1、內部資料，房地產開發工程的本錢管理Cost control in real estate project馬楠華北科技學院2021.12.PART.13PART.1前言在當今房地產行業中，競爭非常猛烈，產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，企業的生存才干、盈利才干、開展能力，與企業的本錢控制的相關性越來越高，本錢控制才干排序末位的企業都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業將失去市場份額。特別是在工業企業中，目前這種趨勢曾經慢延到高投入、高本錢的房地產開發企業。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業大型企業集團和上市公司的不斷涌入，政策越來越規范，技術、產品越來越同質化，房地產開發本錢居高不下，品牌力繼續提升的

2、房地產市場環境中，企業間距不斷減少，新的競爭格局已現端倪。 本錢控制力的競爭。開頭語 當今的房地產行業，競爭非常猛烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，我們房地產企業的生存才干、盈利才干、開展才干與企業的本錢控制息息相關，不注重本錢控制的企業都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業將失去市場份額。特別是在工業企業中，目前這種趨勢曾經慢延到高投入、高本錢的房地產開發企業。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業大型企業集團和上市公司的不斷涌入，特別是在當前房地產調加壓、政策越來越規范，技術、產品越來越同質化，房地產開發本錢居高不下，品牌力繼續提升的房地產市場環境中，企業間距不斷減少，新的競爭格局已現端倪。

3、房地產企業競爭本錢控制力的競爭.4利潤時間 (年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產品時代階段3：品牌時代客戶關注質量公司關注本錢關注品牌與籠統理念與價值觀本錢領先戰略本錢領先戰略是現階段房地產企業重要的競爭手段.內部資料，房地產開發工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產開發工程本錢管理中存在的主要問題一房地產本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產開發工程本錢管理內容控制什么？二三四.內部資料，房地產開發工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產開發工程本錢

4、管理中存在的主要問題一房地產開發本錢管理現狀一二房地產開發本錢管理中的幾個問題房地產企業在本錢管理三大誤區三四究竟誰是本錢控制的中心部門？.4一、房地產開發本錢管理現狀目前我們絕大多數開發企業本錢控制的通常做法是：大多數的房地產公司都設有一個預算審核部門或合約部門，擔任工程的預算、結算和工程招標，而本錢管理根本都歸屬于財務部門，但財務部門對詳細的工程預結算卻并不是很懂行，也就更難把握本錢的降低點在哪里。房地產開發的周期很長，假設被問及一個工程工程設計甚至施工過半時的本錢是多少，完工后的總本錢又是多少，許多開發商都難以回答清楚。房地產開發的本錢管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業、融資資本

5、運營等多個環節，從投入到首期產品計算利潤，單個工程的開發周期普通需繼續兩三年的時間，導致本錢核算難度加強；另外，投資地域的擴展和開發面積的劇增，令本錢的構成更加多樣化。更使房地產開發本錢控制難度越來越大。房地產開發本錢管理中的幾個問題.51、缺乏全面規范的目的本錢管理體系： 本錢控制就是工程實施過程的支出控制，沒有建立目的本錢、責任本錢和動態本錢跟蹤聯動管理體系；2、本錢控制忽視重點： 只注重“顯性本錢的控制，而忽略對“隱性本錢的控制；3、本錢控制的忽視前期階段： 通常只關注工程施工階段過程的 “事中本錢控制，而缺乏對前期決策、規劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前本錢控制的足夠注重；4、本

6、錢控制手段不當： 把緊縮必要的工程費用開支當作本錢控制的主要手段，反而使工程整個運營方案和開發進度目的遭到很大影響，導致工程的最終實踐開發本錢大大添加，利潤降低，添加了工程后期開發風險。二、房地產開發本錢管理中的幾個問題目前房地產開發本錢控制的幾個誤區.6管什么三大誤區怎樣管行為偏向三、房地產企業在本錢管理方面容易存在三大誤區誰來管認識偏向.7誤區一：企業內部本錢控制管理主體確立失誤誰來管長期以來，企業不斷把本錢管理作為少數管理人員的專利，以為本錢、效益都應由企業指點和財務部門擔任，而把各部門的員工只看作消費者。寬廣員工對于哪些本錢應該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，本錢認識冷淡。企業的本

7、錢管理失去偌大的管理群體當然難以真正獲得效果。全員本錢控制.8誤區二：本錢管理對象和內容認識不清管什么一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產開發進展分析，局限于對發生本錢的控制，忽視了對影響本錢的控制。另一方面，局限于傳統的“節約一度電、一張紙的簡單、狹窄的方式之內，忽視潛在的損失，尚未對本錢實行全方位的控制。全方位本錢控制.9土地設計采購施工銷售房地產開發價值鏈的發生本錢與影響本錢曲線影響成本曲線比例該環節作業過程對產品總本錢的影響。發生成 本曲線價值鏈發生本錢：該環節作業過程所發生的本錢。影響本錢：本錢控制的關鍵在于控制影響本錢！.10誤區三：本錢控制方式沒有確立怎樣管本錢管理任務不夠全面和系

