1、寫字樓的規(guī)劃實(shí)際布局和建筑設(shè)計(jì)今日探討的主要內(nèi)容通過(guò)實(shí)例與諸位共同探討以下五個(gè)問(wèn)題：一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析二 交通、人流的組織三 平面功能的合理性分析四 立面性格的選定五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)在方案中的體現(xiàn)一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（一） 目前寫字樓產(chǎn)品有如下幾類： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 創(chuàng)業(yè)園區(qū)（孵化器） 綜合寫字樓 公寓式辦公（SOHO） 酒店式辦公一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（二） 寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類： 3A或5A通訊自動(dòng)化（CA） 辦公自動(dòng)化（OA） 建筑管理自動(dòng)化（BA） 火災(zāi)消防自動(dòng)化（FA） 建筑維護(hù)自動(dòng)化（MA） 3A、5A只是對(duì)建筑自動(dòng)

2、化控制由幾個(gè)方面的一種描述，實(shí)行3A、5A的最終目的是要?jiǎng)?chuàng)造一種更安全舒適高效的辦公環(huán)境。 一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（三） 寫字樓客戶群的分類： a. 從企業(yè)性質(zhì)上分： 科研、生產(chǎn)型高新技術(shù)企業(yè)、文化創(chuàng)意型企業(yè) 管理型大中型企業(yè) 服務(wù)型中小型企業(yè)、個(gè)體企業(yè) 營(yíng)銷型中小型企業(yè)、個(gè)體企業(yè) b. 從企業(yè)發(fā)展上分: 創(chuàng)業(yè)型 成長(zhǎng)型 穩(wěn)步發(fā)展型 一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（四） 產(chǎn)品與客戶群關(guān)系： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)（科研、生產(chǎn)型） 綜合寫字樓大中型企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)（管理、服務(wù)型） 公寓式辦公（SOHO）創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)、個(gè)體企業(yè)（服務(wù)、銷售型） 酒店式辦公臨

3、時(shí)辦公 一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（五） 產(chǎn)品定位涉及的因素： 經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)水平、開(kāi)發(fā)商利益、客戶群承 受能力 環(huán)境交通、自然環(huán)境、對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境對(duì)自身的影響 人文建筑自身文化色彩與空間感受 街區(qū)文化周邊建筑情況、整體感染力 一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（六） 寫字樓產(chǎn)品定位內(nèi)容： 客戶群承受力、增值部分的5-10%，人均20萬(wàn)左右，元/天 租售價(jià)格8-12年回報(bào)， 元/天 10年回報(bào)，9125元/平方米 建筑標(biāo)準(zhǔn)土建、機(jī)電、裝修標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)價(jià)格的支撐） 提升價(jià)值手段設(shè)計(jì)（功能、交通、停車、環(huán)境、采光、通風(fēng)、節(jié)能、內(nèi)部空間、外觀） 一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（七） 實(shí)例： 1. 建外

4、SOHOSmall Office & Home Office一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（七） 實(shí)例： 2. CBD國(guó)際大廈綜合寫字樓一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（七） 實(shí)例： 3. 天香園（生物科技孵化器）園區(qū)性獨(dú)棟辦公一 產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群的分析（七） 實(shí)例： 3. 天香園（生物科技孵化器）園區(qū)性獨(dú)棟辦公二 交通、人流組織（一） 影響交通、人流組織的因素： 項(xiàng)目所處位置上班交通形式 周邊城市道路狀況規(guī)劃條件 產(chǎn)品定位 功能配置二 交通、人流組織（二） 交通、人流組織的原則： 滿足規(guī)劃條件和法規(guī)要求開(kāi)口要求 便捷、順暢環(huán)路、避免交叉、便于管理 可識(shí)別性強(qiáng)，均好性強(qiáng) 適用性強(qiáng)，并預(yù)留發(fā)展

5、的可能不同的定位， 不同的要求（停車位大小、車道寬度、坡度、停車數(shù)量等）二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 1. 望京中旅貿(mào)綜合樓二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 2. 建外SOHO二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 3. CBD國(guó)際大廈建外SOHOCBD國(guó)際大廈二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 3. CBD國(guó)際大廈二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 4. 上?？偛炕囟?交通、人流組織（三） 實(shí)例： 4. 上?？偛炕囟?交通、人流組織（三） 實(shí)例： 5. 天香園二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 5. 天香園二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 6. 天鴻總部大樓二 交通、人流組織（三） 實(shí)例： 6.

