1、保稅區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告深圳中原事業(yè)一部2007-10-19隨著研究的逐漸深入我們對于項(xiàng)目的感情和信心與日俱增引領(lǐng) 超越 ！這是一塊非常有價(jià)值的土地他腳踏實(shí)地的在CBD以南、香港北岸一步步發(fā)展、崛起作為一個(gè)片區(qū)，他的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超越了我們的想象他的地位，一直引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展但談到形象，他沉默了渴望的眼神里透著些許無奈于是乎，我們拍案而起，用激情四射的眼神審視著這個(gè)區(qū)域狂熱、自信、夢想一剎那間如火山噴發(fā)般激烈我們-要讓他的價(jià)值另所有人驚嘆已經(jīng)引領(lǐng)，我們就要讓他持續(xù)全面引領(lǐng)已經(jīng)超越，我門就要讓他遠(yuǎn)遠(yuǎn)的拋離因?yàn)椋谧非蟆耙I(lǐng)超越”的路上，我們從不曾懈怠！的故事老板在花園里養(yǎng)了一條狗，沒事就帶到花園里面溜

2、一下同事在花園里種的蘑菇Google的運(yùn)動(dòng)室Google大廚房的故事辦公室里就像動(dòng)物園這是家里的客廳嗎？不是，這是Google的辦公室竟然還可以游泳工作之余的休閑本項(xiàng)目目標(biāo)梳理利 潤 最 大 化控 制 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 企 業(yè) 品 牌保稅區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀大勢順勢而為客戶分析有的放矢市場分析縱攬全局區(qū)域分析價(jià)值挖掘項(xiàng)目分析自我解析產(chǎn)品定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：保稅區(qū)3號門長平大廈以南用地面積：18717.004平米建筑面積：53915平米土地性質(zhì)：倉儲(chǔ)用地總 棟 數(shù)：7棟（5棟倉儲(chǔ)，1棟辦公樓，1棟公寓）建筑層數(shù)：6-7層項(xiàng)目分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo) 項(xiàng)目體量和規(guī)模中等，不具備打造傳統(tǒng)意義上頂級產(chǎn)品的先

3、天條件土地屬性為倉儲(chǔ)，設(shè)計(jì)過程中要遷就倉儲(chǔ)的要求項(xiàng)目分析 項(xiàng)目四至 東：為一棟6層高的物流公司南：和英達(dá)利數(shù)碼科技園一路之隔西：為一塊空地視線無遮擋北：與長平商務(wù)大廈一路之隔合理樓間距并不影響北面單位采光等周圍建筑對本項(xiàng)目有一定的遮擋，北邊和西邊相對昭示性較好，缺乏景觀資源，需創(chuàng)造自身特色引起市場關(guān)注項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊解析 優(yōu)勢：倉儲(chǔ)用地的層高限制較小，有較大發(fā)揮空間容積率3，屬于低密度辦公區(qū)域，具備打造生態(tài)寫字樓的條件劣勢：項(xiàng)目受各指標(biāo)限制難以達(dá)到傳統(tǒng)的“地標(biāo)”級別的影響力地塊屬性為倉儲(chǔ)，設(shè)計(jì)過程中要遷就倉儲(chǔ)的要求宏觀大勢深圳發(fā)展遠(yuǎn)景城市發(fā)展規(guī)劃深圳2030的發(fā)展目標(biāo)設(shè)定為“建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全

4、球先鋒城”城市功能定位 國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域性物流中心城市與香港共同發(fā)展的國際都會(huì)三大功能定位國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研究與發(fā)展，成為國家級高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地。區(qū)域性物流中心城市：發(fā)展成為以國際物流為重點(diǎn)、區(qū)域物流為基礎(chǔ)、城市配送物流為支撐的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心。與香港共同發(fā)展的國際都會(huì)：未來深圳應(yīng)與香港進(jìn)行更緊密的合作，建設(shè)世界級的城市“硬件”與“軟件”，成為服務(wù)內(nèi)地與世界交往的國際都會(huì)。城市發(fā)展規(guī)劃全國層面：輻射內(nèi)地的橋頭堡作用地區(qū)層面：依托中國最重要的口岸功能，發(fā)揮對整個(gè)南中國的輻射帶動(dòng)作用深港層面：建設(shè)“深港雙城”，走向國際市場未來深圳區(qū)域

5、發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃保稅區(qū)位于城市核心區(qū)一級輻射地帶，且毗鄰香港在未來城市發(fā)展中占據(jù)核心地位；東拓西連，南北慣通，中心強(qiáng)化未來深圳核心區(qū)的定位城市發(fā)展規(guī)劃小結(jié) 深圳所具有的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢得到進(jìn)一步開拓，未來城市競爭力將得以提升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是商用物業(yè)在此大勢利好的驅(qū)動(dòng)下，將得到更進(jìn)一步的發(fā)展；深港經(jīng)濟(jì)共榮圈的推進(jìn)，進(jìn)一步促進(jìn)口岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保稅區(qū)自身有通道可直達(dá)香港，臨近皇崗口岸，該片區(qū)也將得到一定的帶動(dòng)。城市發(fā)展規(guī)劃對本項(xiàng)目的啟示 城市發(fā)展規(guī)劃深港同城，走向國際市場區(qū)域級物流中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中心強(qiáng)化，向南貫通香港可持續(xù)發(fā)展先鋒城保稅區(qū)的發(fā)展將借此東風(fēng)，順勢而上寫字樓發(fā)展趨勢第一代

6、 50年代中蘇混合寫字樓，功能簡單、自我封閉，類似住宅第二代 80年代仿國際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，滿足基本功能，不重視空間布置、環(huán)保和智能化第三代 90年代，除滿足基本功能，還考慮空間分割和智能化（如：國貿(mào)）第四代 20世紀(jì)，考慮客戶需求，綠色環(huán)保，提高舒適度、智能化和物管水平（如：安聯(lián)）第五代 純自然生態(tài)寫字樓，以客戶需求為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)人性化，智能化、環(huán)保、舒適度向國際水準(zhǔn)看齊（如：公元大廈）第四代 現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)趨勢獨(dú)立型企業(yè)總部寫字樓將會(huì)進(jìn)一步發(fā)展差異化產(chǎn)品需求明顯增加行業(yè)聚集特征愈加明顯綠色和節(jié)能環(huán)保將進(jìn)一步發(fā)展高端寫字樓配置升級寫字樓的商品化程度提高小戶型寫字樓將成為投資新寵未來寫字樓發(fā)展七大趨勢寫