8、統。本錢控制偏重于事后的反響，而事前、事中控制不力。本錢管理根底任務薄弱，短少一套完善的本錢管理制度。甚至只求方式，不講實效。考核制度不完善，力度不大。表如今：考核只是企業內部考核，沒有很好地跟市場聯絡起來；獎懲措施力度不大，達不到調發動工積極性的目的。全過程本錢控制.11觀 點 一 ： 合約預算部門是控制工程本錢的中心部門，他們對施工圖的工程量進展詳細的核算，與承建單位進展商務談判、造價談判，爭獲得到最優惠的工程承包價錢。觀 點 二 ： 規劃設計部門是控制本錢的中心部門，他們在前期對建筑技術包括容積率、運用率等、工程技術進展系統的控制，以此進展施工圖的設計管理，在控制工程本錢方面起到了“四兩

9、撥千斤的作用。觀 點 三 ： 現場工程部是工程本錢控制的中心部門，嚴把合同關，嚴厲執行設計意圖，有效控制設計變卦和現場簽證，是控制工程本錢的實施部門，作用艱苦。四、究竟誰是本錢控制的中心部門？正確觀念.12 以上觀念站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在工程開發的不同階段對工程本錢的控制都發揚了重要的作用，從建筑設計到各種土建立備技術參數的選用、從選材用料到合同評判、從商業談判到現場的實施和控制，整體過程嚴厲的控制才干有效把好工程本錢關。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制本錢的中心部門呢? 答案：是。那這個本錢如何來控制？營銷部門首先需求提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，

10、分析客戶的敏感點，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設計與選材用料的需求描畫清楚了。樓盤檔次描畫清楚了，工程的本錢根本上也就確定了，所以營銷部門也是控制本錢的中心部門。工程定位的檔次實踐上曾經決議了工程本錢的高低。 從上述分析，闡明工程本錢控制是全程性的、是系統性的，工程本錢的控制需求各部門通力協作，而不是單獨一個部門可以完成的。四、究竟誰是本錢控制的中心部門？.內部資料，房地產開發工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產開發工程本錢管理中存在的主要問題一房地產本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產開發工程本錢

11、管理內容控制什么？二三四.13土地本錢及相關費用前期性費用城市根底設備建立配套費用紅線外大市政配套工程建安本錢室外工程配套及環境紅線內小市政公共配套本錢期間費用其他 詳細明細如下(一)房地產工程開發本錢管理的內容究竟我們該控制什么本錢費用.14費用項目名稱明細內容一、土地成本1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉讓費支付轉讓方相關費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產權登記費、契稅、土地使用費等(一)房地產工程開發本錢管理的內容.14費用項目名稱明細內容二、前期費用2-1勘察費用包括：1、勘察方案的設計和咨詢，2、勘察實施：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試

12、費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費等。2-2規劃設計費項目立項后的設計招標費、總體規劃設計、單體設計費、景觀設計費、管線設計費、改造設計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案咨詢及評審費。2-3報批報建費項目整體報批報建費:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金、“兩證一書”申報費、拆遷管理費、招投標管理費、建筑面積丈量費、白蟻防止費、墻改基金、路口開設費、占道費等。2-4造價咨詢服務費支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算和其他相關服務而發生的費用。2-5工程監理費2-6臨時工程費包括：1、三通一平：建設場地上的豎向土石方平衡，盈土現場多余土石

13、方外運，虧土現場土方調入，場地平整，以及為施工而引入現場的給水、排水、供電、臨時道路工程等所發生的費用2、工地圍墻：沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用3、其他(一)房地產工程開發本錢管理的內容.15費用項目名稱明細內容三、建安工程成本3-1小區內綜合管網及設施費（小市政）3-1-1室外給水管網指紅線內給水管網及所有室外消火栓，但不含小區內花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網有在地下室內敷設的，應計入此項費用內，不計入地下室工程費。包括：1、土方開挖及回填，2、管道敷設等3-1-2室外排水管網指紅線內室外排水管網（含化糞池），含雨水、生活污水，環境排水，不含水景、泳池循

14、環用水。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設等3-1-3室外電纜工程指自小區變電站低壓柜引至下一級配電柜/箱（均不含柜/箱）或用電轉換點的電纜敷設及預留管工程。該項工程的電纜在地下室內敷設時，不計入地下室工程費。3-1-4室外弱電管網指紅線內室外弱電管網預埋，含土方工程，不含管內穿線。3-1-5室外燃氣管網指紅線內室外燃氣管網敷設，含土方工程。3-1-6室外采暖管網指紅線內室外熱力管網敷設，含土方工程。(一)房地產工程開發本錢管理的內容.15費用項目名稱明細內容三、建安工程成本3-1小區內綜合管網及設施費（小市政）3-1-7小區車行道路工程包括：1、紅線內車行道（含其兩旁的人行道）及