6、 天鴻總部大樓三 平面功能的合理性分析（一） 影響平面布局的因素： 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（用地、面積、限高） 自然條件（氣候、周邊、環(huán)境） 國(guó)家的法律法規(guī)消防規(guī)范 產(chǎn)品定位不同的產(chǎn)品有不同的平面布置形式（走道式、中筒式、獨(dú)棟式、單元式） 節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)要求三 平面功能的合理性分析（二） 平面布置原則： 滿足規(guī)劃條件，滿足法規(guī)要求 適用、經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)品定位，較高使用率（一般60%左右） 均好 （三） 關(guān)于層高、空調(diào)方式選定 三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 1. 建外SOHO辦公樓三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 2. CBD國(guó)際大廈三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 3. 建外SOHO

7、公寓三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 4. 鑫豐大廈三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 5. 天香園（一期典型平面）三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 5. 天香園（二期典型平面）三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 6. 金都杭城4#樓（改動(dòng)前方案）三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 6. 金都杭城4#樓（改動(dòng)后方案）三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 7. 天鴻總部大樓三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 8. 銀谷大廈三 平面功能的合理性分析（四） 實(shí)例： 9. 財(cái)智中心四 立面性格的選定（一） 立面性格的種類（意識(shí)形態(tài)）： 張揚(yáng)內(nèi)斂 小家碧玉氣派大方 簡(jiǎn)潔繁瑣

8、 簡(jiǎn)單豐富 現(xiàn)代傳統(tǒng) 西式中式 清新壓抑（苦澀） 輕巧穩(wěn)重 粗狂細(xì)膩 低檔高檔 貧瘠富貴 平庸個(gè)性 過(guò)時(shí)超前四 立面性格的選定（二） 一般規(guī)律一： 政府辦公樓簡(jiǎn)潔、氣派、穩(wěn)重、不張揚(yáng)（大多對(duì)稱） 大中型企業(yè)辦公樓現(xiàn)代、豐富、氣派、高檔 商業(yè)寫字樓個(gè)性、超前、豐富、氣派 總部寫字樓現(xiàn)代、清新、個(gè)性 四 立面性格的選定（三） 一般規(guī)律二： 深色穩(wěn)重、氣派 淺色清新、明快 灰色內(nèi)斂、高雅 鮮艷色時(shí)尚、低檔 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 1. 匯合 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 1. 匯合 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 1. 匯合 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 2. 36#院工程 四

9、立面性格的選定（四） 實(shí)例： 2. 36#院工程 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 3. 建外SOHO 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 3. 建外SOHO 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 4. 天鴻總部大廈 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 5. 天香園 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 5. 天香園 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 6. 望京中旅貿(mào)綜合樓 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 6. 望京中旅貿(mào)綜合樓 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 7. 金都杭城4#樓(甲方提供的資料) 四 立面性格的選定（四） 實(shí)例： 7. 金都杭城4#樓(甲方提供的資料) 四 立面性格的選定（四） 實(shí)

10、例： 7. 金都杭城4#樓(甲方提供的資料) 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（一）智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)在建筑中的體現(xiàn)： 1. 建筑群整體布局設(shè)計(jì)考慮生態(tài)節(jié)能 2. 建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，保證高層建筑也可 開(kāi)窗自然通風(fēng)。 3. 采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽(yáng)蔽陽(yáng)調(diào)光裝置 4. 利用空氣熱壓原理有效組織自然通風(fēng)系統(tǒng) 5. 單元式外墻預(yù)冷預(yù)熱及通風(fēng)換氣裝置 6. 水源熱泵及地源熱泵技術(shù)的有效應(yīng)用 7. 混凝土樓板制冷供暖（水冷以及風(fēng)冷）技術(shù) 8. 太陽(yáng)能光伏發(fā)電以及電能高效存儲(chǔ)利用系統(tǒng) 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（二）相關(guān)國(guó)家政策的要求：50%與65% 公共建筑（辦公建筑、商業(yè)建

11、筑、旅游建筑、科教文衛(wèi)建筑、通信建筑、交通運(yùn)輸用房）：以20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放初期建造的公共建筑作為比較能耗的基礎(chǔ)（基準(zhǔn)建筑）。在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)和照明的總能耗應(yīng)減少50%（GB 50189-2005） 居住建筑：北京地區(qū)普通住宅冬季采暖，在1980年住宅通用設(shè)計(jì)采暖能耗基準(zhǔn)水平的基礎(chǔ)上節(jié)能65% （DBJ 01-602-2004）五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 1. 建筑的體形系數(shù)： 嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)建筑的體形系數(shù)應(yīng)小于或等于 。 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑

12、滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)要求： 2.

