1、螅節(jié)蚄蚅膃芁莃羀聿 X房地產(chǎn)管理流程方案2008年10月6日1房地產(chǎn)管理流程方案1.1 本次管理流程的目標(biāo)1.2 公司組織結(jié)構(gòu)圖1.3 房地產(chǎn)項目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn)1.4地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程總圖1.5.1 新項目投資確定流程1.5.2 設(shè)計管理流程1.5.3 招投標(biāo)流程1.5.4 設(shè)計變更、工程簽證管理流程1.5.5 甲供材料采購流程1.5.6 甲定乙供材料采購流程1.5.7 工程質(zhì)量管理制度1.5.8 物業(yè)接管驗收流程1.5.9 推廣策劃管理流程1.5.10 銷售管理流程1.5.11 合同管理流程1.5.12 工程結(jié)算審計流程1.5.13 成本控制流程1.5.14 付款控制流程1.5.15 檔案管

2、理制度2瀾庭房地產(chǎn)流程管理1 .1、本次管理流程的目標(biāo)各部門在調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)框架下能迅速開展工作；公司能夠建立起核心管理團(tuán)隊；充分考慮公司各個部門的接口；在業(yè)務(wù)開發(fā)全程貫穿客戶的需求，明確業(yè)務(wù)定位；加強(qiáng)各個部門在前期規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的作用；有效銜接規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)與施工建造環(huán)節(jié)以及銷售、招商、物業(yè)等環(huán)節(jié)；有效的管理規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理、招商等外包代理環(huán)節(jié)；部門之間責(zé)權(quán)清晰，迅速明確問題的責(zé)任人使得問題得到高效解決；激勵員工要有主動性和敢于承擔(dān)責(zé)任。3瀾庭房地產(chǎn)流程管理.2、公司組織結(jié)構(gòu)董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理行政部開發(fā)部工程部項目部采購部營銷部財務(wù)部商業(yè)管理公司項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部物業(yè)管理公司4PDF cre

3、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理1.3、開發(fā)項目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn)1、市場策劃階段：市場策劃階段是整個項目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否。前期的要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，投資分析。必要時引進(jìn)外包公司進(jìn)行前期策劃，招商、營銷進(jìn)行市場論證，房屋建設(shè)團(tuán)隊進(jìn)行工程論證，財務(wù)部門進(jìn)行投資預(yù)算論證，最終確定項目的可行性，進(jìn)行項目立項。結(jié)合各部門對投資進(jìn)行的評估意見，公司高層再進(jìn)行最終的投資決策，這樣可以大大降低風(fēng)險。本階段管理流程包含：新項目投資確定流程。2、方案設(shè)計階段：在與設(shè)計單位簽訂合同前要先組織內(nèi)部各相關(guān)部門進(jìn)行討論，明

4、確提出具體的設(shè)計要求，并提前考慮后續(xù)的裝修設(shè)計方案。本階段管理流程包含：設(shè)計管理流程。3、項目施工階段：在項目施工階段要加強(qiáng)現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)能力。本階段管理流程包含：招投標(biāo)流程、設(shè)計變更流程、甲供材料采購流程、甲定乙供材料采購流程、工程質(zhì)量管理制度、物業(yè)接管驗收流程。4、銷售、招商與服務(wù)階段：工程部是銜接營銷招商與施工環(huán)節(jié)協(xié)同配合的關(guān)鍵；本階段管理流程包含：推廣策劃管理流程。全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽(yù)和口碑；本階段管理流程包含：銷售管理流程。5、全程風(fēng)險管理過程：風(fēng)險控制是實(shí)現(xiàn)全程項目管理的關(guān)鍵；為了使決策更加充分科學(xué)，有效降低風(fēng)險，所有招投標(biāo)項目要在項目開5PDF created w

5、ith pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理始前三個月開始立項。本過程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。立項申請到合同審批之間要留有比較充足的時間（比較重大事件至少要 提前三個月）來分析論證，如果出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的很緊急而沒有時間 進(jìn)行充分論證的合同簽訂，經(jīng)辦人及其分管領(lǐng)導(dǎo)將要承擔(dān)為此風(fēng)險帶來 的損失。文檔會簽流程：經(jīng)辦人直接領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)部門會簽分管領(lǐng)導(dǎo)審批總經(jīng)理審批文員發(fā)放（1）直接領(lǐng)導(dǎo)對經(jīng)辦人申請的正確合理性把關(guān)，如不同意請直接打回修改；（2）相關(guān)部門會簽時要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)，與本案無關(guān)時可以不簽；（3）分管領(lǐng)導(dǎo)要充分整合經(jīng)辦人及其直接

6、領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門會簽的意見，如 前面意見存在分歧時，要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)。不能簡單填寫“同意” 了事。（4）總經(jīng)理發(fā)現(xiàn)意見存在歧義時，直接打回重新修改討論；如果在本案相關(guān)人員沒有完全簽署意見時，先不要簽署意見，避免前面人員填寫“參見總 經(jīng)理意見執(zhí)行”等怪異現(xiàn)象發(fā)生。如果情況非常緊急，可通過文員電話詢問 相關(guān)人員意見，取得同意后方能進(jìn)行，但后續(xù)文件必須及時補(bǔ)全。（5）文員除將紙面文檔發(fā)放給相關(guān)人員執(zhí)行外，還要將最終意見錄入電腦中，通過電子郵件反饋給審批環(huán)節(jié)的相關(guān)責(zé)任人。6、知識檔案管理體系的建立：沒有規(guī)范流程積累項目經(jīng)驗，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員；一旦關(guān)鍵管理人員流失，項目進(jìn)展就非常困難；瀾庭地產(chǎn)

7、高速發(fā)展迫切需要項目管理水平的不斷提高。本過程管理流程包含：檔案管理制度。6PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理1 .4、瀾庭地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程物業(yè)接管驗收流程以下將就瀾庭地產(chǎn)管理流程展開詳細(xì)表述，具體包括：名詞說明；目的； 范圍； 職責(zé)；工作流程圖；流程的具體說明； 流程的職責(zé)考核； 其他事項；本流程涉及的文件和表單。7PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理新項目投資確定流程一、目的1 .1 .為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險，提升公司競 爭

8、力，特制定新項目投資確定流程。二、范圍2 .1 .公司房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期市場調(diào)研，投資評估，項目的確定。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。3 .1 .開發(fā)部的職責(zé)：1、負(fù)責(zé)新項目機(jī)會的尋找和篩選，新項目前期的初步論證；2、結(jié)合專家的意見對新項目進(jìn)行初步論證；3、進(jìn)行市場調(diào)研，匯總各部門建議；4、制定開發(fā)新項目的可行性報告。3 .2 .工程部對新項目進(jìn)行工程技術(shù)分析。3 .3 .財務(wù)部提供財務(wù)信息，并進(jìn)行投資收益分析。3 .4 .營銷部對新項目的銷售前景、客戶的定位等方面進(jìn)行分析并提出建議。3 .5 .工程部、營銷部對新項目招商的定位和可

