1、（御 景 灣） 銷售說詞目錄：項目規劃： 你們的開發商、投資商是誰？在北京（全國）實力怎么樣？我們公司全名叫“北京珠江房地產開發有限公司”，廣東珠江投資有限公司創建于1993年公司總資產約120億元，是北京市的消費者十分滿意、給與好評的開發商之一；而且您大可以在外界與業內調查咨詢本公司的資金實力與企業誠信，我們公司無論在北京還是在廣東、上海、天津等地區都是聲譽與實力都非常良好的企業，現在開發的御景灣項目更是我司的又一鼎力之作，也是珠江地產在京推出的第一個濱河住宅項目； 曾經開發過什么項目？獲得過什么獎項？ 珠江地產聯合合生創展已陸續開發了六大名盤：珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬家園、珠

2、江國際城、珠江壹千棟，總開發面積224.76公頃，總建筑面積314萬平方米。在北京的朝陽區、通州區、昌平區、豐臺區，珠江地產遍地開花，以其優秀的品質、完美的服務，贏得了京城白領階層的青睞； 我們公司曾被評為中國房地產行業信譽百佳企業創建單位；北京市消費者協會、北京市房地產業協會評選為“重承諾守信用”企業；被北京人民廣播電臺、北京視臺、北京信報聯合評選為“首都十大誠信地產企業”“立體傳媒、誠信大獎”； 你們項目的規劃設計單位和建筑施工單位是那家啊？簡單介紹一下？ 都由珠江旗下自己的公司來承擔，絕對信譽保證； 你們項目的園林設計單位的全稱？他們的設計風格是？ 你們的項目得過什么獎項目嗎？ 你們項目

3、的設計理念是什么啊？ 珠江御景灣是北京珠江房地產開發有限公司在京推出的又一力作，也是珠江地產在京推出的第一個“濱河”“親水”住宅項目，是一個最親近CBD的大型國際化閑適生活社區，項目為33層歐洲建筑風格的高層板樓，打造人們心儀神往的“空中花園城堡”，低調奢華，彰顯尊貴典雅； “御景灣” 有什么含義嗎? 你們的項目占地面積多大？項目為33層歐洲建筑風格的高層板樓，總占地125畝，總戶數1435； 建筑面積呢？配套面積是多少？ 總建筑面積31萬平米，綠化率、容積率、建筑密度、使用率分別是多少？ 容積率3.2，綠化率35%，建筑密度17.5%，使用率75%地上、地下的面積各是多少？ 地上264043

4、平方米，地下48024平方米； 你們項目的總投資額是多少？ 我們自身開發實力強勁，并無向銀行借貸，項目總投資額約xxx個億左右。你們項目以前的用地是什么地啊？居民區？工廠？荒地？ 荒地你們項目的工期是怎么安排的？什么時候竣工交房啊？統一管理嗎？我們項目共項目分兩期開發，交付使用日期為2008年XX月前；，二期工程2010年底交付使用，兩期工程統一管理；一期、二期分別占地多少面積？ 綠化率是多少？ 一期建筑面15萬平米。綠化率達35%；一期、二期各有多少棟樓？多少層？ 一期共有四棟樓，6 7 8 9號樓，6 7 8號樓32層，9號樓23層；一期的開盤時間？什么時間可以交樓？什么時間可以入住？ 一

5、期開盤時間2007年8月下旬，2008年9月交樓使用；產品位置：你們項目具體位置在那？基于通州區整體交通的優勢，珠江御景灣的交通更是“得天獨厚”的便利了。項目位于通州區河東新城（東關大橋東北部），處于未來長安街延長線的東端，距五環、六環、城市輕軌和首都機場輕軌都很近。我們項目位于通州區河東新城，地處風景秀麗、歷經千載的京杭大運河上游，三園環抱，五場圍合，占據著大運河的龍首位置，上風上水，運勢太極；憑借自身天然的地理優勢，與西側的大運河文化廣場交相呼應，您可以切身感受靜靜流淌千年的深厚運河文化以及那已融入潺潺水流中不滅的中華民族魂；你們項目四周邊界是那幾條路？位于通州區河東新城，北至月亮河度假村

