1、保利平層大宅傳播策略提案1市場變了，行情變了，消費者變了，房子不好賣了之前靠點子賣房，后來靠面子賣房，前段時間靠銀子賣房，以后呢？2市場是這樣告訴我們的？市場逐步在回升，只要市場和政策有不斷利好出現，相信后續還會有一個量價齊升的過程。我們不希望錯過這個機會。3選擇的空間大了，隨著市場大環境買房價格上有空間了，信息更加對稱了，因此選擇的樓盤不僅要有賣點，并且要有獨特賣點對于消費者來說消費者越來越懂得房屋與價值之間的關系，也越來越懂得從廣告中篩選有價值的信息了4數據是這樣告訴我們的距離濱江區政府和地鐵最近的樓盤戶型創新并且實用，環境極佳的優質大盤通過折扣體現性價比的樓盤幾乎是片區內唯一有房可售的項

2、目有實際賣點并且高性價比產品會比較受市場青睞5項目之前推廣回顧67我們的廣告一直都很有銷售力，通過有實際的賣點向消費者傳遞價值，從而獲得消費者的認同8CBD后花園86萬方世界級灣區大師源墅，自然居境max公寓產品系開創杭州小戶型的大時代保利東灣墅大平層1、如何支撐過萬的價格？2、如何在拔升檔次的基礎上仍然維持以前具有銷售力的傳播方式？3、如何讓消費者在最短的時間內認可產品9一切從產品出發10中央景觀房一線臨水房全南寬景房扇形半圍合，千米一線江景11千畝濕地+巨型樹陣12五萬方中心景觀5萬方中心景觀13最大200米闊達樓間距，視線無遮擋 14全點式高層大宅規劃，戶戶邊套,270度觀景 15地上、

3、地下精裝修雙大堂16四房朝南 戶戶面江17一個臥室擁有兩個觀景露臺18獨享電梯廳，實現了高門望族的大宅歸家儀式感19其他還有很多亮點20精裝修入戶電梯廳次臥雙景觀觀江陽臺千畝濕地奢侈精裝修雙大堂巨型樹陣千米江景奢華大平層戶型四房朝南，戶戶面江適合超寬樓間距5萬方中央景觀5.3米客廳開間3.15米天花板層高21奢而適之真正的品位就是：懂得收，才能放的更好，用四個字來概括：22下沙給人的感覺無論從實際或者心理都比較遠，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，區域目前為杭州價格洼地，而且目前推出的樓盤缺少絕對高端的產品一個這么優秀的產品，是否能支撐我們多賣兩千多/平方米？23換個角度結論不同24本

4、案競爭策略杭州范圍內江景大宅本案競爭定位：跳出競爭談競爭25杭州經典江景大宅金色海岸陽光海岸東方潤園錢江新城濱江區彩虹豪庭海威國際藍色錢江觀瀾時代26地塊狹長、沿江一線排開，觀景面寬，板式樓為主。注重面子，“江、樣板區、戶型設計”都在講面子，前期定位或與杭州購房習慣有沖突。叫囂江景，從給定制規則的人定制江景房左右錢塘江，除了江還是江拿豪宅的局部賣點做攀比金隅觀瀾時代至此 左右錢塘江27戶型特點：面積198方中西餐廳組合，廚房功能更加完善7米多超闊南向客廳保姆房獨立，單獨衛生間、入戶門兩房朝南兩個觀景陽臺28金色海岸至尊非凡 只有你可以銷售價格：26300元/平方米；國際頂級品牌，豪華精裝修；國

5、際花園社區大獎；一線江景，板、點結合，板房為主；五星級會所，外墻鋁扣板。29戶型特點：面積范圍175500平方米 入戶花園全吊頂設計大理石地面270度景觀窗雙主臥設計獨立工人房純凈水系統垃圾處理機防霧浴室鏡門窗防塵條雙人按摩浴缸智能化熱水系統30東方潤園居上流之上開盤均價：17800元/平米；霍尼危爾智能家居；英式管家式服務；中國頂級私人會所鴻藝會；全板房設計，CBD一線江景。31三梯兩戶，梯梯入戶，設保安、保姆專用電梯，與主人隔離全套房設計四房朝南，短進深，大開間戶型特點面積：22032032陽光海岸198個傳奇開盤均價：36000元/平米；全板房一線江景；更豪華國際頂級品牌精裝修；SieM

