1、第 PAGE8 頁 共 NUMPAGES8 頁我國保險資金投資不動產現狀與問題我國保險資金投資不動產的現狀與問題 作者：王洪 陳秉正 劉超 2022年02月05日 摘自：中國金融2022年第3期共有 0條評論 隨著我國保險業的迅速發展，保費收入激增，保險資金規模迅速增長，保險公司面臨著越來越大的經營壓力，需要提高保險資金運用的效率，構建更多元化的投資渠道來規避市場風險。2022年10月1日實施的新保險法進一步拓展了保險資金運用渠道，為我國保險資金直接投資不動產提供了法律保障。同時監管部門也在根據新保險法起草保險資金投資不動產的管理辦法和實施細則。雖然保險資金按規則全面投資不動產要等該辦法頒布后

2、才能真正啟動，但有關法規調整意義重大，必將對保險公司的資產配置產生深遠影響。我國保險資金投資不動產的現狀 保險資金不動產投資規模。隨著保險資產規模的不斷擴大，保險資金運用規模日益增大，至2022年底，保險公司總資產突破4萬億元，達到4.1萬億元。凈資產3904.6億元，比上年末增加1097.4億元。保險資金運用余額3.7萬億元。隨著資本市場的快速發展和監管政策的逐步放松，保險資金在運用結構方面也發生了重大變化。近年來我國保險資金運用呈現出“此消彼長”的態勢，即銀行存款占資產總額的比重大幅下降，從20_1年的42.05%下降為2022年10月的25.75%；投資占資產總額的比重明顯上升，從20_

3、1年的37.30%上升到2022年10月的65.64%，牢牢占據保險資金最大資產配置的龍頭地位，這無疑有益于提高保險資金的整體收益，對社會經濟影響力和輻射度亦明顯提升。為了控制風險，保監會對保險資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的保險公司不動產投資試點管理辦法尚未出臺，但業內專家普遍認為5%的不動產直接投資比例最為可能。在國際上較為成熟的市場，對于不動產投資比例的上限一般是針對購買可產生租金收入的物業實體。因此，5%的比例應不包括以往對上市房地產開發公司的股份買入，只是指購買可出租的物業或商業地產。依此測算，未來保險投資不動產的資金將達20_0億元。20_0億元資金的進入對商用地產影響無疑是

4、巨大的。目前，我國商業地產存量規模在2.5萬3萬億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個一線城市的甲級寫字樓存量規模約為20_0億2500億元。也就是說，目前可投資不動產的保險資金規模已基本接近全國一線城市甲級寫字樓存量總規模。保險資金不動產投資形式。由于不動產投資期限長、租金收益相對穩定（比如，近年來商用地產的租金收益大約在5%10%），因而需要大量資金，這能夠很好地匹配保險資金的負債需求。基于保險公司的長期投資戰略，這類資產也更符合保險資金的負債特性。因此，盡管受限于之前的政策，但是許多保險公司已經采取多種變通模式先期開展了不動產投資業務。一種方式是以租賃、自用名義購買寫字樓進行投資，另

5、一種方式是通過集團旗下信托、資產管理公司投資于房地產。上個世紀90年代以來，保險公司已開始大量購置自用物業并部分用來商業出租，并有部分保險公司投資于養老地產（例如，泰康人壽把投資設立養老院定為該公司三大發展戰略之一，已在四川先后援建了4個養老院）；隨著股票、基金的放開，也有部分保險資金被用來購買房地產上市公司的股票；亦有保險公司通過控股的資產公司、信托公司投資房地產項目和公司的股權或債權。有統計數據顯示，從20_年到現在，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為20_億元，其中包括中國人壽、中國平安和友邦保險等10家左右中外資保險商早已捷足先登房地產領域。不動產投資已獲法律支

6、持。自1995年保險法頒布以來，保險資金運用長期受到嚴格限制，投資渠道非常有限。1999年之后，相關機構制定出臺了一些新政策，使保險資金投資渠道有所拓寬。20_1年以來，我國在拓寬保險資金運用渠道方面的步伐逐步加快，先后擴大債券投資的比例和品種、允許保險資金直接投資股票市場、放寬保險資金境外投資條件、松綁保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域，甚至允許保險公司投資非上市銀行的股權。2022年10月1日實施了新保險法，在考慮到保險資金運用既要滿足行業和基金發展的需要，又要兼顧安全和穩健原則的基礎上，適當拓展了保險資金運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律地位。不動產領域的放開是保險資金配置