6、、南至通胡大街、西至芙蓉西路、東至河畔麗景；周邊交通狀況：有什么公交車可到達？ 目前，公交線路322、342、728、846、928、938支4區間多路可直達市區；營運時間一般幾點啊？ 大部分公交路線的營運時間為早6：00至晚10：30；你們項目周邊的有哪幾條地鐵、城軌？方便嗎? 多條輕軌（八通線、規劃中的S6、M6號線）直達市區；項目附近有什么高速路、公路？ 京通、京哈、京津唐等5條高速路，運河大街、通香路、通馬路等5條一級公路和朝陽路、朝陽北路、潞苑北大街、六環路等5條主干路； 我們開車從國貿出發，應該怎么走才能到你們項目？（自駕車路線）目前，您駕車從國貿出發、經京通快速路直奔通州北關環島

7、、上京哈高速路，僅需20分鐘的車程。從你們項目去首都機場方便嗎？ 十分方便，向北可達機場高速路；你們項目距離國貿、朝陽CBD商區有多遠的路程？ 距離國貿13km，天安門 20km，首都機場16km；區內交通：小區內的道路系統是如何設計的？有什么特點嗎？小區內設有班車嗎？如果班車時間是如何規定的？ 你們的小區有幾個出口？主要出口是那個？ 有2個出口，西側和北側出口，主要出口是西側出口；每棟樓都直通地下車庫嗎?地下車庫有幾個入口和出口?友朋有來停車方便嗎?人車分流嗎？具體怎么分啊？你們的停車場是否收費？收費的話收費標準是多少？你們的停車場有機動車和非機動車停車區劃分嗎？有專人管理嗎？你們地下停車場

8、層高是多少？有車型限制嗎？你們的停車場是如何規劃的？停車位分布比例是多少？夠用嗎？ 小區內全是地下車庫，分布按1:1以上的比例設計，就算是夫妻雙車也夠用；產品配套：你們的配套步行街有多長？ 小區西側是一個帶有園林景觀特色的休閑街，有500多米長的步行街有多少家底商？經營特色是什么啊？可以登記經商嗎？ 每棟樓下都配有底墑，以文化產業為主，附帶餐飲、超市等生活配套商業；你們小區有什么社區內民生增值配套嗎？我們在小區內部特為業主設立了咖啡茶吧、綜合商務管理中心、客戶服務中心（管家部）、中高檔餐廳（休閑娛樂中心）、迷你超市、健身中心等，這些配套在G區內亦是首屈一指的；你們周邊還有什么小區啊？ 河畔麗景

9、、月亮河城堡等你們周邊有什么民生公共配套啊？ 物美超市、家樂福超市、購物廣場、商貿城；潞河中學、中加學校等名校，據北京二外、傳媒大學、物質學院等高等學府；潞河醫院、中西醫骨傷醫院、新華醫院醫院；農行、交行、商行、工行、建行、郵局等，生活設施配套一應俱全；你們小區內有什么接入配套啊？超市、幼兒園、銀行、加油站等？收費標準？ 太陽能節能熱水系統、純凈水入戶、寬帶光纖上網、地暖采用發泡水泥、可視對講系統、24小時全社區重點區域閉路監控、小區周邊遠紅外防盜系統、電子巡更系統、燃氣泄漏報警系統、緊急按鈕報警系統、背景音樂及廣播系統等。你們附近都有什么市政配套？如:體育館.公園.健身館你們周邊的商業配套如

10、何？ 如:商場你們周邊都有哪些教育配套？小學、中學、大學？通州自古就是人杰地靈的一塊寶地，項目周邊有潞河中學、中加學校等名校，據北京二外、傳媒大學、物質學院等高等學府也很近，附近有河畔麗景幼兒園、哈佛雙語幼兒園；你們周邊的有醫院嗎？距離遠近？到達方便嗎？醫院方面有潞河醫院、中西醫骨傷醫院、新華醫院、老年醫院、松仁關懷醫院；小區內是否設有娛樂休閑會所？對業主收費嗎？對外開放嗎？有會所，一般是不可能對外開放的，而是否收費或收費標準由市物價局定。但我們會盡量爭取減免甚至不收取業主的基礎服務費用，只收取成本費用；如咖啡茶吧、綜合商務管理中心、客戶服務中心（管家部）、中高檔餐廳、迷你超市、健身中心等；項