9、行性方面進(jìn)行分析并提 出建議。3 .6 .行政部對新開發(fā)項目的法律和政策性風(fēng)險進(jìn)行分析。3 .7 .工程部對新開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案及設(shè)計可行性方面進(jìn)行分析并提出建議。3 .8 .工程部對新項目的投資估算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并提出建議。8PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理四、工作流程圖新 項 目投資確定 流程 公司董事會開發(fā)部公司相關(guān)部門外 部 專 家 /公 司備 注項目機(jī)會尋找篩選專 家 意見項目初步論證部門領(lǐng)導(dǎo)審批1、開 發(fā) 項目初步論證報告是 否 通過是市 場 調(diào)研否財務(wù)部進(jìn)行投資收益 分析并提供財務(wù)信 息 支持專業(yè)公司

10、的調(diào) 研 分析工程部就項目的規(guī)劃設(shè)計提出本 部門的建議制定可行性方案營銷部對項目的銷售評估提供建議否部門領(lǐng)導(dǎo)審批工程部、營銷部對項目 的招商評估提供建議審核可行性方案行政部對項目的政 策 和法律風(fēng)險進(jìn)行分析工程 部 提 供 對 工 程 技 術(shù) 方 面 的 支持 相 關(guān) 進(jìn) 行分析 2、可 行 性分析 報 告 是 否 通過工程部對項目 投資估算進(jìn)行建議是 確定項目核心人員9PDF created with pdfFactory Pro trial version 否1是 2是 否 通過瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、流程的具體說明5 .1 .開發(fā)部尋找新的項目機(jī)會，征詢有關(guān)專家意見，進(jìn)行初步的可行 性論證

11、，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批。5 .2 .分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，開發(fā)部進(jìn)行相關(guān)的市場調(diào)研；如果有必要，可以請外面的專業(yè)調(diào)查公司進(jìn)行相關(guān)的調(diào)研分析；工程部對項目的總體 規(guī)劃提出可行的建議，并配合進(jìn)行工程技術(shù)分析；財務(wù)部提供財務(wù)信息 支持，并提供投資收益分析；營銷部、行政部也要對涉及到本部門的內(nèi) 容進(jìn)行分析，并提出建議；同時征詢有關(guān)專家的建議。最終開發(fā)部出具 一份能為決策提供有力依據(jù)的可行性分析報告。5 .3 . 可行性分析報告具體內(nèi)容要求：見附錄A 。5 .4 .開發(fā)部分管領(lǐng)導(dǎo)對項目可行性報告進(jìn)行審批，審批通過后上報公 司董事會審核。如果沒有通過，開發(fā)部對可行性分析報告進(jìn)行修改 和內(nèi)容補(bǔ)充完善。5 .5 .公

12、司董事會對可行性分析報告進(jìn)行審議，如果通過，則確定 項目的核心成員，啟動該項目；如果沒有通過，開發(fā)部繼續(xù)尋找新的項 目機(jī)會。六、流程的職責(zé)考核6 .1 .開發(fā)部要承擔(dān)新項目可行性研究方面問題的責(zé)任。如：對新開發(fā) 項目的論證不充分或可行性研究不科學(xué)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層決策失誤，相關(guān)責(zé)任 人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .2 .財務(wù)部要承擔(dān)投資收益報告問題的責(zé)任。如：因為投資收益報告內(nèi)容不真實(shí)導(dǎo)致決策失誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .3 .行政部要承擔(dān)開發(fā)項目的法律及政策風(fēng)險分析的責(zé)任。如：對項 目的法律及政策風(fēng)險估計不足或者錯誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .4 .

13、工程部要承擔(dān)工程技術(shù)分析方面問題的責(zé)任。如：新項目在工程10PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理技術(shù)的某些方面上不可行，但是沒有提出，相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .5 .工程部、營銷部要對新項目未來的招商定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。 如：新項目的招商定位存在問題，但工程部、營銷部沒有提出，相關(guān)的 責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .營銷部要對新項目未來的銷售定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項目的銷售定位存在問題，但營銷部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .7 .工程部要對新項目的規(guī)劃思路及可行性承

14、擔(dān)責(zé)任。如：新項目的 規(guī)劃設(shè)計思路存在問題，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要 承擔(dān)責(zé)任。6 .8 .工程部承擔(dān)對新項目的投資核算進(jìn)行分析。如：相關(guān)的造價成本核算不符合實(shí)際情況，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。七、其他事項7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同。7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單8 .1 .開發(fā)項目初步論證報告8 .2 .可行性分析報告11PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理附錄A ：項目可行性報

15、告框架 目錄第一章項目決策背景1、內(nèi)部因素2、外部因素第二章項目概述1、項目區(qū)位及用地2、項目宗地現(xiàn)狀3、項目周邊的社區(qū)配套4、項目周邊環(huán)境5、項目市政配套分析6、土地價格 第三章項目法律及政策性風(fēng)險分析1、項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2、項目合作方式及風(fēng)險評估3、總體評價 第四章市場研究1、區(qū)域市場成長狀況2、區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3、整體市場對本案影響因素4、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)1、初步規(guī)劃設(shè)計思路2、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1、開發(fā)機(jī)遇12PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理

16、2、開發(fā)周期安排3、銷售周期安排 第七章投資收益分析1、成本預(yù)測2、稅務(wù)分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析4、項目資金預(yù)測 第八章可行性結(jié)論1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、結(jié)論及建議13PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理設(shè)計管理流程14PDF created with pdfFactory Pro trial version 一、目的1 .1 .控制設(shè)計單位的設(shè)計符合規(guī)范并滿足本公司要求。1 .2 .通過圖紙確認(rèn)，使設(shè)計圖紙100% 符合有關(guān)規(guī)范要求。1 .3 .通過圖紙確認(rèn)，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水暖、電、空調(diào)配套等設(shè)計做到經(jīng)濟(jì)合理、安全