7、字樓發(fā)展趨勢 北京總部國際 基本數(shù)據(jù)：容積率：1.5，綠化率：39.4% ，建筑面積22萬位置：北京四環(huán)建筑形式：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、雙拼小獨(dú)棟，共110余棟，4-8層的建筑單體總部國際定位：“新派辦公，駐京接待，商業(yè)展示，科研總部”面積區(qū)間：1000-4000平米隨意組合，可橫向連接銷售情況：開辟片區(qū)寫字樓新高亮點(diǎn)： 1、有煙道和天然氣管道，可設(shè)置廚房 2、內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互 轉(zhuǎn)化 3、首層面積設(shè)計(jì)得很寬綽；層高在4.5-5.8米，在兩層以上還設(shè)計(jì)了不同方向上的挑出 4、獨(dú)立的冠名權(quán)新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、獨(dú)棟、雙拼、連排和小獨(dú)棟產(chǎn)品1000-4000平米大

8、面積靈活組合、闊綽大堂、獨(dú)立冠名權(quán)、 北京總部基地 基本數(shù)據(jù)：建筑面積140萬，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓500多座，綠化率50% 項(xiàng)目位置：南四環(huán)建筑形式：1200-6000平米獨(dú)立總部樓區(qū)內(nèi)配套：60000平米6星級酒店，千余套30-50平米總部公寓，12.5萬平米商業(yè)及休閑配套，幾十個(gè)200-500平米的餐廳，健身、娛樂等休閑設(shè)施齊備進(jìn)駐企業(yè)類型：千余家大中型企業(yè)的總部優(yōu)勢： 1、享有政策優(yōu)勢，總部集中，商務(wù)氛圍好 2、獨(dú)立冠名、獨(dú)立使用，企業(yè)形象好 3、區(qū)內(nèi)生活和商務(wù)配套完善 4、環(huán)境優(yōu)美，園林精致錯(cuò)落 5、停車系統(tǒng)方便快捷新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：低容積率、高綠化率、1200-6000平

9、米獨(dú)立總部、內(nèi)部配套非常完善、獨(dú)立冠名權(quán) 杭州公元大廈 基本數(shù)據(jù)：建筑面積11.5萬，車位500個(gè)建筑形式：兩棟22層高層，4棟4層單體項(xiàng)目定位：ABD貴族商務(wù)區(qū)5A級寫字樓面積區(qū)間：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700平米，每層4個(gè)單位，空間自由連通銷售情況：高層均價(jià)25000，單體均價(jià)超過3萬，開辟片區(qū)寫字樓新高，銷售情況良好（單體進(jìn)駐公司：杭州新聞發(fā)布中心）亮點(diǎn)： 1、開放式園林，精致錯(cuò)落 2、內(nèi)部空間靈活多變，各功能分區(qū)可相互轉(zhuǎn)化 3、配有白領(lǐng)餐廳 4、項(xiàng)目標(biāo)竿為單體寫字樓，為全透明玻璃幕墻，類似于別墅辦公體驗(yàn)新型寫字樓代表作關(guān)鍵詞：精致生態(tài)園林、425平米大單位起售，內(nèi)部配套完善、空間自由組合對本項(xiàng)目

10、的啟示 未來的國際辦公將從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體形象國際化、自由、生態(tài)、智能化、人性化的寫字樓走上了時(shí)代主流行業(yè)聚集性愈加明顯地塊質(zhì)素有限，發(fā)展為第四代寫字樓，難以形成項(xiàng)目有效核心競爭力，項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)潮流，向第五代寫字樓發(fā)展寫字樓發(fā)展趨勢在項(xiàng)目定位時(shí)，充分利用保稅區(qū)行業(yè)聚集效應(yīng)區(qū)域分析保稅區(qū)印象客戶語錄 保稅區(qū)印象100的人知道保稅區(qū), 85的人沒有去過保稅區(qū)70的人不了解保稅區(qū)保稅區(qū)里面沒幾家公司的，只有幾個(gè)大的物流公司吧保稅區(qū)里面可以隨便進(jìn)嗎？我從來沒去過去那邊的交通太不方便了，每條路都堵的要死那個(gè)區(qū)域很特殊吧，在我的印象當(dāng)中就是工業(yè)區(qū)事實(shí)并非如此！皇崗口岸代表保稅區(qū)中心區(qū)香港中

11、心區(qū)區(qū)域分析CBD和香港雙重輻射地帶，但缺乏商務(wù)氛圍，片區(qū)形象檔次不高區(qū)域分析區(qū)域基本情況 規(guī)劃范圍 *：東起皇崗口岸，北鄰廣深珠高速公路，南沿深圳河，西至紅樹林自然保護(hù)區(qū)，比鄰深圳地鐵與香港西北鐵路接駁的皇崗地鐵總站。功能定位 *：轉(zhuǎn)口貿(mào)易、保稅倉儲(chǔ)、出口加工，相應(yīng)發(fā)展商品展示、金融、運(yùn)輸、通訊、信息、投資咨詢等服務(wù)性行業(yè)。區(qū)域分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力 目前現(xiàn)狀 *：已進(jìn)駐公司逾千家，已形成以國際貿(mào)易為龍頭，倉儲(chǔ)物流為基礎(chǔ)，交通通訊為保障大力發(fā)展先進(jìn)工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)發(fā)展金融、信息業(yè)、商品展示及商貿(mào)服務(wù)業(yè)。06年工業(yè)總產(chǎn)值超過千億元 ，占深圳市總體的17.2,一個(gè)保稅區(qū)創(chuàng)造了深圳近1/5的GDP區(qū)

12、域未來規(guī)劃 十一五期間在保稅區(qū)推行“一區(qū)兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，片區(qū)將率先向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型，以全線接軌國際的高度規(guī)劃未來的發(fā)展，要將該區(qū)打造成為中國真正意義上按國際慣例運(yùn)作的特殊經(jīng)濟(jì)地帶。福田保稅區(qū)將吸引更多的國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)入駐，寫字樓市場的發(fā)展前景值得樂觀。區(qū)域分析 區(qū)域價(jià)值比較 保稅區(qū)VS中心區(qū)CBD是保稅區(qū)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力保稅區(qū)在CBD發(fā)展的帶動(dòng)下，無論是片區(qū)形象還是商務(wù)聚合力都有較大提升，與中心區(qū)比較，保稅區(qū)無論從規(guī)劃、整體環(huán)境、形象檔次而言都有一定差距，但保稅區(qū)自身的行業(yè)特征也具有中心區(qū)無法比擬的優(yōu)勢保稅區(qū)VS羅湖金融中心、華強(qiáng)北商貿(mào)中心、中心西區(qū)差異化良性競爭保稅區(qū)的行業(yè)特征非常明顯，與羅湖