15、地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設）。3-1-8供配電設備及安裝小區內開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發電機、負荷開關設備及安裝工程3-1-9水泵房設備及安裝小區內生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設備及安裝（含生活用水屋面穩壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設備及安裝僅包括消防水泵、自動報警控制中心大型消防設備及安裝調試，濕式報警閥、防排煙風機、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統等按工程部位計入消防工程內。3-1-11直飲水處理設備及安裝3-1-12中水處理設備及安裝3-1-13熱力站設備及安裝小區內熱交換站或鍋爐房的熱力設

16、備及安裝3-1-143-1-15增容費其他(一)房地產工程開發本錢管理的內容.16費用項目名稱明細內容3-2環境工程3-2-1綠化小區內的植物的材料、種植及養護費。3-2-2硬質地面除小區車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構筑物及小品小區內的崗亭、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設及燈具安裝工程。3-2-7環境水系統小區內的水景設備及管網，綠化灌溉系統（含設備及管網）等。3-2-8其他3-3公共配套設施3-3-1地下室工程費

17、含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環境照明、水泵等專項工程，設在地下室內時，不計入地下室工程費內。3-3-2架空層工程費包括結構及裝修3-3-3會所包括基礎、主體、安裝設備、裝修工程費用，以及由會所經營的泳池、網球場等工程費用。3-3-4教育幼兒園、中小學等工程費用。3-3-5商業包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。3-3-6物業管理用房包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。3-3-7其他.費用項目名稱明細內容3-4建筑單體成本3-4-1基礎工程費包括土方、地基處理、降水護坡等

18、基礎工程3-4-2單體土建工程費3-4-3單體安裝工程費3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預埋。3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統管道安裝3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝3-4-4土建專業分包工程費用單體內的結構、建筑3-4-4-1外立面、門窗3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻3-4-4-3戶內精裝修工程3-4-4-4其他土建專業分包如主體構筑物（燈塔、屋架等）、防水等。(一)房地產工程開發本錢管理的內容.費用項目名稱明細內容3-4建筑單體成本3-4-5安裝專業分包工程費主體內的電氣、給排水、采暖等安裝工程費，有甲

19、供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。3-4-5-1空調工程包括主機、冷水機組、新風機組、冷卻塔、冷凍水循環泵、冷卻水循環泵、軟化水處理裝置、風機盤管、溫控系統、定壓裝置等設備和空調安裝。3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。3-4-5-3燃氣工程單體內的燃氣管道及自動抄表切斷系統。3-4-5-4電話工程3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛星電視3-4-5-6抄表系統不含燃氣抄表以外的所有抄表系統3-4-5-7安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等3-4-5-8其他弱電工程包括網絡、背景音樂等3-4-5-9管道直飲水包括單體內管道直飲水系統和室外管網敷設。3-4-5-10

20、中水系統包括單體內中水回收、回用管道系統和室外管網敷設。3-4-5-11消防工程包括單體內的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統工程，不含大型設備。3-4-5-12其他安裝專業分包3-4-6其他包括：分包照管費、甲購材料采保費、進度獎、質量獎等。(一)房地產工程開發本錢管理的內容.費用項目名稱明細內容四、紅線外市政工程費及市政配套費小區外各種管線接到地塊周邊費用（給排水、燃氣、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費等。五、期間接費4-1管理費用4-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、售樓機構費用、為滿足銷售需要發生的建安費、售后服務基金等。4-3

21、財務費用(一)房地產工程開發本錢管理的內容.19 土地本錢約占工程總本錢的30-35%左右，主要指土地獲得階段構成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發完成，該本錢普通也不會有較大變化。因此控制土地本錢的關鍵在于拿地時的本錢準確分析。前期費用約占工程總本錢的%左右，主要指設計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且普通有相關收費規范，設計費在房地產開發環節中非常重要，選擇好設計單位成為關鍵，而本錢控制成為其次。工程本錢約占工程總本錢的50-55%左右，主要由分項工

22、程及甲供物資本錢、小市政管網和環境本錢、公共配套設備等構成。分項工程及甲供物資本錢主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供資料等經過招招標確定的分項工程/供貨合同本錢。城市根底設備配套費：這部分普通占5-10%左右。主要是指工程用地紅線外的水暖電氣等大市政根底設備配套費用，目前絕大多數城市根本上曾經一致收費規范，所以，這部分本錢也相對固定。三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理本錢比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。(二)房地產開發本錢費用所占總額的比例.土地及規劃面積占50%；營銷占20%；產品占30%房地產開發各環節的利潤構成20(三)房地產開發

23、各環節的利潤分析.按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右按開發企業類型分類: 大型房地產集團公司：25%以上 中型房地產公司：30%以上 小型工程公司：35%以上21(四)房地產行業的平均利潤程度(銷售利潤率).隱性本錢顯性本錢內部資料。22五房地產工程開發本錢應重點控制內容工程開發進度控制工程資金收支方案管理(現金流管理)規劃設計過程中固化的本錢預控合同管理建安及工程本錢采購本錢顯性本錢費用的控制，包括土建、安裝、室外工程、資料設備采購、招招標等方面。.內部資料

