1、奧克斯寫字樓工程產品設計義務建議.裝修方案建議.大堂大廳材質方案地面材質：維納斯白麻、1.2厚拉絲不銹鋼、10公分土耳其黑水晶墻面材質：600*600淺灰色微晶石、維納斯白麻、土耳其黑水晶、12厚鋼化玉砂玻璃電梯門套：紫水晶大理石、頂面材質(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：150筒燈、80內凹射燈、*243雙頭格柵射燈、大吊燈另選.電梯廳材質方案地面材質(方案一)：800*800拋光磚灰色、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質：600*600淺灰色微晶石電梯門套：紫水晶大理石頂面材質(方案一)：輕鋼龍

2、骨鋁合金頂面材質(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：150筒燈、80內凹射燈、*243雙頭格柵射燈.過道材質方案地面材質(方案一)：800*800拋光磚灰色、紫水晶花崗巖條紋圍邊地面材質(方案二)：古典灰麻花崗巖、紫水晶花崗巖條紋圍邊墻面材質：白色乳膠漆、廢品橡木套灰色踢腳線門：廢品橡木套灰色門頂面材質(方案一)：輕鋼龍骨鋁合金頂面材質(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白色乳膠漆燈具：150筒燈、80內凹射燈.辦公室材質方案地面材質：復合地板墻面材質：白色乳膠漆、廢品橡木套灰色踢腳線門：廢品橡木套灰色門頂面材質(方案一)：600*600鋁合金吸音板頂面材質(方案二)：輕鋼龍骨紙面石膏刷白

3、色乳膠漆燈具：600*600格柵燈.公共空間規劃建議.整體設計建議 內部功能先進，具有智能化大廈根本要素。 內部公共空間在寧波已有寫字樓產品中處于領先位置，如大堂面積、公共空間設計人性化、過道/衛生間等公共空間設計與工程定位匹配。 充分結合鄞州公園景觀資源，在內部綠色生態空間的處置上到達內外一致與交融。 在電梯、空調等設備的選擇方面可結合目前寧波高端寫字樓產品處于同一程度面。 其他可思索一些其他鮮明特征，如樓體外部的夜晚燈光效果，如空中花園設計等。 規范層設計需思索可進展靈敏的區隔和拼接，以中小面積為主流，滿足中小型企業辦公需求，同時兼顧整層辦公的合理空間要求。 鑒于對甲級寫字樓尚沒有確切的規

4、范，因此設計的立足點在不低于市場同類產品的配備和檔次前提下適當創新和提高亮點，充分提高性價比，真實控制好本錢。.大堂建議 籠統大堂大堂面積應不低于500平方米，同時需求保證一定空間尺度，有利于提高工程質量。 大堂區域除設置物業效力性區域以外，還要有接待臺、商務中心、銀行、小型便利店及咖啡廳等。 大堂設計建議運用石材地面、立柱、文化墻，彰顯入住企業的實力與品味。.市場工程大堂情況分析 寧波市場上，現有寫字樓大堂面積分布呈現兩種趨勢，200-400平方米與500-700平方米，尤其是后者，成為新建寫字樓工程的主要技術目的。14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%

5、20%30%40%50%60%200以內200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面積平方米大堂建議項目名稱大堂面積（平方米）新天地1#樓600新天地9#、10#樓300上東國際主大堂：500副大堂：170名匯國際180新洲銀座600廣博國貿中心400金都國際800.電梯建議 建議電梯能滿足不低于1.5噸荷分量和2.5米/秒運轉速度，優質電梯是速度和質量的保證。 建議所采用的電梯為國內外比較著名的電梯品牌，能突出內部轎箱空間寬闊溫馨性，在實踐銷售過程中能給客戶帶來一定吸引力。 思索到二層主要為商業，將不實行分層進出電梯上行，同在中庭大堂進入電梯空間，經過電梯設置