11、目周邊都有什么娛樂休閑場所?收費標準如何? 月亮河城堡娛樂休閑會所建筑單體結構：你們的項目建筑形式是怎么樣的啊？ 32層的高層板樓，絕對是通州區域內的地標性建筑；項目是什么建筑風格？為了確保居住者獲得最大的景觀視野，設計師借鑒了板式建筑的外形構圖，并吸納了洋房和別墅的優秀設計元素，使建筑既擁有了花園洋房和別墅的歐尚典雅、低調奢華，又獲得了洋房和別墅無法企及的高度視野，實現了購房者的空間夢想。你們的外立面采用什么材料啊？耐用嗎？什么品牌？樓盤的主體結構是什么？抗震性如何？ 樓盤以鋼混剪力墻結構，抗震性8級；簡單說說你們樓盤獨有的特色？在節能材料運用上：采暖系統、保溫材料、外墻能耗？ 集中供暖，高

12、檔外墻保溫板，局部高檔石材；環境介紹你們小區的綠化面積有多大？有什么景觀特色嗎？ 綠化面積28852平方米，起伏綠地、繁花茂樹、主體組雕、特色花架、富貴不言； 項目周邊的景觀都有哪些? 三園環抱，五場圍合；什么是三園五場?三園運河文化廣場、奧體公園和西海子公園；五場運河高爾夫球場、月亮河高爾夫球場、月亮河馬術場、通順跑馬場及古運河游泳場；三園五場能給我們帶來什么好處?有什么價值?三園五場的作用和價值都是在生活的不經意之間體現出來的，閑暇時候，您可以和家人漫步在運河文化廣場、奧體公園、西海子公園來放松心情，也可以在運河高爾夫球場、古運河游泳場等享受運動帶來的快樂。三園五場是怎樣收費的?三園五場與

13、你們項目的距離遠近?若步行方便嗎？運河文化廣場在你們項目的那個方向？距離遠嗎？我們想去散步、游玩方便嗎？ 運河文化廣場在項目的西側，僅僅隔了一條10余米的馬路，出行很方便；運河文化廣場的地理位置？主要特點？文化含蘊？以項目西側緊鄰的運河文化廣場為例說說，它位于通州區東關大橋北側，南臨通胡路，西倚運河東岸，為百里長安街東起點、京杭大運河北起點，占地面積800畝，其中綠化面積600畝。“千年運河”源遠流長，廣場主路鋪展著約五六百米的花崗巖石雕，記錄著運河歷史文化發展的沿革；御景灣憑借天然的地理優勢，與運河文化廣場交相呼應，可謂觸手可及。運河文化廣場是通州人民的文化廣場，更是御景灣的陽光書房和后花園

14、。當您和您的家人漫步其中，運河文化廣場的雄偉壯觀能令我們頓感天寬地闊、心曠神怡，也會不禁贊嘆這千年運河的深厚文化底蘊；據我所知，大運河存在污染問題，你們要如何克服？有什么解決措施？2006年已經完工的運河城市段4.6公里的景觀整治工程，就形成綠地45萬平方米，其中運河文化廣場總面積16萬平方米，綠化總面積就達70，目前已經投入使用；現在的運河岸，親水平臺、碼頭、綠樹青草、碧水藍天相映成趣，魚躍廣場、櫻花廣場、濱河步道是您和家人茶余飯后的好去處；京杭大運河的淵源歷史和文化底蘊？御景灣矗立于雄偉壯觀的京杭大運河河畔，真可謂是一副絕美的富有靈氣的水墨畫。在您閑暇之余，憑窗遠眺，一覽那千載運河的碧波水

15、影，細細體會傳承中華民族之魂的運河文化，慢慢感受那久違的碧波蕩漾，正是御景灣未來生活的真實寫照；你們項目處在大運河的什么位置？（上風上水，龍脊龍脈） 占據著大運河的龍首位置，上風上水，運勢太極；政府行為引導下的治理、規劃、投資等等一系列相關政策？ 那么現在您看到的運河城市段7大功能區規劃圖正是通州新城規劃的核心區域，這是我們御景灣項目的所在地，是核心中的核心！通州政府將斥資300億元打造“運河版塊” ，2006年7月“北京新城-通州投資環境及項目推介會”發布，運河城市段項目已被規劃為7個功能區（包括世界文化交流中心，金融城、濱河演藝走廊、探夢中心、地區行政生活中心、生態居住區、媒體廣場），年底