7、多元化的又一大邁步。但是，新保險法的頒布并不意味著保險資金能夠在基建和房地產市場無限制地進行投資。美國次貸危機提醒我國監管部門，房地產和經濟周期緊密關聯，投資房地產應有嚴格的比例限制。因此，我國保監會已明確表示，將堅持“先定規則，再做運作”的原則，在具體管理辦法和操作細則出臺前，不允許啟動具體業務。同時，將對保險資金的具體運用范圍作出嚴格的限制，保險機構投資不動產主要是允許其購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商用物業等，以獲取穩定的租金收入，不允許直接參與房地產開發，不允許進行房地產炒作。當前保險資金投資不動產的問題 保險負債的特性要求資金運用在期限、成本、規模上與其較好地匹配，以滿足償付

8、要求。目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為520年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩定復利增長提供了前提。因此，不動產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。盡管不動產投資符合保險公司的長期投資戰略，但是目前我國保險資金進行不動產投資仍然存在以下幾個問題。不動產投資專業人才匱乏。作為與“承保業務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠對經濟運行趨勢、產業發展方向等經濟情況的變化有明確認知。不動產投資是一個專業化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員

9、配備，如果僅作為保險公司或保險資產管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發展。但是，受“重保險輕投資，重來輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發展投資專業隊伍，缺乏具有較高專業性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產投資領域的專業人員。由于監管方面的嚴格限制，保險公司也在相當程度上缺乏對保險投資領域的研究與開拓精神，使得即便是在監管部門放寬對某個投資領域的限制時，也難以在短時間里取得主動。我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產投資業務的快速發展。因此，保險公司迫切需要培養適合于不動產投資的高素質專業人才尤其是高級管理人才，加強不動產投資的專業能力。不

10、動產投資組織形式尚需完善。經過多年發展，我國保險資金運用的組織形式，從保險公司內設投資部到組建資產管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險公司成立時間不長，組建資產管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當前有很多小保險公司比如安華農業、國民人壽等，都采取內設投資部的模式。另一方面，即使部分保險公司成立了資產管理公司，也因管理體制問題而可能導致投資業務效率低下，資金運用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態。不動產投資可投資產較少。按照保險資產配置的要求，保險資金投資不動產所要求的年化收益率通常在6%10%的區間。從風險與回報匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線

11、城市核心地區的商用物業能夠在中長期獲得較高的回報水平，符合保險資金的安全性和追求長期回報的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業間價格差距的逐步拉大，商業地產的投資價值已經開始逐漸顯現出來。因此，一、二線城市將成為保險資金主要關注的區域，一線城市核心區域的高端商業物業將成為保險資金重點考慮的投資目標。然而總的來說，現階段我國保險資金可投的不動產資產較少，存在較大的發展空間。不動產投資面臨較大風險。當前，許多專家學者普遍認為商業地產的投資風險比普遍想象的要高。不動產投資風險主要是流動性差、變現難、市場行情波動大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國商業地產發展時間較短，不少城市尚未

12、經歷過一個完整的周期。另外，我國很多地產項目商業運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。不動產投資監管有待完善。隨著近年來保險業的急劇發展，償付能力不足一直是保險公司面臨的突出問題。目前，我國保險投資的政策環境不夠完善，配套的保險公司不動產投資試點管理辦法尚未出臺，對保險資金不動產投資的有效監管機制還處于發展的初級階段。法律法規體系不完善，監管信息化程度低，無法適應動態監管的要求；監管隊伍力量薄弱，限制和制約了保險資金運用水平和能力的提高。同時，保險資金在不同市場的運用和保險金融集團跨行業運營，都會對現行的分業監管格局帶來沖擊，這些都對保險監管提出了挑戰。不動產投資決策機制薄弱。許多保險公司管理體制落后，在科學決策、內部約束機制方面比較薄