13、金融中心、華強(qiáng)北商貿(mào)中心之間有明顯的行業(yè)區(qū)別，本片區(qū)與這兩個(gè)片區(qū)之間各自有著自身的片區(qū)核心價(jià)值，不形成直接的同質(zhì)競爭。保稅區(qū)VS南山文化中心區(qū)及寶安中心區(qū)新興商務(wù)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?guī)模有限，發(fā)展尚須時(shí)日濱海商務(wù)圈目前正在培育與發(fā)展中，尚未成熟，但吸引了較多關(guān)注。本片區(qū)與濱海商務(wù)圈的片區(qū)競爭主要存在于投資客戶的分流，對于自用客戶來說，行業(yè)的聚集則較為重要區(qū)域分析區(qū)域分析大中華國際交易廣場它位于福田中心區(qū)CBD的核心位置它曾是中心區(qū)的天價(jià)寫字樓它曾想要吸引世界500強(qiáng)的進(jìn)駐但又真正引進(jìn)了多少500強(qiáng)呢？區(qū)域價(jià)值比較 區(qū)域分析 區(qū)域價(jià)值比較 日立三洋中海物流飛利浦研發(fā)中心喜來登日通物流VALUE+

14、索尼他們選擇了保稅區(qū)！在政府強(qiáng)有力的支持下，福田保稅區(qū)致力于發(fā)展高科技工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。目前已有22個(gè)國家和地區(qū)的投資者在福田保稅區(qū)內(nèi)投資，世界500強(qiáng)就有十幾家深圳賽意法微電子有限公司 日立環(huán)球存儲(chǔ)科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司 長城國際信息產(chǎn)品（深圳）有限公司福田保稅區(qū)分公司 日通國際物流（深圳）有限公司 沃盛咨詢（深圳）有限公司 深圳市福田保稅區(qū)水電服務(wù)有限公司深福保（集團(tuán)）有限公司福田保稅區(qū)物業(yè)公司深圳市福田保稅區(qū)園林市政有限公司深圳市深福保運(yùn)輸有限公司深圳市萬乘儲(chǔ)運(yùn)公司深圳市福田保稅區(qū)水電服務(wù)有限公司 區(qū)域分析 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 與其他區(qū)域相比，我們的這些優(yōu)勢無法比擬

15、！政策優(yōu)勢：稅收優(yōu)惠、業(yè)務(wù)運(yùn)作優(yōu)惠、金融、外匯等其他優(yōu)惠政策規(guī)劃優(yōu)勢：區(qū)域級物流中心，和國際接軌行業(yè)集聚效應(yīng)：這里是物流、貿(mào)易、電子行業(yè)最集中的區(qū)域企業(yè)實(shí)力：這里是世界500強(qiáng)企業(yè)在深圳最集中的區(qū)域深港同城：從這里到香港無論是走皇崗口岸、還是直接通關(guān)，都非常方便企業(yè)的辦公環(huán)境又是怎樣的呢？區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況 大型公司光纖生產(chǎn)自有廠房上萬平米飛利浦研發(fā)中心租用面積約3000平米左右區(qū)域分析中海物流自有倉庫和辦公樓，面積在5000以上大型公司的辦公面積多在30005000平米左右，擁有冠名權(quán)大型公司多自有辦公樓，但由于保稅區(qū)目前土地緊缺，后續(xù)進(jìn)入的大型公司只有租用辦公樓，但目前保稅區(qū)難以滿

16、足如此大面積的需求區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況中型公司 四家公司公用，每家面積在1000左右三洋、國電、寶麗瑪共同租用該棟樓，每家在2000平米左右區(qū)域分析創(chuàng)基、海格、群星三家公司公用一棟樓，每個(gè)公司面積在1500平米左右中型公司的辦公面積多在1000-2000左右，沒有冠名權(quán)，部分擁有墻體昭示面多為租用辦公樓，辦公環(huán)境一般，每棟樓的公司數(shù)量較少區(qū)域內(nèi)企業(yè)辦公情況小型公司 英達(dá)利數(shù)碼園數(shù)十家中小型公司進(jìn)駐，每家在300左右區(qū)域分析萬利工業(yè)園，35家公司共同辦公，每家在200-300之間數(shù)十家公司公用，每家在200平米左右小型公司的辦公面積多在200-300左右，沒有冠名權(quán)多為租用辦公樓，辦公環(huán)境不好，且

17、通常會(huì)聚集數(shù)十家公司 區(qū)域內(nèi)配套 區(qū)域分析公共交通配套不夠便利，生活配套略顯不足對本項(xiàng)目的啟示 片區(qū)雖知名企業(yè)很多，但周圍的配套和環(huán)境卻處于尷尬的境地片區(qū)寫字樓供應(yīng)太少，多數(shù)知名企業(yè)只能寄居在其他企業(yè)冠名的寫字樓中近期出售的寫字樓只有長平商務(wù)大廈，其小面積分割淹沒了大客戶的需求辦公環(huán)境無法匹配產(chǎn)業(yè)定位，片區(qū)急需一批規(guī)模化、具有一定檔次的商務(wù)配套，本項(xiàng)目具備滿足需求的條件區(qū)域分析市場分析第五次加息提高首付比例緊縮房貸限外令樓市從七月開始，樓市進(jìn)入調(diào)控多發(fā)期，利空消息不斷，銀行緊縮貸款、首付比例提高，樓市受到多重政策影響，進(jìn)入觀望期。市場分析 政策影響 * 927關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)型房地產(chǎn)信貸管理的通知

18、商業(yè)購房貸款*一方面首付提高至5成，另一方面貸款利率也提高了10%，商業(yè)用房市場以投資客為主，提高首付和貸款利率提高了入市的門檻和投資成本，這使得商業(yè)地產(chǎn)市場雪上加霜。新政前新政后首付比例借款人申請個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60，首付不得低于40% 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過年 貸款期限最長不得超過年 貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定商住房實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于

19、45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行市場分析 政策分析 現(xiàn)在政府出臺(tái)的所有政策均為打壓投資者的政策，對自用客戶影響不大 寫字樓部分可做大面積分割，提高自用客戶比例，規(guī)避政策影響 公寓部分可考慮只租不售市場分析 對本項(xiàng)目啟示 07年上半年供應(yīng)的7個(gè)樓盤提供了15.4萬平方米的新增供應(yīng)量，同比去年供應(yīng)大幅下降41%，供應(yīng)減少相當(dāng)明顯。市場分析 供應(yīng):同比大幅減少所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱寫字樓面積（）售價(jià)（元/）銷售率備注龍華江南華府9455.659500100%20070121開盤中心西區(qū)富春東方大廈42073.12000088.2%20070209開盤南山區(qū)陽光華藝大廈13898.3

20、620500100%20070308開盤研祥科技大廈1700085（租金）20070329出租寶安锘鉑廣場280009500100%20070415開盤中糧地產(chǎn)集團(tuán)中心2100060（租金）20070418出租八卦嶺眾鑫科技大廈230001250050%20070630開盤總計(jì)154427.11 需求:同比大幅增加上半年一手寫字樓總成交約為20.78萬平方米，同比去年增長22.7。值得關(guān)注的是，需求的增長，扣除了新增供應(yīng)的因素外，可以看出市場明顯比以往吸收能力增強(qiáng)。07年開盤的寫字樓，無一例外都取得了極佳的銷售成績。市場的需求如此強(qiáng)烈，原因也屬于多方面。一方面，近年來，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，新生企