16、起7功能區地塊將陸續入市，且該項目的建設標準媲美上海浦東。通州區計劃將“金融城”建設成為跨國金融、文化、保險公司駐華總部，形成新城經濟核心區。您看，這功能區建設完成之后，到時這樓盤無論從景觀價值還是在升值方面可就潛力無限了！當您置身于北京浦東的自家庭院，盡可感受自然景觀價值與歷史文化價值的完美結合，何嘗不是一種愜意！產品戶型：你們這一共有幾種戶型可供選擇？目前，我們一期工程預售面積約15萬平方米，有4種精品戶型可供選擇，戶型面積在100-266平米之間，每戶贈送全套精裝修、空中花園和地下車位；每個戶型的特點是什么？建筑面積，使用面積？你們項目的各個樓層層高是多少？是什么結構？6樓客廳層高達xx

17、米以上、臥室亦達到xx米；7樓層高xx米，屬框架結構；8樓層高xx米，8樓層高xx米，框架剪力墻結構,設有假梁，可自由分割;你們的項目是幾梯幾戶的啊？266平米的大戶型是3梯2戶，其余都是2梯3戶；一層有幾戶？公攤面積是多少？ 一層兩戶你們項目的整體（各戶型）朝向？南北通透 采光如何？主導風向是什么？ 多面采光，西北風向日照時間、日照質量？ 日照充足樓間距是多少？有沒有遮擋？視線干擾？隔音效果如何？ 一期包括6#，7#，8#，9#四棟樓，每棟樓都是錯落分布，絕沒有任何遮擋，保證每一戶都實現收納陽光、新鮮空氣的南向大面寬與私密性完美統一；落地八角窗的好處？落地八角窗，使居室與外部自然環境完美融合

18、，且使建筑富有豐富的層次感；你們說的“空中花園”的含義? 空中花園，強調了居室的多樣性，增加生活情調，更增加了建筑美感；“電梯入戶” 是什么意思? 電梯入戶，加強私密性，主傭分離，提高生活質量；是否精裝修？裝修價格多少？產品采用精裝修形式，為業主提供優質服務的同時也提高了御景灣整體檔次，戶型的空間室內布局全面提升居住生活品質；裝修價格暫沒確定；裝修材料的牌子？什么標準？裝修的風格是什么？有方案可供我們選擇嗎？現代歐式風格，高貴典雅，沒有可選性我們可以自己裝修嗎？（可以）電梯是什么牌子的啊？速度是多少？一次可乘坐多少人?使用年限：你們的項目使用年限是多少年？年限過期后如何辦理手續？70年產權+7

19、0年服務，可根據國家規定辦理手續。什么叫產權? 沒有好嗎?房屋產權是指房產的所有權,它是指房屋所有人對自己的房屋所享有的占有、使用、收益和處分的權利;你們的房子是大產權嗎? 大產權和小產權的區別?還有鄉產權又是怎么回事？我們珠江70年大產權房！“小產權”樓盤大多由村、鎮開發，土地成本幾近于零，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費，因此成本較低，售價僅為同區域商品房的4060。北京市建委前不久重申，購買”使用權”、”小產權”、”鄉產權”等房屋沒有產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證就意味著購房人不是合

20、法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。有些項目雖然通過補交相應費用就可變更為合法的產權房，但是補辦手續非常復雜且耗費時間，連同補辦的費用算進來，購房者并沒有得到真正的實惠，因此選擇購買此類項目具有較大風險；至于鄉產權，就更不要提了，多數是鄉政府自己搞開發，甚至還有自己發證的，但是他們發的證肯定沒有任何法律依據，也根本不可能受到法律保護！區位價值北京東遷的大趨勢，通州在近幾年的經濟、行政地位的提升潛力？京城規劃的向東發展，政府行政區域的東遷，來勢“洶洶”，銳不可當！這些以國家政策為指導、以政府行為為主導的一系列規劃所帶來的經濟價值和升值潛力是不可估量的，這也正體現了御景灣項目一直所追求的高

21、品質生活與投資升值完美結合的目標；北京市政府的行政職能部門將遷至通州，通州已經為北京市政府的行政職能部門以及在京的中央部委直屬研究機構預留了辦公樓建設用地，占地面積3平方公里，屆時通州將成為政府真正的“府坻”；朝陽CBD的東遷的趨勢，通州新城成為CBD的第二生活區的必然趨勢？CBD功能區東遷的大趨勢： CBD作為中央商務區，其自身的容量已達極限，毗鄰CBD東側的通州區依靠其位置優勢和環境優勢，必然成為CBD延伸的居住發展區；通州區在地理位置、交通條件上的優勢表現在哪？談到交通這個話題，不得不說通州的自身優勢相當大，它是一個公路網發展快速且全面的地區，無論從新城和中心城的聯系，還是通州新城和外界