24、，房地產開發工程的本錢管理Cost control in real estate project房地產開發工程本錢管理中存在的主要問題一房地產本錢控制體系的建立制度保證體系？房地產本錢控制的主要措施怎樣去控制？房地產開發工程本錢管理內容控制什么？二三四.23 由于房地產開發環節較多，涉及專業較廣，很難由一個部門可以控制得住。因此，需求各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產開發各個環節的本錢控制構成一個整體聯動系統，需求建立一個目的本錢控制體系。首先在工程開發前期，科學測算目的本錢目的，再按照不同工程分解到各個責任部門，構成責任本錢目的，輔以動態本錢信息跟蹤、監控、調整等措施，最終實

25、現房地產本錢的控制目的。第一部分 究竟如何控制 本錢費用？究竟我們該怎樣去控制？那么怎樣實現房地產工程的目的本錢控制呢？.24(一)建立房地產工程目的本錢和責任本錢管理體系事前事中事后責任激勵機制目的本錢管理體系動態本錢管理體系本錢后評價管理體系責任本錢管理體系事前事中事后責任與鼓勵機制.26 樹立全本錢價值觀念 確定本錢管理體系安康運作規范 抓住本錢管理的要至少問題 工程開發階段與本錢控制要關聯互動 用開展的目光對待本錢管理 知曉“省錢“花錢的誤區(二本錢控制六個認識觀念123356.26 房地產企業要想獲得更多的運營利潤，除了必需提供適銷對路的房源外，還應該降低開發本錢，嚴厲控制各項費用支

26、出。 1、確立“全生命周期本錢管理戰略 2、建立本錢控制保證措施成本控制保障措施體系 制度保障體系 招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標回歸分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等組織保障體系 設立相對獨立的成本管理職能部門開發全程成本控制要點1、項目前期成本控制2、項目建設階段成本控制3、管理費用的控制4、銷售費用的控制5、財務費用的控制(三)制定房地產企業本錢管理戰略體系3、明確房地產開發本錢構成內容4、抓住房地產工程開發全程本錢控制要點.27 5、在工程開發全程采用恰當的本錢控制方法 1在房地產工程初始階段進展本錢測算 2在工程規劃階段，在本錢測算的根底上進展細

27、化，并制定目的本錢 3根據合同執行情況產生本錢方案和實踐本錢情況 (四)制定房地產工程開發工程造價控制體系 戰略一：注重源頭、加強工程設計環節控制 戰略二：工程招招標是控制工程造價的中心 戰略三：實行工程管理方式加強本錢管理五建立合同網絡框架 1、分包存在是建立合同網絡架構的必然要求 對于一個復雜的大型工程開發，極少由一家施工單位完全承當一切的施工業務，普通說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的緣由如下： 緣由一：總包單位不具備完成一切工程的資質 緣由二：完全施工總承包價錢總是高于平行分包工程 緣由三：特別是重要的資料和設備實行自主供貨.2、注重合同網絡架構在工程管理中的作用

28、 (1)將整個工程劃分為相對獨立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參與工程的組織相聯絡，將這些組織要完成的任務用合同方式確定下來 (3)對每一單位做出詳細的時間與費用估計，構成進度目的和費用目的， 4確定工程需求完成的任務內容、質量規范和各項任務的進度方案，建立工程質量控制方案 (5)估計工程全過程的費用，建立工程本錢控制方案 (6)估計工程的完成時間，建立工程進度控制方案3、建立合同網絡架構的關鍵問題 問題一：理清管理思緒，確定用總包或平行發包的方式 問題二：在預備階段即確定管理方式 問題三：對資料、設備供貨要實行分類管理 問題四：設計應實行總包擔任制4、建立合同網絡架構后的主要管理

29、任務 建立合同網絡架構后，開發商還必需建立工程質量任務總控制方案、工程進度總控制方案、工程投資總控制方案、工程環境與平安控制方案。.第二部分 房地產開發主要環節的本錢管理措施房地產開發工程工程前期開展環節本錢控制措施一房地產開發工程規劃設計環節的本錢控制措施二房地產開發工程招招標環節本錢控制要點三房地產開發工程工程施工環節的本錢控制要點四房地產開發工程資料及設備采購環節本錢控制要點五房地產開發工程工程預決算環節的本錢控制六房地產開發工程銷售環節的本錢控制七房地產開發工程期間費用的本錢控制要點八.33 房地產開發工程前期開展環節的本錢控制根據工程開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規

30、政策的限制，運作時靈敏度較小，根本原那么是在國家規定范圍內最大限制地控制企業的費用。 工程公司在工程開發前期起主要作用，因此，這一環節本錢控制的主要義務由工程公司指點及前期部來承當。 立項環節的本錢核算控制根據工程開發方式的不同而有所區別。該環節特點：由于有國家多項法規政策的限制，運作時靈敏度較小。該環節原那么：在國家規定范圍內最大限制地控制企業的費用。該環節影響：購地階段的本錢控制是整個工程本錢控制的第一步，購地費用的合理與否，對工程整個本錢控制有直接影響。房地產開發工程工程前期開展環節本錢控制措施一.控制要點控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交前期部門負責（2）拆