21、業(yè)大量增多，大量企業(yè)升級、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以及海外企業(yè)的落戶深圳，都必然生成大量的自用需求；另一方面，最近深圳的投資氛圍濃厚，大量資本進(jìn)入寫字樓市場，使得寫字樓市場的購買力急劇增強(qiáng)。從二級市場以及中原的三級市場傳回來的消息，目前寫字樓的投資比例已經(jīng)超過五成，投資客對于寫字樓前景看好，使得寫字樓需求的不斷拉升。市場分析 價(jià)格:持續(xù)攀升上半年，深圳寫字樓一手價(jià)格約為22000元/平方米，同比去年上漲了53.8%，比去年全年的均價(jià)上漲了37.5%，價(jià)格仍在持續(xù)增長中。上半年深圳寫字樓價(jià)格猛漲，原因既有真實(shí)需求在內(nèi)，也不乏炒作的因素。另外，深圳寫字樓市場當(dāng)前的投資氣氛濃烈，大量投資客云集寫字樓戰(zhàn)場，獲利性非常

22、明顯，其對價(jià)格上漲也有相當(dāng)明顯的作用。日前深圳寫字樓所處片區(qū)的商務(wù)環(huán)境、辦公氛圍的成熟，交通的不斷完善，新增寫字樓本身的品質(zhì)的不斷提升，也是造成寫字樓價(jià)格持續(xù)增長的重要原因。市場分析 后市:持續(xù)放量,價(jià)格穩(wěn)中有升2008年將是繼05年后的又一次供應(yīng)高峰期2007年2008年2009年及以后財(cái)富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強(qiáng)廣場，80000中航苑改造項(xiàng)目，230000天利中央廣場2期，61800港中旅地塊，54000星河發(fā)展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會(huì)地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀(jì)中心地塊，120000榮超紅荔

23、路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業(yè)后海項(xiàng)目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運(yùn)大廈金谷號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西座，000其他市場分析區(qū)域項(xiàng)目名稱位置定位預(yù)計(jì)推出時(shí)間羅湖京基金融中心蔡屋圍深圳新地標(biāo)，甲A級寫字樓年封頂年完工 福田中航苑舊改華強(qiáng)北甲A級寫字樓08年底嘉里寫字樓地塊中心區(qū)甲A級寫字樓08年金谷3號中心西區(qū)甲A級寫字樓08年金地崗廈綜合體崗廈甲A級寫字樓09年以后卓越世紀(jì)城中心區(qū)甲A級寫字樓09年明年廣場中心西區(qū)甲A級寫字樓2009年08年-09年，甲A級寫字樓前所未有集中放量，競爭激烈，尤

24、其是09年，又一批新地標(biāo)集中誕生，但缺乏真正意義上的生態(tài)寫字樓數(shù)據(jù)來源：深港研究中心 未來兩年主要競爭 市場分析 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在09年入市，地標(biāo)級寫字樓競爭激烈他們絕佳的昭示性超高層甲A級寫字樓便利的交通，核心的地段完善的配套純正的商務(wù)氛圍市場分析而這些條件，我們尚不具備我們?nèi)绾卧诟偁幹腥伲?對本項(xiàng)目啟示 寫字樓市場目前表現(xiàn)良好0809年，地標(biāo)級高端寫字樓集中放量保稅區(qū)內(nèi)除本項(xiàng)目外暫無其他寫字樓供應(yīng)純生態(tài)寫字樓屬于稀缺產(chǎn)品，項(xiàng)目超低容積率在寫字樓市場絕無僅有，具備打造生態(tài)寫字樓的條件 地塊本身的特殊性決定了產(chǎn)品的不可復(fù)制性，尋求差異化競爭路線，避開競爭熱點(diǎn)，搶占市場空白點(diǎn)市場分

25、析領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值競爭策略 競爭上的領(lǐng)導(dǎo)者，產(chǎn)品上的補(bǔ)缺者客戶分析 調(diào)查結(jié)果顯示主要聚集產(chǎn)業(yè)依次為：物流、貿(mào)易、電子、等以大中型企業(yè) 保稅區(qū)的政策優(yōu)勢和未來的規(guī)劃更加強(qiáng)現(xiàn)有企業(yè)行業(yè)集聚效應(yīng)以物流、貿(mào)易、電子為主，大中型企業(yè)為主其他管理機(jī)構(gòu)咨詢實(shí)業(yè)電子貿(mào)易物流名稱1.42.6%4.5%15.0%20.9%24%31.6%保稅區(qū)行業(yè)分布：客戶分析受訪企業(yè)對現(xiàn)住寫

26、字樓表示較滿意的有6%，表示不滿意的有56%，覺得一般的有38%不滿意的地方： 寫字樓檔次不夠 物業(yè)管理 周邊配套和環(huán)境 工業(yè)化氛圍太重缺乏生態(tài)對現(xiàn)有寫字樓的滿意度客戶分析 客戶對現(xiàn)有辦公環(huán)境滿意度不高，產(chǎn)品打造上要充分挖掘客戶需求06年8月份公開發(fā)售，07年10月份入伙均價(jià)1.1萬元/平方米40層的純寫字樓提出了開辟“人性化生態(tài)辦公”的口號目標(biāo)客戶群體定位為：保稅區(qū)內(nèi)的企業(yè)、香港在深圳的分公司及辦事機(jī)構(gòu)、成長中的中小企業(yè)多種戶型設(shè)計(jì)，以45-112平米小面積單位為基本單位，可自由組合的空間客戶分析區(qū)域客戶特征以長平商務(wù)大廈為例區(qū)域客戶特征以長平商務(wù)大廈為例自用投資客戶比例客戶分析自用客戶構(gòu)成

27、比例自用客戶購買面積比例自用客戶行業(yè)構(gòu)成項(xiàng)目因小面積分割，以投資為主自用客戶以內(nèi)部、周邊和港客為主，業(yè)務(wù)往來和保稅區(qū)有密切關(guān)系自用客戶的購買面積偏大，多在300-500左右項(xiàng)目的主力行業(yè)客戶為物流、電子和貿(mào)易，和區(qū)域客戶情況吻合長平商務(wù)大廈啟示客戶分析 自用20%，投資80%，項(xiàng)目因小面積分割以投資為主自用客戶以內(nèi)部、周邊和港客為主，業(yè)務(wù)往來和保稅區(qū)有密切關(guān)系自用客戶的購買面積偏大，多在300-500平米左右項(xiàng)目的主力行業(yè)客戶為物流、電子和貿(mào)易，和片區(qū)客戶情況吻合 在自用型客戶中，和保稅區(qū)沒有業(yè)務(wù)往來的人較少考慮在保稅區(qū)置業(yè)，本項(xiàng)目需要充分挖掘本區(qū)域的客戶需求 項(xiàng)目在做面積分割時(shí)可考慮大面積分