6、atic櫥柜和Gaggenau（歐洲宮庭御用電器）金色海岸升級版，濱江豪宅經驗。33戶型特點：面積380490方之間主衛超闊面江，沐浴成為享受生活的一種方式全套間帶衛生間設計，即使保姆房也不例外陽光海島式廚房：在廚房中間擺置一個獨立的料理臺或工作臺家人和朋友可在料理臺上共同準備餐點或閑話家常 34藍色錢江貴為藍色 生而優雅 開盤均價：29000元/平米；與香港九龍倉合作打造杭州第二條湖濱名品街；定制式管家服務，為業主提供更為高端的專屬私家服務白金五星級酒店，豪華精裝修板、點結合，板式為主，一線江景35戶型特點：面積180205方之間大開間短進深，主臥大面寬朝南；多套間的設計絕大多數臥室設有獨立

7、衛生間及走入式衣櫥，形成獨立套房。36開盤均價：17000元/平米；板房為主，北向一線江景；喜來登五星級酒店，引進國際知名品牌管理公司；連接架設在聞濤路上方的跨路平臺，直達觀江平臺與觀江長廊。海威國際喜來登 全江景 新地標37戶型特點：面積208平米方全南向臥室，采光效果最大獨立保姆套間設計客廳超大開間，觀賞江景更從容38開盤均價：26000元/平米；國大雷迪森酒店合作，引進五星級酒店管理標準；點、板結合，北向一線江景；歐系品牌精裝修。彩虹豪庭真山真水 臻品尊位39戶型特點：面積250平米方左右轉角90度大面積觀景陽臺走入式衣柜、觀景主衛、書房、大景觀陽臺，奢華到極致的主臥 次臥帶衛生間套房設

8、計臥室全南向，采光效果佳40VS產品：奢華大平層戶型；四房面江，全點式戶戶270度觀景；超寬樓間距稀缺性：千米江景；千畝濕地；巨型樹陣；五萬方中央景觀價值：價格低，升值潛力大杭州江景平層大宅與本案比較產品：頂級精裝修；高端智能化；奢華大平層戶型；兩房或三房面江；板點結合板式為主稀缺性：成熟地段；千米江景；五星酒店服務價值：每平米三萬以上，價值高企，上升空間透支41價值：杭州最具潛力的高層江景大宅項目推廣調性思考：產品：杭州最開闊的高層江景大宅資源：杭州最多景觀的高層江景大宅42CBD后，一線江景奢適品產品定位43這樣的產品如果在錢江新城，會賣到多少錢，我們應該都很清楚杭州的江景大宅才應該是我們

9、的比較對象這是一個目前市場少有，未來市場稀缺的好項目，天生已經具備的高端住宅的基因，錯過這樣的機會恐怕會成為過錯！44客群定位45思考1：我們的消費群都具有較高的經濟實力。不斷上升發展的事業使他們開始換房，對居住的要求越來越高。如果本項目不具備較高的形象，反而會讓目標客群選擇其他高檔次但可能不沿江的項目。消費群分析：思考2：如果作為一個高檔次的下沙樓盤考慮，區域環境不佳會難以支撐項目高價出售，而以杭州江景大宅的方式出現，則會讓這些見多識廣的高端消費群體發現其中的價值所在。46本產品的形象應該立足于杭州江景大宅的角度，而不僅僅是一個下沙的樓盤產品調性稀缺、珍貴、奢華但保持適度的低調47保利天璽案

10、名璽璽，王者印也。說文秦統一六國之后，規定皇帝的印章獨稱“璽”，歷經千年積淀，形成了具有強烈排他性的高貴之美；普天之下，惟皇帝一人獨有，如此稀缺之物，更顯珍貴；以舉國之力精雕細琢而成，精致完美可想而知。天璽以“天璽”為案名，蘊含“天賦高貴舉世獨有”之意。清晰地傳達出了高層建筑，與生俱來的“與天齊高”之產品特性；其舉世無雙之權貴象征，更與項目的產品、價值、景觀等多方面稀缺品質相得益彰；其高貴、稀缺之內涵，契合了項目中高核心消費圈層的心理需求。48一戶一條錢塘江Slogan天賜大美，戶戶錢塘備選49項目推廣總策略501基于前階段產品的推出銷售和工程標段的考慮，以中心景觀為中軸線將組團分為兩個區域。