22、的聯系，都是四通八達的，形成了發達的立體交通平臺；其中5條高速路穿境而過，5條一級公路和5條主干路貫穿其中，多條輕軌直達市區；通州區的水資源現狀以及水資源優勢？解釋“濱水宜居”的含義？在北京這個水資源極度匱乏的城市，還能看到這一片片純凈的藍色圍繞著您的家細細流淌，那應該是一種妙不可言的感覺！通州區的水資源相當豐富，為打造高檔次的水景住宅提供了便利。而且通州區委、區政府也高度重視，提出“濱水宜居”新城概念；通州區整體環境的優勢？整體綠化面積和綠化率？有水就意味著能孕育生命，就意味著大自然的綠意盎然是隨之而來的，2006年通州又新建改建城市景觀綠地112.36公頃，相當于5個景山公園。截至目前，城

23、區綠地覆蓋率為34.87、城市綠地率33.53，總面積近1350公頃，HYPERLINK /html/2006-11/03/content_82421.htm t _blank通州區人均綠地達67.36平方米，通州的未來將成為一個名副其實的綠色城市；北京市政府、通州區政府對運河城市段規劃建設的關注和大力支持，相關政策？通州政府將斥資300億元打造“運河版塊” ，2006年7月“北京新城-通州投資環境及項目推介會”發布，運河城市段項目已被規劃為7個功能區；通州大運河七大功能板塊的地塊資源的稀缺性？你們項目與運河城市段功能規劃有什么關系？這是我們御景灣項目的所在地，位于運河城市功能段的中心位置，核

24、心中的核心；政府的一切行為當然會對生活在這里的人們帶來最直接最豐富的益處；現在有沒有已經規劃完畢的運河工程？效果如何？能帶給這個項目的利益？之前跟您提到的2006年已經完工的運河城市段4.6公里的景觀整治工程，就形成綠地45萬平方米，其中運河文化廣場總面積16萬平方米，綠化總面積就達70，目前已經投入使用； 本案優劣勢你們項目有什么缺點和劣勢嗎？你們項目作為大產權房與價格相對便宜的小產權房、經濟適用房相比,你們的優勢?珠江地產主張一種將人性化、合理化、實用化設計帶入社區的理念，追求性價比與藝術性完美結合，要為廣大業主提供獨特、個性的尊貴服務，打造完善舒適的社區文化和生活方式；你們項目周邊還有什

25、么在售項目嗎？與之相比,你們的特色和優勢?月亮城堡是別墅區,價格在15000左右,你們并不是別墅，為何也這么貴？別墅的空間占有與普通住宅不同，它們的奢華精美滿足的是有錢人的心理需求，但空間過大且使用率較低，在高度上也沒有高層建筑的高空視野，后續花費較大；再者，別墅的入住率低，少鄰里溝通，人氣較低，距離區域生活中心較遠，地理位置偏郊區，居住形式過于張揚，不符合大多數人追求恬靜自然生活的目標。你們項目比人家貴，戶型又偏大，你們的項目有什么特色賣點嗎？我們賣給您的不僅僅是房子和您對生活舒適度的追求，還有御景灣潛力無限的未來升值增值能力，給您帶來的是幾年之后的收獲，這就是一種成大事者的長遠眼光和廣闊的

26、胸襟！我們項目憑借天然地理優勢，處于通州新城建設的中心地段，可想而知，憑著您對國家政策、京城經濟動向的敏銳直覺和放眼未來的廣闊胸襟，若選擇了御景灣，不論是為了高品質的生活還是作為投資獲得回報都是最佳的選擇！產品價格和付款方式：你們項目現在均價多少？最高多少？最低多少？基價又是多少？你們和我們簽署的合同那個版本的？是不是和普通的購房合同一樣？你們的付款方式有幾種？貸款最低首付款是多少？貸款年限是多少？付款方式兩種：一、一次性付款；二、按揭貸款。最低首付總房款的30，最長可貸30年。你們是否接受定金？是否可退？是否開具定金發票？你們的定金交付后要多少天內交付首期啊？ 定金交付后7日內交首付。一般如有特殊情況可相對協商延時。（注意不可信口開河，15天時間取消。）你們的合同中規定的甲方（開發商）建筑結構違約賠償額度；乙方（業主）合同違約賠償額度是多少？你們的房屋交付使用后單套建筑面積與合同簽訂時單套建