6、進入不同的空間層。. 寧波寫字樓市場上的電梯以中外的合資國產產品為主流，原裝進口也存在一定的市場份額。 從品牌選擇性來看，三菱電梯占據了絕對主流，占52%的份額，其次為日立，其他的品牌分割剩余20%多的市場份額。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士達日立三菱巨人瑞士迅達其他電梯品牌市場工程電梯配置情況分析進口電梯22.4%國產電梯77.6%電梯建議. 建議采用分戶式中央空調，鑒于普通空調管線長度小于15米，分戶中央空調管線小于25米，建議在樓體的東西兩側放置空調機，可以放置在柱體外部1.5米的外延區域，外側采

7、用百葉遮擋，可以減少整體運用玻璃幕墻帶來的高能耗，同時也可以減輕東側交通高架等帶來的噪音影響。 辦公空間內部采用空調，外部公共空間不運用，根本上采用百葉等遮擋，以減少能耗。 整體檔次較高，分戶獨立控制，節省商務本錢?？照{建議.空調建議 從空調配置情況來看，分戶式中央空調占據了市場主流，到達47%，而中央空調的運用只出如今一些中高端寫字樓中，在選擇空調配置方式的時，應充分思索企業的辦公本錢，低能耗、低能耗逐漸成為寫字樓市場的選擇點之一。市場工程空調采用情況分析項目名稱空調情況項目名稱空調情況月湖銀座分戶式中央空調廣博國貿中心分戶式中央空調都市仁和普通空調東方商務中心普通空調世貿中心普通空調萬隆國

8、際分戶式中央空調名匯國際分戶式中央空調麒麟大廈分戶式中央空調新洲銀座分戶式中央空調和邦大廈普通空調恒隆中心分戶式中央空調奧麗賽前程分戶式中央空調分戶式中央空調 47%普通空調 34%中央空調 19%.商務配套建議：餐廳 根本思索設置在寫字樓三層，相比較設置于建筑物樓層中部，將適當添加寫字樓內部通行的忙碌度，但出賣較高樓層的辦公空間，能獲取比較大的利潤空間。 工程內部將聚集的辦公人群數量=工程總建筑面積/寧波市場人均辦公面積，大致在2000人左右，按照人均就餐面積1.2平方米，就餐時間四班倒，那么需求就餐空間在600平方米，廚房等操作空間面積普通為營業面積的50%左右，那么整個餐廳面積為900-

9、1000平方米左右。 根據實踐的餐廳面積需求，再思索工程的規范層設計及外部自然環境資源，建議餐廳設計在三樓北側部分。 該餐廳主要滿足的為內部員工辦公時間就餐需求，根本不思索對外營業。.商務配套建議：餐廳 設置思索：思索到周邊有關配套不成熟以及員工外面就餐衛生和價錢問題，處理辦公樓員工的就餐是市場比較關注的配套。 運營及產權：、方案一：算作公攤會影響到得房率，專業餐飲公司運營或者物業運營；、方案二：開發商持有，專業餐飲公司運營或者物業運營；、方案三：獨立產權銷售；、建議方案：開發商持有或者整體出賣或者招租，不要算入公攤，會對得房率影響較大。 面積：面積約1000平米；位置在北側可以看到公園景觀。

10、 位置：、第3層：優點低樓層辦公銷售價錢較低；上下水等管道對其他樓層影響小；缺陷辦公人員就餐間隔較長；、中間層：優點經過此功能層到達區隔大型品牌企業和中小企業的目的；餐廳景觀視野更加好；就餐間隔上下適中；缺陷中間層銷售價錢會高于第3層，從單純售價角度看不經濟；假設強調本樓層的區隔作用，也會在覺得上降低餐廳層以下樓層的心思價值，同時大客戶的數量目前尚不可知，實踐銷售后的樓層客戶分布尚無法預知。3、建議：設置于第3層。.商務配套建議：咖啡廳、茶吧 設置思索：思索到商務洽談、會客、休憩的需求和一定程度上提升辦公樓的檔次。 運營及產權：、方案一：算作公攤會影響到得房率，專業餐飲公司運營或者物業運營；、