13、 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（三）公共建筑滿足節(jié)能50%要求的各項(xiàng)指標(biāo)： 3. 窗墻面積比： 建筑每個(gè)朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比均不應(yīng)大于。 當(dāng)窗（包括透明幕墻）墻面積比小于時(shí)，玻璃（或其他透明材料）的可見(jiàn)光投射比不應(yīng)小于 4. 屋頂： 屋頂透明部分的面積不應(yīng)大于屋頂總面積的20% 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（四）居住建筑滿足節(jié)能65%要求的各項(xiàng)指標(biāo)： 1. 采暖：除低層住宅外，北京地區(qū)普通住宅的采暖設(shè)計(jì)熱負(fù)荷指標(biāo)，不宜超過(guò)32W/平方米 。 臥室、起居室的室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度，不低于18攝氏度 通風(fēng)換氣次數(shù)，不低于次/小時(shí) 2. 空調(diào)能耗： 臥室、起居室室

14、內(nèi)設(shè)計(jì)溫度不高于29攝氏度 體積通風(fēng)換氣次數(shù)：當(dāng)利用空調(diào)機(jī)降溫時(shí)，應(yīng)不低于次/小時(shí)，當(dāng)利用自然通風(fēng)降溫時(shí)，促低于10次/小時(shí) 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（四）居住建筑滿足節(jié)能65%要求的各項(xiàng)指標(biāo)： 3. 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)： 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（四）居住建筑滿足節(jié)能65%要求的各項(xiàng)指標(biāo)： 4. 外窗和外門：應(yīng)采用氣密性級(jí)別較高的外窗（包括陽(yáng)臺(tái)門），其氣密性等級(jí)應(yīng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法選用，其等級(jí)不應(yīng)低于4級(jí)水平 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（五）有關(guān)建筑的零能耗問(wèn)題 所謂零能耗建筑，并不是不消耗能源。而是指將建筑所消耗的傳統(tǒng)能源降至最低甚至不用，建筑耗

15、能主要靠太陽(yáng)能、地能等低位能源來(lái)補(bǔ)充。更確切的叫法應(yīng)該是超低能耗建筑。零能耗建筑的內(nèi)容，一般包括：智能化的圍護(hù)結(jié)構(gòu)；全新的能源和環(huán)控系統(tǒng)；人性化的末端方式；最優(yōu)化空氣質(zhì)量控制；可持續(xù)發(fā)展理念的全面貫徹；智能化控制與智能化服務(wù)等。五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（五）有關(guān)建筑的零能耗問(wèn)題 圍護(hù)結(jié)構(gòu)植被屋面相變蓄熱地板陽(yáng)光傳導(dǎo)系統(tǒng)可控遮陽(yáng)百葉寬（窄）通道呼吸幕墻雙層玻璃幕墻智能化的圍護(hù)結(jié)構(gòu)高效保溫隔熱墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（五）有關(guān)建筑的零能耗問(wèn)題 能源系統(tǒng)高溫冷水機(jī)組或直接利用地下水配合獨(dú)立濕度控制的新風(fēng)機(jī)組，夏季冷凍水溫度18即可滿足供冷的要求。采用電制冷，冷

16、凍機(jī)COP可達(dá)到9以上，高效節(jié)能。另一種方式更為簡(jiǎn)單，就是直接利用地下水，北京地表淺層水溫基本穩(wěn)定在15左右，根據(jù)地區(qū)略有差異。地下水通過(guò)板換換熱后全部回灌，僅利用土壤中蓄存的的冷量，不會(huì)造成地下水資源的流失。太陽(yáng)能利用可以采用光伏玻璃，其發(fā)電可用于驅(qū)動(dòng)玻璃幕墻開(kāi)啟扇和遮陽(yáng)百葉。屋頂設(shè)置太陽(yáng)能集熱器，所獲得的熱量用于生活熱水，也可用于除濕系統(tǒng)的溶液再生。此外屋面還可以裝設(shè)拋物面碟式雙軸跟蹤聚焦太陽(yáng)能高溫?zé)岚l(fā)電裝置等。五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（五）有關(guān)建筑的零能耗問(wèn)題 控制系統(tǒng)控制系統(tǒng)自動(dòng)采集室外的日照情況，根據(jù)不同的朝向方位，調(diào)節(jié)遮陽(yáng)百葉的狀態(tài)，同時(shí)根據(jù)室外氣象參數(shù)，決定外窗、熱壓通風(fēng)風(fēng)道、呼吸式幕墻進(jìn)出風(fēng)口的開(kāi)閉。控制系統(tǒng)采集工作區(qū)各點(diǎn)的照度數(shù)據(jù)，調(diào)節(jié)百葉的角度和人工照明的燈具。室內(nèi)的新風(fēng)量根據(jù)房間內(nèi)的CO2 濃度和濕度來(lái)調(diào)節(jié)。其余能源設(shè)備、水泵、太陽(yáng)能裝置等均根據(jù)負(fù)荷情況自動(dòng)調(diào)節(jié)。 五 智能、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)如何體現(xiàn)（五）有關(guān)建筑的零能耗問(wèn)題 超低能耗建筑是綠色建筑相關(guān)技術(shù)的集成平臺(tái)，綜合了眾多的建筑節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品，涉及到智能圍護(hù)結(jié)構(gòu)、