31、遷安置費用（2）房產確權后，辦理拆遷安置費用（3）大市政費用（3）自建部分根據施工圖紙編制公司市政工程預算，進行招投標程序；交政府部分通過審核預算與公關，以爭取最低的大市政配套費用工程、規劃設計和預算審核部門負責公司自建部分；前期部門負責交政府部分、工程部門配合。（4）規劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本規劃設計、前期部門買斷項目（1）買斷內容明確買斷內容明細前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益（3）付款時間周期長、次數多（4）三通（或七通）一平標準明確驗收標準明細工程部門（5）手續風險與項目付款時間直接掛鉤。前期部門合作開發（1）合作方式（1）符合股東要求；公司

32、領導（2）分成比例（2）雙贏原則；（3）交房時間（3）盡可能地延后交房，工程部門負責（4）交房標準（4）不低于合同中交房標準規劃設計、市場營銷部門（5）付款總額付款時間（5）符合當前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式財務部門34.第二部分 房地產開發主要環節的本錢管理措施房地產開發工程工程前期開展環節本錢控制措施一房地產開發工程規劃設計環節的本錢控制措施二房地產開發工程招招標環節本錢控制要點三房地產開發工程工程施工環節的本錢控制要點四房地產開發工程資料及設備采購環節本錢控制要點五房地產開發工程工程預決算環節的本錢控制六房地產開發工程銷售環節的本錢控制七房地產開發工程期間費用的本錢控制

33、要點八.內部資料。35 規劃環節的本錢控制所占權重最大，具有工程建立本錢決議位置和作用。在規劃環節進展本錢控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限制的減少事后變動帶來的本錢。所以該環節控制要點和控制內容復雜。 根本原那么是：縝密規劃，科學討論，嚴厲審批。 雖然設計費在建立工程全過程費用中的普通只占建安本錢的1.52%左右，但對工程造價的影響可達75%以上，設計質量的好壞直接影響建立本錢的多少和工期的長短，直接決議人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建立工程投資的根本所在。 科學合理的設計可降低工程造價的10%。房地產開發工程規劃設計環節的本錢控制措

34、施二.36一規劃設計階段投資控制要點和戰略戰略一：實行設計方案招招標，優化設計戰略二：實行限額設計，有效控制造價 戰略三：加強對圖紙的會審與審查戰略四：深化運用價值工程。運用價值工程的優勢： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價 2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價 3.在保證工程造價不變的情況下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低 5.可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高戰略五：采用合同措施，有效控制造價 設計人員要熟習工程概預算定額和資料預算價 設計人員按工程估算及概算控制設計圖 各相關專業環節制定雙贏戰略 管理者嚴厲控制設計變卦 開發商

35、的造價管理人員及時提供可靠根底資料限額設計的管理.381委托設計階段需求有詳盡的資料和技術目的，明確總體目的 2擴初設計階段用技術經濟目的考量設計方案，評價方案的優劣如戶型適用性如建筑的功能分區和配套設計設計方案能否經濟合理的考核規范經濟性能否合理規劃能否合理二規劃設計階段本錢控制節點.施工圖設計階段五大問題建筑結構盡量采用低成本的結構形式基礎結構形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結構配筋量標準不一安全系數取值偏大，會影響設計結果結構標示與說明按取最大值的方式進行統一標示說明37二規劃設計階段本錢控制節點 3初步設計階段明確工程工程造價的最高限額，確定造價目的 4施工圖設計階段防止能夠出現

36、的設計問題，導致變卦造價造價5設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與.46(三)規劃設計階段本錢管理的內容進度質量本錢樣板區造價設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率 工程運作講求的是本錢、質量與進度的平衡,并非某一個極端，由于其中任何一項都意味著工程代價， 只需三者平衡才干獲得最小的代價付出。規劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內設計周期施工周期含鋼量等土建本錢設備造價景觀造價產品的質量設計變卦簽證率合理的設計費.47提升產品質量縮短開發周期降低開發本錢四規劃設計階段本錢管理的目的.48對設計人員而言是義務，對本錢人員而言應前置而繼續防止兩種景象：不計本錢地追求設計效果本錢不合理導

37、致質量喪失成本控制含鋼量等土建造價設備造價目標成本 景觀造價樣板示范區造價設計變卦簽證率合理的設計費.建筑類型結構部位項目含鋼量限額指標(kg/m2)別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結構-自帶全埋一層地下室-普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構-自帶全埋一層地下室-小高層住宅及公寓(建筑高度60M)上部結構-自帶全埋一層地下室-中高層住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部結構-自帶全埋一層地下室-高層住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部結構-自帶全埋一層地下室-公共人防地下室（6 級）-公共普通全地下室-公共半地下室-491構造含鋼量保證平安和質量的前提下，減低含鋼量.分類及

