1、中國房地產市場整體無泡沫西南財大 課程作業.那些年 專家嘴中的房價.2001年底2002年將是中國房地產業的冬天?！凹僭O樓。2001年底2002年將是中國房地產業的冬天?！凹僭O樓市不崩盤，我就去跳樓。清華大學經濟管理學院教授魏杰只惋惜，那時的“跳樓只是一個語氣詞，根據國家統計局數據 2002年同比漲3.7%。.2001年底2002年將是中國房地產業的冬天?！凹僭O樓。2004年 房地產泡沫“將在數月內破裂統計局：2004年同比大漲15%獨立經濟學家謝國忠2021年 中國樓市見底時，均價至少會跌五成。統計局：2021年漲6.8%.2001年底2002年將是中國房地產業的冬天?！凹僭O樓。2021年9

2、月 立帖為證，判別2021年3月房價泡沫破滅。房地產評論人牛刀根據國家統計局數據，2021年2月 66個大中城市房價上漲。.2001年底2002年將是中國房地產業的冬天?！凹僭O樓。2021年11月 一線城市的平均房價降幅應在20%-30%之間。中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松根據國家統計局數據，2021年漲7.7%.2001年底2002年將是中國房地產業的冬天。“假設樓。2005年 調控的目的在于穩定房價，而非打壓房價，2006年的房價會上漲。據相關統計，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%北京華遠地產股份董事長任志強2021年2月 房產政策不會對樓市產生大的影響，我估計今年的房價至少能上

3、漲5%。準確，2021年漲7.5%。2021年4月5日海南舉行博鰲亞洲論壇，任志強對媒體的回應更是：“他以為樓市有泡沫嗎？那就不要采訪我了，由于我不這樣以為。.房地產泡沫是指房地產的市場價錢脫離了實踐根底價值的延續上漲景象。這種上漲使人們產生對房地產的遠期價錢繼續上升的預期,從而會產生繼續的購買行為,推進著房地產市場價錢對實踐價值的再一次偏離,當房地產市場價錢上升到一定階段,上升的幅度就會變緩甚至出現逆轉,于是人們就會急于拋售手中的房地產,引起房價的雪崩,至此房地產泡沫破滅,經濟墮入不景氣之中。.國際規范房價收入比空置率租售比.房價收入比房價收入比 房價收入比=世界銀行專家黑馬先生 36倍的合

4、理區間西歐、北歐國家房價收入比為23倍東歐國家高達2530倍.房價收入比房價收入比緣由：房屋占有率不同北歐房屋占有率 29% 東歐房屋占有率90%中國的房屋占有率89%不同的房屋占有率會影響房價收入比 中國收入的統計存在問題灰色收入未納入統計的范圍民營、個體收入統計低于實踐收入房價收入比來衡量能否存在泡沫，不夠全面房價收入比有兩層意義，一是指由于價錢上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，并上升到一個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是闡明購買力缺乏而已，如一些經濟不興隆的地域，一套中檔商品房的價錢假定為20萬元，但這一地域人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，

5、那么此時的房價收入比便高達20倍以上，假設用這一靜態的房價收入比來衡量這個地域能否存在房地產泡沫，那么結論是相當的一定，但實踐上在這種情況下不一定構成泡沫.房價收入比房屋空置率 房屋空置率=華遠地產董事長任志強以為，假設按照中國城鎮建筑140億平方米的總存量計算，住宅的空置率不到4%，由于按照住房面積140億平方米，人口6.7億，人均20多平方米計算就會發現，空置量非常低，空置率很高是假象。.房價收入比租價比 房屋租價比=租售比普通界定為1200至1：300之間，假設租售比低于1300，闡明該區域房產投資價值變小，房價高估；假設高于1200，闡明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。從我國近幾年的

6、房價增長率與房租價錢增長率之比走勢看，2005年下半年和2021年下半年出現嚴重的泡沫，房價增長較快超越租金價錢上漲的10倍以上。隨后雖然房價也穩步上漲，但是房租價錢也出現大幅上漲，致使兩者比例出現下滑趨勢。.根本面技術面.根本面分析1、城鎮化的推進3、中國房地產特有的融資方式4、獨特的購房方式2、嚴厲的首付制度5、改善型需求的存在.根本面分析1、城鎮化的推進2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提高1個百分點測算，從2021年至