28、割，一方面可提高自用比例，另一方面符合自用客戶需求，可提升項(xiàng)目形象行業(yè)類公司規(guī)模資金實(shí)力貿(mào)易、電子、科技處于創(chuàng)業(yè)期的中小規(guī)模公司，人員較少大多選擇按揭付款，資金實(shí)力較弱貿(mào)易、物流電子處于發(fā)展期的企業(yè)，規(guī)模擴(kuò)張急需置業(yè)資金實(shí)力一般，大多選擇按揭付款方式實(shí)業(yè)、物流、貿(mào)易、電子處于成熟期，企業(yè)規(guī)模較大資金實(shí)力較強(qiáng)生產(chǎn)、加工、研發(fā)，大型物流國內(nèi)外知名大企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)，對價(jià)格敏感度較弱100-300平米300500平米500-1000平米1000平米以上客戶分析保稅區(qū)各等級客戶分析大中型企業(yè)需求強(qiáng)勁充分挖掘片區(qū)內(nèi)主流客戶需求 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群保稅區(qū)周邊、香港客戶保稅區(qū)大中型企業(yè)客戶其他：投

29、資、以產(chǎn)品為導(dǎo)向的客戶客戶分析客戶定位置業(yè)時(shí)首先考慮的是物業(yè)位置，其次是項(xiàng)目的形象檔次。硬件配套和軟件配套也非常重要，生態(tài)的重要性日益凸現(xiàn) 客戶分析客戶置業(yè)心理分析調(diào)研綜合素質(zhì)重要性排序幾乎所有置業(yè)者都對入口大堂/廣場非常重視，認(rèn)為會(huì)影響公司形象；電梯及停車位與日常工作緊密聯(lián)系，是置業(yè)者比較關(guān)注的對象。客戶分析基本的生活和商務(wù)配套仍是客戶要求的重要服務(wù)。對于休息露臺(tái)、咖啡廳、多功能廳等體現(xiàn)寫字樓檔次的配套寄于較高期望。客戶分析 對本項(xiàng)目啟示 客戶對寫字樓形象檔次、軟硬件配套、生態(tài)環(huán)境、自由休閑的辦公體驗(yàn)、商務(wù)配套、休閑配套、物管服務(wù)都有較高的期望和需求，而生態(tài)環(huán)境和自由休閑的辦公體驗(yàn)是甲A級寫

30、字樓難以滿足的本項(xiàng)目容積率較低，為多層，具備打造生態(tài)寫字樓的條件 順應(yīng)第五代寫字樓趨勢，打造真正意義上的生態(tài)辦公客戶分析核心客戶特征中外運(yùn)敦豪國際快遞公司(DHL) 企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限1年行業(yè)地位運(yùn)敦豪成立19年來，已在中國建立了最大的合資快遞服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在全國各主要城市開設(shè)有56家分公司和163間辦公設(shè)施，覆蓋全國318個(gè)城市，擁有超過5,000名經(jīng)過培訓(xùn)的高素質(zhì)員工。原辦公區(qū)域福田保稅區(qū)客戶描述中外運(yùn)敦豪于1986年由中國對外貿(mào)易運(yùn)輸集團(tuán)總公司和敦豪環(huán)球快遞各注資一半成立。DHL在國內(nèi)主要城市均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu),在深圳的分支機(jī)構(gòu)即設(shè)立在福田保稅區(qū)內(nèi),目前DHL與騰邦國際物流中心合租一

31、棟廠房,昭示性極差,其現(xiàn)有的辦公環(huán)境已經(jīng)不能滿足DHL日益發(fā)展的辦公需求.DHL目前需求在保稅區(qū)內(nèi)尋找新的科技環(huán)保,昭示性好,能體現(xiàn)企業(yè)個(gè)性與規(guī)模的辦公環(huán)境.保稅區(qū)區(qū)位、政策、深港地緣優(yōu)勢核心客戶特征深圳華來利實(shí)業(yè)有限公司 企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限98年9月至今行業(yè)地位比較有實(shí)力的發(fā)展商，代表作：“日出印象”，“圣莫麗斯”原辦公區(qū)域梅林匯龍豪苑客戶描述辦公區(qū)域是在梅林一住宅區(qū)內(nèi)，目前辦公面積將近2000平米，交通不便，企業(yè)形象一般，急需尋找一處獨(dú)立的辦公樓，一直未遇到合適的，曾看中梅林雕塑院，想把它改造之后作為自己的公司總部，需求面積3000平米，選擇辦公地點(diǎn)的要素：獨(dú)立的空間和企業(yè)形象展

32、示，并表示：如果保稅區(qū)有這樣的建筑，會(huì)考慮購買獨(dú)立的空間、企業(yè)形象展示核心客戶特征深圳眾聯(lián)貿(mào)易有限公司 企業(yè)規(guī)模注冊資本不詳成立年限99年行業(yè)地位擁有的大客戶比較多，近幾年發(fā)展非常迅速原辦公區(qū)域嘉麟豪庭客戶描述之所以選擇在崗廈辦公，是離香港較近，貨物流轉(zhuǎn)比較方便，嘉麟豪庭雖位于深南大道，但是是商住樓，面積較小，且無法凸現(xiàn)公司個(gè)性，隨著公司的日益發(fā)展壯大，面積和各項(xiàng)功能已無法滿足需求，想擁有一處面積較大的、相對獨(dú)立的辦公樓，最主要看中保稅的優(yōu)惠政策和與香港的便利交通。獨(dú)立空間、優(yōu)惠政策、毗鄰香港核心客戶特征他們的公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實(shí)力,他們多從事物流、貿(mào)易和電子行業(yè)，目前的辦公面積

33、在1000平米左右他們的發(fā)展離不開保稅區(qū)，因?yàn)檫@里是商機(jī)的源泉現(xiàn)在的辦公環(huán)境和90年代的寫字樓相比沒有什么太大的區(qū)別他們想要擁有一個(gè)足夠匹配的空間，可以商務(wù)談判，可以閑情逸致.這樣的要求，雖然簡單，但在目前的保稅區(qū)卻難能滿足產(chǎn)品定位揚(yáng)長避短，制造亮點(diǎn)項(xiàng)目體量中等，自身資源有限產(chǎn)品差異化挖掘內(nèi)部客戶貼合客戶需求標(biāo)桿級產(chǎn)品競爭激烈CBD和香港雙重輻射，但形象有待提升大中型企業(yè)，對于物業(yè)的空間及環(huán)境有較高要求差異化地段，打造差異化產(chǎn)品、用差異化樹產(chǎn)品賣點(diǎn)，引起市場主動(dòng)關(guān)注物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)后期入市項(xiàng)目項(xiàng)目所屬區(qū)位目標(biāo)客戶特征 地理位置優(yōu)越，CBD和香港雙重輻射 行業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯 保稅區(qū)的政

