1、東莞中原工商鋪部 Dongguan.10.2014大朗鎮的商業分布和經營狀況大朗商圈分析 在建項目 經營中項目2華潤超級購物廣場歲寶百貨華潤萬家金朗商圈長盛商圈大朗市場商圈富盈世界匯遠大城市廣場大潤發嘉榮超市 紅荔商業城 新商圈萬薈項目長富步行街毛織專業市場環球貿易廣場毛織市場商圈大朗傳統商業在營及規劃面積共計378919，近年來商業市場發展迅猛，擁有市場大洗牌之勢，新增大型項目3個，未來生存競爭壓力巨大，2014年6月歲寶百貨正式撤場。主要超市百貨商場開業時間商業面積檔次形象項目定位商業經營模式經營狀況長富廣場 2011年30000中檔中小型百貨商城主力店自持歲寶百貨撤場 ，經營走向沒落紅荔

2、商業城30000中低檔中小型百貨商城業態低端，主要滿足鎮區內低端消費人群天和百貨4000中低檔小型百貨商城小型百貨中心，經營一般萬薈時代2015年30708中高檔區域性購物中心 主力店自持簽約沃爾瑪，預計2014年年末開業南銘商業廣場2007年25000中低檔小型百貨商城主力店自持華潤作為主力店，超市經營良好，由于一層劃分為格子鋪，業態低端，經營情況一般。大朗市場2001年25000中低檔中小型百貨商城業態低端，主要滿足鎮區內低端消費人群長盛廣場2008年161000中高檔大朗最大型城市綜合體集中式靠近大潤發附近經營良好，其他經營一般，美食街區、情景街區部分經營較差世界匯招商中33675中高檔

3、區域性購物中心 招商不理想遠大城市建設中39534中高檔區域性購物中心 輕軌上蓋物業，目前引進吉之島超市3789172011年12月27日深圳歲寶百貨長富廣場店開業，面積約為15000平方米，內部街區陸續營業，但歲寶百貨經營不良，在今年6月份撤場。規模：14層，約23萬平方米業態分布1F：金港灣鞋城、先鋒電訊、大地 通訊等2F：歲寶百貨3F：歲寶百貨4F：歲寶百貨（深圳酷黨KTV）首層租金50100元/平方米金朗商圈長富廣場紅荔商業城規模：三層商業，約3萬平方米業態：1F:低檔次的服裝攤檔2F:服裝、首飾、化妝品等3F:大新百貨（服裝超市、KTV點唱、溜冰場、桌球城等）經營狀況： 二層小型商家

4、過多，同質化競爭激烈。 三樓的娛樂、休閑業態轉讓及租金狀況： 轉讓商鋪56家，轉讓費25萬元 以娛樂和百貨相互促進，人流共享，但項目形象低端， 競爭力較差。金朗商圈紅荔商業城金朗商圈小結商圈已經成熟，但片區改造將提升市場的經營檔次；商業缺乏規劃，商家經營檔次低，分散，市場期待著萬薈時代對商圈的帶動能力；商圈內的商業均以超市及街鋪為主，片區缺乏中、高檔次的商業主體。商圈商家整體經營狀況良好。大朗商圈分析長盛廣場商圈大朗規模性集中式商業新典范新世紀長盛廣場占地面積10多萬平方米，總建筑面積20多萬平方米，共投資近7億元，主要設有不夜天美食街、大型主題商場、休閑購物步行街、天域大酒店、天域歌劇院等商

5、業項目。從酒店商務、影劇文化、休閑運動、生活消費、時尚購物到集中式的美食食，長盛廣場的總體規模具有極大的包容性和可塑性，幾乎能容納所有零售商業業態。街區簡介區域面積A區美食街2.8萬平方米B區購物中心8.1萬平方米C區情景街區5.2萬平方米D區大型歌劇院3.8萬平方米天域大酒店繽紛商業步行街大福源購物中心歌劇院不夜天美食街名店區新世紀美好家園一期購物中心經營種類：1F：電訊、首飾、電器、男女服裝、音像、飲食2F：大潤發3.5萬，日用百貨、家紡、鞋服、電器、文化用品、煙酒、雜貨平均人流量：200人/分鐘品牌店：adidas、與狼共舞、達芙妮、BALENO、千色店等； 經營環境：規劃及裝修均較好、