38、定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區居住區級/小區級公共綠地范圍二類景觀區組團級綠地范圍三類景觀區宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區道路旁綠化總計 說明： 1、硬景：活動場地、園路、環境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環境照明燈具、戶外家私等； 2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；50(2)景觀造價控制總價偏向率分項動態平衡. 費用分類 建安費（元/平米） 設計費（元/平米） 家具、用品、設施費 總造價 （元/平米）1.土建-銷售中心（臨建）2.裝修-銷售中心、樣板房3.景觀-臨時4.包裝-臨時標志、道具總計513樣板區造價分項動態平衡.為追求效果設計費失控52防

39、止兩種景象：為節省本錢而壓低設計費4合理設計費是保證質量與進度的根本條件之一合理的設計費用有利于選擇優秀的設計單位合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優先性和建筑師積極性的發揚；直接對詳細設計人給予的適當費用，對積極性的發揚會有更積極的作用。.391、規劃方案五規劃設計階段本錢控制實施控制要點控制內容控制措施實施部門1.規劃方案（1）可行性規劃設計房地產項目市場信息搜集和分析區域市政狀況信息分析項目規劃要點確立可行性研究設計任務書可行性規劃設計及調整 市場營銷部門 規劃設計部門（2）規劃方案評審組成可行性規劃評審小組，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計進行調整后，再重新評審。

40、規 劃設計部門 公司領導（3）方案設計成果根據評審結果，結合區域和項目實際情況，對可行性規劃設計進行細節調整材料設備選型方案的初步確定 規 劃設計部門 市 場營銷部門 公司領導根據提交的設計成果進行投資成本估算預算部門、財務部門.402、規劃報批及擴初設計控制要點控制內容控制措施實施部門2.規劃方案報批設計（1）設計方案根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書規劃方案設計招投標規劃方案設計評審 規 劃設計部門（2）報批注意市政方案及配套方案設計熟悉相關法規，保證報批材料完整 規 劃設計部門 工程部門 前期部門3.擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核 前期部門 規

41、 劃設計部門（2）成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算制訂經營指導書 預算部門（3）擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審內部評審設計調整 規劃設計部門.413、樁基設計控制要點控制內容控制措施實施部門4.樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料自己專業人員勘察工程部門（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由外請專家進行樁基形式和樁基結構評審規劃設計部門（3）樁基施工圖設計調整規劃設計部門.424、施工圖設計控制要點控制內容控制措施實施部門5.施工圖設計（1）施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖

42、設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。市場營銷部門規劃設計部 門（2）報建前期部門、規劃設計部門（3）報施圖規劃設計部門（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商（5）面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合.435、銷售包裝設計、裝修方案設計控制要點控制內容控制措施實施部門6.銷售包裝設計（1）售樓處、樣板間、示范區結合營銷費用控制施工招投標市場營銷部門規劃設計部門工程部門7.裝修方案設計（2）方案設計要求根據擴初設計圖、項目開發指導書和實體研究的結果確定方案設計要求市場營銷部門規劃設計部門（3）材料設備選型成本方

43、案市場信息調研根據設計要求確定裝修材料和設備制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析市場營銷部門規劃設計部門預算部門（4）招投標制訂設計任務書評審規劃設計部門.446、功能設計控制要點控制內容控制措施實施部門8.功能設計（1）小區建筑物功能的經濟評估市場調研有針對性擴充建筑物功能市場營銷部門規劃設計部門（2）市政配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件規劃設計部門工程部門（3）環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額招投標規劃設計部門（4）智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制招投標，尋找外部合作，爭取雙贏市場營銷部門規劃設計部門（5）銷售承諾保持各

44、部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性市場營銷部門規劃設計部門.457、設計變卦、資料設備選型等控制要點控制內容控制措施實施部門9.設計變更（1）設計調整費用設計調整符合市場需求及成本降低要求規劃設計部門（2）設計變更洽商嚴格設計變更流程規劃設計部門工程部門預算部門10.材料設備（1）材料及設備選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝規劃設計部門工程部門預算部門市場營銷部門（3）采購招投標采購部門預算部門.54建筑方案景觀方案施工圖規劃方案設備謀劃方案示范區設計 (1)流程與方案六規劃設計階段本錢控制中的幾個優化設計流程1.在工程

45、設計過程中進度優化.55論證階段設計管理階段概念規劃施工圖拿地節點謀劃階段概念規劃草案概念規劃方案方案設計擴初設計實施方案施工圖周期(2)設計周期劃定概念規劃周期實施方案周期.地區項目名稱占地面積(平方米)規劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CBA天CA天上海香樟園87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270廣州帝景三期181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187

46、國際花園79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656工程設計周期統計表中海工程設計周期多層工程9個月 高層工程12個月拿地到開盤：合生工程設計周期.571采取傳統工序前置:提早做好70%的預備任務,以“本錢換時間； 雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看以為值得。2采用工序并聯作業： 在保證時間周期的前提下，盡能夠將各項作業交叉進展。3采取規模復制方式： 采取“拿來主義，再適當調改。4注重長期性任務： 對市場的調查了解把握準確。(4)合生、中海的規劃設計共性.58概念設計規劃設計單體設計部品設計初步設計初步設計施工圖施工圖施工開

