1、國內外廠房改造案例分析關于風華地段的啟發國內外工業遺產改造匯總 改造前改造后工業遺產旅游點博物場館模式休閑街區模式 主題公園模式“標本”式開發原生態開發商業消費街區創意產業園鋼鐵制造亨利鋼鐵廠，上海鋼鐵十廠北杜伊斯堡景觀公園（帝森鋼鐵公司） 關稅同盟，沈陽鑄造廠奧博豪森有色金屬礦加工區，國際建筑展埃姆舍公園船廠 廣東中山歧江公園 亞歷山大老魚雷工廠 倉儲轉運中心 薩爾布呂肯市港口島公園漢堡倉庫街，紐約南街海港，日本函館灣，新加坡克拉碼頭，倫敦道克蘭煙草碼頭，波士頓昆西市場紐約蘇荷，悉尼巖石區，上海“登琨艷設計工作室”，上海創意倉庫，昆明上河創庫藝術社區，深圳華僑城德杜伊斯堡內港，英倫敦道克蘭巴

2、特勒碼頭，美國巴爾的摩內港，法國馬賽倉儲建筑群碼頭 美國路易斯維爾布河濱公園 倫敦新康科迪亞碼頭港口機械廠 奧伯豪森中心購物區 鐵路終點站卡斯菲爾德科學與工業博物館 煤氣廠 美國西雅圖煤氣廠 維也納煤氣廠污水廠 美國丹佛市污水廠公園 煤礦廠蘇格蘭中部工業博物館諾德斯特恩公園，唐山南湖公園，撫順西露天礦森林公園 紡織廠 上海春明創意創業園美國馬薩諸塞州羅維爾電站輔機廠 上海濱江創意產業園 采石場希臘狄俄尼索斯采石場露天博物館美國加州薩克拉門托河谷綠景園 玻璃廠 天津萬科水晶城水泥廠 廣州芳村花卉公園 美國波士頓海岸水泥總廠釀酒廠 北京阿拉里奧藝術中心 其他 荷蘭西城公園，德國環狀公園，韓國金魚渡

3、公園舊金山吉拉德里廣場，日本北京英國卡斯菲爾德區，巴黎麥涅巧克力工廠根據功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創意園區通常分為以下兩類：分類項目名稱規模建筑面積產業特色商業休閑創意辦公其他配套商業占比零售餐飲文娛Loft藝術工作室酒店展示空間以創意辦公為主導8號橋12 000 m2建筑設計、設計咨詢、影業制作 低于20新十鋼18 000 m2文化、設計、傳媒、雕塑 16智造局23 000 m2國際服務外包 10無錫北倉門13 000 m2藝術展覽創意設計 低于20以商業休閑為主導田子坊約20 000 m2文化藝術體驗 大于50同樂坊19 300 m2酒吧娛樂時尚活動 70老碼頭25 000 m2

4、商業休閑、時尚消費 60左右1933老場坊25 000 m2休閑體驗 60札幌啤酒廠120 000m2時尚休閑啤酒文化體驗 大于90以創意辦公為主導 核心功能是創意辦公，商業休閑僅作為配套而存在 商業業態相對單一，以餐飲為主 商業占比低于20以商業休閑為主導 核心功能是商業休閑，創意辦公僅最為點綴 商業業態比較豐富，包含商業零售、餐飲休閑、文化娛樂等多種形態； 商業比重都要高于50案例分類上海創意產業走過了一條從自發集聚到政府引導的發展之路 上海一些從事藝術、設計的創意者們自發地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創意活動。 上海市經委看到了創意產業未來的發展方向，積

5、極尋找國外一些發達國家在創意產業方面的經驗，結合上海特色，在11月份組織成立了“上海創意產業中心” 上海首批18家創意產業集聚區掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。截止2006年底第二、第三批集聚區建成，第四批籌建中上海創意產業發展歷程上世紀90年代2004年下半年2005年4月2006年底上海創意產業的定義：以創新思想、技巧和先進技術等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創造活動，引起生產和消費環節的價值增值，為社會創造財富和提供廣泛就業機會的產業，主要包括研發設計、建筑設計、文化藝術、咨詢策劃和時尚消費等 幾大類， 并涉及諸多行業。上海創意產業主要分布在老廠房聚集區以及政府引導的特色產