34、策優(yōu)惠 實(shí)力型企業(yè)比比皆是 屬性為倉儲(chǔ)，限制設(shè)計(jì)發(fā)揮空間 缺乏商務(wù)氛圍 片區(qū)形象檔次較差 配套不完善 深港同城的持續(xù)深入發(fā)展 片區(qū)內(nèi)辦公需求的旺盛 項(xiàng)目入市期片區(qū)內(nèi)無同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng) 未來規(guī)劃的利好 入市期，市場競爭激烈 政策風(fēng)險(xiǎn)本體條件：項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析本體條件：SWOT矩陣發(fā)揮優(yōu)勢、克服劣勢、利用機(jī)會(huì)、轉(zhuǎn)化威脅基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)基于競爭、利用機(jī)會(huì)，克服劣勢基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅基于競爭、減少劣勢，避免威脅保稅區(qū)在深港同城、建設(shè)區(qū)域級物流中心的大勢順勢而上，利用保稅區(qū)市場饑渴、挖掘片區(qū)內(nèi)部客戶需求，樹立項(xiàng)目地緣形象利用產(chǎn)品自身的優(yōu)勢營造差異化的商務(wù)環(huán)境利用生態(tài)園林打造

35、優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間，主動(dòng)演繹與體驗(yàn)倡導(dǎo)的全新商務(wù)生活SWOT分析定位三大原則利 潤 最 大 化控 制 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 企 業(yè) 品 牌本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品層高建議由于本項(xiàng)目建筑面積有限，應(yīng)利用有限的建面充分挖掘利潤空間可利用本項(xiàng)目倉儲(chǔ)優(yōu)勢，提升層高，發(fā)展復(fù)式產(chǎn)品產(chǎn)品方向研判根據(jù)中原多年操盤經(jīng)驗(yàn)，復(fù)式產(chǎn)品價(jià)格約為平層價(jià)格的1.4-1.8倍 因此本項(xiàng)目建議復(fù)式層高在8米，吊頂之后層高不低于3米，保證舒適性產(chǎn)品方向研判 寫字樓方向研判 1、長平大廈升級版2、總部生態(tài)辦公寫字樓可能開發(fā)方向假如，我們做升級版的長平商務(wù)大廈做法：面積分割：50-150平米，略大于長平產(chǎn)品特色：生態(tài)辦公，我們可以打造比長平更加生態(tài)的環(huán)境

36、客戶定位：成長中的中小企業(yè)產(chǎn)品方向研判優(yōu)勢：已經(jīng)經(jīng)過市場檢驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)小劣勢：項(xiàng)目形象檔次不高政策對于投資客的打壓收益難以最大化難以提升公司品牌難以建立市場影響力VS假如，我們做總部生態(tài)辦公做法：面積分割：15002250平米，做成復(fù)式之后面積在3000-4500平米之間產(chǎn)品特色：地標(biāo)級的前廣場，類似于聯(lián)徘、疊拼TH，每戶有獨(dú)立大堂、獨(dú)立的昭示面，獨(dú)立的電梯，每個(gè)單位送空中花園，打造精致園林，項(xiàng)目配套為3000平米高檔商務(wù)會(huì)所，打造純別墅社區(qū)辦公客戶定位：成熟的大中型企業(yè)總部產(chǎn)品方向研判總體布局方案基于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對項(xiàng)目總體布局方案如下：說明：A型 標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米B型 標(biāo)準(zhǔn)層面積1

37、500平米C型 標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米總部公寓小區(qū)園林項(xiàng)目前廣場 布局原則，所有寫字樓都有自己獨(dú)立昭示面，最好的產(chǎn)品占據(jù)最好的資源一層為大堂，每個(gè)公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個(gè)單位，總面積為2250平米，若隔成復(fù)式，面積可達(dá)4500平米空 間 分 割 方 案A型產(chǎn)品基于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對項(xiàng)目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個(gè)單位的標(biāo)準(zhǔn)層面積為7500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個(gè)公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間ABCD一層為大堂，每個(gè)公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個(gè)單位，總面積為150

38、0平米，若隔成復(fù)式，面積可達(dá)3000平米基于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對項(xiàng)目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：9000m2單層面積：1500m2，劃分后每個(gè)單位的標(biāo)準(zhǔn)層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個(gè)公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間空 間 分 割 方 案B型產(chǎn)品ABDCEF一層為大堂，每個(gè)公司都有自己獨(dú)立的大堂每3層為一個(gè)單位，總面積為1500平米，若隔成復(fù)式，面積可達(dá)3000平米空 間 分 割 方 案C型產(chǎn)品基于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求，對項(xiàng)目各部分分配方案如下：地下兩層停車場建筑面積：6000m2單層面積：1000m2，劃分后每個(gè)單位的標(biāo)

39、準(zhǔn)層面積為500平米層高：7層，每層層高8米，可隔成復(fù)式，面積加倍優(yōu)勢：每個(gè)公司都有自己獨(dú)特的昭示面和獨(dú)立、靈活多變的空間ABCD+=+=or總部商務(wù)空間單一的組合模式具有可變性的商務(wù)（flex office）模式空間是自由的演變原理量身定做型如果客戶需要，我們可以根據(jù)他們的需要量身定做 專為企業(yè)總部量身打造只屬于自己的寫字樓，擁有獨(dú)立冠名權(quán)產(chǎn)品方向研判 寫字樓方向研判 如果這樣來賣，我們最多只需要30個(gè)客戶但這30個(gè)客戶絕對是保稅區(qū)的大客 優(yōu)勢：提高了自用比例，降低政策風(fēng)險(xiǎn)提升項(xiàng)目形象建立絕對市場影響力提升企業(yè)品牌稀缺前衛(wèi)的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較高的利潤劣勢：每家公司6層，不便使用電梯設(shè)置成本較高風(fēng)險(xiǎn)

40、較高VS產(chǎn)品方向研判 寫字樓方向研判 有沒有一種方案可以保留以上優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化劣勢？產(chǎn)品方向研判 寫字樓方向研判 假如，我們這樣：產(chǎn)品特色：小區(qū)布局，地標(biāo)級的前廣場，戶戶擁有昭示面，每層都有大面積空中花園，打造精致的內(nèi)外交融的園林，項(xiàng)目配套為3000平米高檔商務(wù)會(huì)所，公寓作為服務(wù)型配套客戶定位：成熟的大中型企業(yè)總部保留不變 改進(jìn)大堂從每個(gè)公司都擁有獨(dú)立的小面積大堂轉(zhuǎn)化為公共大堂，統(tǒng)一作公司形象展示和休閑配套，電梯也作為統(tǒng)一配置面積分割由1500-2250平米（復(fù)式之后3000-4500平米）轉(zhuǎn)化為250-750平米（復(fù)式之后500-1500）（中心區(qū)的高端寫字樓的最小分割面積一般都在200平米以下