11、利用1號先做客戶測試。512如果1號客戶測試較好，則順勢加推；如果客戶測試結果不是特別理想，則推出位置更佳的2號，聚攏人氣、形成熱銷，提升整體檔次。523利用2號熱銷勢頭與整體價值的提升返回來帶動1、3號的銷售。53項目形象拉升切入點12以本組團位置最佳、形象最高端的1、2號樓作為整個組團的形象代言人，提升組團整體形象，形成高性價比，帶動銷售。54第一階段第二階段第三階段市場亮相首次銷售形象提升營銷方向營銷結點主題：天璽是很好的江景房目的：樹立項目市場形象主題：為什么天璽是好的江景房目的：詮釋項目產品特點主題：好的江景房是怎么樣的目的：拔升項目檔次樓王推出樣板房開放房交會事件引爆55保利天璽是

12、很好的江景房為什么說保利天璽是好的江景房好的江景房是怎么樣的項目全盤推廣階段劃分56保利天璽是好的江景房階段任務：塑造保利天璽錢江北岸高端江景大宅形象。階段目的：確定項目形象，鎖定目標客戶。重要營銷手段：事件營銷、平面媒體、小眾媒體等。階段57585960方案一61626364656667686970717273747576方案二777879808182838485事件營銷精裝樣板房研討會目的：展示四房朝南、270度觀江、次臥雙景觀陽臺等戶型賣點。思路：邀請知名建筑設計、裝修設計、材料供應商、燈光家具等各界權威人士暢談樣板房精裝修方案。推廣跟進：活動現場物料包裝、報紙硬廣強勢宣傳、系列軟文跟蹤

13、炒作。86隨精裝修推出兩本限量版精裝樓書，一本是實景樣板樓書，主要利用實景拍攝的方式將室內樣板和室外景觀結合在一起；另一本是產品使用樓書，內容簡約大氣，分為硬裝介紹和軟裝介紹2部分，硬裝材料部分都來自知名企業原產地，軟飾則側重介紹各位大師的成名作。關于事件的跟進87 策略3、掘地三尺，找到客戶88針對項目的目標人群進行針對性、小范圍的推廣。充分考慮目標購房者的生活軌跡，盡可能多的在其軌跡上出現樓盤信息，讓樓盤形象植入人心。傳播渠道精耕挖掘客戶策略89開車上班寫字樓上班接送子女公司進行會議某銀行經理茶館、咖啡館與朋友相聚在辦公室閱讀報紙商場購物休閑時尚雜志報紙廣告電梯廣告、直郵廣告信用卡合作戶外

14、廣告/電臺廣告圍追堵截目標人群的生活軌跡中的渠道90第一種方式：主動型通過數據庫營銷的方式，鎖定目標客戶。針對目標客戶的居住區域（下沙、四季青、華貿鞋城等），定向跟蹤。針對目標客群特性，設計各類精美實用的禮品。尋找目標客戶91尋找目標客戶第二種方式：異地推廣1、和媒體進行合作，以媒體為組織者參加臺州、溫州、義烏等地的商會等的推介活動。2、可以考慮投放“浙江日報”，利用浙報擁有浙江商會主要人員名單的優勢將項目資料直接投遞到位。92第三種方式：借力型與銀行信用卡、高檔商場、4S店、中國移動等聯合舉行PR活動，利用合作伙伴的數據庫或者是客戶資源來進行聯合推廣達到雙贏。尋找目標客戶93 為什么保利天璽

15、是好的江景房階段任務：細化產品賣點，加深市場印象。階段目的：天璽形象獲得認可，增加蓄客。重要營銷節點：樣板房開放、開盤等。傳播內容形式：有兩個精裝大堂的一線江景房，別人稱之為樓王；在天璽卻只是個基礎；超過200米樓間距的一線江景房，別人稱之為樓王；在天璽卻只是個基礎；階段294階段推廣整體思路事件營銷樣板房開放報紙、軟文跟進天璽開盤舉行盛大開盤儀式媒體跟進95思路：邀請明星或名模至天璽現場拍攝生活照，利用明星效應及其自身氣質，使天璽未來高端生活落地。目的：短時間內引爆市場，為樣板房推出及開盤鋪路邀請對象：湯唯（杭州人、色戒氣質對接、保利文化投資）拍攝題材：以江景濕地資源、中央景觀、樣板房、精裝雙大堂等后期跟進：杭報、快報、網絡炒作，制作藝術畫冊（贈送客戶）等1、事件營銷：天璽高端生活演繹96地點：天璽樣板房現場目的：讓客戶親身體驗（江景大宅）思路：1、由頂級設計師親自設計天璽樣板房、并聘請優良施工團隊，