6、業基地泰康路田子坊8號橋蘇河現代藝術館、登琨艷工作室等蘇州河創意倉庫海上海新城LOFTM50莫干山路50號外灘3號、18號2577創意大院空間188創智天地上海創意產業分布特征同樂坊主題特色以酒吧俱樂部為休閑商業的主打特色，鎖定時尚人群 同樂坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領以及成熟富裕的中產階層，年齡在2445歲之間； 針對這類人群的愛好，酒吧俱樂部是同樂坊最具有特色的業態，且較一般酒吧面積更大、活動更豐富。 酒吧面積均在10002000平米之間，可以容納1000余人； 內部利用原廠房的結構，結合玻璃等現代元素運用形成兩層以上的高挑的空間； 除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬敞的空間舉辦

7、各類晚會、公司聚會等。與媒體合作，定期舉辦各類時尚發布、訪談等活動 利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業入駐，包括第一財經、理財一周、東方之星等； 與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經常性地舉辦各類時尚活動。文藝演出時尚發布媒體見面會論壇講堂代表案例解讀同樂坊時尚餐飲（30）俱樂部（50%)零售概念店(20%)其他香啡繽好友咖啡老灶店你好，維也納(奧地利餐廳)Sky ClubMuse ClubJS ClubKentos Live House寶馬會閬風藝術畫廊杰奎琳畫廊張鋼寧鋼琴坊芷江夢工廠(劇場)單個面積約幾百平米不等單個面積在10002000平方米左右1000-2000平米左右 餐飲和

8、俱樂部主要面向南北兩廣場分布， 易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。 以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術文化的聚落 西側5-6層的廠房多改為LOFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業同樂坊業態布局代表案例解讀同樂坊 改造宗旨：“整舊如舊后現代設計元素”的運用 主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當時工業機器時代標志的建筑構件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質感的金屬裝飾。代表案例解讀同樂坊同樂坊形態風貌8號橋地處盧灣區，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商圈，交通方便快捷附近還有城隍廟、豫園、文廟、新天地等景點，人氣旺盛。 基本概況：

9、項目名稱：建國中路8號橋 項目地址：建國中路8號。 項目面積：占地11畝，建筑面積1萬余平方米。 其前身為上汽集團所屬“上海汽車制動器公司”,該公司硬管、軟管、熱處理器、板金等車間設在此地，共有5080年代廠房8棟。2003年，在市經委和盧灣區人民政府支持下，由上海華輕投資管理有限公司，時尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發，創立了“8號橋”。每一座辦公樓都有天橋相連；而且改造后的舊工業廠房可以作為一個橋梁，將過去的歷史和現代的理念融合起來，將國內和國外的文化與人才連接起來，這一舉措開了上海將工業歷史建筑進行保護性開發的先河，并注入了新產業元素，使工業老建筑所特有的底蘊、想象空間和文化內涵成

10、為激發創意靈感、吸引創意人才、集聚創意產業的新天地。 企業定位：定位于國際級的、融合國內的好的創意類企業的聚集地，這類企業講求的是開放性的辦公環境、放松的、富于變化的的辦公條件，多樣化的辦公功能，臨近城市中心，可以充分感受時尚與城市文明，有效的節約溝通成本。 經營狀況：8號橋項目，由于其極好的地段條件，因此土地本身的價值量就極為巨大。同時對于老廠房的改造翻新，達到一種新的形態，其中的建筑結構上的表達，都需要良好的材料作為裝點。因此，以創意為概念，以環境為賣點，通過良好的設計理念，便成了創意地產產品的增值點。 8號橋項目的經營模式以分期開發，全部租賃，正是8號橋在經營上的核心戰略模式。如同住宅產

11、品的分期開發一樣，前期的開發帶動了項目的價值，通過人氣的打造，項目區域價值的提升，為后期開發的項目也提供了良好的環境條件，落實到商業層面，這些都成為未來提價的基礎。有了價格的增長，才能顯示出該物業價值的增長潛力。 8號橋辦公場地租金為6-10元/，物業管理費20元月，停車方式為立體式停車庫與租用周邊社區停車場。 代表案例解讀8號橋創意產業集聚區代表案例解讀8號橋創意產業集聚區 8號橋位于上海市中心城區盧灣區建國中路8-10號，由20世紀70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成 。園區占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米，吸引了眾多創意類、藝術類及時尚類的企業入駐，包括海內外