17、可靠。1 .4 .通過圖紙確認(rèn)，做到圖紙表達(dá)清楚、盡可能減少錯漏碰缺，確保工程施工按期按質(zhì)完成。二、范圍2 .1 .適用于項目前期階段的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量的控制。2 .2 .公司在建項目所有土建及配套圖紙。三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗位的其它職責(zé)。3 .1 . 開發(fā)部負(fù)責(zé)提供開發(fā)項目的可行性報告。3 .2 . 工程部負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、分析，調(diào)研設(shè)計單位的基本情況并 與之溝通。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的要求并依據(jù)可行性分析報告編制設(shè)計綱 要， 同時組織集團(tuán)相關(guān)部門對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審。負(fù)責(zé)就評審中出 現(xiàn)的問題和設(shè)計單位溝通解決。工程部有義務(wù)配合工程部協(xié)調(diào)設(shè)計單位 并

18、參與對施工圖紙的評審，使施工圖紙與設(shè)計方案保持一致。3 .3 . 工程部負(fù)責(zé)對規(guī)劃設(shè)計方案有關(guān)的施工工藝要求、施工強(qiáng)制性和相關(guān)市政配套進(jìn)行評審。主導(dǎo)施工圖設(shè)計并負(fù)責(zé)設(shè)計單位的協(xié)調(diào)溝通工 作，組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、工程部、工程部技術(shù)支持專 業(yè)工程師等相關(guān)部門及人員參加施工圖確認(rèn)。并對圖紙進(jìn)行總體上的審核和確認(rèn)。瀾庭房地產(chǎn)流程管理3 .4 . 工程部要對設(shè)計文件的工程造價進(jìn)行評審。3 .5 . 營銷部要對設(shè)計方案的效果和銷售評估進(jìn)行評審并提出建議。3 .6 . 工程部、營銷部要對設(shè)計方案的效果和招商評估進(jìn)行評審并提出建議。3 .7 . 工程部要對設(shè)計方案的外觀效果進(jìn)行評審，并提出建議。

19、3 .8 . 物業(yè)公司對設(shè)計方案中有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)計進(jìn)行評審，并提 出建議。3 .9 . 公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)設(shè)計綱要編制工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。并對最終設(shè)計方案進(jìn)行審核。15PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理工作流程圖設(shè)計管理流程 （規(guī)劃設(shè)計部分 ）編寫設(shè)計綱要否1、設(shè) 計綱 要方案設(shè)計招 投 標(biāo) 流 程開發(fā)部 對初步設(shè)計 方案進(jìn) 行 評審、提出建議否工程部組織相關(guān)單位進(jìn)行評審2營銷部 對初步設(shè)計 方案進(jìn) 行 評審、提出建議政 府 相 關(guān) 部 門 參 與 并 提 出 意 見2、方案設(shè)計評審會議紀(jì)要3是確認(rèn)方案否3、初 步設(shè)

20、 計方 案 文 件審批是擴(kuò)初、施工 圖設(shè) 計招投 標(biāo) 流 程方 案 報 批開發(fā)部、營銷部對擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行評審、提出建議擴(kuò) 初 設(shè) 計否工程部組織相關(guān)單位進(jìn)行評審采購部、項目部對擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行評審、提出建議政 府 相 關(guān) 部 門 參 與 并 提 出 意 見是4確 認(rèn) 擴(kuò) 初設(shè) 計修改擴(kuò)初設(shè)計否4、擴(kuò) 初設(shè) 計方 案 文 件審 批是5擴(kuò)初設(shè)計報批辦理施工圖設(shè) 計 交 接項目管理部5、擴(kuò) 初設(shè) 計評審會紀(jì)要16PDF created with pdfFactory Pro trial version 初 步 設(shè) 計方案修改初步設(shè)計1是審批招投標(biāo)小組分管領(lǐng)導(dǎo)工程部公司相關(guān)部門設(shè)計單位備 注瀾庭房地產(chǎn)流程管

21、理設(shè)計管理流程 （施工圖部分 ）工程部擴(kuò)初設(shè)計工 作、3類 文 件 交 接分管領(lǐng)導(dǎo)工程部施工圖設(shè)計意 見 書公司相關(guān)部門相關(guān)部門提出 意 見設(shè)計單位 /審 圖備 注公 司施工圖設(shè)計交付設(shè)計圖紙分 發(fā) 圖 紙審 閱 圖 紙審 閱 圖 紙審圖公司審閱圖 紙項目部、采購 部對 圖紙進(jìn)行審核并提 出 建 議組織相關(guān)部門對圖紙進(jìn)行會審1營銷部 、物業(yè)公司對 圖紙進(jìn)行審核并提 出建議監(jiān) 理 單 位 、施 工 單 位對圖紙進(jìn) 行審核 并提出建議1、施工圖會審記錄消 防 、人 防 、技防、環(huán) 保 、衛(wèi) 疫 等 否部門進(jìn)行審核并提出 建 議2確認(rèn)施工圖修 改 圖 紙2、施工圖設(shè)計 文 件是是 否 通 過否審 批

22、是組織施工圖設(shè)計交 底3、施工圖設(shè)計交 底 紀(jì) 要17瀾庭房地產(chǎn)流程管理四、流程的具體說明（一）、方案和擴(kuò)初設(shè)計部分：5 .1 . 設(shè)計綱要的編制5 .1 .1 .工程部主導(dǎo)起草設(shè)計綱要。相關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計綱要中與本部門相關(guān)的文件的起草。5 .1 .2 .起草依據(jù)1 ) 開發(fā)部的項目可行性報告。2 ) 工程部對施工工藝、施工強(qiáng)制性提出意見；3 ) 營銷部、工程部、營銷部對設(shè)計方案的建議。4 ) 參考有關(guān)法規(guī)等。5 .1 .3 .在編寫設(shè)計綱要時，相關(guān)部門將本部門所負(fù)責(zé)的內(nèi)容起草完成 后，由工程部進(jìn)行匯總，定稿完成后召集各部門進(jìn)行評審會簽。5 .1 .4 .公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)設(shè)計綱要。5 .2 .