41、）寫字樓方向研判 樓體布局A型寫字樓部分6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米地下兩層停車場一層展示大堂和休閑配套750平米750平米分割后，該棟樓最小單位面積為750平米，復(fù)式后1500平米寫字樓方向研判 樓體布局B型寫字樓部分6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米地下兩層停車場500平米分割后，該棟樓最小單位面積為500平米，復(fù)式后1000平米500平米500平米一層展示大堂和休閑配套寫字樓方向研判 樓體布局C型寫字樓部分6層，層高8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平米地下兩層停車場250平米分割后，該棟樓最小單位面積為250平米，復(fù)式后500平米250平米250平米250平米一層展示大堂和休閑配套

42、產(chǎn)品方向研判 寫字樓方向研判 優(yōu)劣勢對比優(yōu)勢：橫向、縱向空間完美的靈活自由組合面積分割適中，有效減低風(fēng)險(xiǎn) 超大面積大堂展示企業(yè)高端形象的同時(shí)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)配置休閑配套，體現(xiàn)人性化電梯統(tǒng)一布置可降低成本劣勢：減少了客戶的獨(dú)立活動(dòng)空間劣勢轉(zhuǎn)化：強(qiáng)調(diào)第五代寫字樓的發(fā)展趨勢，提倡人性化的交流和溝通產(chǎn)品方向研判項(xiàng)目方向研判 根據(jù)定位三大原則綜合謹(jǐn)慎考慮中原建議：生態(tài)化總部辦公為項(xiàng)目最佳選擇面積分割：250-750平米（復(fù)式后500-1500平米）產(chǎn)品方向研判 公寓方向研判 1、純商務(wù)公寓2、酒店式公寓公寓可能開發(fā)方向本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品不適宜純商務(wù)公寓產(chǎn)品方向原因：形象角度從近幾年的市場趨勢來看，商務(wù)公

43、寓的形象提升空間不高，故較多商務(wù)公寓都直接以寫字樓的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行建造及包裝(例如萬軒國際、聯(lián)泰大廈等商務(wù)公寓產(chǎn)品均以寫字樓形象進(jìn)行包裝推廣，才獲得了較高的市場認(rèn)可度)項(xiàng)目寫字樓部分形象和配置較為高端，若公寓產(chǎn)品以商務(wù)公寓形象推出極有可能降低寫字樓及項(xiàng)目的整體形象競爭角度目前市場供應(yīng)的辦公類型物業(yè)主流均以寫字樓為形象包裝以提升項(xiàng)目檔次，本項(xiàng)目若以中端的商務(wù)公寓形象推出，在競爭中將會(huì)處于劣勢。產(chǎn)品方向研判酒店式公寓產(chǎn)品的研判 本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品更適宜酒店式公寓的產(chǎn)品方向原因：價(jià)值實(shí)現(xiàn)角度酒店式公寓產(chǎn)品的溢價(jià)能力更強(qiáng)，價(jià)值提升空間更高形象角度酒店式公寓形象較高端，易于引導(dǎo)客戶認(rèn)知，對于項(xiàng)目寫字樓的形象提

44、升也有一定的輔助、互補(bǔ)作用，競爭角度本片區(qū)目前酒店式公寓產(chǎn)品較少，可彌補(bǔ)市場空缺產(chǎn)品方向研判 分析什么支撐起酒店式公寓的高價(jià)？寫字樓的租售一直呈上升態(tài)勢，商務(wù)人士對于酒店式公寓的潛在需求必將產(chǎn)生；公寓產(chǎn)品何以受到如此追捧？巨大的潛在需求及稀缺性使酒店式服務(wù)公寓在市場發(fā)展大勢下得到高端投資客戶的追捧。結(jié)論：市場已經(jīng)完全認(rèn)可這種新興的物業(yè)形態(tài):酒店式公寓作為一種新興的物業(yè)形態(tài)，因其所具備的投資價(jià)值而被越來越多的投資者追捧； 酒店式公寓不再只拘泥于形式與概念，產(chǎn)品賣點(diǎn)支撐愈加到位：深圳早期的所謂酒店公寓完全只是概念炒作，并未有實(shí)質(zhì)性的賣點(diǎn)支撐，而現(xiàn)在該物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品檔次也在不斷向北京、上海等酒店式公

45、寓產(chǎn)品發(fā)展較成熟的區(qū)域看齊。公寓產(chǎn)品方向研判產(chǎn)品方向研判區(qū)域項(xiàng)目名稱位置供應(yīng)量主力戶型面積預(yù)計(jì)推出時(shí)間羅湖京基金融中心蔡屋圍15萬平米的高級公寓/年封頂年完工 華潤幸福里國貿(mào)酒店式服務(wù)公寓 ：11萬平米800戶/（6090平米/戶） 2007下半年或2008年上半年福田大中華新天地中心區(qū)公寓部分:4.5萬平米商務(wù)公寓(58-75平米)：330套酒店式公寓(88-126平米)：221套09年卓越世紀(jì)城中心區(qū)公寓5萬平米/09年金地崗廈舊改項(xiàng)目泛中心區(qū)公寓部分:13萬平米/2009年上步南佳兆業(yè)項(xiàng)目中信廣場10萬平米，公寓面積待定/2009年香港花園中心區(qū)18600平米/07年下半年南山海岸時(shí)代公

46、寓南山50000平米/07年下半年 放量區(qū)域主要還是集中在老城區(qū)和中心區(qū)，其他區(qū)域只有很少的推盤量，與本項(xiàng)目沖突不大未來兩年面市的公寓項(xiàng)目多數(shù)為大型都市綜合體中的一部分，片區(qū)內(nèi)無同類產(chǎn)品供應(yīng)，可搶占市場空白點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：深港研究中心 未來兩年主要競爭 產(chǎn)品方向研判片區(qū)無酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)： 保稅區(qū)目前商務(wù)配套的不足和未來經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將會(huì)催生出對于酒店式公寓的強(qiáng)烈需求酒店式公寓能夠大大提升產(chǎn)品形象：酒店式公寓的租售價(jià)格一般要高于其他類型的公寓產(chǎn)品，同時(shí)其獨(dú)有的附加值所帶來的溢價(jià)空間更是其他公寓產(chǎn)品所難以比擬的保稅區(qū)有潛在需求值得挖掘：本片區(qū)內(nèi)多為一些發(fā)展成熟的大中型企業(yè)，可作為項(xiàng)目的商務(wù)配套 小

47、結(jié) 產(chǎn)品方向研判公寓功能建議商務(wù)會(huì)所：位置：公寓1-2層定位：高檔的、新型的商務(wù)談判的空間功能設(shè)置：休閑吧，咖啡廳、桌球室、書吧等休閑配套，配置非常高端的商務(wù)接待空間和會(huì)議室總部公寓商務(wù)會(huì)所 將客戶都會(huì)用到，成本較高的會(huì)所功能作為公共配置符合總部業(yè)主的面積需求符合酒店式公寓的主力面積區(qū)間酒店式公寓的面積段建議原則 需要解決的問題 中原建議酒店式服務(wù)公寓面積段為：30-50M2公寓面積建議空調(diào)：建議本項(xiàng)目使用分戶計(jì)量的中央空調(diào)加新風(fēng)系統(tǒng)。電梯：電梯內(nèi)部裝修必須到位，建議適當(dāng)提高轎廂尺寸，體現(xiàn)人性化需求。智能化：完全參照五星級酒店對于智能化配備的要求，以保證項(xiàng)目檔次。公共裝修：以五星級酒店的檔次來