12、的知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體、頂級餐飲等公司。8號橋創意產業空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局 整個號橋由8棟房子構成，基本上保持了原來的布局。“8號橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應，21米高的天橋將兩座工業老建筑連接起來代表案例解讀8號橋創意產業集聚區8號橋最獨特的是園區設計師留出了很多租戶共享空間，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂等，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發靈感和創意。8號橋創意產業空間布局（二）：獨特的 租戶共享空間成為藝術工作者激發靈感和創意空間 代表案例解讀8號橋創意產

13、業集聚區 8號橋建筑特征：歷史與未來、傳統與現代、東方與西洋、經典與流行在這里交匯融合，為創意產業的發展提供了獨特的環境和氛圍。 8號橋創意產業集聚區由上海汽車制動器廠舊工業廠房改造而成。其老工業建筑的內部由藝術家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構，同時藝術家又以藝術手法將現代材料、設施安置其中。代表案例解讀8號橋創意產業集聚區8號橋建筑特征（一）:歷史與未來、傳統與現代的交匯融合，為創意產業的發展提供了獨特的環境和氛圍田 子 坊地 址上海市盧灣區泰康路210弄 形成時間2000年初建筑面積2萬余平方米 初始用途建造于20世紀30年代的弄堂工廠 改造手法建筑構架保留，外部有選擇性地整飾，內

14、部重新分隔并裝修 進駐產業設計行業（建筑/服裝/室內/廣告/禮品/廣告攝影，陶藝/環境/家具/圖案） 集聚規模18個國家，不同領域160余戶 房租水平平均日租金約元平方米 代表案例解讀田子坊上海田子坊代表案例解讀田子坊上海田子坊代表案例解讀田子坊其他案例欣賞1933老廠房上海1933老廠房時尚中心+自然形態歷史博物館+影視拍攝基地海上海新城創意LOFT+創意商業街+創意生態居其他案例欣賞海上海新城保守估算，廣州優質創意產業園區仍有超過400萬平方米的市場缺口，未來發展潛力巨大，產品品質成為決定項目吸引力和競爭力的關鍵因素2008年廣州創意產業從業人員增長率為5.2%2008年廣州創意產業從業人

15、員約為91萬人保守估算，2010年廣州創意產業從業人員達106萬人依據經驗，企業人均辦公面積約為10平方米2010年廣州創意產業辦公物業需求達1000萬平方米目前已立項的各種檔次和規模的創意產業園區存量供應和潛在供應面積不足600萬平方米廣州創意產業園區仍有超過400萬平方米的需求空間廣州創意產業園區辦公面積需求估算廣州創意產業發展迅速，但創意產業園區建設遠遠無法滿足行業發展需求。全市創意產業園區供應不足百萬平方米，其中不乏檔次偏低，環境惡劣的低檔辦公物業除創意產業園區和甲級寫字樓外，目前多數創意行業企業租用乙級、丙級寫字樓，辦公環境普遍較差，并且標準寫字樓嚴謹、刻板的園區氛圍無法滿足行業對自

16、由創作氛圍的需求總體而言，市場亟需功能定位合理、環境和硬件水平較好的優質園區。因此，本項目的品質高低將成為決定項目吸引力和競爭力的關鍵因素廣州創意產業分布特征代表案例解讀廣東紅磚廠項目背景介紹1958年6月10日廣東罐頭廠建成投產。以蘇式建筑為主，左右呈中軸對稱，平面規矩，主樓高聳，回廊寬緩伸展，其次是有“三段式”結構，指的是檐部、墻身、勒腳三個部分，而且樓房墻體厚，有一磚半厚，房子空間大，冬暖夏涼。園區占地16萬平方米，區內現在仍保留著幾十座大小不一的蘇式建筑。原身為廣州鷹金錢食品廠，它自身在廣州有著一段段輝煌的歷史，其內在空間及建筑群特質，使它散發出一種獨特的魅力。紅專廠創業園區2009年