23、設(shè)計過程控制5 .2 .1 .設(shè)計單位的確定及設(shè)計過程控制（參見招投標(biāo)流程）5 .2 .2 .設(shè)計文件交付后一周內(nèi)由工程部組織相關(guān)部門對方案進(jìn)行評 審。設(shè)計文件包括初步設(shè)計和擴(kuò)初設(shè)計兩個文件，初步設(shè)計需要工程部 組織各部門進(jìn)行評審并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后才能進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計。擴(kuò)初設(shè)計 也要工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行評審。最后由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。5 .2 .3 .工程部負(fù)責(zé)評審以下內(nèi)容1 ) 有關(guān)法令和法規(guī)的符合性；2 ) 有關(guān)建筑設(shè)計和驗收規(guī)范的符合性；3 ) 國家頒布的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；4 ) 地方頒布的有關(guān)設(shè)計管理文件的符合性。5 .2 .4 .工程部負(fù)責(zé)評審工程造價。18PDF create

24、d with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .2 .5 .工程部評審施工工藝要求和強(qiáng)制性。5 .2 .6 .營銷部負(fù)責(zé)評審設(shè)計方案的銷售前景并提出本部門的建議。5 .2 .7 .工程部、營銷部負(fù)責(zé)評審設(shè)計方案的招商前景并提出本部門的 建議。5 .2 .8 .工程部對規(guī)劃方案提出本部門的建議。5 .3 . 設(shè)計文件的修改和確認(rèn)5 .3 .1 .工程部匯總評審意見，并在一周內(nèi)提交給設(shè)計單位。5 .3 .2 .設(shè)計單位變更或修改設(shè)計文件。5 .3 .3 .設(shè)計文件交付后一周內(nèi)，工程部組織開發(fā)部、營銷部等相關(guān)部 門對設(shè)計文件再進(jìn)行確認(rèn)。5 .3 .4

25、.相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對方案擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行最終確認(rèn)。（二）、施工圖部分：5 .4 .擴(kuò)初設(shè)計定稿后，由工程部部門經(jīng)理根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計文件，在參考 各部門意見的基礎(chǔ)上組織編寫施工圖設(shè)計意見書。設(shè)計單位根據(jù)擴(kuò)初設(shè) 計和施工圖設(shè)計意見書進(jìn)行施工圖的設(shè)計。對于施工圖的設(shè)計規(guī)范要求 由設(shè)計院掌握，同時審圖公司要對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行審核（包括強(qiáng)制 性規(guī)范條文的要求）。5 .5 .設(shè)計單位將設(shè)計好的施工圖交給工程部。工程部將施工圖紙移交給項目部，由項目部將施工圖紙分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及其他相關(guān)部門。5 .6 .工程部技術(shù)支持（專業(yè)工程師）負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位對 施工圖紙進(jìn)行審閱。同時工程部專業(yè)工程師也須對施工圖紙進(jìn)行審

26、閱并 記錄于工作日記。5 .7 .在甲方、施工、監(jiān)理、物業(yè)公司等單位均對圖紙熟悉之后，由工程部組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司及工程部等進(jìn)行施工圖紙會審。5 .8 .圖紙會審關(guān)鍵問題19PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .8 .1 . 土建專業(yè)部分1 ) 基坑開挖及基坑圍護(hù)。2 ) 基礎(chǔ)形式的選擇。3 ) 主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問題。4 ) 四大滲漏：屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。5 ) 內(nèi)墻粉刷。6 ) 樓地面做法。7 ) 土建與各專業(yè)的矛盾問題（如預(yù)留預(yù)埋、標(biāo)高位

27、置等）。8 ) 工程施工中的可行性問題及技術(shù)經(jīng)濟(jì)性問題。5 .8 .2 . 設(shè)備專業(yè)及配套部分1 ) 給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。2 ) 排水管的走向及布置是否合理。3 ) 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及甲方要求。4 ) 消防工程設(shè)計滿足美觀及消防局要求。5 ) 水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計合理、美觀且與土建 圖紙不相矛盾，滿足物業(yè)運(yùn)營的要求。6 ) 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。7 ) 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理。8 ) 用電設(shè)計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。9 ) 室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。1 0 ) 室內(nèi)和室外安裝管

28、線綜合施工方案。5 .9 .圖紙確認(rèn)及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問題，總工可邀請有 關(guān)專家作專題咨詢。5 .1 0 .圖紙會審記錄由施工單位形成會議紀(jì)要，并發(fā)放工程部、項目部、監(jiān)理和施工單位進(jìn)行確認(rèn)。20PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .1 1 .設(shè)計單位根據(jù)會審記錄對圖紙做相應(yīng)的修改、補(bǔ)充、完善。5 .1 2 .在施工過程中，如果有裝修設(shè)計，要提前讓裝修設(shè)計單位根據(jù) 施工圖進(jìn)行配合設(shè)計。同時工程部、工程部專業(yè)工程師須定期檢查按圖 施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整及時反饋給設(shè)計單位，并通過 設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計

29、調(diào)整或變更確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知項目部、施工、 監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。五、流程的職責(zé)考核6 .1 .工程部承擔(dān)與設(shè)計單位的方案和擴(kuò)初設(shè)計的聯(lián)系溝通工作，如果 因為溝通不暢而產(chǎn)生問題，工程部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .2 .工程部承擔(dān)與設(shè)計單位的施工圖設(shè)計聯(lián)系溝通工作，部門經(jīng)理應(yīng)當(dāng)組織協(xié)調(diào)和設(shè)計單位溝通，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個相關(guān)單位對施工圖紙進(jìn)行會 審。如在與設(shè)計單 位的溝通過程及組織會審過程中出現(xiàn)工作不到位等問題，部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。6 .3 .工程部專業(yè)工程師承擔(dān)施工工藝要求、施工限制性評審及市政配套等方面的責(zé)任。如設(shè)計文件的施工工藝不能滿足實(shí)際要求，工程部專業(yè)工程師沒有提出來，相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。6

30、.4 .工程部承擔(dān)設(shè)計文件的造價審核方面的責(zé)任。如工程造價和當(dāng)初 可行性報告的預(yù)估造價不一致，工程部沒有指出，相應(yīng)的責(zé)任人和部門 經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .5 .營銷部要承擔(dān)對設(shè)計方案的銷售評估進(jìn)行評審方面的責(zé)任。如設(shè)計方案的未來銷售前景不切實(shí)際，營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任 人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .工程部、營銷部要承擔(dān)對設(shè)計方案的招商評估進(jìn)行評審方面的責(zé) 任。如設(shè)計方案的未來招商前景不切實(shí)際，工程部、營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。21PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理6 .7 .

31、工程部要承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計方案的效果圖進(jìn)行審閱的責(zé)任。如果工程 部在確認(rèn)時沒有提出建議，后來發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致?lián)p失，工程部經(jīng)理要承擔(dān) 責(zé)任。6 .8 .物業(yè)公司承擔(dān)對設(shè)計方案中有關(guān)物業(yè)的配套設(shè)計進(jìn)行審核的責(zé)任。如果方案中物業(yè)相關(guān)的設(shè)計不符合要求，物業(yè)公司沒有發(fā)現(xiàn)而造成公司損失，物業(yè)公司相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。六、其他事項7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同。7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。七、本流程涉及的表單8 .1 .可行性分析報告8 .2 .設(shè)計綱要8 .3 .初步設(shè)計方案文件8 .4 .擴(kuò)初設(shè)計方案文件8 .5 .設(shè)計評審會議紀(jì)要8 .6 .

