1、HONGYU.MACRO防范化解住房重大風(fēng)險十三五時期全省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資累計(jì)完成5879.08億元,為“十二五”時期1.03倍,商品房屋銷售額6580.21億元,為十二五”時期1.4倍。實(shí)際銷售商品房屋面積累計(jì)9832.5萬平方米,與十二五時期基本持平。全省城鎮(zhèn)居民居住水平穩(wěn)定提高,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較十二五期末提高8%,住宅商品房平均銷售價7329元/平方米,和全國其他省份相比處于較低水平,住房供需關(guān)系基本平衡。防范化解重大風(fēng)險督促各地及時處置房地產(chǎn)市場重大風(fēng)險和隱患,積極推動項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn),保障購房人合法權(quán)益。建立健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度,明確監(jiān)管方式、監(jiān)管比例和監(jiān)管措施,切實(shí)保

2、障房屋交易安全。強(qiáng)化房地市場監(jiān)督管理開展房地產(chǎn)市場秩序三年整治行動。重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)評估等領(lǐng)域違法行為,嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房行為,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。同時,暢通投訴舉報渠道,對查實(shí)的違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起、查處一起,形成嚴(yán)管高壓態(tài)勢。建立失信懲戒機(jī)制。加快推進(jìn)我省房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系建設(shè),建立健全部門信息共享機(jī)制,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場主體經(jīng)營行為,營造良好的市場發(fā)展環(huán)境,制定出臺房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體失信懲戒的政策文件,依法依規(guī)實(shí)施失信懲戒。發(fā)揮輿論監(jiān)督作用。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的重大輿情內(nèi)容第一時間進(jìn)行調(diào)查核實(shí),及時發(fā)聲。對

3、于經(jīng)核實(shí)為虛假信息、誤導(dǎo)言論的,立即通過宣傳媒體澄清事實(shí),消除影響。對故意炒作、誤導(dǎo)輿論的單位和人員，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。對出臺的房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及時做好宣傳報道,提高政策知曉度。發(fā)展基礎(chǔ)十三五期間吉林省堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央關(guān)于住房發(fā)展的定位和要求,堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險,堅(jiān)持分類指導(dǎo),培育租賃住房市場,完善住房保障體系,努力推進(jìn)棚戶區(qū)改造,加強(qiáng)房屋管理各項(xiàng)工作,統(tǒng)籌推進(jìn)全省房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。(一)住房市場平穩(wěn)有序發(fā)展。市場供應(yīng)規(guī)模平穩(wěn)增長,十三五時期全省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資累計(jì)完成5879.08億元,為“十二五”時期1.03倍,商品

4、房屋銷售額6580.21億元,為十二五”時期1.4倍。實(shí)際銷售商品房屋面積累計(jì)9832.5萬平方米,與十二五時期基本持平。全省城鎮(zhèn)居民居住水平穩(wěn)定提高,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積較十二五期末提高8%,住宅商品房平均銷售價7329元/平方米,和全國其他省份相比處于較低水平,住房供需關(guān)系基本平衡。(二)住房保障水平逐步提升。保障性住房政策體系不斷健全,出臺和完善一系列住房保障政策,穩(wěn)步推進(jìn)申請、供應(yīng)、分配和供后管理機(jī)制建設(shè)。加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房管理,多渠道籌集保障住房,通過實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼兩種方式,有效解決了城鎮(zhèn)低保和低收入家庭住房困難,“十三五時期累計(jì)為84萬戶低保低收入住房困難家庭發(fā)放補(bǔ)貼1

5、1.09億元,提供實(shí)物配租公租房33.62萬套,近329萬人受益。(三)棚戶區(qū)改造扎實(shí)有效推進(jìn)。以城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造為主線,實(shí)施三年攻堅(jiān)計(jì)劃,嚴(yán)控改造范圍標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)籌推進(jìn)林業(yè)、國有工礦棚戶區(qū)和墾區(qū)危房改造,積極推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置,落實(shí)吉林省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法,積極籌措棚改資金,重點(diǎn)解決逾期未安置問題,“十三五期間累計(jì)改造各類棚戶區(qū)40.36萬套(萬戶),近113萬棚改居民受益。(四)公積金支撐作用持續(xù)增強(qiáng)。全省住房公積金工作以規(guī)范管理、強(qiáng)化服務(wù)、防控風(fēng)險為方向指引,不斷擴(kuò)大繳存覆蓋面,十三五”時期全省新開戶職工106.72萬人,實(shí)繳職工凈增46.42萬人,住房公積金繳存額1616.7