47、場概念設計設備設計創新設計規劃設計單體設計功能平面結構體系立面設計流程優化可降低時間本錢和因失誤引發的本錢添加(5)方案管理是時間本錢的保證.59拿地節點方案報建方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品資料定板封樣論證階段工程管理規劃設計擴初設計景觀設計部品資料清單示范區景觀、裝修施工圖擴初報建施工圖報建概念規劃方案部品資料調研產品創新建筑、規劃方案構造、設備初步方案銷售示范區謀劃景觀概念.內部資料。60 珠江馬駒橋工程一期規劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19. 核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高層6.25萬平方米, 商業3.48萬平方米, 會所12

48、00平方米,2004年12月31日簽定土地出讓協議 ,2004年11月至12月工程前期預備,2005年1月至2月概念規劃設計招標,2005年1月至3月住宅戶型研討,2005年3月至5月規劃,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初,施工圖 2005年6月完成建筑性詳細規劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成合計7個月.設計案例.內容評分備注方案1方案2方案3方案4規劃結構規劃形態分期開發物業管理賣場安排交通系統規劃路網規模停車方式道路斷面步行系統與配套關系消防流線632.工程規劃階段的本錢優化.內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業配套商業布局商業

49、業態商業對整體開發的作用配套公建會所市政公建景觀設計現狀景觀改造與利用維護成本64規劃設計階段本錢效益最大化的目的： 建筑專業是建筑形狀對客戶需求的徹底表達以及具有市場競爭力的產品創新。 構造專業是最優化的構造方式。 設備專業是最優化的部品選擇。2.工程規劃階段的本錢優化.71 1構造方案的選擇可以對工程總本錢進展較大優化 1建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。構造設計從方案入手可以對工程總本錢進展較大優化。 2樁基型式確實定 2構造計算數據的審核 構造本錢控制的重要環節是對技術目的的審核 1輸入信息的審核 核對電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈

50、度、根本地震加速度、特征周期、根本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等能否有誤，有無刻意放大。 2輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術目的能否平衡，盡能夠接近規范限值。3細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。 1級鋼的運用：由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些本錢控制較好的工程中廣泛采用 2合理歸并構造構件：構造平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。 3)對設計高層工程細部大樣的做法明確，有利于施工圖的規范，減少施工過程中的設計變卦。3.構造設計階段的本錢優化.72.744構造設

51、計優化的主要關注內容： 1基坑、邊坡控制 2樁基選用的優化 3構造含鋼量的控制 4上部構造選型的優化 5特殊部位的構造優化處置屋頂綠化采用輕質土壤 6選用新鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。5本錢優化與設計合理周期確實定 構造本錢監控過程的分階段控制，要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只需這樣，才干有充分的時間進展多方案的比較，才干保證設計成果準確、平安、經濟。6構造含鋼量限額 由于建筑產品的非規范型、物業類型的多樣性，構造的經濟性目的很難同工業規范化產品一樣采用絕對目的。 含鋼量目的不是獨一的經濟性目的，假設過分單一強調含鋼量，存在降低構造質量的風險，并對體型規那么要求過高，

52、易影響其內部功能規劃及外立面的美觀，難以保證產品的較高質量。 建議在市場調研的根底上做出合理可行的含鋼量目的。.83規劃設計單體設計設備設計初步設計施工圖功能平面結構體系立面設計概念設計4.資料設備選用的本錢優化1設立內外裝修和安裝的本錢目的 倡導在設計管理階段，設備任務并行并前置； 倡導在施工圖終了前，完成主要設備定樣定板；.852開展規范化設計、進展集中采購 規范化設計將減少部品的種類數量，降低設計任務量為單一部品提供數量較多的采購額，從而降低招招標任務量，為集中采購降低本錢提供條件。 大型房地產開發企業可與設備、資料供應商構成戰略同伴協作關系，到達雙贏。3設備方面優化關注點： 覆土埋深與

53、設備管線的埋設 地下室層高與設計管線的關系 設備參數以及設備型號的選用 選用新技術、新設備的運用。如選用無機房或小機房電梯節約共攤面積及節能 1土方外型的合理性 2水景的合理布置 3大喬木的慎選 4雕塑品的限制 5硬質鋪裝和木制平臺的優化5.景觀設計本錢優化內容.杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價錢80元輔助樹種高度3米，價錢1100元骨干樹種胸徑14厘米，價錢1800元96植 物.97座椅A渣滓筒A宅間背靠座椅座椅B渣滓筒B桌椅組室外家具.98玩具.1041進展限額設計 限額設計的定義:根據已制定的目的本錢控制方案或根據以往工程的數據積累，對即將進展專項設計，給設計單位一個控制造價的經濟目的

54、，要求設計的工程概算不能超越委托的限額。 限額設計的管理: 首先根據工程的營銷定位分析確定設計的定位。 根據設計定位，根據以往工程的閱歷確定設計的目的值。 設計單位拿出擴初設計和概算后，甲方對圖紙進展內審，并對設計進展修正。 之后，甲方對圖紙進展內審，并對設計進展修正。 5根據雙方互動認可，最終出施工圖紙。2控制設計變卦 很多工程由設計失誤所帶來設計變卦,占總建造本錢的3-10，其中反復性錯誤占相當比例。6.施工圖階段的本錢優化.1061)設計變卦緣由1.設計類：A.超本錢目的B.設計優化C.設計錯誤D.設計缺漏E.補充設計F.二次設計G.現場條件2.現場施工類:A.施工錯誤B. 施工困難C.