7、2030年的20年間，中國新增城鎮人口將達3億人左右。.根本面分析2、嚴厲的首付制度首付付款3成二套5成3套極其以上更多.根本面分析3、中國房地產特有的融資方式房地產企業的融資絕大部分來源于銀行，而銀行在很大程度上遭到監管部門的控制，雖然仍面臨一定的風險，但是目前來看還在可控范圍內。.根本面分析4、獨特的購房方式首付由一方或雙方的父母來出，新婚夫妻承當按揭。有的新婚夫妻實踐上連按揭也無法承當，必需靠一方或雙方的父母親協助支付按揭款。這樣，就有了我國社會中一種獨特的購房方式：3個家庭，或6個勞動力在共同購買或供養1套房子。.根本面分析30平米的未來想要換成60平米，60平米的想要換成120平米，

8、諸如此類的改善型需求，將會成為未來需求的主要部分。國家如今“禁墅令就是保證現有需求的滿足，在根本需求都得不到滿足的情況下，改善型需求是不會大規模滿足的。5、改善型需求的存在.目的分析投資增長消費增長房價房地產投資所占比重.2001年底2002年將是中國業的冬天。“假設樓。投資增長20002001200219.5%27.3%28.3%三年增長率延續超越20%，且呈逐年加快的趨勢，可以為出現過熱傾向我國房地產投資增長率我國住宅投資增長率20002001200225.8%28.9%29.5%.2001年底2002年將是中國業的冬天?！凹僭O樓。投資增長三年增長率延續超越20%，且呈逐年加快的趨勢，可以

9、為出現過熱傾向我國房地產投資增長率地區200020012002東部21.7%25.2%28.2%增長基數低，處于房地產開展的初期，過高的規范可定位35%-40%.2001年底2002年將是中國業的冬天?！凹僭O樓。投資增長三年增長率延續超越20%，且呈逐年加快的趨勢，可以為出現過熱傾向我國房地產投資增長率闡明中國房地產投資增長總體上由過快轉變成穩健，不存在大幅度過快增長。年份投資額增長率增速201271804億元16.2%0.5%2013年1-2月6670億元22.8%6.6%.2001年底2002年將是中國業的冬天?！凹僭O樓。消費增長商品房銷售額增長繼續4年堅持20%的高增長，其中2000-2

10、002年延續3年增幅到達30%左右這闡明，全國總體住房消費已出現過熱傾向我國商品房銷售增長率全國房地產開發投資額從2001年的6344億元增長到2021年的61740元，翻了近十倍；全國商品房銷售面積從2001年的2.24億平方米增長到2021年的10.99億平方米，翻了近5倍。20002001200230.1%29.4%37.4%.2001年底2002年將是中國業的冬天?！凹僭O樓。消費增長房地產業飛速開展的根本動力 城鎮化的快速開展2000年第五次人口普查2021年第六次人口普查城鎮人口添加了2億余人，鄉村人口減少1.3億余人，城鎮人口比重上升13.46個百分點我國人口從鄉村向城市轉移速度最

11、快的10年2003年至2021年，中國房地產市場主要閱歷了以下三個階段，即鼓勵性政策下平穩快速開展期、抑制和促進交錯的大幅動搖期和調控不斷晉級的合理回歸期。.2001年底2002年將是中國業的冬天。“假設樓。房價1998年新建商品住宅均價2021年新建商品住宅均價 1854元/平米 5430元/平米 總漲幅為193%，年均上漲12.9%，低于23.5%的人均收入增幅商品住宅價錢堅持一定的增幅是非常合理的僅就增速來看，房價并沒脫離收入增長程度計算口徑：名義收入和名義房價.2001年底2002年將是中國業的冬天?！凹僭O樓。房地產投資所占比重衡量一個地域房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，假設是與投資比重過高相結合的，那么就可以一定其存在投資過熱或過度的問題，相反，假設投資所占比重依然不價高。按這一目的分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地域過熱出如今部分地域，主要是省會或其他大城市。.十年間，城鎮化率提高了13.46個百分點，新增城鎮人口約2億余人，這部分人口的住房需求