11、方案二：開發商持有，專業餐飲公司運營或者物業運營；、方案三：獨立產權銷售；、建議方案：思索到咖啡廳主要為辦公樓配套，運營效益能夠會比較普通，建議尋覓適宜的運營公司；假設沒有適宜的運營公司，可以算作開發商的資產，由物業公司運營，開發商收取一定的相當于租金的利潤收入。 面積：面積200-300平米；裝修較為高檔，表達高質量的商務氣氛。 位置：1、第3層：與餐廳同一樓層，配套功能可以一致；但是，由于隱藏在辦公樓內，根本只能思索對內運營，除非構成普遍認可的比較有特征的咖啡廳；2、底層大堂或底部商業二層：對大堂良好氣氛的構成起了一定作用，類似酒店大堂覺得，提升寫字樓檔次，防止很多辦公樓大堂的冷清空闊局面

12、；更利于對外運營，利于咖啡廳人氣的提升和運營業績的保證，利于招商引入和銷售；3、建議：設置于底層大堂或底部商業二層。. 設置思索：思索到公司大型會議的空間需求和一定程度上提升辦公樓檔次的需求，建議配置一定的會議空間；多功能廳作為大型會議中心，如召開公司年會、產品闡明會、招標會等，需求的空間較大，各類設備齊全先進，會場裝修檔次較高，表達企業的品牌，同時也提升了辦公樓的檔次，因此建議在本案中設置；中小型會議室可有多個，在奧克斯集團本人運用的樓層內設置，同時兼作對外會議出租運用，充分提高資源利用率； 功能：會議室為中高檔寫字樓普遍的配置；滿足部分企業中型會議的要求，小型會議很多在公司內部可以處理，大

13、型高規格會議可以租用外部酒店多功能廳，而中型會議可以租用辦公樓內部會議室，方便適用；有關配套的完善利于在市場競爭中添加賣點。 面積：大會議室設置一個，面積在250-300平方米左右；中小會議室設置一個，面積在80-100平方米左右； 裝修：到達擁有投影儀、音響設備大會議室、網絡接口等根本功能要求；裝修較為高檔，表達高質量的商務氣氛，利用高規格會議的運用； 位置：1、第3層：建議中小會議室設置于第3層，與餐廳同一樓層，配套功能可以一致；2、第20-26層：思索到為奧克斯集團本人運用，兼作其他公司的會議租賃需求。商務配套建議：會議室多功能廳.商務配套建議：會議室多功能廳 運營及產權：1、方案一：算

14、作公攤降低得房率，物業管理；2、方案二：開發商持有，后續可添加一定的租金收益；3、建議方案：開發商持有，自營。思索到奧克斯集團的辦公會議需求，因此在作為奧克斯集團本身的會議室的同時，可兼作對外的租賃需求，更利于的資源的優化運用。.商務配套建議：健身房等休閑設備 設置思索：思索到辦公人員的日常鍛煉休閑需求和一定程度上提升辦公樓的檔次，需求配置一定的休閑文娛配套；新出現的寫字樓如新洲銀座、廣博國貿中心等均具有一定的健身休閑配套，如健身房、乒乓房等。 運營及產權：銷售、租賃、合營。銷售或租賃給專業公司，或與之合營。思索到健身房主要為辦公樓配套，運營效益能夠會比較普通，假設沒有適宜的運營公司，可以作為

15、開發商的資產，利用發放會員卡兼作對辦公樓內的人員開放，思索到非專業運營，可提供一定的專業健身器材和乒乓桌、臺球桌，休閑空間裝修擁有較好的品味即可，注重氣氛的營造，同時也作為開發商本人的員工文娛空間； 面積：面積200-300平米；裝修較為高檔，表達高質量的商務氣氛； 位置：1、第3層：與餐廳同一樓層，配套功能可以一致；2、第20-26層：假設思索本人留用，兼作員工的活動休閑配套，可以設置在奧克斯集團公用樓層內，便于本人員工的運用，同時也可對辦公樓內員工開放，收取一定的費用。.商務配套建議：茶水間、衛生間等 茶水間：建議于會議室層、餐廳層的配套層設置，其他層可不用設置； 衛生間：寧波寫字樓市場中