55、施工進度要求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它2為降低設計變卦簽證率，可采取的戰略如下： 建立施工圖階段的長期協作同伴； 給予合理的設計周期； 甲方完善規范化構造設計。.108戶型種類定義戶型種類建議凡是房間數量及平面布置方式發生變化的均以為是不同的類型，僅部分的微差仍以為是同一類型。每期開發規模在10萬平米以下，相對應戶型不宜超越10種1減少人為添加的任務復雜度： 戶型種類適量為準 當戶型差別不大，但種類數量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的任務量和復雜度。7.實現本錢效益最大化的一些途徑.109規劃設計建筑設計結構方案設備方案立面模型部品設計創新設計2優化

56、任務流程，將先后串行任務變為并行前置： 將產品創新設計、部品任務前置，規劃、建筑設計、構造、設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；.1103選擇優秀的設計效力商 選擇適宜的人做適宜的事可以事半功倍；4加強協作同伴管理建立長期協作同伴：設計單位、供應商、模型制造等各個涉及設計的單位；在設計過程中,繼續定期的進展技術溝通和審核；力求合同商定明晰：含鋼量、目的本錢5輸入條件多一些約束和認識,少一些隨意;市場定位;本錢目的;政府要求;上階段成果;.第二部分 房地產開發主要環節的本錢管理措施房地產開發工程工程前期開展環節本錢控制措施一房地產開發工程規劃設計環節的本錢控制措施二房地產開發工程招招標環

57、節本錢控制要點三房地產開發工程工程施工環節的本錢控制要點四房地產開發工程資料及設備采購環節本錢控制要點五房地產開發工程工程預決算環節的本錢控制六房地產開發工程銷售環節的本錢控制七房地產開發工程期間費用的本錢控制要點八.111 招標標環節的本錢控制涉及到工程、設計、預算合約、銷售等多個部門的實踐運作，在程序上沒有太多變數，但詳細內容特別是招招標評審人員的選擇那么須有很強的針對性。這個環節本錢控制的難點在于標書制定，重點在于評標。1招標方式的選擇-公開招標、約請招標和議標 為什么招標，房地產企業的工程師算不過施工單位的工程師呢？ 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產公司控制工程本錢最有效的方式就是采

58、取外行控制內行的方法？貨比三家。2計價方法確實定-定額計價招標、工程量清單計價招標 1定額計價法招標在實施過程中存在的缺陷： 總價不確定，對于工程最終本錢沒有明晰的規范； 結算核對工程量時易發生糾紛，核對時間冗長； 變卦簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價； 對于不合理的技術目的如鋼筯含量、砼含量不能及時發現；能及時發現，發現后已沒有整改的能夠 對本錢人員的個人程度依賴性較大。 2工程量清單法計價的優點房地產開發工程招招標環節本錢控制要點三 1、招招標環節本錢控制的內容.111為什么采用工程量清單可以有效控制本錢呢？ 工程量清單招標，計價方式簡約，一目了然，在總價和單價上都

59、充分競爭，可以表達各單位的真實本錢，便于分析招標商務標，容易比較招標單位的報價優劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； 工程量清單報價，可以比較準確地反映市場的價錢程度，有利于房地產企業按照市場規律控制工程本錢；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產企業建立工程本錢數據庫； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效商定，有利于規范現場簽證； 設計變卦套用工程量清單單價，有利于提供設計變卦簽證效率，便于動態掌握實踐工程本錢情況，使動態控制工程本錢成為能夠； 工程量清單不作調整，結算時只算設計變卦引起的工程量增減，有利于提高結算效率； 付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。3

60、工程合同價確實定： -固定合同價錢、可調合同價錢、本錢加酬金合同價 確定合理的合同價錢和簽署嚴密的工程合同，使合同價得以穩妥實現，是招招標階段重要的任務內容，也是雙方關懷的中心條款。.控制要點控制什么怎么控制誰來控制 1.投標單位的選擇（1）資質（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷（7）信用情況建立承建商、工程監理、材料及設備設備供貨商名冊及資料數據庫。在公司認可的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。選擇五家投標單位預算合約部門工程部門甲方招投標管理機構考察、評估、篩選三家以上投標單位參加投標預算合約部門工程部門內部資料。1311招標單位的選擇 2、招招標