32、施工圖紙8 .7 .施工圖會審記錄8 .8 .設(shè)計交底會議紀(jì)要8 .9 .擴(kuò)初設(shè)計評審會紀(jì)要22PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理招投標(biāo)流程一、目的1 .1 .為了規(guī)范公司的設(shè)計委托、施工和監(jiān)理招標(biāo)、材料和設(shè)備采購等 重大招標(biāo)事項，維護(hù)公司合法權(quán)益，控制成本降低造價，保證質(zhì)量，提 高投資效益。二、范圍2 .1 .本管理制度適用于公司各職能部門、各項目的所有招投標(biāo)活動。 三、總則 根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司具體情況，特制 定本流程。3 .1 .為了提高項目管理的辦事效率，加快處置施工現(xiàn)場的各類應(yīng)急和

33、 零星材料采購速度，公司總經(jīng)理目前暫時授權(quán)項目部萬元以內(nèi)人民 幣審核決定權(quán)（今后將視執(zhí)行情況再作授權(quán)金額調(diào)整），授權(quán)金額范圍 內(nèi)的合同簽訂由項目部負(fù)責(zé)簽訂決定，并承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 在工程施工過程中，項目部對于授權(quán)范圍內(nèi)的事項要及時決策。如果項 目部對于應(yīng)急事件或材料購買的核價不清楚的話，可以咨詢工程部。對 于很明顯能判斷且為了回避責(zé)任，卻仍提交公司進(jìn)行流程處理而導(dǎo)致時 間延誤的，項目部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3 .2 .對于金額在10 萬元人民幣以上(含10 萬元人民幣)的材料或設(shè)備 采購項目，公司范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)，凡適用于招標(biāo)的事項必須進(jìn)行招 標(biāo)，不得化整為零或以任何方式規(guī)避招標(biāo)。3

34、.3 .為了使招投標(biāo)過程不耽誤工程施工的進(jìn)度，原則上所有招投標(biāo)項目要在項目開始前三個月開始立項。3 .4 .項目實(shí)施各階段：項目策劃、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、營銷。策劃與代理、廣告制作發(fā)布、模型制作、物業(yè)代理、重要設(shè)備材23PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理料的采購以及公司認(rèn)為有必要納入公開招標(biāo)的其它事項，一律納入招標(biāo)范圍。招標(biāo)事項一般采用邀請議標(biāo)方式，特殊情況才采用邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)方式。3 .5 .招標(biāo)活動必須先立項審批，申請部門必須嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理并 接受相關(guān)部門的監(jiān)督。對在招標(biāo)活動中玩忽職守、假公濟(jì)私或

35、徇私舞弊 者，公司將視其情節(jié)輕重，對相關(guān)責(zé)任人予以懲處，有違法行為者送司 法機(jī)關(guān)處理。四、招標(biāo)機(jī)構(gòu)4 .1 .公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，組長原則上由申請部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成 員由相關(guān)職能部門經(jīng)理組成。招標(biāo)事項的具體工作分為兩個階段：技術(shù) 標(biāo)和商務(wù)標(biāo)。在土建安裝總包的招投標(biāo)中，工程部作為技術(shù)標(biāo)的主要負(fù) 責(zé)部門，采購部作為商務(wù)標(biāo)的主要負(fù)責(zé)部門。技術(shù)方案論證階段，由部 門經(jīng)理組織招標(biāo)小組成員、相關(guān)技術(shù)人員和外聘專家進(jìn)行技術(shù)論證。商 務(wù)標(biāo)階段由采購部經(jīng)理組織公司工程部、行政部、財務(wù)部施行。招標(biāo)小 組組長對技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進(jìn)行全程監(jiān)控。最后的商務(wù)談判由公司分管領(lǐng) 導(dǎo)親自進(jìn)行。4 .2 .招標(biāo)工作可根據(jù)情況委托招

36、標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。24PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理工作流程圖招投標(biāo)流程分管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)小組公司相關(guān)部門投標(biāo)單位備 注否立項申請11、立項申請審批表審 批是組 人 員簽發(fā)交接單整理相關(guān)資料召開預(yù)備會議否2編制方案招標(biāo)文 件審 批是確定招標(biāo)方案否編制正式招標(biāo)3文 件2、正式招標(biāo)文件審 批是否實(shí)施招投標(biāo)投標(biāo)單位提交投標(biāo)文件4提交評標(biāo)報告公司相關(guān)部門參與評標(biāo)3、評標(biāo)報告54、招標(biāo)項目預(yù)算審 批招標(biāo)項目預(yù)算報 告是確定中標(biāo)單位談判確定合同合同管理流 程25PDF created with pdfFactory Pro trial

37、version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、招標(biāo)實(shí)施6 .1 . 立項6 .1 .1 .招標(biāo)立項必須由申請部門以立項申請審批表形式提出，報 申請部門內(nèi)部負(fù)責(zé)人審核。現(xiàn)場立項申請責(zé)任人為項目部；公司職能部 門立項申請責(zé)任人為職能部門經(jīng)理。6 .1 .2 .立項申請部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將立項申請審批表提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定（3 個工作日內(nèi)）。同意立項的將由總經(jīng)理（或 分管領(lǐng)導(dǎo)）書面指定專案招標(biāo)工作小組組成人員及組長，并授權(quán)組長負(fù) 責(zé)會同招標(biāo)工作小組組成人員實(shí)施專案招標(biāo)具體管理工作。6 .1 .3 .按照 條分工原則，若立項申請部門負(fù)責(zé)人為非招標(biāo)工 作小組組長，則立項申請部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在5 個工作日

38、內(nèi)向負(fù)責(zé)該項招 標(biāo)工作小組的組長提交完整的用于采購招標(biāo)的圖紙、主要材料、設(shè)備型 號、規(guī)格、數(shù)量及其它特殊要求并推薦廠商，與招標(biāo)工作小組組長辦理資料和招標(biāo)內(nèi)容交接單 簽字手續(xù)，招標(biāo)工作小組組長核對并簽收立項申請部門負(fù)責(zé)人提交的相 關(guān)采購招標(biāo)申請資料，辦理招標(biāo)內(nèi)容交接單簽字接收工作。6 .2 .招標(biāo)由招標(biāo)工作小組組長全面負(fù)責(zé)并組織專案招標(biāo)具體工作，自簽收招標(biāo) 內(nèi)容交接單后60 日歷天內(nèi)按照公司招投標(biāo)流程、合同管理流程， 完成供應(yīng)商考察、招標(biāo)、洽談和合同簽訂工作，并負(fù)責(zé)將合同正本提交 采購部、財務(wù)部、工程部和行政部等相關(guān)部門。6 .2 .1 .招標(biāo)方案和招標(biāo)文件的編制 招標(biāo)文件的起草按照下列分工原則