16、大多工程都沒有設置獨立衛生間，思索到上下管道的影響、分割單元大小不一的影響以及客戶對此不是很關注等要素；建議不用設置獨立衛生間，僅設置公共衛生間即可。. 配套部分產權建議開發商持有，除了會議室、健身房需開發商擔任直接納理外，其他配套如餐廳、咖啡廳等盡量盡量銷售或者招租以實現經濟收益，或者由物業進展一致管理和運營。 以上建議的配套功能某些能夠實踐運用頻率較低如健身房，但是從對多個案場銷售專案的訪談和有關客戶的訪談中可以看出，客戶最在意的是價錢，其次為地段，假設二者一樣，那么有關其他細節便會成為左右購買的決議要素，如層高、得房率、大堂挑高、空調、電梯、入住企業層次，直至有關配套如健身房、咖啡廳、餐

17、廳、多功能廳、會議室等，由于這些代表了寫字樓的一定檔次。市場客觀存在的現實是：客戶調研中90%以上的人會贊成比較齊全的配套，但是實踐運用中能夠90%的客戶不會運用這些配套，如健身房。但在目前同區域的同質化的辦公樓競爭中，有關的細節賣點也會成為吸引客戶的重要一環。當然工程的整體宣傳、銷售等手法也是非常重要的。 配套部分客戶比較關注是餐廳和會議室；咖啡廳作為商務人士洽談、會客的重要地點對于提升辦公樓檔次和提供一定的會客空間也是必需的；商務配套建議總結.規范層面積分割建議 建筑物四層及以上空間為辦公區域，其中四到二十層為對外銷售部分，二十層以上部分為奧克斯集團內部自用部分； 思索到不同客戶對于寫字樓

18、面積區間的需求有比較大的差別及為了堅持寫字樓具有比較良好的質量感，在不同樓層的普通銷售面積分割上遵照低樓層中小面積分割、中間部分及往上部分中大面積分割；奧克斯集團自用部分，根據實踐情況需求，再進展相關面積分割； 在規范層面積分割時，普通具有良好視野及外部景觀環境的部分進展較大面積分割，資源相對較差的部分進展小面積分割，預留充足的空間能進展銷售單元的合并出賣。 根據實踐情況的需求，根本思索為十四層及以下部分辦公面積為中小分割出賣，十五層到二十層部分為大面積分割四分之一到整層銷售； 分割單元面積：根底面積-創智型公司50-100平米，較低樓層，約25%；主力面積-生長型公司100-150平米，中層

19、樓層，約50%；補充面積-領袖型公司150-200平米，較高樓層，約25%。以控制面積來適當控制總價和風險，大面積需求可由小面積合并來實現，同時經過提高得房率，提高性價比。.規范層面積分割建議 從上圖可以看到，效力業的平均運用面積最大，為234方，企業平均辦公人數為18人；其次是外貿業的辦公平均運用面積為210平方米，企業平均辦公人數為19人。物流/外貿業的平均運用面積并不小，但平均辦公人數相對較低，這剛好與IT業相反。除了IT業、機械/電子行業，其他行業眾數都在150200平方米之間，這對本工程寫字樓確定根本分隔單位具有較大的參考意義。不同行業整體運用面積及員工規模1819121816101

20、8023816017013421002468101214161820外貿業效力業美容/咨詢IT業機械/電子建筑裝飾/設計050100150200250公司人數實踐面積物流/貨貸.規范層面積分割建議2.78%2.78%5.56%11.11%13.89%16.67%47.22%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%50以下50-8080-110110-150150-200200-500500以上分割單元面積 寫字樓面積分割主要集中在50-150平方米，這包括兩種面積區間，一種為50-80平方米，另一種為110