17、4月開始動工。保留罐頭廠各個工作車間的名稱，如“解凍街”、“制罐街”、“成品街”等等。包括藝術文化交流機構、國際畫廊、藝術家工作室、雕塑展廳及廣場展示區、酒吧咖啡廳、進口書店、藝術文化商店、攝影棚、養生會所等數十個門類。園區曾吸引各種展覽，如廣州當代雕塑邀請展、首屆丹麥文化周的開幕和包豪斯展覽等 園區的功能分區 劃分為創意藝術區、商業品牌區、品牌展示區、影視媒體區、餐飲區及露天咖啡茶座、休閑設施、教育培訓區、創意藝術廣場。代表案例解讀廣東紅磚廠代表案例解讀廣東紅磚廠 在路口，常會被那些獨特的“裝置藝術”吸引住 其實，它們本身是鷹金錢遺留下來的廢舊機器或某個配件，作為罐頭生產線上的某個環節，這些

18、廢舊的機器身上可能記錄了上百年的歷史，如今它們成了園區的雕塑，既是文化的載體，也是廢物利用的一種藝術表現。特色雕塑開放對象年輕時尚的商務精英CBD常駐人士外籍人士文化休閑人群商務旅行人群觀光人群大學生中學生學院人群 代表案例解讀廣東紅磚廠文化產業價值鏈分析主打產品是：藝術文化會展與藝術品展覽，已形成藝術品牌上游產品與下游產品的產業鏈條代表案例解讀廣東紅磚廠藝術文化交流機構國際畫廊藝術家工作室雕塑展廳及廣場展示區室內展廳拍賣展廳奢侈品展廳私人博物館 產業核心層：文藝表演、文化社團、群眾文化服務等代表案例解讀廣東紅磚廠產業外圍層：游覽景區文化服務、文化產品租賃和拍賣、文化中介代理、休閑健身娛樂等酒

19、吧咖啡廳進口書店藝術文化商店各種運動場所養生會所免費游覽參觀相關層：照相器材、樂器、工藝品的生產和銷售等攝影棚精品店樂器行 服裝定制 產業集群效應具有交互關聯性的多個文化企業或機構共處一個文化區域，形成產業組合目的：是降低成本、實現企業外部的規模經濟作用：1、提高了整體競爭力與創新能力2、加強集群內企業間的有效合作3、發揮資源共享效應，形成“區位品牌”代表案例解讀廣東紅磚廠以城市為核心的創意產業園紐約蘇荷區溫哥華格蘭維爾法蘭克福會展區代表案例解讀美國蘇荷區代表案例解讀美國蘇荷區簡介蘇荷區位于紐約市曼哈頓區西南角，是個不大的社區，約有六千居民。第一次工業革命時，蘇荷區成為鋼鐵生產基地。20世紀5

20、0年代，隨著城市改造步伐的加快，工廠外遷，大量廠房閑置，藝術家遂陸續“占領”之，并將其改造為居住和創作場所。蘇荷區逐漸成為聞名遐爾的藝術家天堂。地理位置蘇荷區是曼哈頓下城區Canal 大街和 Houston大街之間的地塊。與休斯敦運河相鄰。紐約蘇荷區是19世紀中葉工業化時代興起的一個工業區。二戰后，蘇荷區的制造商紛紛轍離，留下的大量車間大多閑置，房租極低。一些青年藝術家發現了這片凈土，紛紛把它們變成自己的藝術工作室兼住所。久而久之，這里就自然形成了一片藝術家的集聚地。 代表案例解讀美國蘇荷區現狀在1982年，蘇荷的畫廊逾千，藝術家逾萬，“新美術館”及世界頂級現代藝術館“哥根漢姆下城分館”先后落

21、成，書肆、餐館、咖啡座、時裝店生意興隆，一派文化氣象。90年代，蘇荷區租金飆升，過度繁華，藝術的活力與純度不復當年，蛻變為高級旅游點。2000年以后，大批畫廊遷移中城二十街一帶查爾斯區，以當年同樣的熱情與智慧建成第二個“蘇荷”。所以現在的蘇荷區已經成為一個商業區、旅游景區和創意產業區的綜合體。1.區內有近600家各具特色的百貨服裝、飾品店。以SOHO中心區的百老匯大道為例，特色店有50余家，經營范圍包括珠寶、服飾、化妝品、家居用品、文具及百貨等；各式餐館逾100家，囊括了世界各地的風味美食和高級主題餐廳。世界最知名的品牌如PRADA(普拉達)、CHANEL(香奈爾)也入駐其中。2.藝術畫廊和工

