1、第八章 房地產拍賣第一節 房地產概念和特點 一、房地產的概念房地產:是指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。(物質實體與房地產權益綜合體)附屬物:與房屋相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等。土地: 從房地產開發角度分為生地、熟地、毛地;用途分類。財產權利:參見P.157我國房地產產權類型 建筑附著物在沒有附著于建筑物前是動產，而一旦附著于建筑物上，就成為房地產的一部分。判斷是否屬于建筑附著物，取決于附著程度和是否適用于不動產的經營和使用。 把建筑附著物歸屬于房地產的法律效果在于：抵押權可以擴大適用于建筑附著物；在房地產的買賣、贈與、借貸或共有物分割

2、時，如果權利證書對具體范圍未作明確規定時，應包括建筑附著物。 二、房地產特征不可移動、耐用、差異、高價值、供給有限、投資及消費、實體二元三、房地產的類型開發程度:生地/熟地/毛地/在建工程項目/建成后物業;土地權屬性質:集體土地上的房地產/國有土地上的房地產;房屋所有權性質:國有房產、集體房產、私人房產、涉外房產和其他房產四、房地產市場特征特征地區/供給調節滯后/壟斷競爭/投機/交易形式多樣、復雜/金融市場影響/市場效率低/政府干預按照房地產進入市場的時間順序進行分類一級土地出讓市場二級新開發商品房交易市場一手房三級存量交易二手房市場五、我國的房地產產權類型 土地所有權:國家土地所有/農民集體

3、所有土地使用權 建設用地（國有土地上）使用權 以出讓方式取得的建設用地使用權: 以劃撥方式取得的建設用地使用權 以租賃方式取得的建設用地使用權 以作價出資方式取得的建設用地使用權 宅基地使用權土地承包經營權 地役權 房地產抵押權: 可以抵押的房地產 /不得抵押的房地產 房屋所有權 房地產租賃權房地產共有:建筑物區分所有權六、房地產價格房地產價格分類價格影響因素第二節 房地產拍賣的實施 一、房地產拍賣及特征 二、房地產拍賣條件及主要交易規則法律禁止買賣和轉讓的房地產不得拍賣 1.未依法取得房地產產權證書的/2.共有房地產，未經其他共有人書面同意的/ 3.權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的

4、 / 4.權利人對房地產的處分權受到限制的，比如未得到政府批準的劃撥土地轉讓，不符合條件的經濟適用房、房改房的轉讓等/ 5.以出讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關轉讓條件的/ 6.司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的/ 7.國家依法收回土地使用權的。以出讓方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物拍賣條件和交易規則 1.依法登記并取得土地使用權證（或房地產產權證） / 2.按照出讓合同約定，完成開發投資總額25%以上的房屋建設工程，或依照規劃進行土地成片開發建設，形成了工業用地或者其他建設用地條件/ 3.轉讓已經建成房屋的，還應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得的建

5、設用地使用權及其地上建筑物拍賣條件和交易規則 1.應當報請有關部門批準，辦理出讓手續并繳納土地使用權出讓金/ 2.可以不辦理出讓手續的，由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家/ 3.劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。以租賃方式取得的建設用地使用權及其地上建筑物拍賣條件和交易規則 1. 經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押/ 2.承租人將承租土地轉租分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有/ 3.承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉讓給第三人，租賃合同經更名后繼續有

6、效/ 4.地上物依法抵押，承租土地使用權可隨之抵押，但只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。 農村集體所有土地上建成的房屋拍賣轉讓條件和交易規則取得房地產權證書,并獲當地鄉鎮人民政府批準后方可進行拍賣/居住及非居住房屋競買人條件已設定抵押權的房地產拍賣交易規則 1. 未經抵押權人同意轉讓抵押房地產的行為無效。經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債權或者提存/ 2.債務履行期屆滿，債權未受清償的，抵押權人可以與抵押人通過協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償；協議損害其他債權人利益的，其他債權人可

7、以請求人民法院撤銷該協議/ 3.抵押房地產拍賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償/ 4.同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣所得的價款按照登記的先后順序清償；登記順序相同的按照債權比例清償；未登記的視為順序相同/ 5.建設用地使用權抵押后，地上新增的建筑物不屬于抵押財產。拍賣時可以將該建筑物一并拍賣，但拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償/ 6.房屋可連同占用的劃撥土地一并抵押，但依法拍賣該房地產的，應當首先從所得價款中補繳土地出讓金/ 7.以土地承包經營權或者鄉/村企業的廠房等建筑物占用的土地使用權抵押的，實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有

8、的性質和土地用途。三、房地產拍賣的程序 接收委托/標的調查與確認/簽訂委托拍賣合同/底價確定/發布拍賣公告、組織拍賣/產權過戶第三節 房地產拍賣應當注意的問題一、前期準備必須嚴格核查權屬問題產權來源、重復查封、公有單位上級部門意見、共有人意見及優先購買權、承租人優先購買權、附屬設施、同一房屋的不可分割二、公告階段應注意的問題 公告、咨詢接待三、實施全程服務和售后服務P177四、特殊類型房地產拍賣應注意的問題在建項目拍賣 1.建設手續是否合法/土地的可否轉讓/是否設定了抵押擔保/是否預售 預售手續/通知已經預售出部分的購買人、是否解除預售合同/未解除部分的競買人繼續履約及公告說明2.拍賣前房產主管部門審批/拍賣成交后的過戶手續第四節 國有土地使用權的出讓拍賣一、國有土地使用權出讓拍賣的實施 1.市場分析，擬訂并公布政府土地使用權出讓計劃/2.部門協調，確定具體宗地的國有土地使用權拍賣方案/3.拍賣宗地的場地清理、市政配套與勘測/4.編制國有土地使用權拍賣出讓文件/5.發布國有土地使用權拍賣出讓公告/6.地價評估，科學確定拍賣出讓底價和起拍價/7.組織現場踏勘，提供拍賣宗地信息咨詢/8.競買申請及競買資格審查/9.現場拍賣，與買受人簽訂成交確認書/10.拍賣結果公布，簽訂國有土地使用權出讓合同，頒發建設用地批準書/11.協助辦理有關土地開發建設的證照/12.支付