21、-130平方米，能自在組合構成市場主流需求面積區間160-210平方米。市場工程規范層分割情況項目名稱分割情況（）項目名稱分割情況（）華聯寫字樓32-132都市仁和中心145-160中農信大廈39-80新天地期120國際會展中心130-165外灘大廈100-120東海曙光64-159華宏國際中心150-170波特曼中心90-300新城國際100-200萬特商務中心80-100麗園尚都200-300新洲銀座180 以上廣博國貿中心80-200.規范層面積分割建議可思索部分空中花園設計。可思索部分空中花園設計。 根據設計方面的技術要求，現根本柱距為8.1米； 北側根本分割為8.1*16.2-2.4

22、/70%=112.5平米；東西邊套位置較好，面積可適當放大，假設因滿足開門要求需加長走道，能全部做到按根本柱網分割盡量按根本柱網分割，以做到單位分割面積的減??； 走道以環繞中庭走道為主，凸顯中庭空間的賣點； 中庭東西兩側的挑控部分部分可適當設計部分空中花園，以契合工程MOHO式辦公理念“所要求的生態商務“支撐點，并結合鄞州公園構成工程亮點之一。 挑空式中庭部分可設計成空中花園，作為室內景觀或者公共休閑區域，在保證內部中庭上下暢通的同時，防止過于空闊，同時又添加了景觀亮點，做到外有景觀公園，內有中庭花園，符合現今花園生態辦公的流行趨勢，同時，更重要的是可以作為MOHO式辦公“的生態商務支撐點；

23、假設計算面積，建議在堅持中庭通透性的同時，盡量多做一些空中花園，尺度可適當放大；假設計算面積，建議減少空中花園的數量，但是保管空中花園的設計概念。.規范層面積分割建議總結20-26層奧克斯集團總部：250-300平方米大型會議室多功能廳、或設置200-300平方米健身房等休閑文娛設備。4-19層對外出賣樓層：根底面積-創智型公司50-100平米，較低樓層，約25%；主力面積-生長型公司100-150平米，中層樓層，約50%；補充面積-領袖型公司150-200平米，較高樓層，約25%。大面積需求可由小面積合并來實現。高中低樓層面積的配備需同時兼顧面積實踐分隔的方案的可行性和位置。底層大堂：前臺接

24、待，兼做商務中心，具備打印、復印、上網、票務等商務功能，由物業公司擔任。底商2層：出租/出賣商業、200-300平方米的咖啡廳、茶吧。第3層：1000平方米餐廳、80-100平方米中小型會議室；或添加200-300平方米健身房等休閑文娛設備。 以4-19層各面積分割段的比例進展控制分割方案； 以中小面積為根本分割單位，在提出MOHO式辦公理念“的根底上，適當添加面積段較小的房源數量，可以像泛亞國際分割小面積區間吸引了更多中小型企業客戶； 大面積需求可合并運用，從而有效控制風險，由小合大易，由大分小難。.智能化配置建議.5A智能化建議 在目前市場競爭日趨猛烈的情勢下，5A智能化曾經成為越來越多高

25、檔寫字樓工程的必然選擇，5A智能化系統代表著目前最為先進的寫字樓智能化程度。經過5A智能化系統在寫字樓里的實施，入駐企業可以將各類高科技產品與建筑有機集合，從而實現大廈水、電、空調等設備和消防、安保的監測和控制。同時，經過數據的高速通訊接入，使大廈內辦公的企業能真正完成與世界各地的快速溝通和信息傳輸，實現企業的辦公自動化，大大提高企業的辦公效率和實現與世界接軌。 建議本工程采用5A寫字樓智能化規范； 5A智能化包括：辦公智能化體系OA 、樓宇自動化系統BA、通訊智能化系統CA 、消防智能化系統FA 、安保智能化系統SA 。 .辦公智能化系統0A建議 辦公智能化吸引OA是指以物業管理、公用信息效力、智能卡管理、商場管理為主的運用軟件系統。包括了計算機網絡、會議中心等系統等。 建議預留OA電力負荷50VA/M2以上，辦公室OA布線采用網絡地板或地面線槽。 .樓宇智能化系統BA建議 樓宇智能化系統BA，可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電