22、作室100多家代表案例解讀美國蘇荷區 蘇荷是以城市為核心的創意產業園區。園區內，主要分布著從事時尚藝術、休閑文化、展覽展銷等類別的公司或機構，商業交易對其生存至關重要。創意產業園區所提供的產品和服務并非日常生活必需品，而是含有文化因素、具有獨創性，享受一定知識產權保護的創意性成果，因此要求相對高的經濟回報。經濟發達、文明程度高的城市，總體購買力較強，并且有較為迫切的創意文化消費意愿，從而為創意產業園區的發展提供了一定保障。蘇荷區所在的曼哈頓島是紐約市的中心區。曼哈頓以及紐約高速發展的經濟和高度發達的金融業是蘇荷區商業投資興盛和藝術品交易發達的潛在原因之一。 在以城市為核心的創意產業園區，城市經

23、濟發展促進創意產業園區發育，園區的欣欣向榮又反過來推動城市經濟增長，城市與園區的循環互動成為此類園區的重要生命體征。總結：蘇荷區域小而產業密集，商業發達、藝術底蘊深厚。代表案例解讀美國蘇荷區北杜伊斯堡鋼鐵廠與煉爐廠代表案例解讀德國魯爾工業區德國魯爾工業區持續發展的成功經驗魯爾區區域整治和更新的背景 成立權威領導機構，區域發展規劃不斷創新 以傳統工業為基礎，充實、調整區域產業結構 合理調整區內生產力布局科研與實踐相結合,將科技優勢轉化為生產力 開發工業傳統資源，拓展區域產業新功能 完善環境管理和建設，重塑田園都市風光代表案例解讀德國魯爾工業區采用就地取材的設計方式遵循大自然自然排水原則對住宅建筑

24、的人性化考慮避免了不必要資金的投入以保留未來任何的可能性引進大量的植物任其自然生長魯爾工業區改造帶來的啟示代表案例解讀德國魯爾工業區 “798”藝術區匯集了大量從事不同行業有著不同追求的藝術個體，形成一個有較大影響力的文化產業集群，同時，文化創意產業的集群可以產生滾雪球式的集聚效應，吸引更多的藝術個體到此集聚。駁的紅磚瓦墻，錯落有致的工業廠房，縱橫交錯的管道，墻壁還保留著各個時代的標語。馬路上穿著制服的工人與打扮時尚前衛的參觀者相映成趣，歷史與現實、工業與藝術在這里完美的契合在了一起，這里就是北京798藝術區。 廠房之所以贏得藝術和文化創意產業的青睞,是因為工業建筑有別于日常生活空間的建筑和景

25、觀,因而可容納各種非日常的活動,為藝術家的個性設計和創造提供非同尋常的體驗;舊建筑是有歷史和故事的,通過物質的元素,給空間帶來一種非物質的氛圍,并彌漫四周,創造出一種獨特的場所感。這是新的建筑設計所不能帶來的。 俞孔堅代表案例解讀北京798北京798代表案例解讀北京798北京798代表案例解讀北京798 798今天是中國當代藝術的展示交易中心，未來會成為世界著名的藝術園區，在這里面展示和交易的是來源于當下中國正在發生的原創的藝術作品，這是中國制造轉向中國創造的過程中不可缺少的存在。這是我個人對798的看法。所以我們談到798，我們是在談一種生活方式，一種生存方式，不管是否在798工作和生活，不

26、管是否懂得藝術，今天的中國人應該知道“798生活方式”。 代表案例解讀北京798 一般舊改商業項目通常都會吸引普通大眾、城市白領和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是不同的：依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的休閑環境、經常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源由于城市白領是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現時尚和體驗特征的中高檔業態占據60以上，構筑一個中高檔的生活圈。啟示二：消費的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業態選址較獨立或隱蔽，體現低調的奢華。啟示三：亮點的塑造典型特征分析客群特征業態特征依托空間特色，打造特色休閑商業集群業態配比的一般規律業態分類占比細分業態占比商業休閑50-70%餐飲類40左右零售類40左右文化娛樂類20左右創意辦公10-20%其他配套10-20%舊改項目常見商業形態的一般特征分類特征描述餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規模在二三百平米左右，精致、具有小資情調，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風格符合項目整體定位零售類 通常以藝術品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、