39、進(jìn)行，行政部負(fù)責(zé)組織相關(guān)職能部門 擬定。1 ) 涉及勘察設(shè)計方面的委托，招標(biāo)文件由工程部起草，工程部負(fù)責(zé)人為此項工作第一責(zé)任人，行政部、工程部、工程部、財務(wù)部協(xié)助辦理。26PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理2 ) 選擇監(jiān)理和施工單位的招標(biāo)文件由項目部起草，項目部部門經(jīng)理為 此項工作第一責(zé)任人，行政部、采購部、工程部、財務(wù)部協(xié)助辦理。3 ) 涉及材料設(shè)備的采購定貨招標(biāo)文件由采購部起草，采購部負(fù)責(zé)人為 此項工第一責(zé)任人，項目部、行政部、工程部、財務(wù)部協(xié)助辦理。4 ) 涉及銷售策劃代理、銷售代理、招商代理、廣告制作及發(fā)布、模

40、型 制作等招 標(biāo)文件分別由工程部、營銷部起草，各部門經(jīng)理為此項工作第一責(zé)任人， 行政部、財務(wù)部協(xié)助辦理。5 ) 其它事項的招標(biāo)文件由公司總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）指定相關(guān)人員負(fù)責(zé)起草。6 ) 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)范圍、型號規(guī)格、數(shù)量要求、時間要求、投 標(biāo)人的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、工作業(yè)績、投標(biāo)報價、資金實(shí)力要求、付款方式、有 無投標(biāo)補(bǔ)償?shù)人袑?shí)質(zhì)性要求、條件以及擬訂合同的重要條款。招標(biāo)文 件一般應(yīng)按國家相關(guān)行業(yè)編制的示范文本編制。6 .2 .2 .由招標(biāo)文件起草部門發(fā)布信息組織投標(biāo)報名。報名單位可以是 社會推薦、設(shè)計院、監(jiān)理或公司職能部門或員工推薦，也可以報名自薦， 招標(biāo)文件起草部門都必須一視同仁不能擅自拒絕，

41、貫徹公平、公開、公 正和誠實(shí)信用的原則。招標(biāo)文件起草部門必須將登記報名的投標(biāo)單位匯 總資料（含分析比較和推薦意見）提交招標(biāo)工作小組進(jìn)行資、質(zhì)、信審 查，由招標(biāo)工作小組在其中選擇5- 7 家最優(yōu)秀的單位報公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 后進(jìn)入正式招標(biāo)流程，發(fā)給邀請議標(biāo)文件，編制投標(biāo)書。6 .2 .3 .招標(biāo)工作小組對投標(biāo)人預(yù)選資格的審查要從投標(biāo)人是否具有獨(dú)立訂立合同的權(quán)利；是否具有履行合同的能力，包括專業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金、設(shè)備和其他物質(zhì)設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗、信譽(yù)和相應(yīng)的從業(yè)人員；沒有處于被責(zé)令停業(yè)，投標(biāo)資格被取消，財產(chǎn)被接管、凍27PDF created with pdfFactory Pro tri

42、al version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理結(jié)，破產(chǎn)狀態(tài)；在最近三年內(nèi)沒有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量 問題；質(zhì)量保證體系；資信情況；市場認(rèn)可程度等方面嚴(yán)格把關(guān)，要對 重點(diǎn)投標(biāo)單位組織調(diào)研、將資信分析比較和推薦意見整理后上報公司領(lǐng) 導(dǎo)審查。6 .2 .4 .工程部負(fù)責(zé)在正式開始招標(biāo)前，協(xié)助權(quán)威部門完成每個招標(biāo)項 目的預(yù)算造價編制，直接向公司分管領(lǐng)導(dǎo)/總經(jīng)理報告，提供參考。6 .2 .5 .招標(biāo)文件起草完成后，由招標(biāo)工作小組組長組織工作小組人員 審核修改。報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定同意后方可對外發(fā)送， 正式起動招標(biāo)工作。6 .2 .6 .招標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)事項的具體情況，統(tǒng)一組織招標(biāo)文

43、件發(fā)放、投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋招標(biāo)文件、召集投標(biāo)答疑會等工作。6 .2 .7 .參與招標(biāo)的所有人員應(yīng)對標(biāo)底和可能影響公平競爭的其他事項嚴(yán)格保密。一旦發(fā)現(xiàn)泄密者，將嚴(yán)肅處理。6 .3 .投標(biāo)6 .3 .1 .由招標(biāo)小組組長具體組織投標(biāo)工作。6 .3 .2 .投標(biāo)時間和投標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中予以明確。6 .3 .3 .各投標(biāo)單位的投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求密封，由招標(biāo)文 件起草部門驗收后編號提交招標(biāo)工作小組組長保管。6 .4 .評標(biāo)6 .4 .1 .評標(biāo)由招標(biāo)工作小組和相關(guān)專業(yè)人員組成。必要時可邀請行業(yè)專家參加。6 .4 .2 .招標(biāo)工作小組應(yīng)依據(jù)評標(biāo)規(guī)定，保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下 進(jìn)行。任何

44、部門和個人不得無故干預(yù)、影響評標(biāo)進(jìn)程和結(jié)果。6 .4 .3 .經(jīng)招標(biāo)工作小組評審，若有超過一半的評標(biāo)人員認(rèn)為所有標(biāo)書都不符合招標(biāo)要求的，可以否決本次投標(biāo)，重新組織招標(biāo)。6 .4 .4 .在評標(biāo)過程中，如果有必要，可以派相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)地考查，28PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理將實(shí)地考查作為評標(biāo)的一個重要的手段。6 .4 .5 .招標(biāo)工作小組在完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向公司分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理提 出書面評標(biāo)報告，并至少推薦3 家候選人。將各家的標(biāo)書和評標(biāo)人員的 分析比較意見完整地呈報給公司審查。參加評標(biāo)的成員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道 德，公

45、平、公正、客觀地履行職責(zé)。6 .4 .6 .公司分管領(lǐng)導(dǎo)在審閱評標(biāo)小組報告后，對候選人進(jìn)行針對性詢標(biāo)和最后的商務(wù)洽談，候選人可進(jìn)行最后解釋和書面承諾。參加詢標(biāo)的 人員由分管領(lǐng)導(dǎo)指定。詢標(biāo)和商務(wù)洽談由分管領(lǐng)導(dǎo)主持。詢標(biāo)內(nèi)容要嚴(yán) 格保密，嚴(yán)禁將一方的談話內(nèi)容泄露給第二方。6 .5 . 定標(biāo)6 .5 .1 .由公司總經(jīng)理根據(jù)招標(biāo)小組的評審意見、最后的詢標(biāo)記錄以及 承諾條件確定中標(biāo)人。最后由招標(biāo)組織部門向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書， 同時將中標(biāo)結(jié)果通知其他未中標(biāo)人，若有投標(biāo)保證金則應(yīng)當(dāng)退還并收回 招標(biāo)文件等相關(guān)資料。6 .5 .2 .合同責(zé)任 招標(biāo)工作小組組長是合同談判和合同履行的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)組織合 同

