： 1、核發建筑設計條件的要求（P85）； 2、批復建筑設計案的要求（P86）； 3、批復建設工程規劃許可證的要求 （P86）。14四、建設工程規劃許可證掌握核發程序、核發要求 （七）市政工程管線的許可證核發 （P87） 特點：進行事前協調，計劃綜合、管線綜合 申請范圍：P87 （八）市政交通工程的許可證核發 P8815五、建設工程驗收掌握驗收的內容和綜合評定（一） 關于法律規定城市規劃法第38條：城市規劃部門可以參加城市規劃區內重要建設工程的竣工驗收。（二） 法律地位 是最終落實城市規劃要求的許可，在大部分城市是辦理產權證的直接依據。廣州市城市規劃條例率先在全國創設

12、了規劃驗收合格證制度。16五、建設工程驗收掌握驗收的內容和綜合評定（三） 驗收的內容對照原審批文件和圖紙進行審查。主要內容包括：建筑物的建設情況，建筑對工程使用性質、位置、間距、層數、標高、平面、立面、外墻、各類配套服務設施，用地范圍內的臨時建筑和應予拆除的建筑物是否拆除完畢。是否存在違法建筑，綠化是否實施等，紅線內與外部道路的連接是否建設完畢。（P91-P92部分城市的作法）（四） 規劃驗收與綜合驗收（五） 驗收不合格的處理兩種情況：1、存在違法建設，進行處理后，再核發合格證。 2、責令改正，符合規劃要求的，再核發合格證 17六、行政監督檢查一、概念和特點二、依據18七、行政檢查一、概念和內

13、容二、注意事項19八、城市規劃的監督檢查與違法建設查處掌握違法用地與違法建設的界定和查處對策（一）關于法律規定 城市規劃法第37條：城市規劃部門有權對城市規劃區內的建設工程是否符合城市規劃要求進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業務秘密。行政處罰法（二）監督檢查的內容和階段內容：P91階段：P91 全過程的監控，有利于及時發現和制止違法建設。20八、城市規劃的監督檢查與違法建設查處掌握違法用地與違法建設的界定和查處對策（三）違法用地的界定包括：1、未取得建設用地規劃許可證進行建設的； 2、在臨時用地（取得臨時用地許可證）進行永久建設的； 3、未取

14、得建設用地規劃許可證取得土地批準文件的，土地批準文件無效。（四）違法建設的界定包括：1、未取得建設工程規劃許可證進行建設的（包括未取得建設工程規劃許 可證的臨時建設工程）；2、改變建設工程規劃許可證或者審批的施工圖進行建設的（包括改變使用性質的建設工程）3、臨時建設工程超過使用期限的；4、越權審批或者違法審批的建設工程。21八、城市規劃的監督檢查與違法建設查處掌握違法用地與違法建設的界定和查處對策（五）違法建設行政處罰的原則1、依法處罰的原則：沒有法定依據或者不遵守法定程序的處罰無效。（1）“法”包括法律、行政法規、地方性法規、部委規章、地方政府規章、依據規范性文件的處罰無效。（2）程序與實體

15、并重，程序違法處罰無效。2、公開公正原則（1）“公開”是指給予行政處罰的規定必須是公布的規定，未經公布的規定不得作為處罰依據；（2）“公正”是指實施處罰應當以事實為依據，與違法行為的事實、性質、情節以及社會危害程度相當。3、處罰與教育相結合的原則：實施行政處罰時，應當責令當事人改正或者限期改正。4、尊重當事人合法權利的原則實施行政處罰前，應當告知當事人陳述權、申辯權、聽證權、復議權、訴訟權。并不因當事人陳述、申辯而加重處罰。5、一事不再罰原則：同一違法行為不得給予兩次以處罰。22八、城市規劃的監督檢查與違法建設查處掌握違法用地與違法建設的界定和查處對策（六）行政處罰制度（p95）增加（6）聽證制度。行政機關作出責令停產停業，吊銷許可證或者執照，較大數額罰款處罰決定前，應當告知當事人舉行聽證的權利，當事人應當在行政機關告知后三日內提出，聽證一般應當公開舉行。（七）行政處罰程序 立案調查取證作出違法建設行政處罰通知書（聽證）行政處罰決定送達（直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達）監督執行或申請法院強制執行（p9495）23八、城市規劃的監督檢查與違法建設查處掌握違法用地與違法建設的界定和查處對策（八）行政處罰決定的一般要求：1、認定事實清