6、且業態豐富，商場帶中央空調，中高檔經營。經營方式：以開放式經營為主；采用出租、自營方式相結合。租金售價水平： 首層臨街：80-120元/；內鋪：80-140元/以大潤發為人流驅動主力店，圍繞大潤發周邊商鋪經營較好，大型購物中心是項目的支撐長盛廣場商圈內街區內街區商業經營難度大，無商業氛圍長盛廣場商圈品牌主力店品牌商和地標性消費場所，整體拉高了項目形象長盛廣場商圈處于成熟商圈，擁有龐大的高檔住宅人群，消費基礎雄厚；商業規模龐大，輻射力強，覆蓋大朗整個區域，在大朗核心商圈的地位牢固業態組合豐富，超市+家電+百貨+餐飲+影院+KTV+歌劇院的模式給予消費者一站式的消費體驗整體體量過大，消費力難以完全

7、給予支持，形成局部的興旺，內鋪大面積的空置。區域不合理，大潤發一枝獨秀，歌劇院經營尚可，美食區域、青少年中心等經營困難。長盛商圈小結大朗商圈分析規模：2層，約25000平方米建筑特點：環形商場共二層樓頂停車場,建有兩橋連接,地面入口處設有兩部手扶電梯及一樓梯直上二樓,形成雙首層.業態：1F：大禾名店城2F：SPAR超市同質化競爭激烈。轉讓商鋪眾多大朗市場首層業態整合混亂，形成同質競爭，打擊了經營者的信心，形象低端，競爭力較低大朗市場商圈大朗市場中檔品牌入駐，使二層經營狀況良好 二層經營檔次及經營狀況較首層有明顯提升。SPAR超市人氣旺盛，商家的經營檔次及品牌度高。代表商家361度、安踏、摩斯雷

8、等。 轉讓及租金水平： 轉讓費34萬元/間，轉讓商鋪1525間，租金水平約80120元/平方米。大朗市場大朗市場商圈大朗市場大朗市場商圈小結目標消費人群主要以周邊政府機構的公務員、圣堂片區的低端消費人群及美景 大道旁的高檔住宅人群；處于大朗老城區與新城區之間，屬于一過渡型商圈，低檔次商家與中高檔次商家共存，品牌商家與個體商家并存。在SPAR超市的高影響力下，而聚集形成的商圈。從而促進服裝、首飾等小百貨經營；商業規模小，影響力不強，商業發展基本定型，缺少繼續發展的空間。大朗商圈分析伯爾曼酒店精致商務公寓商業部分美景中路銀朗南路景泰路一樓平面圖二樓平面圖總體建筑面積：112669.33平方米酒店建

9、筑面積：26200.02平方米商務樓建筑面積：38397.71平方米商業建筑面積：33675.52平方米經營范圍： -1：大型商超+KTV 1F：大型商超+品牌零售 2F：大型 商超+餐飲地上車位：213個地下車位：277個新商圈世界匯項目定位為“首席11萬平方高端生態型復合地產”，其中商業部分面積為33675平方，目前引進了伯爾曼酒店作為主力店，但商業部分主力店未定，招商情況不理想。遠大城市廣場位于大朗五鎮交匯處，同時處于R1和R3交通交匯處，雙輕軌上蓋物業；項目位于政府統一規劃的新區，西側碧桂園社區已成型，將帶來大量人氣，未來商業發展較大。目前，項目已經意向簽約“吉之島”新商圈遠大城市廣場

10、購物中心商業街輕軌出口競爭項目項目體量商鋪體量商鋪總量商鋪年限商鋪面積段使用率商鋪是否具備餐飲功能商鋪預計售價商鋪類型遠大城市廣場約15萬約5.58萬約230套70年30-40090%具備1.2萬-5萬/商業街新商圈小結目標消費人群主要以周邊住宅、酒店、公寓人群為主處于大朗銀朗片區，是一個新興商圈，交通較便利，但目前商業氛圍不足大朗商圈分析長富步行街大朗步行街分析長度：800米，街寬：6米形態：單一線性步行街，人車分流店鋪數量（周邊20米）：123間左右業態：品牌服裝、鞋包、餐飲為主及間歇性（18:00-22:00）夜市檔次：中低檔為主主要消費人群：工廠上班族及大朗中低收入者建筑形態：宅居樓自發形成，缺乏統一形象購物環境：較差、擁擠不適品牌代表：安踏、以純