46、談判、提出合同方案、審核對方資信和組織合同實(shí)施的責(zé)任。 公司各職能部門在合同談判和執(zhí)行過程中分別承擔(dān)以下責(zé)任： a工程部、采購部、營銷部根據(jù)各自分管的專業(yè)，在合同談判和合同執(zhí) 行中承擔(dān)涉及專業(yè)技術(shù)問題的審查、監(jiān)督、驗收、把關(guān)責(zé)任； b工程部承擔(dān)對工程造價（含總造價和各單項價格）的審核、確認(rèn)責(zé)任； c行政部承擔(dān)對經(jīng)其審查、修改、擬定的合同文本的合法性，我方合同 義務(wù)的平衡和權(quán)利保障，違約補(bǔ)救等責(zé)任； d財務(wù)部承擔(dān)對合同價款支付方式、付款期限的審核、確認(rèn)責(zé)任；(3 ) 對于材料采購，在合同中要將哪些材料設(shè)備屬于甲供，哪些材料設(shè)備屬于甲指乙供明確下來。從而減少后面出現(xiàn)不必要的矛盾。29PDF cre

47、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理6 .5 .3 .由招標(biāo)小組組長會同行政部等相關(guān)部門編制起草的合同實(shí)質(zhì)性 條款不得違背 招標(biāo)文件和詢標(biāo)記錄。合同條款應(yīng)盡可能按照國家各部委或相關(guān)行業(yè)編 制的示范文本編制，合同擬稿完成后，進(jìn)入合同管理流程。所有對外簽 訂的合同在審批、簽署、用印之前應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)從法律上予以審核確 認(rèn)，最后報分管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。招標(biāo)過程結(jié)束后，合同談判和合同履行的第 一責(zé)任人應(yīng)在6 個工作日內(nèi)向分管領(lǐng)導(dǎo)提交招標(biāo)全過程的書面報告。6 .5 .4 .合同談判和合同履行的第一責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時將招標(biāo)過程的全部文件、記錄、紀(jì)要、簽字原件

48、等資料完整地整理、分類、復(fù)印、歸檔。項目的招標(biāo)文件務(wù)必將原件送檔案室歸檔保存，復(fù)印件備存?zhèn)洳椤? .5 .5 .合同履行過程中，因處理合同爭議、向另一方發(fā)出信函的，按 照該項合同的第一責(zé)任人權(quán)限審核批準(zhǔn)后方可加蓋公司印章，對外行文。 六、流程的職責(zé)考核7 .1 .招標(biāo)小組組長對整個招標(biāo)流程的規(guī)范操作、與各部門的溝通等方 面的問題承擔(dān)責(zé)任。如招投標(biāo)小組對投標(biāo)單位的資質(zhì)審核出現(xiàn)問題，或 者小組內(nèi)有人違反規(guī)則將重要信息泄露出去，相關(guān)的責(zé)任人和招投標(biāo)小 組組長要承擔(dān)責(zé)任。7 .2 .工程部要對招標(biāo)項目的預(yù)算承擔(dān)責(zé)任。如因為工程部的項目預(yù)算沒有反映真實(shí)情況，導(dǎo)致公司產(chǎn)生損失，相關(guān)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7

49、.3 .工程部要對合同中有關(guān)本部門的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。如在設(shè) 計方案招標(biāo)中，因為合同中對設(shè)計要求沒有明晰而造成了后期的修改和 損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .4 .采購部要對合同中的有關(guān)采購材料的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。如在設(shè)備采購招標(biāo)中，因為采購部沒有對合同中有關(guān)設(shè)備技術(shù)要求明晰而30PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理造成公司的損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .5 .項目部要對招投標(biāo)過程中有關(guān)施工單位的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。 如在施工單位的招標(biāo)中，因為沒有將施工單位的合作條款審核清楚而造 成公司的損失，相應(yīng)的

50、責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .6 .工程部、營銷部要對招商代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因為在招 投標(biāo)過程中，因為對招商代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損 失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .7 .營銷部要對銷售代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因為在招投標(biāo)過程 中，因為對銷售代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損失，相應(yīng) 的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .8 .營銷部要對廣告代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因為在招投標(biāo)過程中，因為對廣告代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .9 .行政部要承擔(dān)合同法律風(fēng)險審核方面的責(zé)任。如在合同審核過程 中，因為行政部沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)條款潛在的法律風(fēng)險而

51、導(dǎo)致公司的損失， 相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項8 .1 .本流程由公司制定。8 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同。8 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單9 .1 .立項申請審批表9 .2 .正式招標(biāo)文件9 .3 .評標(biāo)報告9 .4 .招標(biāo)項目預(yù)算報告31PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理設(shè)計變更、工程簽證流程一、目的1 .1 . 確認(rèn)合理的設(shè)計變更流程和簽證流程，從而控制設(shè)計變更、簽證 的費(fèi)用。1 .2 . 對設(shè)計變更、簽證引起的工程款進(jìn)行有效監(jiān)控。二

52、、范圍2 .1 . 項目部2 .2 . 工程部2 .3 . 采購部2 .4 . 營銷部2 .5 . 物業(yè)公司三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。3 .1 . 項目部職責(zé)3 .1 .1 . 設(shè)計變更階段的主要負(fù)責(zé)人。審核變更需求。召集營銷部、 工程部、專業(yè)工程師、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)人員開會討 論變更的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性及對工期的影響和更改后的設(shè)計方案。3 .1 .2 . 對現(xiàn)場設(shè)計變更進(jìn)行確認(rèn)，組織、協(xié)調(diào)并確認(rèn)現(xiàn)場簽證單。3 .1 .3 . 對簽證引起的工程款進(jìn)行核算。3 .2 . 工程部職責(zé)3 .2 .1 . 工程部專業(yè)工程師從專