6、6億元。提高資金使用效率,重點(diǎn)支持住房消費(fèi),十三五時期發(fā)放個人住房貸款28.83萬筆、1010.69億元,支持租賃住房提取29.91億元。信息化水平不斷提高,利用住房公積金綜合服務(wù)平臺,實(shí)現(xiàn)了住房公積金繳存業(yè)務(wù)、償還住房公積金貸款等業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理;服務(wù)能力明顯提升,實(shí)現(xiàn)了個人繳存貸款信息查詢、出具貸款公積金繳存使用證明、正常退休提取住房公積金3項(xiàng)業(yè)務(wù)跨省通辦。(五)物業(yè)管理水平不斷提高。加強(qiáng)對全省物業(yè)管理工作的指導(dǎo),積極配合落實(shí)社區(qū)疫情防控工作,推動城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸,擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍,推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),不斷加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理,推動物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級,滿足人民群眾不斷增長的

7、美好居住生活需要,截至2020年底全省實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋住宅小區(qū)5.3萬個,住宅建筑面積4.6億平方米。(六)市場發(fā)展秩序逐步規(guī)范。深入落實(shí)放管服要求,建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級體系。規(guī)范商品房銷售行為,保障房地產(chǎn)交易安全,加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理和執(zhí)法檢查力度,采取雙隨機(jī)、一公開抽查等措施,深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場領(lǐng)域掃黑除惡專項(xiàng)斗爭,繼續(xù)開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動,嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為,記入企業(yè)誠信檔案,持續(xù)加大政策宣傳和曝光力度。形勢展望(一)國家住房發(fā)展政策新方向。一是逐步落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。十三五”時期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與增速、結(jié)構(gòu)與體制在不斷變化,全國

8、住房市場也表現(xiàn)出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)、下降狀態(tài)，住宅建設(shè)從總量擴(kuò)張階段步入總量放緩、市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分化,基于以上形勢及房地產(chǎn)市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導(dǎo)下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類調(diào)控、長效機(jī)制起步期。2016年起為應(yīng)對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出去庫存方面,要堅(jiān)持分類調(diào)控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,2018-2019年因城施策、主體責(zé)

9、任發(fā)展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務(wù)基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調(diào)整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,賦予地方政府更多的政策自主權(quán),將土地、金融、財(cái)稅、住房保障和市場管理等短期調(diào)控手段賦予地方,因地制宜、精準(zhǔn)施策,強(qiáng)化地方政府擔(dān)負(fù)起控房價到“穩(wěn)房價的主體責(zé)任。第三階段,2019年至今,長效管理調(diào)控機(jī)制全面落實(shí)期。2019年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大,12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實(shí)因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展.通過完善市場監(jiān)測預(yù)

10、警和考核評價機(jī)制,加強(qiáng)對地方政府的目標(biāo)管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產(chǎn)市場波動較大,市場風(fēng)險因素增多,國家仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控,堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),避免市場波動變化對經(jīng)濟(jì)增長、人民就業(yè)、和社會穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。二是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三

11、線四檔,用資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心指標(biāo)作為三條紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個檔位,打破了房企高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。新政策執(zhí)行后,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長,其中國內(nèi)貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預(yù)收款增長25.6%,反映出房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例持續(xù)增長,預(yù)計(jì)可減少近萬億的負(fù)債規(guī)模,極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險,有利于優(yōu)化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要舉措,預(yù)示著該項(xiàng)政策在未來的執(zhí)行階段,適用范圍和指標(biāo)維度更具深遠(yuǎn)性,監(jiān)管執(zhí)

12、行力度將不斷加強(qiáng)。(二)全省住房市場環(huán)境新變化。“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔(dān)負(fù)起“新?lián)?dāng)、新突破、新作為的重要時期和實(shí)現(xiàn)全面振興全方位振興的關(guān)鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型。隨著一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施,吉林省區(qū)位特點(diǎn)、稟賦優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色將得到充分發(fā)揮,新發(fā)展格局將加速形成,截至2020年我省房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重為6.57%,是穩(wěn)定我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要壓艙石之一。預(yù)計(jì)“十四五期間隨著生產(chǎn)總值和投資總量穩(wěn)步提升,我省房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步健康發(fā)展,仍然可保持百億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。二是長春都市圈為載體新型城鎮(zhèn)化將成為穩(wěn)定市場重要

13、力量。依據(jù)七普數(shù)據(jù)我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預(yù)計(jì)2025年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化水平達(dá)到67%,每年增長一個百分點(diǎn)(與國家平均水平持平),將有大量新市民進(jìn)入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區(qū)和舊城改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn),為市場發(fā)展帶來連續(xù)穩(wěn)定的需求支撐。三是人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房供應(yīng)提出新需求。通過對吉林省人口年齡結(jié)構(gòu)分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強(qiáng)的租房和購房需求。同時家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化,主要表現(xiàn)為1-3人的小戶型家庭戶數(shù)將持續(xù)增多,1-2代戶的家庭結(jié)構(gòu)將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未