48、進(jìn)行公共部分的裝修。公寓套房裝修：邀請著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)及樣板房，并選用進(jìn)口國際品牌的用材，提升項(xiàng)目整體檔次。 硬件配置提升建議 公寓價(jià)值提升通過品牌聯(lián)盟提升產(chǎn)品附加值 Oakwood是全球酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營的引領(lǐng)者，目前已在北京、上海、廣州、杭州、天津等大城市布點(diǎn)，在酒店式服務(wù)公寓的運(yùn)營及管理方面具有一定的權(quán)威性。 在深圳的首個(gè)項(xiàng)目，定會(huì)受到媒體廣泛關(guān)注，對本項(xiàng)目知名度的提升有較大幫助。國際頂級酒店式服務(wù)全接觸 直接邀請奧克伍德作為運(yùn)營方，全面體現(xiàn)本項(xiàng)目酒店式公寓的核心賣點(diǎn)服務(wù)。 服務(wù)軟件提升建議 公寓價(jià)值提升產(chǎn)品方向研判項(xiàng)目方向研判 中原建議：配套型酒店式公寓為本項(xiàng)目最佳選擇生態(tài)總部辦

49、公空間產(chǎn) 品 定 位打破工作只能產(chǎn)生在工廠、寫字樓的固有思維，給企業(yè)總部，高端人士一個(gè)相匹配的發(fā)展平臺(tái).他是別墅的？他究竟是什么呢？花園的？生態(tài)的？人性化的？自由的？讓一切回歸原點(diǎn),他們想要的其實(shí)就是舒適的辦公環(huán)境通過一系列客戶分析來看，對于我們的目標(biāo)客戶來說，購買新的物業(yè)不僅僅是為了擁有一處辦公的地方他們已經(jīng)被市場認(rèn)可，他們已經(jīng)擁有了足夠的實(shí)力，他們需要一個(gè)真正生態(tài)辦公的空間讓繁忙的工作時(shí)間在舒適愜意的環(huán)境里度過用怎樣的形象打動(dòng)他們？The World is mine!（企業(yè)總部獨(dú)享空間）不凡的起點(diǎn)與生俱來的榮譽(yù)：第一個(gè)真正生態(tài)的寫字樓第一個(gè)專為企業(yè)總部量身定做的寫字樓第一個(gè)非超高層的地標(biāo)級

50、寫字樓第一個(gè)在寫字樓項(xiàng)目里打造了住宅式的精致園林“第一總部”我們理當(dāng)欣然承受形象定位符合市場的差異化第一總部“他” ，契合片區(qū)典型辦公群體，強(qiáng)調(diào)建筑在內(nèi)涵和外延上的原創(chuàng)性，成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑一個(gè)具有可塑性、延展性、能激發(fā)創(chuàng)造活力的辦公空間；一個(gè)將思想解放的商務(wù)地；一個(gè)為企業(yè)總部獨(dú)享的個(gè)性領(lǐng)域無論是個(gè)性實(shí)用的復(fù)式，還是闊綽的大平面，第一總部的自由空間隨您處置在辦公室 不如說是在公園。在創(chuàng)造 不如說是在享受。空中花園展示在這里的每一戶都送有一個(gè)這樣的空中花園工作累了，不用下樓，個(gè)性的空中花園就可以盡情放松，隨您養(yǎng)個(gè)花花草草、曬曬太陽，展示茶藝辦公空間展示足夠大的辦公空間讓你隨心所欲園林展示約客戶

51、來花園里聚個(gè)餐，喝喝咖啡，無意之間又談成了一筆生意，我喜歡曬太陽，還可以把自己家里的狗狗帶到花園里溜一下我們在產(chǎn)品硬件上同樣要引領(lǐng)和超越項(xiàng)目前廣場展示通過在前廣場設(shè)置異型結(jié)構(gòu)，打造個(gè)性地標(biāo)級前廣場充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次和價(jià)值，我們要我們的業(yè)主為我們的前廣場驕傲不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益商務(wù)配套擁有更高的品質(zhì)設(shè)置物業(yè)管理中心，提供及時(shí)周到的物業(yè)服務(wù)；設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室使用，提供寫字樓白領(lǐng)會(huì)議租用及健身需求；片區(qū)商務(wù)配套的缺乏使得本項(xiàng)目的商務(wù)配套除滿足自身需求外，也可以滿足供周邊商務(wù)人士的需求。完善的配套已成為

52、企業(yè)選擇辦公場所的重要因素采用Lowe中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)，利用不同形狀玻璃的色彩及反光構(gòu)成隱形建筑語言；外立面局部塊體突出（突出的水平寬度不超過60cm），打造成頂層花園，配以LED燈光工程，彰顯項(xiàng)目彈性和張揚(yáng)，從骨子里體現(xiàn)第一總部的魅力，突顯項(xiàng)目個(gè)性；玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，凸現(xiàn)項(xiàng)目的豎向主線條，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。采用出位個(gè)性的外立面，提升物業(yè)整體形象由外構(gòu)建差異化用個(gè)性化的立面詮釋內(nèi)涵用大堂彰顯個(gè)性和張揚(yáng)簡潔、通透、空間感強(qiáng)，用材考究，大堂已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)實(shí)力展示的“T形”舞臺(tái)。轉(zhuǎn)過身，咖啡

53、吧、水吧、桌球吧，體現(xiàn)人性化的關(guān)懷呼吸幕墻它由內(nèi)、外兩道幕墻組成，內(nèi)外幕墻之間形成一個(gè)相對封閉的空間，空氣可以從下部進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入，又從上部排風(fēng)口離開，使夾層經(jīng)常處于空氣流動(dòng)狀態(tài)，熱量在這一空間流動(dòng)。價(jià)值點(diǎn)：對流空氣提高幕墻的保溫、隔熱隔聲節(jié)能用呼吸幕墻彰顯細(xì)致入微 燈光工程有利于提高項(xiàng)目昭示性，樹立本項(xiàng)目的區(qū)域“新地標(biāo)”的形象，同時(shí)可以樹立本項(xiàng)目企業(yè)的光輝形象，促進(jìn)物業(yè)升值用前廣場的燈光詮釋地標(biāo)形象 衛(wèi)生間盡量保證設(shè)置在核心統(tǒng)內(nèi)設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；蹲位數(shù)量保證在3個(gè)以上，兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求;衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 用衛(wèi)生間考量體貼入微