53、業(yè)技術(shù)角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見。3 .2 .2 . 就方案或擴(kuò)初設(shè)計更改與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)。3 .2 .3 . 工程部部門經(jīng)理就施工圖設(shè)計更改與設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)。3 .2 .4 . 對設(shè)計變更引起的工程款進(jìn)行核算。3 .3 . 營銷部職責(zé)32PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理3 .3 .1 . 就客戶提出的變更要求與工程部進(jìn)行溝通。3 .4 . 物業(yè)公司職責(zé)3 .4 .1 . 從物業(yè)管理的角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見。33PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)

54、流程管理四、工作流程圖設(shè)計變更流程分管領(lǐng)導(dǎo)工 程 部公司相關(guān)部門外包單位備 注判斷變更情況是 否 對 功 能 總 體 方 案 思 路 有 影 響項目部及 營銷部 等部門提 出變更 需求項目經(jīng)理現(xiàn)場及時處理變更施工單位提出變 更 需 求監(jiān)理單位獲取 變 更 信 息 ，施 工單位現(xiàn)場處理 變 更1、工 程聯(lián) 系 /技 術(shù)核定事項內(nèi)部審批 表審批變更需求是整 合 相 關(guān) 部 門 意 見 ，評 審 變 更 可 行 性開發(fā)部、項目部、 營銷部、采購部等 相關(guān)部門對變更 提出意見監(jiān) 理 單 位 、施工單位就變更發(fā) 表 意 見是 否 通 過否是工程部部通知設(shè)計單位設(shè)計 變 更審批變更方案接收并審核變更 方

55、案設(shè)計單位提供 變 更 方 案是 否 通 過是要求設(shè)計單位重 新 設(shè) 計下發(fā)變更方案 到施工單位和 監(jiān)理單位并反 饋到集團(tuán)相關(guān) 部 門監(jiān) 理 單 位 按 照 更 改 方 案 進(jìn) 行 監(jiān) 理 工 作施工單位執(zhí)行變 更 施 工核 實(shí) 變 更 工 程 量監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場簽證單 2、設(shè)計現(xiàn)場簽證單匯 總 、確 認(rèn)變更簽證單 項目部核實(shí)簽證費(fèi)用34PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、流程的具體說明如下：5 .1 . 工程在施工過程中，客戶提出變更申請，營銷部將客戶的變更需 求反饋到工程部，工程部發(fā)出工程聯(lián)系單。工程在施工過程中

56、，因 為現(xiàn)場的原因，施工單位向項目部提出變更需求，發(fā)出技術(shù)核定單； 工程部提出的變更需求，項目部也需要填寫、發(fā)出技術(shù)核定單。5 .2 . 項目部/工程部召集專業(yè)工程師以及監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員，確定變更需求是否對功能、總體方案思路有影響。如果沒有影響 的，就由項目部和相關(guān)專業(yè)工程師等人員商量決定更改方案，施工單位 具體執(zhí)行；如果對功能、總體方案思路有影響的，需要工程部匯總變更 需求，召集設(shè)計單位、營銷部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān) 人員開會評審變更的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性及對工期的影響。5 .3 . 評審?fù)瓿珊螅椖坎?工程部須將評審結(jié)果上報公司，由公司分 管領(lǐng)導(dǎo)審批變更需求。若不通過

57、，則需要項目部/工程部協(xié)調(diào)各個相關(guān)部 門重新評審變更需求。若通過，施工圖需要變更的，由工程部與設(shè)計單 位聯(lián)系，并組織相關(guān)人員審核設(shè)計單位設(shè)計變更方案；最后由分管領(lǐng)導(dǎo) 審批變更方案。設(shè)計變更方案通過后，工程部部下發(fā)變更方案到項目部， 由項目部分發(fā)給施工單位和監(jiān)理單位。監(jiān)理單位按照更改后的設(shè)計圖紙 進(jìn)行監(jiān)理工作，施工單位按照設(shè)計變更圖紙進(jìn)行施工，同時工程部進(jìn)行 造價工作的修正。5 .4 . 項目部會同監(jiān)理單位等部門現(xiàn)場核實(shí)變更工程量后，所有參加的 人員均要對變更簽證單進(jìn)行會簽，并由項目部將變更簽證單送 工程部。5 .5 . 工程部核實(shí)簽證費(fèi)用后，作為工程款結(jié)算的一部分。六、流程的職責(zé)考核6 .1

58、. 項目部和工程部承擔(dān)整個設(shè)計變更過程中組織協(xié)調(diào)等責(zé)任。如：沒有很好地協(xié)調(diào)相關(guān)部門對設(shè)計變更需求進(jìn)行評審造成的損失由項目部35PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理承擔(dān)。6 .2 . 工程部專業(yè)工程師從專業(yè)技術(shù)角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見的責(zé)任。 如：對變更的評審隨意，造成技術(shù)上對工程影響和損失，由工程部專業(yè) 工程師承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)責(zé)人將受到相應(yīng)的處分。6 .3 . 工程部承擔(dān)從方案和擴(kuò)初設(shè)計的角度出發(fā)，評審變更需求的責(zé)任。 如：對變更需求的評審隨意性很大，造成由規(guī)劃設(shè)計引起的損失由工程 部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)

59、責(zé)人將受到相應(yīng)的處分。6 .4 . 工程部承擔(dān)核實(shí)設(shè)計變更和簽證導(dǎo)致的費(fèi)用的責(zé)任。如：沒有嚴(yán) 格對簽證把關(guān)造成的損失由工程部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)責(zé)人將 受到相應(yīng)的處分。6 .5 . 營銷部承擔(dān)客戶無正當(dāng)理由變更和隨意變更導(dǎo)致的費(fèi)用的責(zé)任。 如：客戶不考慮實(shí)際情況而提出變更要求、變更頻繁，而營銷部審核不 嚴(yán)導(dǎo)致的成本損失由營銷部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理將受到相應(yīng) 的處分。6 .6 . 物業(yè)公司承擔(dān)從物業(yè)管理的角度出發(fā)，評審變更需求的責(zé)任。如：對變更需求的評審隨意性很大，造成的物業(yè)管理方面引起的損失由物業(yè) 公司承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和物業(yè)公司經(jīng)理將受到相應(yīng)的處分。七、其它事項7 .1 . 本流

60、程由公司制定；7 .2 . 本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同；7 .3 . 本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的表單8 .1 . 設(shè)計現(xiàn)場簽證單8 .2 . 工程聯(lián)系/技術(shù)核定事項內(nèi)部審批表36PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理甲供材料采購流程一、目的1 .1 . 確保采購材料和設(shè)備100符合有關(guān)國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。1 .2 . 保證所有的甲供材料/設(shè)備符合項目的要求。1 .3 . 確保采購材料和設(shè)備嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場，保證工程按質(zhì)按期完成。1 .4 . 嚴(yán)格按采購合同要求支付材料款，做到付款進(jìn)度不